Являются ли иностранные граждане субъектами жилищного права. Стороны в жилищных правоотношениях

Субъекты жилищного правоотношения – это участники правоотношения, обладающие субъективными правами и обязанностями. В законодательстве используются разные термины, касающиеся субъектов правоотношений. Их также называют участниками, лицами и сторонами. Однако с точки зрения теории права они именуются субъектами правоотношения.

Субъект – обязательный элемент любого правоотношения, в том числе жилищного. В соответствии со ст. 4 ЖК РФ в жилищных правоотношениях могут участвовать многие субъекты (участники жилищных отношений).

Как и любое общественное отношение, жилищное правоотношение устанавливается между людьми. В связи с этим в качестве субъектов жилищных правоотношений выступают либо отдельные индивиды, либо определенные коллективы людей, либо публично-правовые образования (Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования).

Отдельные индивиды именуются в законодательстве гражданами. Вместе с тем субъектами жилищных правоотношений в нашей стране могут быть не только граждане РФ, но и иностранцы, а также лица без гражданства. Наряду с отдельными индивидами в качестве субъектов жилищных правоотношений могут участвовать и организации, которые называются юридическими лицами. За юридическим лицом как субъектом жилищного правоотношения всегда стоит определенный коллектив людей (работников).

В этих правоотношениях могут участвовать не только российские, но и иностранные юридические лица.

В регулируемых жилищным правом отношениях могут участвовать также Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования.

Таким образом, субъектами жилищных правоотношений могут быть:

• 1) физические лица (граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства);
• 2) юридические лица (как российские, так и иностранные);
• 3) Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

Вместе с тем их можно подразделить на основные субъекты (перечисленные в ч. 2 ст. 4 ЖК РФ) и иные субъекты (перечисленные в ч. 3 ст. 4 ЖК РФ).

К первым относятся граждане (физические лица), юридические лица (организации), Российская Федерация (государство), субъекты РФ (республики, края, области и др.), муниципальные образования (городские, сельские поселения и др.). Для того чтобы граждане и юридические лица могли стать участниками жилищных отношений, они должны обладать определенным правовым статусом – правосубъектностью, которая включает в себя следующие элементы: правоспособность и дееспособность. Эти вопросы регламентированы подразд. 2 "Лица" разд. I (ст. 17–127) ГК РФ. С точки зрения правоспособности все граждане равны независимо от возраста (ст. 17 ГК РФ), т.е. в равной мере способны иметь права и нести обязанности.

С точки зрения дееспособности граждане, конечно, не равны. Дееспособность гражданина, т.е. его способность своими действиями приобретать нрава и исполнять обязанности (ст. 21 ГК РФ), возникает по общему правилу с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста. Законом установлены исключения для несовершеннолетних супругов (п. 2 ст. 21 ГК РФ) и эмансипированных граждан (ст. 27 ГК РФ). Они также обладают дееспособностью в полном объеме. Если гражданин не обладает дееспособностью в полном объеме, то в соответствующих отношениях участвуют его законные представители: родители, усыновители или опекуны (попечители). Важно уяснить, что даже малолетние граждане могут быть участниками жилищных отношений, но от их имени сделки совершает законный представитель, например опекун.

К иным участникам жилищных правоотношений относятся иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Касаясь статуса этих физических лиц, прежде всего следует руководствоваться ч. 3 ст. 62 Конституции, из которой следует, что они обладают правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ. Например, в ЖК РФ такое изъятие из общего правила (согласно международному праву указанный выше объем прав названных лиц считается национальным режимом) установлено ч. 5 ст. 49: иностранные граждане и лица без гражданства не могут получить жилье по договору социального найма. Однако международным договором может быть установлено иное.

Статус физических лиц определяют соответствующие федеральные законы:

• – в отношении граждан Российской Федерации – Федеральный закон от 31.05.2002 № 62-ФЗ "О гражданстве Российской Федерации";
• – в отношении иностранных граждан и лиц без гражданства – Федеральный закон от 25.07.2002 № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации".

Понятие и признаки юридического лица (организации) даны в ГК РФ. Так, из ст. 48 и 51 данного Кодекса следует, что в жилищных отношениях могут участвовать только организации, обладающие определенными признаками, в частности зарегистрированные в установленном законодательством порядке. Они должны обладать в совокупности четырьмя легальными признаками:

• – организационной упорядоченностью (или организационным единством);
• – имущественной обособленностью;
• – самостоятельной имущественной ответственностью;
• – возможностью выступать в гражданском обороте и в суде от своего имени.

Перечисленные признаки должны найти отражение в его учредительных документах и создают необходимые предпосылки для самостоятельного участия юридического лица в жилищных отношениях.

Правоспособность и дееспособность юридического лица возникают и прекращаются одновременно, т.е. с момента его возникновения и прекращения (с момента включения организации в реестр юридических лиц и исключения из него).

Публично-правовые образования в одних случаях могут участвовать в жилищных отношениях на равных началах (например, по договору найма жилого помещения), а в других случаях они, обладая властными полномочиями, должны принимать соответствующие решения по жилищным вопросам. В соответствии со ст. 125 ГК РФ от их имени приобретают права и несут обязанности соответствующие органы и лица в рамках их компетенции.

В ЖК РФ представлен широкий круг субъектов – граждан:

• – во-первых, это граждане, обладающие самостоятельным правом на жилое помещение (собственники жилых помещений, наниматели, члены ЖК и ЖСК);
• – во-вторых, это лица, жилищные права которых имеют производный характер (поднаниматели, временные жильцы).

Указанные выше субъекты и другие участники жилищных отношений называются в конкретных главах и статьях ЖК РФ. Например, в соответствии со ст. 60 данного Кодекса по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем. Из ст. 111 ЖК РФ следует, что право на вступление в ЖК имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица.

Субъекты жилищных правоотношений

Субъекты жилищного правоотношения - это участники правоотношения, обладающие субъективными правами и обязанностями. В законодательстве используются разные термины, касающиеся субъектов правоотношений. Их так­же называют участниками, лицами и сторонами. Однако с точки зрения теории права они именуются субъектами правоотношения.

Субъект - обязательный элемент любого правоотноше­ния, в том числе жилищного. В соответствии со ст. 4 ЖК РФ в жилищных правоотношениях могут участвовать мно­гие субъекты (участники жилищных отношений).

Как и любое общественное отношение, жилищное право­отношение устанавливается между людьми. В связи с этим в качестве субъектов жилищных правоотношений выступают либо отдельные индивиды, либо определенные коллективы людей, либо публично-правовые образования (Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования).

Отдельные индивиды именуются в законодательстве гражданами. Вместе с тем субъектами жилищных право­отношений в нашей стране могут быть не только граждане РФ, но и иностранцы, а также лица без гражданства. Наря­ду с отдельными индивидами в качестве субъектов жилищ­ных правоотношений могут участвовать и организации, ко­торые называются юридическими лицами. За юридическим лицом как субъектом жилищного правоотношения всегда стоит определенный коллектив людей (работников). В этих правоотношениях могут участвовать не только российские, но и иностранные юридические лица.

В регулируемых жилищным правом отношениях могут участвовать также Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования.

Таким образом, субъектами жилищных правоотношений могут быть:

1. физические лица (граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства);

2. юридические лица (как российские, так и иностранные);

3. Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

Вместе с тем их можно подразделить на основные субъ­екты (перечисленные в ч. 2 ст. 4 ЖК РФ) и иные субъекты (перечисленные в ч. 3 ст. 4 ЖК РФ).

К первым относятся граждане (физические лица), юри­дические лица (организации), Российская Федерация (го­сударство), субъекты РФ (республики, края, области и др.), муниципальные образования (городские, сельские поселения и др.). Для того чтобы граждане и юридические лица мог­ли стать участниками жилищных отношений, они должны обладать определенным правовым статусом - правосубъектностью, которая включает в себя следующие элементы: правоспособность и дееспособность. Эти вопросы регламен­тированы подразд. 2 «Лица» разд. I (ст. 17-127) ГК РФ. С точки зрения правоспособности все граждане равны неза­висимо от возраста (ст. 17 ГК РФ), т.е. в равной мере способ­ны иметь права и нести обязанности.

С точки зрения дееспособности граждане, конечно, не равны. Дееспособность гражданина, т.е. его способность своими действиями приобретать права и исполнять обя­занности (ст. 21 ГК РФ), возникает по общему правилу с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-лет­него возраста. Законом установлены исключения для несо­вершеннолетних супругов (п. 2 ст. 21 ГК РФ) и эманси­пированных граждан (ст. 27 ГК РФ). Они также обладают дееспособностью в полном объеме. Если гражданин не об­ладает дееспособностью в полном объеме, то в соответству­ющих отношениях участвуют его законные представители: родители, усыновители или опекуны (попечители). Важно уяснить, что даже малолетние граждане могут быть участ­никами жилищных отношений, но от их имени сделки со­вершает законный представитель, например опекун.

К иным участникам жилищных правоотношений отно­сятся иностранные граждане, лица без гражданства и ино­странные юридические лица. Касаясь статуса этих физи­ческих лиц, прежде всего следует руководствоваться ч. 3 ст. 62 Конституции, из которой следует, что они обладают правами и несут обязанности наравне с гражданами Рос­сийской Федерации, кроме случаев, установленных фе­деральным законом или международным договором РФ. Например, в ЖК РФ такое изъятие из общего правила (согласно международному праву указанный выше объем прав названных лиц считается национальным режимом) установлено ч. 5 ст. 49: иностранные граждане и лица без гражданства не могут получить жилье по договору соци­ального найма. Однако международным договором может быть установлено иное.

Статус физических лиц определяют соответствующие федеральные законы:

В отношении граждан Российской Федерации - ФЗ от 31.05.2002 № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации»;

В отношении иностранных граждан и лиц без гражданства - ФЗ от 25.07.2002 № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».

Понятие и признаки юридического лица (организации) даны в ГК РФ. Так, из ст. 48 и 51 данного Кодекса следу­ет, что в жилищных отношениях могут участвовать только организации, обладающие определенными признаками, в частности зарегистрированные в установленном законода­тельством порядке. Они должны обладать в совокупности четырьмя легальными признаками:

Организационной упорядоченностью (или организационным единством);

Имущественной обособленностью;

Самостоятельной имущественной ответственностью;

Возможностью выступать в гражданском обороте и в суде от своего имени.

Перечисленные признаки должны найти отражение в его учредительных документах и создают необходимые предпо­сылки для самостоятельного участия юридического лица в жилищных отношениях.

Правоспособность и дееспособность юридического лица возникают и прекращаются одновременно, т.е. с момента его возникновения и прекращения (с момента включения организации в реестр юридических лиц и исключения из него).

Публично-правовые образования в одних случаях могут участвовать в жилищных отношениях на равных началах (например, по договору найма жилого помещения), а в дру­гих случаях они, обладая властными полномочиями, долж­ны принимать соответствующие решения по жилищным вопросам. В соответствии со ст. 125 ГК РФ от их имени приобретают права и несут обязанности соответствующие органы и лица в рамках их компетенции.

В ЖК РФ представлен широкий круг субъектов - граждан:

Во-первых, это граждане, обладающие самостоятельным правом на жилое помещение (собственники жилых помещений, наниматели, члены ЖК и ЖСК);

Во-вторых, это лица, жилищные права которых имеют производный характер (поднаниматели, временные жильцы).

Указанные выше субъекты и другие участники жилищных отношений называются в конкретных главах и статьях ЖК РФ. Например, в соответствии со ст. 60 данного Кодекса по дого­вору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муни­ципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномочен­ный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем. Из ст. 111 ЖК РФ следует, что право на вступление в ЖК имеют граждане, до­стигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица.

В юридической литературе до сих пор не сложилось четкого понимания того, что является объектом жилищных правоотношений. В законодательстве ответ на этот вопрос найти несколько проще. Жилищные кодексы и РСФСР, и Российской Федерации оперируют понятием "жилое помещение". В части 1 ст. 15 ЖК РФ единственным объектом жилищных правоотношений называются жилые помещения: жилые дома или их части, квартиры и их части, комнаты. Заселение жилых помещений, признанных санитарным законодательством непригодными для проживания, как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускается.

Ранее для отношений, вытекавших из договора коммерческого найма, в Жилищном кодексе РСФСР применялся термин "дом", "квартира"*(21). Теперь под предметом (объектом) договора коммерческого найма понимается жилое помещение в виде жилого дома и его части, квартиры и ее части (ст. 673 ГК РФ).

Жилищное законодательство предъявляет к жилым помещениям свои требования: оно должно быть жилым, т.е. функционально предназначенным для круглогодичного проживания граждан. Это означает, что жилой дом, в котором находится жилое помещение, должен быть капитальным строением. Всевозможные времянки, вагончики к таковым строениям не относятся и в состав жилищного фонда не включаются. В подобных помещениях могут проживать граждане, но с ними должен заключаться договор аренды (имущественного найма). Предметом жилищных правоотношений не могут быть подсобные помещения (кухни, коридоры и т.п.).

Статья 673 ГК РФ устанавливает только два требования к предмету договора коммерческого найма: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. В Гражданском кодексе Российской Федерации содержание понятия "пригодность жилого помещения для проживания" определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Следовательно, жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям. Иначе говоря, оно должно быть таким, чтобы в нем можно было проживать в течение всего года без угрозы здоровью. При определении пригодности жилого помещения исходят из строительных норм и правил (СНиП), противопожарных и санитарных требований (например, помещение не должно располагаться в подвальных, полуподвальных этажах, его высота от пола до потолка должна составлять не менее 2,5 метра, освещение помещения должно быть естественным). Непригодность жилого помещения может быть вызвана физическим износом дома, расположением в зонах, где запрещено строительство, в местах, опасных для жизни.

Субъекты правоотношений - это лица, участвующие в этих правоотношениях. Субъекты жилищных отношений - граждане, юридические лица, Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ). Положения Жилищного кодекса применяются к жилищным отношениям, в которых участвуют иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, если иное не установлено Жилищным кодексом или другим федеральным законом.

Круг субъектов жилищных правоотношений довольно широк и разнообразен: это стороны жилищного обязательства, пользователи жилых помещений, не совпадающие со сторонами обязательства; лица, имеющие самостоятельное право пользоваться жилыми помещениями; лица, чьи права носят зависимый, производный характер.

Основными субъектами жилищных правоотношений выступают стороны. Наименование сторон, их правовое положение зависят от нескольких факторов: от их вида; от того, в силу каких оснований данные правоотношения возникают; от вида жилищного фонда, в котором предоставлено жилое помещение.

Например, сторонами жилищных организационных правоотношений выступают, во-первых, органы, уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и распределять жилье (местная администрация, государственные и муниципальные предприятия и организации, жилищно-строительные и жилищные кооперативы и др.), а во-вторых, гражданин, имеющий право на получение жилья в данном жилищном фонде.

В жилищных имущественных правоотношениях в качестве пользователя жилого помещения могут быть только граждане (наниматель, член ЖСК или ЖК, члены их семей и другие лица, имеющие самостоятельное право пользования жилым помещением; поднаниматели и временные жильцы, приобретающие производные от первичных пользователей права). В договоре коммерческого найма в роли нанимателя выступает одно лицо, за исключением случая, когда граждане, проживающие совместно с нанимателем, известив наймодателя, заключат договор о том, что все они будут отвечать перед наймодателем солидарно. В этом случае указанные лица выступают сонанимателями, т.е. возникает обязательство с множественностью лиц на стороне нанимателя.

При социальном найме проживающие с нанимателем члены его семьи являются сонанимателями независимо от того, заключен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем. Круг членов семьи нанимателя определен законом: к ним относятся супруг нанимателя, его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ)*(22).

В жилищном праве семья понимается иначе, чем в семейном праве, что вполне оправданно и обусловлено спецификой общественных отношений, регулируемых жилищным законодательством. Семья - это группа лиц, общность людей, основанная на браке, родстве, свойстве или совместном проживании в одном жилище и ведущая с нанимателем жилого помещения, как правило, совместное хозяйство, под которым понимается наличие общего бюджета, общие расходы на оплату жилища, взаимная забота и т.д. Иными словами, семью создают отношения по совместному использованию жилья, хотя они, конечно, строятся на принципах морали, нравственности, духовной близости. Однако законодательство построено таким образом, что семья как общность людей субъектом жилищных отношений не является.

Поскольку члены семьи используют общее жилое помещение, то, естественно, семья представляет собой нечто единое, объединенное в особый коллектив. Этим и объясняется необходимость достижения соглашения между членами семьи (например, при приватизации, обмене, разделе жилого помещения и др.). Такие соглашения необходимы для того, чтобы избрать приемлемый для всех членов семьи вариант поведения, ведь все члены семьи нанимателя жилого помещения в договоре социального найма обладают равными правами. Солидарная ответственность также не означает, что отвечает по обязательствам в договоре жилищного найма семья (в качестве субъекта права), а не ее члены. Каждый член семьи имеет свои права и обязанности в договоре социального найма жилого помещения. Причем они равны, а в большинстве случаев и одинаковы с нанимателем (например, право пользования жилым помещением, если между ними не было иного соглашения). Поскольку совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма, все они являются сонанимателями жилого помещения.

В договоре коммерческого найма лица, проживающие совместно с нанимателем, при заключении договора также могут стать сонанимателями жилой площади. Нанимателем жилого помещения в договоре найма (коммерческого и социального) может быть гражданин, достигший 18 лет, или до этого возраста, если он по основаниям, предусмотренным законом, в полном объеме приобретет дееспособность. Пользователями жилых помещений в качестве членов семьи или лиц, постоянно проживающих с нанимателем, могут быть любые граждане независимо от их возраста и состояния здоровья. Ранее в члены ЖСК (ЖК) могли быть приняты лица, достигшие 18-ти лет (ч. 2 ст. 113 ЖК РСФСР), однако статья 26 ГК РФ снизила этот возраст до 16 лет.

По договору социального найма жилые помещения предоставляются гражданам в домах государственного и муниципального жилищных фондов (ч. 1 ст. 672 ГК РФ), в коммерческий наем могут сдаваться жилые помещения в любых жилищных фондах. Поэтому круг наймодателей в договоре коммерческого найма шире. Но лицом, предоставляющим жилое помещение гражданину в пользование, должен быть либо собственник, либо управомоченное им лицо*(23).

В договоре коммерческого найма наймодателями могут быть и собственники (граждане, юридические лица), и управомоченные ими лица (жилищно-эксплуатационные организации). В качестве наймодателей могут выступать и арендаторы жилых помещений - юридические лица, которые арендуют жилые помещения со специальной целью передачи их гражданам для проживания (обычно своим работникам).

Граждане, имеющие в личной собственности жилые помещения (дома, квартиры), вправе использовать их для личного проживания, проживания членов своих семей, заключать договор найма жилого помещения и иным способом распоряжаться помещением. Таким образом, в жилищных правоотношениях при использовании жилых помещений личных собственников субъектами выступают, с одной стороны, гражданин-собственник, а с другой - члены его семьи, в том числе бывшие, и наниматели жилых помещений.

В договоре найма служебного жилого помещения наймодателем может быть собственник жилого помещения (или орган, им управомоченный) и иной титульный владелец (например, государственные и муниципальные предприятия и учреждения, общественные организации), а нанимателем жилого помещения - работник, который, в силу возложенных на него трудовых обязанностей, должен проживать недалеко от места работы (ст. 93 ЖК РФ).

В общежитиях жилое помещение предоставляет собственник (или орган, им управомоченный) либо государственное или муниципальное предприятие и организация, имеющие право оперативного управления или хозяйственного ведения жилыми помещениями. Вторая сторона жилищных правоотношений - рабочие, служащие, студенты, учащиеся и другие граждане, которым жилое помещение в общежитии предоставляется на период работы или учебы (ст. 94 ЖК РФ).

В договоре пожизненного содержания с иждивением в качестве плательщика ренты (лица, предоставляющего жилое помещение получателю ренты) могут выступать и граждане, и юридические лица, но только если их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью при наличии лицензии. Обязанности плательщиков ренты могут переходить к другим лицам (ст. 593 ГК РФ). Получателями ренты по этому договору могут быть только граждане, передавшие недвижимость плательщику ренты на праве собственности. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, например супругов, детей, членов одной семьи. Если в договоре пожизненной ренты доли получателей ренты не определены, они считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты происходит приращение его доли к долям других получателей ренты, если только договор этого прямо не исключает. После смерти последнего получателя ренты обязательство выплачивать ренту прекращается. Иные случаи перехода прав получателя ренты к другим лицам исключаются.

Право пользования жилым помещением может возникать и на основе завещательного отказа, т.е. особого распоряжения: завещатель возлагает на наследника по завещанию исполнение какого-либо обязательства в пользу одного или нескольких получателей, которые приобретают право исполнения (ст. 1137 ГК РФ).

Профессиональный институт управления

Факультет: Юридический

Специализация: Юриспруденция

Жилищное право

«Субъекты жилищных правоотношений»

Выполнил студент 3 курса

Группы № ЮЮА-41/5-с-1

Сизинцев Евгений Николаевич

Москва 2008

Введение

Субъекты правоотношений - это лица, участвующие в этих правоотношениях. Субъектами жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Россия, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ). Положения Жилищного кодекса Российской Федерации применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено Кодексом или другим федеральным законом.

Круг субъектов жилищных правоотношений довольно широк и разнообразен:

во-первых, это стороны жилищного обязательства;

во-вторых, это пользователи жилых помещений, не совпадающие со сторонами обязательства;

в-третьих, это лица, имеющие самостоятельное право пользования жилыми помещениями;

в-четвертых, лица, права которых носят зависимый, производный характер и др.

Основными субъектами жилищных правоотношений выступают стороны. Наименование сторон, их правовое положение зависят от нескольких факторов:

от того, в силу каких оснований данные правоотношения возникают;

от вида жилищного фонда, в котором предоставлено жилое помещение.

1. Стороны в жилищных правоотношениях.

Наименование сторон в жилищных правоотношениях, их правовое положение зависят от того, в силу каких оснований указанные правоотношения возникают. Ясно, например, что если жилищное правоотношение возникает на основе договора жилищного найма, то в качестве сторон в нем выступают, наймодатель и наниматель. В связи с появлением двух разновидностей жилищного найма - социального и коммерческого - подход законодателя к определению сторон в жилищных правоотношениях претерпел изменения. Общим и для социального, и для коммерческого найма является то, что в качестве нанимателя в обоих случаях выступает гражданин. Этот вывод однозначно может быть сделан как путем систематического толкования п. 1 ст. 671 и п. 1 ст. 677 ГК, так и на основании ч. 1 ст. 51 ЖК. Вслед за этим подход к определению личности нанимателя в коммерческом и социальном найме характеризуется известными особенностями. В коммерческом найме в роли нанимателя, по общему правилу, выступает одно лицо. В то же время граждане, проживающие совместно с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все они отвечают перед наймодателем солидарно. В этом случае такие граждане являются сонанимателями, т. е. возникает обязательство с множественностью лиц на стороне нанимателя. Поскольку договор жилищного найма - договор взаимный, в нем присутствует как активная, так и пассивная множественность. При социальном найме проживающие совместно с нанимателем члены его семьи являются сонанимателями независимо от того, заключен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем. По-разному определяется в коммерческом и социальном найме другая сторона в жилищном правоотношении - наймодатель. По договору социального найма жилые помещения предоставляются гражданам в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда; в коммерческий наем могут сдаваться жилые помещения в любых жилищных фондах. Соответственно этому круг наймодателей при социальном найме очерчивается более узко, чем при коммерческом найме. С учетом специфики оснований возникновения права на жилое помещение следует подходить и к определению сторон в других жилищных правоотношениях. Так, в кооперативных домах с не полностью выплаченным паевым взносом это соответствующий кооператив (жилищно-строительный и жилищный) и член кооператива, а также член его семьи, за которым признано право на часть паенакопления. Наряду с этим существуют жилищные правоотношения между членом кооператива, с одной стороны, и членами его семьи, а также иными лицами, которые проживают в кооперативной квартире, - с другой. После выкупа квартиры жилищное правоотношение между лицом, выкупившим квартиру, и кооперативом прекращается и взамен него возникает правоотношение собственности. Что же касается жилищных правоотношений гражданина, выкупившего квартиру, с другими проживающими в квартире лицами, то они сохраняются, но претерпевают изменения с учетом изменений правового режима квартиры.

2. Стороны договора найма служебного жилого помещения и договора пожизненного содержания с иждивением.

§2.1. Стороны договора найма служебного жилого помещения

В договоре найма служебного жилого помещения наймодателем может быть как собственник жилого помещения (или орган, им управомоченный), так и иной титульный владелец (например, государственные и муниципальные предприятия и учреждения, общественные организации). Нанимателем жилого помещения является работник, который по характеру возложенных на него трудовых обязанностей должен проживать по месту работы или вблизи от него (ст. 93 ЖК РФ).

В общежитиях жилое помещение предоставляется собственником (или органом, им управомочепным) либо государственным или муниципальным предприятием и организацией, имеющими право оперативного управления или хозяйственного ведения в отношении жилых помещений. Второй стороной жилищных правоотношений являются рабочие, служащие, студенты, учащиеся и другие граждане, которым жилое помещение в общежитии предоставляется на период работы или учебы (ст. 94 ЖК РФ).

§2.2.Стороны договора пожизненного содержания с иждивением.

В договоре пожизненного содержания с иждивением в качестве плательщика ренты (лица, предоставляющего жилое помещение получателю ренты) могут выступать как граждане, так и юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью при наличии лицензии. При этом в соответствии со ст. 593 ГК РФ обязанности плательщиков ренты могут переходить к другим лицам. Получателями ренты по этому договору могут быть только граждане, передавшие недвижимость плательщику ренты на праве собственности. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, например, в пользу супругов, детей, членов одной семьи и т.д. Если в договоре пожизненной ренты конкретные доли получателей ренты не определены, они считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты происходит приращение его доли к долям других получателей ренты, если только договор этого прямо не исключает. После смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Иные случаи перехода прав получателя ренты к другим лицам исключаются.

3. Члены семьи пользователя жилого помещения.

Краеугольным в жилищном праве является положение о том, что члены семьи пользователя жилого помещения, постоянно проживающие совместно с ним, независимо от того, по каким основаниям жилое помещение получено, вправе пользоваться жилым помещением наравне с ним, причем прекращение семейных отношений само по себе не влечет прекращения права пользования. Правда, применительно к коммерческому найму, в отличие от социального найма, речь идет не о членах семьи, а о гражданах, проживающих совместно с нанимателем. Поскольку, однако, эти граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, не подлежит сомнению, что к указанным гражданам в подавляющем большинстве случаев как раз и относятся члены семьи нанимателя, хотя круг тех и других лиц может и не совпадать. Круг членов семьи определен в ч. 2 ст. 53 ЖК, рассчитанной на жилищный наем, причем на ту его разновидность, которая ныне именуется социальным наймом. В силу прямого указания закона действие этой статьи в соответствующей части было распространено на членов семьи собственника дома, квартиры (см. ч. 2 ст. 127 ЖК), а в порядке аналогии закона - на членов семьи члена жилищно-строительного или жилищного кооператива. Нет препятствий к тому, чтобы правила ст. 53 ЖК о круге членов семьи применялись и в других случаях пользования жилыми помещениями, в том числе и по договору коммерческого найма. Согласно ч. 2 ст. 53 ЖК к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. При определении лиц, относящихся к супругам, их детям и родителям супругов, надлежит руководствоваться нормами семейно-брачного законодательства. К супругам относятся, во-первых, лица, брак которых зарегистрирован в органах загса; во-вторых, лица, совершившие религиозный брак, приравниваемый к гражданскому браку; в-третьих, лица, фактические брачные отношения которых признаны судом. Основанием возникновения взаимных прав и обязанностей родителей и детей является происхождение детей, удостоверенное в установленном законом порядке (ст. 47 СК РФ). Условия и порядок установления происхождения детей определены главой 10 СК РФ. Жилищные права детей, родившихся в браке, признанном недействительным, или в течение трехсот дней со дня признания брака недействительным, приравниваются к правам детей, родившихся в действительном браке (п. 3 ст. 30 и п. 2 ст. 48 СК РФ). Жилищные права усыновленных и усыновителей приравниваются к жилищным правам детей и родителей. Членами семьи в жилищных правоотношениях могут быть признаны и другие лица, указанные в ч. 2 ст. 53 ЖК. Это - другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица. Разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, членами семьи, в частности установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений (ч. 2 п. 7 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г.). Другие (т. е, не относящиеся к детям и родителям) родственники могут быть признаны членами семьи независимо от степени родства. К нетрудоспособным относятся лица, не достигшие 18 лет (учащиеся - 23 лет), женщины, достигшие 55 лет, мужчины - 60 лет, а также инвалиды I, II и III групп, в том числе инвалиды с детства. Состоящими (состоявшими) на иждивении нанимателя следует считать нетрудоспособных лиц, которые находятся (находились) на полном содержании нанимателя или получают (получали) от него такую регулярную помощь, которая является (являлась) для них одним из основных источников существования. Помимо родственников и нетрудоспособных иждивенцев, членами семьи нанимателя в исключительных случаях могут быть признаны и иные лица. Это, в частности, лица, фактические брачные отношения которых не признаны судом; лица, брак которых признан недействительным; лица, родившиеся вне брака, при отсутствии оснований для признания отцовства.

Пожалуй, наиболее сложно определить правовое положение проживающих в жилом помещении лиц, брак которых признан недействительным. Решая этот вопрос, следует учитывать, по каким основаниям брак признан недействительным; мотивы вступления в брак; на какой площади проживали супруги на момент вступления в брак и на какой проживают в настоящее время; родились ли в браке дети и все другие обстоятельства, которые позволят установить, образовали ли указанные лица семью или нет. Так, если один из супругов скрыл от другого, что уже находится в зарегистрированном браке, и вступил в новый брак не в целях создания семьи, а ради завладения жилой площадью супруга, находившегося в неведении, то приобретение двоеженцем права на площадь обманутого супруга невозможно. Все лица, которые отнесены ч. 2 ст. 53 ЖК к членам семьи, приобретают право на площадь наравне с нанимателем при условии, что они проживают совместно с ним. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и тем более иные лица для приобретения права на площадь, помимо совместного с нанимателем проживания, должны вести с ним общее хозяйство. Если члены семьи нанимателя перестали быть таковыми (семья полностью или частично распалась), но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.

4. Поднаниматели, временные жильцы и иные лица, не имеющие самостоятельного права пользования жилым помещением.

Помимо лиц, имеющих право пользования жилым помещением наравне с нанимателем, членом кооператива или собственником, в качестве сторон в жилищных правоотношениях могут выступать и такие лица, которым самостоятельное право пользования жилым помещением не принадлежит. Их права зависимы и производны от прав тех лиц, которые пользуются жилым помещением самостоятельно, в первую очередь от прав нанимателя, собственника или члена кооператива. От воли указанных лиц зависит само вселение на жилую площадь тех лиц, которые не приобретают на нее самостоятельного права. Правовое положение поднанимателей, временных жильцов и иных лиц, не обладающих самостоятельным правом пользования жилым помещением, определено в части второй ГК РФ (ст. 680 и 685 ГК) и в ЖК РФ (ч. 3 ст. 54, ст. 76-81 ЖК), нормы которого подлежат применению лишь в части, не противоречащей позднее принятым законодательным актам. Совершенно очевидно, например, что не может применяться ст. 79 ЖК, которая предусматривала изъятие жилой площади, систематически сдаваемой в поднаем для извлечения нетрудовых доходов. Для определения статуса лиц, проживающих без самостоятельного права на площадь, в необходимых случаях следует привлекать нормы семейно-брачного законодательства (например, ст. 148, 149, 154 СК РФ) и других правовых актов. Статья 680 ГК, определяющая правовое положение временных жильцов, в полной мере распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем, в то время как ст. 685 ГК, регламентирующая поднаем, полностью относится к коммерческому найму и лишь частично к социальному найму. Основное отличие поднайма от поселения на площади временных жильцов состоит в том, что в поднаем жилое помещение сдается за плату, тогда как временные жильцы пользуются им безвозмездно. Для вселения на площадь как поднанимателей, так и временных жильцов требуется согласие всех лиц, которые вместе с нанимателем постоянно проживают на данной площади. Правда, соблюдение этого условия прямо предусмотрено лишь в отношении поселения временных жильцов, однако путем систематического толкования закона может быть сделан вывод, что оно должно соблюдаться и при сдаче жилой площади в поднаем. По-разному подходит законодатель и к тому, требуется ли согласие наймодателя при сдаче жилой площади в поднаем и поселении временных жильцов. Для поднайма такое согласие обязательно, в то время как поселение временного жильца производится с предварительным уведомлением наймодателя, причем последний может запретить проживание временных жильцов, если в результате этого норма жилой площади на одного проживающего не будет достигать той нормы, которая установлена законодательством. В соответствии со ст. 38 ЖК речь в данном случае идет о норме жилой площади в размере 12 кв. м на человека. Условия сдачи жилой площади в поднаем формулируются более жестко. Помимо того, что для этого требуется получить согласие наймодателя, договор поднайма может быть заключен лишь при обязательном соблюдении требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Иными словами, если в результате сдачи жилой площади в поднаем на каждого проживающего в жилом помещении, предоставленном внаем, будет приходиться менее 12 кв. м жилой площади, то независимо от того, какова обеспеченность жилой площадью в данный момент, сдача жилой площади в поднаем не допускается. При этом в расчет нужно брать всех проживающих в жилом помещении лиц независимо оттого, имеют ли они самостоятельное право на площадь или нет. Учитываются не все жилые помещения в квартире, а лишь те из них, которые предоставлены нанимателю, желающему сдать эти помещения или часть из них в поднаем. По-разному определяются срок, на который допускается поселение временных жильцов, и срок договора поднайма. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев, а срок договора поднайма - срока договора найма жилого помещения. Последнее положение относится лишь к коммерческому найму, поскольку договор социального найма заключается без указания срока. При досрочном прекращении договора коммерческого найма прекращается и договор поднайма. В случае прекращения договора социального найма (например, вследствие смерти нанимателя) договор поднайма также прекращается, хотя бы к этому моменту срок, на который последний был заключен, еще не истек. Как при коммерческом, так и при социальном найме поднанимателю не принадлежит право требовать заключения договора на новый срок. Как на социальный, так и на коммерческий наем распространяется правило о том, что при заключении договора поднайма без указания срока наниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении договора поднайма за три месяца. Что же касается временных жильцов, то они обязаны освободить помещение по истечении срока, на который поселены, а если срок согласован не бьш, то не позднее семи дней после предъявления к ним соответствующего требования. Как на социальный, так и на коммерческий наем распространяются предусмотренные ст. 77 ЖК условия, при которых сдача помещения в поднаем не допускается. При этом отказ соседей в коммунальной квартире дать согласие на сдачу жилой площади в поднаем оспариванию ни в судебном, ни в каком другом порядке не подлежит. Что же касается платы за сдачу жилого помещения в поднаем, то она устанавливается теперь по соглашению сторон. В то же время граждане, сдающие жилое помещение в поднаем, должны указывать ее в декларациях о доходах, представляемых в налоговую инспекцию, и утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг Наниматель, который сдает жилое помещение в поднаем или разрешает проживание в нем временных жильцов, «заслоняет» их перед наймодателем. Именно поэтому в законе предусмотрено, что ответственным по договору жилищного найма остается наниматель, который отвечает перед наймодателем за действия, как поднанимателей, так и временных жильцов (ч. 2 ст. 680, п. 1 ст. 685 ГК). Эти положения полностью относятся как к социальному, так и к коммерческому найму. Поселить на жилую площадь лиц, не приобретающих на нее самостоятельного права, может не только наниматель, но также арендатор, член кооператива, не выплативший паевой взнос, собственник и т.д. Поселение указанных лиц может иметь место по самым различным основаниям. Это могут быть случаи поселения опекунов на площадь подопечных (ч. 3 ст. 54 ЖК); передачи ребенка в приемную семью; поселения домработницы и т. д. Во всех указанных случаях поселяемые лица независимо от того, на какую площадь и по каким основаниям они поселены, не приобретают на нее самостоятельного права и сохраняют право на ту площадь, на которой ранее проживали, либо при наличии предусмотренных законом условий подлежат обеспечению другой площадью. При этом они могут пользоваться предоставляемой площадью как возмездно, так и безвозмездно. Самостоятельное право на площадь они смогут приобрести лишь при наличии предусмотренных законом оснований. Чаще всего это бывает, когда поселяемое лицо становится членом семьи того лица, к которому вселилось.

Заключение

К субъектам жилищных правоотношений относятся те стороны этих отношений, правовое положение которых зависит от того, в силу каких оснований указанные правоотношения возникают. Например, если жилищное правоотношение возникает на основе договора жилищного найма, то в качестве сторон в нем выступают наймодатель и наниматель. С учетом специфики оснований возникновения права на жилое помещение следует подходить и к определению сторон в других жилищных правоотношениях. Основной фигурой в жилищных правоотношениях выступает гражданин - пользователь жилого помещения, наделенный определенными правами относительно используемого жилого помещения и другой стороны правоотношения. Последняя несет обязанности, обеспечивающие надлежащую реализацию указанных прав, и имеет право контролировать их осуществление.

Список литературы.

1.Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 // Российская газета. – 1993. - № 237. – 25 декабря;

2.Жилищный кодекс Российской Федераций от 29.12.2004 № 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. От 29.12.2006). // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005 № 1;
3.Закон "Об основах федеральной жилищной политики", в редакции Федерального закона от 12.01.96 №9-фз. От 24.11.1992;

4.Гражданский Кодекс Российской Федерации, М.: Информационно-издательский дом« Филин », 1998;

5.Семейный Кодекс Российской Федерации от 29.12.1995г. № 223-ФЗ с изменениями и дополнениями от 15.11.1997г.

6.Жилищное право: Учебно-практическое пособие /Под ред. М.Ю. Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2007
7.Жилищное право: Учебник для вузов. – 3-е изд. – М.: Норма, 2004;
8.Смоленский М.Б., Новикова А.А. Жилищное право: Учебное пособие. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К»; Ростовн/Д: Наука-Пресс. 2006;
9.Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Юрайт-Издат, 2005;

Субъекты правоотношений - это лица, участвующие в этих правоотношениях. Субъектами жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Россия, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ). Положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено ЖК РФ или другим федеральным законом.

Круг субъектов жилищных правоотношений довольно широк и разнообразен:

во-первых, это стороны жилищного обязательства;

во-вторых, это пользователи жилых помещений, не совпадающие со сторонами обязательства;

в-третьих, это лица, имеющие самостоятельное право пользования жилыми помещениями;

в-четвертых, лица, права которых носят зависимый, производный характер и др.

Основными субъектами жилищных правоотношений выступают стороны. Наименование сторон, их правовое положение зависят от нескольких факторов:

• - их вида;
• - от того, в силу каких оснований данные правоотношения возникают;
• - от вида жилищного фонда, в котором предоставлено жилое помещение.

Например, сторонами жилищных организационных правоотношений, с одной стороны, выступают органы, уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и распределять жилье (местная администрация, государственные и муниципальные предприятия и организации, жилищно-строительные и жилищные кооперативы и др.), с другой - гражданин, имеющий право на получение жилья в данном жилищном фонде.

В жилищных имущественных правоотношениях в качестве пользователя жилого помещения могут быть только граждане (наниматель, член ЖСК (ЖК), члены их семей и другие лица, имеющие самостоятельное право пользования жилым помещением; поднаниматели и временные жильцы, приобретающие производные от первичных пользователей права). При этом в договоре коммерческого найма в роли нанимателя, по общему правилу, выступает одно лицо, за исключением случая, когда граждане, проживающие совместно с нанимателем, известив наймодателя, заключат договор о том, что все они будут отвечать перед наймодателем солидарно. В этом случае указанные лица выступают сонанимателями, т.е. здесь возникает обязательство с множественностью лиц на стороне нанимателя.

При социальном найме проживающие с нанимателем члены его семьи являются сонанимателями независимо от того, заключен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем. Круг членов семьи нанимателя прямо определен законом: к ним относятся супруг нанимателя, а также дети и родители нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ)