Что такое коммерческий найм жилого помещения? Как заключается договор коммерческого найма жилого помещения? Как сдать жилье в коммерческий наем.

Найм жилья – это вид соглашения, суть которого заключается в передаче жилого помещения в пользование от одного лица (его собственника — наймодателя) другому (временному жильцу – нанимателю). В зависимости от условий, оговоренных в соответствующем договоре, и общих принципов найма он может осуществляться либо на бесплатной основе, либо на платной. В первом случае соглашение будет социального характера, а во втором – коммерческого. Именно о коммерческом найме жилья пойдет речь в представленном ниже материале. Наш ресурс в полной мере осветит его суть, общие принципы и порядок проведения.

Что мы подразумеваем под понятием договор коммерческого найма жилья? Фото № 1

Как было отмечено ранее, найм жилого помещения – это арендное , обязующее собственника передать свое жилье в пользование другому лицу, которое заключило с ним соответствующий договор. Основным отличием коммерческого найма от социального является то, что первый осуществляется на возмездной основе. Это значит, что наниматель жилья обязуется оплатить период проживания в нем по условиям, оговоренным в договоре.

Наймодателем в коммерческом найме могут выступать все личностные единицы юриспруденции на территории РФ. К таковым относятся:

• частные лица (обычные граждане);
• лица (организации, индивидуальные предприниматели);
• муниципалитет (местное самоуправление конкретного субъекта или прочей территориальной единицы нашей страны);
• непосредственно государство, представленное полномочными организациями.

По своей сути, понятие «наймодатель» определяет то лицо, которое является собственником сдающегося в найм жилья или уполномоченное в этом лицо, не являющиеся при этом собственником данного жилья. Нанимателем, в свою очередь, является то лицо, которое по договору получает конкретное жилье в найм. Как правило, таковым выступает отдельный гражданин или их группа.

Договор коммерческого найма – это тот документ, который определяет порядок найма и его сторон. Заключать данное соглашение необходимо в письменной форме, однако его нотариальное заверение необязательно. В тексте договора стороны должны указать все те требования, которые они выдвигают друг к другу и обязуются соблюдать после заключения соглашения. Стоит понимать, что все условия договора должны удовлетворять желаниям обеих сторон найма, иначе – заключать соглашение не следует.

Рассматривая конкретный случай коммерческого найма жилья более подробно, может потребоваться обращаться к разным законодательным актам. Основными из них являются следующие:

• Кодекс РФ (определяет общий порядок найма и заключения договора);
• Жилищный Кодекс РФ (регламентирует основные принципы найма жилья);
• Федеральные законы и Постановления правительства РФ разного масштаба (в более глубоком разрезе рассматривают специфичные особенности найма жилья).

В том случае, если ознакомиться с законодательством РФ в полной мере не удается, желательно обратиться за помощью к профессиональному юристу. Не забывайте, что перед заключением любого соглашения необходимо досконально изучить его законодательную базу.

Нюансы процедуры коммерческого найма

Особенности сделки коммерческого найма жилья. Фото № 2

Коммерческий найм жилья – не столь сложная в юридическом плане. Осуществляя данную процедуру, достаточно придерживаться основных ее принципов и порядка проведения, которые указаны в ранее упомянутых законодательных актах. Обобщив информацию из них, можно выделить основные нюансы коммерческого найма жилого помещения. Общий их перечень таков:

• Сдавать жилье по договору коммерческого найма имеют право только его собственник (обладающий соответствующим правом на сдаваемое ) или представитель такового (действующий по соответствующей доверенности). В том случае, если собственников сдаваемого жилья несколько, то необходимо получить согласие у них всех. В противном случае, у нанимателя могут возникнуть некоторые проблемы.
• Объектами коммерческого жилищного найма выступают только жилые помещения, отделенные от близь лежащих строений. Таким образом, наниматель может получить в свое владение квартиру, частный дом и подобные виды жилья. Стоит отметить, что договорам коммерческого найма муниципалитет или государство имеет право сдавать только то жилье, которое находится в жилищном фонде коммерческого пользования.
• Срок найма жилья на основе определяется двумя сторонами соответствующего соглашения. Законодательно данный срок не может превышать 5 лет. В том случае, если в договоре коммерческого найма не указан срок предоставления жилья, то он автоматически определяется равным 5 годам.
• Плата за найм жилья и порядок ее выплаты оговаривается в договоре по согласованию между двумя его сторонами. Изменять ее размерность в одностороннем порядке не имеет право ни одна из сторон соглашения.
• Переход права собственности на сдаваемое жилье от наймодателя другому лицу никак не влияет на договор его найма.
• Заключать соглашение коммерческого найма жилья необходимо в простой письменной форме. Общий формат такового законодательно не закреплен и имеет свободную форму. В таком важно указать все условия предоставления жилья в найм, права и обязанности его сторон.
• Расторжение договора возможно как в мирном, так и в судебном порядке. Инициатором данного процесса может выступать и наймодатель, и наниматель, но только в том случае, если его оппонент по сделке нарушает условия договора или же законодательство РФ относительно предмета соглашение или его самого.

Учитывать представленные нюансы крайне важно, так как именно от их соблюдения зависит то, насколько сделка коммерческого найма жилья будет удачна для обеих сторон соглашения. Помните об этом.

Обязанности и права сторон соглашения

Какие обязанности возникают у сторон при заключении сделки коммерческого найма жилья? Фото № 3

Завершая рассмотрение сегодняшней темы, не лишним будет определить базовые обязанности и права сторон договора коммерческого жилья. Стоит отметить, что все они заключаются в следующем:

• обязательное соблюдение всех условий договора;
• обязательное соблюдение всех законодательных норм относительно соглашения коммерческого найма.

В том случае, если представленные выше условия не соблюдаются одной из сторон, ее оппонент по сделке имеет полное право принудительно расторгнуть ранее заключенное соглашение. Для лучшего понимания сути данного вопроса ниже представлены основные и обязанности каждой стороны договора коммерческого найма.

Итак, для наймодателя к таковым относятся:

• передача предмета договора (сдаваемого жилья) нанимателю в пользование на некоторый срок;
• осуществление соответствующей эксплуатации строения, в котором находится сдаваемое жилье;
• организация капитального ремонта сдаваемого жилья, если иной порядок не предусмотрен договором;
• обеспечение проведения ремонта строения, в котором находится сдаваемое жилье, на общих началах;
• предоставление за некоторую необходимых нанимателю коммунальных услуг.

Наниматель, в свою очередь, обязуется:

• пользоваться полученным жильем исключительно для проживания;
• сохранять полученное жилье в полной сохранности и в должном состоянии;
• своевременно и в полном размере оплачивать найм жилого помещения (при необходимости – и услуги);
• осуществлять текущий ремонт полученного жилья, если иной порядок не предусмотрен договором.

Помимо этого, наниматель имеет полное право на:

• вселение своих близких (необязательно родственников) в полученное с согласия наймодателя;
• осуществление поднайма жилья от своего лица с согласия наймодателя;
• проведение переустройства или реконструкции жилого помещения с согласия наймодателя;
• вселение своего близкого несовершеннолетнего лица в полученное жилье без согласия наймодателя.

Как видите, законодательная и юридическая суть коммерческого найма жилья не столь сложна к рассмотрению. Главное в разбора подобных правоотношений – внимательно ознакомиться с законодательством РФ и представленным выше материалом. Надеемся, статья была для вас полезна. Удачи в заключении сделок!

Подробнее о договоре коммерческого найма жилья вы можете узнать, посмотрев видео.

Снимать квартиру можно разными способами. В российском законодательстве закреплено два основных - посредством заключения коммерческих арендных соглашений, а также при подписании контракта социального найма. Чем они отличаются? Какие законодательные источники регулируют соответствующие контракты?

Разные типы наймов

Чем отличается коммерческий найм жилого помещения от других типов сделок с недвижимостью? Можно отметить, что специфика соответствующего типа правоотношений регулируется гражданским и жилищным законодательством РФ. Согласно положениям ГК РФ, контракт на найм жилья подразумевает, что одна его сторона (собственник или иное правомочное лицо) предоставляет другой помещение за плату в законное владение, сопровождающееся правом проживания. Поскольку отношения в рамках такого типа сделки подразумевают денежные расчеты, то это значит, что осуществляется коммерческий найм жилого помещения.

Возможен вариант, при котором владелец помещения - орган государственной власти или же муниципалитет. В этом случае будет идти речь, вероятнее всего, о социальном найме, в рамках которого как таковая арендная плата отсутствует, то есть человек перечисляет органам власти некую сумму в соответствии с установленным тарифом.

Вместе с тем отношения между гражданином и соответствующим органом власти часто подразумевают некие денежные расчеты. И потому в различных юридических источниках закрепился, хотя и неофициальный, но все же регулярно употребляемый термин, характеризующий подобные взаимоотношения - социальный коммерческий найм жилого помещения.

Социальный и коммерческий типы найма

Так или иначе, с точки зрения гражданского законодательства РФ, социальный и коммерческий найм - совершенно разные правовые категории. И это несмотря на то, что договора, оформляющие соответствующие отношения, обладают некоторым общими признаками - такими как, например, консенсуальность, возмездность (хотя некоторые юристы считают этот термин не вполне применимым к социальному найму), а также взаимность.

Имеет, таким образом, значение, кто является собственником помещения. Вместе с тем некоторые юристы отмечают, что владельцем недвижимости при договоре коммерческого, не имеющего социальной природы, найма, все же может быть государство или муниципалитет. И потому, полагают эксперты, важен не столько статус собственника, сколько содержание договора.

Некоторые юристы считают, что принципиально важно также и то, кто наниматель. Коммерческий найм жилого помещения применим только в том случае, если арендует недвижимость физлицо. Субъектом соответствующих правоотношений, попадающих под регулирование аналогичных статей гражданского законодательства, юрлицо, как отмечают юристы, быть не может. Однако есть варианты, при которых организации выступают посредниками между собственником и физлицом, арендующим квартиру.

Так или иначе, в гражданском законодательстве РФ предусмотрено два основных типа арендных соглашений, предмет которых - жилая недвижимость. Во-первых, это собственно договор коммерческого найма жилого помещения, в рамках которого арендодателем может быть юрлицо или физлицо, а нанимателем - только гражданин. Во-вторых, это социально ориентированный контракт. Арендодатель в нем - государство или муниципалитет, наниматель - физлицо.

Один из принципиальных критериев, разграничивающих социальный и коммерческий найм жилого помещения, - приватизация. Она возможна только в том случае, если жилье предоставляется в соответствующем льготном порядке государством. При коммерческих правоотношениях приватизация возможна, если только арендатор выкупит жилье у владельца.

Рассмотрим специфику каждого из договоров.

Социальный найм: специфика договора

Социальный найм жилых помещений регулируется ГК РФ, а также релевантными источниками права в области жилищного законодательства, на которые Кодекс может ссылаться. Сфера, в которой осуществляются подобные правоотношения, согласно положениям Кодекса, в достаточной мере узкая - предметом соответствующих договоров может быть только государственный или же муниципальный жилой фонд. Также имеет значение правовой статус нанимателей квартир.

Наймодатель в рамках контракта социального найма - это орган власти, являющийся собственником помещения, находящегося в жилищном фонде определенного уровня - государственного или муниципального.

В свою очередь, нанимателем может быть только гражданин России - иностранцам жилье в рамках соответствующих договоров, если в законах нет иных положений, не предоставляется.

Человек вправе рассчитывать на заключение с государством или муниципалитетом контракта социального найма, если он будет признан в установленном законом порядке малоимущим, а также нуждающимся в жилье.

Отметим, что нанимателей может быть несколько - как правило, это члены одной семьи. При этом это могут быть и дальние родственники - если доказано, что они ведут с нанимателем общее хозяйство. Возможно, что тот или иной человек будет определен как член семьи гражданина, который нанимает жилье, в судебном порядке.

Все, кто может проживать в квартире по контракту социального найма, имеют одинаковые права и обязанности. Обязательства, возникающие в соответствии с условиями контракта, подлежат выполнению при условии солидарной ответственности всех, кто проживает в арендуемой у государства или муниципалитета квартире.

Вполне возможен, как мы уже отметили выше, также и коммерческий найм жилого помещения у государства. Однако на практике даже такие контракты, пусть и не вполне официально, часто относятся к категории социальных. При этом, как отмечают некоторые юристы, термин «социальный» следует рассматривать прежде всего в контексте обеспечения льготных условий договора - в частности, в аспекте размера арендной платы.

Как должен выглядеть контракт на найм жилого помещения у государства или муниципалитета? Рассмотрим его структуру.

Структура контракта социального найма

В первую очередь в соответствующего типа договоре указываются стороны. Одной выступает гражданин или его семья, другой - государство или муниципалитет.

Следующий компонент соглашения - объект. Им может быть жилое помещение, которое входит в состав фонда на соответствующем уровне - государственном или муниципальном.

Следующий пункт - условия оплаты. Как правило, она складывается из трех частей - собственно арендная плата (можно отметить, что при контракте социального найма она чаще именуется платой за помещение), компенсация коммунальных услуг, а также внесение взносов на ремонт и содержание жилья. Если все-таки государство берет плату за социальный найм - чаще всего это происходит, то рассчитывается она, как правило, на основе площади квартиры по установленным в релевантных правовых актах тарифам.

Найм социального жилья предполагает также определенные права и обязанности сторон согласно договору соответствующего типа. Что касается арендодателя, которым выступает государство или муниципалитет, то его обязанности, как правило, связаны с необходимостью предоставить нанимателю помещение, которое свободно от каких-либо обременений, выполнением своевременного ремонта, обеспечением стабильных поставок коммунальных услуг и т. д.

В свою очередь, у арендодателя по социальному найму есть также и права. Они тоже прописываются в договоре, и, как правило, отражают право требовать от нанимателя платы за аренду и коммунальные услуги вовремя, а также обращаться в суд в случае тех или иных нарушений.

Обязанности нанимателя согласно контракту сводятся к следующему: использовать квартиру по назначению, обеспечивать ее сохранность, делать при необходимости ремонт, вовремя платить за аренду и коммунальные услуги.

Права нанимателя, фиксируемые в договорах социального найма следующие: вселять в квартиру других лиц, если это не будет противоречить положениям релевантных законов и не предполагает дискомфорта для соседей. Есть у гражданина также право требовать от собственника своевременного капитального ремонта.

Расторжение контракта социального найма

Договор коммерческого найма жилого помещения включает пункт о расторжении соответствующего контракта. Аналогично обстоят дела и с соглашением социального типа. Расторжение договора возможно в любое время в силу взаимного согласия сторон. Нанимателю для этого достаточно письменно уведомить арендодателя.

Государство или муниципалитет - субъекты владения недвижимостью - имеют право расторгнуть контракт социального найма исключительно в судебном порядке, и только при наличии законных оснований.

Рассмотрев то, каким образом оформляется договор, в котором арендодатель - государство, изучим специфику соглашений, которые не относятся к категории социальных. Что такое, собственно, коммерческий найм?

Специфика частных договоров

Согласно 671-й статье ГК РФ, договора о передаче жилых помещений в аренду могут заключаться между гражданами, а также физлицами и юрлицами, если последние - владельцы объектов недвижимости. Договор коммерческого найма не требует каких-либо административных согласований и не подлежит обязательной регистрации в госструктурах.

Объектом соответствующего соглашения может быть жилье, которое соответствует критериям, определенным на уровне строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и иных значимых с точки зрения эксплуатации помещения стандартов. Важно, чтобы квартира имела официальный статус жилого помещения, зафиксированный в документах от БТИ.

Договор коммерческого найма, не относимый к категории социальных, является срочным. ГК РФ предусматривает два типа соглашений в зависимости от сроков - до 1 года и до 5 лет. Если в условиях договора стороны не указали срок, то он считается подписанным на 5 лет.

В отличие от соглашения социального найма, при котором в арендуемой у государства или муниципалитета квартире могут проживать только наниматель и члены его семьи, коммерческий найм, как правило, не подразумевает ограничений по проживанию каких-либо людей. В свою очередь, вся ответственность за пользование жильем возлагается на нанимателя.

Вместе с тем возможен вариант, при котором коммерческий найм жилого помещения оформляется при участии нескольких арендаторов. И в этом случае обязательства по договору распространяются на всех, кто будет выступать субъектом правоотношений. Их ответственность становится солидарной, в том числе и в аспекте оплаты жилья. Величина же ее, в отличие от контракта социального типа, определяется в частном порядке, а не на основе норм, зависящих, к примеру, от площади квартиры.

При этом, как только размер арендной платы зафиксирован в договоре, он не может быть изменен в течение срока действия соглашения. Касательно периодичности оплаты - она определяется в частном порядке. Но если стороны не зафиксировали этого пункта в договоре, то, согласно 682-й статье ГК РФ, платежи должны осуществляться ежемесячно.

Если подписывается договор коммерческого найма жилого помещения у государства, то в целом данный документ будет соответствовать рассмотренным выше критериям.

Изучим теперь структуру подобных контрактов.

Структура договора найма

Документ такого типа должен отражать:

• предмет договора;
• вид недвижимости, его адрес;
• права и обязанности арендодателя и нанимателя;
• срок соглашения;
• способы исполнения нанимателем своих обязательств;
• информация о документах, подтверждающих право собственности на жилье;
• паспортные данные арендодателя и нанимателя или иные идентификационные сведения;
• величину арендного платежа, регулярность оплаты;
• перечень имущества, расположенного внутри квартиры;
• условия оплаты коммунальных услуг.

В некоторых случаях в договор включаются иные элементы. Например, существует коммерческий найм жилого помещения с правом выкупа. Правда, в российской практике подобные правоотношения являются редкостью. Однако довольно часто они практикуется в западных странах. Соответствующий термин прямо не закреплен в законодательстве, отмечают юристы.

Как считают эксперты, в действующих правовых актах есть положения, которые можно использовать в контексте регулирования правоотношений, подразумевающих найм квартиры с правом ее выкупа.

Эксперты рекомендуют гражданам, оформляющих коммерческий найм жилого помещения, также подписывать с арендодателем акт приема-передачи жилья, который сопровождает основной договор аренды. В нем должно отражаться состояние стен, пола, окон, сантехники и других значимых с точки зрения внешнего вида и назначения элементов помещений.

Субаренда

Основной источник права, который регулирует такую категорию, как коммерческий найм жилого помещения - ГК РФ, - включает положения о субаренде, то есть о возможности арендатора, получившего в силу соглашения с владельцем квартиры право распоряжаться недвижимостью, заключать дополнительные договора найма с другими лицами.

Правовая природа договоров субаренды в достаточной мере схожа со спецификой соглашений между арендатором квартиры и собственником жилья. Вместе с тем у соответствующих контрактов есть некоторые ограничения. К примеру, такие договора не могут подписываться на срок, который превышает тот, что зафиксирован в контракте между собственником и первым арендатором. Если первый договор будет расторгнут досрочно, то субаренда прекращается.

Специфика договора субаренды состоит и в том, что второй наниматель, как отмечают некоторые юристы, не получает полноценного права пользования жильем, в частности, он не может распоряжаться им. Кроме того, основной наниматель несет ответственность за действия своего «контрагента» перед собственником квартиры.

Для того чтобы основной наниматель мог сдавать квартиру в субаренду, то, согласно положениям 685-й статьи ГК РФ, квартира должна иметь достаточную площадь: 12 кв. м. в расчете на одного человека. Эта норму, в свою очередь, содержит другой важнейший закон, регулирующий коммерческий найм жилого помещения, - ЖК РФ. То есть если при предполагаемом вселении второго нанимателя норматив будет меньше, чем тот, что указан в Жилищном Кодексе, то договор субаренды заключать нельзя.

Преимущественное право продления договора

Изучая, что такое коммерческий найм жилья, полезно обратить внимание на такой аспект, как преимущественное право продления договора аренды. Согласно 684-й статье ГК РФ, владелец квартиры за три месяца до установленного срока истечения договора должен предложить арендатору новые условия договора или подтвердить текущие. Если же арендодатель не хочет более сдавать квартиру по истечении контракта, то он обязан предупредить нанимателя об этом. Если он этого не сделает, то договор пролонгируется на тот же срок, на который он заключен изначально.

Еще более интересны положения 684-й статьи ГК РФ в части последующего распоряжения арендодателем его имуществом, когда предыдущий договор выполнен и не продлен. Так, в Гражданском Кодексе, в частности, сказано, что владелец недвижимости не вправе заключать с кем-либо договора о сдаче квартиры в течение года, если он сообщил предыдущему нанимателю, что не собирается сдавать жилье.

Такова специфика законов, регулирующих коммерческий найм жилого помещения, Судебная практика, связанная с реализацией гражданами соответствующих прав, как отмечают некоторые эксперты, неоднозначна. Дело в том, что далеко не всегда нанимателю удается на практике доказать, что он не получал соответствующего предупреждения.

Расторжение коммерческого контракта

Мы изучили основные аспекты такой правовой категории, как коммерческий найм жилого помещения. Что это такое, теперь вы знаете. Полезно будет также рассмотреть нюанс, отражающий расторжение соответствующего типа контрактов. Согласно 687-й статье ГК РФ, прекратить правоотношения в рамках договора коммерческого найма может как арендодатель, так и наниматель.

Правда, у второго в этом смысле гораздо больше возможностей. Наниматель, чтобы расторгнуть договор аренды, может уведомить о своем желании прекратить правоотношения за три месяца до окончания срока действующего контракта без объяснения причин. Закон дает владельцу жилья право расторгнуть договор в судебном порядке.

При этом у арендодателя должны быть веские основания на расторжение договора. Например, систематические задержки во внесении арендатором платежей или пренебрежение нанимателем обязательств по поддержанию квартиры в должном состоянии.

Страница 1 из 3

ГЛАВА 6. ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Форма договора коммерческого найма жилого помещения. Срок в договоре коммерческого найма

§ 2. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА
§ 3. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

§ 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Гражданский кодекс РФ, устанавливая общие нормы о договоре найма жилого помещения (гл. 35), в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договор коммерческого найма).
По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - наймодатель - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо обязуется предоставить другой стороне - нанимателю-гражданину жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания в нем.
Коммерческий наем жилых помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, стояние в очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д. Коммерческое жилье не подлежит приватизации.
В некоторых субъектах РФ (г. Москва) установлено, что при невозможности улучшения жилищных условий гражданина путем предоставления жилой площади по договору социального найма, он имеет право сам выбрать вариант улучшения жилищных условий путем получения жилья по договору коммерческого найма или приобретения его в собственность. В связи с этим формируются основные списки граждан, которым жилье предоставляется по договорам коммерческого найма. Граждане, которым предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имеют право на выкуп занимаемого ими жилого помещения в порядке и на условиях, установленных договором.
Стороны договора коммерческого найма. Договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться во всех жилищных сферах, в том числе в частном, государственном и муниципальном жилищных фондах.
Коммерческий наем широко применяется в индивидуальном жилищном фонде: сторонами договора в этих случаях являются гражданин - собственник жилого помещения (наймодатель) и гражданин, выступающий в качестве нанимателя.
Гражданин - собственник жилого помещения вправе вселять в дом других граждан, а также сдавать его внаем на условиях, определенных соглашением сторон.
В качестве наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения могут выступать также организации.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Так, частная фирма, получившая по договору аренды от собственника жилое помещение, не может использовать его под свой офис, а вправе лишь сдать это помещение для проживания своему сотруднику или другому гражданину по договору. То есть фирма должна использовать жилое помещение только по прямому назначению, а именно предоставить его для проживания граждан. Жилые помещения по договору коммерческого найма предоставляются обычно гражданам, не состоящим на учете по улучшению жилищных условий. Однако, как сказано выше, жилые помещения по договору коммерческого найма могут быть предоставлены и гражданам, которые состоят на таком учете, - в случае, например, их отказа от получения жилья социального назначения.
Граждане - собственники жилых помещений при сдаче жилых помещений в коммерческий наем утрачивают право на льготы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилых помещений.
Другой стороной договора коммерческого найма (нанимателем), как и договора социального найма, выступает гражданин.
Гражданский кодекс РФ по-новому определяет круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением. Вместе с нанимателем по договору коммерческого найма право пользования жилым помещением имеют постоянно проживающие с ним лица (ст. 677 ГК РФ), в числе которых, кроме членов семьи нанимателя, могут быть и лица, не входящие в состав семьи нанимателя; при этом в договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, если в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 677, 679 ГК РФ).
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равное с ним право по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия постоянно проживающих с ним граждан, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (п. 3 ст. 677 ГК РФ).
Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут известить наймодателя о заключении с нанимателем договора о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями. Поэтому в случае исполнения одним из сонанимателей полностью солидарной обязанности все остальные сонаниматели по закону освобождаются от исполнения обязанности кредитору (наймодателю), а сонаниматель, исполнивший такую обязанность (например, оплативший за жилье и коммунальные услуги), имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях: за вычетом доли, падающей на него самого (см. ст. 325 ГК РФ).
Объект договора коммерческого найма. Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.
Неизолированное жилое помещение не может быть объектом договора найма.
В отличие от договора социального найма, в отношении которого жилищное законодательство устанавливает дополнительное требование о благоустройстве жилого помещения применительно к условиям данного населенного пункта (ст. 40 ЖК РСФСР), законодательство о коммерческом найме предусматривает в качестве основного требования то, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ).
Разумеется, соглашением сторон объектом договора коммерческого найма может быть определено также благоустроенное жилое помещение. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, т. е. помещение должно быть включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям и т. д.
В многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением наниматель по договору коммерческого найма имеет право пользоваться частью общего имущества, причитающейся собственнику сдаваемого внаем жилого помещения (ст. 290, п. 2 ст. 673 ГК РФ).
Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение. До принятия нового Гражданского кодекса на практике встречались случаи, когда во время существования жилищного правоотношения происходил переход права собственности на жилое помещение от одного лица к другому (замена наймодателя), в связи с чем договор найма жилого помещения расторгался либо изменялись условия договора. Это нередко влекло за собой нарушение жилищных прав нанимателей и членов их семей.
Новый Гражданский кодекс содержит важную гарантию сохранения стабильности договора найма жилого помещения в таких случаях. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение, говорится в ст. 675 ГК РФ, не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Форма договора коммерческого найма жилого помещения. Срок в договоре коммерческого найма

Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Такой договор не требует нотариального удостоверения. С другой стороны, несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку согласно закону такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).
В отличие от договора социального найма, который является бессрочным, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ). Таким образом, стороны договора коммерческого найма могут договариваться о сроке найма по своему усмотрению на срок, не превышающий пяти лет.
Пункт 2 ст. 683 ГК РФ среди договоров найма жилого помещения выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем). К такому договору не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (п. 2 ст. 677 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны не предусмотрели иное.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Права и обязанности сторон договору коммерческого найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения, в том числе и коммерческого найма, является двусторонним договором, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности. В договоре коммерческого найма права и обязанности сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.
Основная обязанность наймодателя - предоставление нанимателю жилого помещения, являющегося объектом договора коммерческого найма.
Предоставляемое наймодателем нанимателю жилое помещение по договору коммерческого найма имеет назначением удовлетворение жилищных потребностей нанимателя и членов его семьи. Целевое назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя.
Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Во время действия договора найма наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ).
В ГК РФ воспроизведены нормы ранее действовавшего законодательства о распределении обязанностей между сторонами договора найма по производству ремонта жилого дома (жилого помещения).
Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Производство капитального ремонта сданного внаем жилого помещения осуществляется наймодателем (жилищно-эксплуатационной конторой и т. п.) за свой счет. При невыполнении наймодателем своих обязанностей по капитальному ремонту наниматель жилых помещений вправе произвести ремонт с отнесением всех расходов по их сметной стоимости за счет наймодателя.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. С другой стороны, для наймодателя согласие нанимателя на переоборудование дома требуется лишь тогда, когда переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением. При этом мнение совместно проживающих с нанимателем постоянных пользователей жилого помещения в этом случае во внимание не принимается, тогда как прежнее жилищное законодательство, исходя из равенства жилищных прав, учитывало их согласие или отказ на переоборудование.
Кроме того, если при социальном найме целью переоборудования жилого помещения является повышение благоустройства квартиры, то такое указание в ГК отсутствует. Закон также не употребляет понятие "перепланировка жилого помещения" наряду с его переоборудованием.
С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Если вселяются несовершеннолетние дети, то такого согласия не требуется (ст. 679 ГК РФ). В качестве обязательного условия для такого вселения требуется, чтобы было соблюдено требование законодательства о норме жилой площади на одного человека. Соблюдение этого условия не обязательно, если вселяются несовершеннолетние дети.
Одной из основных обязанностей нанимателя является внесение платы за жилое помещение, предусмотренной договором коммерческого найма.
Собственно коммерческий наем и имеет одной из главных целей получение наймодателем от сдачи жилого помещения определенного дохода за счет платы за жилье и коммунальные услуги.
По ранее действовавшему законодательству извлечение (получение) таких "нетрудовых доходов", если это носило систематический характер, могло повлечь за собой для собственника (наймодателя) неблагоприятные последствия, вплоть до безвозмездного изъятия у него жилого дома (дачи или иного строения) либо части дома (дачи, иного строения) (см. ст. 111 ГК РСФСР 1964 г.).
Ныне действующее законодательство коренным образом изменило такое положение, предоставив собственнику (наймодателю) свободно распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением (жилым домом), в том числе сдавать его внаем, получая собственный доход, прибыль.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Последнее правило применимо только в жилищных отношениях, в которых наймодателем является гражданин - собственник жилого помещения либо организация, созданная как частный собственник.
Одной из обязанностей нанимателя, предусмотренных ГК РФ, является обязанность нанимателя производить текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ), т. е. внутриквартирный текущий ремонт. На наймодателя закон, как сказано выше, возлагает обязанность по производству капитального ремонта, а также текущего ремонта, не относящегося к внутриквартирному.
К числу прав нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения относится право сдачи жилого помещения в поднаем, а также право вселения временных жильцов.

Коммерческим наем муниципального жилья – одна из форм предоставления гражданам жилых помещений. Однако в отличие от социального найма, такой способ передачи квартиры (или индивидуальных жилых домов) имеет ряд преимущественных моментов для муниципального образования, и ряд негативных факторов для будущих нанимателей.

Информация о договоре

Самый ключевой момент, требующий разъяснения – это составление и регистрация договора. Именно о того, как будет составлен документ, будет зависеть дальнейшие правоотношения и защита интересов обеих сторон. Поэтому нужно четко понимать, какие пункты требуют особого внимания, а какие можно оставить, как соответствующие гражданскому законодательству.

Основные положения договора

Первоначально стоит отметить форму волеизъявления о найме, который будет составляться органом местного самоуправления и заявителем. Это простой письменный документ, который не требует дополнительной регистрации у нотариуса.

Непосредственно текст договора должен включать в себя следующие положения :

1. Дату, место и время заключения сделки;
2. Обозначение контрагентов или их уполномоченных представителей;
3. Предмет – обозначение жилого помещения и сведений, дающих возможность его идентифицировать (адрес, кадастровый номер, площадь);
4. Цена – оплата и порядок ведения расчетов. Оплата коммунальных услуг не включается в плату по договору. Однако неисполнение этих обязанностей может послужить поводом для досрочного расторжения сделки и последующего выселения;
5. Права и обязанности сторон;
6. Срок действия – в случае если данный пункт не прописан в тексте, по умолчанию указывается максимальный период, установленный гражданским законодательством – 5 лет. О расторжении или окончании срока действия должно быть уведомлено заранее – за три месяца;
7. Порядок расторжения договорных отношений, правила обращения сторонами в судебные органы;
8. Заключительные положения и реквизиты сторон для отправки корреспонденции.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Подобный план является наиболее верным и полным, соответствующий всем нормам гражданского кодекса. Однако при необходимости каждая сторона имеет право дополнительно включить определенные пункты в соответствии с «ситуацией».

Стороны договора

В случае с коммерческим наймом, указанная сделка всегда двусторонняя. А если речь идет о муниципальном жилье, то одной из сторон всегда будет орган местного самоуправления, а точнее ее представитель – глава города или поселения.

Второй стороной (нанимателем) является физическое лицо. Законодателем четко ограничено, что если речь идет о правоотношениях двух юридических лиц, правовая основа договора будет совершенно другой: речь пойдет уже об аренде.

Относительно других лиц, вселяемых совместно с заявителем: при необходимости вселить более чем одно лицо, в договоре прописывается каждый сонаниматель. Несовершеннолетние дети в данную группу не включаются и могут стать жильцом автоматически .

Законодательство в сфере жилищного регулирования

Законодателем в сфере применения норм гражданского права установлено, что при отсутствии специальных норм, касающихся коммерческого найма, необходимо придерживаться и руководствоваться гл. 35 ГК РФ. Именно поэтому при регулировании разногласий необходимо ориентироваться на порядок предоставления жилья в социальный наем, но с условием ненормированной площади представляемого помещения и с невозможностью последующей приватизации.

Требования к помещению, передаваемому в наем

При получении жилого помещения в пользование между сторонами должен быть подписан акт сдачи-приемки объекта договорных отношений.

Дополнительно можно зафиксировать все параметры в виде фототаблицы, которая будет являться обязательным приложением к акту.

Тот же порядок действует и при прекращении действий договора. Передача жилья наймодателю должна быть также зафиксирована, особенно если имеются признаки ухудшения внешнего состояния объекта.

Плата за коммерческий наем жилья

Размер денежных средств, получаемых по договору найма, может изменяться по усмотрению сторон. В отличие от договора социального найма, где суммы исходят из нормативов, устанавливаемых федеральными органами власти, коммерческий наем дает полную свободу обеим сторонам в финансовых вопросах. При этом дополнительно оговаривается оплата жилищно-коммунальных услуг .

Вопросы частного характера

Некоторые граждане попадают в ситуации, когда речь идет о решении конкретных вопросов. Рассмотрим некоторые особенности заключения договор в столице нашей страны и в Республике Беларусь.

Особенности коммерческого найма жилья в Москве

Специальных норм, касающихся именно города федерального назначения Москвы, не существует . В любом случае ответственные органы, при составлении текстов документов и непосредственном его заключении должны ориентироваться на общепринятые нормы Федеральных законов. Однако действующая программа «Молодая семья» позволяет выкупить квартиру, после окончания договора коммерческого найма.

Особенности заключения договора найма в Республике Беларусь

Законами Республики Беларусь установлен типовой договор для заключения найма жилого помещения. При этом фактические требования имеют сходство с гражданским законодательством России, за исключением права нового собственника расторгнуть договор с нанимателем. Напомним, что нормы нашей страны отличаются прямо противоположно, поскольку новый собственник не может расторгнуть подобный договор без определенных оснований.

Предоставление жилого помещения в наем гражданам должно быть четко регламентировано, особенно если одна из сторон – муниципалитет. Договор должен отвечать всем требованиям, а помещение передаваться только согласно акту приемки-передачи. При наличии спорных вопросов всегда можно обратиться к судебной практике, которая за последние годы выросла в разы в связи с увеличением договорных отношений между гражданами и юридическими лицами.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Под наймом помещения подразумевается договор, по которому собственник площади предоставляет его во временное пользование для проживания. Рассмотрим, как правильно оформить аренду, какие есть условия и нюансы сделки.

В каких случаях заключается

Понятия коммерческого найма нет в законодательстве, есть общее – . По договору собственник предоставляет помещение для проживания. Объектом бывает квартира или жилой дом. Отличием коммерческой аренды является то, что нанимателем бывает частное лицо и компания снимающая квартиру своему сотруднику.

Правилом при заключении соглашения считается, чтобы жилье было в хорошем состоянии для комфортного проживания. Необходимо его соответствие всем условиям санитарных норм. В домах с множеством квартир, предметом договора считается некоторая часть коллективного помещения, например подъезд, холл, лестница, лифт.

Составляется в простой форме, нотариальное подтверждение не требуется . Но невыполнение соглашения не указывает на его недействительность, а лишит участников права ссылаться на свидетельские показания. Письменная форма составляется владельцем, она подробно разъясняет права обеих сторон и обязанности.

К договору прилагается , который подтверждает, что арендатор принял жилье. Экземпляры подписываются всеми участниками аренды. Срок указывается 1 год и более , документ регистрируется в Росреестре, расходы обычно делятся поровну. Сдать соглашение на регистрацию сможет любая сторона.

Предмет договора

Предметом договора считается помещение, размещенное в жилом фонде . Собственник предлагает его за определенную плату арендатору для временного использования. Заключается соглашение с указанием условий аренды:

• место и дата документа;
• ФИО сторон;
• предмет соглашения;
• адрес, площадь помещения, количество комнат;
• подробное описание имущества предоставляемого для пользования;
• срок действия;
• обязанности каждой стороны;
• подписи.

Собственник дает гарантии, что площадь принадлежит ему по праву собственности, можно указать реквизиты подтверждающего документа. Следует подробно описать процедуру передачи объекта в пользование. Важным является пункт об ответственности обеих сторон. Здесь стоит подробно расписать права и обязанности, условия расторжения, разрешение споров.

В обязанности арендодателя входит обеспечение качественного обустройства объекта . Передача жилья для удобного проживания не зависимо от климатических условий. Собственник имеет право посещать квартиру для проверки ее использования .

Наниматель обязуется вовремя вносить платежи за аренду, выполнять текущий ремонт, если это предусматривает договор, и обеспечить сохранность имущества. Так же освободить площадь, когда закончится срок аренды и возместить ущерб, который был причинен по неосторожности.

Стороны договора

Сторонами соглашения выступают собственник и арендатор . Гражданский кодекс устанавливает людей имеющих право пользоваться жильем одновременно с арендатором. Ими являются члены семьи или граждане не входящие в перечень родственников.

Арендатор отвечает перед собственником за поведение лиц, для которых было снято жилье и оплачивает их проживание. Стоит указать всех, кто будет проживать на площади при подписании аренды. Обычно бывают ограничения по содержанию животных или нахождения маленьких детей.

Вселять граждан, не отмеченных по соглашению, разрешается с согласия собственника или лиц, живущих на снимаемой площади. Разрешения хозяина не нужно получать, когда вселяются несовершеннолетние дети. Арендаторам с юридическим статусом, договор оформляется на обычном типовом бланке или по желанию на специальном, фирменном их компании. Наймодатель обязан сообщить арендатору об отсутствии обременений по квартире.

Существенные условия

Типовой договор составляют на срок не больше 5 лет . По завершению делают пролонгацию, и наниматель обладает преимуществом заключить аренду на следующий период. Арендатор может подписать соглашение на таком же условии или сообщить о своем отказе продления. Если стороны не отказываются продлить сотрудничество, договор автоматически пролонгируется с таким же сроком.

В тексте указываются:

• паспорта сторон;
• адрес, площадь;
• инвентаризационная стоимость;
• технические характеристики;
• мебель, техника.

Заранее оговаривается и записывается денежная сумма за проживание, дата внесения оплаты и включает ли она . Изменение стоимости аренды собственником не разрешается, если это не прописано в соглашении. Расторжение происходит по инициативе владельца, если арендатор не согласен, то проводится в судебном порядке. Причиной бывают нарушения условий договора или невозможность дальнейшей сдачи жилья. Однако если помещение оплачивается вовремя и срок аренды не закончен, расторгнуть его будет сложно.

Важно! При подписании договора, следует ввести пункт о праве расторжения по инициативе любой стороны без сообщения причины.

Требования к тексту

Текст договора составляется в простой форме без нотариальной регистрации . Но когда жилье сдается юридическому лицу, многие из них требуют официального оформления документа на бланке с реквизитами их компании. Собственник может пойти навстречу требованиям.

Количество прописанных прав и обязанностей, может дополняться и содержать любые положения, относительно сроков, условий найма помещения. Это касается передачи, возврата жилья, использования, ремонта. Заранее оговаривается количество проживающих в квартире и возможность подселения новых людей.

В тексте необходим пункт о возможности внесения изменений в договор арендатором или собственником. Так же оговаривается возможность хранения вещей принадлежащих хозяину. Это бывает, когда площадь сдается не полностью, например одна из комнат.

Соглашение составляется в двух экземплярах, третий нужен, если регистрируют сделку у нотариуса.

Ответы на самые распространенные вопросы

Есть перечень условий и нюансов при заключении аренды, которые необходимо знать:

1. Срок использования жилья ограничивается пятью годами . Когда даты не прописаны, договор подписывается на пять лет по умолчанию .
2. Если по окончанию срока соглашения, нет письменного оповещения о его расторжении, то оно автоматически продлевается на этот же срок .
3. Иногда собственник отказывается продлить аренду с нанимателем, но оформляет соглашение с новым человеком, предыдущий арендатор может потребовать возместить убытки или настоять на праве продления с ним договора.
4. Сумма оплаты устанавливается собственником жилья . Он может включить в ее стоимость коммунальные платежи. Эта оплата может меняться, но при условии, что это прописано в соглашении.
5. Если право собственности жилья перешло к другому хозяину , он не может изменить соглашение. Новый арендодатель оставляет все условия договора заключенного ранее.
6. Следует предусмотреть вероятность реконструкции жилья , на это дает согласие собственник и фиксирует в одном из пунктов договора.
7. Для предоставления в аренду помещения купленного собственником во время брака на совместные деньги, лучше получить письменное согласие второго хозяина .
8. Если сдается помещение, в котором один из собственников несовершеннолетний ребенок, на оформление соглашения аренды получают разрешение органа опеки .

Заполняйте документы грамотно, подробно опишите объект. При описании стоимости аренды суммы пишутся цифрами и прописью. Если договор составляет несколько листов, то каждый нужно пронумеровать и подписать. Прикладывается передаточный акт с описанием имущества находящегося на жилплощади.

Бланки и образцы для скачивания

Ниже представлены образцы договоров для физического и юридического лица в разных форматах.

Нюансы составления договора найма жилого помещения на видео

Что необходимо знать при составлении подобного договора? Нужна ли регистрация и как она проводится? Ответы — на видео.