Что дает регистрация договора аренды нежилого помещения. Нужна ли регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре

Многие предприниматели не располагают собственными помещениями для размещения производственных мощностей и работников, поэтому они арендуют квадратные метры у собственников. В настоящее время нежилых помещений чрезвычайно популярна.

Процедура регистрации договора аренды нежилого помещения

Не все знают как правильно оформить и каким образом зарегистрировать договор аренды с максимальной выгодой и минимальными затратами. Необходимо знать, что договор аренды нежилых помещений регистрируется государственными органами, если он составляется на 1 год и больше.

Договор аренды регистрируется территориальным органом федеральной службы государственной регистрации – Росреестром . Эта служба государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью ведет кадастровый учет и занимается документооборотом.

Последовательность действий для регистрации договора аренды нежилого помещения:

1. Подача заявления о регистрации сделки.
2. Предоставление договора аренды нежилого помещения в трех экземплярах: один остается в регистрирующем органе, два экземпляра возвращаются обеим сторонам сделки.
3. Подготовка и предоставление приложения к договору. Основными приложениями к договору являются: акт приема-передачи, план помещения с указанными размерами согласно кадастровому паспорту (п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).
4. Предоставление паспорта гражданина РФ — если участники являются физическими лицами.
5. Если участниками сделки являются ИП, то соответственно свидетельство о регистрации ИП, а также удостоверение личности.
6. Оплата государственной пошлины (для юридических лиц - 7500 руб, для физических - 500 руб.)

Дополнительные документы для юридических лиц:

• учредительные документы;
• документ о назначении директора;
• приказ о вступлении директора в должность;
• свидетельство о государственной регистрации организации.

Сама процедура регистрации договора аренды нежилого помещения происходит без участия сторон. В регистрирующем органе будет сделана отметка о передаче помещения в аренду.

Законодательством отводится восемнадцать дней для рассмотрения документов, после чего вы получаете на руки свидетельство о регистрации договора.

Отказ в регистрации сделки регулируются специальным законом о регистрации прав на недвижимость и 131 статьей Гражданского кодекса.

Какой договор подлежит обязательной регистрации?

Согласно статье 651 ГК РФ, договор аренды может быть заключен в простой письменной форме. Рассмотрим, в каких случаях договор аренды подлежит обязательной регистрации.

Необходимость государственной регистрации определяется:
— типом объекта,
— сроком аренды.

Обязательной регистрации подлежат следующие договора аренды:

• Зданий, нежилых помещений, предприятий, а также прочих сооружений, которые заключены не менее чем на 1 год.
• Жилых помещений и земельных участков юридическими лицами, не зависимо от срока заключения договора.
• Предприятий, не зависимо от срока, на который он заключен.

Если это договор субаренды, то к нему применяется вышеуказанные правила.

Нюансы о которых следует знать

Арендодателю необходимо вести книгу регистрации всех договоров, заключенных на любой срок. Рассмотрев все тонкости заключения договора аренды, можно прийти к выводу, что проще заключать договор аренды каждый год заново, чем регистрировать его в государственных органах.

Все изменения в договоре оформляются путем заключения дополнительных соглашений.

Договор аренды обычно составляется в 3-х экземплярах. По одному договору для обеих сторон и 3-й экземпляр для регистрирующего органа. Договор должен быть распечатан с одной стороны, для того чтоб было удобно сшивать. Обязательно оставить поле вверху, внизу, слева для подшивки — 2 см, справа — 1 см.

Договор аренды вступает в силу после подписания акта приема-передачи помещения.
В акте приема-передачи указывается в каком состоянии передается имущество, здесь важно обратить внимание на недостатки, если этого не сделать, то при возврате арендуемого помещения арендодатель может предъявить претензии о том, что помещение было испорчено по вине арендатора.

Все сделки с недвижимость подлежат налогообложению, поэтому государство тщательно контролирует подобные сделки. Можно получить штраф или признание договора недействительным через суд, если договор подлежал регистрации и не был зарегистрирован.

Аренда нежилых помещений регламентируется статьями 168, 607, 608, 615 ГК РФ.

Если возникли вопросы, обращайтесь за консультацией к нашим юристам.

Заключая договор аренды нежилого помещения, нужно учитывать все нюансы оформления сделки и государственной регистрации документа, без которой он не имеет юридической силы..

