Нестандартные случаи оформления земельного участка в собственность. Как присоединить к своему участку свободную землю? Как оформить примыкающий земельный участок

Прирезка участка земли представляет собой процедуру увеличения границ имеющегося объекта при помощи самовольного приобщения к нему наделов, находящихся в непосредственной близости. Ввиду возрастания землевладений, приобщенных самовольным путем, правительством было решено регламентировать и упорядочить указанную процедуру.

Чтобы упорядочить процесс прирезки земель, Правительство РФ внесло в земельное законодательство ряд поправок, вступивших в законную силу 01 марта 2015 года. В итоге Земельный кодекс РФ был дополнен главой, контролирующей процесс прирезки земли, называемой перераспределением, и дающей возможность узаконения наделов, занятых самовольным путем. В силу сказанного, под перераспределением землевладений понимается прирезка участка законным способом.

Производя прирезку земли к наделу соблюдайте следующую последовательность:

• напишите заявление. Эта бумага формирует основание для осуществления прирезки земли и оформления договора по перераспределению наделов. Согласно пункту 2 статьи 39.29 Земельного кодекса РФ заявление подразумевает наличие:
  • паспортных данных (серия и номер, прописка, ФИО) для физических лиц и наименование, ИНН, ОГРН для юридических лиц;
  • уникальных номеров землевладений, принимающих участие в процедуре прирезки;
  • почтового или электронного адреса для того, чтобы с вами могли связаться;
• подготовьте требуемый пакет документации;
• на основании пункта 5 статьи 39.29 Земельного кодекса РФ, представьте заявление и комплект документов уполномоченному органу. Подача бумаг возможна как на бумажном носителе, так и в электронном виде;
• заявление будет рассмотрено в десятидневный срок после его предъявления. При наличии в документе ошибок либо обнаружении несоответствия положениям земельного законодательства, компетентный орган его вернет;
• в течение тридцати дней с момента представления бумаг, уполномоченным органом принимается решение, и исполняется один из возможных вариантов:
  • вынесение решения, утверждающего схему размещения землевладения и направление итогов заявителю;
  • направление заявителю документа, выражающего одобрение на заключение договора в отношении прирезки участка, исходя из действующего проекта межевания землевладений;
  • отказ в оформлении договора прирезки участка (при наличии оснований, указанных в Земельном кодексе РФ);
  • если ваша просьба будет удовлетворена, уполномоченным органом обеспечивается процесс кадастровых работ для учета государством землевладений, образованных в итоге прирезки. В этих целях подайте надлежащее заявление и заранее позаботьтесь о наличии кадастрового паспорта на землю для кадастровой службы;
• в месячный срок после предъявления обращения, кадастровый орган подготовит договор в отношении процедуры прирезки надела и направит его вам на подписание. Помните, что сделать это необходимо в месячный период после получения документа;
• после того, как бумаги подписаны, обратитесь в Росреестр для регистрации права собственности на образованный земельный участок. Регистрация при этом происходит так же, как при покупке земли или получении ее в дар.

Документы для прирезки земельного участка

Комплект необходимой документации включает:

• копии правоустанавливающих или правоподтверждающих документов на ваш земельный участок. Подача их необходима тогда, когда право собственности на землевладение не регистрировалось в органах Росреестра;
• подлинник и копию нотариально удостоверенной доверенности, если вы представляете интересы другого лица;
• перевод документа, подлинность которого засвидетельствована нотариусом, о регистрации организации, если заявитель — иностранное юридическое лицо.

Каждая конкретная ситуация является уникальной, поэтому компетентные органы могут потребовать и другую документацию, так как вышеуказанный перечень считается лишь основным.

Приблизительно через месяц после направления заявления и комплекта документации, кадастровой палатой выносится соответствующий акт о разрешении либо отказе в процедуре перераспределения.

Сроки рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков

На рассмотрение заявление по перераспределению земель законодателем отведен тридцатидневный срок.

В течение указанного времени администрацией исполняются такие мероприятия:

• рассмотрение заявления и принятие решения по утверждению плана размещения землевладения;
• направление решения в отношении утверждения плана с ее предоставлением обратившемуся;
• направление согласия на оформление договора по перераспределению наделов, с учетом утвержденного межевого плана объекта.

Сколько можно прирезать земли к своему участку

Разрешайте вопрос в отношении прирезки к землевладению только тогда, когда ваше право собственности на землю зарегистрировано и участок подвергался межеванию, а значит он характеризуется четкими границами, площадью и поставлен на кадастровый учет. Имейте в виду, что созданный путем прирезки надел должен находиться в границах конкретного поселения и не относиться к территории общего пользования. Также он не должен выходить за красную линию (границу застройки), которая устанавливает пределы разнообразных линейных объектов.

Прибавить к имеющемуся землевладению неограниченную площадь возможно не в каждом случае. Так как это довольно важно при возникновении необходимости осуществить прирезку, этот момент стоит рассмотреть более детально.

Разрешение вопроса происходит быстро в случаях, если площадь увеличивается не более, чем на 10 процентов от зарегистрированной государственным кадастром, однако узаконить участки, относящиеся к лесному фонду или береговой полосе, сегодня не представляется возможным.

Размеры земельных наделов регулируются специальными нормативами, которые определяются правилами застройки и землепользования на муниципальном уровне. Ими устанавливается минимальный и максимальный размер землевладения, отведенного под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, дачное хозяйство или строительство, разведение садов или содержание огородов, в том числе и для наделов, которые будут прирезаны.

Согласно пункту 1 статьи 39.28 Земельного кодекса РФ, площадь полученного участка с учетом прирезки должна находиться в установленных пределах.

Если допустимый размер надела превышается, неизбежно разрешение ситуации в отношении образования нового объекта либо объектов в установленных законодательством габаритах, и их последующий выкуп. Стоимость будет не очень высока, но аналогична кадастровой оценке, определенной в пределах конкретной территории.

Допустимые размеры земельных участков в соответствии с видами разрешенного использования фиксируются в принимаемых населенными пунктами Правилах землеустройства и застройки. Для этого воспользуйтесь официальным сайтом администрации вашего населенного пункта или лично явитесь в комитет по земельным ресурсам либо отдел землепользования местной администрации.

Перед тем, как приступить к разрешению вопроса о прибавлении земли к собственному наделу, удостоверьтесь, что прирезаемая земля входит в такую же территориальную зону, как и принадлежащий вам объект. Карты-схемы Правил землеустройства и застройки отображают границы каждой зоны различным цветом.

Если же земельный участок, который необходимо прирезать, относится к территориальной функциональной зоне, к примеру, общественно-деловой или прочей, вместо необходимой для ИЖС или, например, садоводства, такая процедура не представляется возможной. Допускается подобное только в случаях, если изменяется генеральный план населенного пункта и его Правила, путем внесения требуемых изменений, а это частным владельцам нецелесообразно и поэтому практически недоступно.

Если в конкретном населенном пункте Правила еще не приняли, допустимые параметры различных земельных участков утверждают путем вынесения самостоятельных решений местными депутатами либо вопрос контролируется законодательством регионального уровня.

Отказ в оформлении прирезки к земельному участку

Для отрицательного решения по просьбе о прирезке земли существует больше десятка оснований. По этой причине заранее проконсультируйтесь с квалифицированными специалистами и уточните, каковы шансы на удовлетворение обращения об узаконении процедуры перераспределения участков.

В качестве причин для отказа в оформлении договора по перераспределению землевладений могут выступать следующие:

• предоставленное заявление не соответствует предусмотренным обстоятельствам перераспределения земель, установленным положениями российского законодательства;
• отсутствует письменное одобрение процедуры прирезки надела, выраженное третьими лицами, в обременении которых находится землевладение (например, если имущество выступает предметом залога по кредитным обязательствам и требует согласия финансовой организации);
• на участке, который нужно прирезать, возведены постройки и сооружения, объекты незавершенного строительства, собственниками которых являются муниципальные или государственные органы, а также физические лица и организации;
• надел, который необходимо прирезать, входит в число земель, изъятых из оборота либо их оборот ограничен;
• прирезаемая земля причислена к участкам, которые зарезервированы под государственные и муниципальные нужды;
• в отношении прирезаемой земли вынесено решение о проведении торгов с размещением результатов, а также ее предоставление согласовано, и обозначенный в документах период времени еще не окончен;
• в отношении, надела, который необходимо прирезать, уже было направлено обращение с просьбой предварительного согласования его предоставления, однако итоги рассмотрения еще не подведены, и согласование и утверждение схемы размещения не произошло, равно как и отказ в заявленной просьбе;
• габариты прирезаемой земли увеличат размер создаваемого при обобщении с основным участком, который более чем на десять процентов превышает допустимые параметры максимальных площадей землевладений;
• надел, который нужно прирезать, нельзя называть добавочным, и он должен быть оформлен как самостоятельный объект;
• необходимо уточнение границ основной земли, к которому нужно прирезать участок (имеется в виду, что основной надел не подвергался процедуре межевания);
• схема размещения землевладения характеризуется следующим:
• не отвечает предписаниям относительно надлежащей формы или подготовки;
• полностью или в части совпадает с расположением планируемого землевладения с расположением основной земли;
• допущена существенная ошибка при оформлении схемы;
• расходится с имеющимся проектом по планированию территорий, документами по землеустройству, положениями, разработанными в отношении особо охраняемых природных территорий;
• отлична от границ определенной местности, которая имеет проект по межеванию территории.

Отказ в прирезке государственных и муниципальных земель в связи с отсутствием информации о прибавляемой земле в ГКН о размещении границ землевладения законодательством не предусматривается. Однако в подобной ситуации в первую очередь начните с проведения кадастровых работ и обратитесь в компетентные органы для постановки прирезаемого участка на кадастровый учет, ведь только после этого присоединение становится возможным.

Помните, что если по результатам поданного заявления вы получили отказ, в нем должны быть четко изложены обоснованные причины на его вынесение.

Сколько стоит оформить прирезку земли

Прирезка, выкупаемая у муниципальных властей, оценивается исходя из того, какова кадастровая оценка землевладения, и равна 15% от ее размера, в тех случаях, когда надел причислен к федеральной собственности и прирезаемая площадь составляет не более, чем установлено конкретными нормативами о максимальном пределе, а если площадь превышается больше, чем на 10% от максимально допустимого размера, сумма оплаты вычисляется согласно полной кадастровой оценке, в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1308 от 03 декабря 2014 года.

Для территорий, которые являются областными владениями либо неразграниченными землями государственной собственности, сумма определяется муниципальными органами, в зависимости от местоположения, однако обычно она аналогична оценке землевладений, находящихся в федеральной собственности, и составляет 15% от оценки по кадастру (если объект соответствует предписаниям о допустимых пределах размера земель).

Если данные о площади землевладения известны, размер будущих затрат рассчитать несложно. Информация о стоимости по кадастру содержится в кадастровом паспорте недвижимости. Если его на руках нет, воспользуйтесь публичной кадастровой картой на сайте Росреестра или посетите местную администрацию.

Произведение расчета за осуществление прирезки к землевладению в рассрочку либо с предоставлением отсрочки не допускается. При этом помните, что расходы по исполнению указанной процедуры существенно уступают рыночной цене продаваемых наделов, соразмерных по площади.

Номенклатурным основанием для данного вида оформления земель, является принятый в 2006 году Федеральный закон, от 30.06.06, № 93-ФЗ. С опорой на него, можно оформить в собственность:

• Земельные участки дачных кооперативов, дачные домики;
• Гаражи, участки земли под основанием гаражей;
• Земли под основаниями домов;
• Участки для садов, огородов, ЛПХ.

Эта процедура удобна тем, что не требует вмешательства органов местного самоуправления. Оформление производится в процессе регистрации права собственности на обозначенные объекты. Кроме этого, для оформления земель в собственность в соответствии с упрощенкой, нет необходимости специально собирать пакет документов.

Для того, чтобы провести процедуру оформления, вам необходимо следующее:

1. Найти документ, в соответствии с которым у вас возникло право пользования земельным участком.
2. Провести межевание земельного участка и оформить его кадастровый план.
3. На основании правоустанавливающего документа и кадастрового плана получить кадастровый паспорт участка.
4. Передать документы для регистрации и оформления участка в собственность.

Порядок, в действительности, не сложен. Если, при этом будут обнаружены несовпадения в размерах площадей, это не сыграет значимой роли, а оформление площади участка будет производиться не по старым документам, а по факту.

Требования к документам в обозначенном случае, предъявляются в соответствии с статьёй 18 Закона о государственной регистрации. В нём представлена ссылка на запрет предъявления требований к наличию документов административного характера. Какие формы и виды собственности на земельные участки — читайте .

На первый взгляд может показаться, что подобный вариант приобретения земли отличается простотой, однако это не совсем так. Для того чтобы признать участок бесхозным, необходимо, чтобы он не обрабатывался и не признавался в качестве чьей-либо собственности в течение 15 лет. А это немалый срок.

Обычно он отсчитывается с момента смерти последнего владельца, после которого никто из родственников не вступил в права наследования. Либо – с момента снятия с регистрационного учёта в связи с переездом на новое, постоянное место жительства.

Если срок составляет менее 15 лет – необходимо отыскать собственника или его наследников. При этом имейте в виду, что если наследник не знал о смерти родственника (наследодателя) и не имел возможности и обязанности знать об этом – срок давности для вступления в наследство через суд может быть продлён.

Во избежание изъятия участка, в который вы вложите свои силы, время и денежные средства, необходимо разыскать наследников.

Вероятно, наследники не заинтересованы во владении землёй, но вряд ли они откажутся от её продажи по сходной цене. В этом случае, обе стороны окажутся в прибыли. В такой ситуации у вас есть следующий выбор:

• Убедить наследников вступить в права наследования и продать вам землю;
• Оформить на вас доверенность, для оформления пакета документов на землю с последующей продажей участка.

Второй вариант может оказаться весьма выигрышным, при условии дополнительной подстраховки. Чтобы вам не пришлось заниматься волонтёрской деятельностью по оформлению чужого наследства, составьте договор купли-продажи земли заранее, ведь после выполнения вами процедуры оформления земли, её стоимость может значительно возрасти, а участок перестанет быть бесхозным.

Если вы решили приобрести заброшенный участок в собственность – получите информацию о нём в местной администрации, которая не заинтересована в бесхозности земель на её территории. Соответственно, вам предоставят все имеющиеся данные об участке.

Если вам понравился заброшенный участок дачного кооператива – обратитесь к председателю. Вполне возможно, что в условиях его не использования, проявится отсутствие надлежаще оформленной документации, что позволит беспрепятственно переоформить его в вашу пользу.

Оказание услуг в помощь

Опытные практикующие юристы, юридические и риэлтерские компании и фирмы активно предлагают услуги в помощь . Каждый гражданин вправе выбирать между оформлением через посредника или посредническую фирму и самостоятельным оформлением.

Выбор, естественно, происходит между денежными средствами и потраченным временем. В этом смысле, перед деловыми людьми, чьё время стоит достаточно дорого, выбор осуществляется в сторону предпочтения опытного юриста, который может оформить документы полностью – до готового результата.

Те же, кто предпочитает экономить , редко соглашаются принять помощь. Но при этом нужно учитывать, что зачастую средства, потраченные на опытного юриста, могут окупиться за счёт эффективности его действий.

А при самостоятельном оформлении земель, можно долго и упорно ходить по инстанциям и завалить дело с оформлением, почувствовав, что силы уже на исходе, что утрачивается интерес к тому, чего достигаешь с большими моральными и эмоциональными затратами.

При этом, обратиться за помощью можно:

• Для проведения процедуры (сделки) от начала до завершения;
• Для проведения отдельного элемента процесса, на том этапе, на котором возникло затруднение.

Поэтому на ситуацию с возможным оказанием помощи, целесообразнее посмотреть с другой стороны: насколько ситуация с оформлением земель вызывает в вас чувство энтузиазма на этапе оформления.

Ведь некоторым, в действительности интересно заняться этим вопросом самостоятельно, вникая во все его подробности, которые не сложно изучить.

Если вы выбрали помощь посредника, то на него необходимо оформить нотариально удостоверенную доверенность.

Важнейшим является документ, определяющий возникновение права. В некоторых случаях, подобные документы, выданные в середине, и даже – в начале прошлого века, могут быть утеряны. Это не удивительно за столь долгий период, поэтому государство учло варианты их восстановления.

Восстановление документов нужно начинать с наведения справок в БТИ , где раньше проводился учёт земель или с посещения администрации, которая сохраняет в своём архиве подобные данные, ведь выделение земель производилось органами исполнительных комитетов.

Возможно, сведения о вашем участке можно разыскать в областном архиве. На основании найденных о вашем участке сведений, вы имеете право на приватизацию земель.

Если вы никаким образом не смогли разыскать и восстановить правоустанавливающие документы на землю, администрация может пойти вам навстречу. В таком случае, вы утратите право на приватизацию земельного участка, но можете оформить собственность путём выкупа земель по минимальной стоимости.

В этом праве вам никто не может отказать, при условии, если на данном участке возведено капитальное строение, оформленное вами в собственность .

Единственный вопрос, который может возникнуть – сохранение полной площади земельного участка, так как муниципалитет имеет право оставить вам лишь положенный минимум. Однако при выкупе земель для оформления в собственность, согласие администрации гарантировано.

Существует и другой вариант подтверждения права собственности на землю – обращение в суд. Им можно воспользоваться, когда предварительно пройдены другие варианты восстановления прав. Решение суда имеет силу правоустанавливающего прецедента, на основании чего земли могут быть оформлены надлежащим образом. Как зарегистрировать право собственности на земельный участок — читайте .

Металлический гараж наиболее удобен с разных точек зрения, хотя проигрывает в плане статуса владельца и эстетического вида. Для его установки, после приобретения гаража, необходимо обратиться в местную администрацию с заявлением о предоставлении в собственность путём выкупа, небольшого фрагмента земли.

Таким же образом можно поступить, когда вы планируете, строительство капитального объекта , при условии, что выбранные вами земли, отвечают целевому назначению. Если администрация располагает подобными возможностями, скорее всего – отказа не будет. Имейте в виду, что этот орган уполномочен контролировать использование земель, находящихся в его ведении.

Сложности могут возникнуть с оформлением в собственность земли, под самовольно возведённым капитальным строением. Однако и в данном случае, ситуацию можно разрешить. Более того, её необходимо решать без промедления, пока вашу собственность не аннулировали и не вменили к выплате за самовольную постройку значительный штраф.

Для этого надлежит следовать алгоритму:

1. Пригласить техника из БТИ, он произведёт замеры гаража, оформит технические характеристики и составит его технический план, а так же выдаст, справку о проведённой инвентаризации гаража.
2. Пригласить комиссию из администрации, она удостоверит фактическое наличие собственности. Как вариант – пригласить независимую экспертизу.
3. Написать заявление в исполнительный комитет о предоставлении участка под гаражом в собственность путём выкупа. Если данный участок находится у вас по праву пользования – вы можете претендовать на безвозмездную приватизацию.
4. В случае отказа, подать апелляцию в суд в течение 10 дней после получения решения административной комиссии.

Если вы пользуетесь услугами гаражного кооператива, который имеет в своём ведении комплекс выстроенных линейно гаражей, оформление земли целесообразно проводить совместно с другими собственниками.

Если к вашему земельному участку прилегает часть бесхозной земли, её оформление разрешено проводить путём межевания. То есть, вы заказываете в геодезической компании услуги по межеванию участка, за счёт чего проводите новые границы своего участка, включая небольшой участок заброшенной земли.

После этого, необходимо внести новые сведения в регистрационные записи.

Если участок по площади значимый – вам нужно обратиться в местную администрацию за разрешением на выкуп прилегающего земельного участка. Вполне вероятно, что муниципалитет усмотрит возможность безвозмездной приватизации и даст на неё разрешение. В случае получения согласия, вы проводите межевание участка и осуществляете его постановку на учёт.

Затем пишете заявление в отделение кадастра и картографии с просьбой объединить два участка в один. Та же процедура с регистрацией должна быть проведена в случае проведения имущественной сделки с прилегающим участком. Изначально подготавливаются документы на каждый из участков, после чего происходит их объединение. Как оформить прилегающий земельный участок в собственность — читайте .

Регистрация права собственности на юридическое лицо

Юридические лица имеют право на получение земельного участка в собственность только при условии соблюдения соответствия целей использования с целевым назначением земель и их категорией. Кроме этого, должны быть соблюдены все основные условия, предъявляемые к оформлению земель в собственность.

Регистрация права собственности для этой категории лиц предусмотрена только на условиях выкупа, с предоставлением документов о планах использования земельного участка.

В этом случае нужно учитывать, что права собственности определяют специфику и род занятий юридического лица, которое не должно нарушать норм градостроительного регламента, санитарных и экологических нормативов.

Как правило, преимущество в оформлении земель в собственность, имеют лица, которые на момент решения о получении права собственности, пользуются участком на правах аренды.

Нужно учесть, что в случае оформления земли в собственность , кроме выкупной стоимости участка, придётся оплачивать земельный налог, который может составить немалую сумму.

А пошлина за регистрацию права собственности на земельный участок, также значительно отличается от суммы, которую оплачивают физические лица.

Оформление на несовершеннолетнего ребёнка

В настоящее время, с введением возможности использования средств «материнского капитала», оформление недвижимости на несовершеннолетних детей стало достаточно популярным.

Для того чтобы зарегистрировать право собственности на несовершеннолетних детей, необходимо обратиться в нотариальную контору, где оформляются договора и доверенности подобного рода. При себе необходимо иметь следующие документы:

• Документы на земельный участок;
• Паспорта супругов;
• Свидетельство о заключении брака;
• Свидетельства о рождении детей.

До достижения возраста 14 лет, имуществом несовершеннолетнего собственника будет управлять доверенное лицо. По достижении 14 лет, до момента совершеннолетия, юный землевладелец может управлять участком с согласия родителей, а по достижении 18 лет – самостоятельно вступит в права владения.

Заключение

Перечень представленных нестандартных ситуаций можно продолжить. Все они опираются на общий базис земельного и гражданского кодекса, а также – на ряд дополнительных нормативных актов и законопроектов, предусматривающих многообразие жизненных ситуаций. Современная земельная политика стремится предусмотреть все тонкости процесса управления, использованием земельного ресурса.

Согласно нашему законодательству, а именно пункту 1 статьи 35 Земельного Кодекса РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, новый владелец приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Суть этого закона в том, что самый простой способ оформить землю в собственность, это купить на ней недвижимость и тогда вы автоматически сможете претендовать на долю земли которая необходима для использования этой недвижимости. Но слово недвижимость это громко сказано, достаточно иметь там разрушенный дом, гараж или даже хоть туалет, то вам будет проще по документам оформить сделку на приобретение земли в собственность.

Куда обратиться и какие документы нужны для оформления собственности?
Согласно все тому же Земельному Кодексу ст. 36.5 обращаться необходимо в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Кроме всего этого к заявлению потребуется приложить следующие документы:
1) копия паспорта;
2) копия свидетельства ОГРН (для индивидуальных предпринимателей и физ.лиц);
3) копия доверенности, если вы оформляете на другого человека или фирму;
4) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке);
5) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на приобретаемый земельный участок или копии иных документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок.;
6) кадастровый паспорт;
7) копия документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или аренду на условиях, установленных земельным законодательством.
Право собственности на земельный участок регистрирует Федеральная Регистрационная Палата.

Порядок оформления земли в собственность:
1.Первоначально, необходимо пригласить геодезиста, он готовит съемку и план участка. Данному геодезическому плану будет присвоен кадастровый номер.
2. Далее идем в то учреждение, в котором зарегистрирован ваш участок. Таким учреждением может быть даже садоводческое товарищество или поселковый совет и т.д. Там нужно получить справку о нормативной стоимости вашей земли.
3. Далее эти документы подают в Федеральную регистрационную палату на регистрацию права собственности на землю и получения свидетельства на собственность, т.е. зеленку.
4. Далее с этими документами можно пойти в городское управление архитектуры и подать документы на изготовление технического паспорта строения, находящегося на территории теперь уже вашего участка.
5. Последний этап это осмотр строения специалистом из БТИ и подготовка соответствующего документа плана.

После всех этих процедур вы сможете смело распоряжаться своей недвижимостью и землей, продавать, дарить, сдавать в аренду и т.д. ведь вы становитесь полноправным ее хозяином.

1Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации(далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Согласно п. 2 ст. 36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

В соответствии с положениями ст.36 Жилищного кодекса РФ, ст.43 Градостроительного кодекса РФ, ч.2 ст.6 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», ст. 12 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» граница земельного участка многоквартирного дома устанавливается на основании проекта межевания территории.

Утверждается проект межевания органом, уполномоченным Правительством Москвы, которым в настоящее время является Департамент земельных ресурсов города Москвы (департамент) (п. 5 приложения к постановлению Правительства Москвы от 11.03.2011 № 65-1111 «Об утверждении положения о Департаменте земельных ресурсов города Москвы»).

Разработанный проект межевания должен соответствовать требованиям градостроительного, земельного, жилищного и иного законодательства, в частности градостроительной документации, определяющей границы и градостроительное назначение участков территории, а также градостроительным нормативам и правилам.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, для дальнейшей постановки его на государственный кадастровый учет в целях регистрации на него общей долевой собственности осуществляется в границах, согласно проекту межевания квартала, разработанного Москомархитектурой, на основании заявления ЛЮБОГО собственника, за исключением земельных участков общего пользования (проезды, скверы, инженерные коммуникации, кабельные сети), которые в соответствии с п. 12 ст. 85 ЗК РФ не подлежат приватизации и отчуждению из собственности города Москвы.

Формирование границ конкретного земельного участка для постановки земельного участка на государственный кадастровый учёт производится Департаментом земельных ресурсов города Москвы на основании утверждённого проекта межевания в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 30.05.2006 № 352-ПП в режиме «одного окна».
Это теория. Теперь о практике.

Пока не сделано межевание и земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учёт - земля принадлежит государству, а в общедолевую собственность она переходит лишь после 2-x действий:
1. проведения межевания
2. постановки земельного участка на государственный кадастровый учёт
(то есть формирование границ земельного участка).

До этого - земля под домом и вокруг него не является общедолевой собственностью, тут Вам нужно прочитать ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Москва №10/22 29 апреля 2010 там внизу небольшой раздел Споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома.

Именно поэтому власти Москвы не спешат делать межевание и формировать границы участков у многоквартирных домов, тогда они перестанут быть собственниками этих земель и не смогут самолично ими распоряжаться. Они пока что не спеша отрезают сколько им нужно земли и продают её или используют её так как им хочется. Строят на этой земле народные гаражи, парковки, магазинчики и т.д. и земля уходит от дома.

А если и формируют земельные участки, то стараются сделать это по границе(фундаменту) дома, объявив всю землю вокруг дома общественной, которая не подлежит приватизации в общедолевую собственность.

Для собственников помещений в многоквартирных домах Департамент земельных ресурсов разработал новый механизм оформления земельных участков в собственность. Москвичам теперь будут предлагать два варианта: выделение земельного участка по подошве дома либо по расчетным нормативам. Второй вариант предусматривает больший размер участка и обязательное проведение общего собрания.

Межевание - под общественный контроль

18 апреля в Московской городской Думе в рамках заседания комиссии по государственной собственности и землепользованию состоялся круглый стол на тему «Проблемы межевания жилых кварталов». В нем принял участие руководитель Департамента земельных ресурсов Москвы Владимир Ефимов, а также депутаты муниципальных собраний, руководители товариществ собственников жилья и специалисты в области землепользования.

Выступая перед собравшимися, Владимир Ефимов рассказал о политике города в области предоставления земельных участков под жилыми домами. «Когда к нам обращаются собственники, мы предлагаем им два варианта: выделение земельного участка по подошве дома либо по расчетным нормативам. Второй вариант предусматривает больший размер участка. Но необходимо понимать, что сегодня собственники несут расходы только по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Как только участок переходит к жителям, бремя расходов по его содержанию автоматически переходит к собственникам. А это уборка территории, уход за зелеными насаждениями. Это, наконец, земельный налог. При выделении участка по нормативу для квартиры площадью 60 кв.м. расходы по содержанию придомовой территории и уплату земельного налога составят, по нашей оценке, порядка 6 тысяч рублей в год. Кроме того, в большинстве случаев ни огородить, ни закрыть территорию для проезда, не представляется возможным. Так что при формировании участков возможны варианты, когда на них будут наложены публичные сервитуты, иначе Москва превратится в большое садовое товарищество. Все эти сведения и расчеты мы предоставляем собственникам, чтобы они понимали возможные ограничения и расходы. И они на общем собрании должны будут выбрать один из двух вариантов. Правда, выделить участок больше, чем заложено действующими нормативами, мы не можем», - рассказал Владимир Ефимов. По его словам, на сегодняшний день разработаны проекты межевания 1095 из 2840 городских кварталов. Сейчас в работе - 440 кварталов. Все остальные работы будут завершены до конца 2013 года.

Участники встречи задали руководителю Департамента земельных ресурсов большое количество вопросов, как частных, связанных с проблемами конкретного ТСЖ, так и общих, касающихся принципов межевания и предоставления земельных участков. По словам Владимира Ефимова, состоявшийся диалог для Департамента очень важен.

В свою очередь председатель комиссии МГД по государственной собственности и землепользованию Олег Бочаров (фракция «ЕДИНАЯ РОССИЯ») отметил, что такой формат обсуждения был предложен впервые. «Я не помню, чтобы министр пришел, и сказал: я готов дать преференцию гражданам, пусть они решат, как им будет удобно», - заявил депутат, и предложил проводить подобные встречи регулярно. Кроме того, он призвал всех участников обсуждения присылать свои вопросы и предложения. И подчеркнул, что если будет выявлено несовершенство действующего законодательства, профильная комиссия Мосгордумы будет готовить соответствующие поправки.

«Весь имеющийся опыт надо обобщать. Это очень важно и полезно. Мы рассчитываем, что наш круглый стол станет постоянно действующим общественным советом, который будет корректировать ход земельной реформы», - отметил Олег Бочаров

Как оформить придомовую территорию в общую собственность

Советы составлены применительно к Москве, но полезны всем.
Согласно новому Жилищному кодексу, придомовая территория относится к общедомовой собственности. И от того, на кого оформлена земля, зависит многое: должен ли собственник квартиры платить земельный налог, кто принимает решения о благоустройстве придомовой территории. От решения оформлять или не оформлять землю зависит, что вы будете лицезреть из окон своего жилища: благоустроенный зеленый двор с детской площадкой или несанкционированные свалки и автомобильные стоянки.
Нельзя оставить без внимания еще и статью 7.1. Кодекса об административных правонарушениях, согласно которой использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 5 до 10 МРОТ. Чиновник же у нас всегда прав. Конечно, мы можем чиновнику объяснять, что согласно разъяснениям Минюста России (письмо от 21 апреля 2006 года № 04/3201-Е3) и Минфина России (письмо от 17 мая 2006 года № 03-06-02-02/65), «если права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента их регистрации (пункт 2 статьи 8, статья 223 Гражданского кодекса Российской Федерации), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации (например, пункт 5 статьи 16 Федерального закона «О введение в действие Жилищного Кодекса РФ»), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер».
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Аналогичное положение закреплено в п. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ». Длительное время власти не охотно шли на оформление земельных участков в собственность, и сама эта тема долгое время находилось под запретом, однако с приятием указанных актов ситуация в значительной мере изменилась.

Законодательная база

Прежде, чем приступить к раскрытию этого вопроса – назовем основные правовые акты федерального уровня.
Чтобы каждый собственник помещения в многоквартирном доме имел представление о порядке оформления права общей долевой собственности на земельный участок под его многоквартирным домом, постараемся построить настоящую статью с пояснениями каждого шага действий на пути оформления участка земли в собственность. Но, прежде назовем отправные точки – федеральные нормативные правовые акты, в которых тем или иным способом прописаны права собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок под домом и прилегающую к нему территорию:
- Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации;
- Статьи 36, 37, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- Статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»;
- Статья 6 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»;
- Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
- Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 14.02.2007 № 29 «Об утверждении инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества».
На основании этих нормативных правовых актов субъекты федерации принимают свои законы и постановления с учетом специфики их регионов.
На основе анализа указанных нормативных правовых актов следует выделить следующие шаги оформления прав на участок.

Шаг I. Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Необходимость этого шага прописана в п. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Порядок проведения общего собрания собственников помещений установлен ст.ст. 45 - 48 ЖК РФ. В соответствии с указанной нормой инициировать проведение общего собрания вправе любой из собственников помещений в доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Решения общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании. Общее собрание собственников помещений в доме по указанному выше вопросу должно также уполномочить лицо на обращение в соответствующие органы власти с заявлением о формировании участка и приобретении прав на него. Общее собрание должно обсудить и принять определенное решение, по результату собрания должен быть составлен протокол, принято решение. К качестве хорошего методического пособия с полным комплектом образцов документов по организации общего собрания, его проведению составлению протокола может служить с некоторыми оговорками, а скорее поправками Постановление Правительства Москвы 3 июля 2007 г. N 569-ПП «Об утверждении состава документов для принятия общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах решений о формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома». В указанном выше Постановлении Правительства Москвы приводятся перечень необходимых документов и образцы документов в случае проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в очной форме:


- Копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;
- Лист регистрации собственников помещений или их представителей, принявших участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;
- Доверенности представителей собственников помещений, оформленные в установленном законом порядке;
- Письменные решения собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;
- Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.
Там же приведен перечень и образцы необходимых документов для проведения собрания в форме заочного голосования:
- Заявление уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица о формировании земельного участка;
- Схема распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- Копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;
- Лист регистрации вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;
- Доверенности представителей собственников помещений, оформленные в установленном порядке;
- Письменные решения собственников помещений в многоквартирном доме при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;
- Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования.
Хочется обратить особое внимание на текст самого Заявления уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица о формировании земельного участка. «В целях реализации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: _______ от _________(дата), в соответствии с Жилищным и Земельным кодексами Российской Федерации, постановлением Правительства Москвы от 27 июня 2006 г. N 431-ПП "О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность" прошу сформировать земельный участок, на котором расположен указанный дом, для предоставления в общую долевую собственностью собственников помещений в многоквартирном доме». Хочется порекомендовать собственникам более внимательно отнестись к выделенной фразе и сравнить ее с текстом в части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса РФ, касающегося описания общедомовой собственности - земельного участка. В этой статье говорится более шире: «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке». По этому поводу на заседании Московского правительства возникла целая полемика. Одни предлагали ограничить участок стенами дома, другие дорезать к участку еще один метр от дома.
Руководитель земельного ведомства столицы В.Дамурчиев пояснил, что его департамент столкнулся с завышенными претензиями некоторых ТСЖ, представляющих интересы собственников жилья многоквартирных домов, по выделению земельных участков под их домами. "Если мы, межуя участок, будем оформлять его всего в паре метров от отмостки, то мы рискуем нарушить закон. А если мы будем оформлять землю в соответствии с современными нормами МГСН (Московские городские санитарно-технические нормы), то мы можем ущемить собственников жилья в соседних многоквартирных домах", - подчеркнул он. В свою очередь главный архитектор столицы Александр Кузьмин полагает, что "в соответствие с градостроительными нормами совсем необязательно выделять большие участки под один дом". "Земельные участки под многоквартирными домами для оформления в собственность необходимо нарезать строго в соответствие с функциональными нуждами самого дома", - указал он на заседании правительства. По мнению главы Москомархитектуры, участки же большей площади, например, под детские или спортивные площадки, должны формироваться "путем объединения интересов жителей нескольких домов, так как они обеспечивают жизнедеятельность всего микрорайона". Пример этой полемики чиновников на заседании правительства хочется завершить ст. 12 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве»: «Площадь земельного участка многоквартирного дома определяется в соответствии с нормативами, предусмотренными земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности».
Завершая описание первого шаг отмечу, что весьма положительным является то, что Постановлением Правительства Москвы предписано Префектурам административных округов города Москвы, Управам районов города Москвы совместно с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы обеспечить оказание при необходимости содействия в проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по вопросу формирования земельных участков. Кроме того, префектурам административных округов города Москвы предписано:
1. Создать комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах;
2. На основании запроса уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица выдавать выписку из протокола заседания комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах о соответствии представленных документов по принятию общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о формировании земельного участка требованиям законодательства;
3. Не требовать представления других документов, кроме документов, указанных в приложении к постановлению.

Шаг II. Обращение с заявлением о передаче земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников помещений в нем.

Необходимость этого шага исходит из требований п. 5, 6 ст. 36 Земельного Кодекса РФ. Обозначенная норма права подлежит применению в связи с тем, что порядок предоставления земельных участков под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников квартир должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность лиц – собственников недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке, который установлен п. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ.
На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в землеустроительную организацию за проведением землеустроительных работ;
В каждом субъекте федерации, назначены уполномоченные органы на прием заявлений о приобретении права собственности на земельный участок. Согласно Постановлению Правительства Москвы от 27.06.2006 № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» в Москве уполномоченным на прием заявлений о приобретении права собственности на земельный участок органом власти в г. Москве является Департамент земельных ресурсов. Как правило, в департаментах земельных ресурсов имеются свои информационные сайты, информационные стенды с образцами документов.

Шаг III. Обращение с заявлением о формировании участка.

Избранное Общим собранием собственников помещений уполномоченное лицо должно обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Такое требование содержит п. 3 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ».
Статьей 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» определен порядок перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В ней сказано:
«1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом».
На основании проведенных землеустроительных работ орган местного самоуправления распорядительным актом (постановлением, распоряжением) утверждает проект границ данного земельного участка.
В качестве примера добавим, что на основании уже упомянутого ППМ № 431-ПП от 27.06.2006 г. таким уполномоченным органом власти в городе Москве также является Департамент земельных ресурсов.

Шаг IV. Формирование земельного участка.

Требованиями федерального законодательства (п. 4 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ») формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Согласно ст. 6 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Хочется привести выдержки из любопытного документа, утвержденного Приказом № 123/1 от 29.09.2006 года Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области.
«Методические рекомендации для органов местного самоуправления по формированию земельных участков под многоквартирными домами.
2. Общие положения
2.1. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до 1 марта 2005 года, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
2.2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в порядке и на условиях, которые установлены гражданским и жилищным законодательством. Для передачи такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме не требуется издание специального распорядительного акта органов местного самоуправления. (Примечание автора: В некоторых иных субъектах федерации требуется издание распорядительного акта).
2.5. Состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме определяется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме».
2.6. Границы земельных участков, на которых расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно - транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное.
2.7. В границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно - транспортной инфраструктуры.
2.8. При установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: частями подземного и надземного пространства, занятыми или предназначенными для размещения магистральных инженерных коммуникаций, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования в соответствии с градостроительными нормативами и правилами землепользования и застройки, действовавшими в период строительства.
2.9. Территория общего пользования (основные проезды, детские, физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых насаждений, иные объекты общего пользования) в границах квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры подлежит передаче в собственность или аренду соб­ственникам помещений в многоквартирном доме только при условии установления соответствующих ограничений и сервитутов.
2.10. Границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления до 1 июля 2007 г.
2.11. Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность соб­ственникам помещений в многоквартирном доме бесплатно, определяется в зависимости от площади земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, а также с учетом прилегающих к ним территорий, необходимых для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания в многоквартирном доме, обслуживания жилых зданий и другого имущества, а также доступ к этим объектам. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.
2.12. Расчет нормативных размеров земельных участков, на которых расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется по методике, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 26.08.1998 №59«Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах».
2.13. Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность соб­ственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с действующим законодательством, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы передаваемого земельного участка многоквартирного дома устанавливаются по фактически существующим границам.
2.14. Сверхнормативная территория может быть передана соб­ственникам помещений в многоквартирном доме в собственность (за плату), аренду или безвозмездное пользование только при условии, что она в соответствии с утвержденной градостроительной и землеустроительной документацией не может быть использована в качестве самостоятельного объекта.
2.15. Разделение земельного участка, предоставленного в пользование нескольким многоквартирным домам, на несколько земельных участков осуществля­ется при совместном обращении в орган местного самоуправления полномочных представителей собственников помещений данных домов, желающих произвести размежевание данного участка с предоставлением проекта размежевания, выпол­ненного организацией, имеющей право выполнять данные работы».
Приведенные выше фрагменты ценны тем, что они показывают позицию властей региона действовать строго в рамках действующего законодательства и тем, что в документе даны конкретные ссылки на нормативные акты по установлению границ земельных участком под многоквартирными домами.
Что касается земельных участков в Москве, то тут ответственным за формированием участка является Департамент земельных ресурсов (ДЗР). Пунктом 11 Приложения № 1 Постановления Правительства Москвы № 431-ПП установлены некоторые особенности формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома.
Согласно п. 11.2, п. 11.3 указанного Приложения к Постановлению Правительства Москвы при формировании земельного участка ДЗР заказывает разработку заключения о градостроительных регламентах земельного участка и проект межевания территории в Комитете по архитектуре и градостроительству города Москвы.
ДЗР утверждает проект границ сформированного земельного участка на основании проекта межевания территории; обеспечивает изготовление за счет заявителя технического отчета об инженерно-геодезических изысканиях, установлении и закреплении границ земельного участка с определением площади (при отсутствии сведений об инженерно-геодезических изысканиях); обеспечивает постановку земельного участка на кадастровый учет и изготовление кадастрового плана земельного участка.
Проект межевания территории необходим для установления размера и границ земельного участка (п. 3 ст. 12 Закона г. Москвы «О землепользовании и застройке в г. Москве»). При этом, проект межевания территории разрабатывается за счет средств бюджета города Москвы в рамках реализации программ по проведению земельной реформы или иных средств.
Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектов межевания на территории г. Москвы регламентирован Приложением № 4 к постановлению Правительства Москвы от 29.11.2005 № 941-ПП.
После подготовки проекта межевания квартала и его утверждения в установленном порядке, уполномоченное лицо обращается в органы Роснедвижимости для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

Принятие решения о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность
Следует обратить внимание на то, что в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» сформированный и прошедший кадастровый учет земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, то есть, общая долевая собственность у собственников помещений дома возникает в силу закона.
Некоторые регионы своими нормативными документами (например, Ростовская область) не требуют для передачи земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме издания специального распорядительного акта органов местного самоуправления.
В Москве, например, Департамент земельных ресурсов осуществляет подготовку решения о безвозмездном предоставлении земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в нем.
Решение о предоставлении земельного участка в г. Москве принимается Правительством Москвы или префектами административных округов (п. 8 ППМ № 431-ПП).
Так, согласно п. 5, п. 6 ППМ № 431-ПП префекты административных округов города Москвы принимают решения о безвозмездной передаче земельных участков в собственность на территории административных округов, за исключением территорий, относящихся к природному комплексу города Москвы, на основании заявлений:
- граждан или юридических лиц, в частной собственности которых находятся здания, строения, сооружения, общая площадь которых не превышает 3 тысяч квадратных метров;
- граждан или юридических лиц, в частной собственности которых находятся части нежилого здания (помещения в нем), расположенного на неделимом земельном участке, если общая площадь такого здания не превышает 3 тысяч квадратных метров и все помещения в здании находятся в частной собственности;
- граждан, обладающих земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.
В остальных случаях решения принимаются Правительством Москвы.

Шаг VI. Возникновение права общей долевой собственности на участок.

В соответствии с п. 5 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» с момента проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Повторимся и напомним, что согласно разъяснениям Минюста России (письмо от 21 апреля 2006 года № 04/3201-Е3) и Минфина России (письмо от 17 мая 2006 года № 03-06-02-02/65), что «если права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента их регистрации (пункт 2 статьи 8, статья 223 Гражданского кодекса Российской Федерации), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации (например, пункт 5 статьи 16 Федерального закона «О введение в действие Жилищного Кодекса РФ»), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер».

Шаг VII. Государственная регистрация права общей долевой собственности.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Но, во избежание государственной регистрации прав иных лиц на земельный участок, перешедший в общую долевую собственность собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме уполномоченному лицу необходимо обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы для проведения государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.
Целесообразно внести запись о возникшем в силу закона праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), что отвечает требованиям п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Для государственной регистрации прав собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество этого дома необходимы следующие документы:
- заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности (на каждый объект общего недвижимого имущества). (Заявление может быть подано уполномоченным общим собранием собственников лицом или представителем ТСЖ);
- документ, подтверждающий полномочия представителя собственников;
- документ об оплате государственной пошлины;
- сведения о собственниках и принадлежащих им помещениях;
- право устанавливающие документы на общее недвижимое имущество;
- технический паспорт дома.

ВАЖНО: ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ПРИДОМОВАЯ ТЕРРИТОРИЯ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА.

1. Уважаемые жильцы – собственники помещений (квартира, комната). Вам, на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество, включая земельный участок с элементами озеленения и благоустройства. Собственники помещения владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом (часть 1 и часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

2.3емельный участок, если он образован и поставлен на государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность (часть 2 ст. 16 Закона «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004 № 189 – ФЗ).

З.Государственная регистрация права собственности на помещение (квартиру, комнату) является одновременно государственной регистрацией права на общее имущество, куда входит земельный участок (ст.23 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ч.1 ст.36 ЖК РФ). Это право возникает в силу закона, а не после госрегистрации, как на приватизацию квартиры. Госрегистрация права на земельный участок носит заявительный принцип и не является обязательной, так как общее имущество уже учтено в соответствующих документах и принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности. Это подтверждается и письмом Минфина РФ от 17.05.2006 № 03-06-02-02/65, а также письмом Минэкономразвития РФ и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости от 13.09.2007 № ВС/1435.

4.Ранее учтенными земельными участками считаются все фактически занимаемые земельные участки, учтенные в установленном порядке до вступления в силу Федерального Закона «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 № 28-ФЗ. Это положение закреплено и в ст.45 «Ранее учтенные объекты недвижимости» Федерального Закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221 – ФЗ, вступившего в силу 1 марта 2008.

5.Согласно «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденным Министерством коммунального хозяйства РСФСР от 13.12.1968 г., в состав технической документации на объекты ЖКХ входил техпаспорт на объект и земельный участок, включая его описание. Это положение сохранено и в Постановление

Правительства РФ от 27.09.2003 г. Оплата уборки придомовой-территории рассчитывается из площади, указанной в технических паспортах ПИБ (БТИ), находящихся в Жилкомсервисах или в ГУ ЖА районов Санкт-Петербурга.

6.В России государственный кадастр был введен постановлением СМ РСФСР от 10 августа 1977 г. № 417. Данное постановление отменено в 1997 г. в связи с введением нового кадастра, учитывающего стоимость земли. Следовательно, все земельные участки проходили кадастровый учет и являются ранее учтенными.

7. Повторное межевание без признания первичного землеотвода под строительство ошибочным, либо умышленным нарушением действовавших на то время правоустанавливающих документов и норм считается противоправным деянием. Часть 4 ст.43 Градостроительного Кодекса РФ и Постановление Правительства РФ от 26.09.1997 № 1223 закрепляют положение о том, что действующие границы земельного участка пересмотру не подлежат.

8.Межевание земельного участка по обрезу фундамента также является противоправным деянием, так как резко уменьшает размер земельного участка. Административная ответственность за земельные правонарушения определена ст. 74 ЗК РФ, а уголовная ответственность по ст. 170 УК РФ наступает за нарушение размера земельного участка, как объекта собственности и уменьшения размера налоговых платежей в бюджет.

Но для частного дома в законах нет как такового понятия «придомовая территория частного дома». Под этим словосочетанием понимается участок земли, применительно к конкретному частному дому, который необходим собственнику для обслуживания и ведения своего дома.

Такой участок должен быть арендован, являться собственностью или быть в бездомном пользовании. На границе этого участка можно, к примеру, ставить забор, складывать дрова и т.п.

То есть участок земли (придомовая территория), огражденный забором, находится во владении собственника. А территория, что находится за забором, считается «ничейной землей». Как правило, она является муниципальной.

Правом пользования такой прилегающей к забору земли обладают те, кто на законном основании сможет обосновать свои права (сервитут) на владение, пользование ею. К примеру, данная территория необходима собственнику частного дома, ввиду выезда из гаража машины, провоза каких-то грузов, т.е. приходится перемещаться по ней. Таких причин может быть много.

Но в, то, же время правом пользования такой территорией могут обладать несколько лиц. Например, соседи частного дома на два хозяина или домов, калитки которых примыкают к общей территории.

Так, территория, находящаяся, в общем пользовании относится к пространству за забором , которой беспрепятственно может пользоваться ничем не ограничиваемый круг физических лиц. Поэтому перегораживание такого участка земли, неминуемо приведет к нарушению прав и свобод других граждан, что проживают и пользуются этой землей.

Законодательная база

К законодательной базе данного вопроса относится:

• Конституция РФ.
• Закон «О государственном кадастре недвижимости».
• Гражданский кодекс РФ.
• Регламент СНиПа для малоэтажного строительства.
• СанПиН РФ.
• Земельный кодекс РФ.
• Технический паспорт на дом.
• План конкретного земельного участка частного дома.

Размер

Размер такой придомовой территории рассчитывается согласно с формулой:

Sn=S*Уpz,

где: Sn - придомовая площадь;

Sr - площадь помещений дома;

Уpz - удельный показатель доли земляного участка. Берется на 1 кв.м жилья. Этот показатель будет завесить от числа этажей в доме и года постройки. Его нужно рассчитать по СНиПам, что были действенными на момент строительства.

Но такой расчет действует только для участков, что примыкают к многоквартирным домам.

Для частного сектора, нет никаких норм придомовой территории.

Размер участков земли в этих случаях определен территорией, что является арендованной или относится к собственности.

Нужно соблюдать такие важные условия, для определения размера участка, что можно взять в частном секторе в пользование.

1. Составить план естественной границы территории , с нанесением на него всех объектов нужных для пользования частным домом.
2. Обозначить в плане участок прилегающей территории , что является собственностью в муниципальном пользовании и не может отчуждаться. Необходимо помнить, что при одинаковости частных домов, конфигурация территории, что прилегает к частному участку, может различаться.
3. Провести переговоры с собственниками соседних участков, права которых возможно затронуть. Выслушать мнение собеседников для принятия общего взаимного решения.
4. Только после этого необходимо обращаться в органы местного самоуправления для закрепления права владения придомовым участком. Возможно, что нужно будет вносить изменения в первоначальное предложение.

Оформление

Территорию, что прилегает к забору частного участка, возможно оформить в виде права собственности или аренды.

Для оформления такой территории необходимо:

1. Свидетельства о государственной регистрации права на дом и земельный участок (после 1998 г.);
2. Либо договор купли-продажи с регистрацией в БТИ (до 1998 г.).

В случае если физическое лицо хочет оформить прилегающую к частному дому территорию в личное пользование, необходимо обратиться в органы местного самоуправления.

• В соответствии с приказом Минэкономразвития России за 22.11.13 под №701 «Об установлении порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей», недвижимость (участок) может быть поставлен на учет по решению органа местного самоуправления. Только необходимо написать заявление и предоставить документ, который бы подтверждал, что данный объект находится в бесхозном состоянии.
• Решение о состоянии участка должно быть принято в течение 18 дней, с того момента когда было принято заявление. Местные органы самоуправления рассматривают заявление и в случае положительного решения вносят его в единый реестр ЕГРП. Тем самым принимают его на учет.

Правила межевания

В соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установление новых территориальных границ земельных участков устанавливается:

• При обязательном согласовании со всеми лицами, что обладают правом собственности на смежный земельный участок.
• Такое согласование проводится в виде собрания лиц, что заинтересованы в таком межевании, или как индивидуальное согласование с заинтересованным лицом.
• Уведомление о таком собрании по межеванию придомовой территории частного дома должно вручаться, отослано или быть опубликованным в период не менее чем за 30 дней до проведения этого собрания.
• Лица, что заинтересованы в собрании при отказе его посетить , будут считаться уведомленными надлежащим способом об этом собрании.
• Если заинтересованные лица, что уведомлены надлежащим образом, в устанавливаемый период никак не выражают своего согласия или возражений о проводимом межевании в письменной форме с разъяснениями несогласия, то межевание границ будет приниматься как согласованное этими лицами. Об этом делается запись в соответствующем акте межевания.
• После выполнения данных процедур, делается извещение. Если приглашенное на собрание лицо после него не объявится за установленный период, то главное заинтересованное лицо ставит участок придомовой территории на кадастровый учет.
• Но данные действия не исключают в будущем споров с соседями по межеванию.

Аренда

Аренда может осуществляться в соответствии с Земельным Кодексом РФ.

Для этого необходимо обратиться в органы местного самоуправления с заявлением на право аренды. Согласно со ст. 65 ЗК РФ за земли, которые передаются в аренду, будет взиматься плата, размер которой определяется согласно условию аренды. Эти условия аренды устанавливаются Правительством РФ, органами местного самоуправления.

В аренде или праве собственности на придомовую территорию частного дома могут отказать:

• Когда проходят важные коммуникативные линии по данной территории.
• Когда передача этого участка во владение собственнику приведет к уменьшению ширины уличного пространства менее допустимого (ширина улиц с местным значением должна быть порядка 15 м, главного значения – 40 м).
• Если участок расположен на территории, имеющей историко-культурное значение.
• Если на данный участок имеются права у других собственников и нет их согласия.