О государственном учете жилищного фонда в российской федерации.

Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2016 г. N 90 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения"

Приказ Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 г. N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке"

Приказ Министерства экономического развития РФ от 18.01.2012 г. № 14 "Об утверждении методики определения платы и предельных размеров платы за проведение кадастровых работ федеральными государственными унитарными предприятиями, находящимися в ведении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в целях выдачи межевого плана"

Приказ Министерства экономического развития РФ от 18.12.2015 г. N 953 "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений"

Приказ Министерства экономического развития РФ от 20.11.2015 г. N 861 "Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке"

Приказ Министерства экономического развития РФ от 21.03.2016 г. N 157 "Об утверждении формы декларации об объектах недвижимости, в том числе о земельных участках, относящихся к имуществу Вооруженных Сил Российской Федерации и подведомственных Министерству обороны Российской Федерации организаций, имуществу органов федеральной службы безопасности, требований к ее заполнению, состава включаемых в нее сведений"

Приказ Министерства экономического развития РФ от 23.12.2015 г. N 968 "Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и порядка уведомления заявителей о ходе оказания услуги по предоставлению сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости"

Приказ Министерства экономического развития РФ от 7.12.2016 г. N 792 "Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места"

Приказ Министерства экономического развития РФ от 8.12.2015 г. N 920 "Об утверждении форм заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости заинтересованным лицом, о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии возражения…"

2. Документы государственного земельного кадастра являются федеральной собственностью, хранение данных документов и внесение содержащихся в них сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

2.1. Технические паспорта, оценочная и иная хранившаяся по состоянию на 1 января 2013 года в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации учетно-техническая документация об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации (регистрационные книги, реестры, копии правоустанавливающих документов и тому подобное) являются собственностью субъекта Российской Федерации. Хранение технических паспортов, оценочной и иной хранившейся по состоянию на 1 января 2013 года в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации (регистрационных книг, реестров, копий правоустанавливающих документов и тому подобного) относится к полномочиям соответствующего субъекта Российской Федерации.

2.2. Постоянное хранение и использование указанных в части 2.1 настоящей статьи технических паспортов, оценочной и иной документации (регистрационных книг, реестров, копий правоустанавливающих документов и тому подобного) осуществляются в установленном органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации порядке.

2.3. Постоянное хранение указанных в части 2.1 настоящей статьи технических паспортов, оценочной и иной документации (регистрационных книг, реестров, копий правоустанавливающих документов и тому подобного) может осуществляться органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, учреждением либо организацией, заключившими с органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации договор хранения указанных в части 2.1 настоящей статьи технических паспортов, оценочной и иной документации (регистрационных книг, реестров, копий правоустанавливающих документов и тому подобного), в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

2.4. Организации, осуществляющие хранение указанных в части 2.1 настоящей статьи технических паспортов, оценочной и иной документации (регистрационных книг, реестров, копий правоустанавливающих документов и тому подобного), совместно с органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации до 1 октября 2016 года проводят инвентаризацию технических паспортов, оценочной и иной документации (регистрационных книг, реестров, копий правоустанавливающих документов и тому подобного) и передают их в организации, осуществляющие постоянное хранение указанных в настоящей части технических паспортов, оценочной и иной документации (регистрационных книг, реестров, копий правоустанавливающих документов и тому подобного), с подписанными актами приема-передачи.

2.5. Ответственность за сохранность указанных в части 2.1 настоящей статьи технических паспортов, оценочной и иной документации (регистрационных книг, реестров, копий правоустанавливающих документов и тому подобного) несет руководитель органа, учреждения либо организации, осуществляющих их хранение в соответствии с установленным законодательством Российской Федерации порядком.

2.6. Сведения, содержащиеся в указанных в части 2.1 настоящей статьи технических паспортах, оценочной и иной документации (регистрационных книгах, реестрах, копиях правоустанавливающих документов и тому подобном), являются общедоступными, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом. Копии указанных в части 2.1 настоящей статьи технических паспортов, оценочной и иной документации (регистрационных книг, реестров, правоустанавливающих документов и тому подобного), содержащих общедоступные сведения, предоставляются по запросам любых лиц.

2.7. Порядок предоставления копий указанных в части 2.1 настоящей статьи технических паспортов, оценочной и иной документации (регистрационных книг, реестров, правоустанавливающих документов и тому подобного) и содержащихся в них сведений устанавливается органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. За предоставление копий указанных в части 2.1 настоящей статьи технических паспортов, оценочной и иной документации (регистрационных книг, реестров, правоустанавливающих документов и тому подобного) и содержащихся в них сведений взимается плата, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Размеры такой платы, порядок ее взимания и возврата устанавливаются органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. Максимальные размеры платы за предоставление копий указанных в части 2.1 настоящей статьи технических паспортов, оценочной и иной документации (регистрационных книг, реестров, правоустанавливающих документов и тому подобного) и содержащихся в них сведений устанавливаются Правительством Российской Федерации. Внесенная плата подлежит возврату только в случае ее внесения в большем размере, чем предусмотрено настоящей частью, при этом возврату подлежат денежные средства, размер которых превышает размер установленной платы.

2.8. По запросу органа регистрации прав копии указанных в части 2.1 настоящей статьи технических паспортов, оценочной и иной документации (регистрационных книг, реестров, правоустанавливающих документов и тому подобного) и содержащиеся в них сведения предоставляются бесплатно в течение трех рабочих дней со дня поступления такого запроса.

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Сведения о ранее учтенных объектах недвижимости с учетом предусмотренного статьей 7 настоящего Федерального закона состава сведений и содержащие такие сведения документы включаются в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости в

обеспечивать на основе федерального статистического наблюдения, бухгалтерского и технического учета жилищного фонда проведение комплексного анализа и обобщения тенденций развития жилищно-коммунального хозяйства с последующим использованием полученных материалов при осуществлении государственной политики в этой сфере экономики;

Судебная практика и законодательство - Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 (ред. от 30.01.2013) "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации"

Госстроем порядок осуществления государственного учета жилищного фонда не установлен, и в настоящее время продолжает действовать Порядок осуществления государственного учета жилищного фонда, установленный постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Порядок учета, Постановление N 1301).

В ближайшее время может начаться кампания по выявлению незаконных перепланировок. Для этого депутаты предлагают вернуть обязательную инвентаризацию недвижимости и вернуть права по проверке состояния недвижимости исключительно бюро технической инвентаризации (БТИ). На данный момент сведения Государственного кадастра недвижимости об объектах капитального строительства ни по составу, ни по выбору источника информации не могут быть адекватной заменой данных, получаемых при проведении технического учета и инвентаризации, говорится в пояснительной записке к законопроекту (текст есть в распоряжении «Газеты.Ru»). Сейчас государством в обязательном порядке ведется только кадастровый учет, а внутреннее состояние здания оценивается по желанию самих собственников, в том числе в коммерческих организациях.

При этом, как пояснил один из авторов проекта, депутат Александр Сидякин «Газете.Ru», кадастр оценивает только площадь земельного участка, сведения же о внутренней планировке, площадях и техническом состоянии построек сейчас уже устарели.

«В 2008 году функции технического учета у БТИ отобрали.

Так как система упразднена, появилось много коммерческих организаций, которые выдают любые cправки. Но, поскольку у них нет архивов, совершенно непонятно, какие отклонения, насколько законна перепланировка.

Потом с ними всегда можно договориться. В результате фактически нельзя системно бороться с перепланировками», — сетует Сидякин. Любые самовольные изменения объекта капитального строительства опасны тем, что могут нарушить права и интересы других лиц, могут создать угрозу жизни и здоровью соседей, отмечает Мария Пономарева, старший юрист адвокатского бюро А2. По ее словам, за незаконную перепланировку законом предусмотрена следующая ответственность (ст. 7.21 КоАП РФ; ч. 3, 5 ст. 29 ЖК РФ): собственник может заплатить административный штраф от 1000 до 1500 руб. при перепланировке жилых домов или помещений и от 2000 до 2500 руб. при перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах. Кроме того, собственник обязан восстановить жилое помещение в прежнем состоянии. Если эти требования не будут выполнены, собственник может утратить права собственности на жилое помещение или получить расторжение договора в случае социального найма жилья.

Ускользающие метры

Возвращение обязательной инвентаризации поможет решить целый комплекс проблем — наряду с выявлением незаконной перепланировки это более точная база для налогообложения (зачастую из-за незаконных пристроек фактическая площадь, которая должна облагаться налогом, удваивается), рассчитывают авторы законопроекта.

За счет неучтенных пристроек площадь значительно увеличивается, но за дополнительные метры налоги не собираются. «Множество одноэтажных домов, уже фактически двух- и трехэтажные, а кадастровые инженеры ставят по проекту как одноэтажные. То есть занизили налогооблагаемую базу в два раза», — приводит пример Лена Хамзина, директор БТИ Республики Татарстан.

Также за счет обмеров новостроек будет определена реальная площадь квартир, которая, как правило, заметно отличается от той, которая заявлена в проекте и оплачивается при покупке. «В некоторых случаях люди получают квартиру большей площади и вынуждены доплатить, в некоторых случаях, наоборот, получают компенсацию за уменьшение площади. В связи с этим возникает много конфликтных ситуаций, поскольку речь идет о жилье», — признает Максим Морозов, управляющий партнер M9 development.

Введение обязательной инвентаризации позволит точно установить площадь квартиры, которую передал застройщик. Потери в каждой квартире могут составлять несколько метров, что, учитывая текущие рыночные цены, достаточно весомая сумма для покупателей. Как рассказала Лена Хамзина, зачастую девелоперы обращаются к частным компаниям, которые готовы идти на компромиссы, и указывают площадь в интересах заказчика. «Никогда здание не совпадает с проектами. Когда мы перемериваем, выясняется, что площадь не совпадает с заявленной. Последнее здание мерили, там потери — триста метров при общей площади 16 тыс. кв. м. Это считается очень удачным проектом, почти совпало. Как правило же, отклонения от проекта составляют порядка 20% площади», — уточнила Хамзина.

Проектная документация, которая есть на руках застройщика до ввода объекта в эксплуатацию, редко совпадает с итоговыми параметрами недвижимости, уверены специалисты БТИ.

«Бывает, что дома вводятся в эксплуатацию без натурных обмеров, потом их ставят на кадастровый учет и регистрируют в Росреестре. Но инвесторы, имея на руках документы, не подозревают, что за время строительства кое-что могло существенно измениться —

«ужатие» реальной площади может доходить до десятой части проекта.

«Плавающие» метры связаны с объективными причинами — это не злой умысел застройщика, а результат технологических особенностей строительных работ, вполне добросовестных. Например, нередки отклонения фактической площади от проектной при возведении монолитных стен, это просто специфика строительства», — добавляет генеральный директор ГБУ «МосгорБТИ» Денис Суслов.

Очередь на капремонт определят по реальному износу

Предполагается, что БТИ войдут в экспертные советы региональных фондов капремонта, что позволит более рационально выстроить график ремонтных работ, сообщил Сидякин. Сейчас очередность определяют исходя из года постройки дома. А благодаря сведениям БТИ можно будет определить реальный износ.

«Нормативный износ и фактический — разные вещи. У одного здания подмывался фундамент, у другого были идеальные условия. Просто по году постройки определять очередность неразумно, это общая температура по больнице. Есть общие тенденции в износе коммуникаций, но состояния фундамента, кровли, дверей зависят от того, как эксплуатируется конкретный дом. Имея полную информацию о состоянии дома, можно определить перечень работ, которые ему необходимы», — объясняет Лена Хамзина.

При этом точный учет площадей поможет также привлечь больше денег на капремонт.

Как отмечают эксперты, сейчас часть площадей переведена в нежилое состояние и фактически выпала из правового поля.

«Нет актуальной информации по местам общего пользования. Зачастую они переведены в нежилой фонд и используются как магазины и офисы. Эти метры из учета уплыли, за них деньги в фонд капремонта не вносятся. Поэтому возникает недобор. Инвентаризация поможет вернуть эти деньги», — говорит директор БТИ Татарстана.

Также, по ее словам, имея информацию о фактическом износе, можно рационально выбрать список работ с учетом реальных проблем.