Нюансы договора аренды земельного участка 2018 - 2019 - образец

Договор аренды земельного участка - образец 2018 - 2019 г.г. отражает индивидуальные условия конкретной сделки с учетом не противоречащих закону интересов каждой из участвующих сторон. При этом большинство вопросов урегулированы Гражданским и Земельным кодексами РФ.

Существенные условия договора аренды земельного участка (образец)

Перечень данных, без указания которых в тексте договор не будет являться заключенным и действительным, установлен гражданским и земельным законодательством. Так, к этим сведениям относятся:

1. Предмет договора (ст. 607 Гражданского кодекса, далее — ГК РФ).
2. Цена договора (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса, далее — ЗК РФ).

Предмет договора обязательно индивидуализируется с помощью конкретных данных: адреса, площади, кадастрового номера. Также указывается категория земель и вид разрешенного использования. Если приведенная информация не позволяет однозначно идентифицировать объект договора, то в соответствии с положениями ст. 607 ГК РФ соглашение недействительно. В случае с земельным участком будет уместным приложить межевой план или выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. Ошибкой будет использование плана участка без описания его границ. Границы территории должны быть удостоверены, что подтверждается обширной судебной практикой, например, постановлением ФАС Московского округа от 08.02.2005 № КГ-А41/74-05 по делу № А41-К1-8210/04.

Что касается цены, то ее размер может быть установлен в виде фиксированной суммы. Также возможно согласование в договоре алгоритма ее расчета в каждом новом периоде. Если предусмотрено изменение арендной платы в зависимости от неких условий (например, в случае централизованного понижения или повышения ставки арендной платы со стороны государства и т. д.), составление дополнительного соглашения не требуется, как не нужна и госрегистрация изменений. Эта тонкость регулируется п. 2 ст. 614 ГК РФ, который допускает выбор сторонами других форм осуществления оплаты, помимо перечисленных нормой, и не содержит требования о фиксации в документе конкретной суммы. Постановление ФАС Московского округа от 20.02.2004 № КГ-А40/9565-03 по делу № А40-14527/03-41-123 можно рассматривать в качестве примера судебной практики по аналогичному вопросу.

Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли

1. Срок договора. Согласно общим требованиям к договорам об аренде недвижимости срок не является в таком документе существенным условием, поэтому в тексте он может быть не указан. В таком случае соглашение будет действовать в течение неопределенного времени. Любая из сторон сможет заявить о своем желании расторгнуть договор, предупредив другую за 3 месяца, если иное условие о сроке такого уведомления не предусмотрено законодательством или соглашением сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

   ЗК РФ предусматривает ограничение сроков аренды для отдельных категорий земель. Например, максимальный срок аренды земель сельхозназначения, находящихся в собственности государства или муниципалитета, не должен превышать 49 лет (п. 3. ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ). Если в договоре аренды земельного участка, для которого законодательством установлены предельные показатели времени действия, срок не указан вообще или превышает установленный нормами, то соглашение будет считаться заключенным на максимальный возможный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

2. Регистрация договоров госорганами. Договор аренды земельного участка нуждается в государственной регистрации (п. 2 ст. 609 НК РФ). При этом устанавливается, что фиксировать данные в ЕГРН об аренде земельного участка нужно в том случае, если соглашение заключено на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Как продлить договор аренды земли

1. Пролонгацию договора аренды можно осуществить путем заключения дополнительного соглашения, если в документе указан конкретный срок его окончания. При этом важно конкретно сформулировать в допсоглашении срок продления или указать условие о продлении на неопределенный период. Фразы типа «на тот же период» могут быть истолкованы сторонами неоднозначно. Если договор был краткосрочным (например, на 11 месяцев), то продление на тот же срок подразумевает продление на 11 месяцев, а не до аналогичной даты последующего года, как думают многие. Примечательно, что в случае продления такого краткосрочного договора на период до 1 года госрегистрация не требуется.
2. В исходный документ можно изначально включить пункт об автопролонгации (например, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Эта же статья наделяет добросовестного арендатора, в случае отсутствия ограничений в договоре или законодательстве, преимуществом по отношению к иным лицам при заключении соглашения об аренде земли на новый срок. Собственник сдаваемого земельного участка имеет обязанность в письменной форме уведомить арендатора о своем желании заключить такой договор. При этом условия первоначального соглашения по желанию участников сделки могут быть изменены.

