Градостроительный кодекс предусматривает следующие виды градостроительной деятельности:

1.Территориальное планирование: схемы территориального планирования РФ, S РФ, МО; генеральные планы населенных пунктов.

2. Территориальное зонирование: правила землепользования и застройки.

Посредством осуществления территориального зонирования определяются зоны в населенных пунктах, которые указываются в правилах землепользования и застройки.

Одним из основных документов является градостроительный регламент, определяющий правовой режим использования ЗУ, а также того, что находится над и под его поверхностью и может быть использовано при застройке и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Он определяет: территориальные зоны, разрешенное использование ЗУ в них, предельные размеры ЗУ, параметры объектов капитального строительства, ограничения использования ЗУ и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование ЗУ может быть следующих видов: основное, условно разрешенное, вспомогательное. Основные и вспомогательные виды определяются правообладателем самостоятельно с учетом градостроительного регламента.

Условно разрешенные могут быть разрешенным ОМСУ с учетом результатов публичных слушаний.

Предельные размеры ЗУ предполагают установление макс. и мин. размеров ЗУ, а также мин. отступов от границ ЗУ в пределах которых запрещается размещение объектов капитального строительства. Параметры объектов капитального строительства вкл. количество этажей и предельную высоту зданий, а также макс. процент застройки конкретной территории.

Градостроительные регламенты разрабатываются с учетом фактического использования ЗУ. Не соответствие разрешенного использования и параметров объекта капитального строительства градостроительному регламенту не требует их изменения за исключением тех случаев, когда это опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды и может причинить вред объектам культурного наследия. В этом случае использование ЗУ и объектов капитального строительства может быть запрещено.

3. Планировка территории: проекты планировки, проекты межевания, градостроительный план земельного участка. На проекте планировки территории отображаются красные линии (т.е. границы, отделяющие территорию общего пользования от иных земель), а также инженерные коммуникации и границы зон, планируемого размещения объектов капитального строительства. На проекте межевания территории отображаются красные линии и указываются конкретные границы земельного участка. Градостроительный план земельного участка готовится в отношении земельных участков, предоставляемых для строительства. На нем указываются границы ЗУ, зоны действия публичных сервитутов, минимальные отступы от границ ЗУ в пределах которых запрещено размещение объектов капитального строительства, а также инфо о разрешенном использовании данного участка.

4. Архитектурно-строительное планирование: проектная документация, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Подготовка проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте индивидуальных жилых строений. Для разработки проектной документации обязательно проводятся инженерные изыскания, позволяющие определить природные условия и факторы техногенного воздействия на окружающую среду с учетом этого опр. архитектурные и инженерно-технические решения для строительства объекта. В состав проектной документации вкл. перечень мероприятий по охране окружающей среды, по обеспечению доступа инвалидов к объектам соц. и иного назначения, по обеспечению пожарной безопасности и др. Проектная документация подлежит обязательной гос. экспертизе при проведении которой оценивается соответствие документации требованиям технических регламентов, а также результатам инженерных изысканий. При проведении гос. экспертизы проверяется и соблюдение требований и экологического законодательства.

Документом, на основании которого может осуществляться застройка территории, реконструкция и капитальный ремонт объектов капитального строительства является разрешение на строительство.

Получение его не требуется физ. л., осуществляющим строительство гаражей, объектов на садовых и дачных участках, вспомогательных объектов, а также объектов, не являющихся объектами капитального строительства. Для получения разрешения необходимо представить правоустанавливающие документы на ЗУ, градостроительный план ЗУ, проектную документацию, положительное заключение гос. экспертизы. Для тех объектов, для строительства которых требовалось разрешение по окончании строительства требуется разрешение на ввод их в эксплуатацию. Для получения этого разрешения соотв. комиссией проводится оценка соотв. объекта разрешению на строительство. На основании разрешения о вводе объекта в эксплуатацию осуществляется гос. регистрация права на него.

Градостроительная документация федерального уровня включает в себя генеральную схему расселения на территории Российской Федерации и схемы градостроительного планирования развития ее частей.

В градостроительную документацию о градостроительном планировании развития территорий (за исключением городов Москвы и Санкт-Петербурга) входят территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий республик, краев, областей, автономных областей, автономных округов, пригородных зон.

Градостроительная документация для территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований включает:

территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий районов, сельских округов;

генеральные планы городских и сельских поселений;

проекты черты городских и сельских поселений, других муниципальных образований.

Градостроительную документацию о застройке территорий городских и сельских поселений составляют:

проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений;

проекты межевания территорий;

проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений.

