Порядок оформления документов для сделки по купле-продаже дачи. Какие документы нужны для продажи земельного участка и как оформить сделку

Данная категория сделок относится к сделкам с недвижимостью. Соответственно, к ним применяются более строгие требования. К основным из них относится обязательный письменный вид соглашения и регистрация сделки. Для регистрации перехода прав собственности установлена обязанность участников предъявлять регистрирующим органам договор и установленный перечень документов.

Данный перечень является основным для всех сделок с земельными участками в 2019 году. Сюда входят следующие бумаги:

1. Паспорта всех участников соглашения либо свидетельства о рождении, если в сделке участвуют дети.
2. Согласие родителей и органов опеки, если данным соглашением затрагиваются интересы несовершеннолетних детей.
3. Доверенность, заверенная нотариально, если интересы участника представляет его доверенное лицо.
4. Заключенный договор в трех экземплярах, один из которых останется в регистрирующих органах, а остальные бланки будут выданы участникам сделки.
5. Акт передачи земли, если он предусмотрен самим договором. В большинстве случаев он может потребоваться в дальнейшем. Но этот документ не входит в число обязательных.
6. Кадастровый паспорт на участок — это обязательный документ, содержащий в себе основные сведения о земельном участке.
7. При наличии строения на участке нужно иметь кадастровый паспорт на дом. При этом покупающей стороне важно обращать внимание на соблюдение основных правил градостроения и пожарной безопасности при постройке строения.
8. Выписка из ЕГРН, подтверждающая фактические права на данный участок, а также наложенные обременения при их наличии.
9. Выписка из домовой книги, если продажа участка осуществляется вместе с жилым домом.
10. Первичные правоустанавливающие документы, на основании которых продавец получил право собственности на продаваемый земельный объект. Здесь могут быть предоставлены свидетельство о наследстве, договор дарения, купли-продажи и прочее.
11. Справки и квитанции, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате за коммунальные услуги и прочие обязательные платежи.
12. Согласие супруга, заверенное нотариально, если земельный участок приобретался в браке и находится в общедолевой собственности.
13. Квитанция об уплате пошлины, ее должен предоставить покупатель.
14. Заявление от покупателя с просьбой зарегистрировать данную сделку.

Это основной перечень бумаг, которые могут потребоваться для регистрации сделки. Основным из них и наиболее сложным по составлению является договор купли-продажи, который составляется участниками сделки.

Законодательством не установлен определенный бланк данного соглашения. Однако четко определены основные требования к нему. Для того чтобы он имел свою юридическую силу и сделка была зарегистрирована соответствующим образом, документ должен содержать следующие основные пункты:

• название договора, это очень важно, так как от него зависит сама суть соглашения;
• дата и место подписания соглашения;
• полная информация об обеих сторонах сделки, включая их паспортные данные либо регистрационные сведения для юридических лиц;
• описание предмета сделки, здесь должны быть перечислены все основные характеристики земельного участка, его точное месторасположение, площадь и иные характеристики, идентифицирующие его от другой земли;
• стоимость объекта;
• условия расчетов и их порядок;
• сведения об обременениях на участок;
• права и обязанности каждой стороны;
• иные важные условия для участников соглашения;
• реквизиты сторон.

Подписывая договор, важно проверить правильность всех введенных данных. Этот вид договоров не обязательно заверять у нотариуса либо юриста. Но при обращении к нотариусу он обязательно проверит подлинность всех документов и всех возможных законных претендентов на эту землю. В этом случае нотариус будет нести ответственность за подлинность соглашения.

После того как сотрудник, регистрирующий сделку, примет все документы, он выдаст расписку о том, какие документы были сданы. На ней будет стоять дата приема бумаг, а также печать регистрирующей организации и подпись должностного лица.

В течение 18 дней переход права должен быть зарегистрирован, и специалист данной организации должен будет выдать в назначенную дату зарегистрированный договор каждому участники соглашения и выписку из ЕГРН новому владельцу участка.

Где подавать документы

Основным регистрирующим органом в России является Росреестр. Он имеет общую электронную базу, в которой хранятся сведения обо всей недвижимости граждан и юридических лиц. Все сделки регистрируются здесь же. Поэтому через этот государственный орган можно получить полноценную информацию о любом недвижимом объекте.

При подаче документов, необходимых для регистрации сделки, можно использовать несколько вариантов:

1. Обратиться в саму службу Росреестра.
2. Подать все бумаги через многофункциональный центр. Эти центры специально созданы для разгрузки всех остальных государственных органов от большого потока обращений в них.
3. Подать документы через официального представителя в любой из этих органов.
4. Отправить документы по почте. Но в этом случае копии обязательных документов должны быть заверены нотариусом. Письмо лучше всего отправлять с описью и уведомлением о получении.
5. Можно оформить заявление на регистрацию на портале государственных услуг. Но для этого покупатель должен иметь зарегистрированный профиль и верифицированные паспортные данные. Верификация проходит одним из трех способов, указанных на сайте. После этого будет доступна в электронном формате услуга по регистрации сделки. Для этого потребуется заполнить электронное заявление и приложить сканы документов. Сами бумаги нужно будет отправить заказным письмом. После этого будет выдана выписка из ЕГРП и заверенные бланки договоров в указанном адресе Росреестра.

Сделки с недвижимостью практически всегда имеют высокую стоимость, поэтому именно в этой сфере очень много мошенников. Ввиду этого желательно лично заниматься подачей документов в регистрирующие органы, чтобы избежать возможных мошеннических схем.

Нюансы

При покупке земли важно знать следующие нюансы. С 2019 года вступает в силу закон об обязательном межевании земли. Вся информация об участках находится в Кадастровой палате, откуда берется выписка, необходимая при регистрации сделки.

Если собственник имеет кадастровый паспорт на землю, это не всегда означает, что межевание земли проводилось фактически. Поэтому теперь при покупке земли нужно обращать на это внимание. Если сделка по купле-продажи земли будет зарегистрирована до 2019 года, то обязанность по организации межевания будет лежать на новом собственнике.

Однако если сделка будет регистрироваться после наступления 2019 года, то собственник, продающий эту землю, обязан будет организовать процедуру межевания участка. Эта процедура платная, поэтому желающим продать свой участок нужно поторопиться сделать это в текущем году.

Если в покупке участвовал один человек, но он состоит в официальном браке, то приобретенный участок будет считаться в общедолевом владении супругов. Однако в выписке будет указан только один собственник. Если в договоре были прописаны несколько покупателей, то там же должны были быть указаны и их доли, в которых приобретается данный участок. В этом случае в выписке ЕГРН будут указаны несколько собственников согласно установленным долям.

Если при покупке участка были использован заемные деньги по ипотечному кредитованию, то в выписке будет указано наложение обременения на данный участок. Этот же пункт важно проверять в выписке у предыдущего продавца, чтобы там не было прописано никаких обременений.

Если на земле построен жилой дом, то в выписке из домовой книги также важно проверить, чтобы на момент заключения сделки не было зарегистрированных жителей по этому адресу.

Хотите перевести нежилое помещение в жилое? В описана пошаговая процедура.

Какие документы требовать нельзя?

При совершении сделки купли-продажи дачного участка покупателю абсолютно незаконно требовать от продавца выписку из протоколов собраний собственников участков в СНТ (только если они не подтверждают переход права собственности на надел к продавцу).

Кроме того, нельзя требовать документы, подтверждающие согласие членов СНТ на совершение сделки в отношении конкретного участка, если он находится в собственности.

Еще одним документом, который нельзя требовать уже обеим сторонам, это согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки, так как на дачном участке, в соответствии с действующим законодательством, регистрация проживания запрещена. То есть, при совершении сделки интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан затронуты не будут (за исключением случаев, когда участок находится в собственности именно у них).

Купля-продажа дачного участка мало чем отличается от аналогичной процедуры в отношении других земель. Однако, в том случае, если такое осуществляется по так называемой садовой книжке, говорить можно только о переходе членских прав, так как право собственности на участок остается за СНТ.

В том же случае, если сделка проходит по классическому алгоритму (с оформлением договора купли-продажи и официальным переоформлением права собственности), и все ее оформление будет выглядеть стандартно и происходить будет в органах Росреестра.

Популярность ИЖС в последние годы и мода на натуральные продукты привела к огромному спросу на . Тем не менее, придется учесть немало нюансов при сделках с такой недвижимостью, чтобы не попасть впросак через некоторое время.

Условия купли-продажи садовых или дачных земельных участков

Земельные отношения возникают, когда появляется стремление покупателя купить, а владельца - продать земельную недвижимость. Взаимодействие регулируют:

Алгоритм приобретения состоит из следующих этапов:

• Подготовка документов, разработка юридического соглашения между собственником и покупателем.
• Оформление де-юре.

Договор купли-продажи садового или дачного земельного участка разрабатывается с нотариальным удостоверением или без такового. От удачного, с законодательной точки зрения, составления документа, зависит скорость, да и просто возможность, государственного визирования сделки.

Особые условия:

1. Объектом сделки является учтенный в надел (). Отчуждающий недвижимость собственник сообщает сведения о замерах участка и ограничениях по использованию.
2. Сторонами купли-продажи являются покупатель и продавец. В равной степени правом продать землю наделены как физические лица, так и предприятия.
3. Не подлежат продаже владения, на которые наложено обременение прав у владельца и территории особого назначения.

Договор купли-продажи садового или дачного земельного участка

Оформление происходит в простой письменной форме. Также можно обратиться в нотариальную контору. При таком способе контрагенты получают два явных преимущества :

• гарантию «чистоты» сделки;
• ускорение спецоформления в подразделении кадастра.

При самостоятельной сделке получить образец договора купли-продажи земельного участка 2016 года (посмотреть и скачать можно здесь: ) можно у нотариуса или адвоката, в юридических компаниях. Специалисты-практики предоставят форму документа, учитывающую все моменты земельных правоотношений.

Что следует указать в договоре?

• дату, время и место заключения договора;
• расположение участка;
• данные сторон: удостоверение личности (паспорта), прописка;
• детальную характеристику земельного надела – площадь, кадастровый номер, категорию земель, в которую он входит;
• вид его разрешенного использования;
• основание владения участком;
• точную стоимость надела;
• форму и порядок оплаты;
• подписи сторон.

Исключите из договора

Владелец территории может попытаться оставить возможность «передумать» уже после заключения договора. Для этого «проталкиваются» в текст зацепки для оспаривания продажи. Чтобы такого не произошло, покупатель не должен включать в договор следующие пункты (ст. 37 ЗК ):

• ограничения по сдаче участка в аренду и других сделок;
• право обратного движения сделки по желанию бывшего владельца;
• ограничение ответственности владельца при возникновении прав на дачный участок у всевозможных родственников и третьих лиц.

• Сверяется соответствие кадастровой стоимости, категории продаваемой территории и допустимого использования.
• Строго сверяются данные кадастрового паспорта и документа о продавца. Государственные органы могут не намеренно «сократить» на пару-тройку метров площадь участка или допустить иные досадные мелочи, из-за которых Росреестр завернет или притормозит процесс переоформления прав.
• Перед подписанием текст договора внимательно перечитывается сторонами. Изменить что-либо после регистрации можно только через суд.

Регистрация договора купли-продажи земельного участка

Документы для регистрации договора купли-продажи

• Заявление о переходе права собственности.
• Заявление о госрегистрации надела.
• Квитанция на оплату госпошлины.
• Паспорт гражданина РФ.
• Подтверждение законного владения участком (для продавца).
• Проекты договорного акта в 3-х экз. с приложениями.

Переход права собственности на садовый или дачный земельный участок

Регистрируя договор по вещному праву, мы фиксируем всего лишь саму сделку (). Купля-продажа юридически не считается закреплением приобретения за покупателем. Для окончательного вступления во владение участком правоприобретатель обращается в Росреестр для регистрации перехода прав (). Присутствие бывшего владельца не требуется.

Регистрация перехода права собственности за покупателем

С договором сделки представляется список документов:

• заявка о регистрации правообладания;
• паспорт РФ;
• технические документы на участок (кадастровый, инвентарный паспорта, акты межевания);
• копии подтверждения прав на землю бывшего владельца;
• квитанцию госпошлины.

Если с документацией все в порядке, через 18 дней процедуры подтверждения прав можно начинать пользоваться участком на правах владельца.

Пример по порядку купли-продажи садового или дачного земельного участка

Заключение

Правовая база, регламентирующая земельные сделки, еще только формируется. Изменения и дополнения в законодательство происходят настолько часто, что непосвященному человеку их сложно отследить. Мошенничества или ошибки, приводящие впоследствии к ограничениям полноправного владения приобретением периодически происходят. Поэтому, процесс оформления земли должен предусматривать следующие моменты.

1. Правоустанавливающие документы у продавца.
2. Договоренности с отложенной регистрацией прав имеют высокую вероятность двойной продажи или оспаривания в суде. Так что оформление земли новому владельцу не стоит откладывать в «долгий ящик».
3. Нотариус не гарантирует «чистоту» купли-продажи, но подтверждает дееспособность сторон. Если перед вами – пожилой пенсионер, отдаем приоритет официальному составлению документа.
4. Задатки и полная оплата должны оформляться через расписки, нотариат или банковские перечисления.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку купли-продажи садового или дачного земельного участка

Вопрос: Собираемся приобрести дачный участок. На земле также стоит дачка. Собственник готовит пакет документов. Причем, на руках только свидетельство о регистрации участка. Домик вообще без документации. На все оформление уйдет 1-3 месяца , ведь нужно всю техническое сопровождение заказать и получить. Мы пользуемся участком с согласия владельца. Есть договоренность о продажной стоимости. Опасаемся, что при реальной продаже цена возрастет. Как себя обезопасить от дополнительных трат?

Ответ: Тут уместен предварительный договор и задаток (). Соглашением предусмотрите дату сделки, цену земли, величину задатка. Отмена продажи повлечет возврат задатка несостоявшимся продавцом в удвоенном размере (). Заключается в простой письменной форме или нотариально удостоверенным соглашением на выбор.

Список законов

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов.

Любая сделка, связанная с реализацией долей недвижимого имущества, а, в частности, земельного участка, должна осуществляться в соответствии с требованиями законодательства. Расскажем в статье, как осуществляется продажа доли земельного участка в 2018-2019 году, нужно ли заверять документы у нотариуса и какими тонкостями сопровождается такая сделка, исходя из ситуации.

Еще в 2016 году законодательно были внесены поправки в ФЗ № 122 от 21.07.1992 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Отныне, в соответствии с этим нормативно-правовым актом, нотариально должны быть заверены следующие типы сделок:

1. Имущественные сделки, одной из сторон которых является несовершеннолетний гражданин.
2. Сделки, совершаемые недееспособными лицами или законными представителями от их имени.
3. Имущественные сделки, совершаемые любыми лицами, в отношении долей недвижимого имущества.

По таким сделкам, если они не заверены нотариально, невозможно зарегистрировать переход имущественного права в Росреестре. Напомним, что ранее было возможным заключение договоров между частными лицами в простой письменной форме, и нотариальной подписи при этом не требовалось.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Что касается имущественных сделок, когда хотя бы одной из сторон является организация, тут все осталось без изменений – нотариально нужно заверять любые договора с юридическими лицами.

Таким образом, при продаже доли земельного участка в 2018-2019 году подпись и печать нотариуса на договоре обязательны. Однако это правило не относится к предварительным договорам – их можно заверить по собственному желанию, законодательного требования нет.

Заверенный договор купли-продажи доли земельного участка: плюсы и минусы

У необходимости заверять есть свои недостатки и преимущества. Конечно, выбирать не приходится – заверение обязательно для всех, но чем это обернется на практике?

Недостатки и преимущества нотариального заверения сделок в отношении доли земельного участка представлены в таблице.

Как и любая услуга, деятельность нотариуса должна быть оплачена. Его гонорар включает в себя две суммы: единый тариф, установленный законодательно, и оплата осуществленных действий.

Единый тариф выражен в процентах и рассчитывается от цены сделки (стоимости недвижимости). Есть три возможных варианта процентной ставки.

1. 1 %, но не менее 300 рублей – если стоимость доли земельного участка будет менее одного миллиона рублей.
2. 10 000 рублей плюс 0,75 % – если стоимость варьируется от одного до десяти миллионов рублей.
3. 77 500 рублей плюс 0,5 % – при цене от десяти до ста миллионов рублей.

Несмотря на то, что стоимость услуг нотариуса достаточно высока, эти расходы оправданы. В подавляющем большинстве случаев подпись нотариуса – это гарантия юридической «чистоты» и легитимности сделки.

Как продать долю земельного участка – нюансы и особенности

Процесс продажи доли земельного участка имеет свои юридические тонкости. В зависимости от сложившейся ситуации сделка может осуществляться по-разному. Если у вас возникнут вопросы касательно продажи доли земельного участка, проконсультируйтесь с профессиональным юристом.

Рассмотрим типовые ситуации и наиболее частые вопросы, возникающие при реализации доли недвижимого имущества.

Как продать часть земельного участка без межевания?

Чтобы продать часть земельного участка без межевания, необходимо наличие кадастрового паспорта. Однако с 2018 года этого сделать не удастся – в силу вступит закон, ограничивающий возможность продажи земельных участков и их долей без установления границ.

Рекомендуем все же обратиться в геодезическую компанию и должным образом провести процедуру межевания. После получения на руки всей необходимой документации с оформлением сделок в отношении доли участка проблем не возникнет. Кроме того, вы тем самым избежите споров с соседями.

Как продать долю земли, не выделяя ее?

Собственник вправе продать долю земли без выделения другим дольщикам. Отчуждать права другим лицам, не являющимся участниками права собственности на участок, без выделения доли запрещено.

Стоит учесть, что даже после проведения межевания и должного выделения доли, право преимущественной покупки остается за другими дольщиками. Если речь идет об участке сельхозназначения, то право преимущественной покупки есть у муниципалитета или субъекта РФ. Заявить об использовании этого права необходимо в течение 30 дней. В противном случае участок может продаваться другим лицам.

Без выделения доли передать право собственности можно только посредством завещания. Как это правильно оформить в конкретной ситуации, можно уточнить у юриста.

Как продать долю, если сособственник против?

Переход права собственности к постороннему человеку может не понравиться другим дольщикам. Поэтому законом установлена необходимость уведомления всех владельцев земельного надела о намерении продать долю земельного участка.

Запретить совершить сделку сособственники не могут. Если никто из них не воспользуется правом преимущественной покупки и заявит об этом официально, продавец может продать долю любому другому лицу.

Здесь важно учесть, что при обращении сособственников в суд, продавец должен доказать факт уведомления о предстоящей сделке. По этой причине рекомендуется направлять заинтересованным лицам письменное уведомление по почте заказным отправлением. Если разговор происходит устно – записывайте на диктофон.

Согласно ст. 250 ГК РФ, в уведомлении необходимо указать все условия предстоящей продажи – цену, описание объекта и т.д. При нарушении процедуры уведомления сособственники вправе обратиться в суд, и тогда, возможно право собственности на долю перейдет к ним. Срок исковой давности составляет три месяца.

Как продать долю сособственнику?

Чтобы продать долю земельного участка сособственнику, необходимо получить отказ от покупки от других дольщиков. В этом ситуации пакет документов будет включать:

• свидетельство о праве собственности на долю или выписку из ЕГРП;
• правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарственная и т.д.);
• кадастровый паспорт или выписка из него.

Все дольщики в равной степени могут воспользоваться преимущественным правом покупки. Поэтому сделка не может быть совершена без отказа от приобретения со стороны других сособственников.

Купля-продажа доли земельного участка с постройками

Если на доле земельного участка располагаются постройки, продажа будет осуществляться вместе с ними. Однако это будет невозможным без регистрации строений должным образом.

Если постройки незарегистрированные, есть два варианта: прохождение регистрации и оформление технического паспорта или снос строений. Будущий владелец, вероятно, не захочет производить все манипуляции за собственный счет. Очищенный участок будет более востребован.

Еще один момент. Если участок был оформлен в собственность до 1997 года, перед его продажей следует проконсультироваться с юристом. С этого времени в законодательстве произошел ряд изменений, поэтому без квалифицированной помощи не обойтись.

Продажа доли земельного участка сельхозназначения

Земли сельскохозяйственного назначения – это особенная категория, поэтому и порядок продажи доли такого участка отличается от других. Необходимо за три месяца до предполагаемой даты реализации уведомить о своем намерении муниципалитет.

В уведомлении указываются точные характеристики доли земельного участка, сроки реализации и стоимость. Оповестить местную администрацию можно лично или заказным письмом. Если по истечению месяца после получения уведомления муниципалитет не передал свой ответ, то долю земельного участка сельхозназначения можно продать другому лицу в течение года.

При каких-либо изменениях в условиях сделки необходимо отправить в муниципалитет повторное уведомление. На практике администрация редко выкупает доли земельных наделов, но направлять уведомление необходимо.

При возникновении вопросов, касающихся продажи доли земельного участка в 2018-2019 году, работы нотариуса или других особенностей сделок с недвижимым имуществом, обращайтесь за консультацией к юристу.