О многоконтурных земельных участках. Единые землепользования, многоконтурные земельные участки Кто является владельцем

Единое землепользование – это термин для обозначения земельного участка с кадастровым номером, состоящий из 2 и более участков, имеющих обособленные контуры и собственные кадастровые номера, размеры которых в целом дают размер полного участка согласно кадастру.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

При присвоении участку данного статуса, выдавался кадастровый номер для участка в целом и для каждой обособленной его части.

Область применения

На данный период времени единое землепользование как таковое не применяется. Точнее не появляются новые участки данного типа, так как в 2008 году создание участков единого землепользования отменили. Тем не менее, существующие участки данной разновидности не преобразовывали и до сих пор считают именно единым землепользованием и рассматривают в соответствии с имеющимися для них нормативами.

Постановлением Федерального закона №221 от 24.07.2007 года введены так называемые многоконтурные участки земли, которые стали альтернативой применения единого землепользования. Отличие многоконтурных участков земли заключается только в наличии немного другой классификации этих земельных участков и отсутствии кадастровых номеров для обособленных территорий, то есть кадастровый номер присваивается всему многоконтурному участку и только.

Состав

Под составом единого землепользования понимается то или иное количество обособленных участков, которые являются частью данного участка. Эти участки имеют собственные границы и геодезические данные, внесены в кадастровый реестр под отдельными номерами и могут отдельно уточняться, объединяться и подобное.

Следует отметить различие между обособленными и условно обособленными участками, которое заключается в расположении контуров этих участков. Так, обособленные участки имеют контур который прилегает к другим территориям, не входящим в единое землепользование.

Условные участки, в свою очередь являются смежными, то есть прилегающими к другим участкам единого землепользования, но разделенными условными кадастровыми границами.

Примеры

Наиболее характерным примером современного единого землепользования является садоводство, в котором имеются отдельные участки. В кадастре общее пространство садоводства имеет собственный номер и является участком единого землепользования, в котором имеются участки с собственными кадастровыми номерами, то есть обособленные участки.

Помимо этого, ранее отмечался пример совхоза или подобного сельскохозяйственного предприятия, которое имеет общий участок, но может подразделяться на обособленные.

В целом примеров может существовать огромное количество, но если представлять себе суть подобных участков, то не трудно определить является ли то или иное объединение участков единым землепользованием или не является. Следует только различать многоконтурные участки и участки единого землепользования, так как для них применяется разная правовая база, но в целом система кадастрового учета фактически идентична.

Правовое регулирование

Правовое регулирование в данной области выполняется на основании нормативных актов (правила присвоения номеров кадастровым участкам, приказы о кадастровом делении и подобное) в сфере кадастрового учета. Основным федеральным законом, который используется в практике правового регулирования в данной области, является Федеральный закон № 221, новая редакция которого появилась 13.07.2015 года.

Методы и порядок формирования

На данный период времени, как сказано ранее, единое землепользование не формируется, существуют только участки, созданные ранее, до 2008 года. С того времени появился новый термин – многоконтурный участок земли. Регулируется образование таких участков в соответствии с Федеральным законом под номером 221.

Если требуется объединить два или более участков с замкнутыми контурами, то формируется именно многоконтурный участок.

Существуют разновидности формирований:

• с разделенными контурами (то есть участки прилегающие друг к другу, но имеющие собственные контуры);
• с вкраплениями (то есть участки, между которыми есть земля, не относящаяся к данному землепользованию).

Таким образом, ныне формируются только многоконтурные участки, в том числе и из существующих участков единого землепользования. К примеру, если требуется отделить определенное количество участков от единого землепользования, то эти участки оформляются как отдельные, а остальные становятся многоконтурным участком.

Для объединения участков используется межевой план, который предоставляется в кадастровую палату и утверждается регулирующими органами.

Уточнение

Существуют различные ситуации, которые требуют так называемого уточнения единого землепользования. По сути, ситуация подобна уточнению отдельного участка земли и представляет собой сравнение данных имеющихся в кадастровой документации с фактическими характеристиками участков. Используется уточнение для того, чтобы сформировать новые участки или точнее -определить границы существующих участков и подобных целей.

Данный процесс предполагает создание межевого плана, в который вносятся сведения об имеющихся участках.