Каждому объекту градостроительной деятельности соответствует определенный вид градостроительной документации, разрабатываемой в соответствии с градостроительными, экологическими и иными нормативами.

Градостроительная документация любого вида подлежит государственной экологической экспертизе.

7. Генеральная схема расселения на территории Российской Федерации

В генеральной схеме расселения на территории Российской Федерации определяются:

цели федеральной политики в области градостроительства и меры государственной поддержки ее реализации;

основные положения развития системы расселения, природопользования и производства в соответствии с программой социально-экономического развития территории Российской Федерации;

меры по улучшению экологической обстановки в регионах, рациональному использованию земель, сохранению территорий объектов историко-культурного и природного наследия, развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур федерального значения;

территории, благоприятные для развития систем расселения, особо охраняемые природные территории, прибрежные, сельскохозяйственного и лесохозяйственного назначения, с экстремальными природно-климатическими условиями, подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, территории залегания природных ископаемых.

9. Зонирование территорий для осуществления градостроительной деятельности

При разработке градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке разрабатываются схемы зонирования территорий, определяющие вид использования территорий и устанавливающие ограничения на их использование для осуществления градостроительной деятельности.

Зонирование территорий направлено: на обеспечение благоприятной среды жизнедеятельности; защиту территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера; предотвращение чрезмерной концентрации населения и производства, загрязнения окружающей природной среды; охрану и использование особо охраняемых природных территорий, в том числе природных ландшафтов, территорий историко-культурных объектов, а также сельскохозяйственных земель и лесных угодий.

Ограничения на использование территорий для осуществления градостроительной деятельности устанавливаются в следующих зонах:

охраны памятников истории и культуры, историко-культурных комплексов и объектов, заповедных зонах;

особо охраняемых природных территорий, в том числе округов санитарной (горносанитарной) охраны;

санитарных, защитных и санитарно-защитных;

водоохранных зонах и прибрежных защитных полосах;

санитарной охраны источников водоснабжения;

залегания полезных ископаемых;

подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия;

с экстремальными природно-климатическими условиями.

Общей целью градостроительного планирования является обеспечение управления социальным, экономическим, экологическим и пространственным развитием территорий поселений в интересах проживающих в них людей.

Градостроительная документация представляет собой правовые формы документов, имеющих юридическую силу, на основе которых развиваются территории и поселения. В зависимости от целей и задач, которые преследует реализация содержания таких документов, градостроительная документация касается двух основных сфер деятельности: планирования развития территорий и поселений и определения порядка застройки территории (рис. 5.1).

Выделяют градостроительную документацию следующих уровней:

Федерального,

Субъектов Российской Федерации,

Муниципального.

Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территории федерального уровня включает в себя: Генеральную схему расселения на территории Российской Федерации и схемы градостроительного планирования развития частей территории Российской Федерации, которые называются консолидированными схемами градостроительного планирования. В градостроительной документации федерального уровня определяется сфера взаимных интересов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в области градостроительства и устанавливаются нормы, которые должны учитываться субъектами Российской Федерации при осуществлении градостроительной деятельности.

К градостроительной документации уровня субъекта Российской Федерации относятся территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации. На данной стадии определяется сфера взаимных интересов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в области градостроительства. К этому уровню можно отнести:

Генеральные планы городов с их пригородной территорией;

Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территории городов и сел;

Территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий районов и сельских округов;

Генеральные планы городских и сельских поселений;

Проекты черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований;

Градостроительная документация о застройке территорий городов и сел;

Проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений;

Проекты межевания территорий;

Проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры;

Градостроительная документация муниципального уровня включает в себя:

Документацию о градостроительном планировании развития территорий поселений и других муниципальных образований;

Документацию о застройке территорий городских и сельских поселений.

Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, включает в себя:

Территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий районов, сельских округов;

Генеральные планы городских и сельских поселений;

Проекты черты городских и сельских поселений.

Градостроительная документация о застройке территорий поселений разрабатывается в следующих формах:

проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений (проекты планировки);

проекты межевания территорий;

проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры поселений (проекты застройки).

Таким образом, сначала планируется развитие территории с учетом природных, экономических, социальных и иных факторов и условий, а затем на его основе разрабатывается порядок ее застройки.

Каждому объекту градостроительной деятельности соответствует определенный вид градостроительной документации. Субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления в зависимости от особенностей региональных и местных условий могут устанавливать иные виды градостроительной документации.