Обязательные условия договора

По словам Ивана Кудряшова, начальника юридического отдела ГК «Экодолье», гражданский кодекс РФ говорит о том, что договор аренды должен точно фиксировать следующие существенные условия:

Арендуемое недвижимое имущество или арендуемое помещение;

Стоимость аренды;

Порядок расчета этой цены;

Правила ремонта и то, каким образом возмещается или не возмещается арендатору его стоимость;

Как состояние помещения отражается на арендных отношениях (и при их расторжении);

Условия расторжения договора.

Особенно стоит выделить аренду «нестандартной» недвижимости, частей помещений (например, части пола для размещения банкомата и проч.). «Раньше подобные варианты было сложно реализовать. Сегодня и такие арендные отношения возможны, в том числе заключение предварительных договоров на площади, которые еще не сданы в эксплуатацию», — поясняет Иван Кудряшов.

Обязательно нужно обращать внимание на то, как снимаемый объект обозначен в договоре. Если помещение полностью зарегистрировано, то должно быть его максимально подробное описание: местоположение, площадь, кадастровые данные (в том виде, как они зарегистрированы в кадастровом учете или в документах собственности арендодателя). В иных случаях договор аренды может быть признан незаключенным вследствие несогласованности предмета договора.

Иван Кудряшов дополняет: «Еще один важный момент - определение арендной платы и то, как именно она определена. Если в соглашении не указана четкая сумма, но зафиксирован порядок ее расчета, то изменение какого-либо показателя в формуле способно серьезно повлиять на реальную стоимость аренды. И оспорить это нельзя. По закону менять стоимость разрешается только раз в год, но в данном случае собственник сможет это делать сколь угодно часто. Это касается арендуемых помещений, находящихся и в государственной, и в частной собственности. Нужно понимать, что чем меньше в формуле расчета платы значений, тем меньше рисков у арендатора».

Условия обязательной регистрации договора аренды нежилого помещения

По словам адвоката юридической группы «Яковлев и Партнеры» Василия Трофимова, ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет жилые и нежилые помещения как недвижимое имущество. А сделки с ним и право на него подлежат государственной регистрации.

«В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на период от одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такого оформления», — объясняет Василий Трофимов.

Ведущий специалист по коммерческой недвижимости компании «Авангард» Светлана Синицина говорит: «Если же договор заключен менее чем на один год, регистрировать его не нужно — он и так будет действительным. Примечательно, что это правило касается и договоров с условием о продлении на такой же срок по окончании первоначального периода. Считается, что в этом случае заключается новое соглашение».

Также не нужно регистрировать договор аренды недвижимости, возобновленный или подписанный на неопределенное время.

Василий Трофимов дополняет: «Важно учитывать, что срок действия арендного договора, определенный с 1 числа любого месяца текущего года до 30 (31) числа предыдущего месяца последующего года, признается равным году. То есть договор аренды заключенный, например, с 29 декабря 2013 года по 28 декабря 2014 года, должен быть зарегистрирован».

Цена вопроса

Некоторых арендаторов пугает, что регистрация предполагает денежные затраты. На самом деле суммы довольно небольшие, особенно в сравнии со стоимостью самой аренды. Управляющий партнер юридической фирмы «Полежаев и партнеры» Захар Полежаев говорит: «За регистрацию договора аренды нежилого помещения уплачивается госпошлина. Для юридически лиц — 15 тыс. руб., для физических лиц - 1 тыс. руб. Также нужно учитывать расходы на подготовку документов - юридические услуги, нотариальные сборы и проч.».

Какие документы и куда необходимо предоставить для регистрации договора

По словам Захара Полежаева, для регистрации договора аренды нежилого помещения документы представляются в территориальное подразделение Росреестра (Федеральная служба государственной регистрации, геодезии и картографии).

Для регистрации такого договора достаточно обращения одной из сторон, другими словами совместное обращение необязательно. Перечень необходимых документов может отличаться в зависимости от особенностей сделки (участие физических или юридических лиц, характеристики конкретного объекта недвижимости, специфические требования некоторых подразделений Россреестра), но в общих чертах он выглядит так:

Заявление о государственной регистрации (обычно его готовит сотрудник Росреестра, принимающий документы);

Договор аренды (в нескольких экземплярах по количеству сторон + 1 экземпляр для Росреестра);

Документы в отношении сторон (учредительные документы для юридических лиц, корпоративные одобрения и т.д.);

Документы в отношении представителей сторон (решение о назначении руководителя юридического лица, нотариальная доверенность для представителя);

Документы в отношении объекта недвижимости (кадастровый паспорт, необходимые согласования и т.д.).

