Какой акт подписывают приема передачи. Правила составления акта приема-передачи квартиры

Для получения материальных ценностей от одной стороны договора другой обычно достаточно товарной накладной. Но иногда условия поставки требуют оформления отдельного передаточного документа, удостоверяющего как сам факт перемещения товара и его денежную стоимость, так и качественные характеристики отгруженных ценностей. В таких случаях составляют акт приёма-передачи товара, фиксирующий все значимые для сторон моменты.

В каких случаях необходим акт приёма-передачи

Приём товара только по накладной формы ТОРГ-12 предполагает, что перечисленная в ней продукция поставлена и соответствует указанному в документах количеству. Однако нередки ситуации, когда фактический объём товара отличается от заявленного, пришёл не тот груз, который требуется, или партия оказалась бракованной. Чтобы предъявить претензии поставщику, эти факты необходимо зафиксировать надлежащим образом, а именно, оформив акт приёма-передачи с констатацией всех обнаруженных несоответствий.

Некоторые виды продукции (например, оборудование) всегда передаются по акту, поскольку этого требует сам процесс их приёмки: осмотр, проверка работоспособности и т.д. Если товар отправляется на ответственное хранение, акт составляется с целью описать состояние сдаваемых ценностей, определить условия их содержания и назначить материально-ответственное лицо.

Заключая контракт на поставку, стороны могут сами включить в него пункт об обязательном подписании документа о приёмке товара в момент его передачи заказчику.

Как составить акт передачи товара

Акт приёма-передачи товара обычно прилагается к договору поставки как его неотъемлемая часть. Типовая форма акта содержит следующие данные:

• название документа;
• дата и место оформления;
• информация о сторонах сделки с реквизитами, адресами и контактами;
• ФИО ответственных лиц, их паспортные данные, на каком основании представляют стороны;
• номер и дата договора, по которому осуществляется поставка;
• перечень передаваемых ценностей с указанием ассортимента и количества;
• качественные характеристики товара;
• итоговая сумма по стоимости;
• наличие/отсутствие дефектов продукции;
• подробный список обнаруженных недостатков;
• претензии по результатам процедуры приёмки.

По согласованию сторон в акте могут быть отражены и другие вопросы:

• условия оплаты поставленной партии товара (полная или частичная предоплата, расчёты после получения груза);
• сроки окончательных расчётов, номера и даты платёжных документов по авансам;
• вынесение определённых товарных групп, конкретных позиций в отдельные акты.

Как правильно оформить акт приёма-передачи

Поскольку акт – документ двусторонний, на нём должны присутствовать подписи представителей и поставщика, и получателя груза. Прежде чем начинать приёмку товара, необходимо убедиться, что лица, присутствующие от каждой из сторон, имеют полномочия визировать передаточный акт. Подтверждением могут служить:

• доверенность, выданная работнику фирмы руководителем;
• приказ о назначении на должность с правом действовать от имени организации;
• нотариально заверенное поручение для физического лица, представляющего сторону сделки.

Чтобы документально оформить факт получения продукции по договору, необходимо:

1. и привести его в соответствие с условиями поставки: убрать ненужную информацию, внести пункты, предусмотренные договором.
2. Как правило, приёмка товара происходит в складских условиях, поэтому подготовленный бланк для ручного заполнения лучше заранее распечатать в 2 экземплярах.
3. Провести необходимые мероприятия: внешний осмотр, пересчет, взвешивание, сверку позиций и т.д., в зависимости от вида продукции и особенностей установленной процедуры приёма-передачи.
4. Зафиксировать все обнаруженные дефекты в присутствии представителя поставщика, внести их перечень в акт.
5. Сформулировать суть претензий, если их нет – подтвердить это письменно: «претензий не имеем».
6. Согласовать содержание документа, проверить корректность его заполнения.
7. Скрепить акт подписями и печатями сторон.

Неточности, помарки и ошибки в передаточных документах недопустимы. Если в акте обнаружена ошибка, его нужно переделать до момента подписания.

Акт приёма-передачи, констатирующий, что товар доставлен с нарушениями, с нареканиями по качеству – основание для составления претензионного письма в адрес продавца с требованием замены партии, денежной компенсации. Отправка бракованной продукции поставщику осуществляется по акту возврата (форма ТОРГ-2) с указанием причины обратной отгрузки и детальным описанием всех изъянов.

Если груз был утерян или повреждён во время транспортировки, вопрос с возмещением убытков решается на основании контракта – предусмотрено ли в нем возмещение убытков в таких случаях.

Особенности оформления акта приёма-передачи в нетипичных случаях

Мы рассмотрели составление передаточного акта в случае прямой отгрузки от продавца покупателю на территории одной из сторон. Если в процессе доставки задействовано третье лицо, оно также становится заинтересованной стороной.

Документы на передачу товара, хранящегося на складе сторонней организации, заполняются в тройном экземпляре: для поставщика, заказчика и собственника складского помещения. Дополнительные копии актов могут потребоваться фирме-перевозчику, охранному предприятию, нанятому для сопровождения транспортировки, и т.д.

Отдельный вопрос – сдача продукции на ответственное хранение. В этом случае в качестве акта приёма-передачи товара оформляется документ на унифицированном бланке МХ-1, который подписывается двумя сторонами: собственником груза и принимающей организацией. Основанием для помещения товара на сторонний склад является договор ответственного хранения, определяющий количество и стоимость передаваемой продукции, число поставок и прочие условия.

Законодательство не предъявляет требований к наличию передаточного акта, если есть подписанная сторонами накладная на товар, однако этот документ при возникновении спорных ситуаций имеет юридическую силу в суде.

Приобретение недвижимости относится к числу дорогих покупок, которые совершаются нечасто. Учитывая, что счет идет на миллионы рублей, продавец и покупатель стараются максимально грамотно юридически подстраховаться. Существует мнение, что жилье переходит к новому владельцу после заключения договора купли-продажи и государственной регистрации прав собственности, но это не так. До тех пор, пока не подписан специальный документ, обе стороны не застрахованы от неприятных сюрпризов.

Что такое акт приема-передачи­

Вне зависимости от условий приобретения жилья (у строительной компании или на вторичном рынке) необходимо зафиксировать точное время передачи недвижимости. Это выгодно и продавцу и покупателю, потому что избавляет их от встречных претензий по поводу повреждения отделки или задолженности за телефон в переходный период. Акт приема-передачи квартиры (АППК) четко фиксирует:

• момент перехода недвижимости к новому владельцу,
• состояние, в котором жилье находится на момент передачи (включая платежи за предоставление коммунальных услуг, стационарную телефонную связь и подключение к сети Интернет).

Этот документ используется и на первичном, и на вторичном рынке жилья. Для каждого из этих вариантов есть особенности оформления:

• В новостройке. Составляется застройщиком и дополняет договор долевого участия (ДДУ). Подписание АППК означает, что застройщик исполнил все свои обязанности перед дольщиком и передает ему в пользование жилье надлежащего качества. Особенностью документа является возможность покупателя зафиксировать выявленные дефекты и недоработки, которые строительная компания должна устранить или предложить компенсацию. Иногда недостатки указываются в отдельном смотровом листе, который служит приложением к основному документу.
• На вторичное жилье. Оформление АППК более простое, чем на «первичке». Часто тут отсутствуют претензии к качеству, и задача такого документа – показать, в каком состоянии передается квартира. Акт приема-передачи квартиры подписывается после проверки состояния жилища и сверки счетов за коммунальные и иные услуги. Если при приемке обнаруживаются серьезные изъяны, то покупатель вправе включить в АППК требование об их устранении. При отказе продавца от исправления дефектов, вопрос решается в судебном порядке (вплоть до возврата продавцом полученных средств).

Для чего необходим передаточный акт к договору купли-продажи­

В соответствии с Гражданским кодексом (ГК), до подписания передаточного документа продавец продолжает нести риски повреждения или гибели жилища. Формально это обязательство будет сохраняться за ним и после вселения в жилище нового правообладателя при неподписанном АППК, поэтому в интересах застройщика не затягивать с юридическим закреплением отчуждения недвижимости. Для покупателя стимулом поставить подпись будет желание скорее вступить в права владельца жилья. Теоретически обе стороны заинтересованы в подписании этого документа.

На практике нередки случаи, когда застройщик по разным причинам пытается не фиксировать в акте приема-передачи квартиры замеченные недочеты. Когда одна из сторон отказывается подписывать АППК, то в соответствии с законодательством это квалифицируется как отказ от исполнения обязательств по договору купли-продажи. Через суд продавца могут оштрафовать, а жилище – вскрыть силовым способом. Если со стороны покупателя присутствуют необоснованные уклонения от подписания АППК, застройщик вправе составить документ в одностороннем порядке.

Условия передачи

В зависимости от того, как производится расчет за приобретаемую недвижимость, АППК может подписываться вместе с договором купли-продажи, либо после него. Дополнительной мерой правовой защиты будет нотариальное закрепление, но более распространенным является способ оформления в простой письменной форме. Подписание АППК после его заполнения подразумевает вручение хозяину:

• ключей от жилища;
• технической документации на недвижимость;
• квитанций об оплате услуг ЖКХ.

Подписывая акт приемки-передачи квартиры при покупке, новый владелец берет на себя и все рисковые обстоятельства, связанные с эксплуатацией помещения. В случае повреждения жилья при пожаре или затоплении, покупатель полностью оплачивает стоимость ремонта. При приобретении вторичного жилья нередки ситуации, когда прежний хозяин не может вывезти свои вещи сразу после подписания договора купли-продажи. Фиксация состояния жилища в АППК, после того, как он полностью освободит помещение, избавит стороны от споров.

Нормативно-правовое регулирование

По российскому законодательству, переход имущества от одного собственника к другому является гражданско-правовой сделкой. Ее особенности рассматривает ГК РФ:

• Общим положениям купли-продажи посвящены статьи 454-491. Там говорится об особенностях договора, ответственности продавца и обязанностях сторон.
• Купля-продажа недвижимости затронута в статьях 549-558. Они рассматривают определение предмета в тексте договора, государственную регистрацию права собственности, другие вопросы, возникающие при продаже жилья. Статья 556 утверждает передачу недвижимости на основании АППК (или аналогичного двухстороннего документа, который подпишут обе стороны).

Правовые последствия приема-передачи жилых помещений

До тех пор, пока у жилого помещения не появился покупатель, бремя содержания жилища лежит на застройщике – это отражено в ФЗ № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Статье 4 этого Закона говорит, что после приобретения жилища дольщиком, к нему переходят риски случайной гибели или повреждения помещения. Самыми распространенными вариантами нанесения ущерба жилому помещению являются:

• пожар;
• затопление соседями;
• стихийные бедствия.

Строительная компания перестает нести ответственность за найденные или возникшие повреждения с того момента, как подписан акт передачи квартиры по договору купли-продажи. Исключение составляют только обнаруженные со временем скрытые изъяны конструкции – подобная форма ущерба компенсируется после судебного процесса. Переход ответственности на рынке вторичного жилья аналогичен «первичке». До подписания АППК затраты по возмещению ущерба несет прежний хозяин, после скрепления документа подписями все риски переходят новому владельцу.

При приобретении жилья на вторичном рынке, покупатель избавлен от части забот по дальнейшему оформлению документов. Прежний владелец передает ему:

• кадастровый паспорт;
• техпаспорт из БТИ;
• свидетельство из Регпалаты.

Покупателю жилища в новостройке предстоит получить эти документы самостоятельно. И только после завершения этих формальностей (они занимают около месяца-двух), он может считаться полноправным собственником жилья. Обязанности по содержанию жилища (оплаты услуг коммуникации и ЖКХ) возникают у него сразу же, как подписан АПП. На переоформление договоров обслуживания (с управляющей компанией, провайдером и др.) законом отводится одна неделя.

Как правильно составить акт приема-передачи жилого помещения

Если вы приобретаете жилище у застройщика, то у него уже есть типовой вариант АППК. Покупая недвижимость на вторичном рынке, можно найти образец акта приема-передачи квартиры в Интернете. Но вне зависимости от ситуации, будет полезно обратиться за консультацией к юристу. Опытный специалист поможет вам избежать многих «подводных камней». Он тщательно изучит документ, при необходимости дополнит его необходимыми вставками и разъяснит, чем будут невыгодны для вас текущие формулировки при необходимости доказать свою правоту перед продавцом.

Форма акта

Законодательство не определяет, в каком виде должен составляться АППК, важно, чтобы он содержал всю необходимую информацию. В зависимости от наличия/отсутствия заверения этот документ бывает:

• простой письменной формы – подойдет для покупки на первичном рынке;
• с нотариальным удостоверением – послужит дополнительной подстраховкой при приобретении вторичного жилья (но не является обязательным).

Правильное составление акта приема-передачи квартиры подразумевает фиксацию факта передачи жилья и, при необходимости, состояния, в котором находится недвижимость. Сюда входят:

• Наименование документа, календарное число и место составления.
• Данные сторон. Паспортные данные для граждан, реквизиты и ИНН для организаций.
• Ссылка на базовый договор купли-продажи (ДКП), к которому прилагается данный АППК.
• Адрес приобретаемого объекта.
• Краткая информация о жилье (количество комнат, площадь, наличие балкона и др.).
• Информацию о наличии/отсутствии претензий по качеству. Если у покупателя есть замечания, требуется конкретно указать, в чем заключается дефект (обнаруженные изъяны могут перечисляться в специальном журнале или смотровом листе).
• Вещи, которые находятся в помещении и становятся собственностью покупателя (мебель, бытовая техника, предметы интерьера и др.).
• Документация, которая передается вместе с АПП (смотровой лист, журнал и др.) с указанием количества страниц.
• Подписи сторон.

При продаже жилья на вторичном рынке, возможна ситуация, когда недвижимость была передана в аренду, и на момент продажи срок действия договора еще не истек. Согласно действующему законодательству, права арендатора (цена и условия имущественного найма) остаются неизменными при смене собственника. В такой ситуации в АППК делается запись об арендном договоре и сроке его действия.

Количество экземпляров

По закону, отдельный договор купли-продажи полагается, чтобы зарегистрировать права нового собственника в Росреестре. Каждая сторона тоже должна иметь по одному экземпляру ДКП, поэтому минимальное количество передаточных актов для конкретного жилища составляет три штуки. Это число будет больше, если одну из сторон представляет несколько человек. Например, если недвижимость приобретают 2 физических лица, то тираж АПП = 1 шт. (в Росреестр) + 1 шт. (продавцу) + 2 шт. (приобретателям) = 4 экземпляра. Каждая из сторон может делать копии по своему усмотрению.

Процедура подписания

При покупке недвижимости у застройщика, сроки приема-передачи жилища определяются договором купли-продажи. Основные шаги при процедуре подписания АППК будут следующие:

1. Продавец заказным письмом (или другим допустимым по договору способом, например, с помощью SMS) информирует покупателя о готовности передать помещение. В этом же сообщении устанавливается срок (если он не определен, то это 7 рабочих дней с момента получения уведомления). Если покупатель уклоняется от подписания АПП без уважительных причин, то продавцу разрешается передать имущество в одностороннем порядке.
2. В зависимости от формы фиксации передаточного акта, приглашается нотариус, или выполнение процедуры происходит без него.
3. Вместе с представителем застройщика покупатель осматривает помещение, отмечая все дефекты и недоработки. В случае невозможности их устранения на месте, составляется специальный журнал, смотровой лист, или же недочеты вписываются непосредственно в акт приема-передачи квартиры.
4. После того, как все помещения осмотрены со вниманием и дефекты зафиксированы, стороны скрепляют АППК своими подписями. С этого времени жилье считается переданным покупателю.
5. После подписания документа, представитель застройщика вручает клиенту ключи от помещения, техдокументацию и квитанции за услуги ЖКХ.

Подписание АПП при покупке жилья на вторичном рынке происходит по упрощенной схеме. Тут документально фиксируются не дефекты помещения, а сам факт того, что жилье передано новому владельцу, поэтому необходимость в смотровом листе отсутствует. Если при проверке такого жилья обнаруживаются серьезные технические дефекты или коммунальная задолженность, то для покупателя будет выгоднее один из следующих вариантов:

• не подписывать АПП, пока не будут устранены дефекты или выплачена задолженность;
• добиться снижения первоначальной цены за решение возникших проблем.

Какие документы передаются вместе с актом приемки-передачи квартиры

По завершении покупки жилья у покупателя должен оказаться на руках пакет документов по проведенной сделке. Желательно, чтобы этот список приводился в самом АППК. Общий перечень документов включает:

• договор купли-продажи недвижимости;
• расписка о получении денег (составляется продающей стороной при получении средств);
• квитанции об оплате коммунальных и телекоммуникационных услуг (желательно – дополненные справками об отсутствии задолженности);
• кадастровый паспорт (их выдача прекращена в 2017 году, поэтому этот пункт не актуален для новостроек);
• технический паспорт (для вторичного рынка);
• АППК.

Регистрация права собственности в Росреестре

Закрепление прав владельца на приобретаемое имущество происходит через обращение в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Для этого необходимо подготовить пакет документов:

• Заявление о регистрации;
• Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя;
• Договор купли-продажи;
• Акт приема-передачи квартиры (необязателен для некоторых регионов, например, Московской области);
• Кадастровый паспорт (при наличии);
• Квитанцию об оплате госпошлины 2000 рублей.

Есть несколько способов подать документы в Росреестр. Это можно сделать:

• лично (требуется присутствие продавца и покупателя);
• через Многофункциональный центр;
• отправив почтой (с заверенной нотариусом подписью заявителя);
• на сайте Росреестра;
• оформив обслуживание с выездом.

Акт приема-передачи недвижимости при покупке квартиры от застройщика

При покупке жилья на «первичке» АПП является приложением к договору долевого участия. Составлением акта приема-передачи квартиры занимается строительная компания, и во многих регионах России этот документ требуется при регистрации права собственности на недвижимость. Особенностью АПП на первичном рынке является возможность регистрации недочетов, которые продавец обязан будет исправить (или компенсировать). При продаже на «вторичке» это не имеет особого смысла, так как, по умолчанию, речь идет о том, что недвижимость не новая, и в ней допускаются отдельные дефекты.

Обязательные реквизиты документа

Законодательство не регламентирует составляющие акта приема-передачи квартиры, поэтому этот документ может иметь небольшие различия у разных строительных компаний. Правильно составленный АПП для «первички» обязательно должен содержать:

• Название, дату составления.
• Информация о продающей и покупающей сторонах (у застройщика – официальное название и адрес, у дольщика – фамилия, имя, отчество, паспортные данные).
• Отсылку к ДДУ, частью которого является данный АППК.
• Адрес, по которому находится продаваемое жилище.
• Кратная информация о недвижимости (площадь, количество комнат).
• Были ли обнаружены претензии при осмотре (этот пункт может оформляться на отдельном смотровом листе).
• Подписи сторон.

Претензии к застройщику

В ходе подробного осмотра приобретаемой недвижимости, покупатель может обнаружить дефекты. К ним относятся:

• недостаточная теплоизоляция помещения, неутепленные стыки стен;
• неправильная разводка канализации;
• отсутствие вентиляции;
• черновая отделка вместо чистовой;
• отслоение штукатурки;
• излишняя кривизна стен.

Все дефекты, обнаруженные при осмотре приобретаемой недвижимости, заносятся в АПП или отдельный смотровой лист. Юридически оба способа равноправны, но второй вариант предпочтительнее при большом количестве недочетов. На следующем этапе необходимо решить, каким образом застройщик будет компенсировать найденные изъяны.

Последствия подписания акта с претензиями

Главная задача АПП – фиксация состояния помещения на момент передачи. Поставив подписи под документом, в котором приводится список недостатков приобретаемой недвижимости, стороны соглашаются с тем, что клиент принимает жилище с определенными дефектами. Фиксация недоработок подразумевает, что строительная компания обязана будет устранить их самостоятельно или компенсировать затраты покупателя на избавление от этих изъянов.

В особо критических случаях, когда дефекты несовместимы с комфортным использованием жилья (например, разбит стеклопакет на окне), покупатель может не подписывать АПП до тех пор, пока застройщик не исправит недостатки. Срок устранения недочетов не определен юридически, но по аналогии с Законом «О защите прав потребителей» это будет срок не более 45 дней.

Как составить акт приемки квартиры на вторичном рынке

Составление АППК на вторичном рынке жилья происходит по упрощенной схеме, и предназначено только для фиксации факта передачи. В этом случае в акте приема-передачи квартиры не прописывают недостатки (и не составляют смотровой лист). При обнаружении серьезных дефектов, которые не могли быть выявлены сразу (например, плохая теплоизоляция стен, проявляющаяся только при наступлении холодов), покупатель вправе требовать от продавца устранения дефектов. Если изъяны не исправляются добровольно, новый владелец вправе подать в суд, ссылаясь на АППК в качестве доказательства.

Описание состояния квартиры

Акт приема-передачи квартиры при покупке на вторичном рынке похож на «первичный» вариант большинством пунктов, но по объему бывает гораздо меньше. К обязательному содержанию относится:

• Название документа, дата составления.
• Фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон.
• Отсылка к ДКП.
• Местоположение жилища, его краткое описание. Указывается адрес, этаж, количество комнат, общая и жилая площадь. Имеет значение проведенный ремонт (если он был), наличие телекоммуникаций, общее состояние конструктива (квартирной коробки).
• Подписи сторон.

Характеристика и оценка передаваемого имущества

Квартира-вторичка может продаваться вместе с вещами. В АПП должна быть опись всего имущества, которое находится в помещении на момент передачи. Сюда включают:

• Мебель (в том числе встроенную, которая изготовлена под габариты конкретного помещения);
• Электробытовую технику(в том числе «встройку» – духовой шкаф, СВЧ-печь и др.);
• Предметы интерьера (например, гардины или ковры).

Перечень недостатков приобретаемой квартиры

В некоторых случаях, имеет смысл фиксировать дефекты приобретаемой недвижимости (это можно сделать как в самом АПП, так и в приложенном к нему смотровом листе). Сюда можно отнести ситуации:

• Большого количества изъянов, которые могут в итоге снизить стоимость приобретаемой недвижимости.
• Неопределенности с характером дефекта (например, покупатель считает, что гидроизоляция санузла ненадежная и легко затопить соседей, а продавец утверждает обратное).
• Будущей реконструкции жилья, когда покупатель хочет досконально зафиксировать текущее состояние.

Срок освобождения квартиры

Приобретение жилья на вторичном рынке во многих случаях подразумевает, что помещение занято прежними хозяевами, и они не могут сразу же освободить его. Нужно иметь в виду, что после подписания акта приема-передачи квартиры, предъявить претензии по не внесенным в документ дефектам и коммунальным платежам будет гораздо сложнее. Обе стороны сделки должны четко различать два срока освобождения жилья:

• Юридический – его возникновение происходит в момент снятия с регистрационного учета прежнего хозяина после получения аванса;
• Фактический – непосредственный выезд из помещения.

Эти два события могут быть разделены временным интервалом, который нужно прописать в договоре купли-продажи (например, что продавец окончательно съезжает спустя 7 дней после подписания ДКП). Для дополнительной финансовой защиты покупающей стороны туда же можно внести условие, что часть стоимости жилья (10-15%) продавец получит только после того, как стороны поставят подписи под актом приема-передачи квартиры.

Отсутствие одной из подписей сторон

Если продавец или покупатель не хотят подписывать акт приема-передачи квартиры, это означает несогласие с предлагаемыми условиями. Как правило, такая ситуация возникает при отношениях застройщик-дольщик (на вторичном рынке, при не устраивающем покупателя качестве квартиры, дело просто не дойдет до АППК). Имеет смысл разобрать каждую ситуацию по отдельности:

• Застройщик не хочет подписывать АППК. Это возможно в случае, если обнаружены серьезные дефекты, обещающие большие затраты. Необоснованное затягивание влечет наложение на строительную компанию штрафных санкций – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены недвижимости за каждый день просрочки. Для примера – если жилье стоит 3 млн рублей, а ЦБ-ставка равна 15%, то ежедневно застройщик должен будет платить 4 500 р.
• Дольщик игнорирует подписание АППК. Отсутствие подписи покупателя, не согласного с текущими условиями, будет на руку строительной компании. По закону, если дольщик два месяца не подписывает этот документ, застройщик может сделать это в одностороннем порядке. В этом случае правильная стратегия покупателя будет заключаться в фиксации всех дефектов в передаточном акте и скреплении его подписью с одновременным направлением претензии продавцу. В такой ситуации застройщику ничего не остается, как сразу исправить недостатки или согласиться на компенсацию.

Видео

Основной документ, удостоверяющий фактическую передачу товара от одной стороне другой, а также содержит характеристику этого товара – акт приема-передачи. В разных случаях форма бумаги может меняться, поэтому важно всегда понимать, как составить его. Образец акта и юридические особенности документа – обо всем этом прямо сейчас.

Законодательство не предполагает единой, строго определенной формы акта. Поэтому в каждом случае его вид может несколько отличаться. Существует 2 общепринятых образца таких документов:

• в верхнем углу или по центру обязательно указывается договор купли-продажи, к которому прикладывается этот акт (нужно прописать номер договора, дату заключения и наименования сторон);
• далее прописывается предмет акта аналогично предмету соответствующего договора (о том, что одна сторона передала другой определенные товары);
• затем следует таблица с подробным описанием товара и его стоимость с учетом и без учета НДС;
• после этого отражаются пункты о том, что покупатель не имеет претензий к качеству и комплектации товаров, которые он получил от продавца.

В каких случаях составляется

Когда происходит прием товаров одной стороной и передача другой, акт составляется практически всегда. При этом обмен ценностями происходит в разных ситуациях, каждая из которых имеет свои особенности:

1. Самый распространенный вариант – когда товарные ценности передаются покупателю со стороны продавца. Стороны могут участвовать при этом как лично, так и посредством сотрудников, которые имеют на это полномочия (подтверждаются доверенностью, заверенной у нотариуса). В случае с приобретением товара покупателю важно ознакомиться с возможными условиями возврата, обмена, а также осмотреть продукцию на предмет наличия дефектов.
2. Также документ оформляется, если товар передается на склад. В этом случае есть своя особенность – акт нужно составить в 3 экземплярах: 2 стороны и собственно сторона склада. При этом заключается также договор хранения, по тексту которого обязательно приводится ссылка на оформленный акт.
3. Случай, когда товары (или их часть) передаются на так называемое ответственное хранение (и составляется соответствующий договор), документ составляется по утвержденной форме МХ-1. Подпись ставит фирма или частное лицо, которое передает ценности, а также представители организации, обязующиеся хранить их. При этом в самом договоре дублируется информация о количестве товара, наименовании всех единиц, которые передаются на ответственное хранение, условия размещения, повторные поставки и т.п.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Нередко количество экземпляров этого документа может увеличиться. Например, если дополнительные оригиналы понадобятся перевозчику, охране, которая будет сопровождать груз во время доставки. К тому же нередко услуги доставки и хранения осуществляются через посредников. Поэтому теоретически и практически количество экземпляров может увеличиться до 5-6 штук.

Юридические особенности

Нередко считается, что составление акта приема-передачи товара – это простая формальность, которой можно избежать. Тем не менее, такой документ имеет собственное юридическое значение. Именно в нем отражается факт того, что:

• продавец передал товар в необходимом количестве, с соблюдением заранее оформленного договора, а также с соблюдением требований к качеству товаров;
• покупатель принял этот товар и при этом не имеет каких-либо претензий к его качеству.

Чтобы документ обладал подобной юридической силой, нужно, чтобы одновременно были выполнены следующие условия:

1. Акт должен составляться как приложение к договору. Таким образом, без наличия самого договора сила утрачивается. К тому же важно сослаться на ранее оформленный договор купли-продажи, поскольку отсутствие ссылки также ведет к утрате силы акта.
2. Акт обязательно заверяется печатью и подписью лица, которое имеет на это право (уполномоченный сотрудник).
3. Документ всегда составляется в двух экземплярах (каждый из них – оригинал), при этом каждый экземпляр имеет одинаковую юридическую силу.

Таким образом, акт как документ не имеет самостоятельной силы. Он представляет составное приложение к ранее заключенному договору и без ссылки на него не может использоваться как полноценная бумага. Однако подписи и печати должны проставляться как в договоре, так и в самом акте. Только в этом случае документ имеет полное юридическое действие.

Даже если в акте напрямую не прописано утверждение о том, что покупатель не возражает против качества и комплектации товара, подписание документа автоматически означает его согласие и отсутствие претензий.

Кто может подписать

Такой документ составляется между любыми сторонами:

• двумя частными гражданами;
• частным лицом и фирмой, компанией (любым юридическим лицом);
• двумя юридическими лицами.

Таким образом, акт приема-передачи подписывается и физическими, и юридическими лицами в момент получение товаров:

1. Если его подписывает гражданин, он указывает ФИО и паспортные данные. Печать с его стороны в таком случае не предусматривается.
2. Если акт подписывает частная компания, она указывает свое полное или сокращенное название, а также реквизиты.

Акт подписывается по факту получения товара, причем важно сделать это в тот же рабочий день. Допускается составить и подписать документ в самом конце дня, когда весь товар будет принят (чтобы не составлять несколько разных бумаг).

Какие сведения обязательно отражаются в документе

Вне зависимости от сторон, оформляющих акт, а также самих товаров, во время их приема-передачи необходимо отразить все сведения, приведенные ниже:

• название, дата и место оформления акта;
• реквизиты или ФИО лиц, подписавших акт;
• сведения о договоре, к которым прилагается документ: название, дата составления и номер;
• все товары простым перечислением по списку, которые передаются продавцом и одновременно принимаются покупателем;
• количество экземпляров каждого вида товара;
• наличие/отсутствие конструктивных, механических, внешних дефектов у товаров;
• наличие/отсутствие соответствующих претензий покупателя (если претензии есть, стороны могут не передавать поврежденные товары или же прописать прямо в акте претензии, способы и сроки их устранения);
• стоимость с НДС и без (указывается исключительно в рублях, даже если договор был подписан между отечественным и иностранным контрагентами);
• подписи, расшифровки подписей, печати.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Акт приема-передачи составляется как для отдельно взятого товара (единицы), так и в том случае, если передается целая группа наименований. При этом общее количество единиц в этом перечне не имеет значения – теоретически список может быть сколь угодно большим.

Документы вместо акта: есть ли альтернативные варианты

Если договор купли-продажи – это обязательный документ, который удостоверяет соглашение сторон, определяет их права, обязанности, порядок возможного досудебного урегулирования разногласия и другие важные моменты, то вместо акта можно составить товарную накладную . По сути, документ должен содержать те же самые сведения:

• сведения о сторонах;
• сведения о товаре;
• даты, ФИО, наименования организаций, подписи.

Таким образом, факт передачи товарных ценностей от одной стороны другой может подтверждаться одним из двух документов (на выбор самих сторон) – либо актом, либо накладной. В юридическом смысле они выполняют сходные роли.

Нередко полагается, что акт можно составить и вместо основного договора купли-продажи, что является заблуждением. На самом деле договор – это основная бумага, подтверждающая условия соглашения, предмет, права и обязанности и т.п. Акт является только приложением к договору, т.е. неотъемлемой его частью, но никак не может заменить базовое соглашение.

Среди документов, которые оформляются при продаже квартиры, присутствует акт приема-передачи объекта недвижимости. Этот документ подписывается в том случае, если квартира переходит от застройщика к покупателю, а также при реализации квартиры на вторичном рынке. Подписание этого документа является обязательным (согласно положениям ГК РФ) для каждой из сторон сделки, однако не всегда этой составляющей пакета документов уделяется достаточно внимания. Специалисты портала сайт в рамках данной статьи решили выяснить, какое значение имеет этот документ, и какая информация в нем должна присутствовать.

Как правило, основное внимание при продаже квартиры на вторичном рынке уделяется договору, а также порядку передачи денежных средств. Важно правильно составить договор кули-продажи, в противном случае он может быть признан судом как недействительный, что является основанием для аннулирования сделки. В этом случае квартира автоматически переходит к прежнему владельцу, а вот с деньгами могут быть определенные сюрпризы. А вот о составлении акта приема-передачи иногда попросту забывают, хотя в отдельных областях (напр. Московская область), без этого документа договор просто не примут на регистрацию.

Что говорит закон?

Для начала следует рассмотреть, что говорит закон относительно этого документа. В ГК РФ есть статья 556 «Передача недвижимости», которая утверждает, что передача недвижимого имущества происходит исключительно по передаточному акту (либо другому документу о передаче), и момент подписания этого акта является моментом передачи квартиры. Ключевой акцент следует сделать на понятии «момент передачи» – только после того, как этот документ подписан, имущество считается переданным, а обязанности сторон по договору купли-продажи считаются исполненными. Не после подписания договора и не после фактической передачи жилья, и даже не после регистрации сделки, а только после подписания акта приема-передачи.

Итак, упомянутый законодательный акт дает понять, что без подписания акта сделка не является полноценной, поскольку стороны так и не выполнили обязательства друг перед другом. Какие же последствия могут наступить? В большинстве случаев никаких последствий и не наступает, новый владелец квартиры может безбедно прожить в ней всю жизнь, так и не узнав, что чего-то не выполнил. Однако, к сожалению, так бывает не всегда…

Неприятные последствия для продавца

Дело в том, что, помимо невыполнения обязательств (что до сих пор звучало как некая теоретическая абстракция), покупатель, согласно закону, не может принять на себя обязательств относительно содержания, обслуживания квартиры, а также не может нести риски ее случайного повреждения и гибели. Все перечисленные риски продолжает нести продавец. Для того чтобы проиллюстрировать это положение, приведем следующий пример – спустя год после покупки (акт приема-передачи так и не был подписан) квартира сильно пострадала в результате пожара.

Во-первых , поскольку официально недвижимое имущество не передавалось, новый владелец может обратиться в суд, утверждая, что бывший владелец передал ему квартиру не в том состоянии, которое было указано в договоре (обещал, дескать, продать целую квартиру, а вот сейчас она сгоревшая) или вообще не передавал ничего. Во-вторых , если при пожаре пострадали соседи, они вынуждены будут обратиться с претензиями по поводу восстановления имущества. А, раз акт приема-передачи отсутствует, то все риски по прежнему продолжает нести прежний владелец. То есть, претензии соседей, согласно логике, должны быть адресованы ему. На практике, конечно, подобного произойти не сможет, возникнет судебное разбирательство, и суд будет на стороне бывшего владельца квартиры, но возможность открытия судебного процесса его, скорее всего, не обрадует.

Неприятные последствия для покупателя

Составление и подписание акта приема-передачи особенно важно для покупателя в том случае, если речь идет о приобретении квартиры в только что построенном доме. Так, помимо вручения ключей от квартиры не менее важным является тот момент, когда пора зафиксировать полноту выполнения обязательств застройщика перед клиентом. Единственным инструментом, который позволяет это сделать, как раз и является акт приема-передачи квартиры.

Да, строительная компания выстроила дом и ввела его в эксплуатацию, однако насколько качественно были проведены работы? Практика показывает, что при осмотре нового жилья клиенты застройщика иногда не очень довольны тем, как выполнена отделка, как работают инженерные коммуникации, а также замечают прочие недочеты. В то время, как договор (если принимать во внимание стандартный договор долевого участия, в котором оговорено, что работы должны быть выполнены не только с учетом принятых строительных норм и правил, но также быть надлежащего качества) исключает возможность наличия таковых недочетов. То есть, получается, что застройщик не в полной мере выполнил свои обязательства.

Подписывать или нет?

Некоторые счастливые обладатели новых квартир закрывают глаза на различные недочеты по причине того, что считают подобные явления распространенной практикой, с рядом недостатков действительно можно мириться, поскольку они несущественны, а некоторые граждане все равно собираются делать капитальный ремонт, который включает перепланировку по вкусам нового владельца. Акт просто подписывается, и на основании его подписания (и договора) дольщик оформляет свидетельство о праве на собственность. Однако как поступать в том случае, если имеются серьезные недочеты, исправление которых за собственный счет может «встать в копейку»?

Было бы логичным предположить, что раз принялся строить дом, пообещав надлежащее качество квартир, то именно он и должен исправить все, что не соответствует понятию «надлежащее качество». Так и есть, все должен исправить застройщик, причем, в максимально короткий срок и за свой счет. Чтобы этого добиться, необходимо дождаться, когда настанет тот самый момент, когда прибудет представитель застройщика для подписания акта. Если клиент не согласен исправлять все сам, терять время и тратить деньги, необходимо указать выявленные дефекты в смотровом листе и отказаться подписывать акт приема-передачи (до устранения перечисленных дефектов).

Однако смотровой акт с перечнем выявленных недостатков должен подписать и застройщик - фактически, подпись застройщика означает его согласие с наличием дефектов, что автоматически приводит к обязательству их устранения. Но застройщик обычно не торопится подписывать этот документ, поскольку исправление недостатком может привести к дополнительным расходам, которые могут оказаться весьма существенными, особенно, в том случае, если таким же образом поступят .

Что делать в случае отказа застройщика от подписания акта?

Уклонение застройщика от подписания акта приема-передачи, в принципе может избавить его от необходимости исправлять какие-либо дефекты (и нести при этм расходы). Согласно законодательству, если дольщик не подписывает акт в течение двух месяцев, застройщик может подписать документ со своей стороны, и его обязательства, таким образом, будут считаться выполненными. Поэтому, в случае обнаружения недочетов при осмотре новой квартиры, недостаточно просто отказаться подписывать акт, равно как и недостаточно письменной аргументации этого отказа с внесением перечня дефектов в смотровой лист.

Необходимо подписать смотровой лист со своей стороны и направить застройщику официальную претензию, потребовав внести необходимые исправления. Выждав определенный период, нужно обратиться в суд с соответствующим заявлением.

Наказание за уклонение от подписания акта

Впрочем, уклонение от подписания акта приема передачи (как со стороны продавца, так и со стороны покупателя) также рассматривается Гражданским Кодексом, в котором на этот случай предусмотрены меры наказания. В случае с квартирами в новостройках пункт о порядке и сроках передачи квартиры по акту обязательно указывается в договоре, а в случае продажи недвижимости на вторичном рынке речь о подписании акта может не идти, указывается лишь дата передачи имущества, однако именно эту процедуру предполагает законодательство.

Поскольку сроки передачи обозначены в договоре, нарушение этих сроков застройщиком влечет за собой применение штрафных санкций (которые могут быть и не прописаны в договоре, однако вполне четко определены законодательством). Размер штрафа составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ (принимается за основу текущий показатель) от цены договора. Таким образом, если квартира стоит порядка 3 миллионов рублей, а ставка ЦБ составляет, к примеру, 15%, то продавец квартиры (застройщик) обязан выплачивать по 4500 рублей в день за каждый день просрочки в передачи недвижимости (а передача квартиры, как мы помним, наступает именно в момент подписания акта).

Риск попасть под штрафные санкции

На вторичном рынке все несколько по-другому, несмотря на то, что закон предусматривает штрафные санкции для покупателя и для продавца, ситуации, которые бы могли вызвать применение этих санкций, являются редкостью. Тем не менее, такая опасность все-таки существует.

Затруднения при оформлении налогового вычета

Необходимо также упомянуть, что у покупателя, который не позаботился о том, чтобы акт приема-передачи был подписан, могут возникнуть реальные осложнения с оформлением налогового вычета. Если жилье приобреталось у застройщика по договору долевого участия то, как мы понимаем, наличие такого акта определяется порядком отношений между застройщиком дольщиком. Если жилье приобретается на вторичном рынке, то этот акт, в принципе, не требуется, но налоговая служба потребует свидетельство о регистрации прав собственности, а для получения этого документа в ряде регионов наличие передаточного акта является обязательным условием.

Осложнения во время продажи

Отсутствие акта приема-передачи может привести к определенным осложнениям во время продажи квартиры. Допустим, что потенциальный покупатель нашелся, однако он хочет для приобретения квартиры привлечь ипотечный кредит. В свою очередь некоторые банки кроме свидетельства о собственности желают видеть акт, согласно которому жилплощадь была передана текущему владельцу. Это требование вызвано желанием исключить любую возможность выхода собственности, которая является залоговым имуществом, из-под обременения банка (риск утратить залоговое обеспечение).

Таким образом продавец теряет часть аудитории потенциальных покупателей, которые хотели бы купить его квартиру в ипотеку. Это предполагает необходимость продавца идти на снижение цены в случае желания быстро реализовать недвижимость или увеличивает сроки продажи жилья.

Каким должен быть акт приема-передачи

В законодательстве отсутствует описание формы акта приема-передачи квартиры, единственным руководством для продавца и покупателя при составлении такого акта является судебная практика. В документе должна быть отражена следующая информация:

• Дата подписания и место;
• Описание передаваемой недвижимости;
• Кадастровые данные (адрес, площадь);
• Состояние квартиры (отражается в смотровом акте);
• Дополнительно могут прилагаться фотографии;
• Реквизиты договора (к которому прилагается акт);
• Данные сторон (личные данные, адреса);
• Подписи сторон.

Заключение

Подводя итоги данной статьи, эксперты портала сайт хотели бы указать на необходимость оформления всех документов, которые, согласно законодательству, должны быть подписаны сторонами при договоре купли-продажи. Естественно, что собственник может и не иметь информации относительно перечня необходимых документов. Однако привлечение для консультации профильных специалистов может обеспечить уверенность продавца и покупателя недвижимости в том, что сделка заключена по всем правилам. Причем, стоимость обычной консультации всегда обходится дешевле, чем устранение каких-либо последствий, наступивших в результате недостаточно правильно оформленной сделки.

— .doc, 26 Кб) вынесен в отдельный документ, в первую очередь свидетельствует о том, что сроки выполнения работ по договору и реальные сроки предоставления квартиры в собственность в большинстве случаев разнятся. Подписанием Акта приема-передачи стороны четко фиксируют момент перехода обязанностей по содержанию квартиры от застройщика к дольщику.

По общему правилу, если иное не установлено договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Акт приема-передачи и является документом, подтверждающим факт передачи квартиры, а, следовательно, и обязанностей по ее содержанию. Если до подписания акта всю ответственность за сохранность квартиры несла , то после подписания акта ответственность несет дольщик. Иными словами, если квартира сгорит до подписания акта, отвечать будет строительная компания, если после — дольщик. Если, конечно, иное не предусмотрено в договоре долевого участия.

Кроме того, акт приема-передачи квартиры входит в пакет документов, которые необходимо предоставлять для регистрации права собственности в Регистрационный центр.

Шаг 1. Сроки сдачи дома

На сегодняшний день существует несколько активных схем приобретения квартир в у компании-застройщика. Чаще всего будущий владелец квартиры и компания-застройщик заключают между собой либо договор долевого строительства, либо договор резервирования будущей недвижимости. Разница состоит в том, каким образом в последствии будет оформляться право собственности на квартиру. Либо застройщик сначала оформляет все построенные квартиры в свою собственность и потом передает их покупателю в обмен на деньги или их эквивалент (например, вексель), либо квартира регистрируется в собственность на основании договора долевого строительства. И в том, и в другом случае обязательно подписание акта приемки-передачи квартиры.

В любом случае, к моменту подписания акта дом, в котором находится приобретаемая квартира, должен быть принят госкомиссией и проведены все необходимые обмеры БТИ.

Как правило, в 99% случаев, сдача дома задерживается в среднем от одного квартала до полугода, иногда на год. В виду того, что в нашей стране система возмещения ущерба за несоблюдение сроков не работает, судебных прецедентов на эту тему очень мало. Кроме того, строительные компании, прекрасно знающие о том, что сдача дома будет задержана, сразу предусматривают пункты договора, позволяющие им избежать ответственности. В любом случае, юристы советуют, если сдача дома задерживается более чем на полгода — принести договор на экспертизу и выяснить возможность предъявления иска застройщику.

В принципе, акты приема-передачи могут оформляться совершенно различно, однако их содержание примерно одинаковое. Вне зависимости от того, какая именно недвижимость передается, акт должен содержать информацию о дате и месте его составления, наименовании сторон (кто и кому передает квартиру), описании передаваемого объекта недвижимости, в том числе его местонахождение, метраж и состояние, которое при подписании акта должно удовлетворять покупателя.

Так же акт приема-передачи квартиры может содержать информацию об отсутствии взаимных претензий продавца и покупателя. В случае если качество не удовлетворяет покупателя, а акт все же должен быть составлен, все претензии должны быть подробно записаны и приложены к акту со ссылкой о том, что этот документ считается действительным в случае устранения перечисленных дефектов в такой-то срок. Иногда акт приема-передачи квартиры совмещают с актом сверки взаиморасчетов, в таком случае в акт добавляется информация о произведенных денежных расчетах.

Шаг 3. Смотровой лист

Перед подписанием акта приема-передачи квартиры, в обязательном порядке покупатель (он же дольщик) должен тщательно осмотреть квартиру и заполнить смотровой лист, в котором необходимо отразить все найденные дефекты и недочеты. Допущенные строителями, а также указать четкие сроки их устранения.

В принципе, для более качественного осмотра, хорошо брать с собой эксперта в области качества строительства жилья, который способен будет отметить все технические недостатки сдаваемого жилья.

Еще один тонкий момент — ответственность за последствия, которые могут возникнуть в процессе устранения обнаруженных в квартире дефектов. Если рабочие застройщика, приводя в порядок одну квартиру, уже принятую по акту, повредят другую (что вполне может случиться), платить за это совсем не обязательно придется застройщику. Все эти тонкости во взаимоотношениях дольщика и застройщика должны быть определены заранее — сделать это, опять же, поможет юрист.

Кстати, осмотр лучше всего производить в светлое время суток, т.к. света (лампочек) в квартире наверняка не будет.

Шаг 4. Осмотр

Если осмотр проводится самостоятельно, стоит обратить внимание на следующие основные моменты.

Во-первых, состояние бетонных конструкций. Если замечены отклонения по вертикали, смещения в плане стен и местные неровности глубиной более 5 мм, а также трещины в несущих стенах и перекрытиях и незаполненные раствором монтажные стыки и швы — обязательно требуйте исправления.

Второй момент — окна. Если установлены стеклопакеты, обязательно надо обратить внимание: нет ли трещин на стекле, плотно ли закрываются , хорошо ли прилегает уплотнитель и нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров между рамой окна (двери) и бетоном стены.

Третье — это электрика. Для осмотра надо взять с собой лампочку, которая позволит проверить исправность системы освещения. Также надо проверить рабочее состояние всех розеток.

Водоснабжение, канализация и отопление в основном подлежат поверхностному визуальному осмотру. Отсутствие течей, трещин в отводах и теплые трубы (если осмотр производится в отопительный сезон) свидетельствуют об исправности всех трех систем.

И, наконец, вентиляция. Наличие тяги определяется простым дедовским способом: к вентиляционной шахте подносится горящая спичка. Если пламя отклоняется в сторону шахты, значит, тяга есть и система исправна.

Итак, после тщательного осмотра все обнаруженные недостатки и дефекты заносятся в список, прилагаемый к акту приемки. Если какие-то системы или части квартиры не были проверены или осмотрены, то в акте необходимо указать, что эти вещи не проверялись в связи с отсутствием технической возможности.

После подписания смотрового листа и уточнения кто и когда исправит недочеты, происходит подписание акта приема-передачи квартиры.

С этого момента всю ответственность за новое недвижимое имущество, пусть еще и не окончательно оформленное в вашу собственность (право собственности наступит после регистрации квартиры (сделки) в регистрационном центре) несет покупатель (дольщик).