Налог с продажи квартиры единственное жилье. Продажа квартиры, если это единственное жилье

Можно ли продать квартиру, если она является единственным жильем для человека? Разумеется, поскольку никаких ограничений в этой части закон на владельца жилья не налагает.

В Гражданском кодексе РФ содержатся лишь ограничения по наложению взыскания на недвижимое имущество, которое является единственным пригодным для проживания у должника, но нет никаких запретов на свободное распоряжение жильем самим владельцем.

Однако на практике при продаже квартиры, являющейся единственным жильем, важно знать следующие нюансы.

Налог при продаже единственной квартиры

В законодательные органы неоднократно вносились инициативы от депутатов об освобождении граждан от обязанности уплатить налог НДФЛ при продаже квартиры, являющейся единственным жильем.

Увы, по состоянию на 2017 года каких-либо существенных изменений налоговое законодательство не претерпело и владельцы жилья недвижимости по-прежнему обязаны исчислять НДФЛ при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет. Никакого значения тот факт, являлась ли она единственной или нет, не имеет.

Продажа единственного жилья для несовершеннолетнего

В случае, когда в квартире прописаны несовершеннолетние граждане, для снятия с их регистрационного учета нужно тут же прописать их в другом месте. Если место будущего жительства неизвестно, придется искать временный вариант: например, у родственников.

Сложнее обстоят дела, когда несовершеннолетний владеет частью доли в той квартире, которая является для него единственным жильем. В этом случае сделку должны одобрить органы опеки и попечительства, которые явно не дадут согласия в случаях, когда не достигший 18-летия гражданин в результате такой сделки «повиснет в воздухе».

При рассмотрении вопроса о продаже единственного жилья для несовершеннолетнего органы опеки обращают внимание на улучшение жилищных условий несовершеннолетнего гражданина. Грубо говоря, если продаваемая недвижимость лучше той, в которую планируется переезд после продажи, добро на сделку органы опеки не дадут (читайте, ).

В подтверждение улучшения жилищных условий несовершеннолетнего необходимо будет представить предварительный договор купли-продажи, в котором, это важно. Обязательной стороной сделки должен быть несовершеннолетний. Нельзя лишить ребенка его доли в праве собственности без веских на то оснований!

Здравствуйте. Имеется квартира, приватизированная одним взрослым собственником летом 2014 года (ныне не работающим, но ранее работающим и добросовестно платящим налоги) .Это единственное жилье. Также прописан пенсионер, ныне не работающий. Планируется продать кв-ру за 8,8 млн руб до лета 2017 года. И приобрести две кв-ры: 6,0 млн и 2,4 млн, 300 т.р риелтору и 100 т.р себе на переезд. Если мы предоставим 2 договора,что купили квартииры за 6,0 и и 2,4 млн -верно ли, что налог мы заплатим с суммы 300+100= 400 т.р? Помогите,пожалуйста, рассчитать налог и есть ли ограничения в получении вычета для неработающих граждан?
Нашла статью про ЕДИНСТВЕЕНОЕ ЖИЛЬЕ, что если другого нет - то лицо освобождается от уплаты налога. так ли это?

Приведенная Вами информация из интернета о том, что можно не платить налог при продаже единственного жилья, никакими документами не подтверждается. Более того, 80% всей жилой недвижимости является единственной у владельцев. А продается она с целью обмена на лучшие условия. Не многие имеют 2 квартиры и более. Так что платить налог придется.

1. В Вашем случае получается, что квартира будет в собственности менее 3-х лет. Самый оптимистичный сценарий — это дождаться окончания этого срока и продать квартиру на несколько месяцев позже. Если срок владения будет более 3 лет, то налог можно будет совсем не платить.

2. А теперь к реальной Вашей ситуации. Прописанный пенсионер в расчет не берется. Продает квартиру владелец.

При продаже квартиры за 8.8 млн. можно воспользоваться льготой в 1 млн. руб. Таким образом налог нужно будет заплатить с суммы в 7.8 млн. руб. Но это еще не все.

Что означает «мы» купим? Владелец теперешней квартиры?

Если речь идет об одном человеке, то рассмотрим покупку им новой квартиры, к примеру, за 6 млн. руб. в том же году. В этом случае есть возможность воспользоваться имущественным вычетом (если ранее он им не пользовался). Эта льгота составляет 2 млн. руб.

Для этого оформляется взаимозачет (пугаться слова не нужно, это все в одной декларации отображается). Результатом этого действа является снижение суммы, с которой нужно было бы заплатить налог, на эти 2 млн. руб.

В итоге получаем: 8.8. млн. — 1млн (льгота) — 2 млн. (имущественный вычет) = 5.8 млн. руб. С этой суммы придется заплатить 13%, т.е. 754 000 руб.

Расходы на переезд, риелтора, ремонт, новую мебель и пр. никак не учитываются при налогообложении. Также и количество купленных квартир не имеют никакого значения.

3. Можно рассмотреть такой вариант. Если речь идет о 2-х людях: владельце квартиры и прописанном пенсионере, и покупка квартир будет оформляться на каждого из них, то можно попробовать рассчитать немного по-другому. Пенсионер становится собственником настоящей квартиры. К примеру в доли 1/2.

После этого продажу жилья можно сделать по 2-м разным договорам продажи, который оформляется на каждого из собственников. При этом на каждого будет указана стоимость в 4.4 млн. руб. Теперь можно к КАЖДОМУ применить льготу в 1 млн. руб. Также и при покупке квартиры на каждого можно использовать имущественный вычет.

Получается формула:

2 * (4.4 млн. — 1 млн. — 2 млн.) = 2.8 млн. Теперь уже с этой суммы придется заплатить 13%, т.е. 364 000 руб. А это уже более чем в 2 раза меньше))

Новации в Налоговом кодексе РФ направлены в первую очередь против спекулятивных сделок. Но они ударят рикошетом по собственникам единственного жилья, вынужденных продавать свое имущество до истечения минимального срока владения.

С 1 января 2016 года вступят в действие поправки в Налоговый кодекс РФ, существенно меняющие порядок уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи любой недвижимости: квартиры, дома, дачи, земельного участка, гаража.

Соответствующий , в конце ноября прошлого года. Новые правила увеличивают срок владения имуществом, после которого доходы от его реализации не облагаются налогом, с ныне действующих трех лет до пяти.

Всё по-старому

Оговоримся сразу: отредактированные положения статьи 217 и статьи 220 части второй Налогового кодекса РФ применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Те, кто стал владельцем дома или квартиры до указанной даты, будут рассчитываться с государством по прежним, действующим ныне правилам .

Напомним основные из них. Если недвижимость находится в собственности более трех лет, то можно выставлять ее на продажу, не опасаясь нарваться на налог. Более того, налоговую декларацию подавать тоже не придется.

Предположим, возникла необходимость реализовать собственность раньше, чем через три года. Ныне действующая редакция НК РФ позволяет облегчить налоговое бремя двумя способами. Первый - налогооблагаемую базу можно уменьшить на размер расходов, связанных с покупкой объекта. Конечно, все траты должны быть документально подтверждены.

Второй вариант хорош для тех, кому квартира досталась «за так»: приватизирована, подарена, перешла по наследству. При ее продаже ранее чем через три года владения налогоплательщик может уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб.

ВАЖНО

Владельцы недвижимости, вступившие в права собственности до 1 января 2016 года, при ее продаже заплатят налоги по старым правилам

Покупатель хуже наследника

Из новых правил в Налоговом кодексе РФ есть несколько исключений. Не всем придется пять лет ждать освобождения от налога.

Во-первых, законотворцы отнеслись лояльнее к тем, кто получил жилье, землю, гараж, дачу в наследство. И не от любого лица, а от человека, признаваемого членом семьи или близким родственником налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ. Это родственники по прямой восходящей и нисходящей линиям (родители и дети, дедушки-бабушки и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

Второй случай - квартира или комната была только что приватизирована. И третий - жилье перешло плательщику ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением .

Во всех этих случаях срок владения недвижимостью для освобождения от налога по-прежнему будет составлять три года.

Купившие квартиру, комнату или дом на собственные средства оказываются в худшем положении, чем одаренные или получившие наследство. Им придется выжидать пять лет, прежде чем продать свое имущество без уплаты налогов.

ВАЖНО

По новым правилам, через три года владения смогут продать недвижимость без уплаты налогов только владельцы, не вкладывавшие средства в приобретение объекта

В тисках кадастра

Допустим, в силу личных обстоятельств у владельца нет возможности ждать три или пять лет. Он по-прежнему может воспользоваться двумя упомянутыми выше способами снижения налога: уменьшить выручку от продажи жилья на 1 млн руб. или на сумму фактически понесенных расходов. С разницы, как и сейчас, придется заплатить налог в размере 13%.

Но здесь начинается самое интересное. Сегодня на вторичном рынке широко применяются не вполне легитимные схемы ухода от налогов. Стоимость недвижимости, указанная в договоре, занижается либо до 1 млн руб., либо до цены, по которой когда-то покупался объект. К договору прилагается дополнительное соглашение о компенсации неких улучшений, произведенных владельцем в квартире. По нему покупатель выплачивает продавцу разницу между реальной стоимостью объекта и заниженной, указанной в основном договоре купли-продажи. Схема эта весьма распространенная - по оценкам агентств недвижимости, по ней продается 20-30% квартир на вторичном рынке Петербурга, - но абсолютно нелегитимная, рискованная для покупателя и невыгодная для государства.

С 2016 года, чтобы вывести такие теневые сделки на свет, в Налоговом кодексе вводится минимум, ниже которого не может опускаться размер дохода от продажи недвижимости. Он равен кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января того года, в который был продан объект, умноженной на коэффициент 0,7. Если сумма выручки от реализации жилья или участка, указанная в налоговой декларации, оказалась ниже этого показателя, то для начисления налога принимается именно расчетный минимум.

Приведем пример. Квартира куплена в 2016 году за 3 млн руб., а через два года продана за ту же цену. Кадастровая стоимость объекта в год продажи составляла 5 млн руб. Умножив ее на коэффициент 0,7, получим 3,5 млн руб. Именно эту сумму примут налоговики за основу при расчете НДФЛ и предпишут уплатить налог с разницы в 0,5 млн. Долг налогоплательщика перед казной составит 65 тыс. руб. Если же квартира была не куплена, а унаследована или подарена, то платить придется с 3,5 млн руб. за вычетом 1 млн руб. - с 2,5 млн руб. Размер НДФЛ вырастет до 325 тыс. руб.

До прошлого лета петербуржцы могли не волноваться: стоимость их квартир и домов, указанная в Государственном кадастре недвижимости на сайте Росреестра , была значительно ниже рыночных цен. Но за последний год произошли два важных события, вследствие которых описанная выше ситуация вовсе не выглядит фантастической. Это стагнация на вторичном рынке, которая привела к снижению реальных цен сделок по сравнению с прошлым годом, а также - проведенная правительством Петербурга переоценка кадастровой стоимости недвижимости . С учетом земельной составляющей жилая недвижимость подорожала в среднем по городу в 1,66 раза, больше всего - в центральных районах города. В результате пересчета некоторые объекты с точки зрения государственных оценщиков оказались весьма дорогими. Откорректировать кадастровую стоимость в соответствии с реальностью можно только через суд.

ВАЖНО

Со следующего года занижать цену квартир в договорах купли-продажи станет бессмысленно

Точки отсчета

Напомним, с какого момента исчисляется срок владения недвижимостью. Если вы купили жилье, то точкой отсчета является дата регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Это относится к покупателям объектов как на вторичном, так и на первичном рынке. В некоторых ситуациях закон признает дольщика, купившего жилье в соответствии с ФЗ-214, владельцем с момента подписания акта приема-передачи квартиры в достроенном доме. Но отсчет владения имуществом ведется именно с даты, указанной в свидетельстве о собственности, полученном в Росреестре.

Иной подход к покупателям квартир в домах, строящихся по схеме ЖСК. Срок владения недвижимостью отсчитывается с момента уплаты паевого взноса в полном объеме.

Предположим, жилье было приватизировано или подарено. Срок владения исчисляется с даты, проставленной на свидетельстве о собственности. А вот если квартира, дом или иная недвижимость получены по наследству, то «часом Х» считается момент открытия наследства (смерти прежнего собственника).

Смотрите оригинал материала на www.bn.ru

Можно ли продать квартиру, если она является единственным жильем для человека? Разумеется, поскольку никаких ограничений в этой части закон на владельца жилья не налагает.

В Гражданском кодексе РФ содержатся лишь ограничения по наложению взыскания на недвижимое имущество, которое является единственным пригодным для проживания у должника, но нет никаких запретов на свободное распоряжение жильем самим владельцем.

Однако на практике при продаже квартиры, являющейся единственным жильем, важно знать следующие нюансы.

Налог при продаже единственной квартиры

В законодательные органы неоднократно вносились инициативы от депутатов об освобождении граждан от обязанности уплатить налог НДФЛ при продаже квартиры, являющейся единственным жильем.

Увы, по состоянию на 2017 года каких-либо существенных изменений налоговое законодательство не претерпело и владельцы жилья недвижимости по-прежнему обязаны исчислять НДФЛ при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет. Никакого значения тот факт, являлась ли она единственной или нет, не имеет.

Продажа единственного жилья для несовершеннолетнего

В случае, когда в квартире прописаны несовершеннолетние граждане, для снятия с их регистрационного учета нужно тут же прописать их в другом месте. Если место будущего жительства неизвестно, придется искать временный вариант: например, у родственников.

Сложнее обстоят дела, когда несовершеннолетний владеет частью доли в той квартире, которая является для него единственным жильем. В этом случае сделку должны одобрить органы опеки и попечительства, которые явно не дадут согласия в случаях, когда не достигший 18-летия гражданин в результате такой сделки «повиснет в воздухе».

При рассмотрении вопроса о продаже единственного жилья для несовершеннолетнего органы опеки обращают внимание на улучшение жилищных условий несовершеннолетнего гражданина. Грубо говоря, если продаваемая недвижимость лучше той, в которую планируется переезд после продажи, добро на сделку органы опеки не дадут (читайте, ).

В подтверждение улучшения жилищных условий несовершеннолетнего необходимо будет представить предварительный договор купли-продажи, в котором, это важно. Обязательной стороной сделки должен быть несовершеннолетний. Нельзя лишить ребенка его доли в праве собственности без веских на то оснований!