Договор займа под залог недвижимости. Основания и порядок расторжения договора

С каждым днем популярность кредитов растет все больше. И условия, по которым заемщики получают необходимые им суммы денег, могут быть различными. Но не всегда документация составлена юридически грамотно, и как следствие, возникают различные спорные вопросы. Договор между физическими лицами должен представлять собой письменный документ об обязательствах по кредитному договору.

В этой статье

Очень важно, чтобы договор о залоге имущественных ценностей был составлен юридически правильно, с учетом всех нюансов. Если будут допущены какие-либо ошибки, в дальнейшем, это может послужить поводом для разногласий. Разрешаются они лишь путем судебных разбирательств. Поэтому, если нет уверенности в собственной юридической подкованности, лучше обратиться к специалистам.

Если представить себе , то в обязательном порядке в нем должны быть прописаны пункты:

• Информация о сторонах, совершающих сделку, месте ее проведения, с указанием подписи.
• Данные об объекте, который является залоговой гарантией. Стоимость его должна полностью соответствовать требованиям залогодержателя.
• Указание периода действия договора . С правовой точки зрения, начало он берет с момента подписания его обеими сторонами. И перестает действовать, когда заемщик выполнит все обязательства перед кредитором.
• Указываются все права и обязанности лиц, подписавших соглашение, а также их ответственность.
• Основания, которые подразумевают расторжение договора.
• Где, и при каких обстоятельствах, и в какой форме, залоговое имущество было передано залогодержателю.
• Возможные взыскания с заемщика , в случае его недобросовестного исполнения условий соглашения. Но стоит понимать, что залогодатель не может применять взыскания, когда условия нарушены были незначительно, и не являются соизмеримыми предъявленным взысканиям.
• В каком порядке будут разрешаться спорные ситуации согласно соглашению о .
• Данные лиц, заключающих договор, с указанием их реквизитов.

В самом конце бланк должен быть подписан обеими сторонами, если речь об организации, то проставлены печати.

Бланк договора

ДОГОВОР №
залога недвижимости
г.________________________________________________________ «_____» ___________ _____г.
___________________________________________________________________________________
(наименование организации)
именуем в дальнейшем «Залогодержатель», в лице__________________________________________

(должность, фамилия, имя, отчество)
действующего на основании___________________________________________________, с одной стороны,
(Устава)
И ________________________________________________________________________________________,
(наименование организации)
именуем в дальнейшем «Залогодатель», в лице _____________________________________________
__________________________________________________________________________________________
(фамилия, имя, отчество)
действующего на основании __________________________________________________, с другой стороны,
(Устава)
заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1 Предметом настоящего Договора является передача в залог Залогодержателю принадлежащего
Залогодателю на праве собствен¬ности недвижимого имущества и права аренды на соответствующий земельный участок, на котором находится это имущество (далее - «Предмет залога»).
1.2. Предметом залога является:
1.2.1. Принадлежащий Залогодателю на праве собственности объ¬ект недвижимости - здание площадью
() кв. м, по адресу: , под инвентарным номером согласно копии экспликации Территориаль¬ного бюро технической инвентаризации __________ от «______ «__________г., составленной по состоянию на «_____»_______ ___г., яв¬ляющейся неотъемлемой частью Договора (Приложение № 1).
Границы здания, входящего в Предмет залога, установлены в соответствии с копиями поэтажных планов Территориального бюро технической инвентаризации _____________ от «____ «_________ ____г., являющихся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № 2).
1.2.2. Право аренды земельного участка площадью, функцио¬нально обеспечивающей находящееся на ней закладываемое здание, составляющей (_____) кв. м в соответствии с планом земельного участка, являющимся неотъемлемой частью на¬стоящего Договора (Приложение № 3).
1.3. Право собственности Залогодателя на здание, указанное в подп. 1.2.1 настоящего Договора, принадлежит на основании договора № от » » г.,
(купли-продажи, приватизации и т. п.)
что подтверждается записью о государственной регистрации № _____ (отдел органа регистрации недвижимости)
от » » г. (свидетельство о государственной реги¬страции права от «____» ______ ___ г.).
1.4. Право аренды Залогодателя на земельный участок, указан¬ный в подп. 1.2.2 Договора, подтверждается договором аренды зе¬мельного участка № от «____» _____ ___ г., заключенным с
на срок до » » ___ г.
1.5. Инвентаризационная стоимость указанного в подп. 1.2.1 объ¬екта недвижимости составляет (____) рубля,
что подтверждается справкой № от » » г., выданной Территориальным БТИ.
1.6. Предмет залога в целом оценивается Сторонами в дол¬ларов США, что составляет
(____) рублей по курсу ЦБ РФ на дату подписания настоящего Договора.
1.7. Последующий залог Предмета залога без письменного согла¬сия Залогодержателя не допускается.
1.8. Предмет залога остается в пользовании и владении Залого¬дателя.
2. Обязательства, исполнение которых обеспечено залогом
2.1. Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств Залогодателя, перед Залогодержателем по договору о предоставле¬нии кредита № от «____ » _____ ___ г. (далее - «Кредит¬ный договор»), который вступает в силу с момента его подписания и действует до полного погашения суммы кредита и уплаты процентов по нему. В случае частичного исполнения обязательства, предусмо¬тренного Кредитным договором, залог сохраняется в первоначаль¬ном объеме до полного исполнения обеспеченного обязательства. Кредитный договор является неотъемлемой частью настоящего До¬говора.

2.2. Сумма кредита составляет (____) долларов США.
Сумма кредита выдается в течение трех банковских дней с момента регистрации настоящего Договора в органах регистрации не¬движимого имущества.
2.3. Процентная ставка по кредиту составляет % годовых.
3. Заявления и гарантии
3.1. Залогодатель подтверждает и гарантирует, что:
3.1.1 Действует в соответствии с полномочиями, установленными его учредительными документами.
3.1.2 Является полноправным и законным обладателем прав на Предмет залога. До момента заключения Договора Предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не об¬ременен правами третьих лиц, права аренды Залогодателя никем не оспариваются.
3.1.3 Возражений против обременения залогом земельного участка со стороны ___________________________________________________________________________________
(собственник земельного участка)
не имеется, что подтверждается _____________________________________________________.
(справкой (или соглашением) собственника земельного участка)
3.1.4 Предмет залога не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти его утрата, порча или повреждение.
4. Права и обязанности сторон
4.1. Залогодатель обязан:
4.1.1 Не совершать действий, влекущих прекращение права за¬лога или уменьшение стоимости .
4.1.2 Принимать меры, необходимые для защиты Предмета за¬лога от посягательств третьих лиц.
4.1.3 Не препятствовать Залогодержателю производить осмотр Предмета залога в период действия настоящего Договора.
4.1.4 Гарантировать Залогодержателю, что переданный Предмет залога не будет перезаложен до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.
4.1.5 Немедленно сообщать Залогодержателю сведения об изменениях, происшедших с Предметом залога, о посягательствах тре¬тьих лиц на Предмет залога, о возникновении угрозы утраты или повреждения Предмета залога.
4.1.6 Не отчуждать, не переуступать Предмет залога третьим лицам без письменного согласия Залогодержателя.
4.1.7 Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности Предмета залога, включая его текущий и капитальный ремонт.
4.1.8 Нести риск случайной гибели или случайного повреждения Предмета залога.
4.2 Залогодатель вправе:
4.2.1 Владеть и пользоваться заложенным имуществом в соответствии с его прямым назначением и получать доходы от использования Предмета залога, обеспечивая его сохранность.
4.2.2 Прекратить обращение взыскания на Предмет залога в случае досрочного погашения обеспеченного залогом обязательства.
4.3 Залогодержатель вправе:
4.3.1 Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия использования Предмета залога.
4.3.2 Требовать от Залогодателя принятия мер, предусмотренных действующим законодательством РФ, необходимых для сохранения Предмета залога. Залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного за¬логом обязательства в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
4.3.3 Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск об имуществе, являющемся Предметом залога по До¬говору.
5. Обращение взыскания на предмет залога
5.1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет за¬лога в случае неисполнения Залогодателем обязательств, определенных в условиях Кредитного договора, по истечении ________________________________
после наступления срока исполнения указанных обязательств, в том числе: при неуплате или несвоевременной уплате суммы основного долга полностью или в части, а также при нарушении сроков внесения процентов за пользование кредитом.
5.2. Обращение взыскания на Предмет залога производится по решению суда в соответствии с действующим законодательством РФ.
5.3. Залог объектов недвижимости обеспечивает требования Залогодержателя по Кредитному договору в том объеме, в каком они существуют к моменту их фактического исполнения Залогодателем, включая проценты, повышенные проценты за просрочку платежей, а также возмещение расходов по взысканию и по реализации заложенного имущества.
Сумма, полученная от реализации Предмета залога, поступает в погашение задолженности по Кредитному договору в следующем порядке:
- на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности;
- на уплату штрафов и неустоек;
- на уплату просроченных процентов за пользование кредитом;
- на уплату срочных процентов;
- на погашение просроченной задолженности по кредиту;
- на погашение срочной задолженности по кредиту.
6. Дополнительные условия
6.1 Настоящий Договор подлежит регистрации в установленном порядке и считается вступившим в законную силу с момента его ре¬гистрации.
6.2 Изменение и расторжение настоящего Договора производится по взаимному соглашению Сторон в установленном законом порядке путем заключения дополнительного соглашения, зарегистрирован¬ного в установленном законодательством РФ порядке.
6.3 Расходы по оформлению и регистрации настоящего Договора по соглашению Сторон возложены на Залогодателя.
7. Ответственность сторон
7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
8. Срок действия договора
8.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует до полного исполнения обязательств Залогодателя по Основному договору.
9. Заключительные положения
9.1 Все споры, возникающие в процессе исполнения настоящего Договора, будут в предварительном порядке рассматриваться Сторонами в целях выработки взаимоприемлемого решения. При недостижении договоренности спор будет разрешаться в соответствии с действующим законодательством РФ.
9.2 В случае изменения одной из Сторон банковских реквизитов или иных реквизитов она обязана информировать об этом другую Сторону до вступления изменений в силу, но не позднее () календарных дней с момента фактического изменения реквизитов.
9.3. Любое уведомление и иное сообщение, направляемое Сторонами друг другу по Договору, должно быть совершено в письменной форме и за подписью уполномоченного лица. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено с курьером, передано по факсимильной связи по реквизитам, указанным в разделе 10 настоящего Договора.
9.4 Настоящий Договор составлен в трех экземплярах - по одно¬му экземпляру для каждой из Сторон, один экземпляр для органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
10. Юридические адреса и иные реквизиты сторон
Залогодатель: Залогодержатель:
Наименование
организации Наименование
организации
Юридический адрес Юридический адрес
ИНН
Код по ОКПО Код по ОКПО
к/с к/с
В банке в ГРКЦ ЦБ
БИК
Ф.И.О. Ф.И.О.
Подпись
м.п. М.П.

Пример заполнения

Прекращение договора

Может быть расторгнут. Но для этого должны иметься веские основания. К ним относят:

1. Полное выполнение обязательств залогодателем . В таком случае будет прекращено действие не только основного договора, но и дополнительного соглашения, которое заключается наряду с ним. Примером может послужить, когда заемщиком полностью выплачена ипотека, никаких обязательств перед своим кредитором он больше не имеет.
2. Требование расторгнуть соглашение со стороны залогодателя, если собственности угрожает опасность . В отношении имущества в обеспечение договора займа, залогодержателем не выполняются предписанные требования, то есть, он грубо нарушает свои обязанности по обеспечению сохранности предоставленной ему собственности.
3. В случае если утрачивается объект недвижимости , который был заложен. Если имущественное право является предметом залога, то договор будет прекращен, когда заканчивается период действия данного права.
4. Заложенный объект подлежит реализации для удовлетворения требований залогодержателя. Даже и тогда, если реализация такого имущества невозможна.

Когда речь идет о расторжении договора согласно двум первым пунктам, тогда в обязанности залогодержателя будет входить возврат заложенной собственности.

Когда необходимо заключить сделку о залоге имущества между юридическими лицами, правильней всего будет обратиться к профессионалам. Поскольку эта отрасль права является довольно сложной и запутанной. И, как правило, нередки случаи обращения в суд, относительно разрешения таких вопросов.

Основные особенности заключения соглашений

Любая недвижимость является ликвидным имуществом. Поэтому, если условия по договору не будут соблюдены заемщиком, то кредитор, в свою очередь, получит хорошую компенсацию за это. Объектом залога в таком случае могут выступать как постройки, так и права на аренду земли.

