Наемные дома коммерческого или социального использования порядок. Наемные дома в договорах найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

В результате внесения изменений в Жилищный кодекс РФ у лиц, не являющихся малоимущими, однако, с доходом, не предоставляющим возможности покупки жилья за счет личных сбережений или в кредит, появилась возможность найма жилья в наемных домах.

На такое жилище могут претендовать граждане, находящиеся в очереди на социальный наем и граждане, доход которых превышает минимальный, но не позволяющий рассчитывать на ипотеку.

Наемный дом – это жилой дом, являющийся собственностью одного лица, предназначенный для его сдачи в найм с целью проживания. Основанием для пользования и владения недвижимостью в наемном доме является договор найма жилого помещения . На территории России выделяют два типа наемного жилья: наемные дома социального типа и наемные дома коммерческого типа.

Наемные дома социального типа

Наемный дом социального типа – это жилье, предоставляемое в наем, муниципального или государственного жилого фонда. Квартира или ее часть в таких домах может предоставляться только гражданам, признанным в определенном порядке нуждающимися в жилье.

Социальное жилье предоставляется:

• гражданам, не имеющим на правах собственности личной жилой недвижимости;
• гражданам, которые нанимают жилье не по договору найма социального жилья и социального найма;
• нанимателям жилищных объектов по указанным договорам площадь из расчета на члена семьи, в котором меньше предусмотренной нормы;
• собственникам жилых помещений площадь из расчета на члена семьи в котором, меньше установленной нормы;
• гражданам, которые вынуждены жить в домах с нарушением санитарно-технических требований;
• нанимателям по договорам найма социального жилья и социального найма, разделяющих жилую площадь с другими семьями, в одной из которых есть тяжелобольной с хронической формой заболевания, совместное проживание, при котором, невозможно;
• собственниками квартир, которые вынуждены проживать с другими семьями, в которых есть больной, имеющий тяжелое хроническое заболевание, совместное проживание, при котором, невозможно.

Такие условия также распространяются на членов семьи нанимателя и собственника жилых объектов, установленных федеральным законодательством. Согласно с требованиями жилищного законодательства лицам без гражданства и других государств жилое помещение в наемном доме не предоставляется.

По истечению срока соглашения наниматель имеет право на повторное заключение договора. Также допускается расторжение договора наймодателем в одностороннем порядке и может происходить по следующим основаниям:

• плата за жилье и коммунальные услуги не производилась на протяжении квартала
• нарушение сроков оплаты таких платежей более шести раз за один год
• приобретение нанимателем жилья на праве собственности.

В этом случае жилье предоставляется по договору социального найма жилого помещения или договору найма объектов социального назначения.

Согласно договору наниматель имеет следующие обязанности:

• использовать жилое помещение по назначению;
• принимать меры по сохранности нанимаемого жилья;
• поддерживать надлежащее его состояние;
• своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Договор также устанавливает права нанимателя:

• право на пользование общим имуществом дома;
• вселять в нанимаемое жилье третьи лица с целью временного их проживания;
• обменивать или заменять нанимаемый объект недвижимости;
• требовать от наймодателя проведения капитального ремонта.

Наемный дом коммерческого типа

Наемный дом коммерческого типа – это жилое помещение, принадлежащее физическому или юридическому лицу на правах собственности. Наем такого жилья происходит путем заключения договора найма жилого помещения. Такой вид соглашения, в отличие от договоров социального найма жилья и найма жилья социального назначения, имеет ряд преимуществ.

Договор найма жилого помещения может быть заключен в любой момент без соблюдения всякого рода очередности. Одной из сторон договора может быть любой гражданин, в том числе и иностранный, то есть отсутствуют условия, предусмотренные для найма социального жилья. Срок договора может быть как четко определенным, так и подлежащим пролонгации. При этом договор может иметь краткосрочный характер и заключаться на несколько месяцев, а может носить длительный характер и заключаться на несколько лет.

Права сторон и их обязанности для данного договора не имеют установленной формы. При найме частного жилья наймодателем оговариваются условия временного пользования таким жильем: внесение и виды оплаты, текущий и капитальный ремонт жилого дома, условия использования подсобных помещений и прочее. Также значительным преимуществом такого найма является отсутствие лимитов на предоставляемую жилую площадь. Но наймодатель преследует цель получения выгоды. Следовательно, плата за жилье будет включать не только расходы за пользование.

В федеральном законе номер 217 установлены основные положения процедуры найма жилых помещений. Что же такое наемный дом, какой порядок и условия его управления? Собственно наемным домом считается здание или помещение, которое по праву собственности принадлежит одному лицу, но предоставлено для проживания или коммерческих целей, по праву договора найма другому лицу. Существует два вида наемных домов –дома для социального и для коммерческого использования.

Если мы говорим о наемных домах в социальном использовании то это жилые помещения, использование которых руководствуется исключительно договором о найме жилого помещения состоящего в жилом фонде соц. использования.

Наемный дом коммерческого использования – это дом, который предоставляется и используется только в соответствии с договором о найме жилого помещения.

В наемных зданиях или домах запрещается предоставление комнат, квартир или других жилых помещений во владение гражданам в соответствии с другими видам договоров. Продажа комнат или других помещений такого дома возможна только при условии всех помещений этого дома. Все изменения прав собственности в наемном доме должны пройти государственную регистрацию. Когда совершаются какие-либо сделки с наемными домами, то их целевое назначение должно быть сохранено, но нередки случаи когда предназначение и способ использования наемного здания может измениться, например дом, который нанимался в целях социального использования может получить права на коммерческое использование (или наоборот), или же дом может выйти из права наемного использования.

Изменить целевое назначение наемного дома или прекратить его использование можно следующим образом:

• С помощью решения органа гос. власти, который выступает непосредственно от имени собственника наемного дома;
• При наличии соответствующего договора об использовании территории для строительства и эксплуатации нанимаемого дома;
• При наличии решения органа гос. власти о предоставлении поддержки в строительстве наемного дома с целью его социального использования.

Существует установленный в законодательстве список условий, при которых можно получить такую поддержку.

• При наличии решения третьих лиц о поддержке такого дома находящегося в социальном или коммерческом использовании;
• При наличии договора, который подтверждает предоставление участка земли в целях строительства соответствующего дома;
• При наличии решения владельца земельного участка (который находится в частной собственности), о строительстве на данном земельном участке дома для социального или коммерческого использования.

Однако существуют случаи, когда какие либо изменения цели наемного дома невозможны. В частности такие изменения невозможны, когда одно из жилых помещений здания предоставлено в наем гражданам, и в ряде других случаев связанных с предоставлением наемным домам господдержки.

Наемные дома и земляные участки соц. использования должны быть учтены в муниципальном реестре органов местного самоуправления.

Что касается наемного дома для коммерческого использования, то это, прежде всего жилое помещение принадлежащее юридическому или физическому лицу на правах собственности. Такое жилое помещение сдается в наем в результате заключения соответствующего договора найма.

Этот вид найма имеет некоторое преимущество перед договорами найма социального жилья.

Договор о найме дома коммерческого использования может быть заключен без соблюдения формальной очередности. Стороной такого соглашения может быть практически любой гражданин, это может быть даже иностранец (при заключении договора найма соц. жилья такое условие невозможно). Сроки договора о найме жилья для коммерческого использования могут быть четко определены, но существует возможность заключить договор с условием возможности продления срока найма.

Еще одной особенностью договора такого договора найма является тот факт, что обязанности, как и права сторон этого соглашения не имеют установленной, четкой формы. В случае найма частного жилья наймодатель устанавливает все условия пользования жильем: вид и способ оплаты, возможность проведения ремонта, условия пользования подсобными помещениями и так далее.

Еще один плюс договора найма дома для коммерческого использования это отсутствие ограничений на предоставляемую жилую площадь.

Правила управления наемным домом.

Управляющим наемного дома является его наймодатель, он действует согласно общим правилам, установленным в ЖК РФ. Именно наймодатель несет ответственность перед собственником за обеспечение и предоставление коммунальных услуг в данном наемном доме. Следовательно, управление наемными домами отличается от способов управления которые применяются в многоквартирных домах.

Вконтакте

Большинство людей, которые, хоть и не являются малоимущими, не способны приобрести собственное жилье. Поэтому государство нашло выход, предоставив возможность снимать социальные жилые помещения. В наемных домах могут жить лица с минимальным доходом или просто нуждающиеся в жилье. Правовой режим такого типа домов регулируется несколькими нормативными актами.

Понятие «наемный дом»

По сути, у такого дома один владелец, который предоставляет его для аренды. Существует два вида домов, социальные и коммерческие. И между такими домами есть существенная разница. Социальные жилые помещения предоставляются лицам, которые не способны арендовать его, то есть, признаны малоимущими. А вот лицам с минимальными доходами местные органы власти предлагают снять жилье в наемном доме коммерческого типа.

Управление наемным домом осуществляется на основании Письма Минфина № 11903-АП/07. Этот нормативный акт содержит порядок, определяющий все необходимые правила для управления этими домами, предоставление жилых помещений малоимущим гражданам и т. д. Помимо этого, управление наемным домом регулирует Жилищный кодекс.

Предоставление жилья в наемных домах

Порядок предоставления жилых помещений в таких домах подразумевает заключение договора найма. Стандартное соглашение заключается на 1 год, не меньше. Максимальный срок составляет 10 лет. При этом обязательно устанавливается плата за аренду и коммунальные услуги. Арендовать жилое помещение в наемном доме можно только тем лицам, которые состоят на учете местной администрации как нуждающиеся в жилье. Предоставление жилья в наемном доме осуществляется на основании пакета документов, который обязан собрать заявитель.

Плата за жилое помещение зависит от решения местных органов власти.

Снятие с учета предполагает утрату гражданином права на съем жилья в таком доме. Законом установлены две категории лиц, которые имеют право на первоочередное получение аренды жилья в наемном доме. Это лица, условия проживания которых являются абсолютно для этого непригодными, а также лица с тяжелыми хроническими болезнями.

Договор подлежит продлению, если гражданин выполняет все условия проживания, а его статус не изменился. Соглашение может быть расторгнуто в одностороннем порядке и через суд. Причиной судебных разбирательств часто становится нарушение жильцом ряда прав, например, отказ оплачивать арендную плату.

Особенности жилых помещений в наемном доме

Социальные жилые помещения в доме наемного типа по закону должны занимать не менее половины всего количества помещений.
Помещения в наемном доме согласно закону могут продаваться или отчуждаться только при условии передачи одному лицу. При этом может произойти продажа всех помещений в таком доме без исключения.

Еще одним условием продажи дома является то, что новый владелец гарантирует использование помещения в тех же целях, что и предыдущий.

Права собственности на дом наемного типа подлежат стандартной государственной регистрации. Этот порядок утвержден российским законодательством.
Наемный дом - это новшество российской власти, призванное на улучшение жилищных условий. Способ уже давно и успешно используется в ряде стран, что дает надежду на то, что и в России такие дома окажут реальную помощь малоимущим людям. Но это может показать только время.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Спросить юриста

Также вам будут полезны следующие статьи

• Выселение граждан из специализированных жилых помещений
• Основания предоставления специализированных жилых помещений
• Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан
• Предоставление жилья в домах системы социального обслуживания граждан
• Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
• Государственная, муниципальная и иная поддержка для создания и эксплуатации наемного дома социального использования
• Установление и изменение цели использования здания в качестве наемного дома, прекращение использования здания в качестве наемного дома

Принятые в июле этого года поправки в ЖК РФ, привнесли в текст закона такие новые понятия, как жилищного фонда социального использования и наемные дома. О том, что собой представляет новая форма найма, а так же об особенностях такого договора найма, мы уже говорили в предыдущей статье. При этом упоминалось, что предметом договора найма жилищного фонда социального использования, могут быть наемные дома (жилые помещения в них). Что же собой представляют данные дома, а так же какой порядок управления и эксплуатации таким домом установлены по закону, мы рассмотрим далее.

Наемным домом (т.е. предназначенным для найма домом) признается здание, которое (или все помещения в котором) принадлежат на одному лицу, и которое (или все жилые помещения в котором) предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с договором найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, или договором найма жилых помещений. Наемные дома могут подразделяться на :

Дома социального использования - в них жилые помещения предоставляются как по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (доля предоставленных по данному договору помещений, а так же их общая площадь не могут быть менее 50%, от общего количества помещений/площади в доме) так и по договорам найма жилых помещений
-дома коммерческого использования - в них жилые помещения предоставляются по договорам найма жилых помещений.

Предоставление жилых помещений (комнат, части ) в наемных домах во владение и пользование гражданам по иным видам договоров, не допускается. По общему правилу, продажа помещений в наемном доме (наемного жилого дома) допускается только в случае продажи всех помещений в таком наемном доме или такого жилого дома одному лицу, при условии сохранения цели использования такого наемного дома. Все обременения права собственности в наемном доме, подлежат гос. регистрации.

Несмотря на то, что даже при совершении сделок с наемными домами (помещениями в них) их целевое назначение должно сохраняться, есть случаи, когда цель использования данного здания может:
-изменяться - наемный дом социального использования становится наемным домом коммерческого использования и наоборот
-прекращаться (дом перестает использоваться как наемный).

Изменить (прекратить) целевое назначение наемного дома может:
-решение органа гос. власти выступающего от имени собственника дома
-договор об освоении территории в целях и эксплуатации наемного дома
-решение органа гос. власти (местного самоуправления) о предоставлении гос. поддержки (договор о поддержке) для создания, эксплуатации наемного дома социального использования. В законе устанавливается целый ряд условий, при соблюдении которых, возможно предоставление такой поддержки
-решение иных лиц об аналогичной поддержке наемного дома
-акт/договор органов власти о предоставлении земельного участка для строительства наемного дома, либо для освоения территории в целях строительства и эксплуатации такого дома
-решение собственника , находящегося в частной собственности, о строительстве на таком земельном участке наемного дома

Изменение (прекращение) цели использования здания в качестве наемного дома не допускаются в случае, когда хотя бы одно из жилых помещений в таком здании предоставлено внаем гражданам, а так же в ряде иных случаев, связанных с предоставлением указанной выше поддержки таким домам.

Все наемные дома социального использования и земельные участки, под их строительство, подлежат учету в муниципальном реестре органами местного самоуправления.

Нельзя не сказать о правилах управления наемным домом . Управление домом может осуществляться его наймодателем в соответствии с общими правилами управления домами, установленными в ЖК РФ. Либо собственник такого дома может принять решение об управлении домом управляющей организацией. В первом случае, если управление домом осуществляет наймодатель, именно он несет ответственность перед собственником за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание наемного дома, за обеспечение предоставления коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства наемного дома. Таким образом, управление наемными домами может в некоторых случаях отличаться от привычных большинству граждан, способов управления .

Размер платы за наем жилого помещения в расчете на 1кв.м общей площади жилого помещения, не может превышать максимальный размер платы, установленный для муниципальных образований и в зависимости от месторасположения наемных домов, потребительских свойств, уровня благоустройства, размеров жилых помещений. Размер платы может изменяться не чаще чем один раз в три года (за исключением ежегодной индексации).

Введение в ЖК РФ такого нового понятия как наемный дом (и сопутствующие ему новые правила выделения земельных участков под строительство, регистрация обременений права собственности, возможность получения под строительство/приобретение помещения наемного дома и т.д.), повлекло, в свою очередь, необходимость внесения ряда дополнений в другие законодательные акты. В частности, изменениям были подвергнуты Гражданский кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственном кадастре недвижимости».

Следует заметить, что данные поправки полностью вступят в силу лишь с 1 марта 2015 года , хотя отдельные положения закона начали свое действие еще с 22 июля этого года .

Сравнительно недавно были приняты и вступили в действие поправки в Жилищный и Гражданский Кодексы, которыми устанавливается новый порядок регулирования некоммерческого найма жилья.

Изменения ввели совершенно новое понятие: «договор найма жилищного фонда социального использования», а также определили основания и порядок предоставления жилых помещений по таким договорам.

Жилье по таким договорам может быть предоставлено не только находящееся в собственности государства или муниципалитета, но и частных жилых фондов, находящихся в собственности предприятий и организаций.

Таким образом, вводится понятие наемные дома социального использования и создается их реестр. В этой связи регионам необходимо принять свою нормативную базу, которая установит механизм предоставления таких помещений и определит категорию жителей области, которые смогут воспользоваться социальным наемным жильем.

Саратовская областная Дума в декабре прошлого года уже рассмотрела и приняла в первом чтении законопроект о найме жилья социального использования. Претендентами на соцнайм смогут быть жители области, чей доход и доход членов семьи, которые проживают вместе с ним, не превышает максимального размера. Среди претендентов также те, кто не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущими.

Пожалуй, самыми основными вопросами, вокруг которых разворачиваются споры и дискуссии – это критерии, по которым можно будет определить нуждаемость и площадь помещений, которые могут быть переданы в аренду. У людей возникает немало вопросов и по поводу доставшихся еще с советских времен очередей на получение жилья от государства.

На минувшей неделе в облдуме прошел «круглый стол», участники которого попробовали найти ответы на эти и другие вопросы, связанные с законопроектом. Один из авторов документа депутат Леонид Писной пояснил, сейчас что предложено определять дома для социального найма по схеме, при которой более половины площадей будут сдаваться в аренду.

«Бизнесу такая схема представляется востребованной. Но мы хотели бы посоветоваться с общественностью и услышать мнения», - сказал народный избранник. Однако он отметил, что существуют сложные ситуации относительно полномочий органов местного самоуправления по определению нуждаемости по этому закону. И в самом деле, злоупотребления и махинации по распределению муниципального жилья – стали привычным делом. Взять хотя бы нашумевшую историю в Саратове, когда муниципальные квартиры получили не бюджетники-очередники, а работники горадминистрации. В том числе водитель бывшего сити-менеджера Алексея Прокопенко , находящегося ныне в розыске по подозрению в соучастии в уголовном преступлении о хищении полумиллиарда рублей у "Волжской ТГК".

Механизм предоставления жилых помещений призван стать временным источником помощи, для таких категорий, как дети-сироты и переселенцы из ветхого и аварийного жилья, пострадавшие от пожара и других ЧП. Однако пока не ясно как будет формироваться размер арендной платы за квадратный метр, кто будет застройщиком и те самые критерии нуждаемости.

В ходе обсуждения стало понятно, что пока вопросов по реализации документа значительно больше, чем ответов. Представитель прокуратуры области Олег Петров высказал мнение, что в закон должен подразумевать, что соцнаниматели в перспективе смогут стать собственниками, приобретая жилье в ипотеку.

«Оплата жилья социального найма меньше, чем оплата ипотечного кредита. Стоит отдавать преимущество молодым семьям и гражданам трудоспособного возраста, которые смогут в перспективе приобретать квартиры, а не доживать в них до старости», - сказал Петров.

Мнение представителя прокуратуры поддержал и Леонид Писной. Депутат предложил ввести возрастной ценз для социальных нанимателей до 40-45 лет.

На этом обсуждение законопроекта в рамках круглого стола закончилось, однако впереди предстоит большая работа над документом.