В случае отказа арендодателя продлять указанные договорные отношения с арендатором, исполняющим свои обязанности должным образом, первый в течение 1 года с момента окончания срока действия договора не может заключить новое соглашение об аренде этого же земельного участка на тех же условиях. Иначе арендатор может обратиться в суд с иском о переоформлении этого договора на себя и возмещении убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Договор аренды части земельного участка

П. 1 ст. 607 ГК РФ гласит, что земельные участки могут быть переданы в аренду, как и другие природные объекты с определяемыми границами. Положения ЗК РФ дополняют это утверждение: в качестве объекта отношений, регулируемых земельным законодательством РФ, могут выступать не только участки земли, но и их части (п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

• С учетом судебной практики в данном случае наилучшим вариантом будет приложение к соглашению оформленного и подписанного сторонами ситуационного плана передаваемой в пользование части земельного участка и акта замера площадей.
• Еще одним вариантом такого описания предмета договора может послужить кадастровый план всего участка (графический раздел) с обозначенной на нем частью, предполагаемой к передаче в аренду (постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2013 № Ф03-3767/13).

Если договор аренды части земельного участка является долгосрочным (т. е. заключен на срок более 1 года), его необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Для этой цели потребуется провести межевые работы, т.к. регистрация обременения части участка арендой совершается одновременно с кадастровым учетом такой части (п. 3 ст. 44 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Отсутствие надлежащего межевого плана на часть участка приведет к отказу в регистрации (см. Постановление 2-го ААС от 12.01.2018 по делу № А29-5525/2017)

Субъекты договора: договор аренды участка земли между физическими лицами и с участием юридических лиц

ГК РФ не предусматривает на данный момент каких-либо специальных требований к лицу, фигурирующему в сделке как арендатор. Но ЗК РФ в ст. 22 определяет, что лицам, не имеющим гражданства, или лицам с иностранным гражданством могут быть предоставлены участки на праве аренды, за исключением ситуаций, предусмотренных ЗК РФ.

Арендодателем может выступать любое лицо — как юридическое, так и физическое. Главное требование состоит в том, что сдавать в аренду недвижимость может только ее собственник (ст. 608 ГК РФ). Также в качестве арендодателя может выступать лицо, наделенное таким правом законом или собственником (например, по доверенности).

Главным отличием договора с участием юридического лица (в роли как арендатора, так и арендодателя) является необходимость заключения договора в письменном виде, даже если он будет краткосрочным (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Полные наименования сторон указываются в преамбуле договора (далее по тексту возможны сокращенные названия). Для физического лица необходимо указать данные паспорта. Представитель юрлица предъявляет доверенность, номер и дата оформления которой тоже должны быть указаны в договоре. Если представитель со стороны организации имеет право действовать без доверенности, нужно зафиксировать наименование и реквизиты документа, на основании которых он осуществляет действия.

Расторжение договора аренды

Причины для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе сторон с точки зрения гражданского законодательства отражены в ст. 619-620 ГК РФ:

1. Невыполнение сторонами условий сделки. В этом случае для расторжения договора стороны должны обратиться с иском в суд.
2. На основании уведомления от стороны-инициатора за 3 месяца, если по условиям договора не предусмотрен иной период (ст. 610 ГК РФ). Если по наступлении даты окончания срока действия договора стороны не выразили желания его пролонгировать, все права и обязанности сторон по нему прекращаются (ст. 621 ГК РФ).
3. На основании ст. 22 и 46 ЗК РФ предусмотрены дополнительные случаи и условия расторжения соглашения, специфичные для земли как объекта недвижимости. Например, п. 9 ст. 22 ЗК РФ утверждает, что арендодатель может требовать прекращения договора аренды, подписанного на срок свыше 5 лет, только через суд и с приведением в качестве оснований для этого примеров существенного нарушения условий договора. Если арендатор в разумные сроки устранил все нарушения, то сам факт их обнаружения не будет рассматриваться судом в качестве основания для расторжения договора (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

Дополнительно в этой же статье рассматриваются иные случаи, связанные с ухудшением плодородных качеств земли, в связи с чем правомерно требование арендодателя о расторжении договора аренды.