Этапы осуществления государственной регистрации

Процедура государственной регистрации (с позиции Росреестра) состоит из следующих этапов:

Прием документов;

Правовая экспертиза документов;

Внесение записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество о соответствующей регистрации;

Совершение регистрационных надписей на договорах аренды;

Выдача документов заявителю.

Захар Полежаев дополняет: «В действительности же в большинстве случаев стороны участвуют только в первом и последнем этапе, остальное проходит для них незаметно. Разумеется, подаче документов должна предшествовать их подготовка, согласование условий договора, получение необходимых одобрений и проч.».

«Подводные камни» при регистрации договора аренды

По мнению Ивана Кудряшова, если в соглашении аренды четко зафиксирован предмет договора, помещение описано надлежащим образом в документах кадастра и на него зарегистрировано право, то, как правило, проблем с его регистрацией не возникает.

Сложности могут появиться, когда помещение описано нечетко, есть неточности в документах кадастрового учета и документах о собственности. Например, если кадастровый учет был проведен давно, данные зарегистрированы в документах БТИ, но их нет в документах кадастра.

«Если помещение прошло такой учет ненадлежащим образом, собственнику придется провести его снова. На этот период с арендатором могут быть установлены договоренности об оплате фактического пользования. Либо может быть заключен предварительный договор, либо договор аренды будущего помещения. Когда стороны готовы к диалогу, решение найти можно. Если стороны не готовы, то их отношения определяет суд», — поясняет Иван Кудряшов.

Документально сдача недвижимости в аренду закрепляется договором. Гарантией безопасности сторон становится правильное оформление сделки. Как в 2019 году регистрируется договор об аренде нежилого объекта?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Оформление всякого договора, касающегося недвижимости своей целью ставит безопасность сделки. Потому участники сделки ответственно подходят к указанию основных условий в документе.

Но когда дело доходит до регистрации, мало кто знает, как правильно зарегистрировать договор относительно аренды нежилого объекта и нужно ли в 2019 году это делать?

Что нужно знать

По общепринятому положению, учрежденному , договор об аренде недвижимости подлежит госрегистрации, после чего он признается оформленным официально.

По п.3 ст.26 ФЗ «О регистрации» договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя.

Пошаговая инструкция

Госрегистрация договора об аренде нежилого помещения осуществляется после того, как будет подано соответствующее заявление в Росреестр .

При этом должен быть соблюден определенный порядок действий:

1. Подача необходимых документов в срок регистрации.
2. Проверка предоставленных бумаг на достоверность.
3. Занесение информации в единую государственную базу реестра.
4. Оформление необходимой документации с проставлением штампов на договорах.
5. Возврат документов заявителю.

Как и ранее, облагается государственной пошлиной регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре 2019 года, стоимость процедуры оплачивает заявитель.

При принятии назначается дата, когда документы будут готовы. Длительность оформления не должна превышать одного месяца.

Какие нужны документы

Для процедуры регистрации договора об аренде нежилого помещения потребуются такие документы:

Установленные сроки

Ранее период регистрационной процедуры для договора аренды недвижимости устанавливался как пятнадцать рабочих дней.

В 2019 году изменение действующего законодательства коснулось и сроков выполнения регистрационных действий. В частности таковы сократились.

С 1.01.2017 регистрация прав при подаче всех нужных документов в регистрирующий орган занимает не более семи дней.

Касается это и госрегистрации сделок по аренде. Если документы подаются через МФЦ , то регистрационный период увеличивается на два дня, необходимых для взаимодействия структур.

Период регистрации соответствующего права на объект недвижимости исчисляется с момента, когда пакет документов был представлен в уполномоченный орган.

Порядок обращения

Как и прежде, уполномоченными лицами для обращения в органы регистрации с документами относительно аренды объектов выступают собственники недвижимости, нотариусы, органы госвласти, кадастровые инженеры.

Когда от имени собственника действует иное лицо, то обязательно наличие нотариальной .

Таковая должна содержать перечень всех дозволенных к свершению юридически-значимых действий.

Согласно их условиям предполагается заключение в будущем договора об аренде. Такой документ в регистрации не нуждается.

Видео: регистрация договора аренды нежилого помещения

Если заключается договор субаренды объекта нежилой недвижимости, то здесь действуют общие правила. Заключение сделки на срок более года требует регистрации обретаемого права.

По закону не установлен точный срок, когда следует зарегистрировать арендный договор. Но нужно учесть, что юридическую силу сделка обретает только после завершения регистрации.

