Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд. Путин разрешил фсб изымать землю для госнужд

С 1.04.2015 г. были введены в действие законодательные изменения, которые коснулись осуществления права собственности на земельные участки. Некоторые этапы по отчуждению землевладения в пользу государства или муниципалитета были существенно упрощены.

Общие сведения

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Отсутствие сведений о собственнике или владельца земли в ЕГРН не является препятствием для изъятия объекта недвижимости. Сумма выкупа не может быть увеличена за счет стоимости выполненных неотделимых улучшений, если они существенно не повлияли на качество земли и были проведены незаконным способом.

Сокращен срок подписания соглашения о выкупе земли. Если оно не будет достигнуто, то уполномоченный орган вправе обратиться в суд и приобрести права собственности на земельный участок в принудительном порядке.

Введение изменений было обусловлено отсутствием учета в Росреестре более половины участков, находящихся у частных собственников — коммерческих организаций и представляющих интерес для государства и муниципальных образований.

Участок можно изъять только на основании акта органов государственных власти или судебного решения. Гражданину или юридическому лицу (собственнику земли) присылается уведомление с текстом – проектом соглашения о выкупе.

В соглашении обозначена () стоимость земли, условия и сроки выкупа, а также последствия для собственника, в случае, если он откажется от предложенных условий передачи права собственности на землю государству.

Основания

Основания изъятия земли для государственных и муниципальных потребностей обозначены в . Это необходимо для того, чтобы Россия выполнила свои обязательства в рамках международных договоров.

Изъять участок могут также, если на нем необходимо построить стратегические и жизнеобеспечивающие объекты.

Здания и сооружения государственного, регионального и местного уровня размещаются на изъятых земельных участках, если нет возможности построить их в другом месте, либо когда выбор альтернативных вариантов нецелесообразен.

В перечень таких объектов входит:

• объекты энергосистемы федерального, регионального и местного уровней;
• объекты атомной энергетики;
• линейные, коммуникационные, инженерно-технические и другие объекты, которые нужны для охраны Госграницы РФ, поддержании ее обороноспособности;
• объекты транспортной инфраструктуры всех уровней;
• объекты газо-, водо-, энергоснабжения всех уровней;
• космические объекты.

Земля может быть изъята с целью проведения работ по пользованию недрами. Тогда изъятию подлежит даже лесной участок.

Перечень оснований считается открытым. Участок может быть изъят, если он потребуется для мелиоративных работ, рекультивации, ликвидации последствий чрезвычайных ситуациях.

Закон

Законодательная база следующая:

• Порядок изъятия земельного участка регулируется гл. 7. ЗК РФ – ст. 56.1 – 56.12.
• Принудительное возмездное прекращение права собственности на землю ввиду ее нерационального использования регулируется ГК РФ – ст.284-286., ЗК РФ – ст. 44-47.54., а также ст. 7 ФЗ № 101 от 24.07.2002, регулирующий порядок оборота сельскохозяйственных земель.
• Порядок реквизиции земельных участков обозначен в ГК РФ – ст.242, ЗК РФ – ст.51.
• Конфискация земель осуществляется согласно УК РФ – ст. 104.1-104.3. Дополнительно процедура регулируется нормами ст. 243 ГК РФ, ст.50 ЗК РФ.
• Передача права собственности на землю осуществляется согласно ФЗ № 218 от 13.07.2015 г.

Изъятие земельного участка

Неправомерное лишение гражданина или организации права собственности на землю запрещено. При выкупе земли для государственных и муниципальных потребностей сделать это можно только предоставив собственникам земли соразмерную компенсацию.

Возмещению также подлежат убытки и упущенная выгода гражданина или компании, если они использовали участок для ведения ЛПХ или бизнеса.

При согласии собственника ему может быть предоставлен другой участок. Тогда заключению подлежит сделка мены.

Если стоимость предлагаемого участка выше цены на существующую изымаемую землю, то собственнику предлагается доплатить определенную сумму. Доплата также возможна собственнику, если ему предлагается участок меньший по размеру и хуже по качеству.

Для государственных нужд

Земля подлежит изъятию для государственных нужд только в крайних случаях, обозначенных в ЗК РФ – ст.49. Решение об этом уполномочен принимать федеральный орган исполнительной власти.

Взамен собственнику должен быть предоставлен участок по равнозначной цене или выплачено соответствующее денежное возмещение. Оно должно быть предварительным.

Если собственник возражает против совершения сделки выкупа, в том числе по причине низкой оценки земли, то уполномоченные должностные лица обращаются в арбитражный суд и получают возможность изъять участок в принудительном порядке.

Для муниципальных нужд

Изъятие земельного участка для муниципальных нужд возможно, если это нужно в целях развития территории – по градостроительному плану. Решение о комплексном развитии территории принимается на основании ее проекта межевания и застройки.

Изъятие предполагает обязательное соблюдение договорного порядка. При невозможности прийти к взаимному согласию выкуп проводится по судебному акту.

В суде будут определены условия изъятия и размер выкупной стоимости. Она перечисляется на действующий счет собственника (правообладателя) или остается на депозите у нотариуса до востребования.

Принудительное

У собственника земельного участка есть 90 дней с момента получения уведомления на то, чтобы подписать к уполномоченным государственным (муниципальным) органов власти соответствующее соглашение.

Если это не будет сделано, то подается исковое заявление в арбитражный суд с целью прекратить права собственности ответчика на участок на законных основаниях.

В суде также озвучивается суммы выкупа. Предлагаются условия, максимально приемлемые для собственника изымаемой земли. Он в свою очередь также вправе оспаривать оценку участка, проводить независимую землеустроительную экспертизу.

Спор может возникнуть из-за того, что, помимо самого участка, к государству (муниципалитету) отходит право собственности на располагающиеся на земле здания, сооружения. Их наличие существенно увеличивает сумму выкупа.

Если права на здания (сооружения) не были зарегистрированы надлежащим образом, то собственник участка может не получить за них ожидаемую компенсацию.

Ввиду ненадлежащего использования

В 2019 году по-прежнему существует возможность изъять участок из-за его или нерационального и ненадлежащего использования. Сделать это можно, если землей не пользовались в течение трех лет с момента перехода законных прав к собственнику.

В трехлетний срок не засчитывается время необходимое для подготовительных работ для освоения земли.

По поводу правонарушения возможно административное расследование. Местная администрация подает иск в суд, с целью изъять у ответчика землю и продать ее через публичные торги. Полученная сумма, за вычетом сумм, необходимых на судебные расходы и организацию торгов, передается бывшему собственнику.

Порядок действий

Он включает выработку решения об изъятии земли. Оно принимается в форме постановлении главы региона или муниципального образования. После принятия постановления собственник получает соответствующее уведомление, с проектом договора и сроками, необходимыми для оформления сделки.

Судебное разбирательство проводится при отказе собственника от предложенных государством (муниципалитетом) условий сделки.

Предметом спора может быть стоимость договора, сумма компенсации за убытки.

Разработка проекта договора, ведение переговоров обычно поручается Департаменту имущественных отношений регионов (муниципалитетов).

Постановление

Оно содержит дату, входные данные, а также сведения об авторе – обычно это глава исполнительной власти региона, руководитель муниципального образования. Далее указываются сведения об участке, цели его экспроприации, а также ссылка на гражданское и земельное законодательство.

Формулируется распоряжение изъять земельный участок с указанной площадью, с конкретным , расположенный по определенному адресу.

Обозначается информация о выявленном собственнике участка. Затем следует перечень поручений и полномочий Департамента имущественных отношений региона. Контроль за изъятием осуществляет глава региона (муниципалитета), а также руководитель ответственного органа.

Уведомление

Земельный кодекс РФ предусматривает возможность принудительного изъятия земельных наделов у собственника, если на то существуют государственные или муниципальные нужды. Данный вопрос на сегодняшний день является особенно актуальным и злободневным, так как, основываясь на данную правовую норму, многие органы государственной власти превышают свои полномочия и ущемляют граждан в их законных правах.

Понятие изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Такое понятие как институт изъятия земельных участков известен практикующим юристам давно. Он существовал и в Российской империи, и в СССР, и РСФСР, и теперь оказывает свое непосредственное влияние на распределение земель в России. И если данное понятие было отлично урегулировано дореволюционным и советским законодательством, то сегодня Земельный кодекс России содержит в себе большое количество коллизий и пробелов по данному вопросу.

Что же собой представляет понятие «изъятие земельного участка»? Это закрепленный законодательством процесс принудительного изъятия надела посредством выкупа для государственных или же муниципальных нужд, который подразделяется на 4 конкретные стадии:

• принимается решение об изъятии земельного участка у собственника, после чего осуществляется госрегистрация;
• происходит уведомление собственника о подобном государственном решении, которое направлено на изъятие участка;
• осуществляется определение конкретных условий и порядка изъятия и перечисления выкупа за территорию;
• вносится оплата за земельный участок, равная выкупной цене, а также дополнительная компенсация.

В юридической литературе понятие «изъятие земельного участка» находит различную трактовку, в частности, во внимание берутся такие основания, как, например, правовой статус земельного участка. Некоторые ученые сходятся во мнении, что подобное правомочие со стороны государства является сделкой на подобии купли-продажи. Другие, напротив, находят основания, чтобы придать изъятию статус «квази-сделки», в частности, из-за его принудительного характера.

Условия изъятия участков. Возмещение убытков при изъятии земельных участков

На сегодняшний день Земельный кодекс РФ, а также гражданское законодательство закрепляют все основополагающие условия, которые могут использоваться в качестве основания для изъятия земли у собственника.

В частности, вышеуказанный Кодекс, а именно ст. 55, фиксируют, что изъятие участков для государственных или муниципальных нужд может быть осуществлено только при соблюдении условия равноценного возмещения рыночной стоимости земельного участка по решению судебной инстанции. Таким образом, основополагающим условием для принудительного изъятия земельного участка у собственника признается выкуп.

Что собой представляет понятие «возмещение убытков при изъятии участков»? Это равноценная плата за подобное правомочие со стороны государственных или же муниципальных органов, которая подразумевает компенсацию не только рыночной стоимости земли, но и покрытие дополнительных расходов собственника, и финансовое возмещение за убытки, причиненные государством.

При этом порядок и условия возмещения всех убытков и внесения платы определяется участниками правоотношений по обоюдному соглашению. Этот контракт подразумевает ключевую обязанность со стороны государственной власти уплатить рыночную стоимость и компенсировать дополнительные причиненные убытки собственника.

Изъятие земельных участков для удовлетворения государственных или муниципальных нужд путем выкупа

Стоит отметить, что Земельный кодекс РФ, четко регламентирует порядок изъятия участка путем выкупа. В частности, в нем прописаны все ключевые случаи, когда может быть осуществлено данное правомочие со стороны государственной власти:

• изъятие земли у собственника происходит в том случае, если надел необходим для исполнения РФ всех своих международных обязательств;
• принудительное изъятие собственности осуществляется в том случае, если существует необходимость разместить на участке государственный объект, а иных вариантов для строительства не имеется;
• изъятие происходит в иных случаях, которые закрепляет как Земельный кодекс, так и федеральное или региональное законодательство РФ.

Как было сказано выше, размер выкупа определяется сторонами соглашения. Если подобного согласия достичь не удается, то выкупная цена определяется арбитражным судом РФ. При этом судья берет во внимание рыночную стоимость, которая зафиксирована на момент судебного разбирательства.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, связанное с выполнением международных обязательств

Рассмотрим перечисленные выше основания более подробно. Если обратиться к современному российскому законодательству, то особую роль в нем играют международные обязательства, которые берет на себя РФ. Зачастую, чтобы выполнить их, государству требуются многочисленные ресурсы, к которым можно причислить и земельные территории.

Именно поэтому Земельный кодекс РФ закрепляет за государственными органами власти возможность осуществить принудительное изъятие земельного надела у собственника. Но при этом основания для принятия судом подобного решения должны быть хорошо аргументированы.

Как и во всех остальных случаях изъятия участка, владельцу земли перечисляется выкуп и возмещаются дополнительные убытки, в том числе и упущенная выгода, которую он мог получить, распоряжаясь территорией по своему усмотрению.

Изъятие земельных участков для муниципальных нужд в рамках развития застроенных территорий

Порядок изъятия земель, которые необходимо освоить с целью дополнительного развития территорий для удовлетворения муниципальных нужд, имеет стандартное воплощение. Свое закрепление данное правомочие со стороны органов нашло в статье 49 ЗК РФ.

Порядок изъятия земли для строительных работ подразумевает прохождение двух ключевых стадий, которые регулирует указанный выше Кодекс. На первой стадии происходит предварительное согласование о том, в каком конкретном месте будет возведено то или иное строение для обеспечения нужд конкретного муниципалитета. Далее процесс переходит в стадию непосредственного изъятия частной собственности в пользу государства.

На первом этапе обязательным условием его легитимации считается участие собственников земельных территорий. В том случае если возникают какие-либо проблемы в урегулировании вопроса, касающегося предварительного согласования, владелец надела может найти защиту в уполномоченных органах, то есть судебных инстанциях.

Если предварительная стадия прошла успешно и никакие законодательные проблемы не возникли, то принимается решение об изъятии территории. Но даже при этом собственник имеет законное право использовать земельный участок в своих целях на протяжении 1 года с момента подписания официального решения.

Это является дополнительной гарантией соблюдения прав и интересов гражданина РФ.

Освоение территории до истечения годовалого срока может быть обусловлено лишь с согласия собственника, который стал участником процесса изъятия территорий.

Изъятие земельных участков для обеспечения обороны и безопасности, общегосударственной инфраструктуры, коммуникаций

Одной из ключевых задач любого государства признается своевременное и полноценное обеспечение обороны и безопасности страны, а также благополучия населения, проживающего на ее территории. Именно поэтому Земельный кодекс России в ст. 49 предусматривает законодательную возможность осуществить изъятие наделов, находящихся в частной собственности, для поддержания должного уровня обороноспособности РФ.

Осуществляется подобное изъятие по решению судебного органа, которое принимается после предварительного согласования и перечисления выкупной стоимости участка. После ограничения в обороте изъятые территории наделяются особым правовым статусом, согласно ст. 27 ЗК РФ.

В большинстве случаев подобные наделы становятся режимными объектами, в том числе начинают входить в так называемые закрытые административно-территориальные образования. Подобная особенность регламентирована законом под № 3297-1.

Иные основания для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Земельный кодекс РФ предусматривает и иные основания, которые позволяют осуществить изъятие земельного участка из частной собственности в государственную или муниципальную собственность. Дать исчерпывающий перечень подобных причин для передачи прав собственности от одних субъектов правоотношений к другим просто невозможно. Это связано с тем, что иные основания закрепляются федеральными и региональными законами в каждом конкретном субъекте РФ.

Показательным примером в данном случае выступает процесс изъятия земель для строительства спортивной инфраструктуры в городе Сочи. В качестве нормативно-правового акта, который обусловил эту необходимость, считается Федеральный закон под № 310-ФЗ.

Процедура изъятия земельных участков была достаточно сложной и болезненной для собственников, поэтому получила название «сочинский синдром».

Не менее интересным примером является изъятие земель для прокладки на их территории дорог и автобанов, которые соединяют собой поселения, города, районы и даже страны, а также для разработки полезных ресурсов из недр земли и пр.

Таким образом, изъятие земельных участков предусматривается современным российским законодательством, даже если их используют на праве частной собственности. Но при этом государство стремится обеспечить должную защиту интересов и прав граждан, предоставляя за подобное правомочие равноценную компенсацию и денежный выкуп, которые покрывают собой все убытки субъектов правоотношений.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Спросить юриста

Если по вашему участку, на котором посажен сад или стоит пасека, должна пройти федеральная трасса или газопровод, то при его изъятии можно будет получить компенсацию не только за землю и строения.

Она положена и за упущенную выгоду, которую вы могли бы получить за проданные яблоки или мед. Однако торговаться придется быстро.

Главное новшество: сокращены сроки, в течение которых власти должны договориться с собственником об условиях изъятия принадлежащего ему земельного участка для госнужд - с 1 года до 3 месяцев. По истечении этого времени чиновники смогут обратиться за отчуждением земли в суд.

Еще одна новация: поправки разрешают чиновникам изымать земельные участки по инициативе организаций, полный список которых должно утвердить Правительство. Чтобы изъять землю, компания должна подать соответствующее ходатайство в органы власти.

Кроме того, документ разрешает изымать землю у собственников и в других случаях. Например, если на участке находится многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащий сносу. Землю могут изъять для разработки месторождений полезных ископаемых или для увеличения площади природного заповедника.

Кроме того, поправки уточняют порядок расчета денежного возмещения, которое власти должны выплатить собственнику отчуждаемого земельного участка. Так, в него входит рыночная стоимость земли и построек на ней, убытки, причиненные гражданину в результате изъятия земельного надела, а также упущенная выгода.

Как и ранее, вместо денег собственник может выбрать равноценный земельный участок или квартиру. Если стоимость нового объекта недвижимости будет превышать размер денежного возмещения, гражданину предложат доплатить.

1. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

2. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется:

1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок;

2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

3. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

4. Со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут, залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении такого земельного участка. Сервитуты, установленные в отношении изъятого земельного участка, сохраняются в случае, если использование такого земельного участка на условиях сервитута не противоречит целям, для которых осуществляется изъятие земельного участка.

В случае, если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд делает невозможным исполнение правообладателем земельного участка иных обязательств перед третьими лицами, в том числе обязательств, основанных на заключенных правообладателем земельного участка с такими лицами договорах, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основанием для прекращения этих обязательств.

5. Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

6. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее — соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Комментарий к Ст. 279 ГК РФ

1. По общему правилу принудительное изъятие принадлежащего собственнику имущества не допускается, за исключением случаев, когда основания для такого изъятия установлены федеральным законом (ст. 235 ГК).

Комментируемая статья в дополнение к предусмотренным в ст. 242 (реквизиция) и ст. 243 (конфискация) ГК РФ основаниям принудительного изъятия имущества устанавливает возможность принудительного изъятия земельного участка. При этом такое изъятие осуществляется только путем выкупа и только для обеспечения государственных или муниципальных нужд.

2. Из всего огромного разнообразия и множества объектов права собственности комментируемая статья устанавливает специальные правила только в отношении одного вида таких объектов — земельного участка. И для этого имеются весьма значимые и весомые основания. Земельные участки всегда занимают первостепенное, главенствующее положение, и им придается определяющее значение не только с позиций права, но и практически в любых иных отношениях, затрагивающих землю (земельный участок).

Согласно ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. При этом земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Земельный кодекс РФ в развитие конституционных положений о земле определяет ее, во-первых, как природный объект и природный ресурс, охраняемый в качестве важнейшей составной части природы, во-вторых, как природный ресурс, используемый в качестве средств производства в сельском и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и, в-третьих, одновременно как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю (см. ст. 1 ЗК). Из такого «объемного» определения видно достаточно сложное переплетение публичных и частных интересов в правовом регулировании объектов земельных отношений. Учитывая многогранность и исключительную значимость земли в жизнедеятельности как государства, так и отдельно взятого человека, принудительное изъятие земельного участка в интересах и по инициативе наиболее сильного участника гражданских отношений — государства (муниципалитета) в любом случае для теряющего свою землю частного собственника будет в достаточной степени болезненной процедурой, поскольку для подавляющего большинства граждан земля (земельный участок) ассоциируется не столько с ее юридическим значением как объекта права, имеющего определенную стоимость, сколько с ее социальным значением и сложившимися традициями, когда земля ассоциируется как кормилица, родное (кровное) место и т.п.

3. Принудительное отчуждение частной собственности для обеспечения государственных интересов имеет давнюю историю и характеризуется в литературе множеством понятий: «экспроприация в интересах общественной пользы», просто «изъятие» либо «принудительное отчуждение в общественных целях» . К примеру, К.П. Победоносцев рассматривал отчуждение частного имущества по распоряжению правительства для какой-либо общественной пользы как особенный вид понудительного отчуждения. При этом он отмечал, что «понятие о пользе общественной, о государственной потребности есть весьма условное и вместе с тем лишенное юридической определенности, частные лица не могут официально заявлять свои возражения, а когда дело решено высшей государственной властью, тогда возражения еще менее возможны, и остается открытым один только вопрос — вопрос о вознаграждении» .

———————————
См.: Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С. 275.

См.: Галятин М.Ю. США: правовое регулирование использования земель. М.: Наука, 1991. С. 40.

См.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 т. М.: Зерцало, 2003. Т. 1. С. 385 — 389.

Устанавливаемые законом случаи изъятия должны соответствовать Конституции РФ, согласно ч. 3 ст. 55 которой права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. С учетом данных конституционных положений любое ограничение права собственности, хотя бы и в интересах государства и общества, должно быть понятным и обоснованным, основываться на четких правилах, устанавливающих процедуру изъятия земельных участков в строго ограниченных случаях, исключающих волюнтаристский подход при определении государственных нужд.

Представляется в достаточной степени убедительным мнение итальянского профессора Уго Маттеи о том, что «право государства на принудительное отчуждение частной собственности естественным образом вытекает из примата политики над правом, силы над принципами. Поэтому всякое ограничение данного права с точки зрения его эффективности и надлежащего функционирования требует от правовой системы значительной степени зрелости. Оно требует наличия сильной, независимой и надежной судебной системы, способной противостоять неожиданно обнаруживающим себя потребностям государственной власти. Однако при всем при этом обеспечение соблюдения имущественных прав перед лицом посягательств на них со стороны государства многими рассматривается как критически важный аспект всякой правовой системы, призванной обслуживать интересы экономического развития» . В усеченном виде, но по существу аналогичное мнение при рассмотрении исследований американских ученых относительно возможности реализации государством права принудительного отчуждения земли высказано М.Ю. Галятиным: «…с позиций прагматической юриспруденции отчуждение собственности для общественных целей понимается как регулирование использования частной земельной собственности для целей здравоохранения, безопасности, общего благосостояния и нравственности, необходимым условием правомерности реализации которого являются компенсация и соблюдение требований надлежащей правовой процедуры» . И все же полагаем, что любое обоснование ущемления интересов частных собственников для обеспечения хотя бы и значимых интересов государства выступает важной, но не главной составляющей, первопричиной, побуждающей к установлению принудительных механизмов изъятия в отношении земельных участков, поскольку данный объект права, бесспорно, «вследствие его ограниченности необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам».

———————————
Маттеи У., Суханов Е.А. Указ. соч. С. 275, 276.

Галятин М.Ю. Указ. соч. С. 44, 45.

4. С учетом положений Основного Закона понуждение к отчуждению хотя бы и путем выкупа земельного участка должно иметь веские основания. К таким основаниям согласно п. 1 комментируемой статьи отнесены исключительно государственные и муниципальные нужды.

Следует отметить, что непосредственно Гражданский кодекс РФ конкретные нужды Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований, которые могли бы послужить основанием для изъятия земельного участка у собственника, не раскрывает. В самом общем виде государственные и муниципальные нужды определены в ст. 49 ЗК РФ, в которой одновременно подчеркивается, во-первых, исключительность действий по изъятию земельных участков, и во-вторых, что изъятие земельного участка у собственника может быть обусловлено только двумя случаями:

1) выполнения международных обязательств Российской Федерации;

2) размещения объектов государственного или муниципального значения, когда отсутствуют другие варианты их возможного размещения.

Верховный Суд РФ применительно к вопросу изъятия жилого помещения в связи с изъятием земельного участка в своем постановлении под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков полагает необходимым понимать потребности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений) .

———————————
Пункт 20 Постановления Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 08.07.2009. N 123.

Выполнение государством международных обязательств существенных сложностей в определении потребностей (нужд) в конкретном подлежащем изъятию участке, как правило, не вызывает, поскольку «местоположение» соответствующего объекта уже задано в самом договоре или федеральном законе. К примеру, согласно ст. 6 Федерального закона от 8 мая 2009 г. N 93-ФЗ «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума «Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2012 г. на территории Приморского края допускается изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для размещения необходимых для проведения саммита объектов.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2009. N 19. Ст. 2283.

Инициирование процедуры изъятия земельного участка под размещение объектов государственного или муниципального значения в иных случаях на практике может приводить к злоупотреблениям со стороны государственных или муниципальных органов, по решению которых изымается этот участок. К примеру, изъятый земельный участок в последующем может перейти к другому частному собственнику, а иногда весь процесс по указанному изъятию может быть изначально инициирован недобросовестным частным собственником.

В целях ограничения возможности недобросовестного изъятия земельных участков Земельный кодекс РФ вводит необходимость обоснования органом, по инициативе которого изымается участок, отсутствия других вариантов возможного размещения объектов, под которые подлежит изъятию конкретный участок. На это обстоятельство прямо указано в п. 2 ч. 1 ст. 49 ЗК РФ. Верховный Суд РФ в подп. «в» п. 20 Постановления от 2 июля 2009 г. N 14 также указывает на обязанность доказывания государственным органом или органом местного самоуправления того, что принятое соответствующим органом решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение. В качестве примера из судебной практики, где затрагивается вопрос доказывания отсутствия других вариантов, можно отметить Постановление ФАС Уральского округа от 5 февраля 2009 г. N Ф09-35/09-С6, в котором отмечается, что суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что в предмет доказывания по данному делу входят в том числе такие обстоятельства, как отсутствие других вариантов возможного размещения предполагаемого к строительству объекта, а также то, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности ООО «X» на находящийся на данном земельном участке объект незавершенного строительства. При этом суд правильно указал, что бремя доказывания названных обстоятельств, исходя из содержания ч. 5 ст. 200 АПК РФ, несет орган или лицо, которые приняли оспариваемый ненормативный акт.

Одновременно Земельный кодекс РФ определяет хотя и в общем виде, но все же в достаточной степени конкретное назначение объектов, под размещение которых допускается изъятие земельных участков. К таким объектам отнесены:

— объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

— объекты использования атомной энергии;

— объекты обороны и безопасности;

— объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

— объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

— объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ;

— линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

— объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

— автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Следует отметить, что приведенный перечень не является закрытым, поскольку основанием для изъятия земель для государственных или муниципальных нужд могут послужить и иные обстоятельства, но только если они установлены федеральными законами либо законами субъектов Российской Федерации соответственно в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Федерации или муниципальной собственности.

5. Пункт 1 комментируемой статьи предусматривает возможность изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд только путем его выкупа, который осуществляется публичными образованиями из средств соответствующего бюджета. Исходя из данного правила изымаемый земельный участок переходит в собственность соответственно Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования, т.е. в зависимости от источника выплаты компенсации за изымаемый участок. Вместе с тем законом может быть установлен иной порядок перераспределения и оформления в собственность изымаемого для государственных и муниципальных нужд недвижимого имущества, в том числе земельных участков, который может предусматривать не обязательно прямую зависимость перехода в собственность изымаемого недвижимого имущества от источника финансирования. Так, согласно ч. 5 ст. 6 Федерального закона «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума «Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в собственность:

1) Российской Федерации — при изъятии для размещения необходимых для проведения саммита объектов федерального значения;

2) Приморского края — при изъятии для размещения необходимых для проведения саммита объектов, финансирование строительства которых предусмотрено полностью или частично за счет средств бюджета Приморского края, за исключением необходимых для проведения саммита объектов федерального значения;

3) Владивостокского городского округа — при изъятии для размещения необходимых для проведения саммита объектов, финансирование строительства которых предусмотрено полностью или частично за счет средств бюджета Владивостокского городского округа, за исключением необходимых для проведения саммита объектов федерального и краевого значения.

Выкуп земельного участка при его изъятии выступает в качестве основной, но не единственной гарантии прав собственника, земельный участок которого подлежит изъятию. При этом Земельным кодексом РФ дополнительно установлена значимая гарантия прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, от реализации которой в конечном счете зависит исполнение принятого решения об изъятии. В частности, п. 1 ст. 63 ЗК РФ наряду с дублированием имеющихся в Гражданском кодексе РФ гарантий прав собственника, земельный участок которого подлежит изъятию, в части возмещения стоимости находящегося на изымаемом участке недвижимого имущества и всех причиненных собственнику изъятием земельного участка убытков, закрепляет право получения указанным собственником по его желанию равноценного земельного участка. В отличие от данного императивного правила ГК РФ (ст. 281) предусматривает только возможность предоставления взамен изымаемого другого земельного участка с зачетом его стоимости в выкупную цену и не ставит реализацию изъятия земельного участка в зависимость от предварительного предоставления равноценного земельного участка, если об этом заявлено соответствующим собственником.

———————————
Необходимо иметь в виду, что согласно п. 1 ст. 63 ЗК РФ изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;

2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

3) возмещения причиненных изъятием в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

6. С учетом п. 2 комментируемой статьи инициаторами выкупа вправе выступить органы государственной или муниципальной власти путем принятия решения об изъятии соответствующего земельного участка.

Следует обратить внимание на следующее: несмотря на то что земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации, конкретные органы исполнительной власти как федерального, так и уровня субъектов Федерации, а также органы местного самоуправления, которые были бы вправе принимать решения об изъятии земельных участков, должны быть определены федеральным земельным законодательством. Одновременно федеральным земельным законодательством должен быть определен порядок подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 9 ЗК РФ установление порядка изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд отнесено к исключительным полномочиям Российской Федерации. В Земельном кодексе РФ хотя и имеется специальная статья (ст. 55) с наименованием «Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд», однако диспозиция данной статьи не содержит каких-либо правил, раскрывающих порядок изъятия земельных участков, за исключением бланкетной нормы, отсылающей к гражданскому законодательству в части установления для случаев изъятия земельного участка порядка выкупа, определения выкупной цены, прекращения прав владения и пользования земельным участком, а также прав собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд. Предлагаемый в ЗК РФ подход в вопросе регулирования отношений, возникающих при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, конечно же, не способствует обеспечению защиты прав собственников, земельные участки которых подлежат изъятию. Как верно отмечает А.В. Мицкевич, «практика бланкетных норм всегда чревата возможностью неопределенности и произвола в правовом регулировании» .

———————————
Проблемы общей тории права и государства: Учебник для вузов / Под общ. ред. В.С. Нерсесянца. М.: Норма, 2008. С. 264.

Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает обязанность для любого уполномоченного органа, принявшего решение об изъятии земельного участка, письменно уведомить об этом собственника такого участка не позднее чем за год до предстоящего изъятия. Введение требования о необходимости обязательного письменного уведомления собственника о предстоящем изъятии земельного участка служит дополнительной гарантией в обеспечении защиты права собственности. В период действия этого срока допускается осуществление выкупа изымаемого участка только с согласия его собственника. Срок в один год исчисляется со дня получения собственником такого уведомления.

Аналогичное правило, но только в отношении более широкого круга землепользователей, содержится в ст. 63 ЗК РФ, согласно которой изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков до истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков. С днем получения указанного уведомления связана не только обязательность получения согласия собственника, но и начало исчисления срока на предъявление соответствующим органом иска в суд о принудительном выкупе земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. 282 ГК). Интересно, что правило об уведомлении собственника земельного участка не связывается с днем (моментом) принятия решения об изъятии участка либо с днем публикации данного ненормативного акта. Этот фактор должен приниматься во внимание уполномоченным органом при принятии решения об изъятии земельного участка с учетом того, что само по себе принятие решения об изъятии соответствующего участка не накладывает какие-либо ограничения на собственника, участок которого предполагается к изъятию. Затягивание вопроса об уведомлении собственника изымаемого земельного участка и последующей государственной регистрации ограничений (обременений) может привести к существенному увеличению расходов соответствующего бюджета на осуществление выкупа такого участка. Кроме того, несвоевременное уведомление соответствующим органом собственника земельного участка о принятом решении об изъятии в конечном счете может лишить данный орган возможности реализации данного решения в судебном порядке (к примеру, если окажется, что период между указанной в решении органа предполагаемой датой изъятия и днем получения уведомления составляет менее одного года).

Значимость рассматриваемых сроков отмечается и в судебной практике. К примеру, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 11 марта 2009 г. по делу N А79-6830/2007 отмечено, что в принятом решении об изъятии участка не содержится данных, позволяющих определенно установить дату предполагаемого изъятия. В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 7 декабря 2004 г. N 10-1070/04-11-Ф02-5026/04-С1 суд, признавая недействительным постановление органа местного самоуправления об отмене ранее принятого акта о предоставлении во временное пользование земельного участка, правомерно исходил из того, что администрация города обязана была уведомить заявителя о предстоящем изъятии земельного участка не менее чем за год до принятия властного решения.

8. Наряду с требованием об обязательном письменном уведомлении собственника о предстоящем изъятии земельного участка органом, принявшим такое решение, согласно п. 4 комментируемой статьи на данный орган возлагается также обязанность государственной регистрации указанного решения в органе, осуществляющем регистрацию прав. При этом устанавливается, что собственник должен быть извещен о произведенной государственной регистрации с указанием даты такой регистрации. Реализация указанной обязанности вызвана прежде всего стеснением собственника в реализации его права собственности на подлежащий изъятию земельный участок. В частности, собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Требование о государственной регистрации указанного решения корреспондирует с правилом п. 1 ст. 131 ГК РФ об обязательной государственной регистрации в том числе ограничений (обременений) права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом согласно ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» под ограничением (обременением) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. С учетом п. 1 ст. 2 названного Закона под государственной регистрацией прав понимается в том числе юридический акт признания и подтверждения государством ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.

Комплексный анализ приведенных положений законодательства позволяет отметить, что государственной регистрации подлежит не само решение об изъятии, а ограничения (обременения) соответствующего земельного участка, основанием для регистрации которых является именно принятое уполномоченным органом решение об изъятии. Неправильное понимание целей и оснований государственной регистрации прав на недвижимое имущество зачастую приводит к отказу регистрирующего органа в осуществлении государственной регистрации, в том числе если уполномоченный орган обратился с заявлением не о регистрации ограничений (обременений), а о государственной регистрации непосредственно решения об изъятии. Все же следует признать не вполне удачной формулировку комментируемого пункта в части правила о государственной регистрации решения об изъятии. Это подтверждается и судебной практикой. К примеру, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 3 августа 2007 г. N Ф08-4092/2007 по делу N А53-17477/2006-С6-47 судом сделан обоснованный вывод о том, что обязательной государственной регистрации подлежит не акт органа местного самоуправления, а ограничение (обременение) прав собственника соответствующего объекта недвижимости, возникающее на основании решения о его изъятии, и отклонен довод заявителя о том, что управление обязано выдать документ, подтверждающий государственную регистрацию постановления безотносительно к включенным в реестр объектам.

В части реализации порядка извещения о произведенной государственной регистрации с указанием даты такой регистрации необходимо отметить, что комментируемый пункт не содержит положений, возлагающих реализацию данной обязанности на орган, принявший решение об изъятии.

Вместе с тем согласно п. 2 ст. 13 Закона о регистрации недвижимости государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. При этом обязанность по направлению указанного уведомления в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации соответствующего ограничения (обременения) возлагается на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Одновременно в п. 68 Приказа Министерства юстиции РФ от 1 июля 2002 г. N 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что если ограничение (обременение) права регистрируется не по заявлению правообладателя, то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в письменной форме уведомляет правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости о проведенной государственной регистрации.

В направляемом правообладателю уведомлении о проведенной регистрации ограничения (обременения) права должно быть указано:

1) наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;

2) исходящий номер, состоящий из номера книги учета входящих документов, в которой были зарегистрированы заявление и прилагаемые к нему документы, и порядкового номера записи в этой книге, под которым заявление и иные документы, необходимые для государственной регистрации ограничения (обременения) права, были в ней зарегистрированы;

3) дата направления уведомления (день его подписания государственным регистратором).

Собственнику может грозить изъятие земельного участка для муниципальных нужд в разных ситуациях. Чтобы не стать жертвой правомерного лишения прав на землю, необходимо знать все тонкости данной процедуры. В представленной статье будет подробно рассмотрено, когда возможно подобное аннулирование прав частного лица на надел, в каком порядке это происходит, и чем грозит владельцу.

Земельные наделы изымаются из частной собственности в тех случаях, когда на месте их расположения планируется создание объектов для государственных нужд. Например, если местные власти собираются строить новую дорогу или расширять инфраструктуру, а земельный участок находится на территории, где запланированы работы, то производится его отчуждение в пользу государства.

Процедура изъятия земельного участка для государственных муниципальных нужд состоит из 2 этапов:

1. Предварительного согласования месторасположения будущего объекта.
2. Непосредственного изъятия надела.

На первом этапе участие собственника обязательно. Если он будет не согласен с действиями властей, он вправе обжаловать их в судебном порядке. Поэтому уведомление собственника является обязательным условием для начала процедуры изъятия. Непосредственное изъятие земли производится на основании соответствующего решения местных административных органов.

Какие могут быть основания для изъятия земельного участка

Основания для аннулирования права частной собственности регламентируются Земельным кодексом РФ. В согласии со ст.49 настоящего закона, это:

1. Исполнение международных соглашений РФ;
2. Возведение либо капитальный ремонт объектов, имеющих федеральное, региональное либо местное значения (при условии, что отсутствуют иные возможности их создания/реконструкции). К таковым относятся объекты:
   • энергетических систем (региональный и федеральный уровень);
   • атомной энергии;
   • обороны и безопасности страны, имеющие стратегическое значение;
   • связанные с космической деятельностью;
   • энерго-/газо-/теплоснабжения;
   • автомобильные дороги федерального, регионального, местного значения.
3. Другие основания, которые регулируются соответствующими федеральными законами.

Данным законом устанавливается, что аннулирование частной собственности возможно только в том случае, когда иных способов решения вопроса не существует .

Уполномоченные органы принимают подобное решение по собственной инициативе либо по ходатайству организаций. Перечень последних устанавливается Правительством РФ.

Сроки изъятия земли

Необходимым условием начала процедуры изъятия земли является уведомление владельца о планируемых действиях. Раньше он должен был быть поставлен в известность не позже чем за год до изъятия. Однако новые поправки в ЗК РФ сократили этот срок до 90 дней, что существенно уменьшает возможности собственника оспорить планируемое аннулирование его прав на земельный надел.

Время действия принятого решения муниципалитета об изъятии - 3 года. Если процедура не начата в течение этого времени, то вынесенное решение теряет свою юридическую силу.

Процесс изъятия земельного надела в пользу государства является достаточно длительным, на его завершение потребуется не менее 6 месяцев.

Процедура изъятия участка

Процедура аннулирования частной собственности на конкретный земельный надел состоит из 6 этапов.

1. Подготовка оснований и условий для начала процесса изъятия. Сюда входит разработка документации по распланировке территории, создание проектов планируемых объектов. Все создаваемые документы должны рассматриваться и утверждаться уполномоченным органом, на что также требуется определённое время.
2. Подготовка и подача ходатайства муниципальному органу об изъятии надела от лица заинтересованной организации, либо разработка соответствующего решения, когда инициатором процедуры выступает государство.
3. Выявление собственников объектов изъятия (земли и возведённых на ней построек). Данный этап является новым в законодательстве и призван установить предполагаемых правообладателей, от которых нужно получить согласие на изъятие. Определённые сложности могут возникнуть с участками, полученными в бессрочное пользование или собственность до 1998 года. До этого периода регистрация права осуществлялась в неполной мере, из-за чего достаточно сложно сейчас найти требуемую информацию.

Для получения требуемых сведений запрашивается информация из архивов и муниципалитета, осуществляется публикация на сайте органов местной власти, в СМИ. Юридическое либо физическое лицо, получившее запрос об установлении правообладания на указанный участок, обязано подтвердить свои права в течение 5 дней с момента получения уведомления.

На данный этап отводится 2 месяца. Если с момента публичного опубликования информации о планируемом изъятии пройдет 60 дней, а сведения о владельцах не поступят в уполномоченный орган, он обращается в суд для признания данного надела невостребованным. В результате, земля признаётся собственностью государства, субъекта РФ либо муниципалитета. Если владельцы объявятся после завершения процедуры аннулирования права, они могут требовать возмещения из бюджета. Но для этого им придётся доказать своё право на надел и объяснить причину отсутствия своевременной подачи сведений о своём правообладании.

1. Подписание решения об отчуждении органами местного самоуправления. Владелец земли должен быть уведомлен об этом в течение 10 рабочих дней с даты подписания резолюции. Также в этот период на официальном сайте муниципалитета публикуется информация о принятии документа, а владельцу направляется его копия заказной корреспонденцией (по адресу изымаемой земли). Уведомление считается произведённым с момента принятия соответствующей корреспонденции либо её возврата отправителю. Если почтовый адрес собственника неизвестен, он считается поставленным в известность с даты публикации информации на сайте. Решение об отчуждении может быть обжаловано 3 года с момента его подписания.
2. Подготовка и подписание договора об изъятии. Для создания этого документа проводятся кадастровые и оценочные мероприятия с целью уточнения границ надела и определения его рыночной стоимости, а также осуществляются согласование порядка процедуры с владельцем.

В тексте подготовленного документа должна быть указана следующая информация:

• кадастровый номер;
• цель отчуждения;
• реквизиты решения;
• вид права на объект соглашения;
• период их передачи;
• объём компенсации и способ её выплаты (возможно предоставление другого надела с аналогичными характеристиками);
• указание сервитутов (если они сохраняются).

Получив свой экземпляр соглашения, собственник может его сразу подписать или уведомить муниципальные власти об отказе или желании внести изменения в условия (в письменной форме с указанием оснований).

Если владелец участка не подписал соглашение в течение 3 месяцев с даты его получения или не уведомил об отказе, орган, подписавший решение об отчуждении может обратиться в судебные инстанции с иском о принудительном аннулировании права на данный надел.

1. Прекращение прав на землю и их передача государству. Результатом подписания договора об отчуждении либо вступления в законную силу судебного решения о принудительном аннулировании права на данный надел, является:
   • передача права владения;
   • ликвидация права пользования либо наследуемого владения наделом;
   • досрочного аннулирования договора аренды либо соглашения о безвозмездном пользовании землей;
   • прекращения права хозяйственного ведения либо оперативного управления наделом;
   • возникновения права собственности на вновь образованные наделы в результате перераспределения земли;
   • государственной регистрации правовых изменений (возникновения/перехода/прекращения права собственности);
   • сноса построек, возведённых на изъятой земле.

Если договор предусматривает возмещение за изъятие, перечисленные последствия наступают только после его полной выплаты.

Документальное оформление изъятия

Документооборот всей процедуры изъятия земли включает в себя:

• документацию по территориальной планировке;
• проекты по будущим постройкам;
• решение об изъятии;
• договор о переходе права собственности.

Также сюда входят документы, подтверждающие факт поиска владельца, его уведомления, исковые заявления и судебные решения (в случае обращения в суд).

Какие полагаются компенсации: что входит, а что не входит в возмещение

Особенности расчёта компенсации за изъятие земельного участка регулируются ст. 56.8 ЗК РФ. Размер выплаты определяется на основании рыночной стоимости изъятого надела, которая определяется профессиональными оценщиками. Оплата их услуг производится организацией или государственным органом, ходатайствующим об аннулировании права частной собственности.

При расчёте размера возмещения учитывается:

1. Рыночная стоимость, если надел находится в собственности либо рыночная стоимость иных прав (в случае бессрочного владения или пользования). При этом:
   • если прекращается право бессрочного пользования юридического лица, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости права аренды на максимальный срок (если он не установлен, то на 45 лет);
   • если прекращается право бессрочного пользования физического лица, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости надела;
   • если производится досрочное прекращение аренды либо соглашения о безвозмездном пользовании, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости права аренды земли до завершения сроков, закреплённых в соглашении.
2. Рыночная стоимость построек, возведённых на участке и принадлежащих владельцу на правах собственности и иных правах.
3. Убытки, возникающие вследствие аннулирования права собственности. Сюда также входят убытки, связанные с невозможностью выполнения своих обязательств перед третьими лицами (при наличии подтверждающих договоров). В последнем случае владелец должен представить оценщику документальное подтверждение факта возникновения убытков и их размера.
4. Упущенная выгода.

При определении размера компенсации не учитываются:

• постройки и неотделимые улучшения, которые были возведены (сделаны) без соответствующего разрешения от муниципалитета;
• неотделимые улучшения надела и расположенных на нём построек, сделанные после получения уведомления о планируемом изъятии;
• постройки, возведённые после получения уведомления об изъятии (за исключением случаев, когда разрешение на строительство было выдано ранее);
• постройки, создание которых не требует получения специального разрешения и возведённые после уведомления о планируемом аннулировании права на землю;
• любые сделки, которые владелец заключил после получения информации об изъятии.

Если изымается только часть надела, то размер компенсации уменьшается пропорционально размеру оставшейся владельцу земли.

При оценке учитывается рыночная стоимость, установленная до принятия решения об изъятии. Связано это с тем, что информация об аннулировании прав на землю существенно снижает стоимость земли. Размер компенсации устанавливается не позднее, чем за 2 месяца до оформления соглашения о переходе прав и направления его владельцу.

Понятие резервирования земель муниципальными службами

Данный термин является относительно новым для российского законодательства. Основные положения процедуры, а также его порядок регламентируется:

• ст. 56.1 и 70.1 ЗК РФ;
• Постановлением Правительства РФ №561 от 22.07.2008.

Резервирование, как правило, осуществляется для последующего изъятия земельного надела. Таким образом, эти две процедуры являются этапами одного процесса, направленного на изменение права на землю и её целевого значения. При этом следует учитывать, что законодатель не устанавливает необходимость резервирования перед изъятием надела. Поэтому оно может быть осуществлено на законных основаниях без предварительного резервирования.

Участок считается зарезервированным при наличии следующих условий:

• соответствующее решение принято уполномоченным органом власти;
• создана и утверждена схема надела;
• проведена государственная регистрация ограничения права на данный участок в ЕГРП.

Установление ограничений прав на зарезервированный надел касается не только владельцев, но и пользователей, и арендаторов. Под ограничением прав понимается:

• запрет на любое строительство, даже если оно соответствует целевому назначению надела;
• запрет на оросительные, мелиоративные и осушительные мероприятия, создание любых обводненных объектов (искусственных прудов, озёр и пр.).

Кроме того, срок аренды/сервитута не должен превышать срок резервирования, а приватизация участков данной категории запрещена после установления ограничения. Использование зарезервированного надела в иных целях допускается до момента его изъятия.

Законом также установлены максимальные сроки резервирования участков:

• 3 года для случаев, когда право собственности переходит государству или муниципалитету на общих основаниях;
• 2 года для наделов, которые изымаются с целью создания особой экономической зоны;
• 20 лет для участков, находящихся в собственности государства, цели изъятия которых не связаны с возведением или реконструкцией автомобильных дорог регионального и федерального значения.

Таким образом, процедура резервирования и последующего изъятия земельных участков - это длительный процесс, связанный с подготовкой большого количества документов и рядом юридических тонкостей.