Координация и научно - методическое обеспечение разработки градостроительной документации всех уровней (федерального, субъектов Российской Федерации, местного) осуществляется Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. Документация любого вида разрабатывается на основании задания на разработку градостроительной документации (прил. 1), которое выдается соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления или по согласованию с ними иными заказчиками.

Градостроительная документация о градостроительном планировании может разрабатываться в две стадии, где в качестве первой стадии разрабатываются концептуальные положения (концепция), т. е. основные принципы и направления стратегического градостроительного развития территорий и поселений.

Градостроительная документация любого вида включает в себя текстовые и графические материалы, установленные заданием. Задание на разработку градостроительной документации выдается соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления или по согласованию с ними заказчиками.

Разработка, согласование, утверждение и реализация градостроительной документации осуществляются на основе материалов соответствующих комплексных инженерных изысканий: инженерно - геодезических, инженерно-геологических, инженерно - гидрометеорологических, инженерно - экологических, изысканий грунтовых строительных материалов, источников водоснабжения на базе подземных вод и других, состав которых определяется в зависимости от вида градостроительной документации.

Градостроительная документация любого вида может разрабатываться на конкурсной основе. Составной частью градостроительной документации являются ее Основные положения, обязательные положения, основные технико - экономические показатели и схематический чертеж проектного плана (основного чертежа).

Генеральная схема расселения является основополагающим, долгосрочным информационно - аналитическим документом. В Генеральной схеме обосновывается стратегия территориального развития страны с учетом глобальных мировых процессов, ее места в межконтинентальном коммуникационном пространстве и роли регионов в социально-экономическом развитии страны.

Генеральная схема представляет собой постоянно действующий и регулярно обновляемый программный документ, в котором обосновываются и определяются основные направления федеральной градостроительной политики. Проводится анализ проблем расселения с учетом территориальных, экономических, социальных, экологических, инфраструктурных и других факторов. Осуществляется прогнозирование тенденций развития систем расселения, разрабатываются механизмы реализации федеральной градостроительной политики и мероприятия по организационному и нормативно-правовому обеспечению реализации Генеральной схемы.

Обязательными положениями Генеральной схемы расселения на территории Российской Федерации являются:

Определение целей федеральной политики в области градостроительства и мер государственной поддержки ее реализации;

Зонирование территории Российской Федерации с определением приоритетов и ограничений на ее использование при осуществлении градостроительной деятельности;

Основные направления развития и совершенствования системы расселения, природопользования и производства;

Основные направления развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур федерального значения;

Меры по улучшению экологической обстановки, рациональному использованию земель, сохранению территорий объектов историко - культурного и природного наследия;

Предложения по установлению границ объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения;

Перечень и границы территориальных объектов градостроительной деятельности, требующих разработки консолидированных схем градостроительного планирования.

Генеральная схема расселения является основой для разработки градостроительной документации межрегионального и регионального значения.

Консолидированные схемы градостроительного планирования разрабатываются для территорий двух и более субъектов Российской Федерации или частей их территорий (территории экономических и крупных географических районов, системы расселения, оздоровительные, курортные, рекреационные и другие территории). Схемы разрабатываются не для отдельного субъекта Российской Федерации, а для определенной территории, выделенной по признаку экономической или природоохранной общности.

Консолидированные схемы разрабатываются в целях определения стратегии градостроительного развития объектов градостроительной деятельности, исходя из сложившейся системы расселения, социально-экономических, природно-климатических, ресурсных условий и местоположения региона в Российской Федерации, а также согласования взаимных интересов Российской Федерации и интересов субъектов Российской Федерации при осуществлении градостроительной деятельности на соответствующих территориях.

Обязательными положениями консолидированной схемы градостроительного планирования являются:

Зонирование территории и ограничения на ее использование при осуществлении градостроительной деятельности;

Основные направления развития и совершенствования федеральных и региональных систем расселения;

Основные направления развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур федерального и регионального значения;

Меры по улучшению экологической обстановки;

Меры по защите территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и мероприятия по гражданской обороне;

Перечень и предложения по границам объектов первоочередного градостроительного планирования;

Предложения по установлению границ объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения, включая предложения по установлению границ городов Москвы и Санкт - Петербурга, их пригородных зон и агломераций (в соответствующих консолидированных схемах Центрального и Северо - Западного федеральных округов, а также консолидированных схемах Москвы и Московской области, Санкт - Петербурга и Ленинградской области);

Предложения по формированию инвестиционных зон и территорий активного экономического развития с определением мероприятий по их инфраструктурному обеспечению;

Меры государственной поддержки реализации консолидированной схемы в части развития федеральной инфраструктуры, поддержки депрессивных районов с обострившимися демографическими, социально - экономическими, экологическими и другими проблемами, а также в части реализации иных федеральных задач.

Предложения по планировочной организации территории разрабатываются на вариантной основе с обоснованием принятых градостроительных решений.

В составе консолидированной схемы разрабатываются графические материалы в масштабе 1:25 000 000 - 1:500 000, включающие в себя план современного использования территории (опорный план), схему комплексной оценки территории и проектный план (основной чертеж). В состав графических материалов консолидированных схем входят: схема зонирования территории, схема инженерно-транспортных коммуникаций, также иные схемы, разработка которых определяется спецификой объекта градостроительного планирования.

Пояснительная записка к консолидированной схеме должна содержать аналитические материалы современного состояния, обоснования принятых проектных решений, мероприятия по организационному и нормативному правовому обеспечению реализации схемы, а также основные технико-экономические показатели и копии основных графических материалов.

Консолидированные схемы разрабатываются на основании решения Правительства Российской Федерации и утверждаются им. Основные положения консолидированных схем учитываются на последующих стадиях градостроительного проектирования, а также всеми участниками градостроительной деятельности в границах проектируемого региона.

Территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации отражают цели государственной градостроительной политики на территориях субъектов Российской Федерации, особенности которой определяются социально-экономическими, природно-климатическими и иными специфическими условиями регионов.

зонирования территорий;

основные направления совершенствования системы расселения;

развития поселений, производства, инженерно-транспортной и социальной инфраструктур регионального и межселенного значения;

улучшения экологической обстановки градостроительными средствами;

защиты территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

сохранения территорий объектов историко-культурного и природного наследия, разрабатываются предложения об установлении границ городов.

Предложения разрабатываются на вариантной основе и включают в себя обоснования принятых проектных решений.

Состав пояснительной записки и графических материалов аналогичен материалам консолидированных схем градостроительного планирования. Однако графические материалы выполняются в масштабе 1:200 000 - 1:100 000 при территории объекта градостроительного планирования менее 100 тыс. км 2 и в масштабе 1:1 000 000 - 1:500 000 - при территории свыше 100 тыс. км 2 .

Заказчиком территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий субъектов Российской Федерации и частей их территорий являются органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов) должны отражать местную специфику социально - экономического развития природно-климатических условий. Они детализируют решения градостроительной документации уровня субъекта Российской Федерации применительно к конкретному объекту градостроительной деятельности.

В них определяются зоны:

различного функционального назначения и ограничения на использование этих территорий;

направления развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур межселенного значения;

меры по защите территорий районов и сельских округов от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

территории для организации мест отдыха населения.

В состав обязательных положений входят вопросы размещения объектов по обезвреживанию, переработке, утилизации, складированию и захоронению производственных и бытовых отходов.

В отличие от территориальных комплексных схем уровня субъектов Российской Федерации, в местных схемах определяются территории резерва для развития поселений. Также в них разрабатываются предложения по выделению территорий для размещения индивидуального жилищного строительства, дачных кооперативов, садоводческих товариществ и организации мест отдыха населения. В схемах Зонирования для размещения садоводств должны содержаться сведения о местах нахождения, площадях, целевом назначении участков, разрешенном использовании земельных участков, перечень сервитутов, а также сведения о правах на земельные участки.

Предложения по планировочной организации территории района, сельского округа разрабатываются на вариантной основе, включающей в себя градостроительные обоснования принятых проектных Решений.

Состав пояснительной записки и графических материалов аналогичен материалам предыдущих двух видов документов о градостроительном планировании. Графические материалы выполняются в масштабе 1:50 000-1:25 000.

Территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий районов, сельских округов разрабатываются по заказу соответствующих органов местного самоуправления.

Генеральные планы городских и сельских поселений должны определять:

Основные направления развития территории поселения с учетом особенностей социально - экономического развития, природно - климатических условий, численности населения;

Зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территорий указанных зон;

Меры по защите территории поселения от воздействия чрезвычайных ситуаций, развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

Соотношение застроенной и незастроенной территории поселения;

Территории резерва для развития поселения;

Предложения по установлению границ поселений.

Генеральный план города с численностью населения до 50 тыс. чел. и генеральный план сельского поселения могут разрабатываться вместе с проектом планировки территорий этих поселений как единый документ.

Проекты черты городских (сельских) поселений разрабатывается с целью установления размеров и границ территории поселения, выноса и закрепления их на местности.

Черта городских (сельских) поселений (согласно ст. 84 Земельного Кодекса Российской Федерации) представляет собой внешние границы земель городских (сельских) поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий.

В результате установления черты поселения на всю территорию, которая находится внутри черты, распространяется правовой режим земель этого поселения. Следует заметить, что включение земельных участков в черту поселения не влечет прекращения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. Данное положение направлено на обеспечение стабильности прав на землю. В этом случае изменяются только ставки земельных платежей.

Проекты черты поселений разрабатываются на основе генеральных планов или территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территории. Проекты черты городских (сельских) поселений являются отдельным видом градостроительной документации. Однако для малых городов и поселков, т. е. для поселений, численность которых составляет до 50 тыс. чел., и сельских поселений проекты черты могут разрабатываться в составе их генеральных планов.

При разработке проекта городской, поселковой черты состав земель городов, поселков и сельских поселений определяется в соответствии со ст. 85 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Проектный план черты поселения выполняется в масштабе 1:2 000, 1:5 000, 1:10 000 или 1:25 000 в зависимости от площади территории. На плане показываются:

Существующая, установленная черта поселения, а при ее отсутствии сложившаяся граница поселения;

Современное использование земель поселения по их категориям, землепользованию, видам их использования;

Включаемые в территорию поселения земли по их категориям, землепользованию, видам их использования;

Проектные решения утвержденного генерального плана поселения, другой действующей градостроительной документации, влияющие на установление или изменение черты;

Проектируемая черта поселения;

Экспликация земель поселения с указанием площадей территорий в существующей границе поселения и отдельно площадей территорий, включаемых (исключаемых) в его состав, по категориям земель, формам собственности, основным собственникам земельных участков, землевладельцам, землепользователям, арендаторам земельных участков, видам использования земель;

Полное наименование собственников, землепользователей, землевладельцев земель, смежно расположенных с поселением.

Пояснительная записка черты поселений содержит:

данные о существующей черте поселения и современном использовании его земель, приведенные по категориям земель, формам собственности, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земель, видам использования;

проектные решения утвержденного генерального плана, другой действующей градостроительной документации в части территориального развития поселения;

обоснования проектного решения о включении (исключении) в территорию (из территории) поселения земель по категориям, собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земель, видам использования и формам собственности;

по поселениям, включаемым в черту, приводятся данные о местоположении, численности населения, состоянии производственной, социальной и инженерно-транспортной инфраструктур;

сводный баланс земель поселения по видам использования земель, собственникам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земель, формам собственности;

описание проектной черты поселения;

документы по рассмотрению и согласованию проекта черты поселения.

Проекты черты поселений разрабатываются органами местного самоуправления соответствующего поселения или другого муниципального образования. Проекты черты городов Москвы и Санкт - Петербурга разрабатываются органами государственной власти этих субъектов Федерации.

Утвержденная черта поселения устанавливается в натуре (на местности) организациями, обладающими соответствующей лицензией, принимается специально образованной комиссией в составе представителей органов исполнительной власти поселения и районов, земли которых включаются (или исключаются) в территорию поселения, соответствующих органов архитектуры и градостроительства, земельных ресурсов и землеустройства. Результат приемки оформляется паспортом черты поселения.

Градостроительная документация о застройке должна соответствовать документации о градостроительном проектировании и правилам застройки. То есть, проекты планировки, проекты межевания и проекты застройки разрабатываются на основе территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий районов, сельских округов, на основе генеральных планов поселений, проектов черты поселений и других муниципальных образований, а также на основе правил застройки. Заказчиком на разработку данного вида градостроительной документации могут выступать как сами застройщики, так и органы местного самоуправления.

Основные требования к разработке градостроительной документации заключаются в следующем:

1. Взаимосвязь вида градостроительной документации и вида объекта градостроительной деятельности, для которого она разрабатывается.

2. Осуществление планирование развития территорий от общего к частному. Вначале разрабатываются проекты на крупные территориальные образования со слабой детализацией частных вопросов. Основное внимание уделяется принципиальным, стратегическим проблемам развития обширных территорий. Затем разрабатываются проекты на все более мелкие образования с более детальной проработкой вопросов. Возможно обоснованное отклонение в последовательности разработки от общего к частному в определенных условиях или параллельная разработка стадий, если соблюдаются условия перспективного развития территории и поселения, государственные и общественные интересы.

3. Соблюдение принципа непротиворечивости и взаимной согласованности проектных решений при разработке градостроительной документации различных уровней.

4. Проектирование каждого населенного пункта как элемента соответствующей групповой системы населенных мест.

5. Многовременной характер планирования, т. е. разработка градостроительной документации на близкие, средние и дальние горизонты планирования. При этом представление результатов на разные сроки реализации планов проводится с различной степенью детализации.

6. Разработка градостроительной документации в соответствии с градостроительными, экологическими, санитарными и иными нормативами, а также с учетом требований по обеспечению потребностей маломобильных групп населения.

7. Формирование благоприятной среды жизнедеятельности населения, обеспечивающей комплексность застройки с учетом интересов различных социально-демографических групп населения и экологических требований.

8. Обеспечение социально - экономической эффективности.

В соответствии с п. 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность - это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

В состав градостроительной документации входят:

Документы территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (схемы территориального планирования, генеральные планы);

Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

- правила землепользования и застройки, которые включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты;

Подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться применительно ко всем территориям поселений, городских округов, а также к частям территорий поселений, городских округов с последующим внесением в правила землепользования и застройки изменений, относящимся к другим частям территорий поселений, городских округов.

Документация по планировки территорий (проекты планировки территории, проекты межевания территории и градостроительные планы земельных участков);

Иная документация, связанная с градостроительной деятельностью, в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

2. Генеральный план: объект проектирования, цель разработки, состав, содержание.

ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН является основным документом стратеги­ческого планирования инвестиционных процессов на территории го­родских и сельских поселений, пригородных зон, зон отдыха, других территорий.
1. Региональный план -> Генеральный план служит основой для разработки ->
-> Детальных планов,
-> комплексных транспортных схем,
-> специализированных схем развития систем инже­нерного оборудования,
-> комплексных схем мероприятий по охране ок­ружающей среды,
-> схем и планов землеустройства,
-> проекта перспек­тивной черты города,
-> иных отраслевых схем и проектов.
Целью Гене­рального плана является:
- определение стратегии социально-экономи­ческого и территориального развития вышеназванных поселений и территорий;
- определение оптимальной планировочной структуры, функционального и других видов зонирования территорий, прин­ципов охраны окружающей среды, развития системы общественного обслуживания, транспортной и инженерной инфраструктур. (15-20 лет 7-10 перв очередь)
- дол­госрочное планирование инвестиционных процессов на проектируемой территории.
Генеральный план, как правило, разрабатывает­ся в две стадии: концепция генерального плана и генеральный план. Для малых и средних городов, по­селений возможна одностадийная разработка гене­рального плана.

Подготовка проекта генерального плана поселения, городского округа осуществляется в строгом соответствии с нормами ст.ст. 23, 24, 25 и 26 Градостроительного Кодекса Российской Федерации.

Целью подготовки проекта генерального плана поселения, городского округа является территориальное моделирование условий устойчивого и сбалансированного социально-экономического развития гражданской, производственной и коммунальной сфер экономики поселения, городского округа, их инженерно-транспортного и инфраструктурного обеспечения
(ст.9, ч.1).

Основанием подготовки проекта генерального плана поселения, городского округа является градостроительное задание, утвержденное главой администрации муниципального образования, согласованное с органом местного самоуправления. В градостроительном задании устанавливаются параметры планируемого социально-экономического развития по отраслям и направлениям городского (поселкового) хозяйства с учетом положений схем территориального планирования Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, Муниципального образования, в пределах которого располагается данное поселение, городской округ в части касающейся его территории.

Статья 35 (градостроительного кодекса) РФ Генеральные планы городских и сельских поселений

1.Генеральный план - градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений. Генеральный план разрабатывается в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией федерального уровня и уровня субъекта Российской Федерации.
Генеральный план является основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко - культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.
2. В генеральном плане городского или сельского поселения определяются:
основные направления развития территории поселения с учетом особенностей социально - экономического развития, природно - климатических условий, численности населения городского или сельского поселения;
зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территорий указанных зон;
меры по защите территории городского или сельского поселения от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;
В генеральных планах городских и сельских поселений содержатся предложения об установлении границ поселений, а также об обеспечении ресурсами в целях комплексного развития территорий поселений.
3. Генеральный план города и его пригородной зоны может разрабатываться как единый документ на основе заключения соглашения между органами местного самоуправления сопредельных территорий.
4. Генеральный план города с численностью населения до пятидесяти тысяч человек и генеральный план сельского поселения могут разрабатываться вместе с проектом планировки территорий указанных

поселений как единый документ.
5. При разработке генерального плана исторического поселения учитываются историко - архитектурный опорный план такого поселения и проекты зон охраны памятников истории и культуры.
6. Генеральные планы городских и сельских поселений разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления соответствующих поселений в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Генеральный план города и его пригородной зоны утверждается органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации в порядке, установленном настоящим Кодексом.
7. Генеральный план городского или сельского поселения до его утверждения подлежит опубликованию и согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, специально уполномоченными государственными органами в области экологической экспертизы, а также с заинтересованными организациями и населением (статьи 18 и 28 настоящего Кодекса).
В задании на разработку генерального плана городского или сельского поселения в целях учета государственных интересов определяется перечень федеральных органов исполнительной власти и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, по согласованию с которыми разрабатывается и утверждается данный генеральный план.

3. Градостроительное зонирование территорий поселений;

Градостроительное зонирование как «…зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов».

Градостроительные регламенты – это устанавливаемые в пределах границ соответствующих территориальных зон: 1) виды разрешённого использования земельных участков и других объектов недвижимости; 2) предельные размеры земельных участков; 3) предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции; 4) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Территориальное зонирование. Градостроительный кодекс РФ в ст. 1 определяет зонирование как деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование . Зонирование осуществляется посредством правового зонирования - деятельности органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований.
Согласно п. 2 ст. 35 Градостроительного кодекса в генеральном плане городского или сельского поселения определяются зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территорий указанных зон. Сведения о зонировании территорий и о градостроительных регламентах территориальных зон включаются в государственный градостроительный кадастр (п. 5 ст. 54 Градостроительного кодекса).
Зонирование территорий населенных пунктов определяет разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве, т.е. использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом и ограничения на использование указанных объектов, а также сервитуты.
Зонирование территорий населенных пунктов имеет два основных отличительных признака. Во-первых, оно связано с градостроительной деятельностью. И во-вторых, в процессе зонирования регулируются сооружение и использование объектов недвижимости как взаимосвязанного комплекса зданий, строений, сооружений и земельного участка, на котором они расположены. Таким образом, территориальное зонирование - деятельность соответствующих органов в сфере планирования градостроительной деятельности по комплексному регулированию создания и использования объектов недвижимости и использования земельных участков путем подразделения территорий населенных пунктов на соответствующие зоны.

В ст. 40-48 Градостроительного кодекса определены виды территориальных зон и основные положения их правового режима.
Так, на территориях городских и сельских поселений могут устанавливаться территориальные зоны следующих видов: жилые; общественно-деловые; производственные; инженерной и транспортной инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов, иные зоны режимных территорий. Кроме того, органы местного самоуправления городских и сельских поселений в соответствии с местными условиями могут устанавливать иные территориальные зоны, а также включать в них земельные участки и иные объекты недвижимости.
В территориальных зонах могут выделяться подзоны , особенности использования территорий которых определяются градостроительным регламентом с учетом ограничений, установленных земельным

законодательством РФ, законодательством РФ об охране окружающей природной среды,

законодательством РФ об охране памятников истории и культуры, иным законодательством РФ. В состав территориальных зон могут включаться территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами. Территории общего пользования в городских и сельских поселениях предназначены для удовлетворения общественных интересов населения. Порядок использования таких территорий определяется органами местного самоуправления.
Согласно п. 3 и 4 ст. 39 Градостроительного кодекса границы территориальных зон определяются с учетом красных линий, естественных границ природных объектов, границ земельных участков и иных границ. Правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом, применяется в равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам, иным объектам недвижимости. В территориальных зонах, в границах которых градостроительная деятельность подлежит особому регулированию, могут устанавливаться дополнительные требования к отдельным объектам недвижимости.
Установление ограничений. Согласно п. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса ограничения на использование территорий для градостроительной деятельности устанавливаются также в следующих зонах:
зоны охраны памятников истории и культуры, историко-культурных комплексов и объектов, заповедных зон;
зоны особо охраняемых природных территорий, в том числе округов санитарной (горно-санитарной) охраны;
санитарные, защитные и санитарно-защитные зоны;
водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;
зоны санитарной охраны источников водоснабжения;
зоны залегания полезных ископаемых;
территории, подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
зоны чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия;
зоны с экстремальными природно-климатическими условиями;
иные зоны, установленные в соответствии с законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.
Цель выделения таких зон - определение вида использования территорий и тем самым устанавление ограничений на их использование для градостроительной деятельности. В этих случаях ограничения касаются в первую очередь градостроительной деятельности, что, естественно, отражается и на режиме использования земельных участков. Установление таких зон не является зонированием, предусмотренным законодательством о градостроительстве. Задача режима в таких зонах - ограничить права лиц, использующих земельные участки, в целях, предусмотренных законодательством.