Во избежание спорных ситуаций, желательно в договор включить условие о том, кто и когда должен обратиться за регистрацией в Росреестр.

Если соглашение долгосрочного типа

Закон четко определяет, что госрегистрация необходимо для договора аренды, заключаемого на период больше одного года. Но и здесь есть нюансы.

Если договор заключен на одиннадцать месяцев, то регистрировать его не нужно. При этом в договоре может содержаться условие о пролонгации на аналогичных условиях.

Такое соглашение, по сути, является долгосрочным, но обязательной регистрации не подлежит.

Внимания заслуживает и момент, когда срок в договоре не указан. Условие о периоде действия договора не считается существенным.

Участники сделки могут самостоятельно устанавливать срок правоотношений. По этой причине стороны могут его проигнорировать, указав лишь причины для расторжения.

По отсутствие указания периода действия позволяет признать договор оформленным на неопределенный срок.

Соглашение действительно с момента подписания и госрегистрации не подлежит.

При съеме нежилого помещения

Оформить госрегистрацию договора аренды нежилого помещения получится, когда надлежащим образом зарегистрированы права собственности арендодателя.

Нельзя зарегистрировать договор, по какому в долгосрочную аренду передается нежилое помещение в здании, которое не принято в эксплуатацию.

Обусловлено это тем, что право собственности на такой объект не может быть зарегистрировано.

Если наниматель желает арендовать помещение в здании, не принятом в эксплуатацию, стороны могут заключить предварительное соглашение.

Хотя такой документ не имеет полноценной правовой силы, но субъективно порождает своеобразные обязательства сторон.

В предварительном договоре нужно указать срок для подачи заявления на регистрацию факта аренды.

Нормы законодательства в 2019 году оставляют «лазейки», позволяющие избежать обязательной госрегистрации договора аренды нежилого помещения.

Но во избежание проблем с законом, связанных с легальностью деятельности и налогообложением, а также для защиты интересов сторон, желательно не пренебрегать обращением в Росреестр.

Тем более что сам процесс регистрации не сложен, и осуществить его можно без привлечения специалистов.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Регистрация заключенного договора аренды является существенным условием соблюдения законодательных норм. Ее отсутствие влечет за собой не только административную ответственность, но и неприятные последствия для каждой из сторон. В представленной статье мы подробно расскажем, в каких случаях данная процедура является необходимой, как она проводится и в чем особенности регистрации соглашения об аренде.

○ Регистрация договора найма.

Соглашение о найме жилого помещения может быть заключено между любыми гражданами, имеющими статус физического лица, где сторонами сделки выступают:

• Наймодатель (собственник помещения, сдающий его в наем).
• Наниматель (принимающий жилплощадь во временное пользование).

✔ Преимущества и недостатки.

К плюсам заключения соглашения относится:

• Гарантия защиты прав участников сделки.
• Возможность получения компенсации наймодателем в случае порчи его имущества.
• Отсутствие риска внезапного выселения для нанимателя.

Недостатки подобного соглашения:

• Касается только жилых помещений.
• Не может быть продлен, если заключен на срок менее 1 года.
• Предполагает уплату налогов с полученного дохода от найма.

✔ Когда нужно регистрировать.

Многие считают, что договор найма не подлежит обязательной регистрации. На самом деле соглашение должно быть зарегистрировано, если срок его действия больше года. Важно отметить, что регистрируется не сам документ, а ограничение права собственности, которое он накладывает.

• «1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
• 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 674 ГК РФ)».

Максимальный срок действия соглашения – 5 лет. Если в договоре не прописан период его действия, он считается заключенным именно на этот срок и подлежит регистрации, как долгосрочное соглашение.

✔ Процедура и стоимость регистрации.

Заявление о регистрации договора найма должно быть подано не позднее, чем через 30 дней после его подписания. Направить ходатайство можно в отделение МФЦ или непосредственно в Росреестр. Заявителем может выступать любой участник сделки либо третье лицо на основании соответствующей доверенности. Поэтому рекомендуется прописывать в соглашении, кто несет ответственность за регистрацию документа.

Вместе с заявлением нужно представить:

• Два экземпляра договора.
• Паспорта участников сделки.
• Правоустанавливающие документы.
• Чек об оплате госпошлины (в размере 2000 руб.).

Максимальный срок регистрации договора – 10 дней с того момента, когда было принято заявление. Важно учитывать, что юридическую силу документ приобретает только после завершения процедуры регистрации.

✔ Ответственность и последствия отсутствия регистрации договора.

