Передача имущества арендодателю от арендатора. Мастер-класс: проверяем договор аренды помещения Платежи и расходы по договору

Аренда – это когда по соглашению обоих сторон и при оплате чьё-то (арендодателя) имущество – здание, помещение, офис, техника, оборудование – на время переходит во владение и личное пользование другого лица или группы лиц (арендаторов). Арендатор и арендодатель являются сторонами договора, которым определяются все права и обязанности, какого размера будет арендная плата, в какие сроки её вносить и на какой срок арендуется помещение. Это физические либо юридические лица. Но вот кто из них кто и в чём различие?

Кто такой арендодатель

Одной стороной арендного договора является арендодатель. Это лицо, которое предоставляет помещение/оборудование/землю, которое сам имеет в собственности или в ведении, в аренду другому лицу. В качестве арендодателей могут выступать как организации государства или коммерции, так и частные лица старше 18 лет.

Интерес арендодателя заключается в своевременно получаемом с аренды доходе, ведь арендная плата, которую должен уплачивать наниматель, является для него одним из источников дохода. Однако он рискует тем, что:

• арендуемое имущество перейдёт во владения арендатора без разрешения арендодателя;
• арендуемое имущество перейдёт в собственность арендатора;
• арендуемая земля или помещение будут ухудшены или испорчены за время аренды;
• получит штраф из-за того, что арендатор повредил соседний участок земли, который принадлежит другому собственнику;
• постройки на арендуемой земле будут повреждены или уничтожены за время аренды;
• он не сможет вернуть себе арендуемое имущество после того, как кончится срок действия арендного договора.

Поэтому прежде чем сдать какое-то имущество в аренду, арендодателю нужно обязательно изучить нанимателя. В ином случае он подвергнет себя рискам.

Обязанности арендодателя:

• предоставить для аренды пригодное для проживания жилое помещение;
• позаботиться о предоставлении коммуналки (квартплата и абонентская плата уплачивается арендодателем, а электроэнергия и междугородные телефонные звонки – арендатором).

Права арендодателя

Арендодатель имеет право:

• на заключение арендного договора, перезаключение его (когда истечёт установленный срок) и отказ от заключения;
• согласиться, если арендатор попросит вселить другие лица;
• на предложение арендатору размера платы за аренду (нельзя изменить её без согласия второй стороны);
• на расторжение арендного договора;
• требовать, чтобы арендатором соблюдались все правила пользования жилым помещением, вовремя производилась оплата, освобождалось помещение, когда истечёт срок аренды;
• проверять состояние помещения в любое время (нужно согласовать с арендатором).

Кто такой арендатор

Вторую сторону арендного договора представляет арендатор. Это физическое или юридическое лицо, берущее под свою ответственность арендуемое имущество на какой-то конкретный срок (указывается в договоре). После оформления арендного договора с арендодателем – собственником арендуемого имущества – арендатор получает право владеть и пользоваться землёй/помещением/оборудованием на срок аренды. Получается, что, по сути, арендатор является нанимателем, а арендный договор – имущественным наёмом.

Арендаторами в случае найма помещений считаются юридические лица. В случае съёма помещения, которое жилое, физическим лицом, применяется понятие «наниматель», а не «арендатор».

Кто может быть арендатором? Это может быть любое лицо, которое платит арендную плату за пользование помещением/имуществом.

По юридической формулировке слова «арендатор» это сторона арендного договора, взявшая арендуемое имущество при условии, что он будет пользоваться им хозяйственно и срочно, а по истечению срока имущество будет возращено владельцу. В качестве арендаторов может выступать:

• государственная/кооперативная/общественная организация;
• гражданин старше 18 лет;
• группа граждан.

Бывает, что образовываются организации арендаторов, выступающие в качестве юридических лиц и пользующиеся их правами. Их создание происходит добровольно.

Какие ещё бывают арендаторы

При всём этом, у арендатора есть обязательства и права. Их регулируют Гражданский и Жилищный кодексы, и они должны быть оговорены в арендном договоре.

Обязанности арендатора

Когда между арендодателем и арендатором заключается договор аренды, обе стороны должны знать свои обязанности. Арендатор должен:

• Выплачивать оговоренную сумму аренды ровно в срок, без задержек. В ином случае за просрочку нужно будет заплатить штраф (это также указывается в арендном договоре). Если вы просрочите более двух уплат арендной суммы, договор может быть расторгнут арендодателем (он имеет на это право). А если арендатор не оплатит все долги, арендодатель может подать на него в суд.
• Сохранять объект, на время аренды полученный в собственность, в должном виде. Арендатор отвечает за сохранность помещения/оборудования, и если по его вине во время пользования объект был повреждён, побит (в случае техники), запущен (в случае помещения), арендатору нужно будет возместить арендодателю нанесённый ущерб. Если объект был полностью уничтожен или разбит (техника), арендатору предстоит оплата всей рыночной стоимости объекта.
• По истечению срока аренды вернуть съёмный объект арендодателю-собственнику. Если этого не произойдёт, в лучшем случае арендатору просто нужно будет заплатить штраф, в худшем – дело дойдёт до суда, ведь арендодатель в таком случае вправе туда обратиться.

Права арендатора

Кроме своих обязанностей, арендатору должно быть известно, какие у него есть права:

• пользоваться помещением/имуществом на протяжении арендного срока;
• получить в собственность объект, который пригоден для эксплуатации и полностью соответствует указанным в арендном договоре характеристикам.
• вселить в арендуемое помещение свою супругу(-га) и детей до 18 лет (другие лица может вселить только по соглашению с арендодателем);
• если арендодатель сам расторгнет арендный договор (без согласия арендатора и при условии, что тот ничего не нарушал), получить полную компенсацию.

На видео о договоре найма недвижимости

Итак, арендодатель сдаёт имущество в аренду, а арендатор на определённый срок пользуется этим имуществом на условиях соблюдения правил и своевременной оплаты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (пункт 2 статьи 611 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 611 ГК РФ если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Таким образом, последствия неисполнения обязанности арендодателя по передаче имущества арендатору таковы:

Как указано выше по тексту, помимо принудительного изъятия у арендодателя имущества, арендатор сможет взыскать с него еще и убытки, вызванные задержкой в передаче имущества. Например, если он в результате уклонения арендодателя от передачи имущества вынужден будет нести расходы в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок и другие расходы. Кроме того, в сложившейся ситуации арендатор может действовать и другим способом, а именно - потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Необходимо обратить внимание на то, что истребование имущества может быть произведено только в рамках вышеуказанной статьи 398 ГК РФ. Как следует из пункта 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится (то есть, в рамках ст. ст. 301, 305 ГК РФ - истребование имущества из чужого незаконного владения третьих лиц).

Так, в арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.

В обоснование искового требования истец сослался на то, что он как арендатор является титульным владельцем указанного помещения и в силу 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.

Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.

Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям.

С истцом договор аренды спорного нежилого помещения заключен комитетом по управлению имуществом.

В соответствии со Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.

Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно - правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с пунктом 3 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению.

На основании пункта 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа.

Возражая против иска, ответчик сослался на то, что ему была передана только часть помещений, являющихся объектом аренды по договору. Поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то не возникла обязанность по внесению арендной платы.

Арбитражный суд признал иск подлежащим удовлетворению частично, исходя из следующего.

В силу ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Стороны заключили договор аренды нежилых помещений.

К моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади.

Истцом предъявлен ко взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы.

Однако согласно расчету, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично.

Дополнительно отметим следующее: передача имущества в надлежащий срок устанавливается актом приема-передачи, подписываемым арендодателем и арендатором. При отсутствии акта приема-передачи фактическое использование имущества самостоятельно или в совокупности с другими доказательствами подтверждает передачу имущества арендатору и не влечет последствий, предусмотренных п. 3 ст. 611 ГК РФ. В то же время в договоре может быть предусмотрено, что он одновременно является и актом приема-передачи, в этом случае иных доказательств передачи имущества не требуется.

Доказательства фактического использования имущества арендатором весьма многообразны. Так, ФАС Центрального округа от 30 марта 2009 г. по делу N А48-2528/08-4 в качестве доказательств использования арендатором имущества были предъявлены акт приемки услуг по договору аренды за месяц, подписанный ответчиком; уведомление истца о намерении расторгнуть договор аренды с ответчиком с приложением соглашения о его расторжении от 2 августа 2008 г., которое было получено ответчиком, но не подписано последним; письмо ответчика от 22 сентября 2008 г. N 32, согласно которому на указанную дату в арендуемом помещении цеха находится имущество (автомашина), принадлежащее работнику.

В то же время акт приема-передачи не является безусловным доказательством получения имущества арендатором. Арендатор может фактически и не получить предмет аренды, несмотря на то, что акт приема-передачи был подписан. Так, ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 декабря 2009 г. по делу N А74-2454/2009 было установлено, что если передача имущества арендодателем арендатору подтверждается только актом приема-передачи, то арендатор не может предъявлять виндикационное требование к третьему лицу, поскольку такой акт не является бесспорным доказательством фактической передачи имущества и исполнения договора. Как было уже указано ранее по тексту, арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится ( Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Не является безусловным доказательством передачи арендатору объекта аренды во владение и пользование и акт госоргана или органа местного самоуправления о предоставлении имущества в аренду.

Тематика вопросов

Ответы на распространенные вопросы по работе с Конструктором исковых заявлений и жалоб Административные споры. Консультации юриста Обращаемся в арбитражный суд. Консультации юриста Обращаемся в мировой суд. Консультации юриста Обращаемся в суд общей юрисдикции (районный, городской, областной). Консультации юриста Калькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсаций Авторское право. Консультации юриста Административная ответственность. Консультации юриста Алименты.Консультации юриста Аренда. Консультации юриста Банкротство. Консультации Юриста Взыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юриста Военная служба. Консультации юриста Госпошлина. Консультации юриста Государственные (муниципальные) закупки. Консультации юриста Договор долевого участия. Консультации юриста Договор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юриста Досудебное урегулирование спора. Консультации юриста Жилищные вопросы. Консультации юриста Займы и кредиты. Консультации юриста

Именуем_____ в дальнейшем "Арендодатель", в лице___________, действующего на основании _______, с одной стороны, и __________, именуем_____ в дальнейшем "Арендатор", в лице ____________, действующего на основании _________, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение по адресу: ______________ общей площадью _____ кв. м, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.

1.2. Помещение будет использоваться под (указать): __________________

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Производить капитальный ремонт за свой счет.

2.1.2. В случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, немедленно принимать все необходимые меры по устранению ее последствий.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Использовать помещение исключительно по его прямому назначению в соответствии с настоящим договором.

2.2.3. Своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт.

2.2.4. При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом Арендодателю.

2.2.5. Не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения Арендодателя.

2.2.6. Если арендуемое помещение в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств, или возмещает ущерб, нанесенный Арендодателю, в установленном законом порядке.

2.3. Арендуемые помещения могут сдаваться в субаренду Арендатором только с письменного согласия Арендодателя.

3. РАСЧЕТЫ

3.1. Арендатор своевременно производит арендные платежи согласно прилагаемому расчету в общей сумме ___________ руб. в год (в квартал, в месяц) без учета (с учетом) налога на добавленную стоимость.

3.2. Арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемых помещений. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы должна предупредить об этом не позднее, чем за ____________ месяцев.

3.3. Оплата производится ежемесячно (ежеквартально) путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее 10 числа каждого месяца (пятого числа первого месяца каждого квартала), начиная с первого месяца (квартала) аренды.

3.4. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере ___ % от суммы задолженности, но не более ___ % от общей суммы арендной платы.

3.5. В случае оставления Арендатором помещений до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора, он обязан уплатить Арендодателю сумму стоимости не произведенного им и являющегося его обязанностью косметического или текущего ремонта помещений.

3.6. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

4.1. Срок аренды устанавливается с "___"__________ по "___"________ 20__ г.

4.1.1. По истечении срока договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора.

4.1.2. За месяц до истечения срока аренды Арендатор должен уведомить Арендодателя о намерении продлить срок договора.

4.1.3. Письменно сообщить Арендодателю, не позднее чем за две недели, о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении, и сдать помещение по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

4.2. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон.

Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

4.3. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор выселению:

4.3.1. При использовании помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды;

4.3.2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения;

4.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату в течение трех месяцев;

4.3.4. Если Арендатор не производит ремонтов, предусмотренных договоров аренды.

4.4. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора:

4.4.1. Если Арендодатель не производит вменяемого ему капитального ремонта помещения.

4.4.2. Если помещение в силу обстоятельства, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, негодном для использования.

4.5. Договор может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств.

4.6. Одностороннее расторжение договора не допускается.

4.7. Споры, вытекающие из настоящего договора, решаются сторонами путем переговоров.

4.8. При недостижении согласия, неисполнении или ненадлежащем исполнении условий настоящего договора одной из сторон договор может быть расторгнут в арбитражном суде в установленном законом порядке.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ

5.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

5.2. Другие условия по усмотрению сторон _____________

5.3. К Договору прилагаются:

_____________________________________________________________________

6. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель: __________________________________________________

Арендатор: _____________________________________________________