Заключить договор цессии. Образец договора цессии между юридическими лицами

Здравствуйте! Представьте, что вы кредитор, которому должник не платит по договору крупную сумму. Когда заплатит — неизвестно. Деньги нужны сейчас, а взыскивать через суд — процесс долгий. Что делать?

Конечно, продать долг! Денег получите меньше, зато прямо сейчас и мучиться со взысканием будут другие. Продажа долга осуществляется через заключение договора уступки права требования (цессии), о котором и пойдет речь. Как обычно постараюсь рассказать все простыми словами и максимально конкретно.

Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege, рассказал порталу сайт о том, что такое договор уступки прав требования (цессии), как его правильно применять на рынке новостроек и минимизировать возможные риски.

По договору уступки прав (на латыни «уступка» - «cessio», «цессия») одно лицо передает другому право требования об исполнении какого-либо обязательства. По договору уступки можно передавать и сами обязательства - принимающая сторона должна их исполнить в пользу третьего лица.

В случае с квартирами в новостройках, правообладатель (цедент) передает правоприобретателю (цессионарий) основанное на договоре право требования к застройщику передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию.

Договор уступки прав во многом схож с соглашением купли-продажи, поэтому, чтобы было проще, мы будем называть правообладателя - продавцом, а правоприобретателя - покупателем.

Договор уступки широко применяют при реализации квартир в новостройках. Дело в том, что, во-первых, по мере строительства стоимость жилья в новостройках растет, что дает возможность вкладывать денежные средства с целью дальнейшего получения прибыли. Многие инвесторы не дожидаются окончания строительства и оформления квартиры в собственность, а стремятся продать недвижимость раньше. Для этого они используют уступку прав.

Во-вторых, договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) можно заключать только пока идет строительство - то есть до момента ввода дома в эксплуатацию. А договоры купли-продажи - только при наличии оформленного права собственности на квартиру. При этом от момента ввода объекта до оформления права собственности может пройти довольно много времени, в течение которого застройщики выпадают из фазы активной реализации квартир. В результате они заключают ДДУ на оставшийся объем квартир с одной из своих структур, которая в дальнейшем без спешки занимается продажами по договорам уступки.

Примечательно, что использование такого вида договора выгодно обеим сторонам сделки. Продавец может получить деньги за квартиру, не проходя процедуру ее принятия по акту приема-передачи и оформления права собственности, а также без дополнительных затрат на эксплуатацию. Покупатель - приобрести квартиру не «с нуля», отследить ход строительства и его темпы (причем цена квартиры в таком случае ниже, чем после ввода новостройки в эксплуатацию и оформления права собственности).

Подводные камни

Договор уступки прав должен соответствовать определенным требованиям. Глава 24 Гражданского кодекса РФ посвящена перемене лиц в обязательствах и вводит ряд важных правил. К наиболее существенным закон относит следующие:

Договор уступки прав должен быть составлен в письменной форме, а уступка прав по ДДУ - обязательно пройти государственную регистрацию (при этом права нового лица на квартиру появляются именно с момента государственной регистрации);

В договоре должен быть четко определен предмет сделки (квартира), указана ее цена, порядок расчетов;

Если в договоре участия в долевом строительстве предусмотрено обязательное письменное согласие застройщика на уступку, необходимо его получить - в противном случае сделка может быть признана недействительной.

Статья 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» дополняет этот перечень еще двумя условиями:

Продавец может уступить только полностью оплаченную квартиру или покупатель должен принять на себя обязательство по оплате долга;

Уступка прав возможна только до момента передачи квартиры по акту (правило исходит из сущности договора уступки: при подписании акта само право требования передачи квартиры реализуется - уступать становится нечего).

Кроме того, важными являются следующие моменты:

В договоре уступки прав продавец должен гарантировать юридическую чистоту квартиры (не заложена, не арестована, на нее не имеют права третьи лица, нет судебного спора);

В соответствии со статьей 385 Гражданского кодекса РФ, при уступке прав продавец передает покупателю имеющиеся у него правоустанавливающие документы (договор участия в долевом строительстве, платежные документы). Важно составить отдельный акт об этом);

Факт полного расчета покупателя с продавцом во избежание дальнейших разногласий также нужно подтвердить актом - о взаиморасчетах;

Застройщик обязательно должен быть письменно уведомлен о состоявшейся уступке прав, ответственность за отсутствия уведомления несет покупатель;

Перед заключением договора уступки важно убедиться в действительности уступаемых прав, в частности в том, что договор не расторгнут и полностью оплачен.

Проще всего проверить это - запросить выписку по квартире из Единого государственного реестра прав. В ней должны быть подтверждены действительность договора (не расторгнут ли) и правообладатель квартиры, отсутствовать информация о наличии ипотеки, судебных арестов и других обременениях.

Также по возможности необходимо приехать вместе с продавцом в офис застройщика: девелопер не заинтересован в том, чтобы не оплаченные или недействительные права на квартиру реализовывали третьим лицам. Кроме того, у застройщика находится свой экземпляр документов, составляющих юридическую историю квартиры, с которым можно сверить предоставляемые продавцом бумаги.

После заключения договора уступки прав покупатель «остается один на один» с застройщиком, поэтому важно также ознакомиться с основными правоустанавливающими документами на строительство:

Распоряжение главы местной администрации о строительстве;

Договор между администрацией и застройщиком об условиях строительства жилого дома;

Договор аренды земельного участка (свидетельство о праве собственности);

Разрешение на строительство;

Положительное заключение государственной экспертизы по проекту строительства.

Менеджер застройщика может сообщить также другую значимую информацию: например, о новых сроках окончания строительства (они могут сдвигаться); о предварительных обмерах квартиры (если площадь увеличилась, с покупателя в дальнейшем возьмут доплату) и о приблизительной стоимости эксплуатации квартиры (в договоре она не фигурирует).

Изучая сам договор долевого участия, необходимо обратить внимание на то, что он должен быть прошит и иметь прямоугольный штамп Федеральной службы государственной регистрации о проведенной регистрации.

Также продавец обязан предоставить документы, подтверждающие произведенную оплату: квитанции к приходным кассовым ордерам, банковские платежные поручения, акты сверки расчетов.

Если квартира была куплена в ипотеку, должно быть письменное подтверждение, что кредитные обязательства полностью погашены. В случае непогашенной ипотеки к сделке в обязательном порядке должен быть привлечен банк, который за счет оплачиваемых покупателем сумм закрывает кредитные обязательства продавца и снимает залог с квартиры.

Организация расчетов по договору уступки между покупателем и продавцом

При заключении договора уступки прав требования продавец рискует подписать соглашение, сдать его на регистрацию, но при этом не получить оплату стоимости квартиры. Для покупателя опасность прямо противоположная - он может отдать деньги, но не получить из Росреестра подтверждение перехода прав (например, из-за судебных арестов).

Поэтому наиболее оптимальная форма расчетов - через банковскую ячейку, условием доступа к которой является зарегистрированный в Росреестре договор уступки прав.

Также в последнее время начали применять банковский аккредитив для безналичных расчетов (принцип схож с арендой ячейки). Но стоимость банковских услуг по аккредитиву существенно выше, поэтому пока он не получил широкого распространения.

Указание в договоре уступки неполной цены квартиры

Статья 210 Налогового кодекса РФ относит к налогооблагаемой базе для расчета 13% НДФЛ все доходы налогоплательщика, полученные в денежной форме. Доходы от уступки прав - не исключение. На практике это приводит к попыткам указать в договоре уменьшенную цену квартиры, которая зачастую равна ее стоимости по договору долевого участия.

В этом случае, помимо очевидного нарушения налогового законодательства, покупатель принимает на себя дополнительный риск, который может быть реализован в случае дальнейшего признания уступки недействительной по решению суда.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ, последствием недействительности сделки является так называемая двусторонняя реституция, когда каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. И если продавец получает обратно квартиру, то покупатель - только документально зафиксированную стоимость квартиры.

Таким образом, в договоре желательно указывать действительную рыночную стоимость квартиры. Но даже если это не происходит, покупателю следует позаботиться о подтверждении факта оплаты всей суммы (например, при помощи дополнительных расписок).

Роль застройщика

Зачастую функции оформления уступки прав берет на себя застройщик. Он помогает сторонам подготовить необходимые документы, составляет договор уступки, передает его на государственную регистрацию. В случаях, предусмотренных ДДУ, застройщик выступает третьей стороной по договору или дает отдельное письменное согласие на уступку. Конечно, сторонам сделки это выгодно.

Но есть и обратная сторона медали. Как правило, такие услуги застройщика платные. Их стоимость девелопер устанавливает самостоятельно: государственного регулирования этого вопроса не существует. Также нет рекомендаций, кто именно несет расходы - продавец или покупатель. Поэтому важно заранее уточнить стоимость услуг застройщика, чтобы при проведении сделки это не превратилось в неприятный сюрприз.

Когда продавец не полностью расплатился за квартиру (например, при рассрочке), привлечение застройщика к сделке становится обязательным. В этом случае часть оплачиваемых средств покупатель перечисляет застройщику в счет погашения долга, а остальное - продавцу.

Однако сопровождение сделки застройщиком не решает все сложности. Напротив, юридически привлечь девелопера к ответственности за возможные ошибки в оформлении договора крайне непросто, поэтому сторонам следует внимательно изучать документы и детально оговаривать все нюансы.

Другие нюансы

Права требования к застройщику на квартиру относятся к имущественным правам. Так, законом допускается уступка прав в долях, т.е. они могут быть оформлены на нескольких лиц, являющихся продавцами. Аналогично обстоят дела и с покупателями, которых также может быть много.

Помимо ДДУ застройщики используют и другие виды договоров продажи недвижимости в новостройках. Например, ПДКП или договор об участии в ЖСК . Несмотря на то, что уступка прав на квартиру по ним во многом отличается от уступки по ДДУ, многое из рассмотренного в настоящей статье применимо и к таким разновидностям цессии.

В заключение следует сказать, что договор уступки прав требований, как и другие виды гражданско-правовых сделок, направлен на реализацию свободного имущественного и денежного оборота и призван содействовать сторонам в достижении взаимовыгодных результатов.

При этом очень важно обращать внимание на правильность оформления документов (во избежание ошибок и неточностей), своевременно планировать и правильно распределять компетенции сторон сделки в подготовке и предоставлении необходимой документации.

Договор цессии в Гражданском кодексе упоминается как аналог понятия «уступка требования», но при этом не выделяется в отдельный вид сделок. Договору цессии отвечает ситуация перемены лица в обязательстве, когда кредитор уступает требование заинтересованному лицу, а должник остается тот же.

Цессия по ГК РФ между физическими и юридическими лицами

Продать можно не только имущество, которое есть в наличии, но и право потребовать имущество от должника.

Продажа требований по договору цессии стала очень популярным явлением. Если у кредитора нет возможности ждать возврата долга или нет средств для принуждения должника выполнить его обязательства, то можно найти кого-то, кто сможет это выполнить, и заключить с ним договор цессии.

Существует ряд организаций, которые специализируются на работе с проблемными долгами. Они выкупают право истребовать долг, оформляя сделку при помощи договора цессии. При этом первоначальный кредитор получает частичную компенсацию, а новый кредитор шанс окупить свои затраты и еще получить прибыль, так как у него уже есть отработанные схемы

Но не только к долгам применяются договоры цессии. Согласно двухстороннему обязательству, у каждой из сторон есть права кредитора, т. е. право ожидать от второй стороны определенных действий. Например, в арендных правоотношениях арендодатель получает право на арендную плату, и при возникновении задолженности, может уступить по договору цессии право требования долга. А вот арендатор получает право пользоваться имуществом, и это право он тоже может передать по тому же договору цессии.

Можно заключать договор цессии между юридическими лицами, гражданами и смешанно — между человеком и организацией.

Договор цессии между юридическими лицами (образец) и гражданами

Для начала нужно изучить договор, на основании которого возникло обязательство. Если в нем нет запрета на заключение договора цессии без получения согласия должника, тогда никаких проблем не предвидится. Нужно просто найти лицо, которое пойдет на выкуп требования или других прав по договору цессии, и заключить с ним сделку, о чем не забыть уведомить должника.

В ст. 389 Гражданского кодекса РФ выдвигаются определенные требования к форме договора цессии. Уступка оформляется в той же форме, что и договор, на основании которого возникло обязательство. Это значит:

• Если договор поставки был оформлен в простой письменной форме, то договор цессии тоже должен быть закреплен в письменном виде.
• Если стороны договора купли-продажи подстраховались и удостоверили его нотариально, то с договором цессии тоже нужно идти к нотариусу.
• Если договор аренды недвижимости прошел государственную регистрацию, то договор цессии вступит в силу только после того, как регистратор внесет сведения о нем в соответствующий реестр.

Никаких требований к сторонам сделки кодекс не выдвигает. Однако, принимая решение переуступить свои права, кредитор должен помнить, что в определенных случаях это может быть запрещено законом. Так, нельзя передавать по договору цессии права, которые напрямую связаны с личностью кредитора. Законом сюда отнесены алименты и возмещение вреда жизни или здоровья.

Образец переуступки права аренды простыми словами

Арендатор, получивший в пользование имущество, но потерявший к нему интерес, может поступить двумя способами:

• сдать его в субаренду;
• отказаться от своих прав по договору цессии.

Договор цессии отличается от договора субаренды тем, что при уступке прав происходит замена стороны в арендных правоотношениях, а при субаренде появляется еще одно звено — субарендатор.

Если арендатор земельного участка хочет уступить свои права другому лицу, то нужно лишь составить договор цессии, и тогда не нужно составлять новый договор аренды уже с другим арендатором. Такой вариант проще - использование договора цессии позволяет избежать переговоров с арендодателем и разрыва старого договора аренды. Причем все условия аренды остаются в силе, арендодатель не может изменить даже размер арендной платы. А старый арендатор не несет никакой ответственности за досрочное прекращение аренды. Необходимо лишь уведомить арендодателя о заключении договора цессии.

Договор цессии относительно передачи прав арендатора земельного участка допускается и в тех случаях, когда такой участок находится в государственной или муниципальной собственности. Но тут изначальный договор аренды должен быть заключен более чем на 5 лет. Уведомление о заключении договора цессии должно быть сделано в такой форме, чтобы у арендатора осталось доказательство его получения арендодателем.

По договору цессии кредитор уступает свои права третьему лицу. В арендных правоотношениях благодаря договору цессии можно избежать процедуры досрочного их прекращения с одним арендатором и заключения нового договора аренды с другим лицом. Договор цессии относительно переуступки прав требования долга дает кредитору возможность избежать процедуры принудительного взыскания долга.

В кредитной сфере многие термины и определения, используемые банками, юристами и финансистами, мало о чем говорят обычным клиентам. При этом среди населения часто практикуются более понятные устоявшиеся выражения, которые, хотя и не имеют под собой юридической основы, привычны и фактически хорошо раскрывают содержание тех или иных правоотношений простыми словами.

И официальная терминология, и обиходные названия в равной степени имеют право на существование. Важно только понимать истинный характер тех или иных договоров, особенно с позиции юридических прав, обязанностей и последствий для сторон, а также не допускать подмены понятий.

Договор цессии и продажа долга

Заключение договор цессии - частая практика в сфере долговых обязательств. Как и многие юридические институты и термины, понятие «цессия» перешло в современную правовую систему из римского права.

В общем виде цессия - это уступка третьему лицу права требования . В разных странах этот институт конкретизируется по-разному. В России цессия подразумевает уступку права требовать исполнения обязательства, в том числе такого, которое возникнет в будущем. В некоторых же странах цессия охватывает и право требования имущества, вещных прав и т.д.

В российской практике договоры цессии в подавляющем числе случаев заключаются относительно права требования долга , при этом долг может подразумевать как денежное, так и неденежное обязательство. В сфере кредитования договор цессии используется для передачи банком права требования с заемщика долга третьему лицу, как правило, при образовании серьезной просрочки или при наличии оснований считать, что погасить задолженность заемщик добровольно не сможет. То есть, в случае с банковской практикой цессия применяется, по сути, для избавления от проблемного долга, взыскать который затруднительно, или затраты на взыскание которого сравнимы или превышают размер задолженности.

По своей природе договор цессии очень похож на сделку купли-продажи, только объектом которой выступает право требования, а не имущество или имущественные права. Именно по этой причине в обиходе цессию, особенно в контексте кредитного долга, часто называют продажей долга. Это возможно. Более того, это позволяет понять действительный смысл подобного рода сделок. Однако, если речь идет о юридических аспектах, то использование термина «продажа долга» будет некорректным, здесь используется только «цессия» или «уступка требования». В российском праве эти понятие равнозначны, и в Гражданском кодексе используются как синонимы.

​С позиции закона уступить долг по кредиту банк вправе без согласия заемщика. Этот договор может быть заключен и будет иметь силу, даже если стороны установили запрет или ограничение на возможность цессии.

В отношении отсутствия необходимости получения согласия должника закон устанавливает только одно исключение - если личность кредитора существенна. Правда, это уже подразумевает, что речь идет о личности физического лица, являющегося кредитором, и банк под это исключение не попадает. Вместе с тем, отдельными законами установлено, что кредитный долг может быть уступлен только при условии его передачи третьему лицу, имеющему лицензию на осуществление банковской деятельности. Таким образом, сторонами договора цессии в отношении задолженности по кредиту могут фактически выступать только банки. Чтобы преодолеть это препятствие, банки сегодня заранее прописывают в условиях кредитного договора свое право уступить долг любому третьему лицу. Подписывая договор, заемщик тем самым дает свое согласие на такие действия банка. Именно по этой причине получившая широкое распространение практика продажи кредитных долгов коллекторам является законной, что подтверждает и позиция Верховного Суда.

О заключении договора цессии должника обязан уведомить либо старый, либо новый кредитор. Если уведомления не было, то серьезных последствий для самой сделки это не влечет - на нового кредитора только перекладываются все риски, связанные с отсутствием уведомления. Например, если, не зная о цессии, заемщик погасит долг в адрес старого кредитора, то он будет считаться исполнившим свои обязанности, а старый и новый кредитор будут должны самостоятельно урегулировать все вопросы, обусловленные таким исполнением кредитного договора.

В результате заключения банком договора цессии для заемщика наступает смена кредитора. Он становится обязанным погашать задолженность уже в отношении другого лица. При этом сохраняется объем непогашенных обязательств и условия их исполнения, если об ином не договорились должник и кредитор. Новый кредитор не вправе на свое усмотрение увеличить долг, добавить к нему какие-то дополнительные платежи, пересмотреть график погашения и другие условия договора.

Сокращенная выдержка из книги Натальи Костюченко
«Анализ кредитных рисков. Часть 2»

Договор цессии - это соглашения об уступке права (требования) третьему лицу. В соответствии со ст. 382. ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договор цессии имеет множество различных нюансов и тонкостей, о которых мы поговорим в данной статье.

Во-первых, существуют определенные риски для сторон.
И состоят они в следующем.

• Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Риск, соответственно, имеет место для нового кредитора и состоит в возможной недобросовестности прежнего кредитора.
• Должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору (после получения уведомления, должник не вправе выдвигать возражения)
• Если кредитор переуступает будущие проценты, необходимо четко это прописать в договоре.
• Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (ст.388 ГК РФ). Риск - признание сделки недействительной.

Например, право общества с ограниченной ответственностью на получение половины стоимости оборудования возникло из договора о совместной деятельности, а не из договора купли - продажи. Поскольку по договору о совместной деятельности личность его участника имеет существенное значение, уступка требования по нему возможна только в том случае, если согласие на уступку предусмотрено договором или последующим соглашением его участников.

Например, договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком сроком на один год, подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном порядке. Следовательно, соглашение о переводе долга ответчика по этому договору также подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации договора аренды.

• Нельзя забывать, что если сделка по уступке права (требования) крупная (более 25% от валюты баланса на последнюю отчетную дату), она должна заключаться с соблюдением требований, установленных ФЗ № 208 от 26.12.1995г. «Об акционерных обществах» и ФЗ №14 от 08.02.1998г. «Об обществах с ограниченной ответственностью». Соответственно, договор будет ничтожным, если не будет подтверждения одобрения крупной сделки в установленном порядке.
• Уступка права требования по договору о совместной деятельности без согласия всех участников невозможна, поскольку это противоречит ст.388 ГК РФ. В противном случае, должно быть согласие на уступку, предусмотренное договором
• Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор вправе истребовать исполненное должником от прежнего кредитора как неосновательно полученное.

Пример из практики: банк «Х» уступил банку «Y» право на получение от заемщика денежных средств по договору займа. До получения уведомления о состоявшейся уступке заемщик произвел частичное погашение кредита. Когда новый кредитор обратился к прежнему кредитору с иском о взыскании неосновательно полученных денежных средств на основании ст.1102 ГК РФ, последний сослался на п.3ст.382 ГК РФ, в соответствии с которой, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риски вызванных этим для него неблагоприятных последствий. Суд удовлетворил иск банка «Х». Ошибка банка «Y» - в том, что он не проверил, был ли банком «Х» уведомлен должник.

Важные моменты

Действительность соглашения об уступке права (требования) не ставится в зависимость от действительности требования, которое передается новому кредитору. Неисполнение обязательства по передаче предмета соглашения об уступке права (требования) влечет ответственность передающей стороны, а не недействительность самого обязательства, на основании которого передается право (ст.390 ГК РФ).

Например, Договор купли-продажи заключен после введения в отношении продавца процедуры банкротства (наблюдения) без согласия временного управляющего. Несмотря на то, что данный договор является недействительным, заключенное Соглашение об уступке права (требования) нельзя признать недействительным в силу вышеуказанных причин.

Соглашение об уступке права (требования), предметом которого является не возникшее на момент заключения данного соглашения право, не противоречит законодательству (п.6, ст.340 НК РФ, п.2 ст.455 ГК РФ).

Например, заключение соглашения об уступке, в соответствии с которым цедент обязывается уступить цессионарию право (требования) на оплату продукции, которая будет им продана в будущем.

Уклонение цедента от передачи цессионарию документов, удостоверяющих переданное последнему право (требование), само по себе не свидетельствует о том, что данное право (требование) не перешло к цессионарию.(п.2 ст.385 ГК РФ).

Например, цедент не передает цессионарию документы, подтверждающие отгрузку продукции и ее принятие покупателем - это не освобождает его от погашения долга.

В случае, если в соглашении об уступке нет ссылки на номер и дату кредитного договора, а указана только сумма, данное соглашение все равно считается действительным.

Уступка возникшего в связи с нарушением обязательства права (требования) на подлежащую уплате неустойку допустима и в том случае, когда на момент совершения уступки размер неустойки окончательное не определен (ст.384 НК РФ).