Отсутствие обязательной регистрации ведет к признанию договора ничтожным и не имеющим юридической силы. Соответственно, это может быть классифицировано как уклонение от налогов и наказываться соответствующим административным штрафом и взысканием неуплаченной суммы. Ответственность за регистрацию несет наймодатель, если иное не предусмотрено соглашением.

Помимо ответственности отсутствие регистрации соглашения может иметь неприятные последствия из-за отсутствия защиты прав сторон. Так, наймодатель не сможет взыскать компенсацию при нанесении ущерба имуществу, а наниматель может быть досрочно выселен без объяснения причин. Договор найма в большей степени защищает права квартиранта, поэтому без него ему грозит увеличение платы за проживание и иные неприятные последствия. Преимущества и недостатки.

Плюсы и минусы регистрации договора определяются тем, что без данной процедуры документ не будет иметь юридическую силу.

Преимущества регистрации соглашения для хозяина квартиры:

• Гарантия получения стабильного дохода.
• Сохранность имущества, переданного во временное пользование и возможность получения компенсации в случае его порчи.

При этом, главное преимущество заключенного договора для квартиранта –защита его прав: он может не бояться неожиданного повышения оплаты либо досрочного выселения.

К недостаткам арендного соглашения можно отнести:

• Необходимость внесения налоговых взносов от официального источника дохода.

Сдача коммерческой недвижимости документально оформляется договором аренды нежилого помещения , который может быть заключен на различные периоды:

• неопределенный (дата окончания арендных отношений не указана);
• меньше календарного года;
• больше календарного года.

Бессрочный контракт не нуждается в регистрации . По этому поводу есть Информационное письмо Президиума Верховного суда РФ №59 от 16.02.2001 . В случае если недвижимость арендуется на срок менее года, достаточно простого письменного соглашения.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок свыше одного года, обязательно должен быть зарегистрирован. Это требование Гражданского кодекса РФ, в новой редакции. Здесь же оговаривается, что только с даты внесения в реестр документ считается вступившим в силу.

Учреждением, которое создает систему кадастрового учета недвижимости, регистрации прав на это имущество и сделок с ним, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) .

Сюда одна из сторон должна подать заявление, неважно, кто из участников это сделает. Можно прописать в договоре, кто именно займется оформлением внесения в реестр и понесет связанные с этим расходы.

Если одна из сторон намеренно избегает регистрации, к примеру, не предоставляет свои документы, то вторая может добиться проведения этой процедуры в суде. В Росреестре ведется ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости . Сюда будут внесены данные о договоре.

На сдаваемое нежилое помещение будет наложено обременение на весь срок арендных отношений. Это очень важно , потому что правовые последствия наступают не только для подписантов, но также касаются третьих лиц. Здесь необходимы пояснения.

Часто, особенно в малом бизнесе, стороны, заключившие долгосрочный контракт, предпочитают обходиться без Росреестра . Причины разные: отсутствующие или неправильно оформленные документы на имущество, нежелание платить госпошлину и прочее.

По закону наказание за отсутствие регистрации не положено. Более того, суды признают договор действительным и в этом случае, так как все условия в нем оговорены и выполняются. Однако, это контракт только между двумя сторонами, интересы третьих лиц он не затрагивает.

Кто же эти лица? Например, покупатель, которому хозяин помещения решает его продать. Если в реестре недвижимости есть данные об обременении, он обязан будет соблюдать договор на протяжении срока действия и не имеет права выгонять арендатора.

Или законный наследник умершего арендатора, который получает все права и может пользоваться недвижимостью весь оговоренный период. Без сведений об обременении нельзя сдать занимаемое помещение в субаренду. Эти права сторон определены статьей 617 ГК РФ .

Руководствуясь статьей 621 ГК РФ , арендатор имеет право отправить письмо арендодателю с просьбой продлить истекающий контракт, при этом в него по желанию подписантов могут вноситься изменения. Если владелец помещения ему откажет, но в ближайшие 365 дней сдаст недвижимость третьему лицу, у арендатора есть право в суде добиться возобновления аренды , а также возмещения понесенных при «выселении» убытков .

Ну и налоговая инспекция может отказаться принять незарегистрированный договор, из-за этого расходы на аренду нельзя будет учитывать в расчете налога на прибыль.

Процесс регистрации договора аренды нежилой недвижимости состоит из следующих этапов :

1. Предоставление необходимых документов.
2. Проверка их полноты и достоверности.
3. Внесение в базу ЕГРН информации об обременении.
4. Проставление штампа на договоре и оформление соответствующей документации.
5. Возврат заявителю поданных документов.

