Отчуждение участка земли. Отчуждение земельного участка находящегося в частной собственности

Время чтения: 6 минут

Согласно законодательству РФ, земельные участки могут находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном пользовании и так далее. Собственник земли волен продать, подарить надел или заключить любую другую сделку, которая касается прав на его имущество. Стоит получить представление о том, в каких случаях это можно сделать и как правильно оформить отчуждение земельного участка.

Передача земельного участка

Основные положения регулирования оборота земель устанавливаются Гражданским кодексом РФ , а особенности – Земельным кодексом РФ . Существует несколько форм собственности:

• государственная – земли, которые не находятся в собственности у граждан или муниципалитета;
• муниципальная – наделы, отданные муниципальным образованиям при разграничении государственной собственности и законодательно признанные такими;
• частная – участки сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов.

В отношении некоторых земель государственной и муниципальной собственности установлены ограничения оборота – участки, перечисленные в ст. 27 Земельного кодекса РФ, нельзя передавать в собственность и приватизировать.

Территории, находящиеся в частной собственности, как и другое имущество, подлежат передаче по наследству, дарению, продаже, или передаются другим способом. Это называется отчуждение земли:

• в возмездной либо безвозмездной форме;
• добровольное или принудительное.

От того, какой объем прав передается при заключении сделок, последние можно разделить на 2 группы:

• купля-продажа, мена, дарение, выкуп участка. Предполагается передача всех прав на владение, пользование и распоряжение, в соответствии со ст. 207 Гражданского кодекса РФ;
• аренда, передача по доверенности или доверительное управление. Осуществляется лишь временная передача права пользования, поэтому отчуждением такие сделки не являются.

Более полно правовые аспекты отчуждения раскрыты в статье .

Любое распоряжение имуществом возможно, лишь если участки прошли процедуру регистрации права собственности и поставлены на кадастровый учет в соответствии с Законом РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» .

Только наличие информации о земельном участке с отображением основных характеристик в Росреестре является подтверждением законных прав на обладание им. Соблюдение этого условия делает возможным полноценное владение и распоряжение наделом в соответствии с гражданским законодательством, определяющим что такое отчуждение земельного участка.

Для граждан доказательством права собственности и подтверждением регистрации в Реестре является .

Все условия сделки оговариваются в договоре, который составляется в 3 экземплярах: для продавца, покупателя и органа государственной регистрации.

Если надел принадлежит несовершеннолетнему гражданину или находится в общедолевой собственности, предусматривается нотариальное удостоверение.

Факт перехода собственности при отчуждении земли удостоверяется государственной регистрацией в соответствии с Законом РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Каким образом может происходить отчуждение

Согласно Земельному кодексу РФ, гражданам могут быть предоставлены участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Основанием для отвода, в соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ, служит:

• решение органа исполнительной власти,
• договор безвозмездного использования;
• договор купли-продажи (проведение торгов, аукционов, конкурсов).

Нюансы передачи гражданам федеральных и муниципальных земельных наделов обсуждаются в материале .

Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться наделом по своему усмотрению, в том числе отчуждать землю. Передача прав на нее классифицируется следующим образом:

• добровольная передача: купля-продажа, мена, дарение;
• отказ собственника от законного права ();
• принудительное изъятие земельного участка на основании решения суда о прекращении права собственности.

Любое отчуждение должно происходить в соответствии с законом, иначе завладение землей будет считаться самовольным захватом либо неправомерной передачей участка.

Занятие надела без правовых оснований является административным правонарушением, за которое предусмотрена ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ .

Добровольное отчуждение имущества

Отчуждение земельных участков по воле собственника регулируют нормы гражданского законодательства о сделках и договорах. Как правило, в этой двухсторонней сделке присутствует передающая и принимающая сторона.

Право собственности переходит после заключения договора и регистрации изменений в Россреестре, иногда при согласии третьих лиц. Например:

• отчуждение земельного участка, находящегося в долевой собственности, требует согласия всех владельцев;
• отчуждение земель сельскохозяйственного назначения возможно только при отказе от преимущественного права покупки муниципальных органов;
• отчуждение надела, приобретенного в период брака, происходит при наличии нотариально удостоверенного согласия второго супруга.

Участниками сделки могут быть физические и юридические лица, государство и муниципальные органы.

Принудительное отчуждение земельного участка

Способы отчуждения частной собственности условно разделяются на 2 группы:

• экспроприация, в основе которой лежат общеполезные цели;
• – санкция за правонарушение.

Конфискация земельного надела, находящегося в частной собственности, возможна только по решению суда в случаях, когда участок используется не по назначению либо не используется совсем. В некоторых случаях предполагается принудительное изъятие участков без компенсации стоимости недвижимости:

• по обязательствам собственника;
• истребование имущества из чужого незаконного владения.

При экспроприации возможно изъятие земельных наделов для нужд государства или муниципалитета в национальных интересах, для общественной пользы или безопасности. Владельцу выплачивается компенсация.

На каких условиях можно отчуждать объект

В зависимости от способа передачи права собственности устанавливается определенный порядок. Для добровольного отчуждения земельного участка существуют следующий алгоритм:

1. Определение стоимости надела по согласованию сторон или на основании заключения экспертной организации.
2. Подписание договора купли-продажи.
3. Регистрация права собственности в Росреестре.

