Новый закон для защиты дольщиков‍ поможет не всем. Какие способы защиты прав дольщиков существуют и как ими воспользоваться

Защита прав дольщиков осуществляется на основании законодательства РФ, которым регулируются взаимоотношения участников долевого строительства. Основным законом, который регулирует любые договорные правоотношения, является Гражданский кодекс. На основании его императивных принципов устанавливаются другие законы, которые конкретизируют основные моменты для каждого вида договоров.

Защита дольщиков при долевом строительстве основывается на регулирующем эти отношения Федеральном законе № 214. Данные правоотношения становятся наиболее распространенными в последнее время в связи с тем, что государство уделяет большое внимание развитию строительства новых домов. И заключение таких договоров становится актуально.

Под данным договором понимается соглашение между застройщиком и лицом, желающим купить квартиру в еще не достроенном доме. Согласно данному контракту, дольщик платит полную сумму или ее часть в период строительства дома. А после окончания строительства и полной оплаты оговоренной контрактом суммы он становится законным владельцем квартиры.

При таком участии гражданин рискует тем, что по определенным причинам дом может оказаться недостроенным в нужные сроки. Тогда дольщик рискует остаться без жилья и денежных средств. Поэтому государством был предусмотрен определенный комплекс мер, которые созданы защищать права граждан и гарантировать им безопасность данных сделок.

Основной риск заключается в следующем:

1. Обязательство, взятое застройщиком, о завершении строительства в срок, может быть нарушено по объективным и иным причинам.
2. При прекращении строительства по определенным причинам препятствует возможности гражданина использовать его по назначению.
3. Данный договор заключается на условиях частичной или полной предоплаты дольщика, что фактически не позволяет получить оплаченный результат в момент передачи средств. Всегда подразумевается определенный временной промежуток, который и составляет риск для дольщика.

Поэтому с первого дня подписания договора и до фактической передачи прав на строительный объект дольщику данные правоотношения регулируются 214 ФЗ.

Обстоятельства и риски

В зависимости от фактических причин, по которым не завершено строительство, будет различной и ответственность строительной компании. А дольщикам могут быть предоставлены различные права.

На недостроенный объект дольщику может быть выдано право собственности при следующих обстоятельствах:

1. Отказ одного или нескольких государственных органов в оформлении разрешения на ввод построенного здания в эксплуатацию.
2. Прекращение деятельности строительной компании по определенным причинам.
3. Прекращение строительства помещения на продолжительный период по различным обстоятельствам.

В этом случае дольщики получат права на недостроенный строительный объект. Остальные претензии они могут предъявить в судебном порядке либо в процессе конкурсного производства при банкротстве.

Дольщики могут получить право собственности на:

1. Построенную фактически квартиру, но без разрешения на использование дома.
2. Долю в общедолевой собственности построенного помещения.
3. Недостроенный объект строительства.

Чтобы оформить документы владения на эти виды имущества, обязательно нужно обратиться в суд с иском. На основании решения судьи новый собственник сможет получить правоустанавливающие бумаги.

Меры защиты прав

В случаях несоблюдения условий договора страховой компанией, а также при нарушении установленных сроков по сдаче и других обстоятельствах, противоречащих договору, законодательством предусмотрен определенный перечень меры защиты граждан. В зависимости от обстоятельств, предусмотрены различные итоги решения ситуации.

Недействительность сделки

Еще одной эффективной мерой защиты прав дольщиков является признание данной сделки недействительной. Такое признание может осуществить только суд в соответствии с установленными нормами права. Для этого суд должен определить наличие следующих нарушений:

1. Порядок привлечения средств дольщиков.
2. Несоответствие в договоре описания характеристик строительного объекта по отношению к проектным бумагам на это строение.
3. Нарушение во время строительства основополагающих проектных бумаг и установленных норм.

Итогом признания сделки недействительной могут быть следующие последствия:

• принуждение вернуть уплаченные средства;
• двойное взыскание процентов от уплаченной суммы за пользование данными средствами;
• другие убытки дольщика, подтвержденные им документально.

