Новое в законе об оценочной деятельности (Жарский И.). Анализ развития оценочной деятельности в российской федерации

9 – 10 февраля 2017 г. в Санкт-Петербурге состоялась конференция «Оценка: перспективы развития новых направлений. Формулы успеха», которая организована Российским обществом оценщиков, Ленинградским областным отделением Российского общества оценщиков при поддержке группы компаний АФК.

Одной из главных тем первого дня конференции стал анализ ситуации на рынке оценочных услуг в России по итогам 2016 года, а также анализ особенностей рынка аудиторских и консалтинговых услуг ЕАЭС. Консетова Вера Витальевна рассказала участникам Конференции о результатах исследования. Основными тенденциями 2016 года можно назвать снижение средней стоимости заказов на фоне увеличения их объемов и выручки, укрупнение компаний и их централизация, рост требований к качеству предоставляемых услуг и квалификации сотрудников со стороны заказчиков.

О перспективах интеграции оценочной деятельности в Евразийский экономический союз рассказала Президент Российского общества оценщиков Светлана Алексеевна Табакова, а о развитии партнерских отношений в рамках ЕАЭС Алексей Столов, партнер группы компаний АФК.

Конференция стала новой площадкой обсуждения вопросов развития оценочных компетенций и перспектив применения их в различных направлениях деятельности, таких как управление непрофильными активами, инвестиции и проектное финансирование, финансовое моделирование, due diligence, оценка нематериальных активов, маркетинг, управление недвижимостью, судебная экспертиза и другие. Подобные обсуждения помогают шире взглянуть на возможности профессии, получить дополнительные знания и стимул к дальнейшему развитию.

Очень актуальны были выступления Заместителя руководителя Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт- Петербурга, Каргина Ивана Николаевича, о практике оценки участков для государственных и муниципальных нужд, заместителя директора по стратегическому и региональному развитию Российского аукционного дома, Ольшанниковой Ирины Сергеевны, о роли оценщика в подготовке информации для потенциального покупателя, а также руководитель Группы по оценке залогов Кредитной дирекции Банка ВТБ, Вовка Антона Сергеевича.

На конференции были представлены результаты проведенного в январе Общероссийского конкурса общественного признания Российского общества оценщиков «Лучшая оценочная компания» по итогам 2016 года. Оценка компаний производилась по таким параметрам, как опыт, квалификация и специализация в различных направлениях оценочной деятельности, а также деловая репутация. Именно эти показатели, как показал анализ требований заказчиков и их предпочтений, презентованный руководителем отдела развития оценочной практики группы компаний АФК, Любовью Сивковой, являются основными при выборе оценочных компаний.

Основными задачами конкурса, который проводился Российским обществом оценщиков среди компаний, в которых работают члены нашей саморегулируемой организации впервые, являются – содействие развитию оценочной практики, стимулирование роста профессионального уровня, активное распространение знаний в оценочной области и укрепление деловой репутации участников конкурса.

Первый день конференции завершился торжественной процедурой награждения победителей конкурса.

Во второй день конференции прошло несколько мастер-классов. Эксперты рынка оценочных услуг поделились своим опытом работы. Актуальную тему по анализу фиктивного и преднамеренного банкротства затронула Лыхина Татьяна Ростиславовна. Захматов Дмитрий Юрьевич рассказал о практике применения оценщиками инструментов due diligence, а Михайлова Елена Леонидовна – о концепции стратегического управления предприятия на основе его стоимости.

Во второй день конференции было проведено также несколько семинаров. Табакова Светлана Алексеевна и Консетова Вера Витальевна провели семинар по методическим вопросам и практике расчета размера возмещения при изъятии объектов для государственных и муниципальных нужд, Пугасеев Александр Викторович по оценке для целей МСФО, а Крайнюченко Владимир Геннадьевич по практике оценки бизнеса и имущественных комплексов добывающих компаний.

Стратегическому консалтингу и инвестиционному анализу в недвижимости был посвящен мастер-класс Карцева Павла Валерьевича, а выступление Сивковой Любови Игоревны опыту работы группы компаний АФК с проблемными и непрофильными активами.

Огромный интерес со стороны участников вызвал семинар по судебно-экспертной деятельности, на котором выступили Круглякова Виктория Марковна, Захматов Дмитрий Юрьевич, Топал Елена Геннадьевна, Кузнецов Дмитрий Дмитриевич, Козин Петр Александрович.

Большую дискуссию вызвал анализ практики участия оценщика в качестве эксперта в суде, представленный руководителем юридического департамента АФК-Аудит, Лебедевой Ольгой Андреевной.

