Судебная практика по договору ренты кратко. Теория всего

Договор ренты - относительно новый институт российского гражданского права. Он был закреплен в качестве самостоятельной правовой конструкции впервые в Гражданском кодексе РФ в 1995 году (в советском праве существовал его аналог - договор купли-продажи под условием пожизненного содержания). В настоящее время институт договора ренты не нашел широкого применения на практике, что вкупе с относительно недавним его образованием создает необходимость детального его изучения. Анализируя немногочисленную судебную практику, можно прийти к выводу, что применение договоров ренты, по которым в обмен на рентные платежи передается недвижимое имущество, до сих пор вызывает ряд трудностей и проблем. Рассмотрим несколько случаев судебной практики.

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, ссылаясь на то, что «дата» между сторонами был заключен договор ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, удостоверенный нотариусом ФИО3 зарегистрированный в управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области. «дата» под №, согласно которому 2-х комнатная квартира истицы, расположенная по адресу: «адрес» передана в собственность ФИО2.

Согласно п.4 договора по соглашению сторон пожизненное содержание с иждивением осуществляется в натуре, а именно: обеспечение жильем путем сохранения права пожизненного безвозмездного проживания в данной квартире с сохранением регистрации по месту жительства. Обеспечение истицу питанием, одеждой, уходом, необходимой помощью, а также оплатить все необходимые ритуальные услуги, то есть ответчица должна была производить уборку в этой квартире, стирку белья, обеспечивать истицу питанием, одеждой, обувью и иными необходимыми предметами обихода по ее просьбе, а также осуществлять уход за истицей в связи с состоянием её здоровья и возраста.

Принятые на себя обязательства по договору ренты ответчица не выполняла, поскольку после заключения договора ренты она уехала к себе домой в «адрес», где прописана и постоянно проживает. 3а прошедшие полтора года все платежи по квартире оплачивает истица. В отопительный сезон истице перечисляли только по 1500 руб. в месяц, а плата за отопление составляет 2 330 руб. в месяц. За это время истица не получала от ответчицы никакое содержание. Техническое содержание данной квартиры истица поддерживает самостоятельно. Размер пенсии истицы составляет 8 488 руб. и не хватает для оплаты коммунальных услуг. Ранее истица пользовалась жилищной субсидией, чего лишены в настоящее время, так как не является собственником квартиры.

Ответчица за прошедшее время не выполнила ни один пункт принятого на себя обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением, в результате чего нарушены права истицы, поэтому истица вынуждена обратиться с данным исковым заявлением в суд.

В добровольном порядке расторгнуть договор ренты не представляется возможным, так как ответчица на предложение истицы добровольно расторгнуть указанный договор не согласна.

На основании изложенного, истица просит расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением от «дата», заключенный между ФИО1 и ФИО2, применить последствия расторжения договора, возвратить двухкомнатную квартиру № 9, общей площадью 57,3 кв.м., жилой - 34,3 кв.м. в собственность ФИО1.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истицы к ФИО2 о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением и взыскании судебных расходов. При этом суд исходит из следующего.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении "О судебном решении" решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно ч. 1 ст. 583 ГК РФ, ст. 601 ГК РФ, в силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, спорное жилое помещение представляет собой отдельную двухкомнатную квартиру общей площадью 57,3 кв.м. «дата» между истицей (получатель ренты), с одной стороны и ответчицей (плательщик ренты), с другой стороны был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, в соответствии с п. 1 которого истица (получатель ренты) передает в собственность плательщику ренты принадлежащую ей квартиру, стоимость квартиры составляет 500 000 руб., а ответчица (плательщик ренты), в свою очередь обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты. Договор удостоверен нотариусом Каменск-Шахтинского нотариального округа Ростовской области, зарегистрирован в реестре нотариуса. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация договора и перехода права собственности.

Согласно п. 4 названного договора пожизненное содержание с иждивением, плательщик ренты осуществляет в форме материального обеспечения получателя ренты в натуре, то есть обеспечивает ее: продуктами питания, одеждой, необходимой помощью, оплачивает ритуальные услуги.

Согласно п.5 общая сумма пожизненной ренты в месяц в натуре определяется в размере двух установленных законодательством величин прожиточного минимума на душу населения.

Согласно п.16 договора плательщик ренты принимает на себя обязательства по уплате налогов на имущество, также коммунальных платежей и задолженностей по ним.

Как следует из искового заявления и пояснений истца и ее представителя в судебном заседании, ответчик условий договора пожизненного содержания с иждивением не выполняет. Направленное в адрес ответчика «дата» предложение о расторжении договора ренты, осталось без ответа.

Оценив доводы сторон, предоставленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что в судебном заседании не было добыто доказательств факта надлежащего исполнения ответчицей договора, при том, что бремя доказывания лежит на ответчице. Так, доказательств передачи денежных средств, оплаты коммунальных услуг, приобретение одежды, продуктов питания за время действия договора не было представлено.

