Согласно договору дарения, один человек (даритель) отчуждает вещь или имущественное право в пользу другого лица – одаряемого. Это сделка является двухсторонней. Одаряемый должен дать согласие на передачу в его собственность имущества.

Дарственная относится к гражданско-правовым сделкам. Ее оформление несет определенные юридические последствия для обеих сторон. Очень важно предоставить подробную консультацию и дарителю, и одаряемому. Ведь вопрос очень серьезный. Собственник абсолютно безвозмездно отказывается от своего имущества в пользу другого человека.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Очень часто договор цессии (уступки прав требования) приравнивают к дарственной. Но этот вариант правильный, только в том случае, если цессия была безвозмездной.

Еще одним спорным моментом сделки является сохранение права пользования имуществом за дарителем в течение его жизни. Этот пункт обязательно должен быть оговорен в документе. Но в судебной практике встречаются случаи, что наличие данного положения, было поводом для оспаривания дарственной.

Причина – притворная сделка. Ее заключили вместо оформления договора с содержанием. Поэтому нужно оговаривать все особенности операции с обеими сторонами. В частности прописать в дарственной, что бывший владелец оставляет за собой право проживания, но на безвозмездной основе. Одаряемый не обязан ему помогать материально и следить за бытом.

Лучше сразу грамотно составить дарственную, чтобы избежать проблем в будущем. Статистика показывает, что суд признает договор недействительным только в 30% случаев. Каким будет 2019 год — покажет время.

Краткие позиции

Оформление договора дарения имеет свои особенности. Даритель несет ответственность за неисполнение условий передачи имущества в дар.

В частности, он может причинить вред объекту, который подарили. Это может привести к его уничтожению или утрате потребительских свойств. Если подаренная вещь имеет недостатки, то это может стать причиной ухудшения здоровья одаряемого или нести угрозу его жизни. В таком случае даритель несет ответственность.

Но при условии, что доказаны следующие обстоятельства, вместе взятые:

• Имущество было повреждено во время его передачи другому владельцу. При этом причины их появления особой роли не играют. Важен только период их возникновения.
• Недостатки не относятся к категории явных, то есть их нельзя обнаружить в результате простого осмотра объекта. Об их существовании одаряемый не знал, поэтому и не смог предпринять меры, чтобы защитить свою жизнь и здоровье.
• Даритель не предупредил о наличии недостатков вещи, хотя знал о них заранее.
• Существует причинная связь между противоправными действиями бывшего владельца имущества и причиненным вредом. Это обязательное условие наступления деликатной ответственности. Недостатки вещи возникли раньше, чем был причинен вред. А точнее – они стали его причиной.

Ответственность одаряемого определяется положениями консенсуального договора и если вторая сторона отказывается принять подарок, то должна возместить дарителю реальный ущерб, например, расходы на перевозку или содержание вещи

Классификация проблем договора дарения

Оформление любого договора имеет последствия для обеих сторон. О них нужно помнить, чтобы избежать проблем в будущем.

Правовые

Если даром является недвижимость, то договор вступает в действие с даты его регистрации в органах юстиции. С 1.03.2013 подлежит регистрации не сам договор, а только переход имущественных прав.

С точки зрения налогового законодательства полученный дар приравнивается к доходу. Соответственно новый владелец имущества должен оплатить налог в размере 13% от стоимости дара. Для нерезидентов налоговая ставка увеличивается до 30%. Налог оплачивается после окончания регистрации.

В течение двух недель одаряемый должен подать все бумаги в налоговую для расчета платежа. Если одаряемый проживает за границей, то пошлину нужно оплатить до момента выдачи свидетельства о праве собственности.

Лицо, принявшее дар, должен до июня следующего года заполнить декларацию и оплатить сбор. Если данные действия не были выполнены, то начисляется штраф. Сумма рассчитывается исходя из рыночной стоимости имущества или цены, указанной в договоре.

Также следует помнить и о том, что указано в дарственной. Согласно ее положениям, бывший владелец может оставить за собой право проживания в подаренной квартире. В таком случае его не могут выселить с жилплощади даже на основании решения суда. Если одаряемый принял решение продать недвижимость, за дарителем остается право на проживание.

Актуальные

Одним из сложных вопросов в дарственной является ее отмена. На сегодня он является самым актуальным.

Теория и практика показывает, что если передача прав собственности уже произошла, то оспорить договор очень сложно.

Но законодательством обозначен ряд причин, при наличии которых, обе стороны могут расторгнуть сделку:

• даритель отзывает договор, если одаряемый совершил покушение на его жизнь или его действия угрожают жизни и здоровью членов его семьи;
• лицо, передающее собственность в дар, может отказаться от сделки, если его материальное, семейное положение ухудшилось на столько, что при таких условиях он не оформлял бы дарственную;
• новый хозяин небрежно обращается с полученным имуществом, что может стать причиной его потери;
• если одаряемый (юридическое лицо или предприниматель) оформил договор в течение полугода до момента объявления себя банкротом;
• в договоре может указано, что он теряет свою силу, если одаряемый раньше уйдет из жизни, чем даритель.

Дарственная считается недействительной, если одна из сторон признана недееспособной или является малолетней, несовершеннолетней особой. Аннулируется договор и в том случае, если даритель четко не осознал действия, которые он совершает.

Но доказать это очень сложно. Для этого нужно провести соответствующую экспертизу. Сделка признается недействительной только на основании решения суда.

Теоретические

Договор должен быть оформлен грамотно и осознанно. В противном случае могут возникнуть проблемы. Во-первых, сделка не является безвозмездной. Во-вторых, даритель не осознал совершенных действий. Он не готов смириться с утратой своего имущества.

К сожалению, случаи, когда даритель остается на улице, встречаются очень часто. Пожилые люди путают дарственную с договором ренты или содержанием с иждивением. В результате они не получает ожидаемой финансовой поддержки и помощи по дому, а еще и теряют свою жилплощадь.

В статье 178 Гражданского кодекса указано, что сделка заключается на таких невыгодных условиях только обманным путем. Судебная практика показывает, что признать ее недействительной вполне реально. Но здесь большое значение имеет время.

Дарственная не накладывает обременение на имущество, как в случае с рентой или содержанием с иждивением. До того момента, пока будет подан иск о признании сделки недействительной, квартиру могут продать и не один раз. Изъять же имущество у человека, который не имеет никакого отношения к мошеннической операции, намного сложнее.

Также дарственная может заключаться вместо иных возмездных сделок. Это делается по двум причинам. Первая – избежать вступления в право собственности обоих супругов. В таком случае одаряемый является единственным владельцем имущества.

Вторая – избежать необходимости брать разрешение на продажу части собственности от ее совладельцев. В результате приватизации владельцами недвижимости могут выступать несколько человек. Если один из них решит продать свою долю, то для этого потребуется получить разрешение всех собственников. При дарении этого делать не нужно.

Если оформляется под видом дарения, то мнимый одаряемый (фактически – покупатель) рискует потерять все. В том случае, если гражданская сделка признана недействительной, вступает в силу реституция, то есть каждая из сторон получает то, что передала.

Одаряемый возвращает недвижимость. Но деньги он вернуть не сможет, так как юридически сделка считалась безвозмездной. Более того, даритель всегда может отменить договор в одностороннем порядке. Лучше не играть с законом, так как есть шанс потерять все.

Прочие споры

Казалось бы, нет ничего проще, чем передать в дар вещь. Но проблемы договора дарения возникают очень часто.

Чтобы не было никаких споров, необходимо четко соблюдать все требования . Лучше это дело доверить квалифицированным специалистам, имеющий опыт в данной сфере. В противном случае, шансы признания договора недействительным очень высоки.

Выше были указаны самые распространенные причины аннулирования дарственной.

Споры также возникают, если:

• при заключении договора были нарушены основы нравственности и правовые аспекты;
• подписание дарственной осуществлялось путем насилия и угроз;
• дарителю не были объяснения последствия сделки;
• в договоре допущены ошибки.

Оспорить дарственную можно только при наличии существенного повода, ведь не каждый суд примет сторону истца, а в таком случае защитить ваши права поможет только квалифицированный юрист

Пути решения

Если одна из сторон считает сделку недействительной, то необходимо обращаться в суд. Только на основании его решения возможно отменить дарственную.

Для этого необходимо подать следующий пакет документов:

• правильно составленное исковое заявление;
• дарственную;
• квитанции по оплате госпошлины;
• , которые представляет интересы истца;
• правоустанавливающие бумаги на имущество, полученное в дар;
• другие документы, которые могут потребоваться для ведения судебного разбирательства.

Правильно составленное исковое заявление – это первый шаг к победе. Его оформлением обязательно должен заниматься грамотный юрист. Рассмотрим один пример судебного разбирательства.

Глава 34. Рента и пожизненное содержание с иждивением § 1. Общие положения о договорах ренты и пожизненного содержания с иждивением

§ 2. Договор постоянной ренты

§ 3. Договор пожизненной ренты

§ 4. Договор пожизненного содержания с иждивением

Глава 35. Аренда § 1. Общая характеристика договора аренды

§ 2. Элементы договора аренды

§ 3. Содержание договора аренды

§ 4. Прекращение договора аренды

§ 5. Договор проката

§ 6. Договор аренды транспортного средства

§ 7. Договор аренды здания и сооружения

§ 8. Договор аренды предприятия

§ 9. Договор финансовой аренды (лизинга)

Глава 36. Безвозмездное пользование имуществом (ссуда) § 1. Общая характеристика договора ссуды

§ 2. Элементы договора ссуды

§ 3. Содержание и прекращение договора ссуды

§ 2. Жилищный фонд в Российской Федерации

§ 3. Управление многоквартирными домами

§ 4. Основания возникновения жилищных правоотношений

§ 5. Пользование жилыми помещениями

§ 6. Изменение жилищных правоотношений

§ 7. Прекращение жилищных правоотношений

Глава 38. Подряд § 1. Общие положения о подряде

§ 2. Бытовой подряд

§ 3. Договор строительного подряда

§ 4. Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ

§ 5. Подрядные работы для государственных или муниципальных нужд

§ 2. Содержание договоров на выполнениенаучно-исследовательских, опытно-конструкторскихи технологических работ

