Документы на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом: состав, хранение и порядок передачи Обязанность застройщика передать техническую документацию

V. Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом
18. В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля (далее - орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля), уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.
19. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая предусмотренное пунктом 18 настоящих Правил уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, а также сведения, указанные в подпункте "б" пункта Жилищного кодекса Российской Федерации.
20. Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491.
Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
21. В случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.
22. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов организацию, выбранную собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, орган управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одного из собственников, указанного в решении собрания о выборе способа управления этим домом.
Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов.
23. Имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, подлежащих передаче, отражаются в акте приема-передачи. Копия акта подлежит направлению в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами.

Дом - это сложный архитектурный и инженерно-технологический механизм. Эффективно управлять им можно, только располагая необходимой технической документацией и ключами от запорных устройств.

Зарегистрированное ТСЖ изначально не располагает практически никакой документацией на дом (за исключением технического паспорта, да и то не всегда). Первое, что должна сделать администрация (правление) ТСЖ, - затребовать техническую документацию и ключи от запорных устройств на у предыдущей управляющей организации.

Мы уже говорили, что после принятия общим собранием решения о смене способа управления домом и создании ТСЖ необходимов течение 5 рабочих дней направить три уведомления о данном факте (с копиями протокола/решения общего собрания):

В предыдущую управляющую организацию;

В орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию);

В орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля.

Обратите внимание на то, что не следует дожидаться регистрации товарищества в ФНС. ТСЖ считается созданным с того момента, как собственники помещений в проголосовали на общем собрании и расписались в протоколе. Именно протоколы общего собрания являются правоустанавливающими документами и влекут за собой юридические факты и последствия. ФНС лишь регистрирует этот протокол постфактум.

Управляющая организация не ранее чем через 7 дней (включая выходные) с момента получения уведомления о создании ТСЖ сообщает представителю ТСЖ о времени и месте передачи технической документации на и иных связанных с управлением этим домом документов (п. 22 Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»). Кроме того, если управляющая организация перестает управлять , она обязана за 30 дней до прекращения договора управления с собственниками помещений передать техническую документацию на и иные связанные с управлением домом документы вновь выбранному ТСЖ (п. 10 ст. 162 ЖК РФ).

Рекомендую ни в коем случае не затягивать с истребованием всей необходимой документации. Она потребуется сразу же после получения зарегистрированных ФНС документов. Без технической документации ТСЖ не сможет заключить договоры с контрагентами (например, на эксплуатацию лифтов без паспорта на лифты) и с ресурсоснабжающими организациями (РСО). Таким образом, все запросы в прежнюю управляющую организацию должны быть направлены еще до официальной регистрации ТСЖ в ФНС (лучше посылать не по почте, а передав письменный запрос лично в руки директора и оставив себе заверенную копию с печатью).

Полезная рекомендация содержится в Письме Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления»: при смене управляющей организации предлагается составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Он подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление , и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей домом до момента составления акта, и для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества.

Иными словами, если вчера ТСЖ направило уведомление с требованием о передаче технической документации и ключей от запорных устройств, а сегодня представитель управлявшей организации уже звонит председателю и предлагает подписать акт о передаче, не стоит спешить. Приему документации должен предшествовать реальный осмотр общедомового имущества с составлением Акта состояния общего имущества. В этом акте может быть отражено следующее:

1. Показания общедомовых приборов учета (счетчики, манометры, датчики давления) с обязательным фотографированием и проверкой работоспособности (в противном случае управляющая организация может попытаться «повесить» свои долги на вновь созданное ТСЖ).

2. Результаты проверки исправности всех инженерных систем (датчики пожарной сигнализации, проводка и пр.).

3. Оценка сухости подвала и его соответствия санитарным нормам, проверка чердака и крыши на предмет протечек и дыр в кровле. Все «сюрпризы» необходимо фиксировать на видео и фотографировать.

Для проверки исправности инженерных систем желательно пригласить представителей организаций, с которыми ТСЖ уже договорилась об обслуживании систем и коммуникаций. Профессионал, которому предстоит работать в , гораздо эффективнее диагностирует дом, чем рядовой член правления ТСЖ.

Все недостатки и проблемы должны быть отражены в Акте состояния общего имущества. Этот документ играет важную роль, если требуется обязать управляющую компанию что-либо восстановить или отремонтировать в судебном порядке или через надзорные инстанции. Прием дома не стоит проводить в одиночку (например, председателю). Необходимо присутствие как минимум всех членов правления ТСЖ.