Новинкой мероприятия стал тренинг «Эмоциональный интеллект – ресурс повышения личной эффективности работы судебного эксперта». В своей работе, не только в судебной экспертизе, мы не редко сталкиваемся с конфликтными ситуациями. Навыки эмоциональной компетентности позволят конструктивно справиться с ними и достичь поставленной цели.

Конференция в Санкт-Петербурге дала всем ее участникам не только профессиональные знания, но и импульс к развитию. Это, несомненно, хороший старт 2017 года.

Оценка бизнеса заключается в установлении стоимости оцениваемой коммерческой организации как действующей и, как правило, приносящей прибыль. При этом предполагается неограниченное во времени функционирование данного бизнеса.

Отдельно рассматривается случай возможной ликвидации предприятия (устанавливается его ликвидационная стоимость).

Особенности бизнеса как товара

В ходе осуществления оценки бизнеса учитываются особенности предприятия как товара:

Полезность для покупателя, которая заключается в возможности приносить прибыль;

Системный характер, что позволяет совершать все виды сделок с предприятием в целом как системой, а также с его отдельными подсистемами;

Инвестиционный характер, предполагающий необходимость учета риска получения планируемых доходов;

Возможность утрачивать и восстанавливать свою полезность в зависимости от обстоятельств, качества менеджмента и т.д.;

Наличие стоимости как материальной основы цены, связанной с существованием затрат на создание предприятия.

Система информации для оценки бизнеса

Важным элементом проведения оценки бизнеса является наличие объективной и достоверной информационной базы.

В систему информационного обеспечения оценки бизнеса входят следующие блоки:

1.Внешняя информация, в т.ч.

Б) отраслевая и региональная (состояние и перспективы развития отрасли, условия конкуренции, рынки сбыта, прогноз изменения спроса, региональные особенности, касающиеся данной отрасли)

Задача оценщика на данном этапе - сформировать обоснованное экспертное заключение о внешнем окружении бизнеса и возможностях его изменения на основе достоверной подтвержденной информации, на источники которой должны быть ссылки.

2. Внутренняя информация.

Совокупность информации об оцениваемом предприятии включает:

Ретроспективные данные об истории компании,

Данные о производственных мощностях и особенностях технологического процесса,

Характеристика поставщиков и клиентов,

Данные о рабочем и управленческом персонале,

Внутренняя финансовая и юридическая информация.

Источниками информации о предприятии являются сведения, полученные в ходе наблюдений и бесед, бизнес-план, уставные документы, договоры, финансовая отчетность, первичные бухгалтерские документы.

Для оценки объектов собственности (в т.ч. и оценки бизнеса) используют 3 подхода:

Доходный

Затратный

Сравнительный

Оценочная деятельность

1.Необходимость и сущность оценочной деятельности

2.Становление оценочной деятельности в России. Закон об оценочной деятельности

3.Классификация объектов оценки. Цели оценки стоимости фондов.

4.Сущность и значение переоценки

1 .Необходимость и сущность оценочной деятельности.

Стержнем рыночной модели хозяйствования является институт права частной собственности. Данное право предоставляет гражданам возможность по своему усмотрению приобретать, применять, и реализовывать материальные ресурсы.

Право частной собственности развивает в человеке инициативу, предпринимательство, базирующееся на свободе выбора и личном интересе. Владельцы собственности, используют ее по своему усмотрению (сдать в аренду, продать, заняться собственным бизнесом), стремясь извлечь максимальную выгоду.

Таким образом, владельцы собственности становятся втянутыми в конкуренцию. На рынке появляется большое количество сделок купли-продажи данного вида собственности, которые и приводят к установлению цены.

При этом имеется целый ряд видов имущества или возникают случаи, когда рынок не может правильно, с большой долей точности установить цену, которая удовлетворяла бы и продавца и покупателя (бизнес, земля и т.д.). Обычно это возникает в ситуациях, когда рынок пассивен (имеется небольшое количество сделок). Для подобных случаев возникает необходимость в независимой экспертизе, дающей неискаженные ценовые пропорции: оценке имущества.

Оценка представляет собой обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости объекта. Независимая оценка восполняет пробелы рыночной модели в ее « чистом» виде.

Чем важна оценка?

Специалисты в развитых странах так говорят о важности оценочной деятельности: «Без оценки нет инвестиций, без инвестиций невозможен , без экономического роста невозможна политическая стабильность»

В США оценка фондов как профессия возникла в 1930 г. для разрешения имущественных споров, когда для определения стоимости имущества стали привлекать независимых ценовых арбитров.