Срок прохождения регистрационной процедуры составляет 7 дней . При обращении через МФЦ он увеличивается и составляет 9 дней . В случае если в процессе проверки специалист обнаружит неполноту или недостоверность предоставленных материалов, процедура приостанавливается и назначается срок исправления недостатков.

Документальное сопровождение

В Росреестр необходимо предоставить следующие документы :

1. Заявление с просьбой о регистрации, один экземпляр.
2. Договор аренды. Обязательно должен содержать следующие данные: адрес, площадь, назначение помещения и схема расположения комнат. Предоставляется в трех оригинальных экземплярах. По завершении вернут два, по одному для каждой из сторон, а третий останется в Росреестре в личном деле.
3. Кадастровый паспорт помещения, сданного в аренду.
4. Документы, которые подтверждают правовой статус участников. Для физических лиц — паспорт, для юридических — учредительная документация, свидетельство о регистрации, приказ о назначении руководителя.
5. Если документы подают законные представители, то нужно подтверждение их полномочий – паспорт, нотариально заверенная доверенность.
6. Если у арендодателя официально заключен брак, и недвижимость является совместно нажитым имуществом, необходимо нотариальное согласие супруга.
7. Если помещение в залоге, то понадобится заверенное согласие залогодержателя.
8. Квитанция об оплате.

Стоимость процедуры и госпошлина

Сумма государственной пошлины за регистрацию договора аренды нежилого помещения составляет для юридических лиц 22000 руб. , для физических лиц – 2000 руб .

Возникает вопрос, сколько нужно заплатить, если участниками сделки являются и юридическое, и физическое лицо. Поскольку госпошлиной облагается регистрация права, значит для определения ее размера имеет значение, кто именно получил это право. Таким образом, если арендатором является физическое лицо, то нужно платить 2000 руб., а если юридическое – 22000 руб.

Довольно часто встречается ситуация, когда в аренду сдается только часть помещения . Причем не отдельная комната, указанная в кадастровом паспорте, а просто участок большого зала, отделенный какими-то легкими временными перегородками, сборными конструкциями или вообще визуальными границами.

Например, в большом фойе больницы арендуется место под аптечный ларек.

Для регистрации договора аренды этот участок должен быть идентифицирован как часть объекта недвижимости . Говоря проще, отмечен в кадастровом паспорте. А его там, конечно, нет, потому что во время изготовления паспорта никто не предполагал, что этот участок будет сдаваться. Росреестр в таких случаях отказывает в регистрации .

Здесь может быть два законных выхода : провести процедуру кадастрового учета или обратиться в суд. Законом установлен срок для кадастрового учета, равный 18 дням , иногда это может затянуться на несколько месяцев.

Судебное разбирательство тоже дело не быстрое, хотя суды и выносят решения в пользу истцов. Они, в отличие от Росреестра, считают достаточным, если в договоре подробно описаны площадь, расположение участка, приложена копия листа из паспорта с планом помещения, и на нем вручную, например, штриховкой, отмечен предмет аренды, а стороны возражений не имеют.

В такой ситуации участники арендных отношений принимают приемлемый для них вариант . Кто-то обходится без регистрации, но негативные последствия такого шага перечислены выше. Другие предпочитают заключить краткосрочный, менее года, договор и прописать в нем, что по окончании срока действия он автоматически продлевается на такой же период при отсутствии возражений сторон.

Однако есть опасность, что арендодатель в какой-то момент не захочет продолжать сотрудничество, и арендатору придется освободить помещение. Неуверенность в долгосрочных отношениях негативно сказывается на бизнесе. Судебное решение предсказать на 100% невозможно, но кто-то все-таки обращается с иском.

Надежнее всего начать вносить изменения в кадастровый паспорт . Правда, это потребует затрат времени и денег. Если при смене арендатора изменятся границы участка, для регистрации нового контракта придется повторять все сначала.

Кстати, владелец вновь приобретенной недвижимости при первичном оформлении может предусмотрительно разделить его, например, на две части. Кадастровый паспорт и свидетельство о собственности он получит на каждую часть и им будут присвоены кадастровые номера.

В таком случае он сможет избежать проблем с регистрацией арендных отношений . Чтобы принять оптимальное решение, нужно тщательно взвесить все риски и преимущества, но обязательно учесть, что строгое соблюдение законов оберегает от неприятных неожиданностей.

Дополнительная информация по вопросу представлена ниже.