После того как оценка состояния дома проведена, можно ехать в офис управляющей организации для приема технической документации и ключей от запорных устройств.

Акт приема-передачи подписывается после получения и проверки всей передаваемой документации. Следует обращать внимание на даты передаваемых по акту документов - они должны быть датированы днем передачи. Если управляющая организация пытается передать неактуальную информацию, необходимо это отмечать в примечаниях к акту. Недостающая документация также отмечается в примечаниях (максимально подробных). Прием документации - сложная и ответственная работа, которая занимает несколько часов. (Пример передаточного акта приведен в приложении 4.)

Обратите внимание, что согласно п. 20 ПП РФ от 15.05.2013 № 416 (далее - ПП РФ-2013-416) «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами») подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в .

Если ТСЖ передается неактуальная техническая документация, у прежней управляющей организации есть ровно три месяца на то, чтобы восстановить всю недостающую информацию за свой счет. Восстановленная документация передается по дополнительному акту приема-передачи (п. 21 ПП РФ-2013-416).

Отсутствие или утрата документации, подлежащей передаче в ТСЖ, не может являться основанием для прекращения данной обязанности прежней управляющей организации. В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.03.2010 № 17074/09 техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица, то есть прежней управляющей организации.

Ни в коем случае не стоит подписывать акт приема-передачи с формулировкой «документация получена в полном объеме, претензий не имею». Для начала примите то, что управляющая организация готова передать, а в дальнейшем постепенно истребуйте все остальное.

Что входит в перечень обязательной технической документации

Все, что прежняя управляющая организация должна передать ТСЖ, можно разделить на три больших блока.

1. Ключи от запорных устройств. К ним относятся ключи от подвала (от каждой двери, ведущей в подвал), ключи от чердаков (от дверей, открывающих выход на крышу), ключи от шахт лифтов (с паспортами на лифты). Исправность ключей и запорных устройств необходимо проверить при составлении предварительного Акта состояния общего имущества, предшествующего составлению Акта приема-передачи.

Важным ключом, потеря которого может быть невосполнима, может стать чипированное оборудование, открывающее доступ к прибору учета тепловой энергии (если он установлен в доме), который почти всегда есть в новостройках. Восстановление не переданного или утерянного ключа от прибора учета тепловой энергии может стоить более 10 000 руб. (в зависимости от типа прибора).

2. Информация о собственниках . Прежде всего это поквартирные карточки, необходимые для ведения регистрационного учета граждан. Карточки имеют форму № 10 (приложение № 7 к Приказу ФМС России от 11.09.2012 № 288). Карточки должны быть пересчитаны, их точное число - отражено в акте приема-передачи (приложение 5).

Внимание! Поквартирными карточками информация о собственниках , подлежащая передаче ТСЖ, не ограничивается.

Согласно пп. Б п. 4 ПП РФ-2013-416, управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением сбора, обновления и хранения информации о собственниках и нанимателях помещений в , а также о лицах, использующих общее имущество в на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных.

Иными словами, база собственников, на основании которой выставляются квитанции, и ее электронная версия должны быть переданы ТСЖ в полном объеме. Любые попытки УК заявить о том, что базы в электронном виде у нее нет, не могут восприниматься всерьез, так как именно на основе электронной базы данных о собственниках управляющая организация формирует и печатает квитанции. В том случае, если база была удалена управляющей организацией, закон обязывает восстановить ее в актуальной версии и передать ТСЖ в течение 3 месяцев (п. 20, 21 ПП РФ-2013-416).

Кроме того, согласно п. 27 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее ПП РФ-2006-491), ответственные лица обязаны принимать, хранить и передавать техническую документацию на и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом. Понятно, что аргумент «больше ничего нет, все, что было, мы вам отдали» нельзя воспринимать всерьез.

Следует учитывать психологический компонент: руководство управляющей организации, от которой отказались собственники , чувствует себя оскорбленным и не заинтересовано ни в успехе ТСЖ, ни в восстановлении того, чего не хватает для передачи(особенно если восстановление связано с затратами). Поэтому будьте готовы, что противостояние с прежней управляющей организацией может растянуться на месяцы.