Порядок купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения устанавливает ст. 8 Закона РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» . Владелец обязан письменно и под расписку уведомить муниципальное образование о намерении продать надел, указать стоимость и другие условия сделки. Муниципалитет имеет преимущественное право покупки по цене, объявленной продавцом.

Земли сельскохозяйственного назначения не могут отчуждаться, если органы местного самоуправления не отказались от их приобретения и в 30-дневный срок продавец не получил извещения о намерении купить надел.

Главным условием совершения сделок с землей является ее . Ограничения на передачу ЗК РФ устанавливает для:

• государственных заповедников и национальных парков;
• участков, входящих в состав ;
• особо охраняемых природных территорий;
• наделов, расположенных рядом с водными объектами государственной или муниципальной собственности.

Если эти ограничения не распространяются на отчуждаемый земельный участок, передача права собственности возможна на общих условиях.

В каком порядке выполняется отчуждение

Единственная сделка с земельными участками, которая заключается в устной форме, – аренда до 1 года. Поэтому первый этап отчуждения – заключение письменного договора с указанием:

• сторон и предмета договора с точными характеристиками;
• отсутствия запрета на и : залога, аренды, сервитутов;
• цены договора и способа оплаты;
• других обязательств сторон.

Следующий этап – регистрация перехода права собственности. Фактически отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется только после регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Частичное отчуждение надела

Нередки случаи, когда земельный участок имеет несколько собственников и один из них решает продать, подарить или обменять свою долю. Общий принцип права собственности не запрещает им распоряжаться своей частью имущества. Но для этого необходимо известить остальных владельцев о намерении произвести долевое отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности.

Продавец доли обязан направить уведомление в письменной форме, в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку совладельцы имеют преимущественное право покупки, третьи лица смогут выкупить часть участка лишь если никто из них в течение 1 месяца не откликнется на это предложение.

Если участок можно делить, раздел выполняется по соглашению сторон или по решению суда (ст. 252 Гражданского кодекса РФ). Общая долевая собственность в этом случае прекращается, а каждый совладелец может оформить регистрацию права собственности на отдельный участок. После этого распоряжение недвижимостью происходит в общем порядке.

Отчуждение доли сельхозназначения выполняется в соответствии со ст. 12 Закона РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ и нормами гражданского законодательства. Без выделения надела и с учетом преимущественного права приобретения совладельцами участник долевой собственности вправе:

• продать, подарить или завещать свою ;
• отказаться от права собственности;
• внести участок в уставной капитал сельскохозяйственной организации;
• передать надел в доверительное управление.

Распоряжение земельным участком сельскохозяйственного назначения, который находится в долевой собственности более чем 5 человек, происходит на основании решения владельцев, принятого на общем собрании.

Изъятие земельного участка

Понятие реквизиции имущества установлено в ст. 51 ЗК РФ. В случае чрезвычайных обстоятельств и в целях защиты жизненно важных интересов граждан надел может быть изъят. Собственнику такого участка возмещаются убытки и выдается документ о реквизиции.

Если после прекращения обстоятельств вернуть надел невозможно, владельцу предоставляется равноценный участок или выплачивается рыночная стоимость реквизированной земли.

Реквизиция может применяться не только для собственников, но и при постоянном пользовании, наследуемом владении или безвозмездном срочном пользовании.

Правовые аспекты изъятия земельных участков рассматриваются в статье .

Заключение

Любое отчуждение земельного участка влечет утрату права собственности на него лишь после государственной регистрации. Порядок и условия процедуры зависят от формы сделки. Участки можно передавать добровольно, принудительно, на возмездной и безвозмездной основе. При несоблюдении закона договора могут признать недействительными, что влечет за собой отказ в переходе права собственности. Поэтому прежде чем распорядиться недвижимостью, желательно изучить правовые аспекты отчуждения земельных участков.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Как защитить свои права, если у вас отбирают землю?

Отчуждение земельного участка — это передача прав собственности владельцем данной территории иному лицу либо изъятие этого надела против воли собственника.

Отчуждение земельного надела может быть добровольным или принудительным. Оно может проводиться с возмещением стоимости земли или безвозмездно.

Закон гласит, что такое действие подразумевает прекращение права частной собственности на участок.

Если владелец решил передать свой надел, часть территории или долю другому лицу во временное пользование (сдав в аренду, оформив доверительное управление), это не является отчуждением. Ведь при таких действиях не передаются все права собственности на данную территорию.

Вот какие могут быть основания для отчуждения:

• административные акты;
• сделки;
• решения суда;
• нецелевое использование земли и т.д.

Отчуждение наделов бывает добровольным или принудительным

Добровольное действие подразумевает передачу земли по желанию собственника, например, по завещанию, в результате обмена, купли-продажи, дарения. При добровольном волеизъявлении прежнего владельца надела право собственности на этот участок переходит к другому лицу.

При принудительном отчуждении право собственности отбирают у прежнего хозяина земли без его согласия. Оно передается иному физическому или юридическому лицу, независимо от волеизъявления бывшего владельца. Это возможно, если надел подлежит конфискации, согласно решению органа правосудия, после проведения судебного процесса, если вверенная территория необходима для городских, региональных либо государственных нужд и т.д.

Также можно проводить отчуждение, используя безвозмездный или возмездный путь. Выбор не зависит от того, в принудительном или добровольном порядке проводится данная процедура.

Возместить полную или частичную стоимость владельцу участка могут как при изъятии этой территории в принудительном порядке, так и в том случае, если процедура проводится добровольно

Отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности

При добровольной передаче, продаже, дарении участка соблюдаются интересы частного собственника. Если эта территория необходима для нужд государства, ее обладатель получит компенсацию в виде денежных выплат или другого надела.

Чтобы владелец не лишился своего надела, который у него заберут на безвозмездной основе, частный собственник обязан:

• использовать землю по назначению. Применяемые частным собственником способы эксплуатации вверенной ему территории не должны приводить к отрицательному влиянию на окружающую среду. Лучше, если от его деяний будет только польза;
• сохранять специальные знаки (геодезические, межевые и иные), которые были установлены ранее законным путем;
• пользоваться водными, лесными, иными природными объектами, соблюдая принципы охраны окружающих земель;
• эксплуатировать территорию, следуя нормам закона;
• если в договоре прописано, что частный собственник должен осваивать землю, нужно делать это в оговоренные сроки;
• вовремя вносить платежи за свой участок;
• не захламлять, не загрязнять территорию, не проводить мероприятий, которые способствуют ухудшению плодородия земель (касается некоторых категорий почв);
• при использовании частного надела соблюдать противопожарные, санитарные, гигиенические, градостроительные, экологические требования.

Также необходимо следовать другим регламентам, прописанным в договоре. Например, если на вверенном участке не предусмотрено сооружение дома, не следует возводить на нем такое строение.

Обратите внимание!

Территория должна отчуждаться с использованием соответствующих законодательных актов гражданского права.

Как провести отчуждение земельного участка?

Данный процесс подразумевает выполнение следующих процедур:

• составление и последующее заключение договора, касающегося отчуждения земли;
• регистрацию документа в Управлении госрегистрации кадастра и картографии.

Если собственник нарушил пункты договора, ненадлежащим образом эксплуатирует участок, это может привести к отчуждению

Для судебного разбирательства достаточно написать заявление в суд, изложить суть дела, приложить документальные доказательства того, что территории наносится явный вред. Тогда отчуждение будет принудительным, и виновнику не только не выплатят компенсацию за отобранный надел, но еще и могут присудить штраф за нарушение закона. Поэтому нужно соблюдать порядок эксплуатации земельных участков, следовать нормам права.

Комментарии

Вам может быть интересно

Кадастр - это специальный государственный реестр, в который в обязательном порядке вносится стоимость всех объектов недвижимости. Главным для ее владельцев является то, что именно с внесенной в кадастр суммы назначаются налоги. Достаточно часто собственники считают, что налоги непомерно высоки, а участки и объекты, с которых необходимо уплачивать обязательный сбор, стоят существенно меньше, чем указано...

Понятие «межевание» не обозначено в законодательстве. Под ним подразумевают точное указание границ земельного участка. Если вы собираетесь стать землевладельцем, выкупить надел в собственность или взять его в аренду, вам необходима эта процедура. Определить четкие границы участков требуется также действующим собственникам, когда: Закон определяет случаи, когда проводится бесплатное межевание: Это дает...

Утрата права собственности на землю чаще всего возникает вследствие сделки отчуждения. Причем отчуждаться участок может как добровольно, так и принудительно.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Каковы особенности отчуждения земельного участка в 2019 году? Располагая правом собственности на участок земли, владелец вправе распоряжаться им по своему усмотрению.

В том числе право владения можно передавать третьим лицам. В некоторых случаях собственник утрачивает возможность обладания участком в принудительном порядке. Каковы особенности отчуждения земельного участка в 2019 году?

Важные аспекты

Отчуждение земельных участков происходит в рамках гражданско-правовых отношений. Владеть землей может государство, муниципалитет, юридическое или физическое лицо.

В любом случае собственник волен распоряжаться участком по своему усмотрению – продать, подарить, отдать в безвозмездное пользование и т. д.

Под отчуждением земельного участка подразумевается, что бывший владелец утрачивает свои права в отношении отчуждаемого объекта.

Но факт передачи права должен иметь документальное обоснование. Если просто передать землю во временное владение иному лицу, это не будет считаться .

Кроме того различными могут быть и основания отчуждения. Собственник может лишиться прав на землю, как по собственному желанию, так и против своей воли.

О каких особенностях следует знать при отчуждении земельного участка в 2019 году?

Что это такое

В ЗК РФ подробно прописан регламент процедуры, а также установлены ограничения, связанные с типом земельного участка.

Порядок документального оформления определяет тип сделки. При добровольной передаче стороны заключают соглашение, которое заверяется у нотариуса.

В случае принудительного изъятия основанием становится документ, разъясняющий причину конфискации – решение суда или уполномоченного госоргана.

Независимо от того передается ли земля добровольно или принудительно необходима регистрация права собственности нового собственника.

Право владения земельным участком подтверждается соответствующей записью в . До тех пор пока владельцем значится прежний собственник сделка отчуждения не может считаться завершенной.

Нормативное регулирование

Порядок и условия относительно отчуждения земельных участков регламентированы в .

Основополагающим условием отчуждения является то, что права собственности передаются иному лицу в рамках гражданско-правовых сделок.

Но если имеет место переход права собственности по принуждению, то основанием сделки отчуждения становится судебное решение или административный акт.

Вместе с тем при отчуждении земли должны учитываться положения . Здесь прописаны ограничения по оборотоспособности земельных территорий.

А именно перечислены типы земель, не подлежащих отчуждению. По гражданскому законодательству все сделки с недвижимостью, в том числе и с земельными участками, подлежат госрегистрации в соответствии с установленным порядком ().

Устанавливает преимущественное право на покупку для субъекта РФ или местного органа самоуправления. При продаже доли участка приоритетное право приобретения возникает у остальных владельцев.

Порядок отчуждения земельных участков

Процедура отчуждения земельного участка включает в себя несколько этапов:

1. Возникновение основания для отчуждения.
2. Обсуждение условий перехода права собственности сторонами или обоснование отчуждения.
3. Оформление соответствующих документов.
4. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Получается, что отчуждение является законным только в том случае, когда есть документальное обоснование для свершения сделки и переход права официально зарегистрирован.

Но сделка не всегда осуществляется по или по решению суда. Отчуждение может происходить на основании таких документов, как:

• договор о передаче земли в постоянное пользование;
• административный акт.

Вариант документа определяется обстоятельствами свершения сделки. Кроме того имеет значения, какой вид отчуждения имеет место.

Какие бывают виды

В большинстве случаев отчуждение земельных участков классифицируется на основании субъекта проведения. С этой точки зрения принято различать добровольное и принудительное переоформление прав.

В случае добровольного совершения сделки собственник передает свое право иному лицу по собственному желанию. При этом правоотношения сторон носят договорной вид.

То есть сделка оформляется посредством заключения соответствующего договора или оформления документа об односторонней сделке. То есть заключается , или обмены.

Также может составляться завещание. При принудительном отчуждении не принимается в расчет волеизъявление собственника.

Земля может изыматься для государственных или муниципальных нужд. При этом основанием становится соответствующий административный акт.

Против воли владельца земельный участок может конфисковаться и на основании судебного решения, если установлен факт незаконного владения или взыскание осуществляется с целью погашения задолженности перед третьими лицами.

Любой из видов отчуждения может быть возмездным и безвозмездным. В первом случае собственник при передаче своих прав получает какую-либо выгоду.

Обычно это некая денежная сумма, но выгодой может быть и исполнение определенного обязательства новым собственником в обмен на получение права собственности.

Безвозмездный переход права собственности не предполагает финансовых расчетов или какой-либо выгоды для прежнего владельца.

Добровольное

Анализ норм ГК РФ и ЗК РФ позволяет определить, что отчуждение земельных участков может происходить такими способами, как:

• добровольный отказ владельца от права собственности с последующим возвратом земли в государственный или муниципальный фонд;
• свершение гражданско-правовых сделок возмездного характера;
• совершен е сделок безвозмездного вида, в результате которых сменяется собственник.

Когда участок земли принадлежит государству или муниципальному образованию, то отчужден е его может осуществляться только по предусмотренным законом основаниям – в результате , продаже участков через аукцион или без проведения торгов и т. п.

Непосредственный правообладатель вправе самостоятельно решать на каких условиях совершать отчуждение – безвозмездно или за плату.

В законе отсутствуют ограничения по бесплатной передаче земли, даже при отсутствии родственных связей меж участниками сделки.

Главным требованием выступает составление одностороннего или двустороннего документа и регистрация сделки в Росреестре.

Особенностью добровольного отчуждения земли признается тот факт, что вместе с правами на землю к новому владельцу переходят все обязательства прежнего собственника, связанные с землей.

За участком сохраняются все ограничения и . В случае возмездного отчуждения стороны самостоятельно определяют условия, размер и порядок оплаты.

Принудительное

Отчуждение земли без согласия правообладателя происходит по основаниям, закрепленным в ГК РФ и ЗК РФ.

Так в пользу государства или муниципалитета земля может перейти по таким основаниям, как:

• изъятие надела для государственных нужд или муниципальных (основание становится распорядительный акт);
• конфискация по причине нарушения правил землепользования;
• безвозмездная конфискация по решению суда, связанного с вынесением вердикта по уголовному делу;
• реквизиция земли при возникновении чрезвычайных обстоятельств (например, военные действия).

Во всех перечисленных случаях, за исключением конфискации, правообладатель вправе получить денежное возмещение либо аналогичный объект недвижимости.

Приоритет при изъятии земель в пользу государства имеет выделение иной земли взамен изъятого участка.

При денежном возмещении сумма компенсации рассчитывается исходя из . В случае несогласия с размером компенсации собственник вправе оспорить условия изъятия через суд.

Особые условия сопровождают процедуру изъятия земли за нарушение порядка землепользования. В этом случае решение об изъятии принимается исключительно судом.

При этом должны быть доказаны факты нарушения и с собственника будут удержаны средства в сумме, необходимой для восстановления характеристик земли или устранения последствий нарушения.

Переход права собственности при принудительном отчуждении земли регистрируется на основании административного акта или решения суда.

Обязательные условия

Переход права собственности на земельный участок должен происходить при соблюдении ряда условий:

В случае несоблюдения данных условий сделка отчуждения признается незаконной.

Пошаговая инструкция

Последовательность действий при добровольном отчуждении земельного участка такова:

1. Сбор документации, подтверждающей личность владельца/владельцев.
2. Подтверждение факта владения посредством официального документа.
3. Проведение независимой экспертной оценки в отношении участка, если имеет место возмездная добровольная передача земли (за можно обратиться в муниципальные земуправления).
4. Получение коммуникационной схемы в кадастровой службе (выдается по запросу собственника).
5. Получение выписки из Госреестра об отсутствии запрета на свершение сделки.
6. Получение в местной администрации разрешительной справки на проведение реквизиции при наличии на данной территории зданий и сооружений.
7. Обсуждение всех условий сделки.
8. Составление и подписание договора.
9. Заверение договора у нотариуса.
10. Регистрация в Росреестре перехода права собственности.

Возникающие нюансы

В результате отчуждения земельного участка наступают следующие последствия для собственника:

Но вместе с тем освобождается прежний собственник и от обязанностей, связанных с землей:

• не нужно оплачивать налоги за владение участком;
• не требуется организовывать охранные и агротехнические мероприятия;
• имеющиеся обременения на землю переходят к новому владельцу.

Но в отдельных случаях возможно восстановление прав на землю. Если после передачи участка выяснится, что сделка совершена с нарушениями, ее можно оспорить.

В этом случае имущество возвращается в собственность прежнего владельца. Исключением признается только конфискация с последующей реализацией земли через торги.

Если принудительное изъятие будет опротестовано и к этому моменту земля окажется реализованной, то собственник вправе претендовать только на денежную компенсацию.

Также не восстанавливаются права при изъятии земель для госнужд, в этом случае можно лишь получить компенсационное возмещение.

Что касается части территории (доли)

По поводу отчуждения доли земельного участка закон определяет, что часть участка не может являться объектом вещных прав.

Несколько собственников не может владеть участком, если предварительно не проведены и кадастровые работы с целью разделения участка на доли.

То есть изначально отчуждаемая доля требует выделения. Только после этого она может стать зарегистрированным объектом гражданско-правовых отношений.

Неопределенная часть участка может участвовать только в сделках, не предусматривающих перехода права собственности.

Выделенной долей владелец может распоряжаться по своему усмотрению – продать, подарить, обменять, заложить.

Но нужно учитывать, что в случае продажи остальные владельцы имеют приоритетное право покупки.

В первую очередь предложение купить долю должно быть в письменной форме сделано совладельцам. При официальном отказе или отсутствии ответа в течение определенного времени можно продать свою часть земли любому покупателю.

Находящегося в частной собственности

Отчуждение земельного участка, принадлежащего по праву частной собственности, может происходить если:

• владелец добровольно передает свое право собственности иным лицам;
• собственник отказывается от своего права;
• участок принудительно изымается в установленном порядке.

Ключевыми моментами отчуждения участка земли, принадлежащего частному лицу, являются следующие факты:

Без межевания

С 1.01.2018 в РФ отменена возможность свершения сделок с земельными участками в отношении которых не определены границы владений.

Норма утверждена на основании , который внес изменения в Закон «О госкадастре недвижимости» и некоторые иные законодательные положения.

Порядок распространяется на земли для садоводства, личного подсобного хозяйства, огородничества, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства.

Если до указанной даты в отношении участка не проведены межевые работы, то распорядиться землей нельзя.

Его нельзя не подарить, не обменять, не заложить и тем более не получится продать землю. При этом не имеет значения, на каком основании владеет землей собственник.

Наличие свидетельства о праве собственности не отменяет обязанности по проведению межевания. Зона отчуждения земельного участка должна быть зарегистрированной официально.

Без находящегося на нем здания

Возможно ли отчуждение здания без отчуждения земельного участка? Ранее, до введения в действие ЗК РФ, допускалось разделение судьбы земельного участка и объектов недвижимого имущества, расположенных на участке.

Одним из основополагающих принципов действующего земельного законодательства является тот факт, что земельный участок и расположенные на нем объекты неразрывно связаны.

По этой причины объекты следуют судьбе участка земли. Следовательно, нельзя продать землю без размещенного на ней дома.

Но в то же время действующий закон предусматривает случаи, когда земля и здание могут отчуждаться по отдельности. Например:

• отчуждается часть здания, которую нельзя выделить в натуре вместе с долей земельного участка;
• отчуждается здание, расположенное на участке земли, изъятой из оборота.

Согласно при переходе права собственности на здание, расположенное на чужом участке земли возникает право на использование земли, занятой строением и территорией, необходимой для использования в том же объеме, что и у предыдущего собственника.

Видео: прекращение долевой собственности на землю

Если земля может быть передана в собственность, то владелец здания имеет приоритетное право на покупку участка под строением.

При приватизации

В случае приватизации строений и сооружений, а также объектов незавершенного строительства, они переходят в собственность лица, приобретающего имущество, одновременно с земельной территорией, занятой объектами.

Если здание, принадлежащее лицу по праву собственности, находится на государственной или муниципальной земле, то необходимо оформить участок под строение в либо приобрести его у правообладателя в установленном законом порядке.

При этом по желанию собственника здания земельный участок может предоставлять в аренду на срок до 49 лет или на срок, не превышающий периода резервирования земли со стороны государства. Договор аренды не препятствует выкупу участка.

Отказать в выкупе или госорганы могут только при наличии веского основания, регламентированного законом.

Основания для отчуждения земельного участка

Отчуждение земельного участка это переход или на него при наличии законных оснований.

Порядок и основания для отчуждения земли описаны в . При этом указанная норма не играет самостоятельной роли и является, по сути, оговоркой. Отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности может происходить двумя способами:

• Добровольно.

Последнее возможно в следующих случаях:

1. Если гражданин не эксплуатирует земельный участок в соответствии с нормами закона (нецелевым образом , отказывается от ухода за землей).
2. При загрязнении территории.
3. В порядке или .
4. Если собственник не эксплуатирует территорию более трех лет или на протяжении срока, утвержденного соответствующим договором.
5. По причине с возмещением его стоимости.

Как правило, во всех указанных ситуациях отчуждение происходит в пользу государства или муниципалитета, распоряжающихся землей. Исключением является запрет отчуждения земли сельскохозяйственного назначения во время сбора урожая.

Виды отчуждения земельного участка

Отчуждение земель может быть нескольких видов. Как уже было сказано, выделяется добровольное и принудительное отчуждение. В первом случае, владелец земельной территории самостоятельно подает заявление об и на основании данной бумаги прекращаются его права как собственника. Во втором, изъятие осуществляется на основании официального документа: акта, распоряжения, судебного решения. Регистрация прекращения прав на территорию происходит именно при подаче указанных бумаг и соблюдении всех условий оформления.

Наряду с указанными, различаются безвозмездные и возмездные виды изъятия земель. Под первыми следует понимать такие способы, когда гражданин не получает денежную компенсацию при изъятии площади. В частности, это может быть конфискация, национализация, отчуждение по причине нецелевого использования территорий, когда имущество передается в пользу государства.

Возмездными считаются те виды изъятия, когда собственник земли получает какое-либо возмещение за отчуждение надела . К таким видам относятся реквизиция, выкуп площади у владельца для нужд муниципалитета.

Заявление на отчуждение земельного участка

Чтобы передать свой надел в распоряжение муниципалитета, собственник участка должен подать официальное заявление (посмотреть и скачать можно здесь: .) на имя начальника данного учреждения.

В бумаге обязательно должны быть указаны следующие сведения:

• данные собственника и информация о его праве на земельный участок (номер свидетельства или соответствующего акта);
• суть вопроса с указанием причины передачи надела;
• данные о территории, адрес, площадь;
• место и дата подачи заявки;
• подпись гражданина.

Документ составляется исключительно в письменном виде и подписывается лично собственником. Обычно для подачи такой заявки используется типовой бланк.

Порядок отчуждения земельного участка

Отчуждение происходит в том порядке, который прописан в земельном законодательстве РФ. Если это происходит по желанию собственника, то предусмотрены следующие этапы:

1. Владелец надела обращается с официальным заявлением в исполнительное ведомство , обычно в администрацию.
2. Сотрудники принимают заявку и предают на проверку и утверждение.
3. Если вопросов не возникает, то документ приобретает официальный статус и направляется на регистрацию в Росреестр .
4. На финальной стадии происходит регистрация прекращения прав гражданина на территорию.

Оформление занимает порядка одного месяца, в зависимости от конкретной ситуации.

В случае принудительного изъятия порядок отчуждения земельных участков несколько иной:

1. Гражданину поступает уведомление о нарушении им норм закона касательно использования земельной площади
2. Суд рассматривает вопрос о принудительном изъятии земли.
3. В случае, если вина собственника установлена в судебном порядке, оформляется исполнительный лист и земля изымается судебными приставами.
4. После этого земельный участок может быть реализован на торгах или вновь перейти в распоряжение городских властей.
5. Восстановить свои права на участок, гражданин может лишь в судебном порядке.

Данная процедура может занять несколько месяцев и более. Все зависит от обстоятельств дела.

Список документов

Для отчуждения земельного надела могут потребоваться следующие бумаги:

• паспорт собственника;
• на землю;
• правоудостоверяющие документы на землю;
• техническая документация на участок – кадастровый план, описание территории, выписка из БТИ об имеющихся постройках, оценочное заключение;
• экспертное заключение о состоянии площади;
• постановление, распоряжение, другой акт об изъятии земли;
• судебное решение.

Каждый из документов предоставляется в виде копий, и удостоверяется оригиналами. Наряду с указанными бумагами, могут понадобиться заявления об отказе от участка и другие документы по требованию регистрирующего органа.

Последствия отчуждения земельного участка

Результатом отчуждения надела могут стать следующие последствия:

• Собственник лишится всех своих прав на земельный участок , не сможет эксплуатировать его по собственному усмотрению и извлекать выгоду.
• Собственник не будет иметь права на использование территории в качестве залогового имущества.
• Утрата возможности продавать, сдавать в аренду, менять или дарить землю.

Наряду с правами исчезнут и собственника по отношению к данной территории:

• оплачивать налоги и коммунальные счета;
• организовывать агротехнические и охранные мероприятия;
• эксплуатировать землю лишь по прямому назначению.

Некоторые случаи прекращения прав собственности предусматривают их восстановление . Исключением в данной ситуации является конфискация .

При изъятии таким способом имущество реализовывается с торгов и переходит другому лицу. Как правило, предыдущий владелец не имеет возможности опротестовать данное действие и единственный вариант возместить причиненный ущерб - это денежная компенсация. Такой же процедурой является и национализация, в рамках которой участок полностью переходит к государству.

Также нельзя восстановить права при изъятии земель на нужды государственных и муниципальных ведомств. В этом случае выплачивается компенсация.

Пример по отчуждению земельного участка

Гражданка Макарова год назад получила земельный участок в порядке безвозмездного пользования . По заключенному соглашению, женщине было дано три года на то, чтобы начать использовать территорию для организации фермерского хозяйства. Макарова взяла под это дело несколько кредитов и попыталась организовать ЛПХ .

Через некоторое время ее постигла неудача, и фермерское хозяйство прекратило свое существование. Женщина осталась должна банкам и перестала эксплуатировать площадь по целевому назначению.

Чтобы поправить свои дела, Макарова, предложила владельцам соседнего участка складировать на своей площади мусор.
В результате таких действий, плодородный участок превратился в свалку.

После очередной санитарной проверки, данный факт был установлен и собственнице было направлено уведомление, согласно которому для приведения территории в надлежащее состояние отводится 10 дней .

Предпринимательница исполнила уведомление, однако, земля пришла в полный упадок.

Через месяц у Макаровой была изъята данная территория на основании нецелевого использования предоставленной площади и приведения ее в негодность. Также на женщину был наложен денежный штраф.

Заключение

В итоге можно сделать следующие выводы:

1. Отчуждение земельного участка подразумевает потерю законных прав собственника на площадь при наличии законных оснований.
2. Отчуждение может быть добровольным если гражданин сам подает заявку в администрацию и принудительным , на основании постановления муниципалитета или решения суда.
3. В рамках классификации различаются также безвозмездные и возмездные способы изъятия. Вторые подразумевают наличие компенсации за отчуждение площади, а первые нет.
4. Порядок осуществления процедуры зависит от конкретной ситуации и вида отчуждения.
5. В результате прекращения прав на землю, собственник теряет возможность распоряжаться своим наделом.
6. Вернуть свои права можно через суд, но не во всех случаях.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по отчуждению земельного участка

Вопрос : Здравствуйте, меня зовут Эдуард Владимирович. До недавнего времени я работал руководителем унитарного предприятия, однако, после очередной проверки меня обвинили в превышении своих должностных полномочий и краже имущества учреждения на крупную сумму. После того как было вынесено решение о моей виновности на мой единственный участок земли, на котором находится коттедж, где я проживаю с женой и ребенком, был наложен арест приставами .

Все это происходило в то время, когда я подал апелляционную жалобу на первое решение суда . Пока шло рассмотрение моего заявления, земельный участок был продан с торгов и передан в собственность моему соседу, который теперь требует выселить меня и мою семью из дома, хотя апелляция состоялась в мою пользу, и первое решение было опротестовано.

Подскажите, что мне делать в данном случае, и считается ли незаконным способом такое изъятие земли приставов-исполнителей?

Ответ : Уважаемый Эдуард, согласно и основываясь на , решение о конфискации стало бы законным основанием для изъятия вашего имущества, если бы не несколько нюансов.

Прежде всего, пристав не может принимать каких-либо действий, пока решение не вступит в законную силу. Данное положение предусматривает и порядок подачи апелляционной жалобы. С вашей стороны, для надежности, следовало уведомить сотрудника УФССП о своих действиях и попросить его отложить арест имущества . Второй существенный момент – это то, что арест был наложен на имущество, которое является вашим единственным местом проживания. В данном случае как минимум следует признать сделку по передаче прав на ваш участок и дом ничтожной. Что касается пристава, то его действия не просто выходят за рамки правового поля. Это просто плевок в лицо вам и всему отечественному правосудию. В обязательном порядке подавайте заявление в суд на действия пристава и соседа. А лучше - в правоохранительные органы.

Отчуждение участка. Понятие и основания отчуждения

Отчуждение части земельного участка или отчуждение целого участка подразумевает перепоручение право собственности на землевладение юридическому или физическому лицу. Подобное отчуждение может быть произведено как в возмездной, так и в безвозмездной форме. Данное действие в обязательном порядке оформляется путем заключения гражданско-правового договора.

Порядок отчуждения земельного участка урегулирован земельным и гражданским законодательствами.

В ходе отчуждения, объект недвижимости может быть:

• продан;
• передан другому лицу по наследству;
• передан в аренду;
• подарен;
• приватизирован.

Следовательно, отчуждение, вне зависимости от формы своего совершения, является действием, направленным на передачу права собственности.

В качестве основания для осуществления передачи участка другому лицу может выступать:

• решение, вынесенное судом по результатам рассмотрения соответствующего дела;
• вынесенный уполномоченным лицом административно-правовой акт;
• любой договор, который должен быть прописан в законодательстве.

Виды и условия отчуждения участка земли

На законодательном уровне выделяется несколько видов отчуждения, среди которых:

• Принудительное, которое проводится вне зависимости от воли землевладельца. Данная передача права собственности имеет место быть при вынесении решения судом о конфискации участка.
• Добровольное, осуществляемое по собственному волеизъявлению землевладельца. Это самый часто встречающийся вариант отчуждения, который оформляется в виде сделки между сторонами.
• Безвозмездное, как правило, осуществляется при помощи оформления завещания. Кроме того, данный способ отчуждения имущества в виде земельного участка имеет место быть при конфискации объекта.
• Возмездное осуществляется при проведении сделки, купле-продаже участка, его изъятия в государственный фонд, а также при передаче объекта в качестве наследства, при условии обеспечения пожизненного содержания.

Отдельно рассматриваются обязательные условия отчуждения участка, к которым Земельный кодекс России относит следующие:

• Перепоручение права собственности на землевладение и, соответственно, землепользование участком другому лицу. Подобное действие обязательно должно проводиться в рамках правоотношений, урегулированных гражданским законодательством.
• Во всех правовых основах законодательства обязательно должна учитываться оборотоспособность земли.
• Владелец участка должен самостоятельно осуществить отказ от всех прав на данный объект недвижимости.

Документы, необходимые для отчуждения участка

Чтобы провести процедуру отчуждения участка земли, собственник должен предоставить для регистрации определенный пакет документов. К ним относятся:

• отчет о проведении независимой оценки отчуждаемого недвижимого имущества;
• экспертиза земельного участка;
• документ, предоставленный государственным органом и являющийся подтверждением наличия у землевладельца действующего права собственности на данный объект недвижимого имущества;
• выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающая, что на данный участок земли не наложено никаких запретов, препятствующих его отчуждению;
• идентификационный код каждого владельца данного объекта недвижимости;
• если в качестве собственника выступает гражданин, состоящий в браке, он должен предоставить свидетельство о заключении брака;
• если землевладелец ранее состоял в браке, к документам необходимо приложить свидетельство о расторжении брака или другой документ, являющийся подтверждением того, что на данный момент собственник не состоит в семейных отношениях;
• собственник участка, состоящий в семейных отношениях, должен предоставить согласие своего супруга на совершение отчуждения.
• если в качестве собственников отчуждаемого объекта выступают несовершеннолетние дети, обязательны к предоставлению их свидетельства о рождении;
• при предоставлении документов представителем требуется нотариально составленная доверенность.

Только после того, как землевладелец будет иметь на руках весь вышеперечисленный пакет обязательных документов, он может приступить к отчуждению принадлежащей ему собственности в виде участка земли:

Порядок, по которому осуществляется отчуждение участка

Чтобы осуществить отчуждение участка, требуется совершить ряд действий, урегулированных законодательством.

В первую очередь, от собственника участка требуется получить в агентстве специальный государственный акт, который является подтверждением его права собственности на данный объект недвижимого имущества.

• Если отчуждение участка производится путем проведения его продажи, собственник должен запросить проведение денежной оценки объекта.
• Если отчуждение производится путем дарения, требуется проведение нормативной оценки участка. Данную процедуру уполномочено проводить управление, осуществляющее оценку ресурсов.
• На следующем этапе необходимо обратиться в кадастровую палату для получения документов, в которых должны содержаться все проведенные на участок коммуникации, если они имеются.
• Собственник имеет право провести экспертную оценку земли, но для отчуждения она не обязательна.
• В государственной регистрационной службе требуется оформить выписку, подтверждающую тот факт, что на данный объект недвижимости не наложено никаких запретов.
• Далее от собственника требуется предоставление справки, подтверждающей, что на участке не располагается никаких прочих объектов недвижимости, к примеру, всевозможных зданий и сооружений.

Для оформления отчуждения участка собственник в обязательном порядке должен иметь на руках пакет личных документов на участок и расположенные на нем зданий.

Договор, заключаемый на отчуждение участка

Под договором, который заключается на отчуждение участка земли, подразумевается заключение любого акта, урегулированного в гражданском законодательстве. Следовательно, в качестве подобного договора допускается использовать:

• договор купли-продажи объекта недвижимости и всех расположенных на нем зданий;
• договор дарения участка со всеми расположенными на нем зданиями;
• завещание.

Любой из вышеперечисленных договоров может быть представлен в качестве договора отчуждения, если собственник действует по собственной воле. При принудительном отчуждении недвижимости, в качестве данного договора может выступать:

• решение суда об отчуждении земельного участка со всеми располагающимися на нем зданиями;
• Постановление Правительства РФ.

В соответствии с договором, отчуждение может быть осуществлено на возмездной или безвозмездной основе. Следовательно, пункт о стоимости участка обязательно должен быть прописан в данном документе.

Оформление договора должно осуществляться исходя их норм гражданского законодательства.

Существующие ограничения на отчуждение участка

На уровне земельного и гражданского законодательств предусмотрен определенный перечень земельных участков, ограниченных в обороте.

Как правило, подобные объекты недвижимости относятся к собственности федеральных и региональных органов власти, однако существуют и некоторые исключения.

Ограничение в обороте, а следовательно, и в отчуждении земли, установлено для участков:

• расположенных в границах особо охраняемых территорий;
• входящих в состав земель, относящихся к лесному фонду;
• в границах которых располагаются водные объекты, которые находятся в ведении федеральных или региональных органов;
• на которых располагаются объекты, имеющие культурное значения и относящиеся к наследию коренных народов Российской Федерации, включенные в список объектов культурного наследия;
• относящиеся к объектам, обеспечивающим охрану и безопасность территории государства и используемые для удовлетворения нужд оборонной промышленности;
• предоставленные для удовлетворения нужд транспортных организаций, к которым относятся аэропорты, вокзалы, терминальные комплексы;
• используемые для удовлетворения нужд связи;
• занятых объектами, обеспечивающими использование космической инфраструктуры;
• используемых для производства ядовитых веществ и наркотических средств.

Проводить отчуждение данных участков допускается только при получении соответствующего согласия от уполномоченного органа государственной власти.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Спросить юриста

Отчуждение земельного участка

Имеется здание, которое поделено на помещения и оформлено в собственность разным физлицам. Физлицо хочет продать своё помещение. Нужно ли нотариальное заверение сделки при оформлении продажи земельного участка под этим помещением, если земля под помещениями в долевой собственности?

Наталия 09.07.2019 11:25

Добрый день.

Статья 42. ФЗ -218 Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество , в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению , за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии сЗаконом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренногочастью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Сазонов Сергей Владимирович 09.07.2019 13:42

Задать дополнительный вопрос

Статья 42. ФЗ -218 Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество 1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

ЗК РФ Статья 52. Условия и порядок отчуждения земельного участка. Налог с продажи земельного участка: что изменилось с 2019 года