Заполнение 26.2.1. Образец заполнения уведомления о переходе на УСН

Также теперь регистрируется купля-продажи квартиры через МФЦ в любом регионе. Раньше прибегнуть к помощи МФЦ можно было только по месту расположения недвижимости. Теперь данные ограничения сняты. Это очень удобно, когда новый владелец живёт в одном городе, а собственность находится в другом.

Новшества заключаются и в том, что отныне регистрация собственности и постановка квартиры на кадастровый учёт происходит одновременно по одному пакету документов. Поэтому покупателю уже нет необходимости посещать несколько инстанций.

Сократились и сроки, в пределах которых регистрируются права. Сейчас на весь процесс отводиться максимум 10 дней. Когда материалы подаются в МФЦ, процедура займёт чуть больше времени.

Три основных этапа совершения сделки

Чтобы оформление сделки купли-продажи квартиры прошло без ошибок нужно знать основные этапы всей процедуры. Их можно обозначить в виде следующих пунктов

Первый этап. Поиск квартиры

Вариантов подобрать подходящее жилье сейчас множество. Можно ознакомиться с объявлениями по продаже недвижимости, размещёнными на многочисленных интернет-ресурсах.

Кроме того, найти для себя квартиру можно с помощью агентства недвижимости. Риелтор всегда предложит для выбора сразу несколько вариантов. Наконец, возможна и помощь знакомых, которые также могут предложить подходящий вариант.

Второй этап. Достижение соглашения по цене, торг

Вслед за тем, как подходящая квартира выбрана, приходит время для её осмотра и переговоров с хозяином. В ходе них обсуждаются все детали предстоящего соглашения. В частности, отдельное внимание уделяется продажной цене объекта.

Третий этап. Регистрация сделки

За подписанием соглашения следует узаконить переход прав от собственника к покупателю. С этой целью следует обратиться в территориальное подразделение Росреестра или в МФЦ и спустя некоторое время получить выписку относительно зарегистрированных прав на имущество.

Мы расписали основные пункты совершения сделки в отношении квартиры. Вместе с тем, всегда могут появиться отдельные детали, связанные непосредственно с конкретным объектом недвижимости. Их легко уточнить у юриста.

Документы для регистрации купли-продажи квартиры

Чтобы официально узаконить полноправное владение полученным жильём, необходимы определённые документы для договора купли-продажи квартиры. В первую очередь понадобится заявление от обеих сторон.

Понадобится также копии правоустанавливающих документов, на основании которых недвижимость ранее принадлежала продавцу. Это могут быть договоры: по купле – продаже, приватизации (безвозмездной передачи), дарения, а также свидетельство на наследство.

В некоторых случаях на передачу собственности потребуется согласие от третьих лиц (супруга, кредитора, залогодержателя). Обращайте внимание на эти моменты! В случае отсутствия согласия заинтересованных лиц, есть вероятность признания сделки недействительной.

Нужно будет внести госпошлину за оформление недвижимого имущества. В 2018 году её величина составляет 2 тыс. рублей. Реквизиты можно уточнить в отделении Росреестра или ближайшем МФЦ.

Наконец, понадобятся личные паспорта от сторон. Если всем процессом занимается представитель, то нужна нотариальная доверенность.

Пошаговая инструкция купли-продажи квартиры в 2018 году

Чтобы весь процесс по приобретению недвижимости был понятен рядовому посетителю ресурса, приведём достаточно подробный алгоритм действий, состоящий из нескольких этапов

Шаг 1. Подбор квартиры

Вначале следуют поиск и осмотр возможного будущего жилья. Обращается внимание на все недостатки в квартире. Возможно, благодаря им удастся снизить цену, предлагаемую продавцом.

Шаг 1. Проверка документов на квартиру

Перед подписанием договора следует проверить наличие и правильность всех документов на квартиру. Анализируются правоустанавливающие документы, а конкретно, срок нахождения квартиры в собственности.

Если объект находится во владении менее трёх лет, или за короткий промежуток поменялось несколько хозяев, следует более детально проверить чистоту квартиры. При таких обстоятельствах есть вероятность мошеннических схем.

Кроме того посмотрите кадастровую и техническую информацию о квартире, если есть перепланировка или переустройство, это также может привести к определённым сложностям при оформлении сделки купли-продажи квартиры.

Также перед совершением сделки проверяется наличие обременений на недвижимость (залога, ипотеки, ареста). Для этого заказывается выписка из ЕГРП, из которой будет видно существование или отсутствие претензий третьих лиц.

Шаг 3. Подготовка и заключение договора

После того, как недвижимость проверена, в сделке наступает главный момент. Стороны составляют и подписывают договор купли-продажи квартиры. Заверять его нотариально нет необходимости. Однако помощь нотариуса будет выступать дополнительной гарантией законности совершения сделки.

Помимо договора следует оформить акт приёма-передачи квартиры. Обычно он подшивается к тексту основного договора.

Шаг 4. Осуществление расчётов за приобретённую недвижимость

Покупатель может заплатить средства за приобретаемую квартиру, как во время заключения договора купли-продажи, так и после завершения регистрации прав. Форма оплаты – наличная, безналичная. Финансы переводятся на банковский счёт или карту продавца. Часто практикуется и схема расчётов с использованием банковской ячейки.

Шаг 5. Оформление перехода прав на недвижимость

Для этого подаются документы в Росреестр или МФЦ. Чтобы не ожидать в очереди можно предварительно записаться на приём в режиме онлайн. По окончании всей процедуры новому собственнику выдадут выписку из Росреестра о зарегистрированных правах.

Мы рассказали об основных стадиях, которые придётся пройти, совершая операцию по приобретению жилой недвижимости. Отдельные детали можно всегда оперативно уточнить у юриста.

Образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами с сайта Росреестра

Во избежание большинства сложностей для сторон мы предлагаем вам типовой бланк договора по недвижимости, который актуален на текущий год. В него стороны вправе внести свои дополнения относительно любых пунктов, важных как для нынешнего владельца, так и для будущего хозяина жилой площади.

Обращаем ваше внимание на следующее. В договоре необходимо чётко прописать характеристики квартиры: площадь, этаж, количество комнат.

Удачной вам покупки!

Любая пошаговая инструкция от юристов начинается с проверки объекта. Не рекомендуется заключать сделку, пока не будет стопроцентной уверенности в юридической чистоте недвижимости. Многие люди отказываются от самостоятельного оформления сделки купли-продажи и доверяют этот вопрос риэлтору.

Порядок оформления документов со всеми изменениями устанавливается Гражданским Кодексом.

Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры в 2018 году?

На сегодняшний день актуальная пошаговая инструкция оформления договора купли-продажи квартиры выглядит следующим образом:

• Подготовка документов, имеющихся в наличии;
• Получение документов из органов и служб, установленных порядком этой процедуры;
• Непосредственное оформление сделки;
• Подача документации в Росреестр;
• Получения документации после ее регистрации.

В конце регистрация прав удостоверяется соответствующей выпиской, полученной в ЕГРН.

Купля-продажа квартиры - образец договора

Сегодня продажа квартиры самостоятельно В его тексте должны присутствовать данные, которые однозначным образом унифицируют недвижимое имущество. Поэтому обязательно указывайте адрес, название, фактическую площадь и цену. Обязательного в договоре купли-продажи записываются все те, кто получает в результате оформления сделки право на пользование квартирой. Законодательство требует обычной подписи от обеих сторон.

Нотариальное заверение образца договора купли-продажи не обязательное.

Сколько стоит оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса?

Если физическое лицо отказывается от самостоятельного оформления, то он может воспользоваться помощью нотариуса. Поэтому гражданина будет интересовать, сколько стоит эта услуга.

В Москве и регионах оформление нотариусом будет стоить не менее 2 000-3 000 рублей. На практике в столице придется заплатить порядка 5 000 руб. Возможными являются скидки при заключении сделки для пенсионеров.

Какие документы нужны для купли-продажи квартиры в 2018 году?

Пошаговая инструкция оформления сделки требует подачи документов в установленном порядке. В пакет документации входят паспорт, свид-ство о браке и нотариальное заверенное согласие от супруга. Обязательно потребуют выписку из домовой книги, единый жилищный документ и выписку из ЕГРН.

Если приобретение осуществляется в ипотеку, то нужно взять договор ипотечного кредитования, закладную, справки из нарко — и психдиспансера.

Порядок сделки купли-продажи квартиры - изменения в 2018

Благодаря последним изменениям уже нет необходимости обязательно зарегистрировать куплю-продажу недвижимости. При этом есть требование по обязательной регистрации сделок по ипотеке и по участию в долевом строительстве. Сначала продавец должен найти покупателя. Изначально можно . После оформления образца предварительного договора в нем уже можно проживать.

Важно, что оформляется этот договор лишь в письменном виде. Перед подписанием согласуйте все пункты по обязательствам и подготовьте сразу несколько экземпляров соглашения. По порядку в этом документе нужно указать полное описание недвижимости, стоимость жилья, список проживающих граждан. Следующий этап в пошаговой инструкции — составления акта передачи жилья.

Далее по порядку обращаются в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Регистрируется именно сделка, а не договор. Для этого тоже необходимо подать целый пакет документации. Кроме всего прочего, в этот пакет входит квитанция об оплате госпошлины. По последним изменениям ее размер равен 1 000 рублей.

Налоги при купли-продажи квартиры

Пошаговая инструкция требует оплаты налога в Пенсионный Фонд. Также в России установлен налог на прибыль. Размер этого налога равен 13% от стоимости недвижимости (взимается с суммы, превышающей один миллион рублей). Оплачивается этот налог продавцом, если жилье было в его собственности менее трех лет.

Изменение налогов для пенсионеров при продаже квартиры не стало существенным. Пенсионерам необходимо оплатить налог (те же 13%). Пенсионерам и другим гражданам не нужно будет оплачивать налог, если они купили жилье дороже, чем продали. Пенсионеры, которые недавно получили этот статус (максимум три года), могут получить право на налоговый вычет в том же порядке, что и официально-трудоустроенные граждане.

О том, как получить налоговый вычет при покупке квартиры читайте

Купля-продажи доли в квартире между родственниками - основные этапы сделки

При продаже доли в недвижимости другому родственнику процесс практически тот же, что и в случае с продажей целой квартиры.

Общий порядок выкупа доли у родственника следующий:

• Подготовка документации (правоустанавливающие бумаги, выписка из ЕГРП, кадастровый паспорт, выписка из дом. книги);
• Подписание договора;
• Передача документации на гос. регистрацию.

Сделка в установленном порядке регистрируется за 18 дней. О том как продать долю квартиры (пошаговая инструкция) читайте

Равно как и любого другого объекта, обладающего вещными характеристиками, возможна посредством договора купли-продажи.

Недвижимость, обладая особым свойством – привязанности к месту, вовсе не может быть передана от продавца к покупателю, кроме как путем договора. Соглашение обладает столь важной ролью при продаже жилья, благодаря условиям, которые стороны в добровольном порядке обязуются соблюдать. Принципы договора возлагают также обязанности, подкрепленные штрафными санкциями как для продавца, так и для покупателя.

Объекты недвижимости, выделяемые из остального перечня товаров и услуг в статье , продаются по специфической форме договора купли-продажи, установленной в статьях . Параграф 7 устанавливает также процедуру продажи, ценообразования и передачи имущества в рамках соглашения. Отдельные виды документа, например предварительный договор, определены федеральными законами (в частности, ).

Сторонами сделки выступают лица, обладающие на то достаточной правоспособностью и волей (признаются только осознанные добровольные сделки). Продавцом может выступить физическое или юридическое лицо, являющееся собственником (представителем собственника или одним из ряда собственников). Требования к покупателям значительно проще: достаточно обладать денежными средствами и возможностью приобретать права собственности.

Требования к продаваемой квартире

Продавец, подготавливая квартиру к продаже, должен соблюсти объективные и субъективные критерии, установленные как законами, так и подавляющей массой покупателей. В первую группу входят следующие признаки:

• Квартира не сдается внаем, из нее выписаны ранее зарегистрированные лица (либо подписано согласие провести выписку в ближайшее время);
• Дом, в котором находится жилье, не подлежит сносу и не признан аварийным;
• В квартире не проводилась перепланировка, либо она узаконена;
• Прочие собственники либо супруг продавца дали свое согласие на пролажу;
• Квартира не является предметом залога в рамках договора ипотеки. В данное понятие включаются и квартиры, в отношении которых имеет порядок ограниченной собственности;
• Квартира не находится под арестом или в наследственной массе. Посторонние лица не претендуют на жилье на основании отказа от приватизации и прочего;
• Имеются все документы и справки, включая технический паспорт.

Более субъективные критерии, будь-то наличие задолженностей по квартплате или состояние жилплощади. Если соблюдение объективных требований установлено законом и должно неукоснительно соблюдаться, то субъективные оставлены для рассмотрения сторонами в рамках соглашения.

Порядок оформления договора купли-продажи

С позиции продавца, процедура подготовки к продаже и заключения договора купли-продажи, выглядит иначе, чем со стороны покупателя. Порядок продажи квартиры самостоятельно , без передачи прав , состоит из следующих этапов:

1. Определение справедливой цены. Самым простым способом является анализ рынка недвижимости (досок объявлений ) с целью поиска аналогичного жилья. Стоимость может изменяться в зависимости от месторасположения, престижности района и множества других факторов, которые следует учитывать в рамках торга;
2. Если и качество жилья предыдущим способом не представляется возможным, оценку может провести независимый специалист или страховая компания;
3. Необходимо проверить все непогашенные счета за квартплату, а также статус квартиры в рамках ЕГРП . Бывают случаи, когда собственник не сразу узнает об , которые тем не менее регистрируются в рамках государственного реестра;
4. Заказать технический паспорт в БТИ . Примечательно, что в бюро могут изготовить документы как в срочном порядке (за доплату), так и в обычном;
5. Провести процедуру выписки жильцов. Добровольное выселение производится путем заявления в ФМС или паспортный стол, принудительное – в судебном порядке;
6. Предоставить потенциальному покупателю исчерпывающий пакет документов;
7. В случае заинтересованности, необходимо закрепить договоренности в рамках предварительного договора;
8. Предварительный договор может включать пункт о внесении задатка. На практике, вносится порядка 10% суммы, с целью убрать квартиру из продажи. Покупатель может затребовать или акт о вручении задатка;
9. Необходимо заключить договор купли-продажи, в рамках которого указать порядок передачи квартиры , средств , обязанности сторон , а также итоговую стоимость . Цена должна быть полной – сэкономленные не оправдывают риска мошенничества.

С 2013 года , заключенный договор не нужно регистрировать: обе стороны получили равное право на предварительное обращение в Росреестр, поэтому риск обмана сводится к минимуму. Регистрационные действия производится лишь в отношении самого факта перехода права собственности.

Статьей 550 ГК РФ признается лишь письменная форма заключения договоров: любые условия, установленные устно, игнорируются государственными и судебными органами.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Регистрация производится на основании ранее заключенного договора купли продажи, а также пакета документов, эквивалентного предоставленному при заключении соглашения. Регистрацией права собственности в России ведают территориальные отделения Росреестра, имеющие право выпускать свидетельства на специальных бланках. Порядок купли-продажи квартиры после заключения договора:

• Необходимо оплатить госпошлину (в 2017 году составляет 2000 рублей ). При этом предоставленная в Росреестр квитанция не является исчерпывающим доказательством – специалист федеральной службы проверит платеж по базе;
• Предоставить документы в службу регистрации. Также возможна отправка документов в электронном виде (заверяется усиленным криптостойким ключом), но с последующим предоставлением оригиналов;
• Предоставить заявление с требованием о регистрации права собственности, а также с указанием лица, которое является покупателем;
• Получить расписку, являющуюся ни чем иным, как описью предоставленных документов. В случае, если их необходимо «донести» – выдается новая расписка;
• Срок регистрации варьируется в зависимости от внедрения коммуникационных технологий в регионе. В частности, Управление Росреестра по Москве гарантирует регистрацию не позднее 10 рабочих дней . В большинстве регионов регистрация займет месяц;
• Получить выыписку. Нарушение порядка ограничений или наличие обременений обязывает Росреестр выдать уведомление об отказе.

Начиная с этого момента, покупатель является полноправным владельцем квартиры, при этом его обязательства, взятые в рамках договора, также должны быть исполнены в отведенный срок.

Список необходимых документов

При заключении договора, продавец должен предоставить покупателю:

• Паспорт;
• Образец соглашения, устраивающий обе стороны;
• Выписку из ЕГРП ;
• Справки из расчетно-кассового центра, управляющей компании;
• Справку о прописанных лицах по форме №9 ;
• Ранее выданное свидетельство о собственности.

При регистрации в Росрестре также необходимы (старое свидетельство при этом изымается):

• Технический паспорт;
• Справку из налоговой 2-НДФЛ ;
• Квитанцию, в которой указано, что госпошлина была оплачена;
• Заявление о согласии собственников долей или супругов, заверенное нотариально. Посмотреть и скачать можно здесь: . В случае проживания несовершеннолетних – справку из опеки;
• Документы, объясняющие происхождение квартиры (о , или ранее заключенной сделке);
• Заявление на передачу права собственности. Посмотреть и скачать можно здесь: .

Порядок получения денежных средств

По сложившейся практике, существует четыре способа :

1. Посредством вскрытия банковской ячейки;
2. Через банковский аккредитив;
3. На специальный счет, оформленный в связи с ипотечным договором или материнским капиталом;
4. При личной встрече наличными.

Наиболее распространен способ с банковской ячейкой: покупатель закладывает туда денежные средства, передавая право продавцу из забрать при свершившихся условиях договора. Ранее его место занимала передача из рук в руки, изжившая себя в связи с ростом разбойных нападений и мошенничества.

Аккредитив является самой защищенной формой передачи, поскольку банк несет ответственность за переданную сумму и подтверждающие документы. Подготовка договора об аккредитиве может занимать до месяца.

Распространенной формой, в том числе на вторичном рынке, является передача средств на счет, в момент, когда банк одобряет покупателю ипотечный кредит. Для продавца дело усложняется расширенным пакетом документов, которые затребует служба безопасности банка.

Вне зависимости от обстоятельств, необходимо в присутствии покупателя зафиксировать сумму денежных средств, переданных по договору. В частности, в этом заключена одна из проблем банковских ячеек – сотрудники не имеют полномочий пересчитывать деньги.

Пример по порядку купли-продажи квартиры

Семья, недавно обзаведшаяся ребенком, решила продать свою старую большую квартиру и купить новую, но меньшей площади. Квартира была приватизирована уже после рождения ребенка, а до этого принадлежала муниципалитету. Найдя покупателя, оформив договор купли-продажи, стороны получили отказ в Росреестре.

В уведомлении, в частности, было указано, что нет документов, подтверждающих соблюдение прав ребенка. Необходимость предоставлять данный документ обусловлена и Методическими рекомендациями Минюста РФ. Обратившись в органы опеки, продавец также получил отказ, поскольку квартира меньшей площади не является улучшением жилищных условий. Ребенок, застав приватизацию, также должен получить свою долю в квартире, причем перед продажей она должна быть выделена в натуральном виде. В данном случае необходимо провести процедуру независимой оценки и на основании справки оценщика получить разрешение.

Заключение

Если покупатель, приобретающий квартиру, акцентирует свое внимание на качестве объекта и безопасности сделки, то продавец также обязан решать все вопросы относительно передачи прав и предоставления документов. Гражданским кодексом и сопутствующими нормами установлен порядок продажи квартиры 2017 года:

1. Документы для продажи квартиры и порядок сделки определяются законами и условиями договора в совокупности;
2. Регистрация сделки производится продавцом в отделении Росреестра;
3. Передача денежных средств осуществляется покупателем продавцу согласно установленным в договоре условиям, даже после переоформления свидетельства о собственности.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.

Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.

Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.

В типовом соглашении с агентством недвижимости прописывается его обязанность по подбору объекта недвижимости, оказании консалтинговых услуг. Фактически, они не могут, и с точки зрения закона не обязаны, гарантировать юридическую чистоту жилья, а, значит, и самой сделки. В договоре купли-продажи (и предварительном, и в основном) риелтор даже не указывается.

Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:

• формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
• формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
• квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
• правоустанавливающих документов на объект – свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.

К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

• выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
• доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
• если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.

Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

• были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
• круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась , застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности – объекта недвижимости).

Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку. Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.

В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:

1 – сроки:

• заключения соглашения;
• передачи денег;
• фактической передачи квартиры покупателю;
• снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;

2 – порядок расчетов:

• – будет ли предоплата и в каком виде:

аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)

залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;

• источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
• объемы выплат и способы передачи денег;
• по оплате коммунальных услуг;
• особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).

Следует договориться и прописать в договоре (и в основном, и в предварительном) кто будет оплачивать сопутствующие расходы по передаче денег (стоимость аренды ячейки, комиссию за банковский перевод), на чье имя будут поступать средства.

Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

• кадастровый номер;
• площадь как общую, так и жилую;
• параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
• расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

Расчет

Расчет возможен следующими способами:

• наличными деньгами;
• денежным переводом;
• через сейфовую ячейку;
• аккредитивом.

В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

• кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
• основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
• желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.

Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.

Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.

При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:

• продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
• покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.

Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.

Регистрация операции

Право собственности на объект недвижимости наступает только в момент совершения записи о государственной регистрации данного факта в государственном реестре (ЕГРП), а не сразу после передачи документов регистратору.

Документы, которые нужны для регистрации:

• паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
• доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
• разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающие документы;
• заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
• квитанция (копия) об уплате госпошлины.

После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:

• отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
• получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.

Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.

Наличие ошибок в документах (любых), предоставление неполного комплекта бумаг является основанием для приостановления регистрации либо для отказа в ней.

Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн. рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога. Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену. Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.

Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн. рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей. Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.

Но покупатель вправе один раз в жизни получить налоговый вычет в связи с покупкой жилья на сумму, прописанную в договоре (не более 2 млн. рублей). При указании меньшей стоимости он может потерять часть суммы налогового вычета. Если в документах указан 1 млн., а уплачено 2 млн., то потери составят:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.

Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.

Не стесняйтесь! Не уверены – требуйте показать бумаги и объект снова и снова, тщательно (пусть и медленно) проверяйте их. Вы платите большие деньги, вы имеете право на проверку всего, что покажется подозрительным, на разъяснение любых спорных моментов.

Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно.
Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.