3. Техническая документация. Этот блок информации является самым сложным и самым большим. В самом общем виде и в нормативном отношении техническая документация включает:

Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

Документы (акты) о приеме результатов работ;

Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в , конструктивных частей (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

Инструкцию по эксплуатации дома (если дом был введен в эксплуатацию после 1 июля 2007 г.), где приведены общие рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества (п. 24 ПП РФ-2006-491). (Примеры описания данной документации в акте приема-передачи приведены в приложении 4.)

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

Копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

Выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

Заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме;

Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

Проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

Иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений (п. 26 ПП РФ-2006-491).

Согласно п. 1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда от 2-03.2003 (утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170), к технической документации длительного хранения также относится:

План участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

Проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на дом;

Акты приема жилого дома от строительной организации (застройщика);

Акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

Схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

Паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

Паспорта лифтового хозяйства;

Паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

Исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т. п.

В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:

Сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

Акты технических осмотров;

Журналы заявок жителей;

Протоколы измерения сопротивления электросетей;

Протоколы измерения вентиляции.

Группы документов, описанные в нормативных актах, зачастую носят очень размытый и расплывчатый характер. Вот ключевые группы документов, которые должны быть обязательно переданы товариществу собственников жилья прежней управляющей организацией:

1. Акт поверок с актуальными датами поверок общедомовых приборов учета (ОПУ) холодного и горячего водоснабжения с паспортами на ОПУ и печатями (в паспортах). Обратите внимание на то, что даты поверок ОПУ должны быть актуальными на момент передачи дома ТСЖ. Если такой документ не передается, это следует указать в акте приема-передачи. То же самое относится к паспортам на ОПУ по счетчикам электроэнергии и газового оборудования (если на газ в установлены ОПУ).

2. Технические проекты на узлы учета холодного водоснабжения и канализирования, а также на узел учета тепловой энергии.Технический проект узла учета тепловой энергии должен быть выполнен с расчетами и в соответствии с п. 40 Постановления Правительства РФ от 18 ноября 2013 г. № 1034 г. В том случае, если управляющая организация не передает ни акт поверок с актуальными датами поверок на общедомовые приборы учета, ни технический проект узла учета тепловой энергии, ситуациястановится особенно проблемной, так как узел учета нужно будет вводить в эксплуатацию заново, а с учетом особенностей работы РСО это очень непросто.

3. Акт работоспособности пожарной сигнализации (если она установлена) с техническим (рабочим) проектом на пожарную сигнализацию. В соответствии с п. 61 ПП РФ от 25.04.2012 № 390 «О противопожарном режиме» руководитель управляющей организации обеспечивает исправное состояние систем и средств противопожарной защиты (автоматических, автономных) установок пожаротушения, автоматических установок пожарной сигнализации, установок систем противодымной защиты, системы оповещения людей о пожаре, средств пожарной сигнализации, противопожарных дверей, противопожарных и дымовых клапанов, защитных устройств в противопожарных преградах) и организует не реже одного раза в квартал проверку работоспособности указанных систем и средств противопожарной защиты объекта и оформляет акт проверки. Акт работоспособности пожарной сигнализации должен иметьактуальную дату на момент передачи. Обязательно передается схема разводки по противопожарной сигнализации, чтобы понимать, к какой кнопке пульта управления относится каждый датчик.

4. Однолинейная схема электроснабжения дома. Она понадобится при составлении и оформлении акта о разграничении балансовой ответственности с энергопоставляющей организацией.

5. Топографическая схема водоснабжения. Она будет необходима при составлении и оформлении акта о разграничении балансовой ответственности с организацией, осуществляющей холодное водоснабжение и водоотведение (городским водоканалом).

Точный перечень истребуемой документации индивидуален и в каждом конкретном случае зависит от типа дома, года его постройки и имеющихся в распоряжении инженерно-технических коммуникаций. В любом случае следует заранее позвонить в каждую организацию, с которой ТСЖ предстоит заключить договор (особую сложность представляют РСО), и узнать, какой именно набор документации им необходим (чтобы потребовать ее у прежней управляющей организации).

Куда сообщать о получении документации

После того как вся документация получена и акт приема-передачи составлен и подписан, его копию в течение 3 дней с даты подписания необходимо предоставить в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля), то есть в жилищную инспекцию и городской департамент ЖКХ (в соответствии с п. 23 ПП РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»).