Сейчас в США работают более 80 тыс. экспертов-оценщиков, и с их участием ежегодно только по недвижимости около 5 млн. ед. таких объектов переходит из рук в руки.

2. Становление оценочной деятельности в России. Закон об оценочной деятельности.

Понятие оценки для России не является абсолютно новым. Более 100 лет назад, в 1893 г. появились «высочайше утвержденные Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земельными сборами», т.е. оценка недвижимости с целью налогообложения.

При этом предлагалось использовать не стоимость по бухгалтерскому балансу, а рыночную стоимость (с учетом доходности имущества).

После 1917 г. с ликвидацией частной собственности исчезла и оценочная деятельность.

Начало оценочной деятельности в постсоветской России связано с принятием Закона о приватизации государственных и муниципальных предприятий (3.07.1991). В ст. 17 этого Закона утверждалось, что «определение начальной цены для продажи предприятия должно производиться на основании оценки по его предполагаемой доходности (в случае его сохранения) или на основе оценки возможной выручки от распродажи активов».

На основании этого Закона Госплан и Минфин совместно подготовили Временное методическое положение об оценке стоимости имущества предприятий, подлежащих приватизации, а также соответствующие методические рекомендации. Впервые была предпринята попытка определения рыночной стоимости фондов в стране, только собирающейся переходить к рыночной экономике.

При этом из-за сложности разработанных методик, необходимости расчета специальной нормативной базы, сжатых сроков приватизации через год эти законодательные нормы были заменены и приватизируемое имущество стало оцениваться по остаточной балансовой стоимости.

Потребовалось несколько лет, чтобы рыночная оценка прива-тизируемого имущества была восстановлена на законодательном уровне.

Началом восстановления независимой оценки можно считать 1993 г. В мае 1993 г. в России прошли семинары, организованные Институтом экономического развития Всемирного банка, где были подготовлены первые 150 российских оценщиков.

В ноябре 1996 г. в России первые введена новая профессия «эксперт по оценке», которая введена в официальный реестр Министерства труда.

Эксперт- оценщик должен обладать знаниями в области экономики, статистики, строительства, землеустройства, финансов, юриспруденции. Он должен владеть текущей конъюнктурой цен, действующим законодательством, банком данных о совершенных сделках на отдельных сегментах рынка. Должен быть коммуникабельным, т.к. в основе деятельности лежит постоянный контакт с участниками рынка.

6 августа 1998 года вступил в силу Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ, который определяет правовые основы регуᴫᴎрования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации иᴫᴎ муниципальным образованиям, а также физическим и юридическим ᴫᴎцам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

Согласно данному закону под оценочной деятельностью понимается деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. При этом необходимость в проведении оценки возникает, в первую очередь, в ситуации перехода права собственности.

К объектам оценки относятся любые объекты, участвующие в гражданском обороте, в т.ч.:

Отдельные материальные объекты (вещи);

Совокупность вещей, составляющих имущество лиц, в том числе

Определенного вида (недвижимое, движимое, предприятия);

Право собственности и иные вещные права на имущество;

Права требования, долговые обязательства;

Работы, услуги, информация.
бизнес оценочная деятельность

Проведение оценки является обязательной в случае вовлечения в сделку объектов принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки.

В законе оговариваются:

Права и обязанности оценщика;

Требования к договору и отчету по оценке;

Профессиональное обучение, стандарты оценочной деятельности и т.д.

Оценщик в своей деятельности руководствуется стандартами оценки, в которых определяются требования к процессу оценки, отчету по оценке, этической стороне отношений оценщика и заказчика. Сейчас стандарты оценки утверждаются Правительством РФ и разрабатываются уполномоченными органами (Министерством экономического развития).

Отчет об оценке является не регламентированным документом, однако, в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» существует типовая форма отчета. К обязательным разделам отчета относятся:

Наименование, месторасположение, юридический адрес заказчика;

Идентификация и назначение объекта;

Имущественные права в отношении оцениваемого объекта;

Цель оценки, планируемое использование результатов оценки;

Принятые допущения, ограничения;

Стандарты оценки.

3. Классификация объектов оценки. Цели оценки стоимости фондов.

Объектом различных сделок, связанных с установлением и прекращением прав собственности, могут быть фонды предприятия в целом, отдельная их часть, личное имущество граждан.

Классификация фондов как объекта оценки отличается от принятой классификации фондов (активные и пассивные, производственные и непроизводственные, основные и оборотные).

Объекты оценки классифицируются с учетом существую¬щих 4 основных направлений оценочной деятельности:

Оценка недвижимости;

Оценка машин и оборудования;

Опенка нематериальных активов (интеллектуальной

Собственности)

Оценка бизнеса (предприятия в целом).

Каждое направление имеет специфические особенности оценки. Поэтому перед проведением оценки необходимо четко опредеᴫᴎть и описать оцениваемый объект (идентифицировать его).

Для этого используют определения, сформуᴫᴎрованные в ГК РФ, структуру баланса, классификацию основных фондов, действующую в системе их учета.

Оценка недвижимости.

Если оценивать объект недвижимости, то согласно ГК РФ к недвижимым вещам относится «... земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с зем¬лей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (т.к. являются частью территории государства).

Оценке подлежат основные фонды, составляющие отдельный инвентарный объект (офис, магазин, жилой дом).

Инвентарным объектом является объект со всеми приспособлениями и принадлежностями (ᴫᴎфт и т.д.), смонтированными на одном фундаменте, должен иметь общее управление, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно.

В состав здания, как инвентарного объекта, входят все коммуникации, необходимые для его эксплуатации, система отопления, включая котельную установку для отопления (есᴫᴎ такая установка находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канаᴫᴎзации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки с осветительной арматурой; внутренние телефоны и сигнаᴫᴎзационные сети, и вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники (ᴫᴎфты).

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, относят к движимому имуществу

Оценка машин и оборудования.

Термин «Машины и оборудование» в практике оценочной деятельности имеет более широкий смысл, чем при типовой классификации основных фондов. Кроме силовых, рабочих машин, измерительных приборов, вычисᴫᴎтельной техники, при оценке к данному объекту относятся принадлежащие объекту приспособления, транспортные средства, передаточные устройства, часть инвентаря, электрооборудование, а также индивидуальные ограждения и фундамент.

На практике оценщикам приходится сталкиваться с трудностями в разграничении объектов оценки. Часто встречаются объекты, связанные друг с другом в силу специфических особенностей, например вентиляционные, отопительные системы по существу являющиеся оборудованием, оцениваются как недвижимость.

Оценка нематериальных активов.

При оценке нематериальных активов, прежде всего определяют набор имущественных прав, включенных в эти активы.

Нематериальные активы - используемые в течение длительного периода хозяйственной деятельности предприятия и приносящие доход права пользования, патенты, лицензии, ноу-хау, программные продукты, торговые марки, товарные знаки, гудвилл.

Оценка предприятия в целом.

Если необходимо оценить предприятие в целом, то в соответствии Гражданским Кодексом РФ оценке будут подлежать «... все виды имущества, предназначенные для деятельности предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требовании, долги, фирменное имя, товарные знаки»

Поэтому оценщик может оценить предприятие как стоимость его имущества, т.е. оценивать отдельно все активы предприятия (производственные корпуса, станки, земля и т.д.). При этом предприятие рассматривается исходя из структуры его баланса, т.е. определяется рыночная стоимость активов предприятия за минусом долгов (затратный подход).

При переоценке фондов;

Пре разрешении имущественных споров в суде;

При определении стартовой цены на аукционах и т.д..

4. Сущность и значение переоценки

Переоценка - акция, направленная на уточнение балансовой стоимости основных фондов для приведения ее в соответствие с современными условиями воспроизводства.

Формирование достоверной информации об имущественном положении организации необходимо как внутренним, так и внешним пользователям. Изменение условий хозяйственной деятельности (рост цен вследствие инфляции, появление новых технологий и т.д.) ведут к отклонению балансовой стоимости имущества от текущей рыночной стоимости, т.е. к искажению информации об имущественном положении предприятий, нарушению важнейших пропорций хозяйственной деятельности организации. Это нарушение проявляется в:

При этом для переоценки использовался индексный метод (метод коэффициентов). Переоценка проводилась бухгалтерами предприятий на основании коэффициентов, рассчитываемых органами статистики, и отражающих усредненные значения инфляционного роста для отдельных групп основных средств.

Использование индексного метода на протяжении ряда лет привело к мультипликативному эффекту, приведшему в ряде случаев к еще более значительному искажению балансовой стоимости основных средств (причем зачастую в большую сторону). Поэтому в 1997 г. было принято решение о возможности проведения переоценки, во-первых, не на определенную дату, а в течение года, а, во-вторых, не только индексным методом, но и методом прямой оценки.

Прямая оценка - это определение балансовой стоимости отдельных объектов основных фондов по документально подтвержденным рыночным ценам (документальное подтверждение - прайс-листы, информация производителей, данные СМИ, а также отчеты экспертов-оценщиков). Именно разрешение использования метода прямой оценки в процессе переоценки стало импульсом для интенсивного развития теории и практики оценки в России, ускорило принятие Закона об оценочной деятельности.

В настоящее время предприятие имеет право самостоятельно (не чаще одного раза в год) по необходимости проводить переоценку как индексным методом, так и методом прямой оценки.

Оценка является очень важным инструментом рыночной экономики, но в настоящий момент происходит «стагнация» рынка оценки и самой профессии как таковой. Безусловно, в первую очередь в этом виновато само сообщество, которое до последних пор было представлено Национальным Советом по оценочной деятельности, который слабо функционировал в силу различных причин.Одной из основных проблем, существующих сегодня, является проблема «безответственности» оценщиков и потери имиджа профессии. Это связано с совокупностью следующих факторов:

• Неутешительные результаты государственной кадастровой оценки. Все деловое сообщество винит в этом оценщиков, однако, основные проблемы заключаются не только в несовершенной методике оценки, но и в недостоверных данных, которыми вынужден пользоваться оценщик, а также недостаточных объемах данных (в том числе и для усовершенствования методик), за которые государственный заказчик сейчас не несет ответственность. Более того, далеко не все понимают, что система оценки массовыми способами не только существенно снижает затраты государства на оценку, но и допускает погрешность результатов в отдельных «нетиповых» случаях.
• Стоимость услуг по оценке постоянно снижается , и цена зачастую является основным и единственным фактором выбора оценщика при государственных закупках. Часто оценщик выбирается путем проведения закупочных процедур в виде аукциона. Все это вряд ли стимулирует развитие оценочной профессии и позволяет добросовестным участникам отрасли стремиться улучшать оценочную практику.
• Отсутствие рабочих механизмов использования компенсационных фондов СРО
• Редкие оценщики/оценочные компании дорожат своей репутацией . В редких случаях при выборе оценочной организации заказчик обращает внимание на имидж, практический опыт и репутацию. Как уже было описано выше, критерии качества, практического опыта, системы качества практически не влияют на выбор оценочных организаций (в первую очередь касается государственных заказчиков, в последующем эту практику перенимают и другие заказчики). При этом выбор качественных поставщиков оценочных услуг за адекватную стоимость обошелся бы в итоге заказчикам существенно дешевле (следствием некачественной оценки могут быть судебные тяжбы, заниженная стоимость государственного имущества, затягивание сроков крупных сделок и т.п.).
• Отсутствие системного подхода при регулировании оценочной деятельности . В настоящий момент участники рынка не понимают перспектив развития оценочной деятельности, поскольку нет стратегических целей - куда же все-таки движется отрасль в среднесрочной перспективе (2-5 лет).

Перспективы развития оценочной деятельности

Учитывая большой уровень проблем, накопившихся в оценочной деятельности, постараюсь изложить кратко свое представление дальнейшего развития оценочной деятельности в РФ.

На мой взгляд, необходимо разделить все задачи по развитию оценочной деятельности на следующие группы.

1. Стратегические цели. Выработка целей и система их корректировки. Изменение законодательства в сфере оценочной деятельности.
2. Стандартизация деятельности. Работа над существующими стандартами, разработка новых стандартов и методик.
3. Образование в сфере оценочной деятельности. Разработка и усовершенствование образовательных программ. Работа над профессиональным стандартом.
4. Работа над электронной формой отчета об оценке и систематизацией данных.

Стратегическое планирование

Как уже выше говорилось ранее оценочному сообществу и государству необходимо понимать стратегические цели развития деятельности. В первую очередь для этого необходимо создать рабочую группу при Министерстве Экономического Развития РФ, которая будет заниматься мониторингом проблем оценочной деятельности, выработкой концепции и стратегических целей развития оценочной деятельности, последующей «плавной» корректировкой этих целей, а также следить за их выполнением.

В предполагаемую рабочую группу, на мой взгляд, должны войти наиболее уважаемые представители оценочного сообщества, основных потребителей оценочных услуг и представители государственного регулятора отрасли.Существующая практика показывает, что количество активных участников любой рабочей группы, собранной на общественных началах редко превышает 10 человек, поэтому имеет смысл ограничить количество участников рабочей группы 10-11 людьми. Далее целесообразно организовать на системной основе мониторинг проблем, которые существуют в оценочной деятельности. Этот мониторинг должен проводиться путем анкетирования на системной основе (скажем, ежеквартально) и охватывать значимую часть участников рынка, включая все сегменты оценочной деятельности.Разработка анкеты является важной составляющей этого процесса и не должна существенно изменяться от опроса к опросу. Это позволит проследить динамику изменений результатов опроса, что в свою очередь будет являться показателем работы над изменениями, направленными на развитие оценочной деятельности.