Глава 40. Возмездное оказание услуг § 1. Обязательства по оказанию услуг

§ 2. Договор возмездного оказания услуг

Глава 41. Перевозка и иные транспортные обязательства § 1. Общие положения о транспортных обязательствах

§ 2. Обязательство по перевозке грузов

§ 3. Обязательство по перевозке пассажиров и багажа

§ 4. Обязательство по буксировке

§ 5. Транспортная экспедиция

Глава 42. Заемные и расчетные обязательства § 1. Общие положения о заемных обязательствах

§ 2. Заем

§ 3. Договор кредита

§ 4. Договор финансирования под уступку денежного требования

§ 5. Договор банковского вклада

§ 6. Договор банковского счета

§ 7. Расчетные обязательства

§ 8. Вексель

Глава 43. Страхование § 1. Общая характеристика страхования

§ 2. Страховое правоотношение

§ 3. Особенности регулирования отдельных видов страхования

Глава 44. Поручение § 1. Понятие и предмет договора поручения

§ 2. Элементы договора поручения

§ 3. Содержание договора поручения

§ 4. Прекращение поручения

Глава 45. Комиссия § 1. Общая характеристика договора комиссии

§ 2. Элементы договора комиссии

§ 3. Содержание договора комиссии

§ 4. Прекращение комиссионного обязательства

Глава 46. Агентирование § 1. Общая характеристика агентского договора

§ 2. Элементы агентского договора

§ 3. Содержание агентского договора

§ 4. Прекращение агентского обязательства

Глава 47. Доверительное управление имуществом § 1. Понятие и значение договора доверительного управления имуществом

§ 2. Субъекты договора доверительного управления имуществом

§ 3. Объекты доверительного управления

§ 4. Условия, содержание и форма договора доверительного управления

§ 5. Ответственность по договору доверительного управления и его прекращение

Глава 48. Хранение § 1. Понятие, виды и элементы договора хранения

§ 2. Содержание договора хранения

§ 3. Ответственность по договору хранения

§ 4. Договор складского хранения

§ 5. Иные специальные виды хранения

Глава 49. Коммерческая концессия § 1. Общая характеристика договора коммерческой концессии

§ 2. Элементы договора коммерческой концессии

§ 3. Содержание договора коммерческой концессии

§ 4. Изменение и расторжение договора коммерческой концессии

§ 5. Договор коммерческой субконцессии

Глава 50. Договор простого товарищества § 1. Понятие, признаки и виды договора простого товарищества

§ 2. Элементы договора простого товарищества

§ 3. Содержание договора простого товарищества

§ 4. Ответственность по договору простого товарищества

§ 5. Прекращение договора простого товарищества

Глава 51. Обязательства из односторонних действий § 1. Общие положения об обязательствах из односторонних действий

§ 2. Действия в чужом интересе без поручения

§ 3. Публичное обещание награды

§ 4. Публичный конкурс

Глава 52. Проведение игр и пари § 1. Общие положения

§ 2. Элементы обязательств из проведения игр и пари

§ 3. Защита прав, возникающих из проведения игр и пари

Краткий перечень латинских выражений, используемых в международной практике

§ 2. Правовые последствия дарения

Требование о совершении задолженного предоставления. В отличие от ручного, или реального, дарения, при котором даритель не обязывается к совершению предоставления*(118) , дарственное обещание, будучи обязательственным договором, обосновывает требование одаряемого к дарителю о совершении задолженного предоставления и корреспондирующую этому требованию обязанность дарителя. Указанные требование и обязанность возникают с заключением договора, а если он совершен под отлагательным условием или нуждается в государственной регистрации - соответственно с наступлением условия или с момента регистрации договора.

Одновременно с требованием о совершении задолженного предоставления у одаряемого возникает право отказаться от принятия дара, или, что одно и то же, отказаться от договора дарения (п. 1 ст. 573 ГК). Являясь по своей правовой природе регулятивным правом на свое поведение, оно осуществляется посредством одностороннего волеизъявления одаряемого, обращенного к дарителю. Отказ нуждается в письменной форме, если в такой же форме было совершено дарение. В случае государственной регистрации дарения отказ также подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 573 ГК).

Осуществление одаряемым права отказаться от договора дарения влечет прекращение обоснованного договором требования о совершении задолженного предоставления и корреспондирующей этому требованию обязанности. Если дарение было совершено в письменной форме, то дарителю причитается притязание против одаряемого на возмещение реального ущерба, причиненного ему отказом от договора (п. 3 ст. 573 ГК).

