Недействительные сделки: какими бывают, как аннулировать. К вопросу о недействительности сделок

Сделка — это естественный и необходимый процесс выстраивания взаимоотношений между гражданами. Все виды значимых договорённостей фиксируются письменно. Требования к их оформлению, исполнению и регистрации регулируются законодательством РФ. Договоры, не соответствующие этим требованиям, не имеют юридической силы, т.е. являются недействительными.

Основания признания недействительности сделок

Регулирующего правовые взаимоотношения, может быть определено на следующих основаниях:

• нарушение законодательных требований при его оформлении или исполнении;
• установление мнимости, притворности;
• привлечение к соглашению ограниченно дееспособных или недееспособных лиц;
• участие несовершеннолетних граждан в договорённостях, в которых предусмотрено участие только полностью дееспособных граждан;
• совершение операций в отношении имущества, распоряжение которым запрещено (например, продажа имущества, арестованное судебными приставами);
• в случае заблуждения участника относительно условий и фактов договора;
• применение в отношении участника насилия, угроз, намеренное введение в заблуждение.

Для установления недействительности соглашения хватит и одного из приведённых выше и доказанных оснований. Правовые взаимоотношения в этой области юриспруденции по своей природе и характеру проведения очень разнообразны, поэтому охватить весь спектр оснований не возможно даже законодательно. Если вопрос об определении недействительности договора возник, то необходимо каждый раз рассматривать конкретный вариант с учётом всех его особенностей, и соотносить с законодательными актами.

Недействительность сделки по ГК РФ

ГК РФ (ст.166) определяет два способа определения недействительных договорённостей:

• несоответствие законодательным актам;
• в связи с вынесенным судебным решением.

При первом варианте сделка признаётся ничтожной, при втором – оспоримой.

Ничтожным считается соглашение, проведённое в разрез с требованиями соответствующих законодательных актов, без соблюдения необходимых процедур. Оспоримой является договорённость, требующая для признания недействительности решения судебной инстанции.

Последствия признания сделки недействительной

Последствия недействительности договора определяются ст. 168 ГК РФ. Если недействительность соглашения устанавливается до момента исполнения по нему, то стороны лишаются только обязательственных прав.

При исполнении соглашения и последующем признании его не действительным, последствия усложняются.

Правовые последствия недействительности сделок

Юридические последствия несостоятельности договора обуславливаются его индивидуальными особенностями. Продажа недвижимости, ценных бумаг, соглашения не имущественного характера — во всём свои правила и тонкости, характерные черты и обстоятельства.

При рассмотрении последствий несоответствующего законодательству соглашения применяется понятие реституции – то есть возврат к положению, существовавшему до заключения соглашения.

Реституция может быть одно- и двухсторонней. При двухсторонней реституции обе стороны, участвовавшие в уговоре, обязуются вернуть всё полученное в процессе его исполнения в натуре или же в денежном выражении.

При односторонней реституции возвращает одна сторона, оказавшаяся недобросовестной в выполнении обязательств или получившая необоснованные выгоды.

Последствия недействительности ничтожной сделки

Правовые последствия недействительности сделок и порядок их применения определяются судом. Даже соглашения, являющиеся изначально ничтожными, но исполненными, в существующей практике, определяются недействительными непосредственно по решению суда, и их последствия рассматриваются в судебной инстанции.

Если в ходе искового производства о признании соглашения не действительным, выявятся обстоятельства, указывающие на заведомый противоправный умысел обеих или же одной из сторон, то всё, что получено в результате таких противоправных действий, изымается в доход государства. При доказаности противоправного умысла с обеих сторон принцип реституции не используется.

Срок применения последствий недействительности сделки

При признании сделки ничтожной, срок обращения в судебные инстанции равен сроку исковой давности. Он составляет три года, срок начинает исчисляться с даты, когда заинтересованному лицу стало известно несоответствие действия законодательным актам. При оспоримой сделке, к примеру, совершённой стороной, введённой в заблуждение – 1 год (ст.181 ГК РФ). Срок начинает исчисляться со времени, когда вскрылись факты, ранее неизвестные и приведшие к заблуждению.

Признание сделки недействительной — судебная практика

Признание сделки недействительной по ст 177 ГК РФ судебная практика подразумевает обнуление соглашения вследствие доказания недееспособности одной из сторон, принимавших участие в нём. Повышенный интерес к операциям с недвижимостью, связанный с крупными денежными суммами, делает вопрос дееспособности участника соглашения насущным. Права недееспособного (малолетнего, несовершеннолетнего или психически нездорового) гражданина могут отстаиваться в суде опекуном или попечителем.

Взаимоотношения сторон при заключении договорённостей и возникающие последствия часто не столь просты и однозначны, поэтому каждый случай признания недействительности договора особенный. Для рассмотрения всех нюансов и разрешения противоречий всегда лучше обратиться к опытному юристу.

Не все сделки являются законными, поэтому и выполнять можно не каждый договор. Признание сделки недействительной осуществляется как с помощью суда, так и без него. О том, каковы особенности процедура, а также образец соответствующего искового заявления найдете в этой статье.

Все аспекты, связанные с заключением и расторжением сделок регулируются гражданским законодательством. А сами случаи, когда сделку признают недействительной, описываются в статьях 167-182 Гражданского кодекса. При этом все виды оснований для такой процедуры подразделяются на 2 большие категории:

1. Ничтожная.
2. Оспоримая.

Ключевые отличия между ними представлены в таблице.

Виды ничтожных сделок

Если оспоримые сделки составляют самую обширную группу, потому что теоретически каждый гражданин вправе усомниться в законности подписанного договора и обратиться в суд, то ничтожные сделки имеют четкую классификацию, в зависимости от причин:

1. Мнимая сделка , которая также называется фиктивной – это договор, который подписан сторонами для вида, без каких-либо серьезных намерений выполнить свои обязательства. Классический пример – фиктивное вступление в брак с подписанием соответствующего брачного договора или без него. Еще один распространенный случай – когда должник, имеющий большие просрочки, заключает договор дарения и оформляет его «задним» числом, чтобы формально передать имущество другому собственнику.
2. Притворная сделка – это договор, который подписывается также с фиктивными целями, но его назначение иное. Такая сделка должна полностью прикрыть незаконные операции, которые были совершены реально. Например, фактически компания продала другой фирме один объем товара, но, желая уйти от налоговых последствий, совершила притворную сделку на меньший объем, чтобы прикрыться этим договором и показать его налоговым инспекторам.
3. Договоры, которые были подписаны несовершеннолетним гражданином (в том числе в отсутствие его родителей или других законных представителей).
4. Договоры, которые были подписаны лицом, признанным частично или полностью недееспособным. В эту же категорию можно отнести случаи, когда гражданин подписывает договор в условиях, в которых он объективно не может осознавать последствия такого шага – например, в состоянии опьянения, психоэмоционального шока, аффекта, а также в результате физического или психологического насилия.
5. Сделки, которые были совершены с прямым нарушением законодательства (гражданского и иного), а также с нарушением формы.

Виды недействительности сделок

Наряду с приведенной классификацией в юридической практике признания сделки недействительной существует и разделение по так называемому критерию юридической порочности. Имеется в виду основание для аннулирования договора:

1. Порочность субъектного состава – это все нарушения, которые связаны со сторонами договора:

• несовершеннолетнее лицо;
• недееспособное лицо;
• лицо, которое не имеет полномочия (права подписи) на заключение таких сделок.

1. Порочность воли – т.е. ситуации, связанные с противоправной обстановкой подписания договора (насилие, давление, опьянение, аффект и т.п.).
2. Порочность содержания – это мнимые и притворные соглашения, когда истинные цели сторон заведомо расходятся с содержанием договора, который был заключен для вида.
3. Порочность формы – ситуации, когда договор составлен с явным нарушением процедуры. В основном это несоблюдение обязательного заверения документа нотариусом или государственной регистрации договора (например, при покупке квартиры).

Схема с общей классификацией недействительных сделок.

Исковое заявление о признании сделки недействительной

Такое исковое заявление составляется по стандартному образцу. Текст можно создать произвольным, однако важно кратко, но детально описать дело и четко сформулировать свои требования. В заявлении должны содержаться такие разделы:

1. В «шапке», как обычно, указывается полное наименование судебного органа, а также ФИО и контактные данные истца.
2. Далее пишется название заявления, как показано на образце ниже.
3. Затем идет описательная часть иска. Здесь приводятся все существенные обстоятельства дела: какого числа, с кем был заключен договор, его название.
4. В просительной части истец формулирует свои требования:

• признание сделки недействительной;
• юридические последствия такого признания – возврат имущества, восстановление права и т.п.;
• возможно также предъявить требование компенсации морального вреда.

1. Далее указывается список приложений – какие документы, в каком количестве прикладываются к заявлению (копии или оригиналы).
2. Ставится дата, подпись истца и расшифровка подписи.

Наряду с исковым заявлением истец обязательно прилагает документы:

• квитанция, подтверждающая оплату госпошлины (ее размер напрямую зависит от цены иска);
• документ, который подтверждает факт совершения сделки (т.е. сам договор);
• по возможности необходимо предоставить документы, которые доказывают позицию истца – например, свидетельские показания, подтверждающие, что гражданин был сознательно введен в заблуждение, поскольку не мог знать обо всех правовых последствиях своих действий.

Последствия признания недействительности

Все обязательства и права, которые возникли в связи с договором, признанным недействительным, прекращаются. Т.е. никаких юридических последствий, прописанных в договоре, недействительная сделка не имеет. Прекращение ее последствий наступает сразу по выходу судебного решения. Поэтому единственные последствия связаны с тем, что обнаружен факт недействительности – т.е. требуется восстановить права, вернуть имущество и т.п.

Так называемая реституция, т.е. восстановление права пострадавшего лица (возврат имущества, прекращение обязательства и т.п.), определяется конкретным решением суда. В случае с недействительными сделками реституция может быть разных видов:

• односторонняя;
• двусторонняя;
• компенсационная;
• реституция владения.

Односторонняя реституция

Очень распространенный случай, когда истцу удалось доказать свою добросовестность, незаинтересованность в мнимой или притворной сделке. Тогда возврат имущества полагается только в его пользу. Обычно подобные решения возникают в случаях, если сделки были совершены:

• в результате заведомого введения стороны в заблуждение;
• в результате физического, психологического насилия, а также реальной угрозы применения такого насилия;
• по причине сознательного использования одной стороной тяжелой ситуации, в которую попала другая сторона (так называемые ).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Возврат имущественных объектов в ряде ситуаций невозможен в связи с его существенной порчей или утратой. Тогда происходит выплата денежной компенсации или предоставление реального эквивалента в натуре.

Двусторонняя реституция

Это возврат каждой стороны, подписавшей договор, в положение, которое было изначально, до подписания. Т.е. фактически договор и все его последствия, а также деятельность сторон по этому договору признаются недействительными. В результате суд принуждает к тому, чтобы стороны вернулись в свое исходное состояние.

Подобные решения принимаются, если соглашения были совершены:

• с нарушением процедуры их государственной регистрации (например, купля-продажи недвижимости);
• с явным нарушением полномочий лица, т.е. фактически оно не имело право подписывать договор;
• несовершеннолетним гражданином;
• недееспособным гражданином (полностью или частично);
• вследствие заблуждения, которое привело к значительным правовым последствиям, о которых сторона объективно не могла знать;
• вследствие нарушения нравственности, при этом о таких последствиях не было изначально известно обеим сторонам, поэтому и злого умысла у них не было.

Компенсационная реституция

Такая компенсация полагается в случае возмещения реального материального вреда, который явился последствием притворной, фиктивной сделки. Потерпевшей стороне передаются денежные средства, ценные бумаги или имущественные объекты.

Реституция владения

В данном случае речь идет о возвращении статуса владельца (собственника) определенной вещи, которая была передана другой стороне в результате незаконной операции. При этом вещь возвращается именно тому лицу, которое ее передало (даже если владельцем является иной гражданин).

Сроки исковой давности

Как уже было сказано, исковая давность зависит от вида недействительности:

1. Ничтожные можно оспорить в течение 10 лет с даты подписания соответствующего договора.
2. Оспоримые следует оспаривать в течение 3 лет .

При этом допускается восстановление сроков, если они были нарушены по объективным причинам, преодолеть которые потерпевшая сторона не могла:

1. Тяжелая болезнь потерпевшего или его близкого родственника.
2. Обстоятельства форс-мажорного характера (стихийные бедствия, военные действия и т.п.).
3. Обстоятельства криминального характера (похищение и насильственное удержание).
4. Прочие причины, по которым гражданин не мог объективно знать о заключенной соглашения (например, он сознательно был введен в заблуждение).

Вне зависимости от причины, восстановить срок обращения можно только через суд. К тому же все доказательные документы гражданин обязан предоставить самостоятельно, чтобы обосновать свою позицию.

Таким образом, основной механизм признания совершенной сделки недействительной – с помощью обращения в судебный орган. Судебная практика показывает, что решение зачастую оказывается на стороне истца, если им были предоставлены убедительные доказательства, что договор действительно был подписан фиктивным образом или с иной юридической порочностью. Поэтому основная задача – грамотный сбор необходимых доказательств. Если есть сомнения в собственной юридической компетентности, лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Видеокомментарий практикующего адвоката по разным аспектам признания сделок недействительными:

Иногда приходится заключать крайне невыгодные сделки, например, кредитные договоры. Когда приходит осознание, что совершение такой сделки нарушает права человека, нельзя просто уничтожить договор. Однако его можно отменить на законных основаниях, если сделку признать ничтожной.

Что такое ничтожная сделка

Ничтожная сделка - это сделка, которая совершается с нарушением основных правил заключения сделок, то есть без соблюдения законодательных требований. Такие сделки являются недействительными.

Ничтожные сделки не порождают права и обязанности сторон

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Признаки ничтожной сделки

Ничтожная сделка может называться таковой, если присутствует один или несколько из следующих признаков:

1. Прямое нарушение Конституции, федерального или регионального закона, а также любого другого нормативного акта.
2. Противоречие сделки основам правопорядка и нравственности.
3. Мнимость сделки.
4. Притворство.
5. Отсутствие у человека надлежащей дееспособности.
6. Сделка совершена организацией, но при этом по закону и уставу это юридическое лицо не вправе заключать такие договоры.

Наконец, важно отметить, что ничтожной сделкой может быть и та, которая, на первый взгляд, во всём отвечает требованиям закона по содержанию, но форма при этом не была соблюдена. К примеру, залог здания, сооружения или жилья, совершённый по всем правилам, но при этом не заверенный у нотариуса, ничтожен.

Таким образом, если возникла необходимость доказать ничтожность сделки, то инициатором может быть любое лицо, чьи права или интересы нарушены при совершении этого договора. Иногда инициатором выступает государство в лице прокурора, если заключение ничтожной сделки повлекло за собой неблагоприятные последствия для общественности.

Законодательство РФ

Подробно порядок регулирования сделок и признание их недействительности регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Первая часть кодекса посвящена недействительным сделкам. Однако юристы при работе с такими договорами прибегают и к другим правовым актам:

• Федеральный закон № 51-ФЗ (Гражданский кодекс РФ, ч.1);
• п.2 ст.38 Жилищного кодекса РФ;
• ст.122 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ;
• ст.39 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;
• постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996

С точки зрения российского законодательства, ничтожные сделки являются таковыми с самого начала и независимо от того, признаётся ли ничтожность через суд или нет. В этом содержится двоякость вопроса. Ведь если не доводить дело до суда, то стороны будут обмениваться правами и обязанностями на основании документа, не имеющего юридической силы, так как никто в договоре не укажет, что он является ничтожным. Поэтому некоторые юристы считают, что российские суды лояльны к таким сделкам, если они не приносят никому вреда или ущерба. Более того, если человек изначально знал о ничтожности, но не пресекал дальнейшие правовые отношения, основанные на ничтожной сделке, то суд не примет во внимание иск, инициированный этим человеком.

Ничтожность сделки может быть доказана в суде, но неоспаривание её через суд не отменяет ничтожности

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Ст. 166 Гражданского кодекса РФ

Примеры ничтожных сделок

К заключённым против правопорядка сделкам чаще всего относят те, которые заключаются под пристальным наблюдением со стороны исполнительной власти. Например, в случаях когда условия договора предусматривают, чтобы размер налога был наименьшим, инициатором становится налоговая служба. Кстати, если речь идёт о таком виде сделок, суд встаёт на сторону обвинителя.

Главным в мнимой сделке становится видимость сделки на бумаге, хотя стороны не получают прав и обязанностей в результате её заключения. Например, когда заёмщик, не желая возвращать кредит или другой долг, заключает мнимую сделку об отчуждении своего имущества, но продолжает единолично пользоваться и владеть собственностью. В таких случаях требовать отмены сделки может кредитор. Как правило, суд не отказывает кредиторам в удовлетворении исковых заявлений.

Если же говорить о договорах, основанных на недееспособности одного из его участников, то оспорить такую сделку проще, чем другие. Например, частые случаи, когда родственники, пользуясь недееспособностью своих престарелых родственников, совершают сделки с недвижимостью. Понятно, что при полной дееспособности старик мог отказать в подписании документа.

Как можно доказать ничтожность сделки

Точный порядок действий при доказывании ничтожности зависит от вида сделки. Например, если сделка заключена лицом, не достигшим 14-летнего возраста, то пострадавшей стороне достаточно представить доказательства возраста участника и документы, подтверждающие факт совершения сделки этим лицом. А в сделках, совершённых с нарушением правопорядка, нужно доказать факт нарушения.

Суд - один из способов защитить свои права при ничтожной сделке

Перед тем как принять решение о составлении искового заявления, нужно внимательно изучить Федеральный закон № 51-ФЗ. Дело в том, что суд примет иск только в том случае, если законом не предусмотрены другие варианты защиты прав пострадавшего, и признание ничтожности является единственным способом обеспечения защиты прав.

Самыми спорными сделками становятся сделки, заключённые в ненадлежащей форме. Например, неправильное составление договора, отсутствие доверенности, просроченный паспорт, заявленный как удостоверяющий личность документ и т. д.

Видео: недействительность сделки по доверенности

Ответственность за проведение ничтожных сделок

Гражданский кодекс РФ предусматривает юридическую ответственность за проведение недействительных сделок. Как правило, при ничтожности сделки эта ответственность возлагается в виде реституции, суть которой содержится в возврате участников сделки в положение, предшествовавшее заключению договора.

Различают следующие случаи:

• двусторонняя реституция (обе стороны возвращаются в исходное положение);
• односторонняя реституция (в исходное положение возвращается только добросовестная сторона);
• неприменение реституции (последствия сделки отменяются, но доходы и выгоды, полученные сторонами, направляются в пользу государства).

Ответственность назначается судом после принятия решения по иску. Суд может отменить только часть сделки, если остальная часть не идёт вразрез с буквой закона. А также суд может не отменять иск, даже если имеются весомые основания. Например, если одним из участников сделки является ребёнок до 14 лет, а отмена сделки не обеспечит благоприятность последствий сторонам.

В иске необходимо подробно описать обстоятельства заключения сделки

Сроки исковой давности по ничтожным сделкам

Гражданский кодекс РФ гласит, что срок давности по таким делам составляет 3 года. Отсчёт начинается со дня заключения сделки или со дня, когда инициатор процесса признания ничтожности узнал о нарушении его прав (или должен был узнать). Однако общий срок с момента заключения сделки до момента подачи иска не может превышать 10 лет.

Если пострадавшая сторона пропустила срок исковой давности, то положение обеих сторон, а также уже исполненные обязательства по сделке остаются в прежнем состоянии (без отмены сделки). Для такого итога ответчику необходимо заявить в суде об истечении срока давности.

В случаях когда сделка была заключена, но обязательства не начали исполняться сторонами, ничьи права не нарушаются. А если права и интересы лиц не нарушены последствиями сделки, то и защищать нарушенные права не нужно.

Судебная практика

Гражданин Иванов обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительными сразу двух договоров. Иванов оформлял кредит на покупку машины в ПАО «Сбербанк». Процентная ставка по кредиту составила чуть более 20%. Однако при подписании этого договора, заёмщику было навязано дополнительное соглашение о страховании жизни. Сумма комиссии за допсоглашение была незначительной, а сам документ соглашения обозначается как добровольный. Так как это соглашение выступает «гарантом» одобрения кредита, Иванов согласился на сделку. После подписания общая сумма кредита значительно увеличилась.

Оказалось, что комиссия тоже кредитуется, но единовременно её оплатить нельзя. Заёмщик написал заявление об отказе от соглашения, но специалисты банка указали, что такое заявление подаётся через 2 недели, хотя по закону возражения подаются в течение двух недель. Изучив все материалы дела, суд пришёл к выводу, что данный договор и соглашение можно отменить по причине их ничтожности. Во-первых, специалист банка обманул Иванова о сроках подачи возражений. Во-вторых, допсоглашение, называемое добровольным, является обязательным относительно основного договора. И в-третьих, сокрытие информации о том, что комиссия будет разделена на кредитный срок и обложена процентами, является также основанием для признания сделки недействительной.

Видео: проблемы при заключении ничтожных сделок

Ничтожная сделка - это вид недействительных сделок. Сделка признаётся таковой в том случае, если у неё имеются признаки ничтожности. Например, одной из сторон стало лицо, не достигшее 14 лет или являющееся недееспособным. Признать ничтожность может только суд на основании иска от лица, чьи права и интересы нарушены.

Лет 10 назад я прочитал монографию известного отечественного цивилиста, адвоката, доктора юридических наук Константина Ильича Скловского «Гражданский спор. Практическая цивилистика». Приведу один фрагмент.

«Одна из адвокатесс из не знающего сомнений племени как-то с апломбом (другая интонация им, кажется, незнакома) заявила: я могу любой договор признать недействительным. Не буду оценивать это заявление, так как при этом невозможно избежать обсуждения личных качеств его автора. Что касается вообще тенденции аннулировать договоры, то можно напомнить суждение нашего классика Д. И. Мейера: без самой крайней необходимости нельзя лишать сделки силы. Такие же высказывания мне приходилось слушать от вдумчивых и грамотных судей. Действительно, нельзя не заметить, что правопорядок, в котором все сделки могут быть опрокинуты, сильно отдает дикостью и провинциальностью».

Трудно не согласиться. При таком законодательном регулировании покупка квартиры, дома, земельного участка и т.п. часто превращается в игру в «русскую рулетку», никогда не знаешь, выстрелит или нет, а если выстрелит то когда. У всех на слуху случаи выселения людей из только что купленных квартир по причине дефекта договора купли-продажи и как следствие признания такого договора недействительным.

Внесение изменений в Гражданский кодекс РФ призвано исправить данную ситуацию, т.е. усложнить возможность признавать сделки (договоры) недействительными и придать гражданскому обороту большую стабильность. Насколько это получилось, ответит только судебная практика, а пока попробуем проанализировать некоторые новеллы.

Самым распространенным основанием для признания сделок (договоров) недействительными является статья 168 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой, если сделка нарушает требования закона или иного правового акта, то она ничтожна, если законом не установлено, что такая сделка оспорима, или не предусмотрены иные последствия.

В п. 1 ст. 168 новой редакции ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, оспорима, за исключением случаев, предусмотренных законом. Таких случаев, однако, не мало (см., к примеру, п. 3 ст. 163, п. 2 ст. 168, ст. 169, п. 2 ст. 170, п. 1 ст. 173.1, п. 2 ст. 174.1, п. 2 ст. 188 ГК РФ). И все же это изменяет правовую ситуацию, поскольку одно из основных отличий оспоримой сделки от ничтожной состоит в том, что оспоримая сделка в качестве недействительной может быть квалифицирована лишь судом. Что касается ничтожной сделки, то она является таковой независимо от решения суда. Т.е. если мы имеем дело с ничтожным договором, то нам не обязательно заявлять иск о признании договора недействительным, как это было бы необходимо имей мы оспоримый договор, а сразу же можно заявлять иск о применении последствий недействительности этой сделки (возврат всего полученного по сделке). Справедливости ради надо отметить, что на практике истцы, как правило, даже при ничтожности договора заявляют одновременно два требования - первое, о признании договора недействительным и второе, о применении последствий недействительности договора, так как всегда существует некая неопределенность, является ли конкретная сделка ничтожной и заявляя самостоятельный иск о признании договора недействительным истец хочет, чтобы эта неопределенность была снята именно судебным решением.

В настоящее время требовать признания сделок ничтожными и применения последствий недействительности ничтожной сделки в судебном порядке может любое лицо. Однако в соответствии с новой редакцией ГК РФ заявить такое требование смогут лишь стороны сделки. Иные лица будут вправе обращаться с подобными заявлениями в суд лишь в случаях прямо предусмотренном законом. Указанные изменения направлены на пресечение недобросовестного поведения лиц заявляющих о недействительности таких сделок, которые не затрагивают их законных интересов. А такое в настоящей правовой реальности не редкость, иск о признании договора недействительным используют для шантажа одной из сторон договора.

Кроме того, в Гражданский кодекс РФ введено несколько новых, и, по моему мнению, весьма важных элементов правового регулирования:

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

В новой редакции ГК РФ также изменены положения о недействительных сделках, совершенных под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Теперь дается определение существенного заблуждения, под которым следует понимать такое заблуждение, которое не позволило заблуждающейся стороне разумно и объективно оценивать ситуацию настолько, что она не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Также установлен более широкий перечень жизненных ситуаций, которые определяются как достаточно существенные заблуждения:

Сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

Сторона заблуждается в отношении тождества предмета сделки или таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

Сторона заблуждается в отношении природы сделки;

Сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

Сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

В новой редакции ГК РФ говорится, что сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения, не может быть признана недействительной, если контрагент согласился на ее совершение на условиях, из представления о которых исходила заблуждающаяся сторона. В этом случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает эти условия сделки в своем решении.

В то же время новые положения ГК РФ вводит и некоторые ограничения на оспаривание сделок по ст. 178 ГК РФ, поскольку в п. 5 данной статьи установлено. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Значительно изменено регулирование возмещения ущерба в случаях признания сделки недействительной, как совершенной под влиянием существенного заблуждения. Действующим Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что сторона, не заблуждавшаяся относительно условий сделки, может потребовать возмещения реального ущерба от своего контрагента, если заблуждение произошло по вине данного контрагента. Теперь же предусматривается, что реальный ущерб при признании сделки недействительной по ст. 178 ГК РФ должен возмещаться также и в случае возникновения заблуждения в результате обстоятельств, не зависящих от воли сторон. Ущерб не может возмещаться, если сторона, не заблуждающаяся в условиях или существе сделки, знала или должна была знать о наличии заблуждений у другой стороны или заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые она отвечала.

Гражданский кодекс РФ дополнен нормой о сроке исковой давности для признания сделки ничтожной. В п. 1 ст. 181 ГК РФ в новой редакции указывается, что установленный срок исковой давности по заявлению третьего лица (не являющегося стороной сделки) отсчитывается с момента, с которого это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения такой сделки, но, во всяком случае, не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки.

Сделки с недвижимостью требуют внимательности и осмотрительности. За легкомыслие и невнимание можно поплатиться. К примеру, тем, что сделку, заключенную вами, могут признать недействительной. Оснований для признания сделки недействительной в законе предостаточно.

При покупке недвижимости важна не только тщательная проверка юридической чистоты приобретаемого объекта . Не менее важно знать, при каких условиях вашу сделку могут признать недействительной. От этого будет зависеть дальнейшая судьба сделки и приобретенного имущества.

Недействительные сделки делятся на ничтожные и оспоримые. Если, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, сделка признается недействительной в судебном порядке, то она называется оспоримой. Если же Гражданский кодекс указывает на недействительность сделки без необходимости судебного разбирательства - сделка ничтожна.

Последствия недействительной сделки предусмотрены статьей 167 ГК РФ . В соответствии с ней, недействительная сделка признается как бы не имевшей места и не влечет за собой юридических последствий. В результате признания сделки недействительной наступает двухсторонняя реституция, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное возместить его стоимость - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Ничтожная сделка

Если сделка ничтожна, то для признания ее недействительной не надо обращаться в суд, так как она, в силу закона, и так недействительна с момента заключения. При ничтожной сделке в суд обращаются только о признании недействительными последствий сделки. Причем с иском может обратиться любое заинтересованное лицо.

Основания ничтожности сделок:

1. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

К примеру: в длинной цепочке уже совершенных продаж и покупок есть квартира, в которой при приватизации были ущемлены права несовершеннолетних детей. Органы опеки предварительного разрешения на неучастие детей в приватизации не давали. Все это как-то всплывает. Приватизация признается недействительной, и вот вся многочастная сделка в мгновение ока становится ничтожной. Граждане должны возвратится в исходное положение, то есть въехать в прежние квартиры, вернуть полученные деньги и начинать все по новой.

2. Ничтожна и сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности.

Под это основание может попасть сделка с поддельными документами, поддельными подписями и т. д.

3. Мнимые и притворные сделки также ничтожны.

Мнимая сделка - это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например, переоформление недвижимого имущества на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества.

Притворная сделка - это сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Под видом дарения произвести продажу недвижимого имущества.

4. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным в результате психического расстройства.

Если такой гражданин заключил договор купли-продажи, то его законный представитель может предъявить в суд иск о признании последствий такой сделки недействительными. В этом случае покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец - деньги. Но в интересах недееспособного гражданина сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

5. Ничтожна сделка, заключенная малолетним гражданином.

Здесь под малолетними понимаются граждане до 14 лет. На практике, конечно же, встретить 10-летнего продавца квартиры вряд ли получится. Но все же знать о таком основании для ничтожности сделок надо.

Оспоримая сделка

Оспоримая сделка - это сделка, которую может признать или не признать недействительной суд. Обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной могут только лица, указанные в законе.

Основания для оспоримых сделок:

1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Например, оформление недвижимости, полученной в результате обмана или насилия, на подставных лиц. Если сделку признают недействительной, то ответчик должен возвратить потерпевшему все полученное по сделке.
Имущество же, полученное по сделке потерпевшим от ответчика, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать в доход государства имущество взыскивается его стоимость.

2. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Но заблуждение должно иметь «существенное значение».

Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.

Ничтожность сделки (иными словами - ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий. Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.

К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной. Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.

Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами - лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. , 166, п. 2 ГК РФ.

Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности - сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ . То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи. Покупатель по данной сделке - более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.

По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ : сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.

Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности - решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях. На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например, показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.

Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.

В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года - для ничтожной. По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом - то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.

Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки. Притворная сделка, последствия которой - ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».

Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?

«В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.

Другое дело - сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.

Задача специалиста, сопровождающего покупателя, - своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту. Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными - отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.

Задача специалиста, сопровождающего продавца, - обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).

Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда - нет.

На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например, - неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период до августа 1994 г.);

Отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;

Дарение между не родственниками;

Снятие с регистрационного учета по доверенности;

Снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;

Признание прав собственности по решению суда;

Нерыночная цена в договоре;

Неэквивалентная мена без доплаты;

Свежая сделка с добросовестным приобретателем.

Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.

«Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы. Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании. В-третьих, с введением понятия "добросовестный приобретатель" покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.

Тем не менее, оспоримые сделки есть. И, как правило, наиболее частые их причины следующие:

Появление родственников после исполнения договора ренты;
- появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);
- ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;
- проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».

Услуги по юридическому сопровождению сделки стоят от 3000 рублей до 15000 рублей. В данную услугу входит консультация и проверка (юридическая) документов на квартиру, справка об арестах , запрещениях, обременениях, консультация о налогах, составление необходимых для сделки документов и сопровождение сделки в Росреестре и при расчетах.