Недвижимое имущество может выступать в качестве залога в том случае, если:

Важно помнить некоторые аспекты, которые появляются после заключения договора о залоге:

1. продать имущество или заключить договор аренды на него, можно будет лишь в том случае, если залогодержатель даст на это свое согласие;
2. если объектом, который закладывают, оказывается участок земли, то также и все постройки, которые на нем находятся, будут в залоге. Это прописано в действующих законодательных актах;
3. если соглашение не имеет запрещающих этого пунктов, то залогодержатель вполне может передавать свои права третьим лицам, относительно заложенного имущества;
4. заложенная собственность, как правило, страхуется, и делается это, чаще всего, за счет заемщика.

Для заемщиков очень важно понимать, что залогодержатель обретает права на собственность заемщика, лишь после регистрации договора в Росреестре . А когда соглашение заключают юридические лица, то в обязательном порядке должно быть проведено собрание всех соучредителей . И только единогласным решением может быть выделено имущество, которое будет передаваться под залог. После этого, направляется письменное заключение в органы регистрации имущества.

А в случае несоблюдения заемщиком обязательств, его жилплощадь не могут конфисковать в случае, если она является для него единственно возможным местом проживания .

В любом случае, очень важно следить за правильностью составления договора и заключения сделки, чтобы потом не пожинать плоды своей невнимательности. Лучше сразу обратиться к грамотному специалисту за консультацией, а также за последующим сопровождением всей сделки. Таким образом себя можно обезопасить от возможных неприятных последствий в будущем.

Наиболее серьезным документом среди всех гражданско-правовых соглашений является договор залога. Его предмет, содержание и форма регулируются множеством статей Гражданского кодекса РФ. Заключение такого договора – обязательный этап ваших действий при желании взять ипотеку, оформить залоговый кредит в банке и в других похожих случаях. Залог является способом обеспечения исполнения обязательства, который позволяет залогодержателю достичь удовлетворения за счет заложенного имущества. Он регулируется не только ГК РФ, но и двумя федеральными законами: «О залоге» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Понятие договора залога и его форма Договор залога представляет собой соглашение между банком (именуемым залогодержателем) и заемщиком (именуется залогодателем). В силу этого соглашения залогодержатель по обеспеченному залогом обязательству вправе при неисполнении заемщиком данного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества. При этом у него есть преимущество перед другими кредиторами владельца имущества (залогодателя), за некоторыми изъятиями, установленными законом. Текст договора должен содержать такие существенные условия: Предмет залога; Оценка предметов; Основные сведения о главном обязательстве; Какая из сторон владеет заложенным имуществом. Форма договора о залоге должна быть письменной. Нотариальная письменная форма договора залога недвижимости и залога движимого имущества или прав на него требуется в том случае, если главный договор заключен в нотариальной форме. Договор о залоге недвижимого имущества (ипотека) должен пройти государственную регистрацию. Закон может предусмотреть учет или регистрацию договора о залоге и залогов в силу закона отдельных видов движимого имущества. Несоблюдение положений о форме договора, а так же факта государственной регистрации свидетельствует о его недействительности только в случаях, оговоренных законом или договором. Договор залога. Предмет и стороны договора Одним из существенных условий договора залога является предмет договора залога. Предметом залога может быть движимое или недвижимое имущество, а также существующие или будущие права на что-нибудь. Вообще предмет договора залога представляет собой имущество, передаваемое залогодателем в обеспечение обязательства, к примеру, вещи и имущественные права. Однако в соответствии с пунктом 1 статьи 336 ГК РФ залог отдельных видов имущества может быть несколько ограничен или запрещен. В качестве сторон договора залога выступают залогодержатель и залогодатель. При этом залогодателем может быть не только сам должник, но и третье лицо (пункт 1 статьи 335 ГК РФ). Кроме того, залогодатель должен быть собственником вещи или лицом, которое имеет на нее право хозяйственного ведения. Залогодателем является лицо, которое предоставляет имущество в обеспечение обязательств. Залогодержатель – это лицо, которое принимает данное имущество с целью обеспечения своего права требования. Стороны договора залога это не только физические, но и юридические лица. Не имеют права быть сторонами договора залога недееспособные или ограниченно дееспособные лица, а если стороной договора является юридическое лицо, то оно должно быть правоспособным. Основные элементы договора залога Предмет договора. Предмет залога (имущество, которое передается в залог) предусматривает определение его наименования, количественные и качественные характеристики и иные признаки, которые позволяют провести индивидуализацию данного имущества, выделить из массы похожих вещей. Если предмет залога — имущественные права, то должно быть определено, какие конкретно права передаются в залог, каково их содержание, из каких обязательств они вытекают и т. д. Срок действия договора . Обязательно устанавливается срок исполнения обязательства, которое обеспечивается залогом. Должна быть конкретная дата начала действия договора, а датой завершения является день полного выполнения обязательств. Порядок передачи предмета залога. Определяется, что предмет залога передается залогодержателю, а его доставка осуществляется средствами и силами залогодателя. При передаче залогодержателю предмета залога должен быть оформлен двусторонний акт приема-передачи предмета залога. Права и обязанности сторон. Залогодатель имеет право: Потребовать от залогодержателя обеспечить необходимые меры по сохранности предмета залога. Проверять по документам и фактически наличие, количество, условия хранения и состояние предмета залога, который находится у залогодержателя. Требовать у залогодержателя возмещения убытков, которые причинены повреждением или утратой предмета залога, в погашение обязательств, обеспеченных договором. В любой момент потребовать прекращения договора или досрочного исполнения обязательства при ненадлежащем хранении или использовании залогодержателем предмета залога. Произвести замену предмета залога при письменном согласии залогодержателя. С согласия залогодержателя передать третьему лицу права на предмет залога с переходом к основного долга новому залогодателю. Залогодатель обязан: Платить налоги, сборы и другие причитающиеся с него платежи как с собственника (владельца) предмета залога. Гарантировать, что на время заключения договора предмет залога не является залоговым обеспечением иных обязательств, предшествующих договору, и свободно от прав третьих лиц. Залогодержатель имеет право: При недостаточности суммы, вырученной от реализации предмета залога, для покрытия требований залогодержателя получить недостающую сумму из иного имущества залогодателя. Получить страховое возмещение за утрату или повреждение предмета залога при отсутствии вины. Передать свои права по договору иному лицу путем уступки права требования. При отсутствии вины в возникновении реальной угрозы утраты или повреждения предмета залога потребовать заменить предмет залога. Залогодержатель обязуется: Не пользоваться предметом залога. обеспечить меры, необходимые для сохранности предмета залога, в том числе с целью защиты его от требований и посягательств третьих лиц. Незамедлительно уведомлять залогодателя о возникновении реальной угрозы утраты или повреждения предмета залога. После выполнения залогодателем обеспеченного договором обязательства сразу же возвратить ему предмет залога. Условия обращения взыскания на предмет залога. Определено, что обращением взыскания на заложенное имущество является извлечение кредитором удовлетворения из стоимости залога в условиях, когда должником не выполняется обязательство, гарантируемое соответствующим залоговым имуществом. Обращение взыскания может быть совершено в следующих условиях: должником не выполнены обязательства, гарантированные залогом; залогодатель ненадлежащим образом выполнил обязательства, обеспечением по которым служит залоговое имущество. Сам должник или являющееся залогодателем третье лицо могут в любое время до реализации залогового имущества с публичных торгов остановить процедуру взыскания. Для этого залогодателю необходимо сделать одно из двух: целиком погасить обязательство, которое гарантируется договором залога; выполнить ту часть обязательства, в отношении которой он допустил просрочку. Ответственность сторон. Предусматривается, что стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение взятых обязательств по договору и согласно законодательству Российской Федерации. Неустойка по договору может быть выплачена только на основании письменного и обоснованного требования одной из сторон. Основания и порядок расторжения договора. Отмечается, что в соответствии со статьей 352 ГК РФ договор залога прекращается: в связи с прекращением основного обязательства; при грубом нарушении залогодержателем обязанностей, которые предусмотрены договором при продаже предмета залога с публичных торгов или если реализовать его оказалась невозможно; по требованию залогодателя, если заложенное имущество может быть утрачено или повреждено; в результате гибели предмета залога, если залогодатель не использовал свое право на замену предмета залога. В случае прекращения залога вследствие выполнения обязательства. обеспеченного залогом, или по требованию залогодателя залогодержатель, у которого было заложенное имущество, должен сразу же возвратить его залогодателю. Разрешение споров из договора. Отмечено, что для сторон является обязательным претензионный порядок досудебного урегулирования споров из договора. Стороны направляют претензионные письма заказными почтовыми отправлениями с уведомлением о вручении адресату. Определяется срок рассмотрения претензионного письма. Во всем остальном, что не предусмотрено договором, стороны должны руководствоваться действующим законодательством РФ. Форс-мажор. Отмечается, что стороны не несут ответственности за частичное или полное невыполнение обязательств по договору в тех случаях, когда причиной неисполнения обязательств явилось действие непреодолимой силы. К форс-мажорным обстоятельствам относятся: землетрясения, наводнения, пожары, забастовки, войны, действия органов государственной власти и другие. Сторона, для которой исполнение своих обязательств стало невозможным, незамедлительно извещает другую сторону об обстоятельствах непреодолимой силы и предоставляет обосновывающие документы. Сторонами признается, что их неплатежеспособность форс-мажорным обстоятельством не считается. Адреса и реквизиты сторон. Должны быть приведены паспортные данные и адреса обеих сторон. Образец договора залога ДОГОВОР ЗАЛОГА ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА «___»__________ г. г. ____________________ Именуем___ в дальнейшем «Залогодатель», в лице __________, действующ___ на основании ____________, с одной стороны, и ______________, именуем__ в дальнейшем «Залогодержатель», в лице ____________, действующ___ на основании ________, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем. 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 1.1. В соответствии с Договором _____________ N _____ от «___» __________ _____ г. (далее — Договор __________ N ______) Залогодатель имеет перед Залогодержателем обязательство __________ (указывается существо обязательства, например: «по оплате товара», «по возврату суммы займа и процентов») в размере _____ (__________) руб., в том числе НДС _____ (__________) руб. (или «НДС не облагается» (в частности, если обязательство вытекает из Договора займа)). Срок исполнения обязательства согласно Договору __________ N _____: _________________________. 1.2. В обеспечение исполнения обязательства, поименованного в п. 1.1 Договора, Залогодатель передает в залог Залогодержателю следующее имущество: _________________________ (указываются наименование и индивидуальные характеристики передаваемого в залог имущества) (далее — Предмет залога). 1.3. Предмет залога принадлежит Залогодателю (выбрать нужное) — на праве собственности, — на ином вещном праве, что подтверждается ___________________________________ (указываются реквизиты правоустанавливающих документов или иных документов, которыми можно подтвердить право собственности (иное вещное право) на предмет залога) , и гарантирует, что на момент заключения Договора Предмет залога в споре или под арестом не состоит, не передан в залог по другому договору и не обременен другими правами третьих лиц. 1.4. Стоимость Предмета залога составляет: _____ (__________) руб., что обеспечивает требование Залогодержателя (выбрать нужное) — в полном объеме к моменту его удовлетворения, включая, но не ограничиваясь суммой долга, процентов, неустоек, возмещения расходов по взысканию. — в следующей части: _________________________ (указывается объем требований Залогодержателя, которые могут быть удовлетворены за счет стоимости Предмета залога). 1.5. Предмет залога (выбрать нужное) — может быть заменен с согласия Залогодержателя. — замене не подлежит, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. ВЛАДЕНИЕ ПРЕДМЕТОМ ЗАЛОГА. СОДЕРЖАНИЕ И СОХРАННОСТЬ ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА 2.1. Предмет залога (выбрать нужное) — остается у Залогодателя. При этом залог у Залогодержателя возникает с момента заключения Договора. — передается Залогодержателю по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью Договора. При этом залог у Залогодержателя возникает с момента подписания Акта приема-передачи предмета залога (движимого имущества) (Приложение N 1). Предмет залога должен быть передан, а Акт приема-передачи предмета залога (движимого имущества) подписан не позднее чем через _______ (____________) рабочих дней с момента подписания Договора. В случае просрочки передачи Предмета залога Залогодержатель вправе требовать с Залогодателя уплаты пеней в размере ___________ (указывается твердая сумма или процент от стоимости Предмета залога (п. 1.4 Договора)) за каждый день просрочки. 2.2. Риск случайной гибели или случайного повреждения Предмета залога несет (выбрать нужное) — Залогодатель. — Залогодержатель. (п. 2.3 включается в Договор, если Предмет залога передается Залогодержателю/в противном случае последующую нумерацию пунктов следует изменить) 2.3. Залогодержатель отвечает за утрату переданного ему Предмета залога в размере его рыночной стоимости, а за повреждение Предмета залога — в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась. Залогодержатель освобождается от указанной ответственности, если докажет отсутствие своей вины. (п. 2.4 включается в Договор, если Стороны заинтересованы в страховании Предмета залога (пп. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ)/в противном случае последующую нумерацию пунктов следует изменить) 2.4. Обязанность по страхованию Предмета залога от рисков утраты и повреждения несет (выбрать нужное в зависимости от того, у какой из Сторон находится Предмет залога) — Залогодатель. — Залогодержатель. Страхование Предмета залога осуществляется за счет (выбрать нужное) — Залогодателя — Залогодержателя на сумму _____ (по общему правилу сумма страхового возмещения не может быть ниже размера обеспеченного залогом обязательства (пп. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ)). 3. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА 3.1. Обращение взыскания на Предмет залога осуществляется (выбрать нужное) — по решению суда. — во внесудебном порядке. 4. ПРЕКРАЩЕНИЕ ЗАЛОГА 4.1. Залог прекращается с момента полного исполнения обеспеченного залогом обязательства, указанного в п. 1.1 Договора, или по иным основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 352 ГК РФ. (включается в Договор, если Предмет залога передается Залогодержателю (п. 2.1 Договора)) Предмет залога возвращается Залогодателю после исполнения обеспеченного залогом обязательства по Акту возврата предмета залога (движимого имущества) (Приложение N 2), являющемуся неотъемлемой частью Договора. 5. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ 5.1. Все споры, связанные с заключением, исполнением, толкованием, изменением и расторжением Договора, Стороны будут разрешать путем переговоров. 5.2. В случае недостижения соглашения путем переговоров заинтересованная Сторона направляет в письменной форме претензию, подписанную уполномоченным лицом. Претензия направляется любым из следующих способов: — заказным письмом с уведомлением о вручении; — курьерской доставкой. В этом случае факт получения претензии должен подтверждаться распиской Стороны в ее получении. Расписка должна содержать наименование документа и дату его получения, а также фамилию, инициалы, должность и подпись лица, получившего данный документ. 5.3. К претензии должны прилагаться обосновывающие требования заинтересованной Стороны документы (в случае их отсутствия у другой Стороны) и документы, подтверждающие полномочия лица, которое подписало претензию. Указанные документы представляются в виде копий, заверенных лицом, которое направило их. Если претензия направлена без документов, подтверждающих полномочия лица, которое ее подписало, то она считается непредъявленной и рассмотрению не подлежит. 5.4. Сторона, в адрес которой направлена претензия, обязана ее рассмотреть и о результатах уведомить в письменной форме другую Сторону в течение ______ (______) рабочих дней со дня получения претензии. 5.5. В случае если спор не урегулирован в претензионном порядке или ответ на претензию не получен в течение указанного срока, спор в соответствии со ст. 35 АПК РФ передается в арбитражный суд по месту нахождения ответчика. 6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ 6.1. Если иное не предусмотрено Договором, уведомления и иные юридически значимые сообщения (далее — сообщения) Стороны направляют по факсимильной связи, электронной почте или другим способом связи при условии, что он позволяет достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано. Сообщения влекут гражданско-правовые последствия для Стороны, которой направлены, с момента доставки данных сообщений указанной Стороне или ее представителю. Такие последствия возникают и в случае, когда сообщение не было вручено адресату по зависящим от него обстоятельствам (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). 6.2. Во всем, что не урегулировано Договором, Стороны руководствуются законодательством РФ. 6.3. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон. 6.4. К Договору прилагаются: — Акт приема-передачи предмета залога (движимого имущества) (Приложение N 1) ; — Акт возврата предмета залога (движимого имущества) (Приложение N 2) (если Предмет залога передается Залогодержателю (п. 2.1 Договора)) ; — ________________________________. 7. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН Залогодатель Залогодержатель Наименование: ______________________ Наименование: ____________________ Адрес: _____________________________ Адрес: ___________________________ Телефон/факс:_______________________ Телефон/факс:_____________________ Электронная почта:__________________ Электронная почта:________________ ОГРН _______________________________ ОГРН _____________________________ ИНН ________________________________ ИНН ______________________________ КПП ________________________________ КПП ______________________________ Р/с ________________________________ Р/с ______________________________ в __________________________________ в ________________________________ К/с ________________________________ К/с ______________________________ БИК ________________________________ БИК ______________________________ по месту пребывания заложенного имущества: а) твердый залог, залог товара в обороте – без передачи имущества; б) заклад, залог в ломбарде – с передачей заложенного имущества. по предмету залога (залог прав и залог имущества); по отношению заложенного имущества к земле: а)залог движимого имущества; б) залог недвижимого имущества (ипотека). Особым видом залога считается так называемый последующий залог. Такое происходит в тех случаях, когда имущество, которое уже находится в залоге, в обеспечение других требований включается в качестве предмета в еще один договор залога.

Договор залога — одна из наиболее популярных в настоящее время сделок. Кому-то нужны деньги на изменение жилищных условий, а кому-то — на развитие бизнеса. Множество кредиторов готовы предоставить необходимые денежные средства под залог имущества . Заключая договор, обеим сторонам важно быть внимательными, ведь он содержит массу нюансов, о которых мы поговорим в этой статье.

Заключение договора залога имущества в обеспечение договора займа

Представьте, что вы хотите взять кредит в банке. Сначала вы должны доказать кредитному учреждению, что оно не понесет убытков, заключив с вами договор. Как вы можете это сделать? Например, предоставив что-либо в залог. Это будет гарантией, что вне зависимости от того, возвратите вы деньги или нет, кредитор в накладе не останется. Он сможет продать с торгов имущественное право и получить нужную сумму.

Поэтому лицам, готовым заключить договор залога , банки идут навстречу — предлагают сниженную процентную ставку и предоставляют возможность погасить кредит досрочно.

Стороны договора залога имущества

Залогодатель — собственник предмета залога. Залогодержатель, соответственно, то лицо, которое предоставляет денежные средства под залог. Сторонами (субъектами) договора залога могут быть как физлица, так и организации. С согласия родителей и органов опеки и попечительства субъектами договора залога могут быть даже несовершеннолетние, с 14 лет.

Залогодателем по договору залога может быть как должник, так и какой-либо другой человек или организация.

Например, недавно созданное юридическое лицо ЗАО «Шоколандия» берет в банке крупный кредит на развитие. ЗАО «Шоколандия» — должник. Но данный договор заключается под залог жилого здания, собственником которого является другое юридическое лицо — ЗАО «Фрегат». Именно оно по собственному желанию будет залогодателем.

Предмет договора залога в ГК РФ

Скачать форму договора	Скачать форму договора

Залогодатель может передать по договору залога различные вещи , недвижимое имущество, а также ряд имущественных прав . К примеру, Гражданский кодекс предусматривает право арендатора передавать в залог свои арендные права.

Так, многие организации арендуют для осуществления своей деятельности собственность муниципалитетов — земельные участки — на длительный срок (до 49 лет). Если вдруг эта организация решит взять кредит в банке, она может предоставить в качестве залога право аренды земельного участка.

Может быть заложена основная вещь, а также дополняющие ее принадлежности и все выгоды, которые будут получены в результате использования этой вещи. Этот вопрос также может быть решен по соглашению сторон и, соответственно, прописан в договоре залога.

Обязательная регистрация договора недвижимого имущества (образец)

Скачать форму договора

Договор залога должен быть обязательно оформлен на бумаге. Желательно, чтобы он был прошит, пронумерован и подписан на каждой странице. Тем самым вы защитите себя от возможных махинаций второй стороны договора залога .

Вы также можете договориться о том, чтобы договор залога был заверен нотариусом. Несмотря на то, что нотариус уже заверил основной договор, договор залога также следует заверять. В случае, если в залог предоставляется недвижимое имущество, договор должен быть обязательно зарегистрирован уполномоченными государственными органами.

Образец договора залога недвижимого имущества вы можете найти на нашем сайте.

Внимание! Встречаются случаи, когда стороны, заключив кредитный договор под залог недвижимого имущества, забывают зарегистрировать договор залога . В результате потенциальный залогодержатель может остаться ни с чем.

Что следует отразить в договоре залога?

В договоре залога обязательно должно быть прописано следующее:

• стороны договора залога;
• предмет договора залога ;
• реквизиты основного договора;
• дата окончания срока договора залога ;
• сумма долга по основному договору (если это кредит — с процентами).

Права и обязанности сторон договора залога согласно ГК РФ

Права и обязанности сторон по договору залога подробно расписаны в законодательных актах (Гражданский кодекс и закон РФ «О залоге»). Объем прав и обязанностей зависит во многом от вида залога.

Заложенное имущество может как передаваться залогодержателю, так и оставаться у залогодателя с рядом ограничений. Конечно же, оставляя предмет договора у залогодателя, залогодержатель имеет право включить в договор залога ряд мер по защите своих интересов. Так, он может обязать залогодателя застраховать имущество или обеспечить для него охрану. Также он может лично следить за тем, чтобы имущество оставалось целым и невредимым, В случае, когда предмет залога всё же оказывается испорчен и утрачен, залогодержатель имеет право на компенсацию.

Срок действия договора залога

Договор залога может вступать в законную силу либо при его подписании, либо когда залогодатель передает вещь залогодержателю.

Бывает так, что залогодатель оказывается недобросовестным и передает оставленную ему вещь под залог еще раз. В этом случае залогодержатель может защитить свои права — истребовать вещь, досрочно расторгнуть договор залога и потребовать возмещения убытков. А если же переданная залогодержателю вещь теряется или ломается, залогодатель досрочно имеет право расторгнуть договор залога и потребовать возмещения убытков.

Итак, теперь вы знаете, для чего заключается договор залога , как правильно его оформить и защитить свои права. Для того чтобы избежать неприятных ситуаций и обезопасить себя, заключая договор залога, неукоснительно соблюдайте требования закона.

г. Москва "____" ________________ 20___ года

Некоммерческая организация "Московский областной фонд развития микрофинансирования субъектов малого и среднего предпринимательства", именуемая в дальнейшем "Залогодержатель", в лице Исполнительного директора ________________________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ______________________, именуем____ в дальнейшем "Залогодатель" (для юридических лиц - в лице ___________________________________________, действующего на основании ____________), с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. В обеспечение исполнения обязательств Залогодателя по Договору займа от "___" ____________ 20___ г. N ___________ (далее - Договор займа), заключенному между Залогодателем и Залогодержателем в _____________________ __________________________________________________________________________, (указывается место заключения Договора займа) Залогодатель предоставляет в залог Залогодержателю следующее недвижимое имущество, именуемое далее "Предмет ипотеки": ____________________________.

1.2. Обязательства Залогодателя по Договору займа, обеспечиваемые залогом Имущества, состоят в следующем:

Сумма займа - __________________ (______________________) рублей;

Сумма займа должна быть возвращена Залогодателем не позднее ___________________;

Проценты за пользование займом - _____________ (______________________) процентов годовых, начисляемых на фактическую задолженность по займу;

Начиная с ______________________ Залогодатель обязуется ежемесячно не позднее _____ (______________________) числа каждого календарного месяца возвращать полученную по Договору займа сумму займа в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора займа;

Проценты за сумму займа выплачиваются Залогодателем ежемесячно не позднее _____ (______________________) числа каждого календарного месяца в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора займа. За последний месяц пользования займом проценты уплачиваются одновременно с возвратом всей суммы займа;

В случае невозвращения полученной по Договору займа суммы займа (ее части) и/или неуплаты процентов в сроки, установленные пп. 1.3, 2.3 и 2.4 Договора займа, Залогодатель уплачивает Залогодержателю неустойку в размере 0,5 (Пять десятых) процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки по день ее уплаты Залогодержателю включительно;

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем своих обязательств по целевому использованию суммы займа, предусмотренных п. 1.2 Договора займа, Должник уплачивает Залогодержателю штраф в размере 25 (Двадцати пяти) процентов от суммы займа, используемой не по целевому назначению.

Предмет ипотеки по настоящему Договору обеспечивает требование Залогодержателя по Договору займа в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также расходов по взысканию и реализации Предмета ипотеки.

При изменении условий Договора займа Предмет ипотеки обеспечивает выполнение Залогодателем обязательств по Договору займа с учетом внесенных в него изменений.

1.3. Предмет ипотеки остается во владении у Залогодателя в течение всего срока действия настоящего Договора.

1.4. Залогодатель гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора Предмет ипотеки является собственностью Залогодателя, свободен от залогов, на него не наложен арест и не обращено взыскание, он не сдан в аренду, а также не обременен правами третьих лиц (сервитутом).

1.5. Замена Предмета ипотеки, последующий его залог, сдача в аренду (в пользование), а также распоряжение Предметом ипотеки путем его отчуждения (продажи, дарения) без письменного согласия Залогодержателя не допускается.

1.6. Залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения Предмета ипотеки.

1.7. Если право собственности Залогодателя на Предмет ипотеки прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены действующим законодательством РФ, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации и Залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, право залога распространяется на предоставленное взамен имущество либо соответственно Залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы причитающегося Залогодателю возмещения. Залогодержатель в этом случае вправе также потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.

2. Стоимость Предмета ипотеки

2.1. Стоимость Предмета ипотеки оценивается Сторонами в сумме __________ (_____________________________) рублей.

2.2. В случае уменьшения оценочной стоимости Предмета ипотеки вследствие его физического или морального износа либо иных причин Залогодатель обязан дополнительно передать в залог Залогодержателю иное имущество, эквивалентное стоимости утраченного от первоначально внесенного в залог.

3. Права и обязанности Сторон

3.1. Залогодатель вправе:

3.1.1. Владеть и пользоваться Предметом ипотеки в соответствии с его назначением.

3.1.2. В любое время до момента реализации Предмета ипотеки прекратить обращение взыскания на него путем исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

3.1.3. В случае гибели Предмета ипотеки с согласия Залогодержателя восстановить или заменить его другим равноценным имуществом.

3.2. Залогодатель обязан:

3.2.1. Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности Предмета ипотеки (включая текущий и капитальный ремонт) и поддержания его в надлежащем состоянии, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц.

3.2.2. Не совершать действия, влекущие прекращение права залога или уменьшение стоимости заложенного имущества.

3.2.3. Немедленно уведомлять Залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения Предмета ипотеки.

3.2.4. Застраховать на полную стоимость Предмет ипотеки в течение 5 (Пяти) дней с момента заключения настоящего Договора, указав Залогодержателя в договоре страхования в качестве выгодоприобретателя.

3.2.5. Не препятствовать Залогодержателю контролировать выполнение Залогодателем условий настоящего Договора.

3.2.6. Предъявлять по требованию Залогодержателя необходимые документы о своей производственно-хозяйственной, финансовой и иной деятельности.

3.3. Залогодержатель вправе:

3.3.1. Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия эксплуатации Предмета ипотеки.

3.3.2. Требовать от Залогодателя применения мер, необходимых для сохранения Предмета ипотеки.

3.3.3. Требовать от любого лица прекращения посягательств на Предмет ипотеки, угрожающих его утратой либо повреждением.

3.3.4. Передать свои права по настоящему Договору другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования.

3.3.5. Потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

Если Предмет ипотеки выбыл из владения Залогодателя не в соответствии с условиями настоящего Договора;

Утраты Предмета ипотеки по обстоятельствам, за которые Залогодержатель не отвечает, если Залогодатель не заменил его другим равноценным имуществом;

3.3.6. Обратить взыскание на Предмет ипотеки, если в момент наступления срока исполнения обязательств по Договору займа они не будут исполнены.

3.3.7. Обратить взыскание на Предмет ипотеки до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства, если требование Залогодержателя о досрочном исполнении обеспеченного залогом обязательства не будет удовлетворено, в случаях:

Передачи Залогодателем Предмета ипотеки в последующий залог без согласия Залогодержателя;

Непринятия Залогодателем необходимых мер для обеспечения сохранности Предмета ипотеки (включая текущий и капитальный ремонт);

Необоснованного отказа Залогодателем Залогодержателю в проверке по документам и фактически состояния и условий эксплуатации Предмета ипотеки;

В других случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

3.3.8. Удовлетворить свои требования к Залогодателю по обеспеченному залогом обязательству за счет Предмета ипотеки без обращения в суд в порядке, согласованном с Залогодателем в соответствии с действующим законодательством РФ.

3.4. Залогодержатель обязан по требованию Залогодателя выдавать ему документ о полном или частичном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства.

3.5. Если Предметом ипотеки является жилое помещение, то на момент обращения взыскания на него оно должно быть свободным от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данным жилым помещением.

Залогодатель и члены семьи Залогодателя, в том числе бывшие члены его семьи, на день подписания настоящего Договора проживающие в жилом помещении, являющемся Предметом ипотеки, в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ утрачивают право пользования Предметом ипотеки с момента регистрации перехода права собственности на Предмет ипотеки к Залогодержателю.

Залогодатель гарантирует, что он сам и вышеуказанные лица в установленном порядке снимутся с регистрационного учета и освободят жилое помещение в течение 30 (Тридцати) календарных дней с момента регистрации перехода права собственности на Предмет ипотеки к Залогодержателю.

4. Основания прекращения Договора

4.1. Настоящий Договор прекращается:

С прекращением обеспеченного ипотекой обязательства;

В случае гибели Предмета ипотеки, если Залогодатель не воспользовался правом восстановить или заменить его с согласия Залогодержателя другим равноценным имуществом;

В случае реализации Предмета ипотеки, а также в случае отказа Залогодержателя оставить за собой Предмет ипотеки, когда его реализация оказалась невозможной;

В других случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. В случаях когда Предмет ипотеки изымается у Залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого Предмета ипотеки является другое лицо, либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается, а Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

5. Заключительные положения

5.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его регистрации в ___________________________________________________________________________ (наименование органа, осуществляющего регистрацию прав и сделок с недвижимостью) и действует до полного выполнения Сторонами принятых на себя обязательств по Договору займа или до момента возникновения оснований для прекращения ипотеки. 5.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору будут действительны при условии, что они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными на то представителями Сторон и зарегистрированы в __________________________________________________________________________. (наименование органа, осуществляющего регистрацию прав и сделок с недвижимостью)

5.3. Споры, возникающие между Сторонами в процессе исполнения настоящего Договора, рассматриваются в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации, в Арбитражном суде по месту нахождения Залогодержателя.

5.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

Залог используют как один из способов обеспечения сделки. Если объектом является недвижимое имущество, содержание договора залога будет зависеть от типа объекта. Образец соглашения поможет при подготовке.

Читайте в статье:

Какие нормы регулируют залог недвижимости

Сделки о залоге объектов недвижимости – это сделки, на которые распространяются правила ГК РФ и , а также нормы закона об ипотеке. Из статьи вы узнаете:

• в чем специфика таких сделок, в том числе при каких условиях предметом залога становятся участки государственной или муниципальной собственности;
• какие условия необходимо соблюсти, чтобы суд признал договор залога недвижимого имущества заключенным;
• в каких случаях потребуется одобрение залога как крупной сделки.

Для подготовки сделки пригодится образец договора.

Залог недвижимого имущества (договор об ипотеке) – соглашение, по которому у залогодержателя-кредитора есть преимущество в удовлетворении требования к залогодателю-должнику перед другими кредиторами залогодателя. Специфика состоит в том, что указанные отношения возникают из обязательства, которое обеспечивается ипотекой (ч. 1 ст. 1 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее – закон № 102-ФЗ).

Договор залога недвижимости обеспечивает залогодержателю уплату :

• долга по кредитному договору или иному обязательству (полностью или частично);
• убытков и/или неустойки (штрафа, пени) за неисполнение, просрочку исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
• процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами;
• судебных издержек и иных расходов, которые взыскатель понес в результате обращения за защитой права;
• расходов по реализации заложенного имущества (ст. 3 закона № 102-ФЗ);
• суммы на страхование имущества-предмета залога, налоги на него (ст. 4 закона № 102-ФЗ).

Предмет залога недвижимости – это имущество, права на которое оформляют по правилам госрегистрации недвижимости и сделок с ним. Таким имуществом выступают:

• участки (кроме земель из государственной или муниципальной собственности и участков с площадью меньше минимального размера, в отношении которых действуют иные правила, ст. 63 закона № 102-ФЗ);
• предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество (в том числе незавершенного строительства при соблюдении закона);
• жилые дома, квартиры, а также их части из одной или нескольких изолированных комнат (апелляционное определение Московского городского суда от 14.12.2017 по делу № 33-46315/2017);
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда;
• машино-места (ст. 5 закона № 102-ФЗ).

Закон предусматривает возможность указывать в качестве предмета залога по договору об ипотеке участки государственной или муниципальной собственности. Такие земли должны быть предназначены для:

• жилищного строительства;
• комплексного освоения в целях жилищного строительства

Они передаются, чтобы обеспечить возврат средств, которые кредитная организация предоставляет на обустройство данных земель посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (ст. 62.1 закона № 102-ФЗ).

Какие условия при залоге недвижимого имущества вносят в договор

Залог недвижимости – это сделка, которую оформляют письменно и регистрируют (ст. 9 закона № 102-ФЗ). Если стороны не соблюдают правило о регистрации, суд признает соглашение недействительным ().

Стороны указывают:

• предмет ипотеки;
• оценку;
• существо, размер и срок исполнения обязательства (п. 1 ст. 9 закона № 102-ФЗ). В договор необходимо включить сведения об имуществе, которое обеспечивается ипотекой.

Если обязательство будут исполнять по частям, необходимо указать сроки по каждому этапу, размеры платежей или условия, которые позволят определить такие размеры (п. 4 и п. 5 ст. 9 закона № 102-ФЗ). Также контрагенты вправе указать способ и порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания по решению суда (п. 1.1. ст. 9 закона № 102-ФЗ).

Так, суд признал договор об ипотеке заключенным. Предметом сделки стали:

• 327/6494 долей нежилого здания – пристройки к комбинату бытового обслуживания, общей площадью 649,4 кв. м;
• 1/20 доли земельного участка общей площадью 920 кв. м.

Суд посчитал, что стороны согласовали все существенные условия, соглашение по форме и содержанию соответствует закону ().

В другом деле суд также признал договор действительной сделкой. Документ, который сторона представила на государственную регистрацию, содержал необходимые данные. Они позволяли идентифицировать объект : присутствовали наименование, площадь, место нахождения, кадастровый номер. Сведения о регистрации права контрагенты указали в договоре при помощи наименования из ЕГРП, дат и номера записи государственной регистрации ().

Срок действия договора залога недвижимого имущества стороны определяют самостоятельно. При этом период, на который кредитор предоставляет заемные средства, не является сроком действия договора. Это разные сроки.

Например, стороны заключили договор займа. Также они подписали договор залога недвижимого имущества в обеспечение основного обязательства. Заемщик (залогодатель) не вернул долг и проценты за пользование суммой. Он полагал, что заимодавец (залогодержатель) утратил право на взыскание, так как истек срок договора. Но заемщик перепутал сроки предоставления займа и действия договора. Оснований прекращения залога не возникло (ст. 352 ГК РФ). Суд взыскал долг, проценты, неустойку, а также обратил взыскание на заложенное имущество (апелляционное определение Новосибирского областного суда от 31.10.2017 по делу № 33-10458/2017).

В каких случаях нужно одобрить договор залога недвижимого имущества как крупную сделку

Крупной сделкой признают одну или несколько связанных сделок, которые:

• выходят за рамки обычной хозяйственной деятельности;
• связаны со стоимостью имущества в размере 25 и более процентов балансовой стоимости активов компании ( , ).

Таким образом, если сделка о залоге объекта недвижимости отвечает этим условиям, ее нужно одобрить. Однако суд не позволит оспорить сделку, процедуру одобрения которой нарушили, если сделка не относится к крупным.

Например, банк обратился в суд и потребовал задолженность по кредитным договорам. Ответчик предъявил встречный иск. Он просил признать недействительными договоры поручительства и залога и применить последствия недействительности сделок. Суд удовлетворил первоначальный иск и отказал во встречном. Суд исследовал бухгалтерский баланс компании ответчика и установил, что с учетом финансовых результатов сделка не относятся к категории крупных (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.03.2017 № Ф01-424/2017 по делу № А38-6821/2015).

Доказать правомерность заключения сделки возможно, если подтвердить, что:

• общество получило сумму, которая равноценна отчужденному имуществу;
• хозяйственная операция помогла предотвратить большие убытки;
• сделка, хотя и была убыточной, но являлась частью взаимосвязанных сделок, с одной хозяйственной целью, в результате которых общество должно было получить выгоду (п. 3 ).

Вложенные файлы

• Договор об ипотеке земельного участка.doc