размер шрифта

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 07-05-98 73-ФЗ (ред от 30-12-2001) (2019) Актуально в 2018 году

Статья 28. Назначение и виды градостроительной документации

1. Градостроительное планирование развития территорий и поселений и их застройка осуществляются посредством разработки градостроительной документации о градостроительном планировании развития территории Российской Федерации и частей территории Российской Федерации; территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации; территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их застройке.

2. Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территории Российской Федерации и частей территории Российской Федерации (градостроительная документация федерального уровня) включает в себя Генеральную схему расселения на территории Российской Федерации и схемы градостроительного планирования развития частей территории Российской Федерации, включающих в себя территории двух и более субъектов Российской Федерации или части их территорий (далее - консолидированные схемы градостроительного планирования).

В градостроительной документации федерального уровня определяется сфера взаимных интересов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в области градостроительства и устанавливаются нормы, которые должны учитываться субъектами Российской Федерации при осуществлении градостроительной деятельности.

3. Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий субъектов Российской Федерации (за исключением городов Москвы и Санкт-Петербурга) и частей территорий субъектов Российской Федерации (градостроительная документация уровня субъекта Российской Федерации) включает в себя территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий республик, краев, областей, автономной области, автономных округов, пригородных зон, иных территорий (далее - территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации).

В градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации определяется сфера взаимных интересов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в области градостроительства.

4. Градостроительная документация для территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований включает в себя градостроительную документацию о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и градостроительную документацию о застройке территорий городских и сельских поселений.

Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований включает в себя:

территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов);

генеральные планы городских и сельских поселений;

проекты черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований.

Градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских поселений включает в себя:

проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений (далее - проект планировки);

проекты межевания территорий;

проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений (далее - проект застройки).

5. Каждому объекту градостроительной деятельности соответствует определенный вид градостроительной документации, разрабатываемый в соответствии с градостроительными, экологическими и иными нормативами. Градостроительная документация любого вида включает в себя текстовые и графические материалы, содержит обязательные положения, установленные заданием на разработку градостроительной документации соответствующего вида. Порядок ее согласования и утверждения устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом, а также принимаемыми в соответствии с ним законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

6. Градостроительная документация любого вида подлежит государственной экологической экспертизе в случаях и в порядке, установленных законодательством Российской Федерации об экологической экспертизе.

Обязательными условиями для утверждения градостроительной документации любого вида являются ее согласование с соответствующими органами санитарно-эпидемиологического надзора, а также наличие положительного заключения органов охраны памятников культуры в случаях, определенных законодательством в области охраны памятников истории и культуры, других заинтересованных государственных органов с учетом мнения населения.

7. Законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления могут устанавливаться иные виды градостроительной документации, за исключением видов градостроительной документации, установленных в пунктах 3 и 4 настоящей статьи, в зависимости от особенностей региональных и местных условий.

8. Градостроительная документация любого вида разрабатывается на основании задания, выданного соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления или по согласованию с ними заказчиками.

Задание на разработку градостроительной документации любого вида в случае необходимости может включать в себя проведение предпроектных научно-исследовательских работ и инженерных изысканий.

9. Внесение изменений в утвержденную градостроительную документацию любого вида осуществляется только по решению органов, утвердивших указанную градостроительную документацию, при условии ее опубликования и проведения обсуждения с участием населения, интересы которого затрагиваются в результате таких изменений.

10. Градостроительная документация любого вида может разрабатываться на конкурсной основе.

Утвержденная градостроительная документация любого вида подлежит передаче соответствующим органам архитектуры и градостроительства для регистрации и хранения.

11. Разработка градостроительной документации любого вида осуществляется при наличии соответствующей лицензии, выданной в порядке, установленном федеральным органом архитектуры и градостроительства.

12. Решение органов государственной власти и органов местного самоуправления о разработке градостроительной документации любого вида или о внесении в нее изменений, а также основные положения градостроительной документации любого вида подлежат опубликованию.

13. Порядок проведения обсуждения разрабатываемой градостроительной документации любого вида с участием населения устанавливается законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

14. Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий и поселений учитывается при разработке федеральных целевых программ, целевых программ субъектов Российской Федерации и местных целевых программ, программ социально-экономического развития территорий Российской Федерации, территорий субъектов Российской Федерации, территорий муниципальных образований, схем и проектов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, территориальных комплексных схем охраны природы и природопользования, а также схем защиты территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.