Суд также отмечает, что ответчица не живет в «адрес», что делает затруднительным и даже невозможным какое-либо исполнение договора в натуре, ответчик с предложением об изменении условий к истцу не обращалась, заявлений о просрочке кредитора также не сделала.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что заявление истца о ненадлежащем исполнении обязательств рентоплательщиком не было доказательно опровергнуто ответчиком, поэтому в связи с допущенным существенным нарушением условий договора, он подлежит расторжению.

Данный вывод суда соответствует правовой позиции, изложенной Конституционным судом Российской Федерации в Определении от 21.12.2004 года № 4540-О, Определении от 17.07.2007 года №382-0-0, Определении от 22.03.2011 года № 361-О-О, а также разъяснениям Верховного Суда РФ в Постановлении Пленума ВС РФ № 1 от 21.01.2016 года «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Интересно с аналитической точки зрения и такое решение Верховного суда:

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего Горшкова В.В., судей Романовского С.В. и Асташова С.В.рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Свининых Ю.Л. к Барандычу В.А. о признании недействительным договора пожизненного содержания с иждивением по кассационной жалобе Барандыча В.А. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 августа 2013 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения Барандыча В.А. и его представителя Барандыч Л.Л., поддержавших доводы жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Свининых Ю.Л. обратился в суд с иском к Барандычу В.А. о признании недействительным договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного 1 июля 2011 г. между Свининых Г.Н. и Барандычем В.А., применении последствий недействительности сделки путем включения в наследственную массу умершей Свининых Г.Н. земельного участка площадью 1 447 кв. м, находящегося по адресу: а также расположенных на данном земельном участке жилого дома общей площадью 65,2 кв. м.

Иск обоснован тем, что после смерти Свининых Г.Н. (матери истца) осталось указанное выше имущество, которое, как полагал истец, должно было входить в наследственную массу, и он со своей сестрой Барандыч Л.Л. примут это наследство в равных долях. Однако после похорон Свининых Г.Н. истец узнал, что покойная при жизни заключила с Барандычем В.А. (сыном сестры истца) договор пожизненного содержания с иждивением. По мнению Свининых Ю.Л., данная сделка является мнимой и была совершена для вида, поскольку его племяннику только исполнилось 18 лет, а уже 1 июля 2011 г. Свининых Г.Н. с Барандычем В.А. заключают договор пожизненного содержания с иждивением. Ответчик является студентом очной формы обучения, нигде не работает, средств на содержание покойной матери у него не имеется, что, по мнению истца, подтверждает мнимость совершенной сделки.

Ответчик иск не признал. В обоснование возражений указал, что при жизни Свининых Г.Н. часто болела, за ней постоянно ухаживал ответчик, отношения между ними были хорошие. Ответчик своими силами делал плановый ремонт в доме, поддерживал хозяйство в доме и огороде. Свининых Г.Н. ответчику как единственному внуку намеревалась оставить все свое имущество.

Решением Динского районного суда Краснодарского края от 11 июня 2013 г. в удовлетворении иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 августа 2013 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым иск удовлетворен.

Барандыч В.А. подал кассационную жалобу, в которой просил отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 августа 2013 г. Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 7 апреля 2014 г. отказано в передаче кассационной жалобы Барандыча В.А. для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации от 10 октября 2014 г. определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 7 апреля 2014 г. отменено и кассационная жалоба Барандыча В.А. с делом передана для рассмотрения в судебном заседании

Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как установлено судом, между Свининых Г.Н. и Барандычем В.А. заключен договор пожизненного содержания с иждивением от 1 июля 2011 г., по условиям которого Барандыч В.А. обязан пожизненно полностью содержать Свининых Г.Н., сохранив за ней право бесплатного пожизненного пользования жилым домом и земельным участком, полученными плательщиком ренты в собственность от Свининых Г.Н. согласно пункту 1 данного договора.

Указанный договор ренты заключен 1 июля 2011 г., то есть сразу после достижения ответчиком, года рождения, восемнадцатилетнего возраста.

Судом установлено, что ответчик полностью выполнял свои обязательства по договору ренты - ухаживал за бабушкой, проводил плановый ремонт в доме, следил за хозяйством, оказывал ей всевозможную помощь.

Установив указанные выше обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания оспариваемого истцом договора недействительным по мотивам мнимости, в связи с чем отказал в удовлетворении иска.

Отменяя решение и принимая по делу новое решение об удовлетворении иска, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда исходила из того, что в силу возраста ответчика, отсутствия у него постоянного места работы и постоянного заработка он не мог исполнять принятые на себя обязательства по предоставлению содержания с иждивением и полностью содержать Свининых Г.Н., обеспечивая ее питанием, одеждой, уходом и другой необходимой помощью, постоянно в доме с бабушкой не проживал.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на неверном толковании положений статьи 602 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 602 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Совместное проживание получателя ренты и плательщика ренты, а также наличие у последнего постоянного дохода не предусмотрены законодательством в качестве обязательных условий права на заключение договора пожизненного содержания с иждивением, стороны оспариваемого истцом договора также не предусмотрели такие условия для плательщика ренты, в связи с чем такие обстоятельства не могут являться основаниями для признания данной сделки ничтожной.

