Агентский договор на компенсацию арендатором коммунальных услуг. Агентский договор на коммунальные услуги

АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР No. ______

на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги

г. ______________ "___"_________ ____ г.

Именуем__ в дальнейшем "Принципал", в лице _________________________________________________, действующего на основании __________________________, с одной стороны, и ____________________________________________, именуем__ в дальнейшем "Агент", в лице _____________________________________________________, действующего на основании _________________________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Агент обязуется совершать от своего имени, но за счет Принципала все необходимые юридические и фактические действия по содержанию и эксплуатации квартиры No. ___ и общих нежилых помещений дома No. ___ по ул. ____________________________________, а Принципал обязуется уплатить Агенту вознаграждение за оказываемые услуги.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. По настоящему договору Агент обязуется совершать следующие действия:

Заключать договоры с _____________________________________ в целях обеспечения электричеством, отоплением, водоснабжением, газоснабжением, _____________________ квартиры No. ___, а также общих помещений дома No. __, принадлежащих Принципалу на праве общей долевой собственности по ст. 290 ГК РФ;

Перечислять вышеуказанным организациям принятые у Принципала денежные средства в уплату платежей за предоставленные ими услуги.

2.2. Агент обязан выполнять предусмотренные в п. 2.1 действия надлежащим образом и своевременно, руководствуясь указаниями Принципала.

2.3. Агент вправе отступить от указаний Принципала, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах Принципала и Агент не мог предварительно запросить Принципала либо не получил ответа на свой запрос в течение ______________ после его отправки.

2.4. Агент обязан предоставить Принципалу возможность ознакомиться с заключенными Агентом договорами согласно п. 2.1 договора. При этом отчет о выполнении поручения по условиям настоящего договора Агент помещает на доске объявлений в __________________, находящемся по адресу: _________________________, не позднее чем через _________________ дней после окончания каждого календарного года. Принципал, имеющий возражения по отчету Агента, должен сообщить о них Агенту не позднее _______. В противном случае отчет считается принятым Принципалом.

2.5. Агент обязан сообщать Принципалу об изменениях тарифов, согласно которым указанными п. 2.1 организациями взимается плата за предоставление энергии, теплоснабжения, водоснабжения, газа и т.д., при этом Агент в одностороннем порядке производит перерасчет, письменно известив об этом Принципала.

2.6. Агент вправе в целях исполнения настоящего договора заключить субагентский договор с другим лицом, оставаясь ответственным за действия субагента перед Принципалом.

2.7. В случае неисполнения обязательств лицами, с которыми Агентом были заключены указанные в п. 2.1 договоры, Агент обязан немедленно сообщить об этом Принципалу, а также по требованию Принципала передать ему права по такой сделке, с соблюдением правил об уступке требования (ст. ст. 382-386, 388, 389 ГК РФ).

2.8. Принципал обязан:

2.8.1. Оплачивать выставляемые Агентом счета за предоставленное тепло, электроэнергию, водоснабжение, газ не позднее ________________ со дня выставления счета или до _____________ числа _________________ месяца.

2.8.2. Выплатить Агенту вознаграждение за оказанные услуги в размере, согласованном отдельным соглашением, в порядке, установленном настоящим договором.

2.8.3. Возмещать Агенту суммы, израсходованные им по исполнению настоящего договора, по представлении подтверждающих такие расходы документов.

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Вознаграждение выплачивается Агенту один раз в год не позднее _____________________________.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПО НАСТОЯЩЕМУ ДОГОВОРУ

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения одной из сторон обязательств по настоящему договору она обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

4.2. В случае нарушения Принципалом сроков, предусмотренных подп. 2.8.1 и п. 3.1 настоящего договора, Принципал обязан уплатить Агенту неустойку в размере ____% от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

4.3. Неисполнение одной из сторон условий настоящего договора, приведшее к материальным потерям другой стороны, влечет за собой применение к виновной стороне штрафных санкций в размере нанесенного ущерба и может служить основанием досрочного прекращения договора по инициативе добросовестной стороны.

5. ФОРС - МАЖОР

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые стороны не могли предвидеть или предотвратить.

5.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 5.1, каждая сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения стороной своих обязательств по данному договору.

5.3. Если сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное в п. 5.2, то она обязана возместить второй стороне понесенные ею убытки.

5.4. В случаях наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 5.1, срок выполнения стороной обязательств по настоящему договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.

5.5. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 5.1, и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего договора.

6. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

6.1. Условия настоящего договора и соглашений (протоколов и т.п.) к нему конфиденциальны и не подлежат разглашению.

6.2. Стороны принимают все необходимые меры для того, чтобы их сотрудники, агенты, правопреемники без предварительного согласия другой стороны не информировали третьих лиц о деталях данного договора и приложений к нему.

7. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

7.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров.

7.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в порядке, установленном действующим законодательством.

8. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

8.1. Настоящий договор может быть изменен или прекращен по письменному соглашению сторон, а также в других случаях, предусмотренных законодательством и настоящим договором.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

9.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.

9.3. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме. Сообщения Агента будут считаться исполненными надлежащим образом, если они помещены на доску объявлений, находящуюся в комн. ______по адресу: ____________________________________________________.

9.4. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

9.5. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

10. ПОЧТОВЫЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Принципал: ______________________________________________________

______________________________________________________________________

Агент: __________________________________________________________

______________________________________________________________________

______________________________________________________________________

ПОДПИСИ СТОРОН:

Принципал:

_______________________ _________________________

(подпись)

________________________ _________________________

Вычет по НДС у арендатора при компенсации коммунальных услуг Если арендодатель прислушается к мнению Минфина, ФНС и судов, то он не будет выставлять счет-фактуру на коммунальные услуги, которые подлежат возмещению. При этом стоимость переданных услуг может включать в себя НДС, а может и не включать. Это зависит от того, какой вариант (1 или 2) использования вычета НДС выберет арендодатель. Если от арендодателя нет счета-фактуры, то у арендатора нет права на вычет. И вся сумма перевыставленных расходов будет в полном объеме отнесена на расходы арендатора. Но может быть и такая ситуация, когда арендодатель все-таки выставит счет-фактуру при «передаче» коммуналки. И даже заплатит НДС в бюджет. Со стороны налоговой к нему претензий не будет. А если арендатор по полученному счету-фактуре попробует принять НДС к вычету, то это сразу вызовет вопросы со стороны контролирующих органов.

Агентский договор на усн: что включать в доходы

НК РФ, а также доходы, облагаемые налогом на доходы физических лиц по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2, 4 и 5 ст. 224 НК РФ, в порядке, установленном главой 23 НК РФ (пп.пп. 1, 3 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).По мнению Минфина России, исходя из норм налогового законодательства, в общем случае суммы возмещения стоимости коммунальных расходов, поступающие арендодателю от арендатора, учитываются налогоплательщиком-арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по Налогу (смотрите, например, письма Минфина России от 11.07.2016 N 03-11-06/2/40349, от 10.05.2016 N 03-11-11/26639, от 12.05.2014 N 03-11-11/22068, от 07.08.2013 N 03-11-06/2/31776, от 18.07.2012 N 03-11-11/210, от 11.03.2012 N 03-11-11/72, от 24.10.2011 N 03-11-06/2/145, от 17.11.2008 N 03-11-05/274, от 05.09.2007 N 03-11-05/215). Аналогичной позиции придерживаются специалисты налоговых органов (письма УФНС России по г.

Агентский договор и коммунальные услуги – вещи несовместимые?

Внимание

Это связано с тем, что существуют две противоположные точки зрения на эту ситуацию:

• арендатор не имеет права на вычет (например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.10.2008 № А10-845/08-Ф02-5264/08)
• арендатор может использовать свое право на вычет на основании счета-фактуры от арендодателя (например, Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 № 12664/08)

6. Агентский договор − возможность избежать рисков по НДС Агентский договор или договор комиссии между арендодателем и арендатором может стать хорошим и законным способом использовать право на вычет по НДС. Причем обеим сторонам. В таком договоре должна быть прописана обязанность арендодателя выступать агентом (комиссионером) в части закупки коммунальных услуг по поручению арендатора (принципала или комитента).

Агентский договор на коммунальные услуги при аренде

Поскольку в рассматриваемой ситуации агентские договоры будут заключаться после заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг, нельзя также исключать и рисков того, что при перевыставлении счетов-фактур налоговый орган будет исходить из необходимости применения арендодателем подп. 1 п. 5 ст. 173 НК РФ (смотрите также постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 № 20АП-6211/14, ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.07.2011 № Ф02-2909/11 по делу № А33-17513/2009). Возможны претензии и к арендаторам, заявившим вычет НДС (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.2009 № Ф04-5231/2008).

Бухгалтерский учет коммунальных услуг и налогообложение

К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.Таким образом, в случае, если предпринимательская деятельность ИП, исходя из договорных обязательств, является посреднической деятельностью по поручению арендаторов помещений по закупке коммунальных услуг, то доходом ИП будет являться только комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение (письма Минфина России от 11.07.2016 N 03-11-06/2/40349, от 22.12.2014 N 03-11-06/2/66224, от 03.10.2014 N 03-11-06/2/49930, от 09.08.2013 N 03-11-11/32283).При этом следует учитывать, что при агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала. В п.

Агентский договор при усн. особенности учета.

Отражение сумм, полученные по агентскому договору в бухгалтерском учете осуществляется с помощью счета 90, где отражает реализация, а также с помощью субсчета 90-1, где отражается выручка. Счет 76-5 используется для проведения расчетов с компаниями. Счет 26 используется для указания затрат на общехозяйственные нужды.

Обратите внимание! Организации, использующие Упрощенную систему налогообложения не должны уплачивать Налог на добавленную стоимость (согласно положениям статьи 346.11 пункта 2 Налогового кодекса РФ), а значит, при оказании услуг они не имеют права на их цену начислить такой налог. Агенты, применяющие упрощенную систему налогообложения также не могут выставлять принципалам счета-фактуры, где выделен Налог на добавленную стоимость.

Как «упрощенцу» учесть коммунальные платежи

Если коммунальные услуги оплачиваются арендодателю в качестве компенсации, то на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК их можно признать их прочими расходами, связанными с производством и реализацией. Прочие расходы относятся к косвенным. И могут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль в текущем периоде в полном объеме. Это значит, что в отличие от прямых расходов, их не нужно оставлять в незавершенном производстве.

Еще один из вариантов - коммунальные платежи, оплачиваемые арендодателю как часть арендной платы. Втаком случае они учитываются в расходах по налогу на прибыль на основании п.10 ст.264 НК. Для того, чтобы четко понимать к прямым или косвенным расходам отнести коммунальные услуги в каждом конкретном случае, лучше всего прописать порядок отнесения в учетной политике.
Право на самостоятельное установление порядка дает п.4 ст.252.

Аренда при упрощенной системе налогообложения

В этой связи Минфин России придерживается мнения, что при агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала. При соблюдении данного условия по сделке с третьими лицами у агента, применяющего УСН, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение (см., например, письма Минфина России от 05.12.2013 № 03-11-06/2/53145, от 16.08.2013 № 03-11-11/33417, от 18.04.2013 № 03-11-11/149, от 05.04.2013 № 03-11-06/2/11195, от 24.01.2013 № 03-11-06/2/12).

В учете арендатора коммунальные услуги будут отнесены на затратные счета: Дт 20, 23, 25, 26, 44 − Кт 60 на стоимость услуг:

• в рамках агентского договора − без НДС
• в рамках «обычного» договора, если арендодатель не выставляет счет-фактуру, на всю сумму, которая указана в первичном документе
• если арендодатель выставляет счет-фактуру, то арендатор решает сам отражать коммуналку с НДС или без него

Дт 19 − Кт 68 − на сумму НДС 8. Оформление и учет расчетов по коммунальным услугам Основная особенность коммунальных услуг − наличие счетчиков, на основании которых определяется объем потребленных за месяц воды, тепла, электроэнергии, газа. Если нет счетчиков или они по каким-то причинам вышли из строя, то ресурсоснабжающие организации посчитают объем услуг по правилам, которые установлены законами.

Агентский договор на коммунальные услуги при усн что учесть

ВАС РФ от 25.02.2009 N 12664/08 возмещение затрат за водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение по тарифам снабжающих организаций, а также расчет за услуги по передаче электроэнергии, оказываемые арендодателем, по соответствующим тарифам были расценены как отношения, неразрывно связанные с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором и арендодателем за названные услуги — не имеющим значения.Впоследствии выводы ВАС РФ нашли отражение в постановлениях арбитражных судов (постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2015 N 06АП-162/15, ФАС Дальневосточного округа от 19.05.2014 N Ф03-1447/14 по делу N А73-12850/2013, ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.02.2013 N А78-2586/2012, ФАС Западно-Сибирского округа от 23.10.2012 N А46-2727/2012, ФАС Московского округа от 14.11.2012 N Ф05-12716/12 по делу N А41-10748/2012).В то же время на основании пп. 9 п.
Для целей перевыставления счетов-фактур на коммунальные услуги арендодатель может заключать агентские договоры с арендаторами с учетом изложенных ниже особенностей. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать за плату во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 606, п. 1 ст. 650 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом в п. 1 ст. 654 ГК РФ указано, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Независимо от выбранного варианта, бухгалтерский учет коммунальных услуг у арендодателя будет одинаковым: Для ОСН: Дебет 20, 23, 91 − Кредит 60 - на стоимость услуг без НДС Дебет 19 − Кт 60 - на сумму НДС (для ОСНО) Дебет 68 − Кредит 19 - вычет НДС (для ОСНО) Для УСН Дебет 20, 23, 91 − Кредит 60 - на стоимость услуг с НДС Это значит, что арендодатель в себестоимость услуг по аренде или прочие расходы включает всю коммуналку. А выставление услуг по аренде происходит обычным порядком, выписывается:

• счет-фактура (в организациях на ОСН)
• счет (в организациях на УСН)

Дебет 62 – Кредит 90-1 – выручка по аренде Дебет 90-3 – Кредит 68 – начислен НДС на всю сумму арендной платы (ОСНО) Бухгалтерский учет коммунальных услуг в программе 1С: Бухгалтерия 8 ред.

Суть контрактов агентирования по коммунальным услугам состоит в заключении соглашений с населением на поставку. Агенты (управляющие компании) обязуются действовать в интересах принципала (населения) в процессе управления многоквартирными домами за определенное вознаграждение.

• При первом и втором варианте соглашения на поставку услуг заключают все собственники квартир. Оплата перечисляется поставщикам ресурсов.
• Если домом управляет УК , она и заключает контракты поставки ресурсов, потребляемых населением. Это значит, что УК можно считать агентом жильцов, выступающих в роли принципалов.

Понятие и суть

При заключении агентских контрактов с населением необходимо учитывать условия ст. 1005 ГК:

• соглашения с населением заключаются раньше, чем с поставщиками (п.6 письма Президиума ВАС);
• обязательна четкая формулировка управляющей компании в качестве агента;
• необходимо определить сроки предоставления отчетности (п.11 ст. 162 ЖК – ежегодно);
• обязательно выделение отдельным пунктом объема агентского вознаграждения (чаще всего это часть платы за управление).

При аренде помещений любого назначения суть подобного соглашение – обязанность владельца здания покупать услуги для нанимателей (пункт 3 статьи 421 ГК). У подобных отношений плюсов гораздо больше, чем минусов:

• доход владельца здания составляет вознаграждение, полученное за посредничество, поэтому исключаются проблемы при начислении налогов (письмо Минфина № 03‑11‑06/2/9);
• отпадает необходимость (исходя из п. 1 ст. 996, ст. 1011 ГК РФ приобретенные ресурсы принадлежат арендаторам).

Владелец здания бывает и посредником поставщиков ресурсов (параграф 6 гл. 30 ГК), поэтому перевыставляет счета от их или своего имени (ст. 1005 ГК). Создаются расходы на ресурсы, . В этой ситуации так же прибылью считается вознаграждение (п. 2 ст. 254 НК), на которое и начисляется НДС.

Виды

Существует множество видов подобных соглашений:

• на оказание услуг;
• на покупку ресурсов;
• на оплату и возмещение задолженностей;
• на начисление и прием платежей;
• на выставление счетов.

При этом:

• Если заключается контракт на предоставление ресурсов , в обязанности агента входит проведение мероприятий, обеспечивающих заказчику поставку: заключение договоров и своевременное перечисление оплаты.
• Если соглашение заключается на покупку , то посредник обязан необходимые принципалу ресурсы купить. Яркий пример – управляющие многоквартирными домами компании. Они электроэнергию, воду, тепло и др., по сути, покупают. В условиях России при несвоевременной оплате ресурсов жильцами долг образуется у УК, если компания является посредником, который действует в интересах жильцов.
• Контракты на оплату заключаются в случаях, когда приобретается недвижимость, по которой все договора уже заключены. Посредник занимается оплатой счетов до момента, когда срок действия старых контрактов на поставки закончится и новый владелец оформит новые соглашения.
• При заключении контракта на начисление и прием платежей между УК и поставщиками в обязанности посредника входит:
  • начисление и перерасчет платежей;
  • формирование и распечатка счетов;
  • расчет пени и социальных компенсаций;
  • прием денег от жильцов и перечисление принципалу;
  • обработка данных.
• Особый вид соглашений заключается при аренде помещений . Для расчетов за коммунальные услуги между владельцами зданий и нанимателями существует несколько схем:
  • включение фиксированной суммы арендную плату;
  • включение в арендную плату как переменную величину, рассчитанную на основе счетов пропорционально объему услуг или площади;
  • выставление дополнительных счетов арендаторам;
  • заключение договоров между поставщиками и нанимателями площадей;

При выборе первого варианта сложности создает невозможность заранее определить точные суммы. Основной недостаток второго варианта – завышение суммы, облагаемой налогом, для владельца недвижимости. Но этот минус компенсируется возможностью учесть в расходах все суммы, перечисленные поставщикам.

По закону выставлять дополнительные счета арендаторам владелец недвижимости не имеет права, если не является посредником поставщиков (ст. 545 ГК). У нанимателей редко бывает возможность заключить договора с поставщиками. Учитывая все вышеизложенное, самым выгодным вариантом считается заключение договоров агентирования между арендаторами (принципалами) и владельцем недвижимости (агентом).

Как правильно составить агентский договор на коммунальные услуги

При составлении любого договора агентирования необходимо учитывать требования главы 52 ГК. В зависимости от цели заключения контракта меняются 2 пункта: «Предмет» и «Обязанности агента».

Если владелец недвижимости выступает в роли агента арендаторов, нет необходимости оформлять 2 документа. Достаточно в арендное соглашение включить пункт, определяющий, что арендодатель будет действовать в интересах нанимателей (покупать коммунальные услуги). Обязательно необходимо указать размер вознаграждения за посредничество.

Если арендодатель действует от своего имени, за услуги будет выставляться отдельно от счета за аренду. Счет-фактура за коммуналку не будет учитывать в бухгалтерии (достаточно подшить его в журнал учета).

Если договоры на поставку заключены раньше, чем арендные, в последние следует включить пункты, указывающие, что арендодатель будет агентом арендаторов. Чтобы избежать неприятностей с Налоговой инспекцией, агент обязан регулярно предоставлять отчеты.

Типовой бланк АД оказания услуг по оплате счетов за электрическую и тепловую энергии можно скачать , а на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги — .

Образец агентского договора оказания услуг по оплате счетов за электрическую и тепловую энергии

Агентский договор на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги

Учет коммунальных платежей и перевыставление счетов

Если УК работает по договору агентирования, в учете операции отражаются:

• поступление платежей – Д 50, К 76;
• – Д 76, К 60;
• начислено вознаграждение – Д 76, К 90-1;
• НДС с вознаграждения – Д 90-3, К 68;
• перечисление компаниям, поставляющим ресурсы – Д 60, К 51.

Важно также:

• Если контракт заключен между владельцем недвижимости и арендатором , учет ведут обе стороны. Арендодатель учитывает сумму платежей Д 76, К 60. Размер зависит от того, ставится НДС к вычету или нет. Если ставится, то налог в учет не включается.
• , он не платит НДС. Перечисление средств поставщикам ресурсов отражается на Д 60, К 51. Для контрактов поставки, предусматривающих авансовые платежи, учет меняется: Д 60 (субсчет авансы), К 51. После поступления документов сумма отражается на Д 60 и К 60 (субсчет авансы).

Арендатор суммы коммунальных платежей относит к затратам. Если есть соглашение агентирования, НДС не учитывается (при традиционном договоре аренды сумма списывается с первичных документов). Если арендодатель перевыставляет счета, арендатор может поступать по своему усмотрению. Если он решил отражать НДС, то учитывает его в Д19 и К 68.

Расходы на коммуналку можно учесть как прямые или косвенные расходы.

• Если помещение используется для коммерческой деятельности, расходы прямые (п.1 ст.318 НК).
• Если суммы коммунальных платежей выплачивается как компенсация арендодателю, их относят к прочим (косвенным) расходам, связанным с предпринимательской деятельностью (пп. 49 п. 1 ст. 264 НК).
• Если коммуналка включена в арендную плату, она полностью относится к расходам (п.10 ст.264 НК) и снижают налоговую базу.

Арендатор расходы по коммуналке учитывает как арендные (пп.4 п.1 ст.346.16 НК) или материальные (пп.5 п.1 ст.346.16 НК). Порядок определяется в . Расходы признаются в дату оплаты счетов.

Про услуги ЖКХ и о том, как правильно заключить договор управления, расскажет видео ниже:

Агентский договор на коммунальные услуги можно охарактеризовать как контракт с посредником, который выступает от имени поручителя и выполняет за его счет мероприятия по реализации услуг, направленных на обеспечение нормального уровня проживания потребителей. В качестве поручителя (принципала) рассматриваются поставщики и производители (компании ресурсообеспечения), а посредником (агентом) могут быть не только юридические компании, но и физлица.

В этой статье вы узнаете:

• Что такое агентский договор на коммунальные услуги.
• Каковы преимущества у агентского договора на коммунальные услуги.
• Какие есть недостатки у агентского договора на коммунальные услуги.
• В чем особенность агентского договора на коммунальные услуги для управляющей организации.

Порядок заключения/расторжения и составления агентских соглашений на предоставление коммунальных услуг определяется государственными нормативными актами РФ. Подробному освещению этого вопроса посвящена статья 52 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Специфика оформления агентских договоров

Такой вариант взаимодействия законодательно предусмотрен в различных областях. Двустороннее соглашение оформляется в стандартной форме - письменно. Достоверность соглашения можно подтвердить у нотариуса (условие не является обязательным и применяется по усмотрению обоих участников агентского договора). По параметрам такого контракта сторона агента берет на себя обязательства за определенную плату осуществлять некоторую деятельность в интересах контрагента. Все функции, предусмотренные условиями агентского контракта на коммунальные услуги, исполнитель может выполнять самостоятельно, при условии предварительной оплаты.

Законодательные нормы предусматривают выполнение контрагентом некоторых процессов от собственного имени в интересах принципала и за его счет. Для этого агент наделяется всеми соответствующими полномочиями и получает определенный круг обязанностей. В тех случаях, когда функции, предусмотренные агентским договором, выполняются агентом от имени заказчика, обязательства перед потребителями коммунальных услуг лежат на нем.

Особенности агентских договоров

1. Агентские коммунальные контракты построены на принципе получения оплаты или взаимного предоставления услуг, поэтому их участники определяют вид и размер вознаграждения.
2. При заключении бессрочных агентских договоров их участники могут инициировать прекращение действия контракта. Если указан конкретный срок действия, то договор не может расторгаться одним из участников до указанной даты без согласия второй стороны.
3. Реализация коммунальных услуг по агентским контрактам может происходить от имени одной из сторон таких соглашений.
4. Агент вправе заключить субагентское соглашение о предоставлении коммунальных услуг с третьей стороной, но при этом несет полную ответственность за работу субагента перед основным заказчиком.
5. Права каждой из сторон могут ограничиваться контрагентом при соблюдении некоторых условий. К примеру, сторона, уполномочивающая агента, не может заключать такой же договор с другими исполнителями или самостоятельно вести на определенных объектах деятельность, предусмотренную агентским договором на коммунальные услуги.
6. Агентским договором может предусматриваться запрет для исполнителя на заключение таких же соглашений с другими заказчиками в регионе, который указан в контракте.

Если сторонами не определена процедура расчета, то средства, предусмотренные в качестве вознаграждения, должны поступить на расчетный счет исполнителя в течение семи рабочих дней после числа, указанного в отчете по выполненным работам.

В договоре о предоставлении коммунальных услуг четко прописывается порядок предоставления/утверждения агентской отчетной документации.

Составление соглашения предусматривает необходимость выполнения процедур по подготовке и предоставлению отчетов по работам, доверенным принципалом. Как правило, это простая форма отчетности по проделанным договорным работам.

Отчетная документация предоставляется в оговоренные сроки с определенной периодичностью (ежемесячно или поквартально) по результатам выполненных работ.

Если соглашением не определена процедура предоставления отчетности, то заказчик вправе в течение 30 дней после предоставления отчетности предъявить агенту свои претензии по поводу выполненных им работ и предоставленных коммунальных услуг. Если возражения отсутствуют, то отчетная документация, переданная в срок, оговоренный в контракте, по умолчанию является принятой.

В любом случае относительно работ, выполненных субагентом, ответственность за качество и сроки возлагается на агента, отчитывающегося перед принципалом.

Отличительные черты соглашения

Особенность правовых отношений с агентами заключается в возможности введения определенных запретов каждой из сторон.

Юридический агентский договор оказания коммунальных услуг может содержать запрет на оформление таких же контрактов с другими субъектами, как в широком значении, так и в пределах региона (включая запрет на контракты от своего лица, по факту уже выполненной работы). Исполнитель по агентскому договору на коммунальные услуги может иметь запрет на оформление таких же контрактов с другими заказчиками.

Структура и пример агентского договора на коммунальные услуги

1. Дата и место заключения соглашения.
2. Наименование сторон.
3. Предмет договора. Предметом соглашения являются действия агента, направленные на реализацию коммунальных услуг.
4. Срок действия договора. Договор может быть срочным либо бессрочным.
5. Права и обязанности сторон. Договорные отношения могут ограничить права как одной, так и другой стороны (например, неразглашение, запрет на заключение аналогичных документов по данной сделке).
6. Сроки выполнения агентского поручения.
7. Сдача отчета агента. Агент должен отчитываться за свои действия по реализации договора. Необходимо определить, в каком виде и в какой срок он будет предоставлять агентский отчет.
8. Вознаграждение агента и порядок расчета. Вознаграждение может выплачиваться после совершения агентом определенных действий либо после исполнения всего соглашения.
9. Ответственность сторон.
10. Основания и порядок расторжения договора.
11. Разрешение споров.
12. Форс-мажор.
13. Прочие условия.
14. Список приложений.
15. Адреса и реквизиты сторон.
16. Подписи сторон.

Сопровождающая документация:

• агентская отчетность;
• перечень услуг (агентирование);
• дополнительное соглашение;
• протокол возражений;
• компромиссный протокол.

Образцы агентского договора на коммунальные услуги

Агентский договор на коммунальные услуги или аутсорсинг в деятельности управляющей организации

Аутсорсинг может способствовать экономии и улучшению качества услуг или работ, предоставляемых владельцам жилья в МКД.

На компанию, управляющую МКД (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иной СПК, далее — УО), по закону возложено обязательство предоставлять потребителям минимум услуг, предусмотренных законодательством страны.

К услугам, которые должны оказываться только специализированными предприятиями и квалифицированными специалистами, относится обслуживание лифтов, пожарных систем и подача энергоносителей. Эти условия установлены законом. Управляющая организация не всегда имеет возможность, но и не обязана, предъявить лицензии на предоставление услуг, необходимых для обслуживания МКД.

Некоторые услуги для МКД, такие как обслуживание пожарных систем и лифтов, должны оказываться специализированными организациями, эти условия регулируются законодательством. Управляющая организация не обязана иметь лицензии на те виды деятельности, которые востребованы МКД.

Аутсорсинг представляет собой передачу управляющей организацией определенных видов деятельности или функций, связанных с обслуживанием МКД, другой компании, работающей в нужной сфере. В деловом лексиконе слово «аутсорсинг» появилось в 1960 году благодаря компании Electronic Data System, действующей в сфере информационных технологий.

Услуги аутсорсинга стали стремительно развиваться с 1990 года и до сих пор востребованы в разных сферах деятельности.

Управляющие компании имеют право передать на аутсорсинг полное обслуживание МКД и заниматься только управленческой деятельностью - организацией своевременного предоставления услуг, содержания и ремонта доверенного объекта. Такой подход обеспечивает высокое качество предоставляемых услуг, но, как показывает практика, финансовые возможности многих собственников и съемщиков жилья ограничены и не позволяют устанавливать на услуги УО высокие расценки. Можно сказать, что материальные возможности потребителей определяют специфику работы ЖКХ и практически исключают использование аутсорсинга.

Ценность аутсорсинга состоит в том, что при передаче вспомогательных функций другим исполнителям компания имеет возможность:

1. сконцентрироваться на ключевых направлениях коммерческой деятельности;
2. своевременно реагировать на рыночные условия без ущерба для управления МКД.

На основании этого можно сделать вывод, что, выбирая управляющую компанию для обслуживания МКД, собственники жилья прибегают к услугам аутсорсинга - передают управление своей недвижимостью другой организации. Такой способ управления более рационален.

Основным мотивом использования аутсорсинга является экономичность.

К экономическим факторам для перехода на аутсорсинг относятся:

• снижение расходов на содержание дома;
• перераспределение ресурсов;
• замена постоянных затрат на переменные;
• повышение эффективности.

Мнение эксперта

С.Г. Щетинин,

эксперт, г. Краснодар

Эффективность аутсорсинга оценивается по четырем экономическим составляющим.

• Снижение расходов. Проанализировать финансовые затраты по всем бизнес-процессам и определить среди них самые значимые. Впоследствии можно оценить, как изменилась структура затрат после передачи определенных функций другому исполнителю. Это может быть уборка придомовой территории или подъездов, которую стоит доверить клининговой компании, поскольку она имеет для этого все необходимые средства, замещая ручной труд механическим оборудованием, что снижает расходы на выплату зарплаты рабочим.
• Перераспределение ресурсов. Здесь говорится о высвобождении определенной части ресурсов с дальнейшим их применением для решения более значимых задач. В качестве таких ресурсов выступают оборудование, рабочее время, финансы, сооружения. Еще один немаловажный фактор этой составляющей - это преодоление внутреннего барьера в системе управляющей организации. Примером может служить передача взыскания долгов на юридическую компанию. Таким образом, вместо оплачиваемой ставки юриста организация оплатит услуги по взысканию долгов сторонней юридической компании. В результате ставка штатного сотрудника исключается из расходов управляющей фирмы, и оплата услуг привлеченного юриста осуществляется за счет должника.
• Замена регулярных затрат на переменные. В данной ситуации возможно сокращение:
  • накладных расходов - при использовании готовой инфраструктуры (например, на строительство и заработную плату);
  • рисков, поскольку по аутсорсинговым договорам оплата осуществляется за конкретно сделанную работу.

УО может воспользоваться услугами специализированной аварийной службы, используя для решения своих проблем ее оборудование и персонал. При этом ежемесячная оплата за проделанную работу будет ниже, чем расходы на содержание собственного персонала, выполняющего аналогичные функции. Если возникает необходимость в проведении аварийно-восстановительных работ, оплата проводится по факту проделанных работ.

В аутсорсинговых контрактах обязательно упоминайте факт зависимости оплаты от конкретно выполненной работы.

• Повышение эффективности. Любая специализированная компания всегда эффективнее фирм с расширенным спектром услуг, поскольку специализация предполагает высокий уровень компетентности и профессионализма. За счет снижения расходов увеличивается объем работ и повышается профессиональный уровень мастеров в конкретной области. Например, в случае болезни штатного сотрудника заменить его будет некем, а для специализированной компании это не проблема. Взгляд со стороны — нестандартная точка зрения на существующие проблемы и альтернативный подход к их решению — также повышает эффективность работы. Мало УО, которые могут похвастаться наличием квалифицированного инженера-теплотехника или высококлассного программиста.

Агентский договор на коммунальные услуги: достоинства и недостатки в сфере ЖКХ

Принимая решение об оформлении агентского соглашения в коммунальной сфере, необходимо взвешенно подойти к оценке его преимуществ и недостатков.

Преимущества:

• появляется возможность сфокусироваться на основных задачах;
• агентский договор открывает доступ к дополнительным ресурсам;
• сокращается стоимость коммунальных услуг, которые переходят к другим исполнителям;
• такая форма отношений в сфере коммунальных услуг сокращает риски и способствует их перераспределению;
• повышается качественный уровень предоставляемых коммунальных услуг;
• появляется возможность сократить необходимые производственные ресурсы;
• снижается потребность в финансировании неосновных направлений деятельности;
• снижается влияние субъективных факторов (таких как болезни специалистов, конфликтные ситуации и т. д.) на эффективность производственных процессов;
• возрастает эффективность труда;
• появляется возможность задействовать инновационные технологии, которые не доступны компании;
• имеется возможность ознакомиться с опытом других компаний.

Недостатки агентских договоров в области предоставления коммунальных услуг:

• частичная потеря контроля за процессами, которые переданы на аутсорсинг;
• риск снижения качественного уровня коммунальных услуг в случае неправильного выбора агентской компании;
• риск утечки данных, составляющих коммерческую тайну;
• зависимость от агентской компании, которая возрастает в случае передачи основных направлений деятельности;
• риски, связанные с коррупционными действиями ключевых специалистов управляющей организации, которые имеют возможность оказывать влияние на важные вопросы;
• возможность возникновения конфликтных ситуаций внутри коллектива управляющей компании;
• усложнение логистических процессов;
• ограничение потенциала для профессионального роста специалистов управляющей компании;
• потеря непосредственного контакта с потребителями коммунальных услуг.

Приведенный перечень недостатков предоставления коммунальных услуг на основе агентского договора не является окончательным. Наиболее существенные потери в этом случае могут стать следствием перехода части коммерческой информации к внешним исполнителям. Вместе с тем при правильном ведении бизнеса недостатки агентского договора в области коммунальных услуг могут быть нивелированы существенным ростом эффективности производственных процессов на фоне нестабильной рыночной ситуации.

В настоящее время наблюдается рост требований к уровню коммунальных услуг, что сопровождается оптимизацией производственных процессов управляющий компаний (например, внедряется Географическая информационная система ЖКХ). Кроме того, рынок постоянно заставляет повышать конкурентоспособность коммунальных предприятий. Эти факторы способствуют более широкому внедрению системы агентских договоров в коммунальной сфере.

Для того чтобы взвесить все «за» и «против» в вопросе перехода на работу по агентским договорам, необходимо исходить из анализа причин, по которым следует отказаться от такой формы ведения бизнеса.

Причины отказа от системы работы по агентским договорам следующие.

1. Повышение производственных расходов.

Возможны ситуации, при которых стоимость агентских услуг может существенно превысить расходы управляющей компании, возникающие при ведении бизнеса собственными производственными мощностями. Этот фактор чаще всего становится основной причиной отказа коммунальных предприятий от агентских договоров. К примеру, если организовать обучение специалистов управляющей компании по использованию и наладке домофона, можно существенно снизить стоимость этой услуги для жильцов МКД.

1. Фактор монопольных рисков со стороны поставщика коммунальных услуг на основе агентского соглашения.

Монополисты, предоставляющие коммунальные услуги по агентским договорам, получают возможность для необоснованного повышения стоимости. Такая ситуация чаще всего наблюдается в тех сферах, где для ведения деятельности необходимо наличие лицензий.

1. Отсутствие на рынке коммунальных услуг компаний, которые могут гарантировать качество и доступную стоимость.

Существенными препятствиями на пути организации бизнеса в области коммунальных услуг на основе агентского договора являются несформировавшийся рынок и отсутствие стабильности. В этой сфере еще нет достаточного выбора надежных поставщиков, что повышает потенциальные риски в области бесперебойного предоставления услуг.

У обслуживающих компаний, которые решили воспользоваться инструментами аутсорсинга, часто возникает вопрос относительно функций, которые можно передать по агентскому договору. Универсального ответа здесь не существует. В каждом отдельном случае решения могут быть разными и зависят от таких факторов, как:

• объемы предоставляемых услуг;
• уровень собственной производственной базы;
• квалификация специалистов;
• наличие свободных финансовых ресурсов.

Среди функций, которые чаще всего передаются управляющими компаниями на основании агентского договора, встречаются ведение бухучета, юридическое и информационное сопровождение. Иногда имеют место факты передачи функций по уборке МКД и прилегающего участка. Согласно законодательству обслуживание лифтов, газовых систем и противопожарного оборудования должны осуществлять компании, специализирующиеся на этих видах деятельности и имеющие соответствующие сертификаты. Конечно, управляющие компании могут пройти определенные процедуры лицензирования, но экономическая целесообразность такого решения выглядит сомнительной, так для этого необходимы дополнительные инвестиции в оборудование и обучение специалистов.

Агентский договор на коммунальные услуги при УСН

Рассмотренные выше вопросы актуальны в том случае, если рассматривается одна управляющая компания.

Большинство компаний, которые оказывают услуги по обслуживанию МКД, работают с применением упрощенного налогового учета. Это дает возможность отказаться от запутанного и неудобного исчисления налогов, снизить административные расходы и сократить налоговые выплаты. В то же время «упрощенка» законодательно ограничивает возможности для расширения бизнеса. При выходе на определенный уровень развития, с увеличением количества обслуживаемых объектов обслуживающие компании вынуждены «рождать клонов». Результатом такого процесса является появление предприятия с теми же работниками, но с другим названием.

Структура и производственные процессы нового предприятия полностью повторяют систему работы основной компании.

Отталкиваться в этом вопросе следует от основной задачи управляющей компании, которая заключается в управлении многоквартирным домом. Такое управление предполагает полный контроль уровня и объемов предоставляемых коммунальных услуг, а также технического состояния объекта (все эти моменты определены законодательными актами). Для выполнения указанных задач управляющая компания имеет полное право воспользоваться услугами сторонних предприятий на основе агентского договора на коммунальные услуги.

Основные функции, которые могут быть переданы по агентскому договору:

• поддержание коммуникаций и ограждений в надлежащем состоянии;
• уборка подъездов, придомового участка и объектов, которые входят в собственность МКД;
• аварийно-диспетчерская служба;
• юридическое, информационное сопровождение и ведение бухучета.

Указанные выше направления вместе с соответствующим оборотом денежных средств, которые не вписывают в оборот, предусмотренный упрощенным налогообложением, можно передать другим исполнителям на основании агентского договора. Обслуживающая компания в этом случае может выполнять организационно-управленческую функцию, что дает возможность сконцентрировать в своих руках весь контроль за процессом оказания коммунальных услуг.

Обслуживающая компания имеет право заключать агентские договоры с внесенными в них положениями, определяющими ее как комиссионера в отношении выполняемых работ и коммунальных услуг. Таким образом, такой контракт может расцениваться и как комиссионный договор. В Налоговом кодексе РФ в статье 251 (пункт 1, подпункт 9) указано, что при расчете налогов не учитываются финансовые средства, полученные по комиссионным контрактам (кроме непосредственной суммы вознаграждения по комиссии).

Таким образом, можно сказать, что привлечение сторонних исполнителей на основании агентских договоров дает возможность управляющей компании расширять свой бизнес в области коммунальных услуг, продолжая работать на упрощенной системе налогообложения под своим именем. Помимо описанных выше преимуществ такая форма ведения дел позволяет сократить расходы на брендирование и продвижение названий новых компаний. Еще одна сторона предоставления коммунальных услуг на основании агентского договора связана с возможностью более открытого ведения дел. Открытый доступ к отчетности поможет избежать необоснованных претензий и чрезмерного внимания со стороны владельцев компании. Увеличение количества предприятий, специализирующихся на предоставлении коммунальных услуг, будет способствовать расширению и совершенствованию практики ведения бизнеса по агентским договорам. Следствием таких изменений будут повышение качественного уровня услуг и снижение их себестоимости.

Пример составления Агентского договора с арендаторами в случае когда арендодатель выступает посредником, а арендатор заказчиком (коммунальные платежи).

Ответ

Приводим форму агентского договора. Те положения, что вы заполняет исходя из своих условий, мы выделили.

Агентский договор № 1
на оплату коммунальных услуг

Общество с ограниченной ответственностью «Альфа» в лице генерального директора А.В. Львова , действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Агент», с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью «Гермес» в лице генерального директора А.С. Кондратьева , действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Принципал», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», связанные взаимными правами и обязанностями по договору аренды нежилого помещения от 15 января 2017 № 25-А , заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Агент выступает посредником между Принципалом и специализированными организациями - поставщиками коммунальных услуг в офисе Принципала, арендуемом им на основании договора аренды нежилого помещения от 15 января 2017 № 25-А .

1.2. В целях исполнения настоящего договора Агент заключает договоры со специализированными организациями - поставщиками коммунальных услуг, энергосбытовыми компаниями, поставщиками услуг связи (телефония, интернет) .

1.3. Агент приобретает для Принципала услуги и ведет расчеты с организациями, их предоставляющими, а Принципал компенсирует Агенту расходы и выплачивает ему вознаграждение.

1.4. Расчеты с поставщиками услуг считаются исполненными Агентом и подлежат оплате Принципалом после представления Принципалу документов (квитанций), подтверждающих оплату коммунальных услуг за соответствующий период.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Агент обязуется:
- ежемесячно представлять Принципалу Отчеты о выполненном поручении с приложением счетов на оплату, полученных от поставщиков услуг в срок не позднее 5 числа каждого месяца ;
- представлять по требованию Принципала все необходимые документы, связанные с исполнением поручения.

2.2. Принципал обязуется:
- выдать Агенту доверенность на совершение юридически значимых действий, связанных с исполнением поручения, указанного в пункте 1.1 настоящего договора;
- принимать и проверять Отчеты Агента и письменно представлять Агенту возражения по Отчету в срок до 8 числа каждого месяца . При отсутствии возражений от Принципала Отчет считается принятым;
- выплачивать Агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленном настоящим договором;
- возмещать Агенту издержки, понесенные им по оплате коммунальных услуг, услуг связи, потребленных Принципалом.

3. ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ АГЕНТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. За оказанные посреднические услуги Принципал уплачивает Агенту вознаграждение в размере 1500 руб .

3.2. Выплата вознаграждения и оплата выставленных счетов за услуги, предусмотренные настоящим договором, производится ежемесячно не позднее 10 числа месяца .

3.3. Размер вознаграждения может быть изменен по соглашению Сторон.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Агент несет ответственность перед Принципалом за просрочку оплаты коммунальных и иных платежей, предусмотренных настоящим договором.

4.2. В случае несвоевременной оплаты счетов за услуги и выплаты вознаграждения Агенту Принципал уплачивает ему неустойку в размере 0,01 процента от суммы долга за каждый день просрочки.

4.3. Сторона, причинившая своими действиями другой Стороне убытки, обязана возместить их в полном объеме.

4.4. Иные меры ответственности Сторон за неисполнение своих обязательств по настоящему договору определяются в соответствии с действующим законодательством России.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

6. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

6.1. Настоящий договор может быть изменен или прекращен по письменному соглашению Сторон, а также в других случаях, предусмотренных законодательством и настоящим договором.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, - по одному для каждой из Сторон.

7.2. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством России.

7.3. Неотъемлемой частью настоящего договора является форма Отчета Агента.

8. ПОДПИСИ И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН