Новая редакция Ст. 556 ГК РФ

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Комментарий к Ст. 556 ГК РФ

1. В рассматриваемом обязательстве основную обязанность продавца следует определить как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость). Императивная норма ч. 1 п. 1 комментируемой статьи устанавливает юридически обязательную процедуру оформления фактической передачи вещи соответствующим документом. Поскольку в силу особых естественных свойств недвижимости (неотделимость от земельного участка, на котором она расположена) ее невозможно передать обычным способом, т.е. путем вручения покупателю, доказательством состоявшейся передачи является передаточный акт, исключающий возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта.

2. Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не значит, что принятие такой недвижимости покупателем влечет изменение предусмотренных договором требований к качеству недвижимости, и, следовательно, такое исполнение не будет считаться надлежащим со стороны продавца.

3. Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента перехода риска случайной гибели к покупателю. Поскольку продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором.

Другой комментарий к Ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Законодательство устанавливает определенные требования к исполнению сделок с недвижимостью. Передача прав на недвижимое имущество, как правило, облекается в письменную форму (передаточные акты, разделительные балансы и т.д.). При этом сам по себе в балансе фиксируется только факт передачи, но этого недостаточно для возникновения права собственности. Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение к договору или часть договора купли-продажи.

2. Возможны ситуации, когда недвижимость не соответствует условию о качестве, но тем не менее покупатель принял недвижимость, хотя и оговорил несоответствие условиям о качестве. Указанное обстоятельство не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

4. Подписание акта о передаче недвижимости по общему правилу не имеет значения и для определения момента перехода риска случайной гибели имущества к покупателю. В соответствии со ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, указанные риски переходят к покупателю только в момент регистрации права собственности. Однако стороны могут согласовать условие о том, что риск переходит в момент передачи имущества, которая в свою очередь может осуществляться до или после государственной регистрации.

Статья 556 ГК РФ

1. Законодательство устанавливает определенные требования к исполнению сделок с недвижимостью. Передача прав на недвижимое имущество, как правило, облекается в письменную форму (передаточные акты, разделительные балансы и т.д.). При этом сам по себе в балансе фиксируется только факт передачи, но этого недостаточно для возникновения права собственности. Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение к договору или часть договора купли-продажи.

Статья 556

Другой возможностью продавца следует считать иск о расторжении договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК в связи с неоплатой покупателем имущества. В частности, когда законом или договором продажи недвижимости будет предусмотрена возможность возвратить полученное по договору при его расторжении (ст. 453 ГК), то государственная регистрация перехода права собственности к покупателю не является препятствием к расторжению договора на основании ст. 450 ГК. В этом случае продавец вправе потребовать и возвращения самой недвижимости, и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ N 8).

Статья 556 ГК РФ, действующая редакция

Участники сделки могут самостоятельно установить иной порядок предоставления недвижимости. К примеру, в арбитражной практике имеют место ситуации, когда суды подтверждают надлежащее исполнение обязательств по передаче объекта, когда фактически он ранее был передан приобретателю по арендному соглашению, а договор о купле-продаже содержал указание на то, что он обладает силой передаточного акта.

Статья 556 ГК РФ

2. Момент исполнения настоящего договора следует отличать от момента перехода права собственности на недвижимость. Согласно п. 2 ст. 223 и ст. 551 ГК РФ последний наступает в момент государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (см. коммент. к ст. 551).

Статья 556 ГК РФ

Унаследовал от отца 1/6 квартиры в Красноярске, дядя просит ее ему продать. Я согласен. Но, дядя живет в Красноярске, а я в Чите, и приехать друг к другу не можем. Как исключить обман при передаче денег и документов? Как правильно провести сделку, с наименьшими затратами, т.к. я инвалид.

Статья 556

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 556 ГК РФ

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Гражданский кодекс рф статья556

1. Комментируемая статья определяет правила исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества, связанные с обязательным соблюдением особого порядка передачи проданного объекта недвижимости. В п. 1 данной статьи речь идет о том, что передача недвижимости от продавца к покупателю в обязательном порядке оформляется специальным документом — подписываемым сторонами передаточным актом либо иным документом о передаче.

Статья 556

В соответствии с п.2 ст.463 покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально-определенной вещи) (ст.398 ГК). В том случае, когда от исполнения отказался покупатель, продавец в соответствии со ст.484 ГК вправе потребовать от покупателя принять товар либо отказаться от исполнения договора.

Статья 556

Передача недвижимого имущества сама по себе не является основанием государственной регистрации права собственности и соответственно может осуществляться как до, так и после таковой, поскольку, как следует из содержания ст. 17 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Данная позиция подтверждается материалами судебной практики. Так, например, по одному из дел арбитражный суд кассационной инстанции указал, что условие договора купли-продажи здания, предусматривающее подписание акта передачи после государственной регистрации прав покупателя на здание, не противоречит положениям абз. 2 п. 1 комментируемой статьи.

ГК РФ Статья 556

Также суды указывают, что если согласно договору купли-продажи жилого помещения продавцу не предоставлено право требовать от покупателя возврата переданного по договору имущества, в том числе в случае нарушения покупателем обязательств по оплате его стоимости, то иск продавца о расторжении договора, возврате жилого помещения, прекращении права собственности покупателя на помещение не подлежит удовлетворению.

Вопрос к юристам

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 556 гк рф с комментариями

Передаточный акт или иной подобный документ подписывается обеими сторонами, и с момента подписания этого акта и непосредственного вручения продавцом недвижимого имущества покупателю взаимные обязанности продавца и покупателя по передаче и приемке недвижимого имущества считаются исполненными.

Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.

Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.

Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.

Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.

Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.

Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.

Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.

Система и наблюдатель

Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.

Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.

Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.

Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.

Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).

Гипотеза №1. Всевидящее око

Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».

Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.

Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель

Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:

Течение времени

Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.

Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.

В действующей редакции ст. 556 ГК РФ определены правила реализации условий договора приобретения/продажи недвижимых объектов. В норме установлена обязанность сторон соблюдать порядок передачи имущества. Рассмотрим содержание ст. 556 ГК РФ и комментарии к ней.

Общие правила исполнения условий

Согласно 1 пункту 556 статьи ГК, передача недвижимости осуществляется по документу, подписываемому сторонами. После вручения имущества и оформления указанной бумаги обязательство по передаче объекта признается исполненным. В качестве такого документа, как правило, используется передаточный акт.

В ст. 556 ГК РФ закреплено, что при уклонении любого участника сделки от подписания документа, будет считаться, что он отказался исполнить свое обязательство.

Пояснения

В абзаце 1 первого пункта ст. 556 ГК РФ присутствует диспозитивное положение, по которому обязанность по предоставлению объекта признается выполненной после передачи его покупателю и оформления участниками сделки соответствующей бумаги. При этом, исходя из правил абз. 2 п. 1 224 статьи Кодекса, вещь признается врученной в момент ее поступления в фактическое обладание приобретателя или лица, указанного им.

Между тем, в законодательстве или договоре может предусматриваться иное условие. К примеру, если на момент заключения соглашения об отчуждения имущество уже находится в законном владении приобретателя, то оно признается переданным до подписания документа. Данный подход используют и судебные инстанции при рассмотрении споров.

Исключения

На основании положений ФЗ № 159, регламентирующего особенности отчуждения объектов, являющихся государственной или муниципальной собственностью и арендуемых представителями среднего и малого бизнеса, подписание сторонами специального документа об их передаче в порядке ст. 556 ГК РФ не требуется.

Участники сделки могут самостоятельно установить иной порядок предоставления недвижимости. К примеру, в арбитражной практике имеют место ситуации, когда суды подтверждают надлежащее исполнение обязательств по передаче объекта, когда фактически он ранее был передан приобретателю по арендному соглашению, а договор о купле-продаже содержал указание на то, что он обладает силой передаточного акта.

Специфика применения нормы

Статья 556 ГК считается специальной нормой по отношению к правилу, закрепленному 1 пунктом ст. 224. Исходя из него, обязательное подтверждение факта вручения объекта приобретателю не требуется.

В отличие от правила, установленного ст. 224, обязательство по статье 556 ГК РФ считается исполненным при наличии двух фактов. Первым является фактическое вручение имущества стороне сделки, вторым - оформление участниками специального документа, подтверждающего передачу.

По мнению юристов, закрепление этих требований в статье 556 ГК РФ вполне логично и оправдано, принимая во внимание особенности нормативного регулирования оборота недвижимости в системе гражданско-правовых отношений.

Госрегистрация

На основании положений 1 пункта ГК, право собственности, впрочем, как и иное имущественное право на недвижимость, его ограничение, возникновение, прекращение и переход должны быть зарегистрированы. Более того, в сделках с такими объектами применяются правила п. 2 223 нормы. Согласно ему, если факт отчуждения имущества подлежит госрегистрации, право собственности приобретатель получит только после осуществления этой процедуры. Подтверждением этому является специальный документ, выданный уполномоченным органом.

Госрегистрация выступает в качестве юридического акта признания и подтверждения возникновения, перехода, ограничения либо прекращения прав на недвижимость. Принимая во внимание специфику правового режима таких объектов, представляется, что именно документ, выданный уполномоченным органом, будет являться подтверждением факта вручения объекта приобретателю.

Из этого следует, что доказательством передачи имущества и, соответственно, исполнения обязательства по сделке не может служить предоставление покупателю ключей от квартиры.

Ответственность сторон

Как установлено в статье 556 ГК РФ, в случае уклонения одним из участников от оформления передаточного документа, его действия будут расцениваться как отказ от выполнения условий сделки. Соответственно, вероятно наступление неблагоприятных последствий для него. Так, приобретатель может потребовать передачи объекта или компенсации убытков, понесенных в связи с ненадлежащими действиями продавца. Если уклоняющейся стороной является покупатель, то собственник вправе обязать его принять недвижимость либо в одностороннем порядке выйти из сделки.

Кроме этого, участники договора могут применить в отношении друг друга санкции за неисполнение либо ненадлежащее выполнение обязательств. В частности, одной из них является неустойка.

Важные моменты

Необходимо учитывать, то оформление передаточного документа является подтверждением факта исполнения обязательств в части предоставления объекта приобретателю. На переход прав от прежнего собственника к новому эта процедура не влияет. Связано это с тем, что, как выше уже говорилось, приобретение права на недвижимость связано с госрегистрацией сделки.

Передача объекта не является основанием для внесения сведений в реестр. Следовательно, она может быть произведена до или после госрегистрации. Основанием же для включения сведений в реестр выступает договор или иной документ, оформленный в порядке, закрепленном в законодательстве.

Такой подход применяют и судебные инстанции. К примеру, в решении по одному из дел было указано, что условие соглашения об отчуждении здания, предусматривающее оформление передаточного документа после госрегистрации прав, не противоречит абз. 2 1 пункта статьи 556 ГК РФ.

Гибель имущества

Оформление акта о передачи объекта, по общим правилам, не является существенным фактом для определения момента перехода рисков от продавца к покупателю.

Согласно положениям 211 статьи ГК, вероятность случайной гибели (повреждения) объекта несет собственник, если другое не предусматривается в договоре. Соответственно, риски переходят к приобретателю в момент госрегистрации его прав.

Между тем, участники сделки вправе предусмотреть иное положение. К примеру, стороны могут договориться, что риски переходят к приобретателю в момент передачи имущества. А она, как выше уже говорилось, может осуществляться независимо от госрегистрации (до нее или после).

В заключение

Передаточный акт рассматривается как документ, удостоверяющий факт исполнения обязательств в части предоставления имущества продавцом покупателю. Его нельзя расценивать как основание для внесения изменений или дополнений в основной договор купли-продажи. Речь, в частности, о пунктах, касающихся состояния имущества.

Если покупатель принял недвижимость, не соответствующую условиям сделки, в том числе в случае, когда несоответствие было оговорено в соглашении, этот факт не освобождает собственника от ответственности за ненадлежащее выполнение обязательств. Это правило закреплено во 2 пункте 556 статьи ГК.

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Комментарии к статье 556 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи определяет порядок и момент исполнения продавцом и покупателем договора продажи недвижимости в части передачи ее покупателю.

В соответствии с абз. 2 п. 1 комментируемой статьи обязательство продавца считается исполненным при выполнении двух юридически значимых действий:

1) подписания сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема-передачи и т.п.);

2) вручения имущества покупателю.

При этом в соответствии со ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица.

Норма является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрен иной, в т.ч. упрощенный порядок передачи.

На практике стороны предусматривают в договоре выполнение обоих действий, но нередко разрывают их между собой. Например, акт приема-передачи недвижимости подписывается вместе с договором продажи, а вручение (фактическое поступление во владение покупателя) производится позже - после проведения государственной регистрации перехода права собственности.

Подобная практика не противоречит комментируемой статье, однако если стороны предусмотрели в договоре выполнение обоих действий, то договор будет считаться исполненным только в момент вручения имущества покупателю.

2. Момент исполнения настоящего договора следует отличать от момента перехода права собственности на недвижимость. Согласно п. 2 ст. 223 и ст. 551 ГК РФ последний наступает в момент государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (см. коммент. к ст. 551).

Согласно ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку комментируемая статья не связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества с фактом передачи его покупателю, риск по общему правилу переходит в момент регистрации права собственности.

Стороны вправе внести в договор условие о том, что риск переходит в момент передачи имущества - до или после государственной регистрации.

3. Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также продавца - от вручения, а покупателя - от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.

В соответствии с п. 2 ст. 463 и ст. 398 ГК РФ покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально-определенной вещи).

В том случае, когда от исполнения своей обязанности принять имущество отказывается покупатель, продавец в соответствии со ст. 484 ГК РФ вправе потребовать от него принять имущество либо сам отказаться от исполнения договора.

4. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не оплатил имущество, то продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе потребовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ N 8).

Другой возможностью продавца следует считать иск о расторжении договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ в связи с неоплатой покупателем имущества. В частности, когда законом или договором продажи недвижимости будет предусмотрена возможность возвратить полученное по договору при его расторжении (ст. 453 ГК РФ), то государственная регистрация перехода права собственности к покупателю не является препятствием к расторжению договора на основании ст. 450 ГК РФ. В этом случае продавец вправе потребовать и возвращения самой недвижимости, и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ N 8).

5. Письменное оформление передачи недвижимости призвано подтвердить ее факт, но не освобождает продавца от ответственности за передачу имущества, не отвечающего условиям договора. Если он это делает, а покупатель недвижимости тем не менее имущество примет и даже отметит в акте приема-передачи факт несоответствия недвижимости условиям договора, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Покупатель согласно ст. 393 ГК РФ вправе потребовать от продавца возмещения ему убытков.

6. О последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества см. ст. 557 и коммент. к ней.