Стандартизация деятельности

В 2013-2014 гг. велась активная работа разработке новых стандартов, а также по корректировке существующих. Стимулятором активной работы в том числе являласьдорожная карта развития оценочной деятельности, подготовленная Агентством Стратегических Инициатив. Процесс по усовершенствованию стандартов должен быть постоянным и может опираться в том числе на результаты мониторинга развития оценочной деятельности, о котором говорилось ранее. Кроме того,совершенствование базисов оценки должно происходить не только на уровне стандартов, но и на уровне методических рекомендаций. Потребность в разработке методик существует и вот некоторые примеры:

• Методика оценки для целей изъятия для государственных или муниципальных нужд.

Необходимость разработки данной методики обусловлена тем, что при изъятии земельных участком и объектов недвижимости действующее законодательство предполагает кроме рыночной стоимости включение в состав компенсации еще и упущенной выгоды и всех сопутствующих убытков. Отсутствие единой методической основы для данной комплексной услуги может приводить к существенным злоупотреблениям при выполнении работ по оценке, что в свою очередь может отражаться на дополнительных бюджетных тратах на выплаты компенсации при завышении размера убытков, а также в срывах планируемых сроков строительства на изымаемых землях.

• Методика оценки арендной платы объектов коммерческой недвижимости.

В международных стандартах оценки арендная плата выделена в отдельный тип объекта оценки с ключевыми факторами ценообразования исключительно для рынка аренды, а именно: срок заключения договора, дополнительные услуги арендодателя, компенсация за ремонт, компенсации за единый маркетинг объекта и др. В российской оценочной практике определение арендной платы является очень распространенной и востребованной задачей, однако единого мнения по формированию объекта оценки не существует.

Есть позиция,по которой арендная плата не может быть самостоятельным объектом оценки, а может определяться только справочно в рамках консалтинга. Еще одно мнение настаивает на том, что должна определяться стоимость права пользования. Кроме того, есть точка зрения, которая гласит, что должна определяться стоимость услуги по передаче объекта на условиях аренды.При этом находятся и прямо противоположные позиции на каждое утверждение. В такой ситуации оценщик, выполняя отчет об определении арендной ставки, работает на свой страх и риск, что в условиях обязательной оценки, когда одна из сторон является государство, недопустимо. Должны быть четкие критерии, как формирования объекта оценки, так и оказания услуг по оценке.

• Частные методики оценки арендной платы для объектов вне рынка.

В частности:

• Методика определения ставки арендной платы для земельных участков, выделенных под полосы разгона при съезде с объекта придорожного сервиса на транспортные магистрали;
• Методика оценкиаренды взлетных полос в аэропортах;
• Методика оценки причальных стенок в портах;
• Стоянок в ЖД тупиках;
• Методика оценки аренды земли для строительства линейных сооружений;
• Методика оценки аренды оборудования;
• Оценка рыночной стоимости инфраструктурных объектов.

Часто действующее законодательство подразумевает обязательную оценку рыночной стоимости объектов, формально участвующих в гражданском обороте, но не имеющих рынка:

• Узкоспециализированное военное имущество и инфраструктура (один из примеров - плавучий док для ремонта военных кораблей крупноговодоизмещения);
• Мосты, эстакады, линейные сооружения коммуникаций и связи.

Образование и профессиональный стандарт специалиста в оценочной деятельности

Очевидно, что изменения в законодательстве по оценочной деятельности, а также внедрения дополнительных стандартов должны отражаться и в обучающих программах, успешное прохождение которых является необходимым требованием для осуществления оценочной деятельности. А значит, наряду с постоянной работой по изменению законодательства и стандартов должна проводиться параллельно работа над усовершенствованием образования в сфере оценочной деятельности.Четкое отражение необходимых трудовых функций, соответствующих уровню сложности оценочных работ, уже сейчас существует в профессиональном стандарте специалиста в оценочной деятельности. На мой взгляд, работа по этому направлению крайне важная и ее необходимо поддерживать, в том числе внедряя дополнительные требования к образованию специалистов.

Работа над электронной формой отчета об оценке

На этом блоке имеет смысл остановиться более подробно, поскольку внедрение электронный форматов является новым направлением и далеко не все участники рынка осознают важность этой работы. Уже сейчас необходимо уделить большое внимание развитию практики внедрения электронных форматов отчетов об оценке в том числе и на регуляторном уровне, поскольку подобные инструменты позволят со временем осуществлять управление большими массивами аналитических данных, необходимых для мониторинга стоимостей объектов и проводить аналитические исследования эффективно и в сжатые сроки. В частности это пригодилось бы налоговым органами, другим контролирующим органам (ЦБ РФ, Росфинмониторинг и др.), позволило бы фиксировать «подозрительные» сделки, осуществлять с большей точностью оценку кадастровой стоимости и т.п.