В силу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Судом первой инстанции установлено, что обязательства рентоплательщика, перечисленные в договоре от 1 июля 2011 г., Барандыч В.А. исполнял. В течение полутора лет до своей смерти 12 февраля 2013 г. Свининых Г.Н. с иском о признании данной сделки недействительной или о ее расторжении по мотивам неисполнения ответчиком возложенных на него обязанностей не обращалась. Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21 июля 2011 г. к ответчику перешло право собственности на жилой дом и земельный участок по адресу. Указанные обстоятельства, по мнению суда первой инстанции, свидетельствовали о том, что оспариваемая сделка не была мнимой.

Позиция суда апелляционной инстанции, отменившего решение и признавшего сделку мнимой, основывается на неверном толковании положений статьи 602 Гражданского кодекса Российской Федерации и на предположениях о том, что ответчик априори не мог выполнять возложенных на него обязанностей в силу отсутствия материальных возможностей, что противоречит действующему законодательству. Более того, в нарушение пункта 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции в обжалуемом судебном постановлении не указал норму материального права, на основании которой он признал оспариваемый истцом договор мнимой сделкой.

При таких обстоятельствах определение суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила: апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 августа 2013 г. отменить, оставить в силе решение Динского районного суда Краснодарского края от 11 июня 2013 г.

Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что суды в первую очередь стремятся защитить рентополучателя (особенно если это пожизненное содержание с иждивением), потому что, как правило, данной стороной сделки становятся пожилые люди, и для того, чтобы в случае чего доказать прозрачность и чистоту своих намерений, приходится приложить немало усилий. Безусловно, договоры ренты и договоры пожизненного содержания с иждивением - это очень удобная правовая конструкция, позволяющая заключить взаимовыгодную сделку. Но все же рекомендуется заключать его лишь тогда, когда жизненная ситуация складывается таким образом, что человеку нельзя решить жилищную проблему как-то иначе.

В настоящее время российскими судами рассматриваются сотни исковых заявлений о спорной недвижимости - граждане любыми законными способами пытаются вернуть дорогостоящие квадратные метры. Например, Савеловский районный суд Москвы рассматривает очередной иск о расторжении договора ренты к одному из московских банков - опротестовывается качество предоставляемых услуг, а «цена» иска – 3-комнатная квартира в Центральном округе Москвы. Если ваша недвижимость подверглась претензиям третьих лиц, пресс-служба коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры» подготовила подборку судебных прецедентов из собственной практики.

Судебная практика в отношении исков о расторжении договоров ренты неоднозначна и в большинстве случаев зависит от качества собранных доказательств по искам. В практике уже зафиксированы неоднократные обращения в отношении одной и той же спорной недвижимости от разных истцов и при разных обстоятельствах. При этом решения судов носят исключительно объективный характер. Обратимся к практике: Зюзинский районный суд в октябре 2002 года расторг договор между пенсионеркой Балабановой Валентиной Ивановной и ЗАО «Агентством недвижимости Московско-Парижский КБ» по причине «существенных нарушений условий договора плательщиком ренты». Договор пожизненной ренты на московскую жилплощадь просуществовал 2 года – с августа 2000 года. По решению суда право собственности возвращено пожилому человеку. Однако впоследствии эта недвижимость подвергалась судебному рассмотрению неоднократно.

Причины и поводы судебных исков: неисполнение договора ренты или притязания родственников (оправданные или абсурдные). Как это часто бывает в спорах о недвижимости, третья – заинтересованная сторона – потенциальные наследники одинокого человека, не сделали должных выводов из сложившейся ситуации. Например, упомянутая выше Валентина Балабанова, спустя 10 лет, крайне нуждаясь в средствах и уходе, заключила повторный договор, но уже с новым рентодателем «Национальной гильдией профессиональных плательщиков ренты» (НГППР), чей договор впоследствии «устоял» в суде.

Благодаря прописанным в договоре обязательствам НГППР, пенсионерка Балабанова получила единовременную выплату в размере 200 000 рублей (наличными и под расписку), а ежемесячные выплаты по 15 000 рублей стали существенной прибавкой к бюджету. Расходы по уплате коммунальных платежей, электроэнергии и абонентской оплаты за телефон оплачивались за счет НГППР – как и другие потребности и просьбы Балабановой (например, таких как утепление окон в комнате и на кухне, покупка и установка нового телефонного аппарата и т.п.). Таким образом, с Валентины Ивановны был снят груз повседневных расходов и бытовых вопросов, обычно неподъемных для одиноких людей. Решила женщина и столь важный для пожилых людей вопрос, как достойное погребение – возложив на НГППР все расходы по ритуальным услугам.

После смерти Балабановой Валентины Ивановны в Зюзинский суд поступило новое исковое заявление в отношении спорной недвижимости - от потенциального наследника – племянника Александра Ивушкина. Ключевым аргументом истца в суде было утверждение, что во время заключения второго договора ренты – с НГППР в 2011 году – Балабанова «не была способна понимать значение своих действий и руководить ими». Тревожные симптомы «возрастных изменений» и «странностей поведения» тети племянник отметил еще летом 2011 года в момент заключения повторного договора ренты.

Но суд, в отличие от решения 2001 года, в данном иске уже учел доводы ответчика – плательщика ренты, а не истца, отказав племяннику в притязаниях на тетину квартиру: в своем решении от 23 октября 2012 года требование А.Ивушкина признать недействительным договор ренты между Балабановой В.И. и НГППР было квалифицировано, как необоснованное.

Александр Усков, юрист группы компаний «ГЕМА»

Стать собственником квартиры, дома, земельного участка можно различными способами. Кто-то получает недвижимость в порядке наследования, некоторые принимают решение воспользоваться набирающим популярность ипотечным кредитованием, есть, конечно, и те, кто может себе позволить приобрести недвижимость за собственные средства. Но не всегда есть возможность получить жилье, применяя вышеперечисленные способы. У некоторых, например, просто нет даже потенциальных наследодателей. В этом случае на помощь может прийти возможность заключения договора ренты. Договор ренты - относительно новый институт российского гражданского права. Он был закреплен в качестве самостоятельной правовой конструкции впервые в Гражданском кодексе РФ в 1995 году (в советском праве существовал его аналог - договор купли-продажи под условием пожизненного содержания). В настоящее время институт договора ренты не нашел широкого применения на практике, что вкупе с относительно недавним его образованием создает необходимость детального его изучения. Анализируя немногочисленную судебную практику, можно прийти к выводу, что применение договоров ренты, по которым в обмен на рентные платежи передается недвижимое имущество, до сих пор вызывают ряд трудностей и проблем. Рассмотрим несколько случаев судебной практики.

П. обратилась в суд с иском к П.Е. о расторжении договора пожизненной ренты и признании права собственности на квартиру. Между сторонами был заключен договор пожизненной ренты, по условиям которого П. передала в собственность П.Е. за плату и под выплату пожизненной ренты принадлежащую ей на праве собственности 2-комнатную квартиру, а П.Е., являющаяся плательщиком ренты, обязалась ежемесячно выплачивать на содержание истицы денежную сумму в размере 8 минимальных размеров оплаты труда (далее - МРОТ) в течение жизни получателя ренты, а также организовать и оплатить ритуальные услуги.
В соответствии с п. 5 данного договора П.Е. уплатила П. до подписания договора 160 000 руб. и обязалась ежемесячно выплачивать на содержание П. денежную сумму в размере 8 МРОТ в течение ее жизни. Этим же пунктом договора предусматривалось, что выплачиваемая сумма с увеличением установленного законом МРОТ пропорционально увеличивается.

Выплачиваемые истице денежные средства не соответствовали условиям договора, денежные выплаты не индексировались, на предложение о добровольном расторжении договора пожизненной ренты П.Е. ответила отказом, истица просила расторгнуть договор в судебном порядке. В результате чего решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы иск был удовлетворен. Разрешая дело и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что платежи, осуществляемые ответчицей в пользу истицы, не соответствовали условиям заключенного между сторонами договора, поскольку с 2006 года 1 МРОТ составлял 1 100 руб., соответственно 8 МРОТ составляют 8 800 руб.; нарушение условия о выплате ренты в соответствующем договору размере является основанием для расторжения договора. С этим выводом согласился суд кассационной инстанции. В надзорной жалобе П.Е. был поставлен вопрос об отмене вынесенных судебных постановлений как незаконных, и Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, проверив материалы дела и обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, нашла основания для отмены состоявшихся судебных постановлений в порядке надзора, посчитав, что при рассмотрении данного дела существенные нарушения норм материального права были допущены судами первой и кассационной инстанций.

Судом установлено, что П.Е. выплачивает П. по договору пожизненной ренты 1000 руб. ежемесячно. Между тем заявительница в надзорной жалобе указывает, и это отражено в протоколе судебного заседания, что по условиям договора и исходя из требований действующего законодательства П.Е. должна была выплачивать П. 800 руб. в качестве базовой суммы. Этот довод является обоснованным.

Так, ст. 1 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» установлен МРОТ с 1 мая 2006 г. в сумме 1 100 рублей в месяц, с 1 сентября 2007 г. - в сумме 2 300 рублей в месяц, а с 1 января 2009 г. - в сумме 4 330 рублей в месяц. В силу ст. 3 названного Закона МРОТ применяется для регулирования оплаты труда и определения размеров пособий по временной нетрудоспособности, по беременности и родам, а также для иных целей обязательного социального страхования. Применение МРОТ для других целей не допускается.

В соответствии с ч. 2 ст. 5 указанного Закона исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленным в зависимости от МРОТ, производится с 1 июля 2000 г. по 31 декабря 2000 г. исходя из базовой суммы, равной 83 рублям 49 копейкам, с 1 января 2001 г. исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.

Таким образом, поскольку договор пожизненной ренты является гражданско-правовым обязательством, постольку исчисление платежей по нему должно производиться исходя из базовой суммы, равной 100 рублям. На момент рассмотрения дела в суде указанная базовая сумма не изменялась.

Тем не менее, суд это не учел и в нарушение вышеназванных требований закона применил к оспариваемому договору пожизненной ренты МРОТ в размере 1 100 руб., который не может применяться при исчислении платежей по гражданско-правовым обязательствам.

В обоснование своих выводов суд дополнительно сослался на Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 27 ноября 2008 года № 11-П, в соответствии с которым положение ч. 2 ст. 5 признано не соответствующим Конституции Российской Федерации в той части, в какой оно - во взаимосвязи с п. 2 ст. 597 и п. 2 ст. 602 ГК РФ, предусматривающими определение минимального размера платежей в зависимости от минимального размера оплаты труда, установленного законом, - предписывает исчисление платежей по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производить с 1 января 2001 г.исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.

Между тем в силу п. 6 указанного Постановления Конституционного Суда Российской Федерации положение ч. 2 ст. 5 ФЗ «О минимальном размере оплаты труда», признанное данным Постановлением не соответствующим Конституции Российской Федерации, утрачивает силу с момента введения в действие нового правового регулирования, которое законодатель обязан принять в первоочередном порядке не позднее 1 июля 2009 г. Однако на момент вынесения оспариваемых судебных постановлений каких-либо изменений в действующее законодательство по данному вопросу внесено не было, поэтому суд был не вправе применять Постановление Конституционного Суда Российской Федерации вопреки содержащемуся в нем предписанию.

Расторгая заключенный между сторонами договор пожизненной ренты в связи с его существенным нарушением со стороны ответчицы, суд первой инстанции также удовлетворил и требование П. о возвращении в ее собственность квартиры, сославшись на то, что в соответствии со ст. 196 ГПК Российской Федерации суд принимает решение по заявленным требованиям. Между тем в соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

В соответствии с п. 1 ст. 599 ГК РФ в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК РФ). Но как следует из материалов дела и установлено судом, под выплату пожизненной ренты квартира была отчуждена П. не бесплатно, а за плату, составившую 160 000 руб.

При таких обстоятельствах, по мнению Судебной коллегии, суд, расторгая договор пожизненной ренты по требованию получателя ренты, должен был либо произвести выкуп ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ, определяющей выкупную цену постоянной ренты, либо расторгнуть договор и возместить убытки. Однако суд этого не сделал, что привело к неправильному разрешению дела и нарушению прав П.Е.

Рассмотрим еще один случай из судебной практики, на этот раз связанный с иной формой договора ренты - договором пожизненного содержания с иждивением.

С.Н.А. обратилась в суд с иском к Г.Л.А. о признании недействительным в силу ничтожности (с учетом уточненных исковых требований) договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного 3 апреля 2009 г. между Г.А.Т. и Г.Л.А., признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права на имя Г.Л.А. на жилой дом, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права на имя Г.Л.А. на земельный участок, аннулировании регистрационных записей в ЕГРП о праве Г.Л.А. на жилой дом и земельный участок.

В обоснование заявленных требований С.Н.А. сослалась на то, что с Г.А.Т., умершей 13 ноября 2009 г., была знакома много лет. После смерти в 2005 г. мужа Г.А.Т. по просьбе последней истица стала оказывать Г.А.Т. различные услуги: готовить еду, приносить продукты питания, производить уборку в доме. Впоследствии в связи с состоянием здоровья Г.А.Т. она, истица, взяла на себя все заботы по ее содержанию. В благодарность 18 июля 2008 г. Г.А.Т. составила на имя истицы завещание, согласно которому завещала ей все свое имущество. Как указала истица, в апреле 2009 г. она, придя домой к Г.А.Т., не смогла в него попасть и встретиться с Г.А.Т., так как был сменен замок. Соседи сказали, что за Г.А.Т. ухаживают муж с женой. Впоследствии истица узнала, что это была семья Г.Л.А. После смерти Г.А.Т., последовавшей 13 ноября 2009 г., она, истица, узнала, что Г.А.Т. с Г.Л.А. был заключен договор пожизненного содержания с иждивением.

По мнению истицы, ответчики не исполняли своих обязательств по этому договору, поскольку никогда не видела, чтобы за Г.А.Т. должным образом ухаживали, кормили, обстирывали, убирали. О смерти Г.А.Т. она, истица, узнала через несколько дней после похорон, о которых ей и соседям не сообщили. Как указала истица, Г.А.Т. умерла от воспаления легких, что, по ее мнению, свидетельствует об отсутствии за ней надлежащего ухода.

Истица считала, что указанный договор не соответствует требованиям закона и является ничтожным, поскольку на момент нотариального удостоверения договора пожизненного содержания с иждивением в нарушение ст. 35 Семейного кодекса РФ не имелось нотариально удостоверенного согласия супруга Г.Л.А. Его согласие на заключение данного договора нотариально удостоверено лишь 14 апреля 2009 г.

Кроме того, как указала истица, согласно п. 15 оспариваемого договора пожизненного содержания с иждивением передача отчуждаемого жилого дома получателем ренты и принятие ее плательщиком ренты будет осуществляться по передаточному акту, который стороны обязуются подписать не позднее десяти дней со дня подписания договора. Поскольку указанный акт приемки-передачи является неотъемлемой частью договора, то он подлежал как нотариальному удостоверению, так и государственной регистрации. Указанный акт отсутствует, в связи с чем, по мнению истицы, договор пожизненного содержания с иждивением недействителен в силу его ничтожности.

Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 15 апреля 2010 г. исковые требования С.Н.А. удовлетворены, постановлено признать недействительным в силу его ничтожности договор пожизненного содержания с иждивением от 3 апреля 2009 г., заключенный между Г.А.Т. и Г.Л.А. Этим же решением суда постановлено признать недействительным свидетельства о государственной регистрации права на имя Г.Л.А. на жилой дом и земельный участок, а также аннулировать в ЕГРП регистрационную запись о праве Г.Л.А. на данный жилой дом и земельный участок. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В надзорной жалобе Г.Л.А. ставится вопрос об отмене указанных судебных постановлений.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации нашла жалобу подлежащей удовлетворению.

Суд первой инстанции, разрешая дело и удовлетворяя заявленные требования, сослался на то, что договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный 3 апреля 2009 г. между Г.А.Т. и Г.Л.А., является недействительным в силу его ничтожности, поскольку на момент нотариального удостоверения данного договора не было получено нотариально удостоверенного согласия Г.С.И. - супруга плательщика ренты; свое согласие Г.С.И. нотариально оформил только 14 апреля 2009 г., в связи с чем сделка между Г.А.Т. и Г.Л.А. не соответствовала требованиям закона. Кроме того, отсутствовал предусмотренный п. 15 договора пожизненного содержания с иждивением передаточный акт, по которому должна была осуществляться передача отчуждаемого жилого дома получателем ренты и принятие его плательщиком ренты. Указанный акт приема-передачи, как указал суд, должен был быть неотъемлемой частью договора ренты и, следовательно, подлежал нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Поскольку данный передаточный акт отсутствовал, договор является недействительным в силу его ничтожности. Данное обстоятельство, как указал суд, также свидетельствует об отсутствии у получателя ренты волеизъявления на отчуждение имущества.

Между тем данный вывод суда основан на неправильном толковании и применении норм материального права.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 433 указанного Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В силу ст. 584 этого Кодекса договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Согласно ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 16 договора ренты, заключенного 3 апреля 2009 г. между Г.А.Т. и Г.Л.А., также установлено, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в учреждении юстиции, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Нотариальному удостоверению подлежит лишь сам договор ренты как сделка, содержащая условия договора. При этом согласно договору ренты между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, установленным законом для договоров данного вида.

Следовательно, отсутствие подписанного сторонами передаточного акта не является существенным условием, препятствующим заключению сделки (договора ренты), и не свидетельствует о ее ничтожности.

Также нельзя согласиться и с выводом суда о ничтожности сделки в связи с отсутствием на момент нотариального удостоверения договора между Г.А.Т. и Г.Л.А. нотариального согласия супруга плательщика ренты.

Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Таким образом, закон устанавливает круг лиц, имеющих право признания недействительными сделок, связанных с распоряжением совместным имуществом супругов. При этом законом не предусмотрена реализация этого права в обязательном порядке. Такая сделка является оспоримой, а не ничтожной.

Кроме того, судом установлено, что 14 апреля 2009 г., то есть до регистрации нотариально удостоверенного договора ренты, являющейся в силу п. 3 ст. 433, ст. 584 Гражданского кодекса РФ датой заключения данного договора, Г.С.И. оформил в нотариальном порядке согласие на заключение его супругой Г.Л.А. договора пожизненного содержания с иждивением. Судебная коллегия учитывает также и то, что то, что получатель ренты Г.А.Т. при жизни не оспаривала заключенный с Г.Л.А. договор пожизненного содержания с иждивением, не предъявляла требования о его расторжении в связи с неисполнением условий договора.

Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что суды в первую очередь стремятся защитить рентополучателя (особенно если это пожизненное содержание с иждивением), потому что, как правило, данной стороной сделки становятся пожилые люди, и для того, чтобы в случае чего доказать прозрачность и чистоту своих намерений, приходится приложить немало усилий. Безусловно, договоры ренты и договоры пожизненного содержания с иждивением - это очень удобная правовая конструкция, позволяющая заключить взаимовыгодную сделку. Но все же рекомендуется заключать его лишь тогда, когда жизненная ситуация складывается таким образом, что человеку нельзя решить жилищную проблему как-то иначе. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением остаются весьма рискованными сделками с точки зрения правовых последствий.

Интересное разъяснение сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, когда разбиралась с пожизненной рентой одной волгоградской пенсионерки. Деньги, которые получают до конца своих дней граждане за отданную чужим людям квартиру, - очень острый и болезненный вопрос.

Подобная услуга - пожизненная рента за свои квадратные метры - действует уже не один год. Напомним, граждане, как правило, одинокие и пожилые, могут по рентному договору отдать свое жилье в обмен на ежемесячные выплаты как существенную прибавку к их пенсии. Право жить в этой квартире они сохраняют.

Вот только такие "обмены" квадратных метров на доплаты не всегда проходят тихо и гладко. Недовольства с обеих сторон, иски с требованием расторжения договора ренты перестали быть исключением. Поэтому толкование Верховным судом законов, которые регламентируют эту процедуру, может оказаться, очень полезным.

Итак, в Волгограде пожилая женщина вдруг отказалась от получения ежемесячной ренты от организации, которая называется "Волгоградская социальная гарантия". Та ей платила за квартиру, которую по договору ренты пожилая женщина передала им в собственность.

Пенсионерка обратилась в суд и потребовала расторгнуть договор ренты и вернуть ей право собственности на жилье. Истица объяснила, что еще в 2013 году она заключила рентный договор. "Соцгарантия" в обмен на квартиру обязалась ей ежемесячно платить по 6475 рублей. Истица хочет вернуть все назад, так как договор, по ее мнению, нарушается. Именно поэтому женщина уже давно не забирает те суммы, которые приходят на ее имя.

"Соцгарантия" в долгу не осталась и подала встречный иск с требованием обязать пенсионерку получать деньги. Оказалось, что истица с 2014 года их совсем не берет. Суд Ворошиловского района города, а потом и апелляция встали на сторону "Соцгарантии". Но пенсионерка с этими решениями не согласилась и дошла до Верховного суда. Там проверили материалы дела и сказали, что жалуется женщина совершенно правильно.

Вот что выяснил Верховный суд. Весной 2013 года женщина заключила договор пожизненной ренты, отдала свою квартиру в обмен на ежемесячные платежи. В этом договоре был пункт 6. Там сказано, что организация обязуется платить ежемесячно не менее 6474 рубля (с учетом всех налогов и сборов). А еще в договоре сказано, что величина выплат не может быть меньше установленной величины прожиточного минимума по Волгоградской области. По пункту 8 того же договора деньги бывшему хозяину квартиры выплачиваются в таком порядке: 30 тысяч в течение первого месяца после госрегистрации на нового хозяина, потом 30 тысяч в течение следующих двух месяцев, а дальше по 6475 руб. ежемесячно. Местный райсуд заявил, что условия договора и исполнение получателями квартиры совпадают.

А вот позиция Верховного суда. Он напомнил, что в 450-й статье Гражданского кодекса сказано: по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут, но при существенном нарушении его условий другой стороной. Существенным же признается такое нарушение договора, которое "влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать".

Кроме этого в Гражданском кодексе есть 597-я статья. Там говорится, что размер ренты по договору, предусматривающего отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц не может быть меньше установленной величины прожиточного минимума в регионе.

И вот главное - размер ренты, прописанный в договоре, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума.

Есть специальный закон "О прожиточном минимуме" (N 134 от 24 октября 1997 г.). По нему предусмотрено ежеквартальное определение величины прожиточного минимума как на душу населения, так и по основным социально-демографическим группам. Местные суды, по мнению Верховного суда, должны были установить размер платежей, которые надо было выплачивать истице, и выяснить, сколько женщине платили. Но суды этого не сделали. Даже коллегия областного суда исходила из того, что в договоре стояла "железная" цифра - 6475 рублей в месяц. А вот Верховный суд уверен - размер ежемесячного платежа подлежал начислению и уплате в соответствии с величиной прожиточного минимума на душу населения в области. Верховный суд сам запросил эти данные и выяснил, что истице платили шесть с половиной тысяч, а в это время размер прожиточного минимума по области увеличивался. Например, по постановлению правительства области прожиточный минимум в первом квартале 2014 года был 7136 рублей, а во втором - уже 7599 рублей. Проще говоря, пенсионерке регулярно и помногу недоплачивали.

И последний серьезный прокол местных судов, на который обратил внимание Верховный суд. По закону (56-я статья Гражданского процессуального кодекса) в подобных спорах бремя доказательств, что он платит как положено и исполняет договор, лежит на плательщике ренты. А местные суды заставили доказывать, что обязательства по договору исполнялись, получательницу ренты. А это противоречит закону.

Верховный суд изучил договоры о пожизненном содержании стариков

Прецедент

Одинокая старость, когда в силу обстоятельств пожилым людям неоткуда ждать помощи, — сама по себе крайне болезненная тема. Один из многочисленных способов для пенсионеров достойно прожить оставшиеся годы — так называемое пожизненное содержание в обмен на жилье. Но на ниве подобных договоров пожизненного содержания — проблем хоть отбавляй. Причем для обеих сторон. И для самих пенсионеров, и для тех, кто соглашается содержать старика в надежде получить после него заветные квадратные метры.

Если исключить криминал, которого в этой сфере немало, то можно утверждать, что, хотя система договоров пожизненного содержания и существует в нашей стране не один год, но все равно оставляет много вопросов. Причем не только у тех, кто ею воспользовался, но и у граждан, знающих закон. В том числе и у судей. Поэтому решение Верховного суда, который рассмотрел один из ключевых споров, возникающих из практики применения договора пожизненного содержания, — весьма полезная вещь не только для участников конкретно этого спора.

Итак, в нашем случае дело было в столице, и им занимался Тверской районный суд. Именно туда обратилась пожилая женщина, потребовав в судебном порядке расторгнуть договор пожизненной ренты, который она сама заключила с неким гражданином несколько лет назад. По условиям этого договора пенсионерка, заключив договор, передала гражданину в собственность свою трехкомнатную квартиру. Ответчик же со своей стороны пообещал пожизненно содержать женщину в этой квартире, обеспечивать ее продуктами, одеждой, при необходимости покупать лекарства, оплачивать медицинскую помощь. Общий объем такого содержания в месяц по согласованию сторон не мог быть меньше одного МРОТ.

Претензии пожилой женщины к своему благодетелю заключались в следующем. Он, по словам истицы, сам изменил условия их договора. И вместо того чтобы ухаживать и покупать ей продукты или лекарства, все, что в иске назвали «содержание в натуре», перевел в денежный эквивалент. Проще говоря, гражданин только переводил деньги на счет женщины, а сам у нее не появлялся. Истица посчитала это нарушением условий договора и потребовала разорвать договор и вернуть ей ее квартиру.

Районный суд, рассмотрев иск пенсионерки, с ней согласился и договор пожизненного содержания с иждивением расторг. За пожилой женщиной суд признал право собственности на ее прежнюю квартиру. Но, с другой стороны, суд взыскал с женщины миллион рублей в пользу ответчика. Именно столько он заплатил за жилье женщины в 2006 году, когда подписал договор.

Мосгорсуд, куда пожаловался ответчик, это решение отменил и вынес другое. Он посчитал, что договор нормально выполнялся и нарушений — нет. Вот тогда истица в поисках правды дошла до Верховного суда. Женщина попросила Верховный суд оставить в силе районное судебное решение о ее победе.

И Верховный суд, перечитав все доводы обоих судов, с пожилой женщиной согласился. Он заявил, что закон нарушила именно вторая инстанция.

Вот как рассуждала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда. По желанию получателя ренты (это статья 603 Гражданского кодекса) предоставление содержания с иждивением в натуре можно заменить ежемесячными выплатами. По статье 450 того же Гражданского кодекса, договор по требованию одной из сторон может быть изменен или расторгнут по решению суда, но лишь в двух случаях. Оба говорят о серьезных нарушениях сторонами договора. Причем существенным нарушением названо такое нарушение, которое приносит другой стороне немалый ущерб. Кстати, в Гражданском кодексе прописано право пенсионера требовать возврата недвижимого имущества. А если это невозможно, то компенсировать его деньгами. А вот плательщик ренты в случае «развода» не может требовать компенсации расходов на содержание получателя ренты.

Всеми перечисленными нормами и руководствовался районный суд, идя навстречу истице. А вот суд второй инстанции, когда выносил решение в пользу ответчика, заявил следующее. Пенсионерка с момента заключения договора и до момента обращения в суд ни разу не высказала ни одной претензии в адрес мужчины, что он не выполняет условия договора. Да и в самом договоре предусмотрена возможность замены пожизненного содержания в натуре на денежные выплаты. Поэтому судебная коллегия горсуда пришла к выводу, что мужчина нормально исполнял условия договора.

Что же тогда не устроило Верховный суд, когда он отменил решение Мосгорсуда?

Оказывается, высший суд обратил внимание на один из пунктов заключенного договора. В нем сказано, что замена содержания в натуре на деньги действительно возможна, но только «по желанию получателя ренты». Суд второй инстанции не учел, что нет никаких доказательств, что было такое желание пенсионерки на замену «натуры» деньгами. Верховный суд напомнил коллегам, что по Гражданскому кодексу односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее исполнение его условий не допускаются. Письменного соглашения о полной замене содержания в натуре на денежные выплаты между пенсионеркой и мужчиной не заключалось. Поэтому Верховный суд решил, что надо оставить в силе решение Тверского районного суда, которое было в пользу пенсионерки.

Cуммы ренты выплачиваются получателю ренты независимо от того, передается имущество плательщику ренты в собственность за плату или бесплатно, и облагаются налогом на доходы физических лиц.

Законодательством предусмотрена обязательная нотариальная форма договора ренты, несоблюдение которой влечет его недействительность. Если под выплату ренты отчуждается недвижимоcmь, то договор подлежит госрегистрации. Несоблюдение этой нормы, влечет за собой ничтожность договора ренты.