По итогам выполнения уточнения сотрудниками кадастровой службы, могут вноситься изменения в кадастровую документацию, переформировываться участки (объединяться, разделяться, обосабливаться) и меняться другие параметры, используемые в кадастровой документации и фактическом землепользовании.

Каким образом выполняется?

Наиболее распространенным вариантом для выполнения уточнения является использование специализированных программ, которые дают возможность грамотно и тщательно составить межевой план для выполнения уточнения. Существует ряд распространенных программ, которые используются для этой цели и предоставляют после заполнения определенных сведений XML-документ, то есть подробные таблицы с межевым планом.

Как правило, программы имеют понятный интерфейс и там требуется внести:

• кадастровый номер участка;
• наличие или отсутствие новообразуемых участков, их координаты;
• количество уточняемых участков в едином землепользовании;
• кадастровые номера уточняемых участков;
• остальную информацию об уточняемых участках.

После внесения обозначенных данных программа предоставит межевой план, хотя есть возможность составить такой план и просто в таблице Excel, но данный способ не является целесообразным, учитывая доступность и наличие специализированного программного обеспечения.

Раздел

Для выполнения раздела единого землепользования могут выбираться различные варианты в зависимости от собственности земли и других особенностей участка. К примеру, если требуется отделить какие-то участки, то для них составляется межевой план, который предоставляется в кадастровую палату на утверждение с межевым планом для участков, которые остаются в едином землепользовании.

Предоставленные сведения помогут лучше разобраться в сфере единого землепользования.

Кратко резюмируем вышесказанное:

1. Единое землепользование – участок с собственным кадастровым номером, который включает объединенные участки земли со своими контурами и кадастровыми номерами.
2. Правовое регулирование данной области выполняется на основе норм кадастрового учета и Федеральных законов.
3. С 2008 единое землепользование отменено и на смену появились многоконтурные участки.
4. В данной области регулярно появляются новые уточнения и дополнения к нормативным актам и приказам, которые следует учитывать при выполнении разнообразных процессов с единым землепользованием.
5. Для того чтобы составить межевой план для уточнения участков, целесообразно использовать специализированный софт.

Безусловно, каждый конкретный вариант единого землепользования является уникальным и для выполнения тех или иных потребностей владельцев участка нужно детально изучить возможные варианты использования такого участка и взаимодействия с органами кадастрового учета. Предложенные сведения дают только обобщенное понимание данного порядка землепользования.

При разделе жилых домов и земельных участков, особенно в районах старой застройки, нередко расположение частей дома, выделяемых собственникам, не позволяет выделить каждому из них отдельный участок единым массивом. В таких случаях суды либо отказывают в разделе общих земельных участков, либо все-таки делят их и выделяют кому-то из собственников участки, состоящие из нескольких частей (контуров), так называемые многоконтурные земельные участки. Мне представляется, что выделение многоконтурных земельных участков при жилых домах не соответствует закону по следующим причинам.

Земельный кодекс РФ и Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не знают понятия многоконтурного земельного участка. Оно было дано в письме Минэкономразвития РФ от 16 января 2009 г. № 266-ИМ/Д23 «О многоконтурных земельных участках».

В данном письме Минэкономразвития РФ разъяснило вопросы выполнения кадастровых работ, осуществления государственного кадастрового учета и предоставления сведений государственного кадастра недвижимости в отношении земельных участков, границы которых представляют собой несколько контуров (многоконтурные земельные участки), принимая во внимание особую актуальность вопросов вовлечения в гражданский оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения и оформления прав на земельные участки организаций трубопроводного транспорта, организаций, эксплуатирующих линии электропередачи и линии связи, и иных организаций, эксплуатирующих линейные объекты .

При этом ведомство отметило, что действующим законодательством не предусмотрено присвоение земельным участкам наименования «многоконтурный земельный участок».

Как видим, понятие «многоконтурный земельный участок» введено для вовлечения в гражданский оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения и оформления прав на земельные участки организаций трубопроводного транспорта, организаций, эксплуатирующих линии электропередачи и линии связи, и иных организаций, эксплуатирующих линейные объекты.

В письме Минэкономразвития РФ от 22 декабря 2009 г. № 22409-ИМ/Д23 «Особенности подготовки документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета многоконтурных земельных участков, осуществления такого учета и предоставления сведений государственного кадастра недвижимости о многоконтурных земельных участках» прописано более конкретно, что многоконтурным земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров.

В названном письме Минэкономразвития РФ также указано, что каждый контур границы многоконтурного земельного участка отделяется от других контуров его границы иными земельными участками или землями (т.е. контуры границы многоконтурного земельного участка не имеют общих характерных точек границ).

В письме подчеркивается, что образование многоконтурных земельных участков не нарушает требований п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ в части недопустимости чересполосицы при образовании земельных участков. Однако в сущности речь идет о чересполосице, под которой понимается расположение нескольких земельных участков одного хозяйства вразброс, отдельными полосами, вперемежку с чужими земельными участками. Очевидно, что такой чересполосицы не избежать при оформлении земельных участков под линейными объектами, например, под опорами линии электропередачи. Поэтому для подобных случаев и было введено понятие «многоконтурный земельный участок».

Вместе с тем нет никаких законных оснований излишне дробить земельный участок при жилом доме и выделять одному из собственников несколько чересполосных участков, называя их многоконтурным земельным участком. В соответствии с п. 6 ст. 11.9. ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице , невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.

Собственник, которому выделен многоконтурный земельный участок, как правило, не может нормально использовать все части (контуры) своего участка, без использования смежного участка другого собственника, например, для прохода от одного контура к другому. Поэтому правильнее было бы вести речь не о разделе, а об определении порядка пользования общим земельным участком при доме с выделением участков общего пользования (дорожек для прохода и т.п.).

А.Ю. Бутырин в книге «Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы» указывает следующее. Определение порядка пользования земельным участком предполагает наличие участков общего пользования, площадь которых учитывается в размере выделяемого участка.
При определении порядка пользования земельным участком либо при его реальном разделе, в зависимости от поставленных судом условий и специфики исследуемого объекта, экспертом решается один из трех основных вариантов преобразовательных (по отношению к участку) задач:
1) преобразование земельного участка в соответствии с идеальными долями собственников (с отступлением от идеальных долей) с выделением двух (или более) участков с самостоятельными входами без устройства участков общего пользования . В том случае, если земельный участок является собственностью владельцев строений домовладения, такое преобразование спорного участка считается его реальным разделом ;
2) определение порядка пользования земельным участком с предоставлением в пользование сторон одного (или более) общего участка для обслуживания строений, обеспечения доступа к инженерным сетям, для прохода на земельные участки индивидуального пользования;
3) определение порядка пользования земельным участком спорной части домовладения в соответствии с идеальными долями сторон (либо с отступлением от идеальных долей сторон).

Недопустимость выдела многоконтурных земельных участков при жилых домах поддерживается судами в большинстве случаев. Так, Московский областной суд по одному из дел указал: «Другие варианты раздела земельного участка N 1 — 4, 6 заключения экспертизы неприемлемы в силу того, что они определяют один из выделяемых земельных участков многоконтурным (варианты N 3, 4) или фактически делят один из выделяемых земельных участков на две части с проходом между ними (варианты N 1, 2, 6)».

По другому спору о разделе дома и земельного участка Московский областной суд указал следующее: «Истцами также были заявлены требования о выделе их доли земельного участка в натуре. Однако, суд отказал в удовлетворении данного требования, так как оба варианта, представленные экспертом, предполагают образование многоконтурных участков , площади которых менее нормы предоставления, установленного органом местного самоуправлении, с оставлением части участка в общей долевой собственности для прохода площадью 69 кв.м. …Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции».

Таким образом, выделение многоконтурных земельных участков при разделе общего участка при жилом доме не основано на законе. Если суды принимают такие варианты раздела, то скорее, для того, чтобы хоть как-то развести собственников по разные стороны границ их участков и снизить вероятность конфликтов в будущем.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

кадастровый учет многоконтурный земельный

В целях государственного кадастрового учета и последующей государственной регистрации прав под многоконтурным земельным участком понимается объект недвижимости (земельный участок), граница которого представляет собой несколько замкнутых контуров. В связи с этим отдельные контуры границы земельного участка не являются земельными участками, входящими в состав многоконтурного земельного участка, либо его частями. Граница отдельного контура может совпадать с границей части многоконтурного земельного участка, если в пределах этого контура установлено ограничение вещных прав на такой многоконтурный участок.

Каждый контур границы многоконтурного земельного участка отделяется от других контуров этой границы другими участками, таким образом, контуры границы многоконтурного участка не имеют общих точек границ.

В настоящее время образование многоконтурных земельных участков осуществляется в соответствии с положениями главы I.1 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) с учетом нижеперечисленных особенностей.

В отношении многоконтурных земельных участков применимы следующие способы образования земельных участков:

• - образование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
• - образование из земельных участков в результате раздела, выдела и перераспределения.

Многоконтурный земельный участок не может быть образован в результате объединения обычных земельных участков (т.е. земельных участков, не являющихся многоконтурными), поскольку в соответствии со статьей 11.6 ЗК РФ объединение применяется только в отношении смежных земельных участков (земельных участков, имеющих общие границы (части границы)). В связи, с чем многоконтурные земельные участки не могут быть образованы в результате объединения земельных участков, не имеющих общих границ (частей границ).

Между тем поставленный на государственный кадастровый учет многоконтурный земельный участок либо ранее учтенное единое землепользование могут быть источником образования новых земельных участков.

В данном случае многоконтурный земельный участок либо ранее учтенное единое землепользование могут быть объединены с другим земельным участком, в том числе многоконтурным, при условии, что такие земельные участки по одному или более контуров их границ являются смежными.

В результате указанных объединений может быть образован новый многоконтурный земельный участок либо (если в результате объединения будет утрачен признак многоконтурности границы) обычный земельный участок, а существование исходных земельных участков (включая исходный многоконтурный земельный участок либо ранее учтенное единое землепользование) прекращено с даты государственной регистрации прав на образуемые земельные участки (статья 11.6 ЗК РФ).

Перераспределение может быть осуществлено как между несколькими смежными многоконтурными земельными участками, так и между несколькими смежными многоконтурными земельными участками и обычными земельными участками. В результате такого перераспределения может быть образовано несколько других многоконтурных земельных участков и (или) обычных земельных участков, а существование исходных земельных участков прекращено с даты государственной регистрации прав на образуемые земельные участки (статья 11.7 ЗК РФ). Обязательным условием осуществления перераспределения является наличие у исходных земельных участков смежных границ.

При выделе земельного участка из многоконтурного земельного участка одновременно могут быть образованы один или несколько многоконтурных земельных участков и (или) один или несколько обычных земельных участков. При этом многоконтурный земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (статья 11.5 ЗК РФ).

Порядок, установленный пунктом 4 статьи 11.4 Земельного кодекса и пунктом 18 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому при разделе земельного участка исходный земельный участок сохраняется в измененных границах, применяется также в отношении многоконтурных земельных участков.

Образуемые многоконтурные земельные участки должны соответствовать требованиям действующего законодательства к земельным участкам, в частности, требованиям статьи 11.9 Земельного кодекса, перечисленным ниже.

• 1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
• 2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами.
• 3. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
• 4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
• 5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
• 6. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

Под пересечением границ понимается:

• - фактическое пересечение границы муниципального образования и (или) границы населенного пункта любым контуром границы многоконтурного земельного участка;
• - расположение хотя бы одного из контуров границы многоконтурного земельного участка за границей соответствующего муниципального образования и (или) населенного пункта (то есть расположение какого-либо контура границы на территории другого муниципального образования и (или) населенного пункта).

Таким образом, все контуры границы многоконтурного земельного участка должны располагаться на территории одного муниципального образования или на территории одного населенного пункта, но при этом контуры могут быть расположены в разных кадастровых кварталах.

Примерами могут быть земельные участки, границы которых представляют собой несколько контуров - земельных участки сельскохозяйственного назначения, трубопроводного транспорта, линий электропередач и линий связи, других линейных объектов.

Часть многоконтурного земельного участка может быть образована:

• - в пределах одного контура границы (такая часть может полностью совпадать с контуром либо может быть образована из части контура);
• - в пределах нескольких контуров границы (такая часть может полностью совпадать с несколькими контурами либо может быть образована из частей контуров).

Во втором случае образуется часть многоконтурного земельного участка, граница которой представляет собой несколько контуров (многоконтурная часть многоконтурного земельного участка).

В отношении многоконтурной части многоконтурного земельного участка применяются по аналогии особенности подготовки межевого плана в отношении многоконтурного земельного участка.