Кроме этого, само признание сделки недействительной означает прекращение любых правоотношений между ее участниками, в результате граждане должны получить свои денежные средства, но право на строительный объект ими становится утерянным.

Возмещение убытков

Данная мера защиты используется при пропуске сроков строительной компанией. Сроки могут быть нарушены не только по общей сдаче дома в эксплуатацию или передаче ее дольщику, а также по каждому этапу строительства.

Для получения компенсации дольщик должен документально подтвердить, что он понес определенные расходы в связи с нарушением договорных сроков. Классическим примером может являться взыскание убытков за вынужденные несколько месяцев аренды жилья, пока жилое помещение не было передано дольщику в собственность.

Такой вид взыскания используется только через судебный процесс. Для этого все доказательства убытков должны быть обоснованными и подтверждены документально.

Штраф

Также может быть предусмотрен штраф застройщику по причине его необоснованного отказа в исполнении законных требований другой стороны сделки в размере 50% от всех присужденных судьей убытков и взысканий с виновника.

Моральный вред

Распространяет свое действие на правоотношения о долевом строительстве и такой закон, который защищает права потребителей. А согласно ему, дольщик может взыскать моральный вред.

Эта мера взыскивается только в судебном процессе. Для ее взыскания нужно доказать, что гражданин испытал моральный вред. Размер вреда определяется непосредственно самим судьей. За сам факт нарушения прав человека российским законодательством уже полагается взыскание причиненного вреда.

Неустойка

Еще одна мера защиты предусмотрена законодательством. Этот вид представляет собой взыскание процентов. Согласно 214 ФЗ, право на применение данной меры может возникать при определенных обстоятельствах:

• нарушение сроков сдачи жилого объекта, если продление строительного периода не подписано в дополнительном соглашении с дольщиком (начисляется как 1/300 ставки Банка России в сутки);
• нарушение сроков, предназначенных для устранения проблемных недоделок в жилом объекте, которые были отмечены в акте передачи (1% в день от стоимости объекта либо от суммы недоделанных работ).

Эта мера также взыскивается через суд. Для доказательства нарушения сроков должны быть представлены судье на рассмотрение бумаги, подтверждающие планируемые и фактические сроки передачи имущества.

В совокупности с данной мерой защиты могут выступать и другие меры, предусмотренные законодательством.

Односторонний отказ

Это определенная мера, дающая возможность отказаться от своих обязательств дольщиком в определенных случаях:

• нарушение качественных характеристик построенного помещения;
• нарушение срока передачи помещения более 2 месяцев;
• неустранение в определенный срок недочетов по акту передачи;
• несоответствие установленному порядку способа уведомления дольщика.

На основании этих обстоятельств суд может прекратить договорные отношения. В этом случае застройщик обязан будет вернуть всю уплаченную сумму дольщиком и проценты с нее в двойном размере.

Привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) допускается только теми лицами и теми способами, которые установлены законом. Если привлечение осуществляется не по закону, гражданин может защитить свои права в суде. Рассмотрим некоторые аспекты защиты прав дольщиков.

Закон – не указ

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

В соответствии с ч. 2 ст. 27 этого Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства (далее – дольщики), с 1 апреля 2005 года. Только договоры, заключенные в соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, подлежат государственной регистрации.

Отношения, возникшие у дольщиков с застройщиками до этой даты, регламентируются ГК РФ, а также законодательством о защите прав потребителей. Согласно ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денег дольщиков с возникновением у них права собственности на конкретные квартиры до введения их в эксплуатацию допускается только:

• на основании договора участия в долевом строительстве;
• путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;
• жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Часть 2.1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ устанавливает прямой запрет на привлечение денег граждан для строительства в нарушение требований, приведенных в ч. 2 ст. 1 данного Закона. Согласно ч. 2.2 этой же статьи лица, привлекающие деньги граждан для строительства в нарушение вышеназванных требований, несут ответственность в соответствии с законодательством РФ об административных правонарушениях.

