Уточнение предмета договора. Неточное описание предмета аренды. Как избежать признания договора незаключенным

Хотелось бы узнать мнение уважаемых коллег о довольно, казалось бы, глупом вопросе: изменение договора - это действительно изменение или нужно это рассматривать как заключение нового договора ?

[В связи с тем, что вопрос сформулирован был неправильно, так как наводит на другие мысли, переформулирую:

Изменяемый договор следует рассматривать как один и тот же до и после изменений? Соответсвенно, заключение договора об изменении - это полностью перезаключение договора и возникновение нового правоотношения или это заключение договора, изменяющего правоотношение, которое остается, хоть и в измененном виде ]

В первом варианте все просто и знакомо: правоотношение продолжается, просто частично (возможно, совершенно незначительно и даже незаметно) измененное. Более того, когда договор заключается в новой редакции, хотя бы предмет оставался тем же, тоже можно сказать, что договор тот же, просто был изменен.

Во втором случае понимать под договором нужно не просто одну и ту же "шапку", а определенную целостность условий. Возможно уникальную целостность, возможно, типовую, но тем не менее целостность, систему положений. Как целостность договор прекращается даже при малейшем изменении, и согласование изменений есть заключение нового договора.

Если у кого получится снабдить свой ответ нормами и практикой, буду премного благодарен. Буду крайне рад тем комментам, в которых авторы "прокрутят" последствия принятия того или иного подхода

Мой коммент.

Почему второй вариант принципиально кажется мне более верным?

Ведь никто же не будет спорить с тем, что если назвать первоначальную редакцию договором А, а измененную - договором Б, то это именно разные договоры. И лицу с самого начала можно было бы предложить заключить договор А или договор Б как альтернативные варианты. Одна сторона может предложить договор А, а другая - договор Б, после чего они договорились заключить договор А.

Тогда выходит, что изменение договора - всегда заключение нового договора, потому договор А сменяется договором Б, каким бы изменения ни были значительным (разумеется, они должны касаться юридической составляющей).

Из нормативной базы. Мне кажется, это следует из ст. 443, например (акцепт на иных условиях не акцепт, из чего следует, что разница в редакциях имеет значение).

Но с другой стороны, изменение не равно прекращению... Oder? + п. 1 ст. 453 ГК надо как-то примирять со вторым подходом. Например, так: обязательство и договор не одно и то же:) По Пугинскому...

В связи с чем полагаю, может быть заключить ДС с указанием условий о новации обязательств по договору с изменением его предмета. Как считаете?
Вика

Вика, совершенно верно мыслите и в нем прописать, что пункт… читать в след. редакции:…

И прописать, что в субаренду сдается…

Соответственно дата ДС должна быть не ранее даты полчения согласия арендодателя

Юридически правильнее расторгнуть прежний и заключить новый.
Вика

Да и щзачем такие сложности, если можно все через ДС сделать!)

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

можно договор от сегодняшнего числа, но с распространением на предыдущий период. но такие конструкции мне не по душе.
Вика

Предыдущий период Вы в договоре от сегодняшнего числа не пропишите

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Приложение. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

8. Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Одна из сторон обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды незаключенным.

Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был подписан договор аренды здания сроком на шесть месяцев, но стороны распространили действие договора на их отношения, существовавшие в течение года до подписания договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что фактически срок действия договора аренды составил более одного года и, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор подлежал государственной регистрации. Однако договор не был зарегистрирован и поэтому не может считаться заключенным.

Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям.

Срок аренды был указан сторонами в договоре и составлял менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ.

На этом основании арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, то есть на шесть месяцев. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным.

Казарян Гор

Юрист, г. Краснодар

• 144 ответа

  87 отзывов

ДС с элементами соглашения о новации?
Вика

А что мешает составить договор новации?

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Юрист, г. Серпухов

• 9,2 рейтинг

Законом не запрещено распространение договора на предыдущий период.
Вика

8. Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
Вика

Более того, вы планируете новацию сделать, а не новый договор заключить аренды

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Выделенный Вами фрагмент про исчисление срока аренды для определения необходимости госрегистрации. посмотрите первые 2,5 строчки.

Юрист, г. Серпухов

• 9,2 рейтинг

С новацией пытаюсь убедиться, что есть изменение предмета. Рассуждаю так, что объект аренды составляет его предмет, поэтому при замене объекта, меняется и предмет. Так?
Вика

Вы пишите, что:

объект не указывался.
Вика

О какой замене объекта будет идти речь, если у вас его нет просто в договоре

Договор выложите пожалуйста

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Юрист, г. Челябинск

Согласно Гражданскому кодексу РФ:

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора
3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора,
если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора , а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Таким образом вы можете заключить доп соглашение к договору субаренды, изменив предмет договора и прописав период с которого оно(доп соглашение) вступает в силу.

Один только ньюанс, новое помещение вы получаете от арендатора в субаренду по акту приема-передачи, который нельзя будет сделать датой более ранней чем доп соглашение.

Я бы на вашем месте сделал доп. соглашение задним числом и зарегистрировал его сейчас, если у вас долгосрочный . Если нет, то не вижу причину почему нельзя оформить документы задним числом.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Серпухов

• 9,2 рейтинг

Виолетта, объект не указывался в уведомлении, направленном собственнику при заключении первоначального договора!
Вика

Извините, не так поняла.

Вика, в таком случае нет повода для беспокойства, порядок действий я указала ранее:

подписать ДС с внесением изменениий в п. договора. Ничего критичного в этом не будет

Я бы на вашем месте сделал доп. соглашение задним числом и зарегистрировал его сейчас, если у вас долгосрочный договор субаренды. Если нет, то не вижу причину почему нельзя оформить документы задним числом.
Скрябнев Дмитрий

Задним числом невзможно, т.к. уведомительный характер - 5 дней- что и является помехой

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Краснодар

• 10,0 рейтинг
• эксперт

Вика, Вы не верно понимаете, так и указано, что
Магола Виолетта Олеговна

Коллега, Вы не правы. Действие договора аренды можно применять к отношениям возникшим до подписания договора, срок аренды, при этом, указывается с даты фактической передачи имущества в аренду. Но, только в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет , срок аренды, который был ДО подписания договора не включается в срок аренды. Именно об этом и говорится в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59.

С новацией пытаюсь убедиться, что есть изменение предмета. Рассуждаю так, что объект аренды составляет его предмет, поэтому при замене объекта, меняется и предмет. Так?
Вика

Добрый день!

В данном случае меняются существенные условия договора аренды, а именно изменяется объект аренды. Следовательно можно сказать, что и предмет договора меняется - аренда другого объекта. Поэтому Вы можете заключить соглашение о новации.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Челябинск

Уведомление арендодателя необходимо в случае заключения договора субаренды, а не в случае внесения изменений к этому договору. Или я что-то не так понял?

И к вопросу о передаче объекта, помимо принятия нового помещения по акту-приема-передачи, так еще и предыдущее вернуть по акту приема-передачи.

Как арендатору использовать незаключенность договора в свою пользу

Подтверждает ли согласование объекта аренды факт исполнения договора

Является ли арендная плата существенным условием договора аренды

Существенным условием договора аренды, как и любого другого, является его предмет то есть данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Для договоров аренды земельных участков, зданий и сооружений существенным является также условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 1 ст. 65 ЗК РФ). Как и в случае с поставкой, вопрос о незаключенности договора обычно возникает в спорах по поводу неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств одной из сторон. Проблема в том, что если суд приходит к выводу о незаключенности договора, то он не выносит решение о взыскании долга, а отказывает в иске. Если в аналогичной ситуации с поставкой суд может сделать вывод о состоявшихся между сторонами разовых сделках купли-продажи вне рамок спорного договора и на этом основании взыскать оплату за товары, то в аренде этот вариант неосуществим.

Последствия незаключенности договора

Если договор аренды не заключен, но фактически исполнялся, то имеет место пользование имуществом без правовых оснований. Арендодатель может взыскать плату за пользование этим имуществом как неосновательное обогащение арендатора (ст. 1102 ГК РФ), но суды полагают, что данное требование должно быть предметом самостоятельного иска (см. определение ВАС РФ от 12.07.10 № ВАС-8989/10). Поэтому обращаясь в суд с требованием о взыскании долга по арендной плате по незаключенному договору, арендодатель несет потери в размере госпошлины, невозмещаемой в связи с вынесением решения не в его пользу. Кроме того, в рамках нового иска арендодателю придется доказывать рыночный размер платы за пользование имуществом, поскольку договорное условие об арендной плате не имеет силы.

Для арендатора тоже есть риск, что арендодатель использует факт незаключенности договора в свою пользу: он может использовать его как основание для выселения арендатора из помещения (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.05.07 по делу № Ф04-2827/2007(34062-А46-21)).

Наконец, наступает и общее последствие признания незаключенным для любого вида договора отсутствие юридической силы для сторон любых условий данного договора, в том числе об ответственности сторон.

Условие об объекте аренды

Очень часто причиной признания договора незаключенным становится недостаточность в описании объекта аренды некоторых признаков, без которых невозможно определенно установить это имущество. Данная проблема в основном касается объектов недвижимости. Причем достаточность описания объекта зависит от того, требует договор регистрации или нет (подробнее об этом в статье Индивидуализация объекта аренды. Какие условия предотвратят признание договора незаключенным, Юрист компании № 12, 2009), а также от вида объекта (земельный участок, здание, помещение и т. д.). Если договор аренды здания, сооружения, помещения или части помещения подлежит государственной регистрации, то к нему обязательно должен быть приложен кадастровый паспорт объекта с указанием арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, далее закон № 122-ФЗ). Для договоров, не требующих регистрации, аналогичного требования нет, поэтому в зависимости от разных ситуаций может быть достаточно подробных данных в тексте договора (например, для зданий и сооружений может быть достаточно точного адреса, литеры) или приложения к договору дополнительных документов (плана, схемы). Планы и схемы особенно актуальны для помещений или части помещений, поскольку их индивидуализация более сложная задача. Порой без выделения на плане конкретного арендуемого объекта с указанием его расположения (границ, конфигурации) конкретизировать объект невозможно (адреса и площади может быть недостаточно).

Важно отметить, что проблема недостаточности в тексте договора или в приложенных к нему документах каких-либо признаков, индивидуализирующих объект аренды, исправима, если недостающие признаки есть в акте приема-передачи объекта (см. постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 25.05.09 по делу № А11-4137/2008-К1-2/170, Московского округа от 23.08.07 по делу № А40-76908/06-77-534). В тех делах, когда суды приходят к выводу о неопределенности объекта аренды, суды тоже ссылаются не только на договор и его приложения, но и отмечают, что установить недостающие сведения невозможно также на основании актов приема-передачи (определение ВАС РФ от 25.05.11 № ВАС-1132/11).

Недостаточная индивидуализация объекта. Никаких общих правил с перечнем конкретных данных, которые необходимо указать в отношении определенных объектов, не существует все зависит от конкретной ситуации, а также обстоятельств дела.

В другом деле с похожим определением объекта аренды, но с другими обстоятельствами, вывод суда был противоположным. Арендатор ссылался на незаключенность договора аренды помещения, считая несогласованным условие о предмете в договоре были указаны адрес здания, этаж, на котором расположено помещение, его номер и площадь, однако поэтажный план или схема расположения помещения к договору не прилагались. По мнению арендатора, это свидетельствовало о том, что договор не устанавливает, какое именно помещение на соответствующем этаже передается в аренду. Однако суд эти доводы отклонил, поскольку из представленных арендодателем свидетельства о праве собственности и плана здания следовало, что арендодателю принадлежит только одно помещение в данном здании именно с тем размером площади, который был указан в договоре. Более того, на соответствующем этаже здания других помещений такой площади не было. Исходя из этих обстоятельств, суд пришел к выводу, что никаких сомнений относительно объекта аренды быть не могло (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.10 по делу № А57-7948/2010).

Расхождения между сведениями об объекте аренды. Дополнительным аргументом для суда в пользу того, что объект аренды не согласован, часто становятся расхождения между характеристиками объекта (например, о номере, этажности, литере помещения на плане, площади, назначении и т. д.), указанными в тексте договора и отмеченными в других представленных документах. В частности, это могут быть расхождения между данными договора и приложенного к нему техпаспорта или кадастрового паспорта (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.06.09 по делу № А56-17771/2008), данными договора и акта приема-передачи (определение ВАС РФ от 31.07.09 № ВАС-9285/09).

Принцип реального исполнения

В отличие от поставки в практике по спорам о незаключенности договоров аренды принцип реального исполнения договора реализуется заметно активнее. Но все равно нельзя сказать, что все суды единодушно его разделяют. На сегодняшний день встречаются два подхода.

Первый подход. Даже если из текста договора и содержания иных документов (приложений, планов, актов приема-передачи) нельзя определенно установить объект аренды, согласование этого условия подтверждается фактом его исполнения. Примеры такого подхода можно встретить во многих судебных актах (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 26.11.10 по делу № А11-1698/2010, Западно-Сибирского округа от 09.07.10 по делу № А81-2064/2007, Поволжского округа от 01.02.10 по делу № А65-6246/2009, определения ВАС РФ от 18.04.11 № ВАС-4033/11, от 24.05.2010 № 6322/10). При этом суды исходят из следующих обстоятельств: арендатор фактически принял недвижимость и пользовался ею, платил арендную плату, у сторон не возникало каких-либо неясностей и разногласий относительно объекта аренды (его нахождения и площади) в процессе исполнения договора. В такой ситуации вывод о незаключенности договора аренды противоречит фактическим обстоятельствам дела.

Весьма наглядно подход судов, разделяющих эту позицию, иллюстрирует мотивировка постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.02.10 по делу № А31-4173/2009. В этом деле суд первой инстанции признал договор незаключенным, поскольку стороны не прописали в нем данные, позволяющие однозначно выделить помещения, являющиеся предметом найма, из других помещений в здании. Но кассационная инстанция с этим не согласилась, сославшись на абзац второй статьи 431 Гражданского кодекса, согласно которому в случае, если правила абзаца первого данной статьи не позволяют определить содержание договора, суд должен выяснить действительную волю сторон договора. Как указала кассационная инстанция, определяющим фактором для оценки договора аренды на предмет заключенности с позиций части 3 статьи 607 ГК РФ служат обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии у сторон сомнений по поводу соответствующего объекта, переданного в найм в данном случае договор на протяжении длительного периода времени исполнялся обеими сторонами, объект передан, арендная плата уплачена, сторонами не было предпринято действий, подтверждающих наличие каких-либо разногласий и неопределенности в отношении предмета договора, в том числе о смешении объекта найма с другим помещением.

Второй подход. Некоторые суды придерживаются формальной позиции: если в договоре не согласован предмет аренды, то реальное исполнение не может являться основанием для признания договора заключенным (постановления федеральных арбитражных судов Дальневосточного округа от 25.01.10 по делу № А73-6056/2009, Волго-Вятского округа от 08.02.10 по делу № А31-3798/2009, определение ВАС РФ от 25.05.11 № ВАС-1132/11).

Арендная плата как существенное условие аренды помещения

Общие положения о договоре аренды не относят размер арендной платы к существенным условиям. Законодательство называет его существенным только для аренды зданий и сооружений, а также земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 1 ст. 65 ЗК РФ). А вот является ли условие об арендной плате существенным в договоре аренды помещений вопрос спорный.

Аргументы за. В действующей редакции Гражданского кодекса вообще нет никаких положений, посвященных договору аренды помещений, равно как нет норм, определяющих правовой статус помещения. Но в то же время по вопросу о необходимости регистрации договоров аренды помещений известна позиция ВАС РФ о том, что на эти договоры в силу отсутствия специальных норм распространяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса, регулирующее договор аренды зданий и сооружений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53). Логично предположить, что и иные специальные правила, установленные для договора аренды зданий и сооружений, по той же причине распространяются на аренду помещений. В частности, требование об обязательном согласовании размера арендной платы. Многие суды разделяют эту точку зрения (определение ВАС РФ от 28.05.08 № 4483/08, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 03.12.10 по делу № А06-4404/2009).

Аргументы против. В то же время некоторые суды вышеуказанную позицию не разделяют. По их мнению, нормы гражданского законодательства относят цену к существенным условиям только договора аренды здания и сооружения, но на аренду помещений это требование не распространяется (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.07.08 по делу № А21-3483/2007, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.12.09 по делу № А75-6163/2009).

Вопросы в тему

Какие сведения о помещении лучше привести в договоре аренды для точной индивидуализации объекта аренды?

Можно ориентироваться на те сведения о помещении, которые вносятся в кадастр недвижимости: кадастровый или иной присвоенный государственный учетный номер (инвентарный, условный), адрес и учетный номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, площадь, описание местоположения помещения в пределах данного этажа либо в пределах здания или сооружения (если оно одноэтажное).

Может ли суд оценивать договор на предмет его заключенности, если ни одна из сторон об этом не заявляет?

Да, может. Арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск (п. 1 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 23.07.09 № 57).

Совет в тему

Если предмет аренды необособленная часть помещения, то лучше не заключать договор на срок от года и больше.

Дело в том, что для регистрации договора аренды к нему потребуется приложить кадастровый паспорт (п. 2 ст. 26 закона № 122-ФЗ), но оформить этот документ на часть помещения невозможно, поскольку она не является самостоятельным объектом недвижимости.

Источник журнал Юрист компании