ФЗ 218 с изменениями на 2018 год вносит кардинальные перемены в законодательство о долевом строительстве и проведении регистрационных сделок с земельными участками на территории Российской Федерации.

Часть нововведений вступает в действие не с 1 января, а с 1 июля 2018 года, что предоставляет возможность строительным компаниям и собственникам земельных участков своевременно отреагировать на внесенные изменения.

Предлагаем рассмотреть, какие поправки будут введены, как они будут реализованы на практике и как изменят рынок недвижимости.

Уточнение обязательств застройщиков

Поправки к ФЗ 218 о долевом строительстве с 2018 года распространяются на строительные компании, получающие регулярные взносы от физических лиц, при условии, что разрешение на строительные работы ими получено после 1 июля 2018 года.

Изменения вводят ряд ограничений на реализацию застройщиками предпринимательской деятельности, а именно:

• аннулирование права строительных компаний выпускать облигации и другие ценные бумаги (запрет не распространяется на акции);
• возможность привлекать средства от физических лиц только в один проект по выданному разрешению единовременно;
• запрет на использование принадлежащего им имущества для обеспечения исполнения обязательств, возникающих перед третьими лицами.

Важно, что обязательства перед третьими лицами, не сопряженные с возведением многоквартирных жилых домов с привлечением средств дольщиков, должны составлять не более 1 % от окончательной стоимости строительства.

По введенным правилам сокращаются организационно-правовые формы строительных компаний - они могут создаваться исключительно в качестве хозяйственных обществ (АО/ООО), что ограничивает выбор порядка регистрации, контроля и отчетности, системы налогообложения.

Обеспечение финансовой стабильности

ФЗ 218 после 1 июля 2018 года вводит обязанность строительных компаний резервировать деньги на расчетном счете. Сумма - не меньше 10 % от стоимости строительных работ, рассчитанной на день передачи декларации в надзорный орган.

В настоящее время компаний, соответствующих этому требованию, мало. Большинство застройщиков используют специализированное оборудование и технику по договору аренды, поскольку они применяются лишь при проведении отдельных видов работ.

Застройщикам не выгодно, чтобы оборудование отражалось на их балансе, поскольку оно будет облагаться налогом. С 2018 года часть техники им придется переводить в собственность и указывать её в учетной документации.

Об ограничениях и запретах

218 ФЗ с 2018 года ограничивает компании в собственных затратах. С июля не более 10 % от стоимости строительства должны составлять расходы на:

• обслуживание в коммерческих банках,
• заработок руководства и персонала,
• возмещение компенсаций,
• маркетинг,
• арендные платежи,
• коммунальные услуги.

Введено ограничение общей суммы авансовых платежей - 30 % от окончательной стоимости проекта. Теперь они могут использоваться только для подготовки проектных документов и обустройства коммуникационных систем.

Начиная с июля, строительные компании будут учитывать платежи, перечисленные по договорам долевого участия, отдельно по каждому многоквартирному дому. Это упрощает работу контролирующих органов по отслеживанию расходов.

Операции, проводимые через расчетные счета, будут более тщательно контролироваться в целях исключения незаконного вывода денег или их нецелевого использования. При перечислении средств третьему лицу застройщик обязан приложить к распоряжению:

• соглашение с контрагентом,
• передаточные акты,
• счет-фактуру.

Коммерческие банки при обнаружении недостоверных или ложных данных обязаны обратиться в контролирующий орган.

Для упрощения надзора застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик, подписавшие договор сотрудничества, обязаны открывать счета в одном банке. Все платежи будут проводиться только через него.

«Подушка безопасности» для дольщиков

Строительство - форма экономической деятельности, сопряженная с высокими коммерческими рисками. Банки неохотно выдают застройщикам гарантии, а страховые организации применяют по отношению к ним повышающие коэффициенты.

С учетом сложившейся ситуации государство в 2018 году вынесло распоряжение об учреждении компенсационного взноса и возложении на строительные компании обязанности по перечислению обязательных взносов.

Их размер составляет 1,2 % от суммы каждого договора долевого участия. Если застройщик обанкротится и не сможет выполнить обязательства перед дольщиками, деньги им будут возвращены из компенсационного фонда.

Размер компенсации ограничен - участнику ДДУ будет возмещено не более 120 «квадратов». Рыночная стоимость жилого помещения будет определяться на основании положения, утвержденного Правительством РФ.

Многие строительные компании, осуществляющие возведение новостроек с использованием платежей по ДДУ, параллельно занимаются другими формами бизнеса (оказанием транспортных услуг, инвестициями и др.).

Вследствие этого увеличивается вероятность банкротства, а дольщики остаются и без денег, и без квартир. Законодатель поменял ситуацию - теперь компании не смогут применять имущество для выполнения обязательств, не сопряженных со строительством новостроек. Если соглашение с контрагентом будет заключено в нарушение предписания законодателя, сделку можно признать недействительной путем обращения в суд.

Ужесточение требований к руководству

ФЗ 218 на 2018 год определяет новые требования к руководителям компаний. Теперь на должность руководителя либо главного бухгалтера не может назначаться лицо с непогашенной судимостью за совершение преступлений экономического или государственного характера.

Внимание! Установлен запрет на привлечение в качестве руководителей граждан, дисквалифицированных на основании норм КоАП.

Директорами и главными бухгалтерами не могут назначаться лица, привлекаемые в предыдущие 3 года к ответственности за задолженность обанкротившихся организаций, в которых они занимали должность главбуха или директора.

Это требование действует в отношении учредителей, владеющих не менее 25 % капитала строительной компании (в том числе косвенно). Если при подаче декларации владелец не соответствует указанным требованиям, ему потребуется выбрать один из вариантов:

• реализовать часть принадлежащих акций,
• выйти из участников компании,
• дождаться, пока судимость будет погашена.

Учитывая то, что особую роль в деятельности играет руководитель, в продолжение 3-х дней с момента его назначения направляется соответствующее оповещение в контролирующий орган.

«Прозрачная» деятельность застройщиков

В соответствии с внесенными поправками каждая строительная компания обязана каждые 3 месяца обновлять на официальном сайте:

• отчеты,
• бухгалтерские документы,
• соглашение о проведении аудиторской проверки.

Дополнительно информация будет дублироваться на официальном ресурсе информационной системы жилищного строительства.

О сделках с земельными участками

ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости» с 2018 года вводит запрет на совершение регистрационных действий, объектом которых выступает земельный участок при условии, что в ЕГРН отсутствуют сведения о расположении его границ.

Ранее законодателем были объединены информационные базы ГКН и ЕГРП, содержащие практически сходные сведения о недвижимости. Однако с 2018 года устанавливается новый порядок государственной регистрации прав.

До внесения сведений в ЕГРН о местоположении границ земельного надела собственник не сможет распоряжаться им в полном объеме. Вне зависимости от наличия (отсутствия) зарегистрированного права вводится запрет на:

• продажу,
• обмен,
• дарение,
• иные сделки, влекущие переход права собственности.

Как и прежде, регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость подтверждается выпиской из ЕГРН. Свидетельство права собственности на объекты теперь не выдается.

Где получить данные, необходимые для совершения сделки?

Чтобы узнать, можете ли вы совершать сделки с земельным участком, необходимо запросить расширенную выписку из ЕГРН. Она будет содержать сведения о местонахождении границ надела, если они внесены в базу Росреестра.

Для быстрого получения информации воспользуйтесь online-сервисом «КТОТАМ.ПРО». Срок оформления выписки из ЕГРН - 30 минут. Пользователю необходимо ввести кадастровый номер участника и оплатить государственную пошлину в размере 250 руб.

Внимание! Госпошлина при получении электронного документа через портал значительно ниже, чем при оформлении бумажного экземпляра.

Среди преимуществ online-сервиса:

• отсутствие очередей,
• 100 % официальная информация,
• удобный интерфейс,
• sms-информирование,
• быстрая регистрация.

Портал «КТОТАМ.ПРО» организует быстрое и качественное обслуживание физических и юридических лиц, предоставляя достоверные сведения о каждом объекте недвижимости на территории Российской Федерации.

Итоги и прогнозы

ФЗ 218 с последними изменениями в 2018 году внесет на рынок недвижимости и оказания строительных услуг множество положительных изменений - прозрачность деятельности застройщиков повысится, дольщики смогут вернуть деньги через компенсационный фонд, а с помощью выписки из ЕГРН граждане смогут узнать о необходимости регистрации местонахождения границ участка.

ЕГРН – относительно новое понятие, которое подлежит применению в сфере регистрации недвижимости с 1 января 2017 года. С этого момента вступил в силу новый федеральный закон – ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» .

Этот нормативный акт пришел на смену сразу двум популярным законам – ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости» и ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Причины кардинального изменения существующего порядка регистрации недвижимости лежат на поверхности этого процесса. Те, кто из вас за последний год пытались совершить регистрационные действия со своей собственностью, с большой вероятностью столкнулись с огромным количеством барьеров на своем пути. Основной из них – необходимость кадастрового учета и регистрации прав в двух различных реестрах.

И несмотря на то, что ведение этих реестров возложено на один государственный орган (Росреестр РФ), при подаче документов на регистрацию прав требовали предоставления кадастрового паспорта, а при необходимости кадастрового учета объекта – выдавали приостановки для предоставления документов из реестра прав, подтверждающие сведения о недвижимости.

Сейчас два реестра, со сведениями о кадастровом учете и правах на недвижимость, объединили в один – Единый государственный реестр недвижимости, или ЕГРН.

Со вступлением нового федерального закона №218 необходимость совершения двух последовательных процедур регистрации отпадет. На смену ЕГРП и кадастру пришел новый реестр – ЕГРН, в котором будет отражена информация об объектах, как по кадастру, так и по правам на них.

Остались вопросы?

Задайте их специалисту по телефону

7 978 744 30 11

До 1 января 2017 года технические характеристики недвижимости содержались в государственном кадастре, который с 2013 года ведет Кадастровая палата (структура Росреестра). Эту функцию она получила от органов БТИ Ростехинвентаризации. Регистрацию прав проводили отделения Росреестра – УФРС по районам города и регионам.

Если вам необходимо было зарегистрировать новый объект недвижимости, то сначала вы должны были его поставить на учет в Кадастре (путем подготовки технического плана и заполнения декларации), а потом – зарегистрировать свои права в другом подразделении УФРС по регистрации прав, подав документы в многофункциональный центр.

Срок кадастрового учета составлял 10 рабочих дней вне зависимости от вида регистрационных действий, срок регистрации прав – 10 рабочих дней. К этому сроку необходимо было приплюсовывать время на пересылку документов из МФЦ в госорганы. Это время было нерегламентированно и могло быть от 4 до 10 дней. Быстрее было подать документы на регистрацию посредством электронного функционала сети Internet, но в этом случае неподготовленному пользователю сложно было разобраться с порядком подготовки документов, электронной подписью и доверенностью на представителя, подходящей для этой процедуры.

Также, существование двух реестров можно было проследить на официальном сайте Росреестра, где в режиме «онлайн» вы просматривали сведения об объекте – по кадастру и ЕГРП. За последнее время мы сталкиваемся с большим количеством ошибок, которые вызваны, к примеру, наличием объекта и его правообладателей в ЕГРП и отсутствием сведений о нем в Кадастре.

Выход из такой ситуации может быть разный. По закону и здравой логике, необходимо произвести учет ранее учтенного объекта, однако в различных территориальных отделениях Кадастровой палаты «рекомендовали» устранять такие разночтения по-разному.

Новым законом №218 «О государственной регистрации недвижимости» предусматривается ведение единого реестра, что, соответственно, приведет к единообразному подходу при проведении регистрации недвижимости.

Структура ЕГРН

Структура ЕГРН определена следующая:

• Реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости).
• реестр прав и ограничений (обременений).
• реестр информации о границах особых зон (реестр границ).
• реестровые дела.
• кадастровые карты.
• книги учета документов.

Каждый элемент ЕГРН хранится теперь в особом режиме: реестры недвижимости, карты и книги учета – в электронном виде. В виде документов на бумаге и на электронных носителях подлежать хранению реестровые дела. Время хранения указанной информации неограниченно, и она не подлежит уничтожению. Все сведения о недвижимости строго охраняются законом и органами Росреестра РФ, который является оператором ЕГРН.

Кадастр недвижимости с 2017 года

Кадастр недвижимости включает в себя два вида сведений об объектах:

1. Основные – это характеристики объектов, которые их индивидуализируют и определяют, как обособленную вещь (этажность, вид и пр.).

2. Дополнительные – характеристики объекта, которые могут быть изменены из вне – к примеру адрес объекта недвижимости, кадастровая стоимость и пр.

Реестр прав на недвижимость с 2017 года

В настоящее время права на недвижимость и смежные с ними категории определены в законе следующими формулировками:

1. Права на объекты.
2. Ограничения прав на недвижимость.
3. Обременение прав на объекты.
4. Сведения о сделках с недвижимостью.
5. Дополнительные сведения, не влияющие на права.

Сведения о правах на недвижимость в свою очередь так же определены законом №218-ФЗ. К ним относятся: вид права на объект недвижимость, момент его регистрации, номер; информация о правообладателе; основания права; виды обременений и ограничений зарегистрированных прав; основания обременений (ограничений); информация о держателях обременений; основные сведения о сделках с объектом недвижимости.

Среди дополнительных сведений об объектах в реестре прав следует выделить информацию о зарегистрированных в жилых помещениях собственника объекта лицах, которые находятся под опекой или попечительством, а также – несовершеннолетних членах его семьи, которые остались без попечительства.

В свете запланированных изменений законодательства, которые будут затрагивать вопросы регистрации по месту жительства/пребывания несовершеннолетних, это нововведение закона №218 выглядит вполне логично. Напомним, что в настоящее время рассматривается законопроект, ограничивающий возможность выписки несовершеннолетних из жилых помещений, при отсутствии у их законных представителей в собственности иного недвижимого имущества, в которое может быть зарегистрирован ребенок.

Реестр границ объектов

В разделе, содержащим информацию о границах территорий, которые подразумевают особые условия использования, внесена следующая информация: информация об индивидуальных характеристиках зон (обозначения, виды, адреса и пр.), границы территорий, сведения о государственных органах, в чем ведении находится установление местоположения зон с особыми условиями использования, сведения об актах органов государственной власти, установивших статус особых территорий, информация об ограничениях в использовании особых зон и территорий.

Реестровые дела

Реестровые дела – это один из разделов ЕГРН. В нем содержатся документы об объектах недвижимости, которые являются основанием для сведений о нем в других разделах ЕГРН (кадастре недвижимости, реестре прав и пр.). Все эти документы хранятся в органах Росреестра в электронном виде. Если в органы учета соответствующая документация от заинтересованных лиц и органов государственной власти предоставляется в бумажном формате, сотрудники Росреестра обязаны переформатировать их в электронный вид.

Кадастровые карты

Это карты, которые составлены на картографической основе и несут в себе информацию, отраженную в ЕГРН:

1. Публичные кадастровые карты;
2. Дежурные кадастровые карты.

С информацией, содержащейся на публичной кадастровой карте, каждый желающий вправе ознакомиться на официальном сайте Росреестра:

Новый закон о регистрации недвижимости

Как мы уже писали, ЕГРН объединит два существовавших реестра, которые содержат всю информацию об объектах недвижимости в РФ.

Новым законом также вводится новый порядок регистрационных процедур. Он распространятся в большей степени на саму процедуру, а не на перечень документов для её совершения.

Так, регистрация прав с принятием нового закона, составляет 7 рабочих дней. Кадастровый учет – 5 рабочих дней. И если раньше собственник совершал эти процедуры исключительно поочередно, то с 01 января 2017 года эти процессы можно объединить в один. При этом общий срок не превысит 12 рабочих дней.

Сроки рассчитываются исходя из момента получения органом регистрации документов из МФЦ. В новом законе №218 предусмотрен строгий срок регистрационных действий для случаев обращения заинтересованных лиц в МФЦ – срок увеличивается на 2 рабочих дня. До 01 января 2017 года это время не было регламентировано и официально не ограничивалось.

Отдельные сроки в новом законе прописаны для сделок, заверенных нотариусами и отправленными от них на регистрацию – 3 рабочих дня, а также – заявления о регистрации прав и ограничений по судебным актам – также 3 рабочих дня.

В тексте нового закона мы увидели большое количество упоминаний о МФЦ. Это связано с тем, что полномочия по приему и выдаче документов для регистрации недвижимости сейчас переданы от УФРС отделениям Многофункциональных центров.

Из нового также можно выделить ответственность регистраторов и органов регистрации при совершении ошибок и неисполнении своих функций надлежащим образом. Установлено, что при совершении нарушений своих обязанностей, собственник может потребовать от органа регистрации оплаты его ущерба.

Примером может быть нарушение договорных обязательств по передаче недвижимости покупателю, если привязка этого момента была предусмотрена к дате регистрации договора купли-продажи.

Установлено также ограничение размера компенсации при утрате прав на недвижимое имущество собственника по ошибке регистратора и гос органа – до 10 000 000 рублей.

Также законом №218 установлено, что Российская Федерация вправе потребовать регрессной компенсации от виновного лица понесенных расходов на компенсацию убытков потерпевшему. Право требования может быть направлено: органу госвласти или местного самоуправления, если негативные последствия были следствием незаконного акта органа власти; кадастровому инженеру, если по его вине были внесены некорректные сведения об объекте; к иным лицам, если их действия стали причиной нарушения законных прав собственников недвижимости.

Этот порядок вступает в силу с 01.01.2020 года. Новым законом предусматривается ответственность нотариусов за ошибки, которые они совершают при оформлении сделок с недвижимостью. Уже с 01.02.2014 года нотариусам предоставлены полномочия по оформлению таких сделок и эти документы не проходят проверки сотрудниками Росреестра.

Заказать консультацию

Выписка из ЕГРН в 2017 году

Выписка из ЕГРН – документ, который будет содержит объединенную информацию об объекте. В том числе:

• информация об объекте (включая кадастровую стоимость);
• если объект – земельный участок, то все объекты, которые на нем расположены;
• право на объект, правообладатели, основания возникновения собственности или обременений;
• обременения объекта;
• информация о притязаниях на объект со стороны иных лиц.

Срок предоставления выписки из ЕГРН с 01.01.2017 года составляет 3 рабочих дня. Учитывая срок на передачу запроса от лица в МФЦ, а затем – Росреестр – 5 рабочих дней.

Новым федеральным законом №218 предусмотрен перечень лиц, помимо собственников, которые вправе получать по запросам более полную информацию об объектах недвижимости. Этот список утвержден ст. 62 ФЗ №218.

Напомним, что уже с середины 2016 года при подаче документов для регистрации права собственности на объекты недвижимости, заинтересованные лица не получают Свидетельства о регистрации прав на объекты. Органами Росреестра выдаются выписки из ЕГРП (теперь – из ЕГРН) о проведении регистрационных процедур.

Стоимость выписки из ЕГРН в 2017 году

Стоимость выписки из ЕГРН с 01.01.2017 года будет зависеть от лица, которое ее заказывает и формы этого документа.

Для физических лиц и органов государственной власти в бумажном формате стоимость выписки из ЕГРН за один документ на один объект недвижимости составит 750 рублей, для юридических лиц это будет стоить 2200 рублей. Электронная выписка из ЕГРН с 2017 года будет стоить для физлиц и органов госвласти 300 рублей, для организаций 600 рублей.

Полный перечень тарифов за предоставление сведений об объектах недвижимости и иной информации из реестров представлен в Приказе Минэкономразвития России от 10.05.2016 N 291 (ред. от 09.12.2016) «Об установлении размеров платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости» (Зарегистрировано в Минюсте России 21.07.2016 N 42937).

Как видно из перечня информации, кадастровые сведения об объекте в выписке отсутствуют, поэтому при необходимости предполагается заказ Кадастрового паспорта с графической составляющей (чертежом объекта).

Вступление в силу закона о ЕГРН

Федеральный закон №218 «О государственной регистрации недвижимости» вступил в силу с 01.01.2017 года. Отдельные его положения начнут действовать с 01.01.2020 года (ст. 66, 68). Все подготовительные мероприятия для полноценного использования новой нормативной базы, должны были быть разработаны Правительством РФ до 1 января 2017 года.

По логике, документ, поданный на регистрацию, сначала должен пройти кадастровый учет, затем регистрацию. Однако, если в заявлении некорректно заполнены сведения о координатах объекта, будут ли регистраторы в это же время проверять полноту сведения для регистрации прав? Или при обнаружении первой ошибки, будет выдана первая приостановка, а если будут ошибки еще – приостановки будут выдавать каждый раз заново? Вопрос актуален еще и тем, что новый закон уменьшает срок приостановки для устранения выявленных нарушений. А отказ означает аннулирование оплаченной государственной пошлины.

Таким образом, вопросы право применения нового федерального закона 218 будут понятны после начала его применения.

Федеральный закон от "О государственной регистрации недвижимости" (218-ФЗ) 2020, 2019

• проверено сегодня
• редакция от 23.01.2020
• вступил в силу 01.01.2017

В последней действующей редакции от 23 января 2020 года .

Сравнить, что изменилось в текущей редакции по сравнению с предыдущей

Новые не вступившие в силу редакции закона отсутствуют.

Сравнить редакции закона

Вы можете сравнить редакции данного закона, выбрав даты вступления редакций в силу и нажать на кнопку "Сравнить". Все последние изменения и дополнения откроются перед Вами как на ладони.

Даже не пытайтесь искать новее - это последняя редакция

Закон проверен сегодня в 08:33:40

Постоянно следит за актуализацией кодексов и законов.

Так, например, ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не имеет на данный момент никаких новых запланированных редакций.

Шансов найти более свежую действующую редакцию - нет.

Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" (218-ФЗ) регулирует отношения в связи с осуществлением на территории России государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации, государственного кадастрового учёта недвижимого имущества. Также закон регулирует вопросы по ведению Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

В ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" обозначено, что единый государственный реестр недвижимости - это свод достоверных систематизированных сведений об учтённом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных данным ФЗ сведений.

В законе "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определённого лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Нормы 218-ФЗ не распространяются на государственный учёт и государственную регистрацию прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, участки недр.

• Глава 1. Общие положения

• Глава 2. Единый государственный реестр недвижимости

• Глава 3. Государственный кадастровый учёт недвижимого имущества и государственная регистрация прав на недвижимое имущество

• Глава 4. Внесение сведений в единый государственный реестр недвижимости в порядке межведомственного информационного взаимодействия

• Глава 5. Внесение сведений в единый государственный реестр недвижимости в уведомительном порядке

• На смену двум старым положениям, был принят новый Федеральный закон №218, который занимается регулированием норм относительно госрегистрации недвижимого имущества. Далее попробуем разобраться, были ли оправданы ожидания правообладателей при введении новых правил в законодательство РФ.

  ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» был принят 13 июля 2015 года. В Федеральном законе раскрываются понятия юридического соглашения признания, изменения, прекращения владения определенного лица недвижимым имуществом и ограничения или обременения недвижимого имущества.

  До 1 января текущего года, госрегистрация прав на недвижимость и расценочный учет осуществлялась на основании двух законов: ФЗ от 21.07.1997 №122 и ФЗ от 24.07.2007 №221.

  В 2016 году Федеральный закон Российской Федерации №218-ФЗ призван объединить госрегистрацию прав на недвижимое имущество с кадастровой учетностью. Главная идея заключалась в том, чтобы собрать в единую систему учета и регистрации всю необходимую информацию. Дата внесения последних изменений была назначена на 1 января 2017 г. Исключением были некоторые положения, которые вступили в силу со 2 января 2017, а некоторые видоизменения положения вступят в силу только в начале 2020 г.

  Последние изменения, внесенные в закон о государственной регистрации недвижимости

  Перемены в законодательстве РФ с 01.01.2017 коснулись Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Предлагаем подробно ознакомиться с основными изменениями, которые были приняты относительно недвижимости.

  1. Была сформирована новая структура - Единый государственный реестр недвижимого имущества, сокращено ЕГРН. Соответствующий отдел объединяет сведения двух учреждений - ЕГРП и ГКН.

  2. Разрешение на владение имущества, как и ранее регистрируется в Росреестре, но теперь в обязанности федеральной службы входит ведение кадастрового учета. Случаи, при которых госрегистрация прав и проверка кадастрового учета будет происходить одновременно прописаны в 5 пункте 14 статьи Федерального закона №218-ФЗ.

  3. Введен в эксплуатацию экстерриториальный принцип оказания услуг Росреестра. Это означает, что подавать документацию на регистрацию права, а также на постановку расценочного учета теперь можно в любом отделении МФЦ, вне зависимости от места расположения недвижимости.

  4. Согласно новому закону, подавать учредительную документацию в Росреестр юридическим лицам не обязательно. Федеральный орган самостоятельно запрашивает все нужные сведения о юридическом лице.

  5. Последние изменения в законе №218-ФЗ коснулись оплаты госпошлины. Новый закон гласит, что оплата государственной пошлины должна быть осуществлена в течение 5 рабочих дней с момента подачи заявления.

  6. Несколько изменились сроки госрегистрации на право собственности недвижимого имущества:

  • 3 рабочих дня плюс 2 рабочих дня на логистику МФЦ. Актуально при подаче бумаг на оформление прав собственности в нотариальной форме, на регистрирование прав на основании соглашения о праве на наследство или при разделении долей между супругами;
  • 5 дней плюс 2 дня на логистику МФЦ. Действует при подаче документации на регистрирование ипотеки или при подаче документов на регистрацию прав собственности по решению суда;
  • 7 дней плюс 2 дня на логистику МФЦ. Актуален при подаче бумаг на регистрирование перехода прав в письменной форме;
  • 10 дней плюс 2 дня на логистику МФЦ. Действует при подаче документов на регистрацию прав собственности с одновременной постановкой объекта недвижимого имущества на кадастровый учет.

  7. Обновленный закон предусматривает увеличение периода приостановки регистрации прав :

  • 3 календарных месяца - только по инициативе госрегистратора. До 1 января 2017 года, был 1 месяц;
  • 6 календарных месяцев - только по инициативе заявителя. В старом законе было 3 месяца.

  8. Данные об изменении ЕГРН теперь могут вноситься без участия заявителя.

  9. Направлять сведения в Росреестр о выдаче свидетельства о правовой возможности владения наследством, нотариусы обязаны собственноручно.

  10. Регистрирование машины-место происходит, как для отдельного объекта недвижимости.

  11. В новом законе размер государственных пошли, утвержденный , для физических лиц следующий:

  • за госрегистрацию прав, обременение прав на недвижимое имущество - 2 000 рублей;
  • за государственную регистрацию прав физического лица на земельный участок — 350 рублей;
  • при внесении изменений в записях ЕГРП, оплачивается госпошлина в размере 350 рублей;
  • по 61 статье НК РФ, за государственную регистрацию ипотеки оплачивается 1 000 руб.;
  • за госрегистрацию договора дарения - 350 рублей;
  • электронная выписка из Единого государственного реестра недвижимости стоит 300 руб., а выписка на бумажном носителе стоит 750 руб.

  Скачать

  Новая редакция Федерального закона 218-ФЗ вступила в законную силу с 1 января 2017 г., основное положение закона предусматривает создание Единого реестра недвижимости и единой учетно-регистрационной системы. Создание соответствующего учреждения позволит обеспечить своевременную и одновременную подачу иска на кадастровый учет и регистрацию правовых отношений собственности, что поможет сэкономить гражданам время и сделает процесс регистрации более удобным.

  Скачать 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости в последней редакции .

  С 1 января 2017 г. вступает в силу Федеральный закон от » (далее — Закон), за исключением отдельных положений, для которых предусмотрены иные сроки. Кадастровый учет недвижимости и госрегистрация прав на нее будут объединены в единую систему учета и регистрации. В материале приведены основные изменения рассматриваемого Закона в сравнении с действующими Законом о кадастре недвижимости и Законом о регистрации прав на недвижимость. С указанной даты положения действующих законов в части ведения кадастра и госрегистрации прав утрачивают силу.

  1. Появится новый реестр недвижимости

  Будет сформирован Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН), который объединит сведения, содержащиеся в настоящее время в кадастре недвижимости и ЕГРП.
  В ЕГРН войдут, в частности, реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), реестр прав, их ограничений и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость), а также реестр границ. Сведения о границах на сегодняшний день содержатся в кадастре недвижимости.
  Вести ЕГРН будут в электронном виде. Исключение составят реестровые дела. В них на бумажном носителе будут храниться оформленные в простой письменной форме и представленные в бумажном виде заявления, а также документы, оригиналы которых отсутствуют в других органах госвласти, органах местного самоуправления и архивах.
  В настоящее время кадастр недвижимости и ЕГРП ведутся на электронных и бумажных носителях, причем последние имеют приоритет.

  2. Уточнены объекты недвижимости, которые подлежат кадастровому учету и права на которые регистрируются

  Согласно новому Закону в кадастр недвижимости будут вносить сведения о машино-местах, едином недвижимом комплексе и предприятии как имущественном комплексе.
  Машино-места будут учитываться в кадастре и регистрироваться как самостоятельные объекты недвижимости. Их допустимые размеры установит Минэкономразвития России.
  Сейчас на кадастровый учет ставится здание (помещение), в котором находится машино-место. Право на него регистрируется в виде доли в праве общей долевой собственности на это здание (помещение), а размер доли определяется пропорционально размеру машино-места.
  Собственник зарегистрированного машино-места сможет зарегистрировать право собственности на него, выделив долю в натуре.
  В соответствии с Законом о кадастре недвижимости сведения о едином недвижимом комплексе и предприятии как имущественном комплексе в кадастр не вносятся. В то же время права на них должны быть зарегистрированы (что невозможно без учета в кадастре). Поэтому единый недвижимый комплекс учитывается, как сооружение, а здания (сооружения), входящие в состав предприятия, на практике ставятся на учет как отдельные объекты недвижимости.
  Учет единого недвижимого комплекса и госрегистрация права на него будут проводиться в следующих случаях:
  — завершение строительства объектов недвижимости, проектная документация которых предусматривает их эксплуатацию в качестве такого комплекса;
  — объединение по заявлению собственника учтенных и зарегистрированных объектов недвижимости, которые имеют единое назначение и неразрывно связаны физически или технологически либо расположены на одном земельном участке.
  Зарегистрировать право собственности на предприятие как имущественный комплекс можно будет только после учета и госрегистрации прав на каждый объект, который входит в его состав.
  Что касается участков недр, то согласно Закону о кадастре недвижимости они в кадастре не учитываются, однако в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость права на них подлежат регистрации. Новый Закон к учету таких участков и регистрации прав на них не применяется.

  3. Учитывать недвижимость и проводить госрегистрацию прав на нее будет Росреестр

  Согласно новому Закону проводить кадастровый учет недвижимости и регистрировать права на нее должен исключительно Росреестр и его территориальные органы (далее вместе — Росреестр). Эти полномочия нельзя будет передать подведомственным учреждениям. В настоящее время госрегистрацию прав на недвижимость и сделок с ним осуществляет Росреестр, а кадастровый учет — подведомственная ему Кадастровая палата по субъектам РФ.

  4. Кадастровый учет объектов и госрегистрация прав будет проводиться как одновременно, так и отдельно

  4.1. Когда учет и госрегистрация осуществляются одновременно
  Как и сейчас, зарегистрировать права на объекты недвижимости по общему правилу будет невозможно, если они не учтены в кадастре недвижимости.
  Согласно новому Закону, если сведения об объекте недвижимости отсутствуют в ЕГРН, его учет в кадастре и госрегистрация прав будут осуществляться одновременно. Исключения составят ситуации, когда кадастровый учет может проводиться без одновременной госрегистрации и наоборот. Сейчас одновременное осуществление учета и госрегистрации не предусмотрено.
  Учет и госрегистрация будут проводиться одновременно в следующих случаях:
  — создание объекта недвижимости (за исключением ситуации, когда кадастровый учет можно осуществить без одновременной госрегистрации прав);
  — образование объекта недвижимости (кроме случаев, когда кадастровый учет проводится без одновременной госрегистрации прав);
  — прекращение существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН;
  — образование или прекращение существования части объекта, на которую распространены ограничения прав и обременения объекта, подлежащие госрегистрации, за исключением случая, установленного Законом.

  4.2. Когда учет и госрегистрация проводятся отдельно
  Законом установлены случаи, когда права на объекты недвижимости, сведения о которых имеются в ЕГРН, будут регистрироваться без проведения одновременного кадастрового учета. К их числу относятся, например, госрегистрация перехода права собственности, подтверждение ранее возникших прав.
  В Законе также определены исключительные ситуации, при которых кадастровый учет осуществляется без одновременного проведения госрегистрации прав на объекты недвижимости. Такое проведение учета возможно, в частности, в следующих случаях:
  — создание объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию, которое представлено органом госвласти, местного самоуправления или корпорацией «Росатом» в порядке межведомственного взаимодействия;
  — прекращение существования объекта, права на который не зарегистрированы в ЕГРН;
  — изменение основных характеристик объекта.

  5. Изменены правила обращения с заявлением о кадастровом учете недвижимости и госрегистрации прав

  В новом Законе установлен перечень лиц, по заявлениям которых будут учитываться объекты недвижимости и регистрироваться права на них. Кто именно может подать документы, зависит от того, как проводится учет и госрегистрация — одновременно или раздельно.
  Так, согласно положениям Закона заявление в отношении созданного (т.е. построенного) объекта недвижимости может представить:
  — собственник или иной правообладатель земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, — при одновременном осуществлении учета и госрегистрации;
  — орган госвласти, местного самоуправления или корпорация «Росатом», выдавшие разрешение на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию, — при учете в кадастре без одновременной госрегистрации.
  В настоящее время заявление о постановке на учет такого объекта недвижимости может подать любое лицо.
  Заявление о кадастровом учете или госрегистрации и необходимые документы, как и сейчас, можно будет представить:
  — в бумажном виде — лично (в Росреестр, через МФЦ, при выездном приеме) или по почте (в Росреестр);
  — в форме электронных документов — через единый портал госуслуг или официальный сайт Росреестра.
  Кадастровая палата по субъекту РФ не будет осуществлять прием документов, учет и госрегистрацию прав на недвижимость.
  Новшеством Закона является то, что при личном обращении (кроме случаев выездного приема) место подачи заявления и документов не будет зависеть от места нахождения объекта недвижимости. Иными словами, можно обратиться (направить документы почтой) в любое подразделение Росреестра или подать документы лично через любой МФЦ. Перечень указанных подразделений и МФЦ будет приведен на сайте Росреестра.
  Полагаем, что и выездной прием будет осуществляться независимо от места нахождения объекта недвижимости. Этот вопрос, вероятно, решится до вступления в силу Закона.
  На сегодняшний день заявление о кадастровом учете подается по месту расположения объекта недвижимости в пределах кадастрового округа, а заявление о госрегистрации прав по общему правилу — по месту нахождения недвижимости в пределах регистрационного округа. Такое положение содержалось в Законе о госрегистрации прав на недвижимость ранее, но было признано утратившим силу. Несмотря на это, на практике заявление и документы представляются также по месту нахождения недвижимости.

  5.1. Отменено требование об обязательном представлении учредительных документов юрлица
  Согласно новому Закону Росреестр самостоятельно запрашивает учредительные документы юрлица, обратившегося за учетом объекта и госрегистрацией прав на него. Организация вправе подать такие документы по собственной инициативе.
  На сегодняшний день юрлицо обязано представлять учредительные документы организации (их копии) при проведении госрегистрации прав. Их предоставление не требуется лишь в случае, если они подавались ранее и изменения в них не вносились.

  5.2. Установлен единственный случай отказа в приеме документов
  В приеме документов будет отказано, если не установлена личность заявителя, который непосредственно обратился с документами (например, не предъявлен паспорт).
  Отказ в приеме документов в действующем Законе о кадастре недвижимости не предусмотрен, а в соответствии с Законом о госрегистрации прав на недвижимость запрещен.

  5.3. Уточнены случаи, при которых документы возвращаются без рассмотрения
  В Законе уточнен перечень оснований для возврата заявления и документов без рассмотрения. К ним, в частности, относятся:
  — несоответствие формата заявления и документов, представленных в электронном виде, установленному формату;
  — наличие в заявлении и документах, которые представлены в бумажном виде, подчисток, приписок, зачеркиваний и других неоговоренных исправлений, в том числе выполненных карандашом, а также наличие повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание;
  — отсутствие подписи заявителя в заявлении о кадастровом учете объекта или госрегистрации прав.
  В настоящее время заявление о госрегистрации прав может быть возвращено в том числе:
  — если в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате госпошлины и не представлен документ, подтверждающий ее уплату;
  — в ЕГРП имеется запись о невозможности регистрации перехода, ограничения права и обременения недвижимости без личного участия собственника или его законного представителя.
  Указанные основания включены и в новый Закон, при этом уточнен срок отсутствия информации об уплате госпошлины — пять дней с момента подачи заявления.

  6. Сокращен общий срок кадастрового учета и госрегистрации прав

  Согласно новому Закону общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и госрегистрации прав сокращен.
  При подаче документов в Росреестр он составит:
  — 5 рабочих дней — для кадастрового учета;
  — 10 рабочих дней — в случае одновременного проведения учета и госрегистрации;
  — 7 рабочих дней — для госрегистрации прав.
  Если документы будут представляться через МФЦ, то сроки проведения кадастрового учета и госрегистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.
  В настоящее время общий срок осуществления как учета объекта недвижимости в кадастре, так и госрегистрации прав на него составляет 10 рабочих дней для каждой процедуры. При одновременной подаче документов для проведения кадастрового учета и госрегистрации срок госрегистрации прав исчисляется со дня внесения сведений в кадастр недвижимости, т.е. максимальный срок составляет 20 рабочих дней.

  6.1. В какой срок будет проводиться госрегистрация ипотеки
  Новым Законом сохранен только срок (5 рабочих дней), установленный для госрегистрации ипотеки жилых помещений при подаче документов в Росреестр.
  Следовательно, госрегистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений или машино-мест будет осуществляться в общий срок (7 рабочих дней) при условии представления документов в Росреестр. Однако он сократится до трех рабочих дней, если госрегистрация будет проводиться на основании нотариально удостоверенного договора ипотеки или нотариально заверенного договора, который влечет возникновение ипотеки в силу закона (например, договора купли-продажи недвижимости за счет кредитных средств банка), до одного рабочего дня, следующего за днем поступления документов — при направлении документов в электронной форме. Такие сроки будут действовать с 2 января 2017 г..
  На сегодняшний день срок госрегистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений составляет 15 рабочих дней, а ипотеки жилых помещений — 5 рабочих дней.

  7. Уточнены основания приостановления кадастрового учета и госрегистрации по решению госрегистратора

  В новом Законе содержится подробный перечень оснований, по которым кадастровый учет и госрегистрация могут быть приостановлены. По сравнению с действующими основаниями, этот список значительно увеличен (в нем перечислено 55 оснований).
  Согласно действующему Закону о госрегистрации прав на недвижимость причинами приостановления, в частности, являются сомнения госрегистратора в наличии оснований для проведения госрегистрации прав, в подлинности документов или достоверности приведенных в них сведений.
  Перечисленные в новом Законе основания приостановления определили пределы проведения правовой экспертизы, которая осуществляется только на предмет наличия или отсутствия оснований приостановления или отказа в кадастровом учете или госрегистрации прав. Следовательно, если указанные основания отсутствуют, кадастровый учет и (или) госрегистрация прав приостановлены быть не могут.
  Если в течение срока приостановления не устранены причины, послужившие основанием для приостановления, в проведении кадастрового учета и (или) госрегистрации будет отказано.

  7.1. Увеличены сроки, на которые приостанавливаются учет и госрегистрация
  Новый Закон установил более продолжительные сроки приостановления госрегистрации. Срок приостановления кадастрового учета не изменился. При этом предусмотрен срок его приостановления в заявительном порядке.
  Так, сроки приостановления учета объектов и госрегистрации составят:
  — три месяца — по решению госрегистратора (за исключением отдельных оснований, для которых предусмотрены иные сроки приостановления);
  — шесть месяцев — по инициативе заявителя. При этом в Законе уточнено, что по заявлению приостановление возможно только один раз.
  В настоящее время госрегистрация прав по решению госрегистратора может быть приостановлена на один месяц, а по инициативе заявителя — на три месяца.

  8. Кадастровый учет и госрегистрация могут проводиться без участия правообладателя

  Закон предусматривает, что сведения в ЕГРН будут вноситься в том числе в порядке межведомственного взаимодействия. Обязанность направлять необходимые для учета и госрегистрации документы в таком порядке установлена для органов госвласти, органов местного самоуправления, судов и нотариусов при принятии ими решений (актов). Например:
  — органы госвласти и органы местного самоуправления должны направить документы, если ими принято решение об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, установлении или изменении разрешенного использования земельного участка, отнесении к определенной категории земель или о переводе земельного участка из одной категории земель в другую;
  — ФМС России — информацию об изменении сведений о физлице;
  — ФНС России — информацию об изменении сведений об организациях и ИП;
  — суды или уполномоченные органы, наложившие арест, — заверенную копию такого акта;
  — нотариусы — сведения о выдаче свидетельства о праве на наследство.
  При поступлении документов (содержащихся в них сведений) в порядке межведомственного взаимодействия Росреестр вносит на их основании сведения в ЕГРН (за исключением случаев, когда их внести невозможно) и уведомляет правообладателя о внесении.

  9. Кто и за что несет ответственность при осуществлении кадастрового учета и госрегистрации

  Согласно Закону ответственность за действия (бездействие) при проведении кадастрового учета и госрегистрации распределена между Росреестром и госрегистратором.
  Так, госрегистратор несет ответственность за несоответствие внесенных им в ЕГРН сведений тем сведениям, которые содержатся в представленных документах (за исключением данных, внесенных из других информационных ресурсов), за необоснованное приостановление и отказ в кадастровом учете или госрегистрации прав или уклонение от их проведения.
  Росреестр несет ответственность за ненадлежащее исполнение своих полномочий, в том числе за утрату и искажение сведений, которые содержатся в ЕГРН, полноту и достоверность предоставляемых сведений, незаконный отказ в кадастровом учете или госрегистрации прав, установленный вступившим в законную силу решением суда. При этом предусмотрены случаи, когда Росреестр имеет право регрессного требования к органам и лицам, по вине которых допущены нарушения.

  10. Уточнены условия выплаты компенсации за утрату права на жилое помещение

  Компенсация за жилое помещение — единственное пригодное для постоянного проживания — выплачивается однократно собственнику, который по независящим от него причинам не вправе истребовать его от добросовестного приобретателя, а также добросовестному приобретателю, от которого оно было истребовано. Согласно Закону условием ее выплаты является невозможность получить от третьих лиц возмещение, установленное вступившим в законную силу решением суда, по причине прекращения взыскания по исполнительному документу, например, в связи с внесением записи об исключении должника-организации из ЕГРЮЛ.
  Положение Закона о компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН, вступает в силу с 1 января 2020 г.