Анализ судебной практики показывает, что привлечение денег дольщиков в нарушение действующего законодательства продолжается, по-прежнему заключаются:

• договоры купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
• предварительные договоры участия в долевом строительстве;
• предварительные договоры купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
• договоры займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
• договоры внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность;
• договоры простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
• договоры инвестирования строительства;
• иные договоры, связанные с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

Возмещение убытков

Если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Законом N 214-ФЗ, и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Законе, способами, гражданин на основании ч. 3 ст. 3 этого Закона вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

Так, в одном деле Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ при вынесении заочного решения от 17.11.2010 по иску М. к ЗАО “Желдорипотека” о защите прав потребителя установил, что ответчик заключил с истцом предварительный договор купли-продажи квартиры, получив от него денежные средства в счет ее оплаты до окончания строительства дома и приобретения права собственности на квартиры в нем. Соответствующая денежная сумма была внесена М. частично за счет денежных средств, предоставленных на основании кредитного договора.

Суд пришел к выводу о том, что ЗАО “Желдорипотека” не имело цели приобретения квартир в строящемся многоквартирном доме в свою собственность, а ставило цель привлечь денежные средства граждан, в том числе истца, для строительства многоквартирного жилого дома.

Суд указал, что обязательным условием приобретения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома является соблюдение им не только требований, указанных в ч. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, наличие права на земельный участок), но и требований ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 указанного Закона (заключение договора участия в долевом строительстве, подлежащего государственной регистрации). Но ответчик привлекал денежные средства для целей строительства многоквартирного дома, не имея на это права в соответствии с Законом N 214-ФЗ.

Суд признал обоснованными требования истца о взыскании суммы, переданной в счет оплаты стоимости квартиры, процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, в двойном размере, убытков в виде уплаты банку процентов, предусмотренных кредитным договором, и страховых премий, а также компенсации морального вреда, причиненного истцу незаконными действиями ответчика, связанными с неправомерным привлечением и использованием его денежных средств.

Дольщик-потребитель

К отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии Законом N 214-ФЗ, и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство РФ о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.

В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя.

Суд также разрешает вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей”.

Рассмотрим пример из судебной практики.

Между М. и ЗАО “Домостроительный комбинат N 3” заключен договор целевого денежного займа для строительства жилого комплекса, в соответствии с которым М. принял на себя обязательство по передаче ответчику беспроцентного займа в указанной в договоре сумме, а ответчик – обязательство по целевому использованию переданных денежных средств, а также соглашение, по условиям которого был определен способ погашения займа – путем передачи в собственность М. квартиры, расположенной в указанном жилом комплексе. В названном соглашении были определены проектные характеристики квартиры и характеристики ее отделки, а также установлен срок передачи квартиры.

Обязательства по передаче денежных средств М. исполнены в полном объеме. Квартира передана М. с нарушением предусмотренного соглашением срока.

Петрозаводский городской суд Республики Карелия при рассмотрении дела по требованию М. о взыскании с ЗАО “Домостроительный комбинат N 3” неустойки за нарушение срока передачи квартиры и компенсации морального вреда указал следующее.

Договор займа предполагает возврат такой же суммы денег, какая получена заемщиком; в ходе судебного разбирательства было установлено, что возврат денежных средств М. не предполагался.

При таких обстоятельствах, исходя из анализа условий заключенных сторонами договора и соглашения, а также совершения сторонами действий во исполнение принятых обязательств, суд пришел к выводу о том, что представленный договор целевого займа не отвечает признакам займа, между сторонами фактически был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на спорное правоотношение распространяется действие Закона N 214-ФЗ.

На основании изложенного, а также с учетом ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ “О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации” суд вынес решение о взыскании с ответчика неустойки, предусмотренной ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

Кроме того, в соответствии с п. 6 ст. 13 и ст. 15 Закона N 2300-1 суд принял решение о взыскании с ответчика штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и компенсации морального вреда, причиненного истцу нарушением прав потребителя.