Договор аренды земельного участка N _________________________ _________________________ _________________________ _________________________, в лице _________________________, действующего на основании _________________________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и _________________________, в лице _________________________, действующего на основании _________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. Предмет договора 1.1. По настоящему договору Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель _________________________, площадью _________________________, с кадастровым номером _________________________, расположенный по адресу: _________________________. 1.2. Земельный участок предоставляется Арендатору для _________________________, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, являющемся приложением и неотъемлемой частью настоящего договора. 1.3. На момент заключения настоящего договора передаваемый в аренду земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается _________________________. 1.4. Переход права собственности на указанный земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора. 1.5. Установленные ограничения (обременения) земельного участка, особенности его использования: _________________________. 1.6. На земельном участке расположены _________________________, принадлежащие _________________________ на праве собственности, что подтверждается _________________________. 1.7. Арендованное имущество переходит в собственность Арендатора по истечении срока аренды при условии внесения Арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. 1.8. Право собственности у Арендатора возникает с момента государственной регистрации перехода права. 2. Арендная плата, выкупная цена и порядок расчетов 2.1. За пользование земельным участком Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату. 2.2. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет _________________________ рублей в месяц из расчета _________________________ рублей за _________________________. 2.3. Арендная плата начисляется с момента подписания Сторонами _________________________. 2.4. Арендная плата вносится Арендатором _________________________, не позднее _________________________ числа _________________________. 2.5. Размер арендной платы может изменяться по соглашению Сторон не чаще одного раза в год. 2.6. Выкупная цена имущества составляет _________________________ рублей. 2.7. Арендатор вносит всю выкупную стоимость арендованного имущества по истечении срока договора аренды. 2.8. Обязательство Арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены. 3. Права и обязанности сторон 3.1. Арендодатель обязуется: 3.1.1. Не позднее _________________________ с момента заключения настоящего договора передать Арендатору земельный участок на основании акта приема-передачи, а также все относящиеся к арендуемому земельному участку документы, необходимые для его эксплуатации. 3.1.2. Передать Арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению. 3.1.3. Воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в использовании земельного участка. 3.1.4. Не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, связанную с использованием земельного участка, если она не противоречит условиям настоящего договора и законодательству Российской Федерации. 3.1.5. Принять от Арендатора по акту приема-передачи земельный участок не позднее _________________________ с момента окончания срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям. День возврата арендованного земельного участка _________________________ в период, за который начисляется арендная плата. 3.2. Арендодатель имеет право: 3.2.1. Осуществлять контроль за целевым использованием Арендатором переданного в аренду земельного участка. 3.2.2. Требовать от Арендатора выполнения обязательств по настоящему договору. 3.2.3. На беспрепятственный доступ на территорию земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения Арендатором условий настоящего договора. 3.2.4. Приостановить работы, производимые Арендатором с нарушением условий настоящего договора и действующего законодательства Российской Федерации. 3.2.5. Требовать досрочного расторжения договора в порядке, установленном настоящим договором. 3.2.6. Требовать возмещения убытков в случае, если Арендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора. 3.2.7. В случае существенного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы потребовать от него досрочного внесения арендной платы в течение _________________________ за два срока подряд. 3.2.8. В случае не возврата или несвоевременного возврата арендованного земельного участка по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям потребовать внесения арендной платы за все время фактического владения Арендатором земельным участком. 3.3. Арендатор обязуется: 3.3.1. Принять земельный участок по акту приема-передачи от Арендодателя не позднее _________________________ с момента заключения настоящего договора. 3.3.2. Приступить к использованию земельного участка после подписания настоящего договора и акта приема-передачи. 3.3.3. Использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, принадлежностью к определенной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. 3.3.4. Обеспечить Арендодателю доступ на земельный участок для осуществления контроля за его использованием. 3.3.5. Не нарушать права смежных землепользователей (арендаторов, собственников) земельных участков. 3.3.6. Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик и экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях. 3.3.7. Выполнять согласно требованиям соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, беспрепятственно допускать на земельный участок соответствующие службы для производства работ, связанных с их ремонтом, обслуживанием и эксплуатацией, не занимать, в том числе временными сооружениями, коридоры инженерных сетей и коммуникаций, проходящие через земельный участок. 3.3.8. Своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком. 3.3.9. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю земельный участок в пригодном к использованию состоянии. 3.4. Арендатор имеет право: 3.4.1. Истребовать от Арендодателя арендуемый земельный участок и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением в случае непредставления Арендодателем арендуемого земельного участка в указанный в настоящем договоре срок. 3.4.2. Самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на земельном участке в соответствии с целями и условиями его предоставления. 3.4.3. Потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние земельного участка существенно ухудшились. 3.4.4. В пределах срока действия настоящего договора с письменного согласия Арендодателя передать арендованный земельный участок в субаренду. В этом случае ответственным по договору перед Арендодателем остается Арендатор. 3.4.5. Передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока настоящего договора _________________________. 3.4.6. При наличии письменного согласия Арендодателя возводить на земельном участке строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. При этом собственником, возведенных с письменного согласия Арендодателя, строений (сооружений) будет являться _________________________. Возведенные на земельном участке без разрешения Арендодателя строения (сооружения) _________________________. 3.5. По истечении срока действия настоящего договора Арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. 4. Срок договора аренды 4.1. Срок действия настоящего договора составляет _________________________ с даты его заключения. 4.2. Если Арендатор будет иметь намерение на заключение нового договора аренды, то он обязан уведомить об этом Арендодателя не менее, чем за _________________________ до окончания действия настоящего договора. 4.3. При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению Сторон. 4.4. В случае если ни одна из Сторон, после истечения срока действия договора, не заявит о его расторжении, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 5. Ответственность сторон 5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 5.2. Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках. 5.3. За несвоевременное внесение арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере _________________________% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа. 5.4. В случае использования земельного участка не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в _________________________-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб). 6. Основания и порядок изменения и расторжения договора 6.1. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора. 6.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке, в случаях, когда: 6.3. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 6.4. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, когда: 7. Порядок разрешения споров 7.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами. 7.2. В случае, если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 8. Заключительные положения 8.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон. 8.2. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до _________________________. 8.3. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон настоящего договора, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю. Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем: Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ему вручено или Сторона не ознакомилась с ним. 8.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации. 9. Реквизиты и подписи сторон Арендодатель _________________________ _________________________ М. П. Арендатор _________________________ _________________________ М. П.

Каждый собственник земельного участка вправе передать его во временное пользование и владение третьим лицам за плату. При этом сам участок является предметом договора аренды, а следовательно должен быть и не запрещен к обороту.

Аренда участка – одна из наиболее распространенных и эффективных форм пользования землей.

Причин арендовать участок – множество, например: для организации фермерского хозяйства, ведения подсобного или дачного хозяйств, развития сельхозпроизводства (касается использования земель сельхозназначения) .

Но самая востребованная цель и причина аренды участка – .

Основным документом для возведения любого строения, будь то жилой дом, гараж, производственный цех или магазин, является право на пользование земельным участком. А затем уже можно начинать оформление остальных разрешительных документов: на начало строительства, регистрацию права на готовый объект.

Земли, ранее предоставленные юридическим лицам на праве безвозмездного (бессрочного) пользования, могут затем быть переданы им в аренду.

Любая из целей использования участка должна соотноситься с его категорией и разрешенным использованием .

Так, не допускается строительство жилого дома или торгового здания на землях, предназначенных для сельхозпроизводства, в этом случае придется изменять (в установленном порядке) и категорию и назначение участка земли.

Договор является главным правоустанавливающим документом между арендодателем и арендатором.

Это к тому же наиболее распространенная и выгодная форма организации экономического процесса, строительства объектов, поскольку арендная плата значительно ниже налога на собственность .

Право пользования участком может быть утрачено, если арендатором не выполнены условия договора, либо договор недействителен.

Порядок оформления договора

Оформляется договор как единый документ, в письменном виде.

Договор, заключенный на срок более года , подлежит регистрации в органах Росреестра и вступает в силу с момента такой регистрации.

Несоблюдение формы составления договора, регистрации влечет его недействительность.

Максимальный срок аренды земельного участка – 49 лет (например, для земель сельхозназначения), однако, договор затем может быть и продлен .

В зависимости от правового статуса земельного участка и субъекта собственника отличается механизм оформления договора.

Для оформления аренды земли, прошедшей кадастровый учет, между собственниками организациями или гражданами требуется согласование всех условий, подписание договора и акта приемки-передачи земли.

Значительно сложнее оформить участки, находящиеся в собственности муниципалитетов или государства. Существенные этого порядка вступили в силу с 1 марта 2015 г.

Договор аренды таких участков заключается на торгах, в форме аукциона, кроме отдельных случаев, установленных Земельным кодексом, как например:

• заключение договора на основании указа Президента или распоряжения губернатора субъекта федерации;
• использование территории участка для строительства жилья;
• создание фермерского хозяйства, сельхозорганизации, для ведения дачного хозяйства,
• садоводства или огородничества;
• строительство жилья эконом класса;
• строительство жилья и личного подсобного хозяйства граждан;
• для работ, связанных с использованием недр;
• для резидента особой экономической зоны либо управляющей компании;
• если на участке имеются объекты незавершенного строительства.

Сроки аренды, в зависимости от цели использования участка, варьируют от 3 до 49 лет .

Порядок предоставления участка предусматривает:

1. Подготовку .
2. Подачу заявления о предварительном согласовании его предоставления.
3. Принятие решения о согласовании предоставления участка.
4. Выполнение кадастровых работ для образования участка.
5. Осуществление участка.
6. Подачу заявления о передаче участка.
7. Оформление аренды.

Существенные условия договора

Договор аренды, которая длится больше года, нужно регистрировать, в связи с этим земельный участок должен быть описан с указанием индивидуализирующих признаков.

Предметом аренды является сам земельный участок . Его подробное описание — это существенное условие договора, и оно должно содержать точное местоположение участка, площадь, кадастровый номер.

Судебная практика указывает на необходимость внесения в договор кадастрового номера и иных сведений, позволяющих идентифицировать земельный участок. При отсутствии таких данных договор считается несогласованным и незаключенным.

Обычно в документе устанавливается продолжительность аренды , если она не указана, то договор признается заключенным на неопределенный срок.

Когда участок имеет обременения , связанные с правами третьих лиц (сервитут, право залога), собственник обязан поставить в известность об этом арендатора, при этом он не имеет права прекратить или внести изменения в обременения.

Определение границ земельного участка

Участок можно передать в аренду, если он состоит на кадастровом учете, который требует межевания с определением на местности географических точек его границ .

Особый порядок предусмотрен в отношении определения арендной платы за государственные и муниципальные земли, которая устанавливается соответствующими органами власти, исходя из следующих принципов:

• экономической обоснованности, то есть доходности земельного участка;
• предсказуемости, простоты расчета;
• неухудшения экономического состояния землепользователей.

Если право на заключение договора аренды участка получено на торгах, то плата за пользование определяется по итогам этих торгов. Периодичность изменения арендной платы устанавливается договором.

Видео: Аренда земельного участка

Рассказывается об условиях предоставления земельных участков в пользование, в соответствии с последними изменениями в законодательстве РФ. Даются советы по разрешению сложных ситуаций при заключении договора аренды земли.

Ирина Самойлова

23495

5

Земля - удовольствие не из дешевых, поэтому многим приходится довольствоваться арендой и только рассчитывать на получение участка в собственность. Каковы же особенности договора аренды земельного участка и что надо знать арендатору, давайте выяснять. Ниже можно скачать образец договора аренды земли.

Фото с Flickr.com/Kurt Bauschardt

Порядок заключения договора аренды земельного участка зависит от того, кто является арендодателем: частное лицо или же уполномоченные орган муниципального образования, Российской Федерации. Так называемая публичная собственность требует особой процедуры торгов, до подписания договора. Для муниципальных образований сдача в аренду земли - один из основных видов доходов. Существенная особенность таких договоров в том, что плата за участок определяется законодательными актами на местном уровне с учетом Постановления Правительства РФ, касающегося методов расчета арендной платы для публичных земельных участков.

Основные требования к договору аренды участка

1. Земля относится к недвижимому имуществу, в связи с чем, право аренды на срок больше 1 года регистрируется в юстиции. Независимо от срока Росреестр вносит сведения о договоре аренды участков лесного фонда.
2. Стороны должны согласовать предмет аренды - участок. Определиться с площадью, границами и иными характеристиками. Все данные имеются в кадастровом паспорте.
3. Указать срок, в течение которого отношения будут действовать.
4. Договор без указания на стоимость аренды считается незаключенным.
5. Правоустанавливающими документами на землю являются:

• свидетельство о собственности;
• акт органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении участка в собственность либо о предоставленном праве распоряжаться землей;
• кадастровый паспорт.

Какие нюансы нужно учесть, подписывая договор аренды земельного участка

1. Арендатору стоит обратить внимание, что если участок в долях, необходимо будет получить письменное согласие всех с подтверждающей подписью нотариуса. Супруг или супруга также должны письменно согласиться на сдачу в аренду общей собственности.
2. Если в договоре указана площадь участка больше, чем в документах на него, компанию-арендодателя могут привлечь к административной ответственности, сославшись на самозахват ничейных соток и неправомерное извлечение прибыли.
3. В договоре указывается вид разрешенного использования земли, например, для малоэтажного жилищного строительства. Изменить его после заключения договора аренды нельзя. Стороны могут предусмотреть в договоре несколько видов целевого назначения участка. Подробнее о целевом назначении участка читайте в нашей статье.
4. Цена за аренду публичных земель определяется с учетом кадастровой стоимости. Если арендатору кажется, что платежи чрезмерны, а стоимость участка завышена, он может обратиться в суд с иском об изменении кадастровой стоимости. В этом случае аренду за новые периоды пересчитают по новым тарифам.
5. Прекращение отношений возможно при грубом нарушении условий Договора одной из сторон. Нерациональное использование земли - еще один повод собственника прекратить отношения. Прежде чем, расторгнуть соглашение сторона должна уведомить контрагента о таком намерении. Срок уведомления, который указывается в тексте договора произвольный. Общий срок - за 30 дней.

• Если вы арендуете участок, на котором имеется здание, поинтересуйтесь, кто собственник строения. По закону собственник недвижимости имеет преимущественное право аренды. Такая же, привилегия предоставляется бывшим арендаторам. Так что, будьте внимательны, может быть, вы занимаете чью-то землю.
• Право аренды может быть передано в залог или внесено в уставной капитал. Главное - уведомить арендодателя.
• Необходимость оповещения арендодателя касается и случаев передачи земли в субаренду.
• Можно заключить договор аренды с правом последующего выкупа земельного участка. В таком случае, в договоре должна быть указана выкупная стоимость. Собственники зданий на участке - первоочередные покупатели. Кроме того, если вы нарушаете условия договора, несвоевременно оплачиваете аренду - в выкупе вам откажут.
• Обычно, муниципальные образования используют типовые формы договор. Прежде чем подписать такую сделку, внимательно прочтите.
• Если стороны хотят дополнить договор или уточнить пункты, они вправе составить дополнительное соглашение. Внимание - оно следует судьбе основного договора, если последний требует госрегистрации, то и соглашение тоже.
• Арендаторам главный совет - избегать пунктов, где указано на возможность изменения условий договора, арендной платы собственником в одностороннем порядке.

Аренда земельных участков распространенный способ получение собственниками доходов от своих соток. Арендаторам важно помнить, что оспорить уже подписанный и согласованный сторона договор сложно и хлопотно. Поэтому лучше сразу предусмотреть все нюансы и подводные камни, попросить юриста проанализировать текст предлагаемого на подпись соглашения.

Договор аренды земельного участка применяется в случаях, когда владелец земли передает ее в пользование на определенный срок арендатору. Следует отметить, что любая продукция, извлеченная в ходе использования данного участка, будет считаться неоспоримой собственностью нанимателя .

Аренда может быть краткосрочной или долгосрочной. Оформляться в аренду могут любые участки, принадлежащие как простым гражданам, так и предприятиям и даже государству.

Как правильно составить договор?

При составлении договора аренды земельного участка особое внимание следует уделить правам и обязанностям сторон, так как именно эти пункты регламентируют действия сторон, при несоблюдении которых договор может быть расторгнут досрочно. В договоре должны быть отражены следующие моменты:

• наименование документа;
• дата составления договора;
• подробная информация о сторонах, заключающих договор (ФИО участников, почтовый адрес и паспортные данные (для физических лиц), название организации, форма собственности, реквизиты (для юридических лиц));
• участка, адрес, наличие строений, к какой относится;
• длительность аренды (по закону не может превышать 50 лет, в большинстве случаев заключается на 1-5 лет);
• оплата арендных услуг (устанавливается размер, ежемесячный или ежегодный, порядок внесения, отдельно обговаривается компенсация на случай дефолтов, инфляций);
• по какому назначению будет использоваться земля;
• условия досрочного расторжения сделки;
• информация о различных ограничениях и обременениях, если они имеются (участок может быть заложен в банке, арестован за долги и прочее);
• ответственность сторон.

Предмет соглашения

Договор аренды земельного участка должен содержать в себе подробную информацию, чтобы при возникновении можно было с уверенностью идентифицировать конкретный участок .

Данные, которые должны быть отражены в документе:

• точный адрес нахождения участка;
• размер участка;
• cитуационный план участка;
• подробное описание (имеющиеся насаждения, строения, иные подробности).

Другими словами, обязательны любые сведения, позволяющие однозначно опознать соответствующий участок.

Существенные условия

Исходя из предыдущего пункта единственным существенным условием документа является его предмет, то есть сам земельный участок (все подробности, касающиеся конкретно данного участка).

Еще одним существенным условием договора аренды земли является срок . Он может быть не указан в договоре, и тогда договор считается заключенным на неопределенный срок, однако по этому пункту между сторонами должно быть достигнуто соглашение. Продление договора осуществляется почти автоматически, то есть при соблюдении всех условий договора арендатор имеет преимущественное право и далее пользоваться участком по договору .

Если в договоре не зафиксирован хотя бы один пункт из существенных условий, то по закону это может послужить основанием для расторжения сделки.

Порядок использования земли и возможные ограничения

Переход права собственности по договору аренды может иметь различные ограничения, содержащие следующие пункты:

• запрещается или же отчуждать третьим лицам;
• запрещается изменять первичное назначение земельного надела, изменять, сносить или совершать еще какие-либо действия в отношении строений, находящихся на его территории;
• могут быть определенные условия, зафиксированные в документе (построить здание на участке);
• могут быть прописаны условия соблюдения тех или иных требований природоохранного характера, осуществления работ по охране животных или растений, имеющихся на территории арендуемой земли.

Определенные ограничения могут накладываться в связи с тем, что на земельном участке могут быть размещены различные особые зоны - охранные, санитарные, особого режима пользования участка и прочее.

Порядок внесения арендных платежей

За пользование земельным участком арендатор должен регулярно перечислять денежные средства собственнику земли на основе специального пункта, предусмотренного договором. Также должен быть определен размер компенсации, штрафных пени в случае несвоевременного платежа, срыва сроков .

Между физическими лицами оплата должна производиться по согласованию сторон , если же владельцем земли является государственный земельный фонд, то данный вопрос должен регулироваться Налоговым кодексом РФ.

Если заключенное соглашение по решению судебных инстанций посчитают не имеющим юридической силы, недействительным, то в этом случае все денежные средства, полученные владельцем земли до вынесения такого решения, будут считаться собственностью арендодателя и не подлежат возвращению.

Договор, заключенный физическими лицами, по обоюдному согласию сторон может предусматривать оплату за аренду каким-либо товаром или услугой , оказанной собственнику земельного участка. Данное правило не касается государственных и коммунальных земель.

Также следует знать, что аренда земельных участков, принадлежащих государству, должна оплачиваться только денежными средствами .

Основания для расторжения

Причины, по которым договор об аренде земельного участка может быть расторгнут:

1. Если составленные пункты договора какой-либо из сторон не исполняются.
2. Если в силу различных внешних обстоятельств пункты договора утратили свою актуальность.
3. Осваивание участка не по прямому назначению.
4. Если нанесен достаточный урон почве земли в результате применения вредных химикатов и отказе арендатора исправить ситуацию.
5. На участке не проводятся никакие работы в течение определенного промежутка времени, предусмотренного договором.
6. Если имеются грубые нарушения санитарных норм, повлекшие изменения почвы и экологии района.
7. Если земельный участок изъят или реквизирован для муниципальных, государственных нужд.

На основании этих пунктов может быть расторгнут договор, но при условии материального возмещения собственнику земли (данный вопрос рассматривается отдельно).

Госрегистрация договора

Заключенный договор подлежит регистрации в . Это можно считать окончательным шагом оформления договора. Ниже приведен краткий пошаговый план по выполнению этой процедуры.

1. Подготовить пакет документов для предоставления в Росреестр. Обязательный минимум: заявление, паспорт, договор аренды.
2. Оплатить пошлину. Ее сумма варьируется от 200 до 15 000 руб. и зависит от назначения земель ( и прочие), статуса того, кто заключает договор (юридическое или физическое лицо).
3. Подать документы любым удобным способом: на сайте Росреестра или по телефону.
4. Получить договор аренды с печатью, подтверждающей успешное окончание процедуры.

Образцы договоров аренды земли для разных случаев

Ниже можно скачать бесплатно примерные договоры, составленные для различных ситуаций.

Образец договора аренды земли между физическими лицами

Данный документ регулирует взаимоотношения между арендатором и арендодателем.

Основные положения:

1. Подписав договор, стороны автоматически переходят в юридические отношения, касающиеся аренды земельного участка.
2. За использование земли в своих целях арендатор будет платить оговоренную сумму с учетом налога .
3. Нарушение любых пунктов договора со стороны арендатора влечет за собой штрафные санкции в виде пени . Невыполнение их может грозить разбирательством в суде.
4. Собственник земли имеет право проводить проверку состояния участка, менять размер арендной платы, но только один раз в течение года .
5. Арендатор имеет право использовать участок, распоряжаться полученным урожаем по своему усмотрению.
6. Если арендатор улучшает качество земли, осваивает новые территории, собственник должен возместить ему расходы.
7. Арендатор должен , не допускать ухудшения качества угодий.
8. Арендатор может или , но только с разрешения собственника земли.

Образец безвозмездного договора

На основании гражданского законодательства земельный участок может быть передан арендатору в безвозмездное пользование , то есть плата за пользование землей не предусматривается.

Обычно такие условия предполагают короткий промежуток времени использования, поэтому чаще всего в документе указывается конкретная дата, когда земля должна быть возвращена владельцу.

Помимо этого в договоре должны быть отражены:

• размер участка и его точное местонахождение;
• категория земли;
• кадастровый номер, требуемый для идентификации участка;
• вид разрешенного использования.

Более подробно о существенных условиях договора аренды земли на видео

Что делать, если земельный участок не имеет кадастрового номера? Будет ли договор аренды такого участка действительным, имеющим юридическую силу? Отвечает Олег Сухов.