За непредоставление этих сведений предусмотрена ответственность по статье 19.7 КоАП, которая влечет наложение штрафа на должностных лиц - от 300 до 500 руб., на юридических лиц - от 3000 до 5000 руб. Не так много, но все равно неприятно начинать работу ТСЖ со штрафов.

Что делать при отказе УК передать документацию или ее часть

Начиная с 5 мая 2014 г. действующим законодательством за отказ от передачи документации или ее части предусмотрены большие штрафы, которые орган государственного жилищного надзора (жилищная инспекция) может наложить на прежнюю управляющую организацию.

Воспрепятствование деятельности по управлению , выразившееся в отказе от передачи ТСЖ технической документации на и иных связанных с управлением документов, либо в уклонении (равно как и нарушении порядка и сроков) от передачи таких документов, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц - от 30 000 до 40 000 руб., на юридических лиц - от 150 000 до 200 000 руб. Повторное совершенное аналогичного правонарушения влечет дисквалификацию для должностного лица на срок от одного года до трех лет (ст. 7.23.2 КоАП).

Таким образом, в случае, если по прошествии 7 дней после отправки предыдущей управляющей организации уведомления с требованием на передачу документации с представителем ТСЖ никто не связался, ТСЖ может смело направлять в жилищную инспекцию требование привлечь предыдущую управляющую организацию к ответственности по ст. 7.23.2 КоАП.

Если ТСЖ была передана только часть технической документации и управляющая организация затягивает передачу недостающих единиц (то есть прошло более 90 дней, которые даются на восстановление недостающего), также следует отправить в жилищную инспекцию жалобу аналогичного содержания. К жалобе следует приложить копию акта приема-передачи с указанием недостающей документации, которая должна быть восстановлена.

Однако жалоба в жилищную инспекцию помогает не всегда. Эта инстанция обязана отреагировать, но ответ на жалобу ТСЖ может носить формальный характер (особенно, если противник ТСЖ - крупная УК на городском рынке услуг ЖКХ). В этом случае действия (а точнее - бездействие) жилищной инспекции может и должно быть обжаловано в прокуратуре.

Может статься так, что часть документации ТСЖ будет проще восстановить своими силами, а затем выставить счет прежней УК в арбитражном суде. Но в любом случае необходимо использовать все возможности досудебного решения проблемы (это проще и дешевле) и добиться, чтобы предписание на восстановление недостающей документации было выдано органом государственного жилищного надзора. А если жилищная инспекция ТСЖ не поможет, стоит обращаться в суд (не забыв одновременно обжаловать действия жилищной инспекции в прокуратуре).

Отдельно рассмотрим возможность обращения в региональное УМВД с жалобой на самоуправство прежней управляющей организации. Отказ (уклонение) от передачи недостающей технической документации и ключей от запорных устройств является самоуправством, то есть самовольным, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актам порядком совершения либо действий, правомерность которых оспаривается организацией, если такими действиями причинен существенный вред (п. 1 ст. 330 УК РФ). При подаче такого заявления-жалобы следует обосновать причиненный вред. Он может выражаться в следующем (варианты):

Отсутствие чипированного ключа от прибора учета тепловой энергии не позволяет осуществлять регулировку системы горячего водоснабжения и отопления, что затрудняет управление , а кроме того, приводит к большим потерям по воде, лишним расходам жителей;

Без технического проекта на коммерческий узел учета (индивидуальный тепловой пункт) ТСЖ сталкивается с угрозой штрафов от Ростехнадзора и не может осуществить прием теплового пункта от ресурсоснабжающей организации;

Отсутствие прочей указанной документации также затрудняет управление .

В этом случае ТСЖ целесообразно просить УМВД о следующих действиях:

Проверить правомерность действий прежней управляющей организации в части уклонения от передачи ТСЖ технической документации и ключей от запорных устройств на

V. Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом

18. В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля (далее - орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля), уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.

19. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая предусмотренное пунктом 18 настоящих Правил уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, а также сведения, указанные в подпункте "б" пункта 4 настоящих Правил, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

20. Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491.

Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

21. В случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

22. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов организацию, выбранную собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, орган управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одного из собственников, указанного в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов.

23. Имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, подлежащих передаче, отражаются в акте приема-передачи. Копия акта подлежит направлению в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами.

Техническая документация на многоквартирный дом – это целый комплекс юридически значимых бумаг, которые содержат важные данные о его состоянии и характеристиках. К числу подобных документов относят кадастровые планы, паспорта, инструкции разного рода, выписки из государственных реестров и так далее.

Все технические бумаги важны для жителей многоквартирного дома при реализации их прав в плане общего владения собственностью. Учитывая всю важность данной документации, ее хранение, проверку и передачу доверяют управляющим организациям или советам жильцов. Подробней о том, в каких целях, кем и в каком порядке могут использоваться технические документы на многоквартирный дом, пойдет речь сегодня.

Сфера документации МКД регулируется постановлением Правительства РФ №491 и постановлением Госстроя РФ №170

Вопросы, связанные с техническими документами на многоквартирный дом (МКД), чаще всего возникают в среде организаций, которые следят за их содержанием. Многие представители данных компаний ссылаются или по-настоящему жалуются на законодательство РФ, которое крайне слабо и скудно регламентирует процесс хранения, пользования и передачи техдокументов.

На практике подобные обвинения отчасти верны, но в большинстве своем необоснованны. Если углубиться в изучении соответствующих законов нашей страны, то разобраться со всеми вопросами относительно технических бумаг на МКД можно без особых сложностей.

Правовая база рассматриваемой сегодня темы детально изложена в ряде законодательных актов РФ, регулирующих аспекты содержания и введения в эксплуатацию жилищных объектов. Основным регулятором вопроса считается постановление Правительства РФ под номером 491 от 13 августа 2006 года. Особое внимание следует обратить на 24 и 26 пункты акта, в которых отражен базовый перечень технических документов на МКД. Как показывает практика, отраженные в постановлении бумаги используются большинством управляющих организаций при слежении за многоквартирными жилищными объектами.

Вторым по значимости документом, регулирующим вопросы относительно содержания, хранения и передачи техдокументов на МКД, является Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года под номером 170. В ряде пунктов данного акта перечисляется, так называемая, техническая документация длительного хранения. Если постановление 491 Правительства РФ определяет общий перечень необходимых бумаг, то в 170-ом акте указан более широкий список технических документов. В нем выделяют и технические, и бухгалтерские, и иные виды документации.

Согласно градостроительным и жилищным законодательным актам РФ, документация на МКД включает в себя не только технические бумаги, но и инструкции по эксплуатации таковых.

На данный момент практически все многоквартирные дома в России имеют в своем распоряжении данные документы. Отсутствуют они лишь у довольно-таки старых объектов строительства. Хранением, использованием и передачей технических бумаг на МКД занимаются квартиры в таковом или же их представители в лице управляющих компаний или объединений, товариществ жильцов.

Органы или конкретные лица, ответственные за сохранность техдокументов, должны работать с ними согласно общепринятыми стандартам управления МКД. Детально и в полном объеме они отражены в постановлении Правительства РФ под номером 416. В принципе, на отмеченных актах рассмотрение законодательной базы темы настоящей статьи можно закончить. Для того, чтобы понять ее основные положения, ознакомления с рассмотренными нормативно-правовыми документами хватить вполне.

Сущность технической документации на МКД и ее перечень

Техническая документация МКД – это перечень техдокументов, бухгалтерских и других бумаг, которые в той или иной степени касаются данного объекта недвижимости.

Техническая документация на МКД – это целый перечень бумаг, что уже было отмечено ранее. Если предельно обобщить данное определение, то следует выделить следующие функции техдокументов:

1. Описание материальных (технических) сведений о конкретном жилищном объекте.
2. Отражение важных аспектов его содержания и использования (инвентаризация, проведенные ремонты и т.п.).
3. Определение возможности проведения каких-либо юридически значимых действий над МКД.

Как было отмечено выше, перечень технической документации отражен в двух актах:

• 491-ое постановление Правительства РФ.
• 170-ое Постановление Госстроя.

Список отраженных в них бумаг слегка различен, поэтому зачастую их объединяют в единое, нераздельное целое. В принципе, подобный подход к определению перечня бумаг технического характера обоснован и имеет место в юриспруденции РФ. Более того, из-за некоторой запутанности законов именно он позволяет избежать ненужных проволочек тем же управляющим компаниям при содержании МКД. Учитывая подобное положение дел, обратим внимания на перечни технической документации из обоих законодательных актов.

В 491-ом постановлении Правительства РФ не обошлось без:

• технического паспорта МКД;
• документации приборов учета объекта;
• актов «приемки» и приложений к ним;
• актов периодических осмотров и проверок жилищного объекта;
• инструкции по эксплуатации МКД;
• выписки из ЕГРП на дом как об объекте недвижимости;
• проектные бумаги (их заверенные копии);
• кадастровая и градостроительная документация как на сам МКД, так и на землю под ним;
• все бумаги, изданные на общем собрании жильцов МКД;
• документация иной формы, схожая по назначению с отмеченной выше (например: заключение о непригодности МКД для проживания или необходимости срочного ремонта его отдельных составляющих).

Что касается Постановления Госстроя под номером 170, то в нем содержится следующий перечень:

• все технические планы МКД и его земельного участка;
• проектно-сметные бумаги;
• чертежи исполнительного назначения;
• акты «приемки», проверки, осмотров и подобных действий над домом;
• документы со сведениями обо всех постоянных и временных собственниках дома;
• схемы и паспорта всех коммуникационных и иных систем МКД;
• техническая документация объекта любой формы;
• все бумаги, изданные на общем собрании жильцов;
• протоколы изменения материальной части объекта (смены электросетей, вентиляции и т.п.).

То есть, техническая документация МКД – это перечень техдокументов, бухгалтерских и других бумаг, которые в той или иной степени касаются данного объекта . К регламентации перечня подобных документов законодательство РФ подошло в высшей степени грамотно. С одной стороны список документации есть и отражен в нескольких актах, с другой – он не является окончательным и по усмотрению лиц, ответственных за ведение технических бумаг, может быть дополнен.

Все документы, входящие в рассмотренные выше перечни, являются важными для МКД с точки зрения юридически значимых процедур над ним. Так, без техдокументов просто не удастся зарегистрировать перепланировки в объекте недвижимости или в официальном режиме сменить планы коммуникаций. Основой в технической документации считается техпаспорт МКД. Именно этот документ содержит базовые сведения:

• о материальных характеристиках и свойствах объекта;
• о его разнотипных планировках;
• о другой важной информации о доме (его ЛС, расчет эффективности систем и т.п.).

По сути, технический паспорт МКД содержит базис данных о нем, который подробней отражен в других техдокументах. Учитывая это, к оформлению дома важно подходит крайне ответственно. Как минимум, полномочным в этом лицам нужно следить за соблюдением базовых законодательных норм. Порядок оформления, внешний вид и профильные особенности паспорта отражены в Федеральном законе под номером 261, том же постановлении Правительства РФ под номером 491, 170-ом Постановлении Госстроя и ряде других актов.

правила Хранения и использования

Работа с документацией МКД должна соответствовать законным требованиям о хранении и использовании.

Порядок использования и хранения технической документации на МКД определен рядом законодательных актов РФ. Основным регулятором этого вопроса является постановление Правительства с 491-ым номером. Согласно его положениям:

1. Техдокументы на многоквартирный дом не имеют срока действия, вследствие чего могут храниться неограниченное количество времени. Исключением являются те документы, которые требуют периодического обновления согласно законам. Так, техпаспорт МКД требует обновления каждые 5 лет с проведением инвентаризации объекта. Или разнотипные заявления, справочные бумаги, журналы и протоколы собраний жильцов также действительны и требуют хранения в течение 5 лет после издания.
2. За получение, хранение, передачу и другие действия над документацией несут ответственность назначенные лица. Как правило, ими являются представители товарищества жильцов или выбранная таковыми управляющая компания.
3. В процессе использования техдокументов ответственные лица должны соблюдать не только правила из уже рассмотренных актов, но и ФЗ под номером 125 от 22 апреля 2004 года «Об архивном деле в РФ», а также смежных для него нормативно-правовых документов.

В принципе, сложностей в хранении и использовании технических документов нет. Чтобы осуществить эти процедуры правильно с точки зрения закона, достаточно изучить пару законодательных актов и полностью соблюдать их положения.

Передача

Передача технической документации осуществляется за 5 шагов.

Как показывает практика, наибольшие сложности у граждан РФ вызывает процедура по передаче технической документации на МКД. На самом деле ничего сложного в ней нет. Порядок передачи техдокументов на объект примитивен и состоит из 5 этапов:

1. Определяется необходимость передачи бумаг от одних лиц другим, например – от ТСЖ управляющей организации или от одного ТСЖ другому. Подробней о том, когда требуется передача техдокументов пойдет речь далее.
2. Проверяется актуальность имеющихся документов и полноценность имеющегося перечня. За это ответственны новые ТСЖ или управляющие организации, а не те, что передают им документацию. К слову, старые владельцы должны передать все бумаги в течение 30 дней.
3. Затем принявшая техническую документацию организация или товарищество при наличии соответствующей необходимости запрашивает отсутствующие бумаги у старых владельцев (при отсутствии таковой – восстанавливает).
4. Далее формируется перечень техдокументов и решаются любые спорные вопросы по передаче бумаг.
5. На заключительном этапе остается официально оформить передачу посредством заключения акта приема-передачи. Естественно, этот документ заключается между старой управляющей организацией или ТСЖ и новыми владельцами технических бумаг.

Сроки передачи ограничены законом. Согласно ряду актов:

• в течение 30 дней старые ответственные за техдокументы лица должны передать их на проверку принимающим;
• в течение 3 месяцев со дня приема бумаг на проверку со стороны новых владельцев технической документации должны быть решены все вопросы относительно их передачи и заключен соответствующий акт.

Любые спорные ситуации решаются либо через , либо через специальные градостроительные комиссии, либо через судебные инстанции.

Причины передачи документов и оформление акта

Акт передачи подписывается ответственными лицами и начинает действовать непосредственно в момент подписания.

Основная причина передачи технической документации на многоквартирный дом – смена ответственных за них лиц. Она может случиться по абсолютно любым причинам, но в любом случае определяет то, что настоящие ТСЖ или управляющие организации меняются на новые.

Именно от старых владельцев бумаг они передаются новым ответственным за хранение таковых лицам. Также передача техдокументов может потребоваться при введении МКД в эксплуатацию. В этом случае бумаги передаются застройщиком либо жильцам, либо выбранным ими управленцам.

Особых сложностей в передаче технических документов не имеется. Главное – проводить процедуру в описанном ранее порядке. Довольно-таки важным этапом в ее реализации является оформление акта приема-передачи. Как правило, он не оформляется в отдельном документе, а отражается пунктом общего акта «приемки», который заключается между старыми ТСЖ или управляющими организациями и новыми. Общий порядок оформления документа таков:

1. Передающие друг другу полномочия лица или организации проверяют текущее состояние МКД и документацию на него.
2. При наличии проблем решают их либо миром, либо в судебном порядке.
3. После этого заключают соответствующий акт приема-передачи стандартного вида.

В данном документе обязательно должны быть отражены:

• Результаты работы приемочной комиссии.
• Факт передачи и перечень всей передаваемой технической документации на МКД.
• Основные сведения об объекте (планы, санитарные паспорта и т.п.).

Подписывается акт ответственными лицами и начинает действовать непосредственно в момент подписания. С этого времени принимающие МКД и его техдокументы лица должны начать в полной исполнять свои обязанности.

Примеры по спорным вопросам

Сложные спорные ситуации заканчиваются судебным разбирательством.

Спорные ситуации относительно документации на МКД возникают во многих случаях, когда реализуется смена ТСЖ или управляющей организации. В большинстве своем их характер касается двух аспектов:

• 1-ая ситуация – старые управленцы не выполнили свои обязанности в полной мере и не хотят их исполнять при передаче МКД, документации на объект.
• 2-ая ситуация – старые управленцы не предоставили полный перечень технических документов новым.

Конечно, решать подобные вопросы намного проще и быстрей в мирном порядке. Однако далеко не всегда это возможно в силу недобросовестности действий ответственных лиц. В таких ситуациях остается одно решение – судебные тяжбы.

Судебные прения относительно передачи документов на МКД и самого объекта – одни из самых сложных в юриспруденции РФ. Связано это с тем, что отношения в данной сфере регулируются многими законодательными актами, из-за чего каждая сторона спора может трактовать закон в своих целях. Учитывая это, при желании выиграть прения подобного вида важно заручиться помощью профессионального и профилирующего юриста.

Типовыми итогами судебных споров по МКД считаются:

• отказ истцам в их требованиях;
• наложение на ответчиков;
• принуждение последних к исполнению определенных действий (например, изъятие у старой управляющей компании техдокументов).

В принципе, на этом наиболее важные положения по теме сегодняшней статьи подошли к концу. Как видите, явление технической документации на МКД четко регламентировано законом и предельно просто к пониманию. Надеемся, представленный материал был для вас полезен и дал ответы на интересующие вопросы.

Смотрите видео о документации, необходимой для управления МКД: