Ответственность за уклонение от регистрации права собственности. Уклонение от государственной регистрации или…

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Шевелилова С.Ю.

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего Железновой Н.Д. судей: Башаркиной Н.Н., Старковой А.В.
при секретаре судебного заседания Б.
с участием: Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Башаркиной Н.Н. дело
по апелляционной жалобе Ч.
на решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 18 марта 2013 года
по иску Д. к Ч. о признании уклоняющейся от государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома, возложении обязанности произвести государственную регистрацию сделки,

Установила:

Истица обратилась в суд с иском к ответчице с требованиями о признании Ч., уклоняющейся от государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома, общеполезной площадью <...>кв. м, из них жилой - <...>кв. м, находящегося по адресу <...>
Кроме того, просила суд обязать государственную регистрацию сделки (перехода права собственности) договора купли-продажи жилого дома общеполезной площадью <...>кв. м, из них жилой - <...>кв. м, находящегося по адресу: <...>, заключенного 29 апреля 1999 года между Ч. и Д., удостоверенного нотариусом и зарегистрированного в реестре за N <...>и взыскать с ответчицы в пользу истицы расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере <...> руб.
В обоснование заявленных требований истица указала, что 29 апреля 1999 года между Ч. (Продавец) и Д. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома, общеполезной площадью <...>кв. м, из них жилой <...>кв. м, находящийся по адресу: <...> (договор удостоверен нотариусом Н.Н.П., зарегистрирован в реестре N <...>). В тот же день жилой дом был передан истице во исполнение условий договора.
Право собственности продавца на вышеуказанный жилой дом возникло на основании договора дарения, удостоверенного Зиняковским сельским советом Городецкого района Нижегородской области 21 августа 1992 года по реестру за N <...> от <...>года, что подтверждалось свидетельством о регистрации права серии НО N<...>, выданным <...> года Городецким филиалом государственного учреждения юстиции Нижегородской области.
Договор купли-продажи жилого дома заключенного между сторонами, в государственном учреждении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован не был.
Истицей неоднократно производились обращения к продавцу с просьбой подать заявление о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и заявление о переходе права собственности по договору от продавца к покупателю в учреждение по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако продавец данных действий не осуществил.
Так как продавец Ч. необоснованно уклоняется от государственной регистрации сделки, истица 15 ноября 2012 года в одностороннем порядке произведено обращение в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области для регистрации сделки.
Письмом от 30 ноября 2012 года из указанного государственного органа истице пришел ответ, согласно которому государственная регистрация сделки приостановлена, в связи с отсутствием от имени продавца заявления о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и заявления о переходе права собственности по договору.
На основании указанного истица просила заявленные ею требования удовлетворить.
Решением Городецкого городского суда Нижегородской области от 18 марта 2013 года исковые требования Д. удовлетворены.
Ч. признана, уклоняющейся от государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома общеполезной площадью <...>кв. м, расположенного по адресу <...>, заключенного 29 апреля 1999 года между Ч. и Д.
Суд обязал произвести государственную регистрацию сделки (перехода права собственности) договора купли-продажи жилого дома, заключенного между Ч. и Д., удостоверенного нотариусом и зарегистрированного в реестре N <...>.
В пользу Д. с Ч. взысканы расходы по госпошлине в размере <...> руб.
В апелляционной жалобе ответчица просила решение суда отменить как незаконное и необоснованное по следующим мотивам.
Ответчица считает, что суд неправильно определил юридически значимые обстоятельства.
Заявительница жалобы считает, что она не уклонялась от государственной регистрации сделки купли-продажи, в материалах дела также отсутствуют доказательства об уклонении от регистрации сделки.
Кроме того, в ходе рассмотрения дела ответчица указывала, что согласна в согласованное время подать заявление о государственной регистрации договора купли-продажи. Однако истица отказалась согласовывать время для подачи заявлений в регистрационную службу.
Ответчица указала, что истицей не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих об уклонении от государственной регистрации сделки.
К тому же ответчица считает, что обжалуемое решение суда может повлечь для нее неблагоприятные материальные последствия, поскольку с нее взыскана государственная пошлина, а также данное решение дает основание истице по делу обратиться с исковым заявлением в суд о взыскании с нее убытков, вызванных задержкой в совершении или регистрации сделки, а также истица может взыскать расходы, понесенные на оплату услуг представителя.
На основании указанного ответчица считает, что решение суда подлежит отмене.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав Д., судебная коллегия пришла к выводу, что решение суда является законным и отмене не подлежит.
Судом апелляционной инстанции установлено, что 29 апреля 1999 года между Ч. (продавец) и Д. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома, общеполезной площадью <...>кв. м, из них жилой <...>кв. м, расположенного по адресу: <...> (л.д. 6).
Договор удостоверен нотариусом Н.Н.П. и зарегистрирован в реестре N <...>.
В соответствии с п. 8 договора предусмотрено, что передача жилого дома продавцом и его прием покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту в срок до 29 апреля 1999 года. Ответчица не отрицала, что фактически условия договора по передаче дома и получения суммы, указанной в п. 5 договора, за его продажу, между сторонами исполнены.
Пунктом 9 договора купли-продажи жилого дома предусмотрено, что договор подлежит государственной регистрации в Городецком районном филиале ГУЮ Нижегородской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок. Покупатель приобретает право собственности с момента регистрации настоящего договора. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности должна возместить другой убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно письму Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области направленному в адрес Д. (л.д. 7)., государственная регистрация права на жилой дом по указанному выше адресу приостановлена, в силу того, что ответчицей не подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Применяя правила статьи 431 Гражданского кодекса РФ при буквальном толковании условий договора суд апелляционной инстанции считает указанный договор заключенным, так как между сторонами в силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. То есть сторонами определен предмет договора, его стоимость, сроки оплаты и условия передачи недвижимого имущества, которые сторонами исполнены незамедлительно после подписания договора, кроме того данная сделка удостоверена в нотариальном порядке.
Отсутствие письменного акта приема-передачи недвижимого имущества не является основанием для того, чтобы считать договор незаключенным.
В соответствии с положениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом. Поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В соответствии с пунктом 58 данного Постановления лицо, считающее себя собственником, находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Из материалов дела установлено, что с момента заключения договора купли-продажи, с 1999 года ответчица не подала заявление о государственной регистрации перехода права собственности. Кроме того, из материалов дела следует, что ответчица не отрицала, что приходила в регистрационную службу для подачи указанного заявления, однако, не дождавшись своей очереди, заявление не подала. В связи с указанным, а также учитывая длительный срок, в течение которого ответчица не исполнила своей обязанности по подаче заявления для регистрации перехода права собственности, судебная коллегия соглашается с выводом суда об уклонении ответчицы от регистрации договора купли-продажи жилого дома.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Таким образом, ответчица путем заключения договора купли-продажи жилого дома по своей воле приобрела гражданские права и обязанности указанные как в тексте договора, так и предусмотренные нормами Гражданского законодательства, регулирующими спорные правоотношения, в связи с чем судебная коллегия указывает, что доводы жалобы о неблагоприятных последствиях, которые может повлечь уклонение от государственной регистрации перехода права собственности не являются юридическими значимыми при рассмотрении данного дела, так как ответчица должна была сознавать и предполагать о наступлении возможных последствий, в случае уклонения от исполнения своих обязанностей.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, правовых оснований к отмене правильного по существу решения суда не содержат, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а потому не могут быть положены в основу отмены решения суда.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия,

Определила:

Решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 18 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ч. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на " " при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)

Одно ООО продало другому ООО объект недвижимости и земельный участок под ним. Был составлен акт приема-передачи в произвольной форме. Документы сданы в Росреестр для регистрации сделки. В дальнейшем продавец отозвал документы из Росреестра и отказался от совершения сделки. Не смотря на подписание акта приема-передачи, имущество фактически Покупателю не передали (не переданы ключи от здания, документы на недвижимость, заблокирован какой-либо доступ и т.д.). Покупатель обратился в суд с иском о понуждении к гос регистрации сделки. Необходима судебная практика по данному вопросу.

Ответ

См. практику - Постановление АС ВВО от 11.08.2015 № А79-5442/2013, Постановление АС ВВО от 24.06.2015 № А39-2502/2014, Постановление АС ЗСО от 15.09.2016 № А81-5229/2015, Постановление ФАС ДВО от 13.03.2014 № А73-6339/2013.

«Стороны договора купли-продажи недвижимости обязаны обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Если продавец уклоняется от регистрации, то покупатель вправе подать:

• иск о государственной регистрации перехода права, если продавец передал объект;
• иск о передаче недвижимости и государственной регистрации перехода права, если продавец не передал объект.

Перед тем как обращаться в суд, покупатель должен:

• собрать ;
• убедиться, что сможет .

Кроме нематериальных требований, покупатель вправе:

• потребовать , и
• предъявить , которые стороны оговорили в договоре, например штраф за каждый день просрочки.

Кроме того, есть случаи, когда у покупателя нет возможности зарегистрировать переход права из-за продавца. И при этом продавец сознательно не уклоняется от регистрации. См. отдельную рекомендацию .

Что сделать покупателю перед тем, как обращаться в суд

Перед тем как направлять в суд требование о регистрации перехода права собственности на недвижимость, покупатель должен совершить два действия.

Действие 1. Собрать доказательства, что продавец уклоняется от регистрации

Покупателю нужно убедиться, что он сможет доказать уклонение продавца от регистрации. Например, доказательством будет переписка с продавцом, из которой можно сделать вывод, что продавец затягивает или отказывает в предоставлении необходимых документов.

Пример из практики: суд признал, что продавец уклоняется от регистрации, поскольку в ответ на требование подать документы в Росреестр он заявил, что общее собрание участников не одобрило сделку

Покупатель перечислил полную оплату на расчетный счет продавца и принял по акту участок и склад на нем.

Продавец уклонялся от регистрации, и покупатель направил письмо с просьбой в течение пяти дней письменно сообщить о сроке подачи в Росреестр совместного заявления о регистрации перехода права собственности.

В ответ продавец предложил расторгнуть договор, поскольку сделку не одобрило общее собрание участников продавца.

Суд удовлетворил требование покупателя о государственной регистрации перехода права собственности на участок и склад. Он установил, что указанные обстоятельства говорят об уклонении продавца (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 августа 2015 г. № Ф01-2541/2015 по делу № А79-5442/2013).

Только факт того, что продавец не представил на регистрацию документов, не доказывает уклонение от регистрации.

Пример из практики: покупатель участка имел возможность, но не запросил у продавца его экземпляр договора, прежде чем обращаться в Росреестр за регистрацией перехода права собственности

Покупатель участка обратился в Росреестр за регистрацией перехода права собственности на земельный участок. Росреестр сначала приостановил, а позже прекратил регистрацию, поскольку покупатель не представил второй экземпляр договора купли-продажи.

Покупатель решил, что продавец уклоняется от регистрации. Он обратился в суд с требованием обязать Росреестр провести регистрацию перехода права собственности.

Суд отказал, поскольку «документов, подтверждающих обращение истца к ответчику с запросом о представлении второго экземпляра договора для осуществления процедуры регистрации... судам представлено не было... покупатель земельного участка имел возможность обратиться... с запросом о предоставлении второго экземпляра договора до подачи документов» (постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 июля 2016 г. № Ф05-8335/2016 по делу № А40-62456/2015).

Действие 2. Убедиться, что между ним и продавцом сложились обязательственные правоотношения

Доказательством правоотношений будет, например, подписанный договор купли-продажи, в котором стороны согласовали все существенные условия договора.

Обоснование

Договор считается заключенным, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Если стороны не согласовали существенные условия, то договор считается незаключенным и, следовательно, покупатель не вправе требовать перехода права собственности.

Так, суд отказал покупателю, поскольку пришел к выводу «о незаключенности договора в связи с отсутствием согласованного сторонами существенного условия договора о цене продажи данного объекта недвижимости» (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 декабря 2016 г. № Ф07-9874/2016 по делу № А56-2900/2016).

По другому делу суд отказал покупателю, поскольку стороны в договоре не согласовали условия о предмете договора (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 августа 2016 г. № Ф03-3648/2016 по делу № А73-6112/2015).

С каким иском обратиться в суд

Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). В этом случае Росреестр регистрирует переход права по решению суда.

Есть два варианта исковых требований покупателя, когда продавец уклоняется от регистрации. Выбор между этими вариантами зависит от того, исполнил ли продавец обязательство по передаче имущества и, соответственно, принял ли покупатель объект (п. 61 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; далее - постановление № 10/22).*

1. Продавец передал недвижимость - покупатель предъявляет иск о государственной регистрации перехода права.

Обоснование

«Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества» (абз. 2 п. 61 постановления № 10/22).

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным только после того, как (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ):

• продавец вручил имущество покупателю и
• стороны подписали документ о передаче.*

2. Продавец не передал недвижимость - покупатель предъявляет иск о передаче объекта и государственной регистрации перехода права.

Обоснование

«…если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче... и о регистрации перехода права собственности» (абз. 3 п. 61 постановления № 10/22).

Продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одной недвижимости. Требование о регистрации перехода права собственности какого из покупателей удовлетворит суд

Ответ зависит от того, успел ли один из покупателей зарегистрировать право собственности.

1. Никто не зарегистрировал право собственности.

Если сразу несколько покупателей предъявили иски о регистрации, то суд удовлетворит иск того лица, во владение которого продавец передал имущество. Иные же покупатели вправе требовать возмещения убытков, которые вызваны неисполнением договора купли-продажи продавцом (абз. 6 п. 61 постановления № 10/22).

2. Один из покупателей успел зарегистрировать право собственности.

Если Росреестр уже зарегистрировал право собственности одного из покупателей, то другой покупатель вправе требовать от продавца только возмещения убытков, которые вызваны неисполнением договора купли-продажи (абз. 7 п. 61 постановления № 10/22).

Внимание! Даже если покупатель докажет, что продавец уклонялся от регистрации, суд откажет в иске, если покупатель пропустил срок исковой давности (три года)

Общий срок исковой давности, на который указывает статья 196 Гражданского кодекса РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или переходе права собственности.

Срок исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать (п. 1 ст. 200 ГК РФ):

• о нарушении своего права и
• о том, кто надлежащий ответчик по иску о защите этого права.

Например, со дня, когда продавец:

• отказался передать документы, которые необходимы для регистрации, или
• создал иные препятствия для такой регистрации.

Такое разъяснение содержит пункт 64 постановления № 10/22.

Пропуск исковой давности - самостоятельное основание для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ; п. 15 постановления Пленума Верховного суда РФ № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»). Это означает, что суд вправе:

• не исследовать иные обстоятельства дела и
• отказать только из-за того, что покупатель пропустил срок исковой давности.

Внимание! Суд откажет покупателю, если он обратится с иском о признании права собственности

Иск о признании права собственности на недвижимость - ненадлежащий способ защиты, если продавец уклоняется от регистрации сделки .

Обоснование

«Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права , основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом» (п. 63 постановления № 10/22).

Что покупатель вправе потребовать от продавца, который уклоняется от регистрации

Покупатель вправе потребовать от продавца возместить убытки, которые вызваны задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Кроме того, стороны могут сами определить в договоре:

• . Например, конкретизировать размер штрафных санкций за нарушение сроков представления документов для государственной регистрации,
• а также .

Пример: Образец пункта договора купли-продажи недвижимости, который устанавливает ответственность продавца за уклонение от регистрации перехода права собственности

«Если Продавец не представит необходимые документы для регистрации перехода права собственности, то выплачивает Покупателю двойную сумму задатка, оплаченного по Договору.

В случае нарушения сроков представления документов на государственную регистрацию перехода права собственности Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере 0,5 процента от стоимости имущества по настоящему Договору за каждый день просрочки»».

Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:

Проблемы уклонения от государственной регистрации прав при продаже объектов недвижимости

Несмотря на то, что ныне действующий порядок государственной регистрации прав на недвижимость, установленный Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» существует уже более десяти лет, интерес к проблемам государственной регистрации не ослабевает и по сей день. Многочисленные вопросы возникают как у юристов и профессиональных участников рынка недвижимости, так и у простых правообладателей. Одной из интересующих проблем является проблема уклонения от государственной регистрации.
Действительно, на практике нередки ситуации, когда покупатель, осмотрев предлагаемую недвижимость, остался ею вполне доволен и, убедившись, что она действительно принадлежит продавцу и цена за нее вполне приемлема, выражает желание ее купить. Стороны составляют договор купли-продажи объекта (в письменной форме, естественно, как это и предусмотрено действующим гражданским законодательством), подписывают его, передают друг другу деньги и ключи. И тут возникает проблема…
Поскольку действующим гражданским законодательством прямо предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав, покупатель становится собственником только с указанного момента. Поэтому он заинтересован как можно скорее зарегистрировать свои права на купленный объект недвижимого имущества и приобрести все предусмотренные законом правомочия собственника.
Для этого ему необходимо обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права и, представив все требуемые в соответствии с Законом о регистрации документы, включая документ об оплате государственной пошлины, получить свидетельство о праве собственности установленного образца.
Вместе с тем, законом предусмотрено, что переход права регистрируется на основании заявления обеих сторон договора. Однако продавец недвижимости, получив деньги и исполнив обязательство по передаче объекта, зачастую утрачивает интерес к совершению каких-либо дальнейших действий и не обращается за государственной регистрацией перехода права на покупателя, иными словами уклоняется от ее проведения.
Конечно, такие ситуации не часты, большинство участников гражданского оборота являются добросовестными и вышеуказанных проблем не возникает. Однако если такое случается, покупатели не остаются бесправными. Гражданским кодексом предусмотрена возможность защиты их прав в судебном порядке. Так, в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Следует иметь ввиду, что Гражданским кодексом в ряде случаев установлена обязательная государственная регистрация не только перехода права собственности, но и государственная регистрация самого договора об отчуждении недвижимости. Наиболее распространенными из них являются договоры купли-продажи объектов жилого назначения и договоры дарения. В силу указанного требования данные договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации. Для указанных случаев способ защиты установлен ст. 165 Гражданского кодекса, в соответствии с которой, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Указное выше означает, что если имеется факт уклонения от государственной регистрации, то заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности, а, в необходимых случаях, и самой сделки.
Следует отметить, что до недавнего времени как у заявителей, так и у судебных органов бытовало мнение, что поскольку государственную регистрацию проводит регистрирующий орган, то последний должен выступать ответчиком по указанному иску. Такая позиция, в свою очередь, не могла устроить Управление Росреестра, поскольку Управление как государственный орган не может уклонятся от совершения действий, предписанных ему законом. Поэтому, в случае удовлетворения судами вышеуказанных исков к Управлению, такие решения Управлением обжаловались, что, в свою очередь, вновь создавало препятствия правообладателю для государственной регистрации своих прав.
В настоящее время указанная проблема разрешена. В апреле текущего года Пленумами Высших судов Российской Федерации принято совместное Постановление, пунктом 61 которого прямо установлено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
В заключение необходимо обратить внимание правообладателей, что наличие решения суда о государственной регистрации сделки и перехода права собственности не освобождает заинтересованное лицо от представления на государственную регистрацию полного пакета документов, предусмотренных законом, о которых уже упоминалось ранее. Указанное решение суда заменяет лишь заявление уклоняющейся стороны. А сама государственная регистрация осуществляется в общем порядке.

Согласно п.1 ст.16 закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора, если иное не установлено федеральным законом.

Действующим законодательством предусмотрены случаи проведения государственной регистрации сделок при отсутствии заявления одной из сторон договора: при этом строго определена ситуация, в которой допускается регистрация договора по заявлению одной из его сторон, а также порядок ее проведения. В частности, в ч. 3 ст. 165 ГК РФ предусмотрено, что в случае уклонения одной из сторон сделки от ее регистрации суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки и сделка регистрируется на основании этого решения. Данная норма позволяет защитить интересы добросовестных участников гражданского оборота от недобросовестного поведения партнеров по сделке.

Между тем на практике встречаются ситуации, при которых обращение в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации сделки обеих сторон договора, заключенного между физическими лицами либо физическим и юридическим, как того требует закон невозможно. Это может быть связано с объективным отсутствием (смертью) одной из сторон. Сторона по сделке не уклоняется от ее регистрации, поэтому положения вышеназванной статьи к ней не применимы. В сложившихся обстоятельствах осуществление государственной регистрации договора невозможно, однако ситуация встречается на практике и требует своего разрешения.

Представляется, что в случаях объективного отсутствия отчуждателя по договору устранить обстоятельства, препятствующие проведению государственной регистрации, возможно путем предъявления приобретателем по договору иска в суд о признании сделки действительной и о признании за собой права собственности на объект недвижимости. Обоснованны, с правовой точки зрения будет является привлечение в качестве ответчиков по делу либо наследников правоотчуждателя по договору, либо (при отсутствии таковых) соответствующей налоговой инспекции, представляющей интересы государства как наследника выморочного имущества. При объективном отсутствии приобретателя по договору с такими же исковыми требованиями о признании сделки действительной и признании права собственности на объект недвижимости вправе обратиться его наследники, но ответчиком по заявленным требованиям будет являться отчуждатель по сделке.

Судебное решение о признании права собственности будет являться единственным и достаточным основанием регистрации права на объект недвижимости за приобретателем по договору (ст. 8 ГК РФ, ст. 17 закона о регистрации), при этом государственная регистрация сделки не проводится.

Ж. Трубина,
Начальник отдела правового
обеспечения и судебной защиты

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает обязательные требования к форме сделок с недвижимым имуществом. В частности это касается договоров купли-продажи недвижимого имущества, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий.

Такие договоры заключаются в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Помимо этого, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Требование о государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом является обязательным, несоблюдение данного требования влечет недействительность.

Такая сделка считается ничтожной в силу статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законодательством предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Часть 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07. 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально оформленной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

На практике возникают случаи, когда стороны договора купли-продажи недвижимости, исполняют обязанности, предусмотренные таким договором: продавец передает покупателю недвижимость, покупатель соответственно, уплачивает продавцу обусловленную договором цену за эту недвижимость.

При этом стороны выполняют требование о письменной форме договора купли-продажи недвижимости. Но этого недостаточно, далее договор подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии. Именно на этой стадии начинаются проблемы. Всем известно, что процедура регистрации сделок с недвижимым имуществом длительный и зачастую трудоемкий процесс. Продавец достиг цели, к которой стремился – получил причитающиеся ему по договору денежные средства. Не редки случаи, когда недобросовестные продавцы начинают уклоняться от регистрации договора.

В данном случае покупатель попадает в непростую ситуацию. Деньги за недвижимое имущество он уже уплатил, а юридическим собственником недвижимости до момента регистрации договора купли-продажи остается продавец. Исполнение покупателем обязанности по оплате недвижимости будет иметь правовое значение, несмотря на то, что сделка купли-продажи будет считаться незаключенной. Покупатель просто может обратиться к продавцу с требованием о возврате неосновательного обогащения. В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Однако, в данном случае покупатель просто сможет вернуть себе денежные средства, уплаченные во исполнение договора, но не будет достигнута цель, ради которой заключался договор – приобретение права собственности на недвижимое имущество, что является наиболее важным для покупателя.

На этот случай гражданское законодательство предусматривает определенные способы защиты от недобросовестных действий (бездействий) продавца.

Пунктом 3 статьи 165 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Также в соответствии с пунктом 63 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного суда № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

То есть, иск о признании права собственности в данном случае будет недопустимым способом защиты нарушенного права. В этой ситуации необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о государственной регистрации сделки.

При этом законом не предусматривается условие о том, что такая сделка должна быть исполнена до подачи искового заявления о ее государственной регистрации. Основополагающим в данном случае будет являться совершение такой сделки в надлежащей форме.

В частности в арбитражной практике был случай, когда Общество «А» обратилось в Арбитражный суд с иском к администрации г. «Б» о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка.

Общество «А» является арендатором этого земельного участка в соответствии с договором аренды.

На основании постановления Главы г. «Б» между администрацией г. «Б» (продавец) и Обществом «А» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, который изначально был предоставлен Обществу «А» в аренду.

В соответствии с п. 2.2.3 договора купли-продажи покупатель обязан за свой счет обеспечить государственную регистрацию права собственности на участок и предоставить копии документов о государственной регистрации в Земельный комитет Администрации г. «Б» в течение 10 календарных дней с момента государственной регистрации.

Согласно п. 2.2.5 договора купли-продажи покупатель обязуется вносить арендную плату по договору аренды земельного участка до даты регистрации права собственности на участок.

Указанный в договоре купли-продажи земельный участок передан обществу «А» по акту приема-передачи.

Оплата по договору купли-продажи земельного участка произведена обществом «А» в полном объеме.

Общество «А» направляло в адрес Земельного комитета Администрации г. «Б» письма, в которых просило направить представителя администрации в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права на земельный участок, приобретенный по договору купли-продажи.

Администрация г. «Б» уведомила общество «А» о том, что вопрос о направлении представителя администрации в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности будет разрешен после представления обществом платежных документов, подтверждающих оплату задолженности по договору аренды земельного участка.

Общество «А», ссылаясь на то, что произвело необходимые действия для передачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности, а также полагая, что администрация г. «Б» уклоняется от государственной регистрации, на основании п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с названным иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований считать отказ администрации г. Екатеринбурга от участия в государственной регистрации уклонением в том смысле, который содержится в п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суды исходили из того, что действующим законодательством обязанность стороны сделки явиться в регистрационный орган для государственной регистрации перехода права не установлена и совершение стороной сделки действий, направленных на проведение государственной регистрации, имеет характер встречного обязательства, которое может не исполняться администрацией в случае нарушения обществом условий п. 2.2.5 договора купли-продажи, которое выразилось в непредставлении обществом доказательств, свидетельствующих о внесении им арендной платы по договору аренды земельного участка.

Суд кассационной инстанции посчитал, что судебные акты подлежат отмене в силу следующего.

Поскольку для администрации заключение договора купли-продажи земельного участка является обязательным в силу прямого указания закона, а возникновение права собственности на данный объект у покупателя недвижимости обусловлено государственной регистрацией перехода к нему этого права, ненадлежащее исполнение покупателем обязательств по договору аренды не может служить основанием для уклонения продавцом от государственной регистрации перехода права по заключенной и действительной сделке. Кроме того, судами установлено, что договор купли-продажи земельного участка исполнен сторонами.

Таким образом, вывод судов о том, что обязанность покупателя уплачивать арендные платежи носит встречный характер и в случае ее неисполнения продавец в силу п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право отказаться от совершения действий, направленных на осуществление государственной регистрации перехода права собственности, основан на неправильном применении норм материального права.

В судебном заседании истец должен будет доказать что он предпринимал меры к государственной регистрации сделки, однако сделка не зарегистрирована в силу уклонения от ее регистрации другой стороны по сделке. Также, предполагается, что смысл нормы, установленной пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации можно понимать шире ее буквального толкования. То есть данную норму можно применять и в других случаях, например, когда государственная регистрация сделки невозможна в силу объективных причин, как то смерть одной из сторон сделки или неизвестность ее местонахождения.

Дополнительно истец по иску о государственной регистрации сделки вправе требовать от стороны, необоснованно уклоняющейся от ее регистрации, возмещения убытков, то есть возмещения, как прямого ущерба, так и упущенной выгоды (пункт 4 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом истец должен будет доказать необходимую совокупность условий наступления ответственности: наличие и размер убытков, противоправность поведения причинителя вреда, вину причинителя вреда, причинно-следственную связь между действиями (бездействием) причинителя вреда и наступившими последствиями.

Необходимо обратить внимание на то, что для требования о государственной регистрации сделки применяется общий срок исковой давности, который составляет три года. В частности в пункте 64 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного суда № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано: поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Юрист практики "Судебная защита"

Юридической фирмы "ЮРЛИГА-БИЗНЕС",

Специалист по вопросам корпоративного, гражданского,

административного, земельного, жилищного, семейного,

наследственного права

Гордеев Олег Сергеевич.