Ответственность дарителя. Из того обстоятельства, что п. 3 ст. 576 ГК не делает отсылку на ст. 390 ГК, следует, что даритель не отвечает за недостаток подаренного требования (например, за то, что оно обременено возражением должника об истечении исковой давности). Аналогичным образом должен решаться вопрос об ответственности дарителя за недостаток подаренной вещи, поскольку вещь дарится в том состоянии, в каком она принадлежит дарителю. Поэтому лицо, подарившее деньги, которые, как выясняется впоследствии, оказались поддельными, не должно предоставлять настоящие*(119) .

Однако даритель несет деликтную ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатка подаренной вещи, если этот недостаток возник до передачи вещи одаряемому; не относится к числу явных и даритель, который хотя и знал о недостатке, но не предупредил о нем одаряемого (ст. 580 ГК). Предписание ст. 580 ГК находит соответствующее применение при причинении вреда имуществу гражданина вследствие недостатка подаренного ему требования, а также в случае причинения вреда имуществу юридических лиц вследствие недостатков подаренных им вещей или требований.

§ 3. Отказ от исполнения дарственного обещания и отмена дарения

Отказ от исполнения дарственного обещания. Предусмотренное законом право дарителя отказаться от исполнения дарственного обещания, или, что одно и то же, отказаться от договора дарения, предоставляется ему в следующих случаях: 1) если после данного в дарственном порядке обещания имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение обещания в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни (п. 1 ст. 577 ГК); 2) если одаряемый до исполнения дарственного обещания совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (п. 2 ст. 577 ГК).

Это право, служащее средством защиты охраняемого законом интереса дарителя в прекращении порожденных договором дарения требования одаряемого о совершении задолженного предоставления и корреспондирующей этому требованию обязанности дарителя, является по своей правовой природе охранительным правом на свое поведение. Его осуществление происходит через одностороннее волеизъявление дарителя по отношению к одаряемому. Убытки, которые возникли у одаряемого вследствие осуществления дарителем права отказаться от договора дарения, возмещению не подлежат (п. 3 ст. 577 ГК).

Предписания ст. 577 ГК не применяются к дарственному обещанию, обосновывающему обязанность дарителя совершить предоставление, стоимость предмета которого не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда (ст. 579 ГК).

Отмена дарения. При определенных обстоятельствах закон дозволяет отменить уже осуществленное дарение (реальное дарение или исполненное дарственное обещание). Отмена дарения, которая может опосредоваться разными субъективными гражданскими правами, состоит в аннулировании дарителем или судом соглашения о causa donandi.

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (абз. 1 п. 1 ст. 578 ГК). Кроме того, даритель по соглашению с одаряемым может оговорить за собой такое право на случай смерти одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК). В отличие от права на отмену, предусмотренного абз. 1 п. 1 ст. 578 ГК, которое относится к числу охранительных субъективных гражданских прав, одноименное право, о котором говорится в п. 4 той же статьи, имеет регулятивный характер. Будучи правом на свое поведение, и охранительное, и регулятивное право на отмену дарения осуществляется посредством одностороннего волеизъявления дарителя, обращенного соответственно к одаряемому или его наследнику.

Судебная отмена дарения возможна в следующих случаях: 1) при умышленном убийстве дарителя одаряемым (абз. 2 п. 1 ст. 578 ГК);

2) при возникновении угрозы гибели подаренной вещи, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, вследствие недолжного обращения с нею одаряемого (п. 2 ст. 578 ГК);

3) при совершении дарения индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение предписаний закона о несостоятельности за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (п. 3 ст. 578 ГК). В первом случае притязание на отмену дарения причитается наследникам дарителя, во втором - дарителю, в третьем - кредиторам дарителя. Являясь преобразовательным притязанием, указанное притязание связывает своего носителя не с одаряемым, а с судом. Давностный срок по притязанию на отмену дарения составляет три года.

С отменой дарения предоставление дарителя становится безосновательным (sine causa). Поэтому дар может быть истребован обратно согласно предписаниям гл. 60 ГК. Если предметом предоставления выступала вещь, то одаряемый обязан возвратить ее дарителю (п. 5 ст. 578, п. 1 ст. 1104 ГК), а при невозможности обратной передачи вещи в собственность - возместить ее стоимость в деньгах (п. 1 ст. 1105 ГК).

При отмене дарения, состоявшего в передаче требования, у дарителя (цедента) возникает притязание, с помощью которого он может добиться обратного перехода уступленного требования*(120) . Какова природа этого притязания? По мнению A. Tура (A. Tuhr), оно является направленным против цессионария (одаряемого) правом требовать совершения обратной уступки*(121) . Но если бы дело обстояло таким образом, то обратный переход уступленного требования оказался бы проблематичным, поскольку корреспондирующая сформулированному A. Tуром притязанию охранительная обязанность цессионария совершить обратную уступку не может быть реализована вопреки его воле органами исполнения в порядке исполнительного производства. Удовлетворение интереса дарителя (цедента) в обратном переходе уступленного требования не будет связано умонастроением одаряемого (цессионария) лишь в том случае, если мы признаем, что предоставленное ему притязание является не чем иным, как правом требовать от суда перевода на себя принадлежащего одаряемому требования, т.е. преобразовательным притязанием, осуществляемым актом судебного решения*(122) .

Отмена дарения, состоявшего в прощении долга, влечет возникновение у дарителя притязания против одаряемого на восстановление прощенного требования*(123) . При этом восстановление происходит через (договорное) повторное обоснование требования того же содержания*(124) и с теми же или равноценными обеспечениями*(125) . Однако такое решение вопроса, которое с необходимостью вытекает из действующего законодательства, страдает рядом недостатков. Во-первых, оно совершенно неприемлемо в тех случаях, когда дарение состояло в прощении требования, возникшего из правонарушения (например, требования о возмещении вреда, причиненного имуществу), так как это требование не может быть обосновано через договор между дарителем и одаряемым. Во-вторых, оно не учитывает то обстоятельство, что даритель и одаряемый сами по себе не могут установить ранее существовавшее для прощенного требования обеспечение в виде поручительства или залога, при котором залогодателем являлось третье лицо. В-третьих, оно не обеспечивает эффективной защиты интереса дарителя в восстановлении его материально-правового положения, потому что лежащая на одаряемом охранительная обязанность восстановить прощенное требование не может быть осуществлена вопреки его воле органами исполнения в порядке исполнительного производства. С учетом сказанного законодателю следовало бы отказаться от конструкции "кондикции прощения" путем введения в Гражданский кодекс специальной нормы, которая бы предоставляла бывшему кредитору по неосновательно прощенному требованию преобразовательное притязание, обязывающее суд восстановить прощенное требование с существовавшими на момент его прекращения обеспечениями*(126) .

Предписания ст. 578 ГК об отмене дарения не применяются к дарению, состоящему в предоставлении, стоимость предмета которого не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда (ст. 579 ГК).

В СМИ довольно часто появляются сообщения о том, что на улице оказался очередной человек, лишившийся права жить в своей квартире в силу того, что она была им подарена, и новый собственник банально выселил его. Хотя потерпевший был уверен, что право проживания в квартире у него оставалось. Основная причина тому – недостаточная информированность о последствиях сделки. А последствия, случается, бывают печальными. При этом именно форма дарения часто остается наиболее привлекательным вариантом передачи права собственности на недвижимость, например, между родственниками.

Не желая обременять своих близких проблемами с наследованием, особенно если родственные отношения в семье запутаны, пожилые люди часто дарят свои квартиры родственникам, будучи уверенными в том, что смогут и дальше жить в «своей», но уже не своей квартире. А родственники, увы, не всегда ведут себя подобающим образом. Случается и так, что мошенники под разными предлогами подменяют договор купли-продажи, ренты, договором дарения со всеми вытекающими последствиями.

В соответствии с действующим Гражданским кодексом договор дарения недвижимого имущества можно оформить в простой письменной форме или у нотариуса. Чаще всего трагические последствия наступают именно для тех дарителей, которые выбирают простую письменную форму. «Проблема таких договоров в том, что не все понимают, что дарение – это сразу переход права собственности», – комментирует нотариус г.Москвы, член комиссии Федеральной нотариальной палаты по законодательной и методической работе Илья Радченко. Если же гражданин решит заключать договор дарения через нотариуса, то он будет в курсе всех условий сделки. «Нотариус обязательно разъясняет сторонам, что с того момента, как регистрируется переход права собственности в Росреестре, все права переходят к новому собственнику, и в дальнейшем все уже будет зависеть от него», – отмечает Илья Владимирович.

А как быть в тех случаях, когда на момент заключения сделки отношения между дарителем и одаряемым были хорошими, а потом что-то резко изменилось? «После того, как даритель получает право собственности на жилое помещение, он, случается, забывает обо всех хороших отношениях и выселяет предыдущего собственника из квартиры. Самое главное, что в этом случае, если даритель не докажет, что был введен в заблуждение, а это сделать очень непросто, никакой правовой защиты предоставлено не будет. Потому что по закону новый собственник имеет полное право прежнего собственника выселить», – подчеркивает нотариус. И ведь вроде все чисто, человек был предупрежден о последствиях и был уверен в том, что его точно не обманут, доверял одаряемому. Такие случаи, когда доверие было напрасным, нередки. Как же быть? Неужели никак нельзя застраховать себя от неожиданной подлости со стороны того, кому веришь? Не заключать сделок дарения вовсе? На самом деле все не так страшно, и существует возможность подарить свою единственную недвижимость, не боясь оказаться выброшенным на улицу новым собственником, внезапно изменившим свое отношение. В этом деле важна помощь грамотных юристов – нотариусов, и правильный, взвешенный, разумный подход.

Дарение одновременно
с безвозмездным пользованием
Хороший пример такого подхода продемонстрировала 98-летняя жительница Москвы Екатерина Ильинична (имя изменено), обратившаяся в одну из нотариальных контор города. В собственности у женщины имеется 2-комнатная квартира в центре столицы, жилплощадь досталась пожилой женщине в наследство от дочери. Екатерина Ильинична шутит, что каждый год принимает парад Победы, потому как колонны военной техники проходят прямо перед ее окнами.

К нотариусу Екатерина Ильинична пришла, чтобы оформить договор дарения. Завещание делать не хочет – сложные отношения с сыном, подробности неизвестны. Вообще из женщины, проработавшей полжизни в КГБ СССР, подробности вытянуть проблематично. В дополнение ко всему бабушка плохо слышит. Спасает слуховой аппарат и совет внука: бабушке нужно говорить в правое ухо.
Внуку Екатерина Ильинична как раз и собирается подарить квартиру. Телевизор бабушка смотрит, рассказы о том, как люди, подписав дарственную, оказались на улице, слышала. И знает, что такое чаще всего случается из-за того, что люди не в курсе подробностей сделки. И заключают ее не через нотариуса, который обязательно все разъяснит, а в простой письменной форме.

Екатерина Ильинична, конечно, подвоха от внука не ждет, но подстраховаться все-таки желает. Поэтому для оформления дарственной пришла в нотариальную контору и вместе с договором дарения будет подписывать договор безвозмездного пользования квартирой. Права собственности на квартиру по дарственной переходят внуку сразу, как только документы будут зарегистрированы Росреестром. На этом этапе зачастую и происходят трагедии в жизни тех, кто заключил сделку дарения и передал свое имущество недобросовестным людям. Те самые истории о выброшенных на улицу стариках, не разобравшихся в юридических тонкостях. И хотя Екатерина Ильинична уверена в том, что внук не обманет, на всякий случай она подписывает с внуком договор, по условиям которого внук предоставляет Екатерине Ильиничне в безвозмездное пользование сроком на 20 лет для ее единоличного проживания квартиру, ставшую предметом дарения. Внук абсолютно серьезно интересуется: а может, прописать в договоре возможность проживания на следующие 50 лет? Екатерина Ильинична отшучивается, уверяет, что двадцати лет ей вполне достаточно. Шутки шутками, а указание срока в договоре безвозмездного пользования – немаловажный момент: «Очень важно, что в данном случае прописан срок. В случае, если срок не прописан, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора безвозмездного пользования, предупредив об этом другую сторону за один месяц, если договором не установлен иной срок», – комментирует член комиссии ФНП по законодательной и методической работе, заместитель председателя научно-консультативного совета ФНП, нотариус г.Москвы Александра Игнатенко.

Екатерина Ильинична принимает квартиру во владение и пользование для проживания с правом сохранения регистрации по месту проживания. Договор безвозмездного пользования заключается под отлагательным условием и вступает в силу с момента государственной регистрации перехода права собственности на переданную в дар квартиру на имя внука.
Без согласия Екатерины Ильиничны внук не сможет, например, пустить квартирантов в свободную комнату, да и продать квартиру ему будет сложно. Также внук будет обязан оплачивать коммунальные услуги и поддерживать квартиру в надлежащем виде, берет на себя обязанности по проведению капитального и текущего ремонта квартиры, замене оборудования, пришедшего в негодность. Екатерина Ильинична вправе требовать досрочного расторжения договора в случае обнаружения недостатков, о наличии которых она не знала и не могла знать на момент заключения договора, делающих невозможным или обременительным нормальное использование квартиры. Если квартира в силу обстоятельств, за которые Екатерина Ильинична не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для проживания, внук обязан будет предоставить бабушке в безвозмездное пользование квартиру аналогичной площади в том же районе. Внук не вправе отказаться от договора во время его действия, а Екатерина Ильинична вправе в любой момент отказаться от договора безвозмездного пользования, известив об этом внука за месяц.

Вопрос с тем, как быть, если даритель переживет одаряемого, тоже можно урегулировать. «Закон позволяет вписать в договор пункт о том, что дарение отменяется, если даритель переживет одаряемого», – рассказывает Александра Игнатенко. В договоре, который подписывает Екатерина Ильинична, прописано иное условие: в случае смерти внука его обязанности и права по договору безвозмездного пользования перейдут его наследникам.
Нотариус обстоятельно (и громко!) объяснил Екатерине Ильиничне все подробности сделки. Ответил на все вопросы дарительницы. Основной из них касался оплаты коммунальных платежей. Екатерина Ильинична часто уезжает в санаторий, на дачу, подолгу отсутствует дома и переживает, как быть с показаниями счетчика. Договорились, что внук оплатит коммунальные услуги на год вперед. После того, как текст документа был зачитан вслух, нотариус попросил Екатерину Ильиничну своими словами рассказать, как она поняла условия договора, чтобы убедиться в том, что женщина полностью осведомлена о последствиях подписания документов. Екатерина Ильинична верно пересказала суть договора, после чего бумаги были подписаны.

Нотариусы советуют тщательно взвесить все за и против, планируя заключение договора дарения. И если нет уверенности в том, что сделка не несет в себе риска, лучше не торопиться, а подумать над другими вариантами передачи недвижимости, например, над заключением договора пожизненной ренты, сделкой купли-продажи или завещанием. В любом случае стоит обратиться к нотариусу, который разъяснит всю информацию о сделке и ее последствиях, подробно расскажет обо всех условиях и подскажет, как застраховать себя от негативных последствий.

При подготовке статьи использованы материалы интернет-сайта Федеральной нотариальной палаты https://notariat.ru

То, что квартирный вопрос становится причиной маленьких «гражданских войн» едва ли не в каждой российской семье, пожалуй, ни для кого не станет открытием. Как и то, что нередко подобные конфликты разгораются там, где так или иначе фигурируют пожилые родственники (особенно если они являются собственниками заветных «квадратов»). Они же, как правило, предпочитают решать вопросы с недвижимостью, так сказать, в духе старых добрых традиций, через договоры дарения. В их глазах подобная форма передачи права собственности выглядит незыблемой скалой, панацеей от всех бед.

Печальных историй о том, как граждане остаются без жилья и без денег именно по причине составления договоров дарения, в сети полным-полно, стоит лишь вбить соответствующий запрос. Специально по такому случаю «СП» вместе со знатоками первичного рынка недвижимости в очередной раз напоминает об основных моментах и особенно «скользких местах» договора дарения квартиры.

Проблемные стороны сделки

По словам Юлии Дымовой , ведущего юрисконсульта сети офисов недвижимости компании Est-a-Tet, договор дарения — не самый лучший способ распорядиться квартирой как раз потому, что имеет высокий процент оспаривания в судебных инстанциях.

Первая из наиболее распространенных причин — заблуждения дарителя на предмет безвозмездности характера договора. В частности, приводит пример специалист, в процессе совершения сделки даритель мог рассчитывать на получение каких-то денежных средств (и, вполне возможно, одаряемый озвучивал это намерение и даже рассуждал о конкретных суммах), невзирая на то, что дарение само по себе исключает абсолютно все взаиморасчеты между сторонами сделки.

Но если все же факт передачи денег одного участника сделки другому будет иметь место, то дарение однозначно признают притворным. Об этом особенно не стоит забывать тем, кто рассчитывает замаскировать таким образом куплю-продажу комнат или долей в квартире, в надежде исключить вероятность их приобретения другими собственниками на основании права преимущественной покупки (ведь в случае с дарением получение их согласия на сделку не предусматривается).

Правда, доказать наличие такого сговора на практике очень и очень сложно, поскольку единственным весомым обличающим аргументом в этом случае будет выступать расписка в получении (или вручении) денег. Но в игре с такими высокими ставками, как собственное жилье, многие россияне соглашаются сыграть ва-банк.

Вторая причина для судебных разбирательств — плохое состояние здоровья или преклонный возраст дарителя. А уж если эти два фактора накладываются один на другой, то для одариваемого вероятность скорого визита в суд вплотную приближается к отметке в 100%. При этом не стоит забывать: если даритель не стар и не болен, то это отнюдь не гарантирует того, что сделка не будет оспорена.

Третья причина — смерть дарителя. В случае, когда потенциальных наследников недвижимого имущества больше одного, несогласным претендентам это сильно развязывает руки.

Следует также отметить, что подарок с большой долей вероятности влетит получателю, фигурально выражаясь, «в копеечку», напоминает независимый бизнес-консультант, доктор экономических наук Наталья Чернова . Потому что объект дарения, согласно действующему законодательству, облагается подоходным налогом в размере 13% от его кадастровой стоимости, каковой и обяжут выплатить одариваемого в процессе оформления документов.

Избежать такого взноса в казну можно только в одном случае: если одариваемый и даритель близкие родственнике. Таковыми по закону признаются родители, дети, супруги, родные бабушки и дедушки, а также полнородные или неполнородные братья и сестры. Однако и им придется раскошелиться в пользу государства на те же 13%, если будут продавать объект раньше, чем через три года с момента его получения в дар. Конечно, высчитываться деньги в данном случае будут с суммы, указанной в договоре купли-продажи. Но о том, насколько последняя сейчас тесно связана с кадастровой стоимостью недвижимости, в большинстве случаев неоправданно завышенной, все уже очень хорошо осведомлены (если нет, можно прочитать в материалах «СП» «Платить придется всем» и «Как оспорить кадастровую стоимость »).

Подстраховка для осторожных

«Все вышеперечисленные риски можно если не полностью исключить, то свести к минимуму», — уверен независимый столичный риелтор Николай Авесян .

Во-первых, это можно сделать, если оформлять договор дарения в нотариальной, а не простой письменной форме. Конечно, даже сейчас, когда приняты соответствующие законы, усиливающие ответственность нотариусов, полностью чувствовать себя защищенным от мошеннических происков все же получится, но по крайней мере даритель не будет заблуждаться на предмет безвозмездности сделки, так как специалист обязан разъяснить сторонам все пункты договора.

«Во-вторых, — напоминает риелтор, — каким бы респектабельным и пышущим здоровьем даритель не выглядел, как бы хорошо одаряемый его ни знал, всегда нужно запасаться медицинскими справками из соответствующих диспансеров, подтверждающих его вменяемость. Не сделать этого означает фактически дать зеленый свет всем желающим оспорить договор. Кроме того, дееспособностью дарителя следует поинтересоваться и у служителей Фемиды , ведь она может быть ограничена по суду».

Плюс к этому, напоминает Авесян, в памяти всегда стоит держать следующий момент: в роли дарителя не может выступать малолетний (несовершеннолетний) гражданин, а также человек, находящийся на государственной службе, если объект дарения напрямую связан с исполнением его должностных обязанностей.

Все это, естественно, касается в большей степени одариваемого, но и даритель не должен забывать о своих правах. Ведь случаев, когда они оказывались в прямом смысле слова выброшенными на улицу сразу после совершения сделки, также не перечесть.

Например, редко кто из них, поясняют представители Est-a-Tet, знает о том, что подаренный объект можно впоследствии вернуть (согласно нормам 578 статьи Гражданского кодекса). Например, это можно сделать, когда имеют место быть какие-то экстремальные обстоятельства вроде доказанного надлежащим образом покушения одаряемого на жизнь дарителя. Но можно также по согласованию сторон включить в договор один или даже несколько особых пунктов, оговаривающих условия возврата. Единственный нюанс — указания, содержащиеся в них, должны быть прямыми и четко указывать на то, в каких случаях даритель может «передумать». В противном случае сделка не будет иметь обратной силы, за исключением нескольких случаев, регламентированных все той же статьей 578 ГК РФ.

Дарение подразумевает безвозмездную и безусловную передачу прав собственности на какое-либо имущество. В настоящее время эта сделка достаточно часто применяется в гражданском обороте. Во многих случаях договор дарения подменяет собой фактическую куплю-продажу, а также составление завещания. Какие правовые последствия несет его заключение для обеих сторон?

Отрицательные стороны дарения

Практика показывает, что покупка недвижимости по договорам дарения составляет основную массу. Специалисты по жилищному праву выделяют основные плюсы и минусы договора дарения, по причине которых эти сделки отнесены к категории нежелательных :

Безвозмездность дарения

В случае возникновения спорных ситуаций у суда имеются все основания подозревать одаряемого в недобросовестности.

Практика показывает, что такие сделки, заключенные с пожилыми и социально неблагополучными людьми, которые не имеют другого жилья, часто признаются недействительными.

Для этого дарителю необходимо доказать, что он не осознавал последствий подписания договора либо передал имущество под влиянием обмана или угроз.

В качестве подтверждений могут быть использованы медицинские справки, показания свидетелей, а также факты о значительном ухудшении уровня жизни после заключения сделки. В результате одаряемый лишается имущества, а в случае фактической покупки - и затраченных денег. По этой причине специалисты советуют по возможности заменять дарение договором купли-продажи и брать с дарителя расписку в получении оплаты. Согласно закону, исполненная возмездная сделка по отчуждению имущества не может быть признана недействительной.

Безусловность дарения

Передавая имущество, даритель не имеет право возлагать на одаряемого никаких обременений. Например, обеспечить себе право пожизненного проживания, возможность пользования квартирой для своих родственников на определенный срок и т.д. Необходимо отметить, что при оформлении сделки купли-продажи или завещания законодательство дает возможность предусмотреть данные условия.

Налог на дарение

Если одаряемый не состоит с дарителем в близких родственных связях, то по нормам налогового права у него возникает обязанность по уплате налога в размере 13% от стоимости полученного имущества. Чтобы избежать неоправданных расходов, нужно оформить сделку купли-продажи.

Договор дарения признается заключенным с момента передачи квартиры, а не с момента регистрации в ФРС, как сделка купли-продажи. Таким образом, одаряемый становится собственником имущества с даты подписания акта приема-передачи. Этот нюанс имеет важное значение в тех случаях, когда даритель умирает до прохождения процедуры гос. регистрации.

Договор дарения дает возможность обойти некоторые законодательные ограничения, предусмотренные для других сделок по отчуждению жилья.

К примеру, если владелец доли в квартире хочет ее продать, а другие собственники злоупотребляют правом на преимущественную покупку, он может подменить куплю-продажу дарением.

Подаренное имущество не является общей собственностью супругов. Если приобретатель недвижимости, состоящий в браке, хочет гарантировать защиту своих материальных интересов при разводе, он может заключить с продавцом договор по дарению и стать единоличным собственником квартиры.

Порядок регистрации недвижимости, полученной в дар

Сделки дарения недвижимости не подлежат обязательному заверению у нотариуса. Для регистрации имущества в ФРС необходимо предоставить:

1. Договор.
2. Документ, который подтверждает право собственности дарителя.
3. Согласие супругов сторон на совершение сделки (при необходимости).
4. Выписку из домовой книги.
5. Документы БТИ.
6. Квитанцию об уплате гос. пошлины.

Как правило, свидетельство собственности на недвижимость выдается одаряемому по прошествии 2-3 недель. Примерно столько же понадобиться, чтобы подготовить все необходимые бумаги.

Сделки по отчуждению имущества имеют множество других особенностей. Юридическая консультация с опытным жилищным адвокатом поможет предусмотреть возможные неприятности и выбрать оптимальный вид договора.