Подлежит госрегистрации

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам п. 1 ст. 2 и ч. ч. 1, 2 ст. 3 названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по представлению документов на государственную регистрацию.

Так, Ленинский районный суд г. Ижевска по иску В. к ООО “Энергомикс” признал основным заключенный сторонами предварительный договор участия в долевом строительстве и принял решение о его регистрации и возложении на ответчика обязанности по представлению необходимых для государственной регистрации договора документов: разрешения на строительство; проектной декларации; плана создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договора поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения своих обязательств выбрано поручительство.

При вынесении решения суд исходил из содержания предварительного договора и пришел к выводу о наличии в нем условий договора участия в долевом строительстве (в частности, сведений об объекте долевого строительства, размера денежных средств, подлежащих уплате В. для строительства объекта).

Членские отношения

Пункт 3 ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ допускает привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию. Однако отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Законом не регулируются.

Приведем пример.

На основании соглашения о перемене лиц в договоре о внесении паевых взносов к Ш. перешло право требования к жилищно-строительному кооперативу “Южный” передачи в собственность на условиях договора квартиры в жилом доме, строительство которого названный ЖСК обязался осуществить в предусмотренный договором срок. Поскольку квартира ему не была своевременно передана, Ш. обратился в Ленинский районный суд г. Екатеринбурга с иском к ЖСК о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, внесенными по договору о внесении паевых взносов, и компенсации морального вреда. Решением суда с ответчика в пользу истца взысканы неустойка за нарушение сроков передачи члену кооператива квартиры и компенсация морального вреда.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда отменила решение районного суда, приняв по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Ш.

Суд отметил, что из содержания договора о внесении паевых взносов, а также устава ЖСК “Южный” следует, что между жилищным кооперативом и его членом возникли не обязательственные (договорные), а корпоративные (членские) отношения, регулируемые уставом данной организации, которые не подпадают под действие Закона N 2300-1. Поскольку ни договором, ни законом неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства в данном случае не предусмотрена, то отсутствуют основания для удовлетворения требований истца в части ее взыскания. Учитывая, что на спорные правоотношения положения Закона N 2300-1 не распространяются, также отсутствуют основания для взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда.

Предварительный договор

Из судебной практики следует, что требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

Так, в одном деле С. и ЗАО подписали договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры. Свои обязательства по уплате стоимости квартиры С. выполнила полностью. ЗАО в нарушение условий предварительного договора купли-продажи обязанность по передаче квартиры в собственность С. в предусмотренный договором срок не исполнило. Жилой дом не введен в эксплуатацию.

Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 23.04.2010 за С. было признано право на проинвестированную долю жилого помещения в виде квартиры с указанными характеристиками.

Решением того же суда от 21.04.2011 за С. было признано право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по указанному в договоре адресу в виде квартиры с определенными в договоре характеристиками, а также определен размер этой доли. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14.07.2011 решение Никулинского районного суда г. Москвы от 21.04.2011 отменено и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд второй инстанции, сославшись на положения ст. ст. 8, 9 Закона N 214-ФЗ, указал, что раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после ввода его в эксплуатацию. В связи с тем что жилой дом в эксплуатацию не введен, отсутствует возможность признания за истцом права собственности на объект незавершенного строительства с определением доли пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче по завершении строительства с последующей государственной регистрацией.

Признание права общей долевой собственности на объект недвижимости, по мнению суда второй инстанции, не влечет признания за отдельным дольщиком права собственности на часть объекта недвижимости, поскольку для этого требуется выделение в натуре доли из общего имущества. На момент рассмотрения дела в суде это было невозможно ввиду того, что объект недвижимости в эксплуатацию не введен.

Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ не согласилась с выводами суда второй инстанции, отменила их, оставив в силе ранее вынесенное судебное постановление – решение Никулинского районного суда г. Москвы от 21.04.2011.