Уже на сегодняшний момент создана рабочая группа по электронному формату отчетаоб оценке при Минэкономразвития, котораяразработала первые поправки в ФСО-1 и в ФСО-3, предполагающие возможность для потребителей требовать с исполнителя оценочных услуг электронный паспорт отчета об оценке в формате XML. Это является лишь первым шагом перехода оценочной деятельности в электронный формат.

В существующей редакции ФСО-3 в части, касающейся электронного паспорта отчета об оценке, заложена возможность вместе с отчетом об оценке заказчику оценки дополнительно получать еще часть информации в структурированном электронном виде. Для этого заказчик должен описать вид предоставления данных в XML-формате ипредоставить техническую возможность передать эту информацию в требуемом виде. Минимальный набор данных указан в ФСО-3, однако, по желанию заказчика он может быть расширен. Очевидно, что это в первую очередь будет интересовать только крупных потребителей оценочных услуг, заинтересованных в систематизации информации, поскольку стоимость оценочных услуг с предоставлением таких данных будет дороже. Рабочей группой по электронной форме отчета об оценке было принято решение не ограничивать объем информации, четко описывая все поля в XML-формате в рамках ФСО-3. Это было сделано умышленно из предположения того, что любой системный заказчик сможет для себя сам определить наиболее подходящий объем информации.

В случае закрепления предлагаемых рабочей группой поправок в федеральные стандарты оценки в скором времени появится первая практика использования электронных паспортов, к которой уже готовы некоторые крупные потребители оценочных услуг. Однако, далее, когда практика начнет формироваться необходимо будет ее обобщать. Усилия рабочей группы по электронной форме отчета в последующем должны быть направлены на разработку единых критериев электронных паспортов отчетов об оценке в зависимости от видов стоимостей и типов объектов оценки, обобщающую складывающуюся практику. Это требуетсядля унификации требований к информации в электронном виде и реализации дополнительных возможностей у крупных потребителей услуг, государственных органов и других участников рынка по обмену и анализу большого количества важных данных.

Внедрение в повседневную практику использования стандартизированных электронных форматов отчетов об оценке существенным образом смогло бы повлиять на качество и эффективность проведения государственной кадастровой оценки. Во-первых, стандартизация в электронном виде однозначно повлечет за собой системную работу по скоплению в удобном стандартизированном виде существенной информации по всем видам объектов недвижимости во всех регионах Российской Федерации, что в свою очередь повлияет на качественное улучшение исходных данных по объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке. Во-вторых, электронная стандартизация оценочных работ по видам объектов оценки в первую очередь коснется объектов недвижимости и позволит накопить достаточно большую базу объектов-аналогов и рыночных показателей, которые можно будет применять при проведении государственной кадастровой оценки. В-третьих, использование баз и стандартизированных продуктов позволит государству существенно сэкономить на стоимости услуг при проведении государственной кадастровой оценки.

С 04.03.2017 произошли изменения в сфере оценочной деятельности. Они, в частности, повлекли:

Обновление процедуры аттестации претендентов на получение свидетельства об аттестации оценщика, продления срока его действия, аннулирования и прекращения;

Усиление требований к организациям и экспертам, которые проводят экспертизу достоверности оценки.

Аттестация по-новому

Теперь аттестационный экзамен будет проводиться только в форме компьютерного тестирования. На него дается 2 ч.

Для положительного результата нужно набрать 80 баллов из 100 возможных. Раньше учитывали процент правильных ответов. Успешно сданным считался экзамен, когда претендент набирал 80 %.

Претендент, набравший от 74 до 79 баллов, вправе в любое время повторно подать заявление об аттестации. Исключение составляют претенденты на право проводить независимую оценку объектов интеллектуальной собственности и имущественных прав на них. Таким претендентам, как и раньше, нужно будет выждать 5 месяцев. Остальные претенденты, набравшие меньше 74 баллов, смогут повторно обратиться с заявлением не раньше чем через месяц.

Аттестующий орган принимает решение о выдаче свидетельства в течение 5 рабочих дней со дня проведения аттестации.

Обратите внимание

С 01.01. 2018 претенденту (оценщику), чтобы получить (продлить) свидетельство об аттестации оценщика для проведения независимой оценки отдельных объектов (капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, не завершенных строительством объектов и имущественных прав на них), нужно будет иметь действующее свидетельство, которое позволяет проводить независимую оценку земельных участков и имущественных прав на них.

В ином случае аттестующий орган аннулирует свидетельство, действие которого продлевается.

На заметку

Узнать, когда и где будет проводиться аттестация, можно на официальном сайте:

Национального центра интеллектуальной собственности (http://www.belgospatent.org.by/)(НЦИС).

Каждого претендента известят о дате, месте и времени аттестации по электронной почте не позже 10 дней до даты проведения.

Продление срока действия свидетельства

Оценщику не раньше чем за 4 месяца, но не позже чем за 3 месяца до истечения срока действия его свидетельства необходимо направить аттестующему органу перечень заключений и отчетов об оценке, составленных за период действия свидетельства. Такой перечень должен, в частности, содержать:

Ф.И.О. оценщика;

Дату подписания и номер каждого заключения или отчета;

Информацию об исполнителе и заказчике оценки;

Информацию о виде, количестве объекта оценки;

Информацию о методе и цели оценки.

Нужно оформить перечень на бумажном носителе и подписать каждый лист. Дополнительно в зависимости от вида свидетельства на адрес электронной почты Госкомимущества или НЦИС следует направить электронную версию перечня.

Такую информацию не представляют оценщики, которые не проводили оценку, поскольку находились в социальном отпуске по беременности и родам и (или) в отпуске по уходу за ребенком в возрасте до трех лет. Не представляют ее и судебные эксперты Госкомитета судебных экспертиз.

Как и прежде, заявление о продлении срока действия свидетельства в аттестующий орган нужно подать не позже чем за два месяца до истечения срока действия. Если по уважительным причинам подать заявление вовремя не получилось, оценщик может это сделать не позже чем за месяц до истечения срока действия свидетельства.

Обратите внимание

С 01.01.2018 не позже чем за два месяца до истечения срока действия свидетельства оценщик, наряду с заявлением и прочими документами, должен будет представить копию документа об освоении в последние пяти лет образовательной программы повышения квалификации руководящих работников и специалистов в сфере оценочной деятельности.

Такой документ не потребуется, если оценщик в период действия свидетельства осуществлял педагогическую деятельность по вопросам оценки стоимости объектов гражданских прав.

Аннулирование и прекращение действия свидетельства

Появились новые основания для аннулирования действия свидетельства. Это, например, проведение независимо й оценки объекта гражданских прав без осмотра, когда его предусматривают технические и иные нормативные правовые акты.

Действие свидетельства будет прекращаться, если оценщик без уважительных причин в двухмесячный срок не уведомит аттестующий орган об изменении места работы или поступлении на работу по совместительству.

Обратите внимание

Все оценщики, проводящие независимую оценку объектов гражданских прав, должны иметьличную печать.

Субъекты, имеющие право проводить экспертизу достоверности оценки

С 01.01.2018 к организациям, которые проводят экспертизу достоверности оценки (далее - исполнители), а также к экспертам, принятым на работу с 04.03.2017, предъявляются новые требования. Так, исполнитель должен будет:

1) осуществлять оценочную деятельность не меньше шести лет;

2) иметь в штате не меньше пяти оценщиков, минимум два из них должны быть экспертами по проведению экспертизы достоверности оценки;

3) взять на работу оценщиков на полную ставку (оклад) и быть их основным местом работы;

4) уведомить Госкомимущество по установленной форме.

Повысились требования к стажу работы оценщика, который может стать экспертом. Его стаж в сфере оценочной деятельности должен быть не меньше восьми лет при наличии действующего свидетельства об аттестации. Последние три года стаж должен быть непрерывным.

Обратите внимание

Исполнители, а также эксперты по проведению экспертизы достоверности оценки, состоящие у них в штате по состоянию на 03.03.2017, сохраняют свой статус до 31.12.2017 .

Исполнители обязаны письменно информировать Госкомимущество о наличии в штате экспертов (указать их Ф.И.О., а также виды объектов гражданских прав, на которые эксперты аттестованы). В срок не позже 01.04.2017 указывается состав экспертов, в течение пяти рабочих дней – изменения в составе экспертов.

На заметку

Если экспертиза достоверности независимой оценки проводилась повторно, ее результаты могут отличаться в переделах диапазона . Вводится формула, по которой можно рассчитать такой диапазон в процентах. Его устанавливают технические нормативные правовые акты об оценке стоимости соответствующих объектов.

Положение о порядке проведения экспертизы достоверности оценки теперь не регулирует порядка проведения экспертизы достоверности оценки неденежного вклада юридического лица. Однако такая экспертиза по-прежнему остается обязательной, когда проводилась внутренняя оценка вклада.

Официальный комментарий см.: