Глоссарий основных терминов. Цели сбора персональной информации пользователя

Активы предприятия - хозяйственные средства, которые должны принести экономические выгоды в будущем, т. е. имеющие потенциальную возможность прямо или косвенно способствовать притоку денежных средств.

Активы внеоборотные (долгосрочные) - совокупность вещественных ценностей предприятия, многократно участвующих в процессе его хозяйственной деятельности и переносящих на продукцию использованную стоимость частями. В практике учета к ним относят имущественные ценности (активы) всех видов со сроком использования более одного года.

Активы оборотные (текущие) - совокупность имущественных ценностей предприятия, обслуживающих текущий хозяйственный процесс и полностью потребляемых в течение одного операционного (производственно-коммерческого) цикла. В практике учета к ним относят имущественные ценности (активы всех видов со сроком использования менее одного года).

Активы материальные - группа активов предприятия, имеющих вещественную (материальную) форму. В группу материальных активов входят: основные средства; незавершенное строительство; оборудование, предназначенное к монтажу; производственные запасы сырья и материалов; запасы товаров; объем незавершенного производства; запасы готовой продукции, предназначенной к реализации.

Активы финансовые - группа активов предприятия, находящихся в форме наличных денежных средств и различных финансовых инструментов, принадлежащих предприятию. К этой группе активов относят: денежные активы и их эквиваленты в национальной и иностранной валюте; дебиторскую задолженность; краткосрочные и долгосрочные финансовые инвестиции предприятия.

Акционерное общество - 1) компания, являющаяся юридическим лицом, капитал которой состоит из взносов пайщи- ков-акционеров и учредителей; 2) форма организации производства на основе привлечения денежных средств путем продажи акций. Существуют закрытые и открытые акционерные общества.

Акционерное общество закрытого типа - общество, в котором акции реализуются только его работникам и не могут быть проданы посторонним лицам без согласия других акционеров.

Акционерное общество открытого типа - общество, в котором капитал формируется за счет открытой продажи акций.

Акционерный капитал - основной капитал акционерного общества, размер которого определяется его уставом. Образуется за счет заемных средств и эмиссии (выпуска) акций.

Акция - ценная бумага, выпускаемая акционерным обществом, дающая право ее владельцу, члену акционерного общества участвовать в его управлении и получать дивиденды из прибыли.

Различают акции: обыкновенные, привилегированные, именные, на предъявителя, трудового коллектива, предприятия и др.

Акция именная - акция с указанием ее владельца. Распространяется в порядке открытой подписки. Может быть простой и привилегированной.

Акция на предъявителя - акция, не содержащая имени ее держателя. Может быть простой и привилегированной.

Акция обыкновенная - акция с нефиксированным дивидендом, размер которого определяется общим собранием акционеров после уплаты фиксированного процента держателям привилегированных акций.

Акции предприятия - акции, распространяемые среди других предприятий и организаций, кооперативов, банков, добровольных обществ.

Акция привилегированная - акция, дивиденд которой фиксируется в виде твердого процента, выплачиваемого в первоочередном порядке, независимо от величины прибыли компании. Эта акция не дает права голоса, ее владелец не участвует в управлении компанией.

Акции трудового коллектива - акции, держателями которых могут быть только работники данного коллектива.

Амортизационные отчисления - отчисление части стоимости основных фондов (основного капитала) для возмещения их износа.

Аналог - объект, сходный или подобный оцениваемой недвижимости.

Антикризисное управление предприятием - это совокупность действий, направленных на достижение его экономической состоятельности, под которой понимается совокупность трех принципиальных составляющих:

• - способности выполнить свои обязательства;
• - способности осуществлять производственную деятельность, на основе бизнеса предприятия-должника, без нарушений имущественных интересов контрагентов и платежной дисциплины;
• - способности обеспечивать расширенное воспроизводство вложенных ресурсов.

Аннуитет - серия равновеликих платежей, получаемых или выплачиваемых через равные периоды времени в течение определенного срока. Различают обычный аннуитет, при котором выплаты производятся в конце каждого периода времени, и авансовый аннуитет, платежи по которому осуществляются в начале каждого периода времени.

Арбитражный управляющий - (временный управляющий, административный управляющий, внешний управляющий или конкурсный управляющий) - лицо, принимающее на себя функции управления предприятием-должником для вывода его из кризисной ситуации. По законодательству РФ он назначается арбитражным судом для проведения процедур банкротства. Он является членом одной из саморегулируемых организаций (профессиональных объединений).

Аренда - юридически оформленное право владения и (или) пользования, при котором собственник за арендную плату передает свой объект недвижимости на срок аренды другому лицу (арендатору) для использования по целевому назначению.

Арендная плата - плата за пользование чужим имуществом. Величина и периодичность выплаты арендной платы устанавливаются в договоре, заключаемом между арендодателем и арендатором.

Баланс -общий свод результатов бухгалтерского учета предприятия, характеризующий финансовое положение предприятия на определенную дату. Баланс содержит статьи, отражающие имущество предприятия (активы), и статьи, противопоставляющие им собственный и заемный капитал (пассивы). В бухгалтерском балансе должно быть равенство актива и пассива.

Балансовая стоимость предприятия - стоимость, рассчитанная по данным бухгалтерского учета о наличии и движении различных видов имущества предприятия. Она представляет собой разницу между балансовой стоимостью всех активов и общей суммой обязательств.

Безрисковая ставка - процентная ставка по инвестициям с наименьшим риском, обычно это ставка доходности по долгосрочным государственным обязательствам.

Бизнес - любой законный вид деятельности, приносящий доход.

Валовой рентный мультипликатор - среднестатистическое отношение рыночной цены продажи объекта к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида доходной недвижимости.

Внешнее управление (судебная санация) - процедура при банкротстве, применяемая к должнику в целях восстановления его платежеспособности, с передачей полномочий по управлению должником внешнему управляющему. Это еще одна реабилитационная процедура банкротства. Основная цель данного этапа -- финансовое оздоровление должника (восстановление его платежеспособности) за счет смены прежнего руководителя предприятия и реализации плана внешнего управления, предлагаемого внешним управляющим.

Внешний управляющий - лицо, назначаемое арбитражным судом для проведения внешнего управления и осуществления установленных законом полномочий.

Внешняя информация в оценке - информация, характеризующая условия функционирования оцениваемого предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом.

Внутренняя информация в оценке - информация, характеризующая эффективность деятельности оцениваемого предприятия.

Внутренняя ставка дохода - процентная ставка на вложенный капитал, при которой сумма текущих стоимостей доходов от инвестиций равна текущей стоимости инвестиционных затрат.

Временная оценка денежных потоков - приведение к сопоставимому виду денежных сумм, возникающих в разные периоды времени.

Временный управляющий - арбитражный управляющий, утвержденный арбитражным судом для проведения наблюдений в соответствии с законом.

Гудвилл (деловая репутация фирмы) - часть нематериальных активов предприятия, обусловленная доброй репутацией, деловыми связями, известностью фирменного наименования, фирменной марки. Гудвилл возникает, когда предприятие получает стабильные высокие прибыли, превышающие средний уровень в данной отрасли.

Дата оценки - дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта.

Движимое имущество -- имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.

Денежные активы - совокупная сумма денежных средств предприятия, находящихся в его распоряжении на определенную дату и представляющих собой его активы в форме готовых средств платежа (т. е. в форме абсолютной ликвидности).

Денежный поток - совокупность распределенных по времени поступлений и выплат денежных средств предприятия. Денежный поток формируется за счет чистой прибыли, амортизационных отчислений и других периодических поступлений.

Дивиденды - часть прибыли акционерного общества, выплачиваемая собственникам акции.

Дисконтирование (текущая стоимость денежной единицы) - приведение ожидаемых будущих денежных потоков (поступлений или платежей) к их текущей стоимости, т. е. в сопоставимый вид на сегодняшний день, при заданных периоде и процентной ставке. Необходимость дисконтирования обусловлена изменяющейся ценностью денег во времени.

Дисконтированные денежные потоки - текущая стоимость будущих денежных поступлений или платежей.

Должник - гражданин, в том числе индивидуальный предприниматель, или юридическое лицо, оказавшиеся неспособными удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязанных платежей в течение срока, установленного настоящим законом.

Досудебная санация -- принятие своевременных мер по предупреждению банкротства предприятия, т. е. по восстановлению его платежеспособности учредителями (участниками) должника, собственником имущества должника - унитарного предприятия, федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в случаях, предусмотренных Федеральным законом.

В случае возникновения признаков банкротства, определенных Законом о банкротстве, руководитель должника обязан направить учредителям (участникам) должника, собственнику имущества должника - унитарного предприятия сведения о наличии признаков банкротства.

Доходный подход - один из трех традиционных подходов к оценке бизнеса, включающий метод дисконтирования денежных потоков, основанный на определении текущей стоимости ожидаемых будущих доходов от предприятия, и метод прямой капитализации годового дохода. Метод капитализации прибыли, или метод прямой капитализации представляет собой довольно упрощенный метод, при котором бизнес рассматривается как финансовый актив с неограниченным сроком жизни, приносящий равные или растущие постоянным темпом доходы.

Единица сравнения - единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости.

Единичная оценка - определение рыночной или другой стоимости отдельного объекта недвижимости. Основанием для проведения оценки является договор, заключаемый между оценщиком и заказчиком.

Залоговая стоимость - вид специальной стоимости, рассчитываемой банком на основе рыночной стоимости для определения величины кредита, предоставляемого под залог имущества предприятия. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, учитывающей вынужденный характер продажи объекта залога в случае неплатежеспособности заемщика.

Затратный (имущественный) подход - подход к оценке имущества, включающий методы чистых активов и ликвидационной стоимости.

Затраты - выраженные в денежной форме расходы предприятия на производство и реализацию продукции, работ и услуг.

Земельный кадастр (государственный) - систематизированный свод документированных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков.

Земельный кодекс - свод государственных законов, юридических и гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности.

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Износ (в оценке) - любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость актива становится меньше стоимости замещения (воспроизводства). Износ учитывается посредством периодического списания стоимости актива. Различают два метода начисления износа: прямолинейный - равными долями в течение всего срока службы актива и ускоренный - более быстрое списание стоимости (по сравнению с прямолинейным методом).

Имущество - материальные объекты и нематериальные активы, обладающие полезностью и стоимостью.

Инвестированный капитал - сумма обязательств и собственного капитала предприятия, оцениваемая в долгосрочной перспективе,

Инвестиции - вложения финансовых и материально-технических средств как в пределах Российской Федерации, так и за рубежом с целью получения экономического (доход, прибыль), социального, экологического или политического эффекта.

Инвестиционная стоимость - стоимость объекта для конкретного инвестора, определяемая исходя из его доходности при заданных инвестиционных целях.

Инвестиционный анализ - изучение различных инвестиционных проектов на основе финансовых расчетов эффективности вложений капитала, определяющее их соответствие специфическим потребностям и предпочтениям конкретного инвестора.

Право гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции или услуг (фирменное наименование, товарный знак и т. п.).

Износ физический и моральный. Физический определяется по эффективному (экспертно оцениваемому) возрасту объекта, по индексам снижения потребительских свойств, по снижению чистого дохода в процессе эксплуатации. Моральный (экономический) износ учитывается методом сравнения с более совершенным современным объектом.

Инвестиции - вложения денежных средств или покупка собственности для извлечения доходов или других выгод.

Интеллектуальная собственность - право физического или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности (фирменное наименование, товарный знак, программный продукт, ноу-хау и т. д.).

Инвестиционная стоимость - стоимость объекта для конкретного инвестора, учитывающая индивидуальные требования к инвестициям.

Инвестиционный анализ недвижимости - изучение цен реализации аналогичных объектов недвижимости, а также факторов, влияющих на ценообразование. Он основан на прогнозе социально-экономической ситуации на макроуровне и на уровне отдельных регионов.

Капитализация - процесс пересчета доходов, полученных от объекта, позволяющий определить его стоимость.

Кредиторы - лица, имеющие по отношению к должнику права требования по денежным и другим обязательствам об уплате обязательных платежей и др.

Коэффициент ипотечной задолженности - показывает долю ипотечного долга в общей стоимости объекта недвижимости. С ростом величины данного параметра повышается уровень финансового риска заемщика.

Кадастровая оценка -- совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения в границах административно-территориального образования по оценочным зонам, выполненных на определенную дату.

Капитал - 1) совокупность денежных средств (денежного капитала), предназначенных для инвестирования, средства производства (вещественного капитала), используемых в процессе создания товаров и предоставления услуг; 2) накопленный путем сбережений запас экономических благ в форме денежных средств и товаров, вовлекаемый его владельцами в экономический процесс как инвестиционный ресурс и фактор производства с целью получения дохода. Это вложения собственников и прибыль, накопленная за все время деятельности предприятия.

Капитализация - 1) процесс пересчета годового дохода, полученного от объекта, позволяющий определить стоимость последнего; 2) перевод вновь сформированных доходов (или определенной их части) в капитал; наиболее распространенными операциями капитализации доходов являются:

• - капитализация чистой прибыли (направление определенной ее части на производственное развитие);
• - капитализация чистого денежного потока от инвестиций (его реинвестирование);
• - капитализация суммы депозитного процента (его направление на прирост депозитного вклада);
• - капитализация дивидендов (дивидендные выплаты в форме новых акций).

Капитал заемный, заемные финансовые средства - привлекаемые для финансирования развития предприятия на возвратной основе денежные средства и другое имущество. Заемный капитал классифицируется по видам, срокам использования и другим признакам. Все формы заемного капитала, используемого предприятием, представляют собой его финансовые обязательства, подлежащие погашению в предусмотренные сроки.

Капитальные вложения - совокупность затрат на создание новых основных фондов, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение действующих основных фондов как производственного, так и непроизводственного назначения.

Комиссионный доход - доход банка от деятельности по открытию и обслуживанию счетов, кредитов и предоставлению услуг.

Конкурсная масса - объем финансовых и материальных активов, выявленных конкурсным управляющим в виде имущества и на счетах фирмы-банкрота и используемых в приоритетной последовательности для возврата кредиторам.

Конкурсное производство - процедура при банкротстве, применяемая к должнику, признанному банкротом, в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

Конкурсный управляющий - арбитражный управляющий, утвержденный арбитражным судом для проведения конкурсного производства и осуществления иных установленных законодательством полномочий.

Контроль через владение акциями - степень контроля, получаемая владельцем пакета акций, от которой зависит возможность участия в управлении предприятием.

Корректировки (поправки) - прибавляемые или вычитаемые суммы или процентные отклонения, учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами.

Кредитный риск - вероятность того, что заемщик не выполнит своих обязательств перед кредитором в соответствии с первоначальными условиями кредитного соглашения.

Кредит с плавающей процентной ставкой - уровень процента по ссуде, изменяющийся в течение срока пользования ею в зависимости от избранной банком базы (в западной практике относительно ставки Libor, в российской практике относительно ставки рефинансирования ЦБ РФ или ставок межбанковского рынка).

Ликвидационная стоимость - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации предприятия, полученными в результате раздельной распродажи его активов, и расходами на ликвидацию.

Ликвидность - 1) способность предприятия своевременно выполнять свои платежные обязательства; 2) способность актива быстро переводиться в деньги.

Под ликвидностью какого-либо актива понимают способность превращения его в денежные средства без значительных потерь в цене, а степень ликвидности определяется продолжительностью временного периода, в течение которого это превращение может быть осуществлено. Чем короче период, тем выше ликвидность данного вида актива.

Под ликвидностью предприятия имеют в виду его способность погашать свои долговые обязательства, хотя бы и с нарушением сроков погашения, предусмотренных контрактами.

Меньшая доля - часть акций предприятия, составляющая менее 50%, владение которой дает право контроля за деятельностью предприятия.

Метод капитализации - способ определения рыночной стоимости предприятия путем деления годового дохода на соответствующую этому доходу ставку капитализации.

Метод кумулятивного построения - способ расчета ставки капитализации или дисконтирования, при котором к безрисковой процентной ставке прибавляют премию, учитывающую риск инвестирования в оцениваемое предприятие (объект).

Метод отраслевых коэффициентов - использование коэффициентов отношения цены к определенным экономическим показателям, рассчитанным на основе обобщенных статистических данных о продажах предприятий малого бизнеса, учитывающих их отраслевую специфику.

Метод сравнения продаж - оценка рыночной стоимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после внесения корректировок, учитывающих различия между объектами.

Мировое соглашение. На любой стадии рассмотрения арбитражным судом дела о банкротстве должник, его конкурсные кредиторы и уполномоченные органы вправе заключить мировое соглашение, т. е. соглашение сторон о прекращении судебного спора и взаимных уступках.

Мировое соглашение утверждается арбитражным судом. При утверждении мирового соглашения арбитражный суд выносит определение об утверждении мирового соглашения, в котором указывается на прекращение производства по делу о банкротстве. В случае, если мировое соглашение заключается в ходе конкурсного производства, в определении об утверждении мирового соглашения указывается, что решение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства не подлежит исполнению.

Мировое соглашение может быть утверждено арбитражным судом только после погашения задолженности по требованиям кредиторов первой и второй очереди.

Модель Гордона - формула оценки стоимости объекта бизнеса в послепрогнозный период, построенная на капитализации годового дохода послепрогнозного периода при помощи коэффициента, рассчитанного как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста доходов.

Мораторий - приостановление исполнения должником денежных обязательств и уплаты обязательных платежей.

Мультипликатор (оценочный) - коэффициент, отражающий соотношение между ценой компании и ее финансовыми показателями. В оценочной деятельности используются два типа мультипликаторов: интервальные - “цена/прибыль”, “цена/денежный поток”, “цена/дивиденды”, “цена/выручка от реализации”; моментные - “цена/чистые активы” и др.

Мультипликатор “цена/выручка от реализации” - коэффициент, характеризующий соотношение между ценой предприятия и стоимостью годового объема выручки от реализуемой продукции и услуг. Используется для оценки предприятий сферы услуг, а также предприятий, производящих узкую номенклатуру продукции.

Мультипликатор “цена/дивиденды” - коэффициент, характеризующий соотношение между ценой акции и дивидендными выплатами - реальными или потенциальными. Под потенциальными дивидендами понимают типичные дивидендные выплаты по группе сходных предприятий, рассчитанные в процентах от чистой прибыли.

Мультипликаторы “цена/прибыль” и “цена/денежный поток” - коэффициенты, характеризующие соотношение между ценой и доходами предприятия.

Наблюдение - процедура банкротства, применяемая к должнику в целях обеспечения сохранности имущества должника, проведения анализа финансового состояния должника, составления реестра требований кредиторов и проведения первого собрания кредиторов.

Наблюдение - первый этап арбитражного управления предприятием, начинающийся с момента принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом до момента назначения судом иной процедуры.

Налогооблагаемая стоимость - стоимость имущества, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов.

Недвижимая собственность -совокупность материальных объектов недвижимости, а также правомочий и преимуществ, вытекающих из права собственности на эту недвижимость.

Недвижимость - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. К недвижимости относятся объекты, расположенные на и под поверхностью земли, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Ее основные свойства - неподвижность и материальность.

Нематериальные активы -- объекты, используемые для получения дохода в течение длительного периода (не менее года), либо не имеющие материально-вещественной формы, либо материально-вещественная форма которых не играет существенной роли в процессе их эксплуатации. В составе нематериальных активов различают интеллектуальную собственность, имущественные права, отложенные или отсроченные расходы, гудвилл.

Неплатежеспособность (во внесудебных процедурах) -неустойчивое финансовое положение государственного предприятия или организации с долей участия государства в капитале не менее 25%, выявляемое уполномоченным органом в соответствии с утвержденной Правительством РФ системой критериев.

Неплатежеспособность банка - неспособность выполнять обязательства перед кредиторами и вкладчиками вследствие того, что рыночная стоимость активов меньше рыночной стоимости обязательств.

Несостоятельность (банкротство) - признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей.

Неустранимый износ (в оценке) - износ актива, затраты на устранение которого превышают соответствующее увеличение его стоимости.

Норма возмещения инвестиций - процентная ставка, по которой капитал, инвестированный в актив, подверженный износу, возмещается из дохода, получаемого от использования этого актива.

Нормализация - определение доходов и расходов, характерных для нормально функционирующего бизнеса; исключает единовременные доходы и расходы, корректирует методы учета операций с отражением отраслевой специфики, определяет рыночную стоимость активов.

Ноу-хау - полностью или частично конфиденциальные экономические, технические, управленческие или финансовые знания и опыт, обеспечивающие доход или определенные преимущества их владельцу.

Оборотный капитал - часть вещественного капитала с коротким сроком оборачиваемости (наличность в кассе, товарно-материальные запасы и др.).

Объект оценки - движимое и недвижимое имущество, нематериальные и финансовые активы предприятия или бизнес в целом.

Денежное обязательство - обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовому договору или по иным основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

Обязательные платежи - налоги, сборы и иные обязательные взносы в бюджет соответствующего уровня и во внебюджетные фонды в порядке и на условиях, которые определяются законодательством Российской Федерации.

Обязательства - существующая на отчетную дату задолженность организации, которая является следствием свершившихся проектов ее хозяйственной деятельности и расчеты по которой должны привести к оттоку активов.

По срочности погашения разделяют обязательства краткосрочные (со сроком погашения до одного года) и долгосрочные (со сроком погашения свыше одного года). В составе краткосрочных обязательств выделяют неотложные обязательства (со сроком погашения до одного месяца).

Операционные расходы - текущие расходы по эксплуатации объекта недвижимости, необходимые для воспроизводства дохода (не включая обслуживание долга и подоходный налог).

Операционный цикл (ОЦ) - период полного оборота оборотных активов).

где 03 - производственно-коммерческий процесс (оборачиваемость производственных запасов);

ОДЗ - оборачиваемость дебиторской задолженности (период погашения дебиторской задолженности).

Чем выше данный период, тем в меньшей степени для формирования активов может быть использован заемный капитал.

Основной капитал - часть вещественного капитала, используемая в производственном процессе в течение длительного времени (земельные участки, здания, сооружения, машины, оборудование и т. п.).

Отчет об оценке - документ установленной формы, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости объекта.

Оферта -- адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Оценка - систематизированный сбор и анализ рыночных и нормативных данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества (бизнеса) на основе действующего законодательства, государственных стандартов и требований этики оценщика.

Оценка предприятия - означает измерение в денежном выражении его стоимости; она может быть его вероятной продажной ценой и должна отражать свойства предприятия как товара: а) его полезность для покупателя;

б) затраты, сопутствующие этой полезности.

Пассив - 1) совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; 2) часть бухгалтерского баланса, отражающая источники средств предприятия (уставный капитал, различные фонды, кредиты и займы, кредиторская задолженность).

Период (срок) окупаемости - время, необходимое для получения от инвестиционного проекта денежных доходов, равных первоначальной инвестированной сумме.

План финансового оздоровления - прогнозный документ, реализация которого имеет целью восстановление платежеспособности и финансовой устойчивости предприятия-должника.

Политический риск - изменение стоимости или угроза национализации или конфискации активов, вызванные политическими событиями.

Потенциальный валовой доход - денежные поступления, которые были бы получены при сдаче в аренду всех единиц объекта недвижимости и получении всей арендной платы.

Предмет оценки - вид стоимости объекта, а также имущественные и прочие права, связанные с его оценкой.

Предприятие - имущественный объект и определенная структура организованной хозяйственной деятельности по производству и (или) реализации продукции, работ и услуг. Предприятие является имущественным комплексом, имеет права юридического лица, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банках.

Премия за контроль - денежное выражение преимущества, обусловленного владением контрольным пакетом акций.

Принцип вклада - заключается в том, что для оценки стоимости предприятия необходимо определить вклад каждого фактора производства и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости этого предприятия.

Принцип замещения - означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов бизнеса самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Принцип изменения внешней среды - предполагает учет при оценке объектов бизнеса возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития.

Принцип конкуренции - означает, что цены на объекты бизнеса устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

Принцип наиболее эффективного использования - означает, что из возможных вариантов использования объекта выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.

Принцип ожидания - согласно этому принципу рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов и других выгод, вытекающих из прав владения данным предприятием.

Принцип предельной производительности - согласно этому принципу расширение основных факторов производства эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее роста затрат.

Принцип разделения предприятия и имущественных прав означает, что физические элементы предприятия и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

Продленная стоимость - то есть приведенная стоимость денежного потока предприятия за пределами прогнозного периода. Оценка продленной стоимости необходима и важна, так как она может составлять значительную часть стоимости предприятия. Продленная стоимость оценивается путем дисконтирования денежного потока.

Реверсия - остаточная стоимость объекта при прекращении поступления потока доходов.

Реальное (юридическое) банкротство - характеризует полную неспособность предприятия восстановить в предстоящем периоде свою платежеспособность.

Реинвестирование - полученный поток доходов от объектов недвижимости не изымается из хозяйственного оборота предприятия, а присоединяется к основному капиталу.

Рентабельность - под рентабельностью понимается отношение прибыли, полученной за определенный период, к объему капитала, инвестированного в предприятие.

Показатели рентабельности характеризуют эффективность работы организации в целом, доходность различных направлений деятельности (производственной, предпринимательской, инвестиционной), окупаемость затрат, вложенных в производство и реализацию продукции (работ, услуг), и имеют значение как для акционеров, так и для внешних и внутренних пользователей.

Рентабельность активов банка - отношение прибыли после налогообложения к среднему размеру активов. Показатель отражает эффективность работы управляющих банка.

Рентабельность акционерного капитала - соотношение чистой прибыли после налогообложения к совокупному акционерному капиталу.

Роялти - периодическая выплата лицензионного вознаграждения: в виде отчислений от стоимости произведенной по лицензии продукции; в форме процента от объема продажи, начисленного от суммы прибыли.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная цена - денежная сумма, фактически выплаченная в сделке.

Санирование - проведение мероприятий для предотвращения банкротства, например, реорганизация предприятия, испытывающего экономические трудности, как правило, путем изменения его финансового статуса.

Себестоимость - прямые и косвенные затраты на производство товаров, выполнение работ или услуг.

Скидка на неконтрольный характер пакета акций - денежная сумма, на которую уменьшается пропорциональная оцениваемому пакету доля стоимости акций в общей стоимости предприятия.

Скидка на низкую ликвидность - величина, на которую уменьшается рыночная стоимость объекта, чтобы отразить его недостаточную ликвидность.

Собственность - отношения между различными субъектами (физическими и (или) юридическими лицами) по поводу принадлежности средств и результатов производства; проявляются через правомочия владения, распоряжения и пользования, присвоения и отчуждения.

Собственный капитал - уставный, учредительский или акционерный капитал предприятия (компании), включающий внесенный (оплаченный) капитал и нераспределенную прибыль.

Сравнительный подход - один из трех традиционных подходов к оценке предприятия, основанный на сравнении цен продаж сходных предприятий или цен на акции сопоставимых компаний. При оценке используются финансовый анализ и мультипликаторы. Подход включает три метода: метод компании-аналога (рынок капитала), метод сделок и метод отраслевых коэффициентов.

Ставка (коэффициент) капитализации - процентная ставка, применяемая для пересчета доходов в рыночную стоимость объекта.

Ставка дисконтирования - процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих денежных сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки.

Ставка дохода на инвестиции - процентное соотношение между полученным чистым доходом и инвестированными средствами за определенный период времени.

Ставка капитализации - процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта бизнеса, в его рыночную стоимость.

Ставка процента - ставка дохода на основной вклад, используемая для приведения первоначальной денежной суммы к будущей стоимости.

Стоимость - денежное выражение затрат факторов производства, овеществленных в конкретном объекте. Оценка стоимости предприятия есть определение конкретного стандарта стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой и др.) на дату оценки в соответствии с целью оценки.

Стоимость воспроизводства - затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стандартам, рассчитанные в ценах на дату оценки.

Стоимость действующего предприятия - стоимость всего имущественного комплекса функционирующего предприятия (включая нематериальные активы) как единого целого.

Стоимость замещения - затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту бизнеса, но построенного с применением современных материалов, оборудования, проектов, технологий и стандартов.

Стоимость утилизационная -- стоимость объекта, равная рыночной стоимости с учетом затрат на его утилизацию.

Страховая стоимость - вид специальной стоимости, представляющей денежную сумму, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы имущества предприятия. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми в системе государственного и частного страхования.

Текущая стоимость аннуитета - одна из шести функций сложного процента, позволяющая определить коэффициент для расчета текущей стоимости определенного количества будущих равновеликих поступлений или платежей денежных средств, дисконтированных по заданной процентной ставке

Текущая стоимость предприятия (бизнеса) - стоимость денежного потока от производственной деятельности и выручка от перепродажи объекта, дисконтированные по заданной ставке.

Текущие активы - денежные средства, товарно-материальные запасы и дебиторская задолженность, которые могут быть превращены в деньги в течение года.

Текущие обязательства - краткосрочные обязательства, подлежащие погашению в течение года.

Техническое банкротство - состояние неплатежеспособности предприятия, вызванное просрочкой его дебиторской задолженности. Техническое банкротство при эффективном антикризисном управлении предприятием, включая его санирование, может не привести к юридическому его банкротству.

Требуемый срок экспозиции - срок, в течение которого объект будет представлен на рынке в рамках продажи в условиях конкурсного производства (обычно 1-2 месяца).

Умышленное банкротство - характеризует преднамеренное создание (или увеличение) руководителем или собственником предприятия его неплатежеспособности; нанесение ими экономического ущерба предприятию в личных интересах или в интересах иных лиц; заведомо некомпетентное финансовое управление. Выявленные факты умышленного банкротства преследуются в уголовном порядке.

Устаревание - потеря стоимости в результате уменьшения полезности объекта под воздействием физических, технологических, эстетических факторов, а также изменений окружающей среды.

Устранимый износ (в оценке) - износ, затраты на ликвидацию которого оправданы ростом доходности или увеличением стоимости всего объекта.

Физический износ - снижение полезности и стоимости имущества в результате потери его элементами своих первоначальных свойств под влиянием природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании и нарушений правил строительства.

Фиктивное банкротство - характеризует заведомо ложное объявление предприятием о своей несостоятельности с целью введения в заблуждение кредиторов для получения от них отсрочки (рассрочки) выполнения своих кредитных обязательств или скидки с суммы кредитной задолженности. Такие действия также преследуются в уголовном порядке.

Финансовое оздоровление - процедура банкротства, применяемая к должнику в целях восстановления его платежеспособности и погашения задолженности в соответствии с графиком погашения задолженности.

Процедура финансового оздоровления предусматривает способы получения должником средств, необходимых для удовлетворения требований кредиторов в соответствии с графиком погашения задолженности.

Для проведения этого этапа арбитражный суд назначает административного управляющего, но непосредственное управление предприятием осуществляет прежний руководитель.

Финансовый кризис предприятия - нарушение финансового равновесия предприятия в результате противоречия между необходимым объемом финансовых потребностей и финансовым состоянием (потенциалом) предприятия.

Финансовый леверидж (финансовый рычаг) - определяется степенью использования заемных средств для покупки недвижимости или других активов. Расчеты показывают, что увеличение доли заемных средств в финансировании пассивов повышает влияние прироста объема деятельности на рентабельность.

Финансовое равновесие предприятия - характеристика состояния финансовой деятельности предприятия, при котором потребность в приросте основного объема активов балансируется с возможностями формирования им финансовых ресурсов за счет собственных источников.

Фирма - определенное имя или наименование, которое относится к одному или нескольким предприятиям или индивидуальному предпринимателю. Право на фирменное наименование защищается законом.

Фундаментальная стоимость - аналитическая оценка стоимости объекта, основанная на предполагаемых внутренних характеристиках инвестиций, не затронутая особенностями, относящимися к любому конкретному инвестору.

Функциональный износ - снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современных рыночных стандартов.

Цена - денежная форма проявления стоимости объекта оценки в конкретных условиях спроса и предложения на него.

Чистая текущая стоимость - стоимость потока доходов от операционной деятельности и от продажи объектов при заданной ставке дисконтирования за минусом первоначальных инвестиционных затрат.

Чистый доход (в бухгалтерском учете и налогообложении) - разница между доходами и расходами (включая налоги).

Экономический (внешний) износ - уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия неблагоприятных внешних факторов.

Юридическое лицо - предприятие, выступающее в качестве субъекта гражданства, в том числе хозяйственных прав и обязанностей, имеющее самостоятельный баланс, гербовую печать и расчетный счет в банке, действующее на основании устава или положения и отвечающее в случае банкротства принадлежащим ему имуществом.

Курская область, .

Настоящая Политика проводится Областным бюджетным учреждением "Центр государственной кадастровой оценки Курской области" в отношении обработки и обеспечения защиты персональных данных (далее по тексту - настоящая Политика) физических лиц (субъектов персональных данных) на основании статьи 24 Конституции РФ, Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ (ред. от 25.07.2011) "О персональных данных", других нормативных актов РФ. Настоящая Политика является неотъемлемой частью Пользовательского соглашения, расположенного на сайте https://kadastrkursk.com

1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

1.1. В настоящей Политике конфиденциальности используются следующие термины:

1.1.1. Администрация сайта https://kadastrkursk.com - уполномоченные сотрудники на управления сайтом, действующие от имени ОБУ «ЦГКО КО», которые организуют и (или) осуществляет обработку персональных данных, а также определяет цели обработки персональных данных, состав персональных данных, подлежащих обработке, действия (операции), совершаемые с персональными данными.

1.1.2. Персональные данные - любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу (субъекту персональных данных).

1.1.3. Обработка персональных данных - любое действие (операция) или совокупность действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств с персональными данными, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных.

1.1.4. Конфиденциальность персональных данных - обязательное для соблюдения Оператором или иным получившим доступ к персональным данным лицом требование не допускать их распространения без согласия субъекта персональных данных или наличия иного законного основания.

1.1.5. Пользователь сайта - лицо, имеющее доступ к Сайту, посредством сети Интернет и использующее Сервисы Сайта.

1.1.6. Cookies — небольшой фрагмент данных, отправленный веб-сервером и хранимый на компьютере пользователя, который веб-клиент или веб-браузер каждый раз пересылает веб-серверу в HTTP-запросе при попытке открыть страницу соответствующего сайта.

1.1.7. IP-адрес — уникальный сетевой адрес узла в компьютерной сети, построенной по протоколу IP.

2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2.1. Использование Сервисов Сайта означает согласие Пользователя с настоящей Политикой конфиденциальности и условиями обработки персональных данных Пользователя.

2.2. В случае несогласия с условиями Политики конфиденциальности Пользователь должен прекратить использование Сервисов Сайта.

2.3. Настоящая Политика конфиденциальности применяется только к Сервисам Сайта. ОБУ «ЦГКО КО» не контролирует и не несет ответственность за сайты третьих лиц, на которые Пользователь может перейти по ссылкам, доступным на Сайте.

2.4. Администрация сайта не проверяет достоверность персональных данных, предоставляемых Пользователем Сайта.

3. ПРЕДМЕТ ПОЛИТИКИ КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ

3.1. Настоящая Политика конфиденциальности устанавливает обязательства Администрации сайта по неразглашению и обеспечению режима защиты конфиденциальности персональных данных, которые Пользователь предоставляет по запросу Администрации сайта.

3.2. Персональные данные, разрешённые к обработке в рамках настоящей Политики конфиденциальности, предоставляются Пользователем путём заполнения регистрационной формы на Сайте включают в себя следующую информацию:

3.2.1. фамилию, имя, отчество Пользователя;

3.2.2. контактный телефон Пользователя;

3.2.3. адрес электронной почты (e-mail);

3.3. IP адрес Пользователя; информация из cookies; информация о браузере; время доступа;

3.3.1. Отключение cookies может повлечь невозможность доступа к некоторым частям Сайта.

3.4. Любая иная персональная информация неоговоренная выше (история запросов, используемые браузеры и операционные системы и т.д.) подлежит надежному хранению и нераспространению, за исключением случаев, предусмотренных в п.п. 5.2. и 5.3. настоящей Политики конфиденциальности.

4. ЦЕЛИ СБОРА ПЕРСОНАЛЬНОЙ ИНФОРМАЦИИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ

4.1. Персональные данные Пользователя Администрация сайта может использовать в целях:

4.1.1. Идентификации Пользователя, воспользовавшегося Сервисами Сайта.

4.1.2. Установления с Пользователем обратной связи, включая направление уведомлений, запросов, касающихся использования Сайта, обработки запросов и заявок от Пользователя.

4.1.3. Предоставления Пользователю эффективной клиентской и технической поддержки при возникновении проблем, связанных с использованием Сайта.

5. СПОСОБЫ И СРОКИ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНОЙ ИНФОРМАЦИИ

5.1. Обработка персональных данных Пользователя осуществляется без ограничения срока, любым законным способом, в том числе в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации или без использования таких средств.

5.2. Пользователь соглашается с тем, что Администрация сайта вправе передавать персональные данные третьим лицам при наличии надлежаще заключенного между ОБУ «ЦГКО КО» и такими третьими лицами договора.

5.3. Персональные данные Пользователя могут быть переданы уполномоченным органам государственной власти Российской Федерации только по основаниям и в порядке, установленным законодательством Российской Федерации.

5.4. Администрация сайта принимает необходимые организационные и технические меры для защиты персональной информации Пользователя от неправомерного или случайного доступа, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий третьих лиц.

6. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

6.1. Пользователь обязан:

6.1.1. Предоставить информацию о персональных данных, необходимую для пользования Сервисами Сайта.

6.1.2. Обновить, дополнить предоставленную информацию о персональных данных в случае изменения данной информации.

6.2. Администрация сайта обязана:

6.2.1. Использовать полученную информацию исключительно для целей, указанных в п. 4 настоящей Политики конфиденциальности.

6.2.2. Обеспечить хранение конфиденциальной информации в тайне, не разглашать без предварительного письменного разрешения Пользователя, а также не осуществлять продажу, обмен, опубликование, либо разглашение иными возможными способами переданных персональных данных Пользователя, за исключением п.п. 5.2. и 5.3. настоящей Политики Конфиденциальности.

6.2.3. Принимать меры предосторожности для защиты конфиденциальности персональных данных Пользователя согласно порядку, обычно используемого для защиты такого рода информации в существующем деловом обороте.

6.2.4. Осуществить блокирование персональных данных, относящихся к соответствующему Пользователю, с момента обращения или запроса Пользователя или его законного представителя либо уполномоченного органа по защите прав субъектов персональных данных на период проверки, в случае выявления недостоверных персональных данных или неправомерных действий.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. Администрация сайта, не исполнившая свои обязательства, несёт ответственность за убытки, понесённые Пользователем в связи с неправомерным использованием персональных данных, в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных п.п. 5.2., 5.3. и 7.2. настоящей Политики Конфиденциальности.

7.2. В случае утраты или разглашения Конфиденциальной информации Администрация сайта не несёт ответственность, если данная конфиденциальная информация:

7.2.1. Стала публичным достоянием до её утраты или разглашения.

7.2.2. Была получена от третьей стороны до момента её получения Администрацией сайта.

7.2.3. Была разглашена с согласия Пользователя.

8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

8.1. До обращения в суд с иском по спорам, возникающим из отношений между Пользователем сайта и Администрацией сайта, обязательным является предъявление претензии (письменного предложения о добровольном урегулировании спора).

8.2. Получатель претензии в течение 30 (тридцать) календарных дней со дня получения претензии, письменно уведомляет заявителя претензии о результатах рассмотрения претензии.

8.3. При не достижении соглашения спор будет передан на рассмотрение в судебный орган в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

8.4. К настоящей Политике конфиденциальности и отношениям между Пользователем и Администрацией сайта применяется действующее законодательство Российской Федерации.

9. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

9.1. Администрация сайта вправе вносить изменения в настоящую Политику конфиденциальности без согласия Пользователя.

9.2. Новая Политика конфиденциальности вступает в силу с момента ее размещения на Сайте если иное не предусмотрено новой редакцией Политики конфиденциальности.

9.3. Все предложения или вопросы по настоящей Политике конфиденциальности следует сообщать [email protected] либо по адресу: 305000, Курская область, г. Курск, Красная площадь, д.6.
Реквизиты Учреждения:
305000, Курская область, г. Курск, проезд Элеваторный, д. 14а
л/с: 20812000020, 21812000020 в комитете финансов Курской области
ИНН: 4632225126
КПП: 463201001

9.4. Действующая Политика конфиденциальности размещена на странице по адресу

ВАЛОВОЙ РЕНТНЫЙ МУЛЬТИПЛИКАТОР – отношение цены продажи объекта недвижимости к потенциальному или действительному валовому доходу.

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ – затраты в текущих ценах на создание точной копии оцениваемого объекта.

ВРЕМЕННАЯ ОЦЕНКА ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ – приведение к сопоставимому виду денежных сумм, возникающих в разные периоды времени.

ГУДВИЛЛ – часть нематериальных активов предприятия, определяемая доброй репутацией, деловыми связями, известностью фирменного наименования, фирменной марки. Гудвилл возникает, когда предприятие получает стабильные высокие прибыли, превышающие средний уровень в данной отрасли.

ДАТА ОЦЕНКИ – дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД – способ оценки приносящей доход недвижимости (бизнеса), основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока, который ожидается в будущем от этой недвижимости.

ЗАЛОГОВАЯ СТОИМОСТЬ – стоимость актива, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить от продажи на рынке данного актива в случае неплатежеспособности заемщика. Она служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог актива.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД – способ оценки, базирующийся на восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта той же полезности за минусом всех видов износа.

ИЗНОС – потеря стоимости в результате уменьшения полезности объекта под воздействием физических, технологических, эстетических факторов, а также под воздействием изменений окружающей среды.

ИМУЩЕСТВО – материальные объекты и нематериальные активы, обладающие полезностью и стоимостью.

ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ – стоимость объекта для конкретного инвестора, учитывающая индивидуальные требования к инвестициям.

ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ – право гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции или услуг (фирменное наименование, товарный знак и т.п.).

ИНФЛЯЦИОННАЯ КОРРЕКТИРОВКА – приведение ретроспективной информации, используемой в оценке, к сопоставимому виду, а также учет инфляционного роста цен при составлении прогнозов денежных потоков и ставок дисконтирования.

КАПИТАЛИЗАЦИЯ – процесс пересчета доходов, полученных от объекта, позволяющий определить его стоимость.

КОРРЕКТИРОВКИ (ПОПРАВКИ) – прибавляемые или вычитаемые суммы, учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами.

ЛИКВИДАЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ – денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации предприятия, полученными в результате раздельной распродажи его активов, и расходами на ликвидацию.

ЛИКВИДНОСТЬ – 1) способность предприятия своевременно выполнять свои платежные обязательства; 2) способность актива быстро переводиться в деньги.

МЕТОД ДИСКОНТИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ – способ расчета текущей стоимости будущего потока доходов в прогнозный период и выручки от перепродажи объекта в послепрогнозный период.

МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ – способ определения рыночной стоимости предприятия (объекта) путем деления величины годового дохода на соответствующую этому доходу ставку капитализации.

МЕТОД ОТРАСЛЕВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ – способ использования коэффициентов отношения цены к определенным экономическим показателям, рассчитанным на основе обобщенных данных о продажах предприятий (объектов), учитывающих их отраслевую специфику.

МЕТОД ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ – способ оценки стоимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после внесения корректировок, учитывающих различия между объектами.

МУЛЬТИПЛИКАТОР – коэффициент, отражающий соотношение между ценой компании и ее финансовыми показателями. В оценочной деятельности используются два типа мультипликаторов: интервальные – цена/прибыль, цена/денежный поток, цена/дивиденды, цена/выручка от реализации; моментные – цена/чистые активы и др.

НАЛОГООБЛАГАЕМАЯ СТОИМОСТЬ – стоимость, рассчитанная на основе нормативных документов по налогообложению собственности.

НЕДВИЖИМАЯ СОБСТВЕННОСТЬ – совокупность материальных объектов недвижимости, а также правомочий и преимуществ, вытекающих из права собственности на эту недвижимость.

НЕДВИЖИМОСТЬ – земля и все, что постоянно закреплено на ней (здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и т.д.). Основные свойства недвижимости – это неподвижность и материальность.

НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ АКТИВЫ – объекты, используемые для получения дохода в течение длительного периода (не менее года), не имеющие материально-вещественной формы, либо материально-вещественная форма которых не играет существенной роли в процессе их эксплуатации. В составе нематериальных активов различают интеллектуальную собственность, имущественные права, отложенные или отсроченные расходы, гудвилл.

НЕУСТРАНИМЫЙ ИЗНОС (в оценке) – износ актива, затраты на устранение которого превышают соответствующее увеличение его стоимости.

НОУ-ХАУ – полностью или частично конфиденциальные экономические, технические, управленческие или финансовые знания и опыт, обеспечивающие доход или определенные преимущества их владельцу.

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ – движимое и недвижимое имущество, нематериальные и финансовые активы предприятия или бизнес в целом.

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ – расходы по эксплуатации объекта недвижимости, без учета обслуживания долга и подоходных налогов.

ОСНОВНОЙ КАПИТАЛ – часть вещественного капитала, используемая в производственном процессе в течение длительного времени (земельные участки, здания, сооружения, машины, оборудование и т.п.).

ОСТАТОЧНАЯ СТОИМОСТЬ – первоначальная стоимость активов за минусом начисленного износа.

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ – документ, предъявляемый экспертом-оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта.

ОЦЕНКА – систематизированный сбор и анализ экспертами данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества (бизнеса) и оценки ее на основе действующих законодательных документов и стандартов.

ОЦЕНЩИК – специалист, обладающий высокой квалификацией, подготовкой и опытом для оценки различных видов имущества (бизнеса).

ПОЛЕЗНОСТЬ – субъективная ценность, которую потребитель придает определенному объекту. В оценке она определяется возможностями и способами использования объекта, обусловливающими величину и сроки получаемого дохода и других выгод.

ПРЕДМЕТ ОЦЕНКИ – вид стоимости объекта, а также имущественные и прочие права, связанные с его оценкой.

ПРЕДПРИЯТИЕ – имущественный объект и определенная структура организованной хозяйственной деятельности по производству и (или) реализации продукции, работ, услуг. Предприятие является имущественным комплексом, имеет права юридического лица, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банках.

ПРИНЦИП ЗАМЕЩЕНИЯ – согласно этому принципу максимальная стоимость актива определяется самой низкой ценой или затратами на строительство (приобретение) другого актива эквивалентной полезности.

ПРИНЦИП ОЖИДАНИЯ – согласно этому принципу рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов и других выгод, вытекающих из прав владения данным активом.

ПРИНЦИП ПРЕДЕЛЬНОЙ ПРОИЗВОДИТЕЛЬНОСТИ – согласно этому принципу расширение основных факторов производства эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее роста затрат.

ПРИНЦИП СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ – согласно этому принципу рыночная стоимость актива устанавливается в результате взаимодействия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка.

РОЯЛТИ – периодическая выплата лицензионного вознаграждения в виде отчислений от стоимости произведенной по лицензии продукции или в форме процента от объема продажи, начисленного от суммы прибыли.

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

РЫНОЧНАЯ ЦЕНА – денежная сумма, фактически выплаченная в сделке.

СЕБЕСТОИМОСТЬ – прямые и косвенные затраты на производство какого-либо объекта.

СОБСТВЕННОСТЬ – отношения между различными субъектами (физическими или юридическими лицами) по поводу принадлежности средств и результатов производства, проявляющиеся через правомочия владения, распоряжения и пользования.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД – оценка стоимости объекта путем сравнения цен на сходные объекты (предприятия) или цен на акции сопоставимых компаний.

СТОИМОСТЬ – затраты факторов производства, овеществленные в данном объекте. Оценка стоимости – определение ценности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным стандартом стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная и др.).

СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА – затраты в текущих ценах на создание точной копии оцениваемого актива.

СТОИМОСТЬ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ПРЕДПРИЯТИЯ – стоимость всего имущественного комплекса функционирующего предприятия (включая нематериальные активы) как единого целого.

СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ – затраты в текущих ценах на создание объекта, аналогичного по функциям оцениваемому, но построенного с применением современных материалов, технологий и стандартов.

СТРАХОВАЯ СТОИМОСТЬ – обоснованная максимальная сумма оценки объекта в целях страхования рисков.

ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА) – стоимость денежного потока от производственной деятельности и выручки, от перепродажи объекта, дисконтированные по заданной ставке.

ТЕХНИКА ОСТАТКА ДЛЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ – способ оценки стоимости зданий и сооружений, согласно которому доход, получаемый от их эксплуатации, является остатком чистого операционного дохода после вычета дохода, приходящегося на земельный участок.

ТЕХНИКА ОСТАТКА ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА – способ оценки стоимости земельного участка, определяющий доход, получаемый от использования земли, как остаток после вычета из чистого операционного дохода его части, приходящейся на здания и сооружения.

УСТРАНИМЫЙ ИЗНОС (в оценке) – износ, затраты на ликвидацию которого оправданы ростом доходности или увеличением стоимости всего объекта.

ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС – снижение полезности и стоимости актива из-за ухудшения его физического состояния, потери естественных свойств в результате эксплуатации и природного воздействия.

ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС – потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным, более дорогим в эксплуатации.

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИЗНОС – потеря стоимости актива, вызванная внешними экономическими и неэкономическими факторами (политическими, юридическими, национальными и др.).

А

Агент по недвижимости (estate agent) - специалист, имеющий документ о профессиональном образовании и, как правило, являющийся членом профессионального сообщества, выполняющий функции консультанта по сделкам с недвижимостью: купле, продаже, сдаче в аренду, залоговым операциям.

Акт передачи (deed of trust) - документ, используемый иногда вместо закладной в зависимости от характера законодательства в отношении недвижимости. Удостоверяет передачу титула на землю доверенному лицу (ипотечной компании или банку) в качестве залога, который обеспечивает гарантию выплаты долга на условиях и который возвращается после выплаты долга. В случае невыполнения обязательств со стороны заемщика доверенное лицо имеет право продать землю для компенсации долга.

Акт покупки недвижимости (deed of purchase) - юридический документ, удостоверяющий сделку купли-продажи недвижимости. Содержит, как правило, реквизиты продавца и покупателя недвижимости, обозначение недвижимости, принятое в документах регистрационной системы, реквизиты свидетелей сделки. Во многих странах, ведущих юридический кадастр, регистрация акта купли-продажи недвижимости производится специальной службой при суде низшей инстанции или особым учреждением, имеющим права суда, которые одновременно с регистрацией акта оформляют титул нового владельца недвижимости.

Активы (Assets)- имущество (объекты собственности) организации, включающее в себя внеоборотные средства (основные средства, нематериальные активы, иные внеоборотные активы) и оборотные средства.

Активы текущие - оборотные средства или ликвидные активы, включающие денежные средства, а также товарно-материальные запасы и дебиторскую задолженность, которые могут быть обращены в деньги в течение года.

Активы чистые (нетто-активы) - разница между суммарными активами и суммарными обязательствами.

Акция

Акции именные - акции, уполномоченным лицом которых является обладатель документа, наименование которого указано на акции и занесено в книгу акционерного общества. Уступка прав по акциям именным совершается посредством проставления передаточной надписи на документе, передачи документа и занесения обладателя в книгу общества.

Акции конвертируемые - акции, которые можно обменять на привилегированные или обычные акции по фиксированной цене в определенный срок. Условия конверсии, привилегии и срок их действия подробно указываются в проспекте. Большинство акций конвертируемы возвратно. Если истек срок конверсии, то такие акции становятся обыкновенными.

Акции кумулятивные привилегированные - привилегированные акции, невыплаченный или не полностью выплаченный дивиденд, по которым накапливается и выплачивается впоследствии.

Акции обыкновенные - акции, предоставляющие их владельцам право на участие в общем собрании акционеров с правом голоса по всем вопросам его компетенции, а так же право на получение дивидендов (последний выплачивается из части прибыли, оставшейся после уплаты твердого процента обладателям привилегированных акций, т.е. в виде процента, зависящего от величины прибыли), а в случае ликвидации общества - право на получение части его имущества.

Акции привилегированные - акции, которые дают право их владельцам на получение фиксированного дивиденда и (или) стоимости, выплачиваемой при ликвидации общества. Владельцы привилегированных акций не имеют права голоса на общем собрании акционеров. Номинальная стоимость размещенных привилегированных акций не должна превышать 25% от уставного капитала акционерного общества.

Акционерное общество - коммерческая организация, уставный капитал которой разделен на определенное число акций; удостоверяющих обязательственные права участников общества (акционеров) по отношению к обществу. Акционеры не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им акций. Акционерное общество - одно из организационно-правовых форм юридических лиц.

Акционерное общество закрытое - акционерное общество, акции которого распределяются только среди его учредителей или иного, заранее определенного круга лиц. Такое общество не вправе проводить открытую подписку на выпускаемые акции либо иным образом предлагать их для приобретения неограниченному кругу лиц. Акционеры закрытого акционерного общества имеют преимущественное право приобретения акций, продаваемых другими акционерами этого общества. Число участников закрытого акционерного общества не должно превышать пятидесяти.

Акционерное общество открытое - акционерное общество, участники которого могут отчуждать принадлежащие им акции без согласия других акционеров. Такое акционерное общество вправе проводить открытую подписку на выпускаемые им акции и их свободную продажу на условиях, устанавливаемых законом и иными правовыми актами.

Акция - ценная бумага, удостоверяющая долевое участие ее владельца в капитале коммерческой организации, созданной в форме акционерного общества (организации-эмитента), и дающая право на получение части прибыли этой организации в виде дивидендов и, как правило, на участие в управлении этим обществом. При учреждении общества все его акции должны быть размещены среди учредителей. Все акции общества являются именными.

Амортизационные отчисления - отчисления части стоимости основных фондов для возмещения их износа. Амортизационные отчисления включаются в издержки производства или обращения. Производятся всеми коммерческими организациями на основе установленных норм и балансовой стоимости основных фондов, на которые начисляется амортизация.

Амортизация - процесс накопления по мере реализации продукта денежных сумм, соответствующих перенесенной стоимости основных фондов и последующее возмещение за счет этих сумм изношенных основных фондов. Перенос стоимости, утраченной основными фондами в процессе эксплуатации, происходит в виде амортизационных отчислений, которые осуществляются в соответствии с установленными нормами амортизации. В страховании под амортизацией чаще понимается естественный физический и моральный износ объекта страхования и, как следствие этого, уменьшение его стоимости.

Амортизация кредита (amortization) - процесс погашения кредита путем внесения регулярных платежей по основной сумме долга и процентам.

Аналог - объект, сходный или подобный оцениваемой недвижимости.

Андеррайтинг (underwriting) - анализ факторов риска по данному ипотечному кредиту. Подбор ставки процента и условий кредитования, соответствующих уровню риска.

Аннуитет - серия равновеликих платежей, получаемых или выплачиваемых через равные периоды времени в течение определенного срока.

Аннуитетный метод - метод капитализации будущих потоков доходов от инвестиций. Предусматривает использование формул сложного процента, в которых потоки доходов рассматриваются как аннуитетные, обеспечивающие как возврат инвестированного капитала, так и доход на него.

Антисипативное начисление процентов - метод начисления, когда проценты начисляются в начале расчетного периода, а за базу начисления принимается конечная сумма погашения долга.

Аренда - юридически оформленное право временного владения и пользования или временного пользования чужой собственностью на определенных условиях. Синоним аренды - имущественный найм.

Аренда земли - юридически оформленное право землепользования, при котором собственник земли за арендную плату передает свой земельный участок на срок аренды другому лицу (арендатору) для использования по целевому назначению.

Арендная плата - плата за пользование чужим объектом недвижимости. Величина и периодичность выплаты арендной платы устанавливаются в договоре, заключаемом между арендодателем и арендатором.

Аттестация профессиональных оценщиков - установленная нормативными правовыми актами (обязательная в некоторых регионах) процедура проверки знаний и практических навыков физических лиц - профессиональных оценщиков.

Аудит (аудиторская проверка) 1) вид предпринимательской деятельности по осуществлению независимых вневедомственных проверок бухгалтерской отчетности, платежно - расчетной документации, налоговых деклараций и других финансовых обязательств и требований экономических субъектов, а так же по оказанию иных аудиторских услуг; 2) форма контроля за финансовой стороной деятельности хозяйственных, государственно-управленческих и муниципальных структур.

Аудитор - лицо, проверяющее состояние финансово-хозяйственной деятельности компании (аудит), а также оказывающее ей консультационные услуги на основе контракта, заключенного с руководителем этой компании. Аудитором может быть только лицо, имеющее специальное образование и государственную лицензию.

Аудиторская служба - организация, осуществляющая на платной основе независимый контроль за соблюдением установленного порядка ведения финансово-хозяйственных операций, бухгалтерского учета и отчетности хозяйственных организаций путем ревизий и проверок.

Аудиторская фирма - 1) фирма, осуществляющая консультирование по бухгалтерскому учету и контролю финансовой деятельности проведении хозяйственно-финансовых ревизий; по управлению через систему учета и т.д.; 2) фирма, дающая на основе проверки официальное заключение о достоверности финансового отчета корпорации и состоя учета в ней.

Аудиторское заключение - официальный документ, являющийся неотъемлемой частью годовой финансовой отчетности; подписывается аудитором и содержит его заключение о соответствии отчетности требованиям, предъявляемым к ведению бухгалтерского учета.

Аукцион - продажа с публичных торгов в заранее установленное время и в назначенном месте, при которой продаваемый товар или имущество приобретаются лицом, предложившим наивысшую цену. Аукционная продажа может быть принудительной, организованной самим продавцом либо осуществляться им через специальную организацию, выступающую в этих отношениях в качестве комиссионера.

Б

Базовый период - период времени (месяц, год и т.п. или определённая дата), с данными которого сопоставляются данные другого, обычно последующего, периода (даты), называемого текущим (иногда отчётным периодом) или предстоящим (прогнозным). При исчислении относительных величин динамики, индексов, темпов роста величина показателя "базисный период" служит знаменателем дроби и называется базисной величиной.

Баланс бухгалтерский - общий свод результатов бухгалтерского учета предприятия, характеризующий состояние хозяйственных средств с точки зрения их состава и источников формирования на определенную дату. Баланс содержит в левой половине статьи, отражающие имущество предприятия (активы), в правой половине - источники его формирования (пассивы). В бухгалтерском балансе должно присутствовать обязательное равенство актива и пассива.

Баланс консолидированный - сводная бухгалтерская отчетность о деятельности и финансовых результатах материнского и дочерних обществ как единого хозяйственного образования. Взаимный оборот ассоциированных внутри этого хозяйственного образования компаний исключается из консолидированного баланса во избежание двойного счета.

Баланс передаточный - баланс, составленный при передаче предприятия.

Баланс разделительный - баланс, составленный при преобразовании предприятия (в случае выделения одного из его подразделений на отдельный самостоятельный баланс).

Баланс территории - сложившееся или проектируемое деление территории определенной зоны по видам использования.

Безотказность - свойство объекта непрерывно сохранять работоспособность в течение некоторого времени без вынужденного ремонта до появления первого или очередного отказа.

Безрисковая ставка - ставка процента по инвестициям, подверженным минимальному риску, например, ставка процента по государственным облигациям.

Бета коэффициент - мера относительной изменчивости общей доходности обыкновенных акций открытых компаний относительно доходности рынка в целом. Общая доходность включает выплаченные дивиденды плюс или минус изменение стоимости акций за определенный период. Доходность рынка определяется с помощью общепринятого на данном фондовом рынке индекса. Например, если при росте доходности рынка в целом в 10 пунктов доходность акции так же растет на 10 пунктов, то b такой акции равен 1, так же считается, что степень риска такой акции равна степени риска рынка в целом. Ценные бумаги с b = 0 считаются «безрисковыми».

Бизнес - любой разрешенный законом вид деятельности, приносящий доход.

Биржа - постоянно функционирующий рынок, оформленный организационно. Биржа может быть: товарной - оптовая торговля товарами; фондовой - торговля ценными бумагами; фрахтовой - рынок фрахтуемых судов. Сделки на бирже заключаются гласно и открыто.

Биржевая котировка - регистрация биржевыми органами стихийно сложившихся курсов ценных бумаг и цен на отдельные биржевые товары с учетом состоявшихся биржевых сделок.

Благоустройство территории - совокупность работ по инженерной подготовке территории, устройству дорог, ограждений, развитию коммунальных сетей и сооружений водоснабжения, канализации, энергоснабжения, газоснабжения и связи; мероприятия по расчистке, осушению и озеленению территории, улучшению микроклимата, охране от загрязнения воздушного бассейна, открытых водоемов и почвы, санитарной очистке, снижению уровня шума и т.д., осуществляемых в целях приведения той или иной территории в состояние, пригодное для строительства и нормального пользования по назначению, создания комфортных условий жизни населения.

Бонитет почв - показатель качества почв, их плодородия и продуктивности.

Бонитировка почв - сравнительная оценка качества различных почв по основным факторам плодородия (содержание гумуса, механический состав почвы, глубина грунтовых вод и др.).

Брокер - посредник в сделках между покупателями и продавцами товаров, ценных бумаг, валют и т.д. Свою деятельность осуществляет по поручению и за счет клиентов, получая за посредничество определенную плату. Деятельность в качестве брокера по недвижимости требует наличия лицензии.

Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период) - одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета будущей стоимости периодических равновеликих взносов при известной текущей стоимости взноса, процентной ставке и периоде.

Будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма денежной единицы) - одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета будущей стоимости известной текущей (сегодняшней) суммы по технике сложного процента.

Бухгалтерия - 1) ведение бухгалтерского учета; 2) структурное подразделение предприятий и организаций, осуществляющее бухгалтерский учет.

В

Валовая продукция - показатель, характеризующий объем произведенной продукции в денежном выражении. Рассчитывается в сопоставимых и текущих ценах.

Валовой доход, потенциальный - валовые поступления, которые были бы получены, если бы весь объект недвижимости был бы сдан в аренду, и арендаторы вносили бы всю сумму арендной платы полностью.

Валовой рентный мультипликатор - отношение цены продажи объекта недвижимости к потенциальному или действительному валовому доходу, приносимому данным объектом недвижимости.

Валюта баланса - итог по активу и пассиву бухгалтерского баланса.

Вексель - ценная бумага, составленная по установленной законом форме, удостоверяющая безусловное денежное обязательство векселедателя уплатить при наступлении срока определенную сумму владельцу векселя (векселедержателю).

Величина собственных оборотных средств -сумма собственного капитала и долгосрочных обязательств за вычетом внеоборотных активов или разность оборотных активов и краткосрочных пассивов.

Взнос на амортизацию единицы - периодический платеж, необходимый для погашения кредита в одну денежную единицу при проценте, исчисляемом на уменьшающийся остаток кредита.

Вид основных фондов (средств) - группа основных фондов, сформированная по определенным натурально - вещественным признакам.

Вложения капитальные - 1) совокупность затрат, направляемых на создание новых и реконструкцию существующих основных фондов как производственного, так и непроизводственного назначения; 2) денежные средства, направляемые на капитальное строительство.

Внешняя информация в оценке - характеризует условия функционирования оцениваемого предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом.

Внутренняя информация в оценке - характеризует эффективность деятельности оцениваемого предприятия.

Внутренняя норма прибыли - показатель эффективности инвестиционного проекта, выражающий ежегодную норму прибыли на инвестированные средства. Рассчитывается как ставка дисконтирования, при которой текущая стоимость будущих денежных потоков равна по величине первоначальным инвестициям.

Возраст объекта хронологический - период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию.

Возраст объекта эффективный - возраст, соответствующий физическому состоянию и полезности объекта, учитывающий возможность его продажи. Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта.

Воспроизводство - создание точной копии объекта оценки с использованием тех же материалов и технологий, независимо от их устаревания или недостатков, выполненное с тем же качеством работ, что и объект оценки.

Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства объекта недвижимости (здания, сооружения и т. п.).

Вторичный рынок ценных бумаг - рынок, на котором обращаются ценные бумаги после первичного размещения.

Выбытие основных фондов (средств) - ликвидация и прочее выбытие (продажа, передача) основных фондов.

Выделение земельного участка - совокупность землеустроительных работ и оформление необходимых документов регистрационной системой при формировании нового участка на территории одного или нескольких прежних земельных массивов.

Выручка от реализации готовой продукции - доход, полученный от реализации готовой продукции.

Г

Государственные долговые обязательства - любые ценные бумаги, удостоверяющие отношения займа, в которых должником выступает государство, органы государственной власти или управления.

Государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. (Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре". Принят Государственной Думой 24 ноября 1999 года. Одобрен Советом Федерации 23 декабря 1999 года).

Государственная кадастровая оценка земель - оценка земель для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. (Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре". Принят Государственной Думой 24 ноября 1999 года. Одобрен Советом Федерации 23 декабря 1999 года).

Государственные краткосрочные обязательства (ГКО)- бескупонные долговые обязательства; доходом для инвесторов является разница между номиналом и ценой данного финансового приобретения на аукционе.

Гудвилл - часть нематериальных активов предприятия, определяемая добрым именем, деловыми связями, репутацией, известностью фирменного наименования, фирменной марки. Гудвилл возникает, когда предприятие получает стабильные высокие прибыли, превышающие средний уровень в данной отрасли.

Д

Дата оценки - дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта. В отчете об оценке, как правило, указывается, что мнение оценщика о стоимости объекта действительно только на эту дату.

Девелопмент - деятельность, связанная с развитием территории и преобразованием земель к новому использованию.

Декурсивное начисление процентов - метод начисления, при котором начисление процентов производится в конце расчетного периода.

Денежное обязательство - обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовому договору и по иным основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Россий-ской Федерации.

Денежный поток — сумма чистого дохода, амортизационных отчис-лений и прочих периодических поступлений или выплат, увеличивающих величину денежных средств предприятия.

Дефлятор - сводный индекс цен, используемый для оценки масшта-бов инфляции. Может быть исчислен как средневзвешенный из частных индексов цен или на основе индексов стоимости и физического объема.

Деятельность оценочная - деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Дивиденды - часть прибыли акционерного общества, ежегодно распределяемая между акционерами после уплаты налогов, отчислений на расширение производства, пополнение резервов, выплаты процентов по облигациям. Дивиденды по обыкновенным акциям колеблются в зависимости от прибыли акционерного общества, а по привилегированным акциям - в размере заранее установленного твердого процента к их номинальной стоимости.

Дисконтирование - расчет текущей стоимости будущих денежных потоков.

Договор траста - договор на финансирование сделок с недвижимостью, который служит той же цели, что и закладная, но в котором участвуют три стороны вместо двух. Третья сторона (попечитель) является держателем титула собственности в интересах кредитора (бенефициара).

Доход действительный валовой (ДВД) - потенциальный валовой доход (ПВД) минус потери от недозагрузки и недополученные платежи арендаторов

Тоже см. Эффективный валовой доход

Доходный подход - способ оценки имущества (оборудования, недвижимости, бизнеса), основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока, который ожидается в будущем от эксплуатации этого имущества.

Доход чистый операционный (ЧОД) - часть действительного (эффективного валового дохода), которая остается после выплаты всех операционных расходов.

З

Залог - вид кредитования под залог имущества должника, когда кредитор, в случае неисполнения должником своих обязательств, получает удовлетворение за счет заложенного имущества.

Закладная или ипотека - финансовое обязательство, по которому заемщик, или должник, закладывает собственность в обеспечение кредита; представлена простым векселем или распиской.

Залоговое право - законно признанное право предъявлять требование на собственность другого лица в случае неуплаты долга или невыполнения обязательства.

Замещение - создание копии объекта оценки, имеющей эквивалентную с объектом оценки полезность, из материалов и по технологиям, соответствующим современным требованиям.

Затратный подход - подход к оценке, основанный на предположении о том, что информированный покупатель не заплатит за собственность больше, чем стоимость строительства замещающего объекта той же полезности. Базируется на определении восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта той же полезности за минусом всех видов износа.

Затраты косвенные - затраты, одновременно относимые ко всем видам выпускаемой продукции (например, расходы предприятий, связанные с управлением, обслуживанием производства, содержанием и эксплуатацией оборудования и т. п.).

Затраты (издержки) переменные - затраты, которые в сумме изменяются прямо пропорционально изменению объема производства, а рассчитанные на единицу продукции представляют собой постоянную величину.

Затраты (издержки) постоянные - затраты, которые в сумме не изменяются при изменении объемов производства. Постоянные затраты, рассчитанные на единицу продукции изменяются при изменении уровня деловой активности.

Затраты прямые - затраты, прямо относимые на себестоимость отдельных видов продукции.

Здания и сооружения, улучшения - вся недвижимость, кроме земли. Включает здания, их внутреннее оборудование, заборы, ограждения, систему канализации и т.д.

Земельный налог - форма платы за землю, устанавливаемая в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. (Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре").

Землеустройство - система государственных мероприятий, направленных на регулирование земельных отношений, учет и оценку земельных ресурсов, организацию использования и охраны земель, составление территориальных и внутрихозяйственных планов землеустройства.

Зонирование - правовой инструмент, позволяющий разделить территорию на районы и установить правила, определяющие характер и интенсивность использования земли в каждом выделенном районе. Например, районы могут быть зонированы под жилую застройку или для коммерческого использования.

И

Издержки (затраты) - потребленные ресурсы или деньги, которые требуются для создания или приобретения товара или услуги. Различаются издержки в сфере производства и издержки в сфере обращения.

Износ - потеря имуществом стоимости с течением времени под действием различных факторов.

Износ неустранимый - есть износ или устаревание, которое не может быть устранено либо устранение которого не является экономически оправданным, поскольку требуемые затраты превосходят ожидаемое увеличение полезности и стоимости рассматриваемого объекта собственности.

Износ устранимый - есть износ или устаревание, устранение которого является экономически оправданным, поскольку ожидаемое увеличение полезности рассматриваемого объекта собственности, а стало быть и его стоимости, не меньше затрат на устранение износа.

Износ физический - есть потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия.

Износ физический неустранимый вызван естественным процессом старения. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости здания или сооружения (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы.

Износ физический устранимый (отложенный ремонт) понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт зданий или сооружений, имеющих явные повреждения или дефекты.

Износ функциональный - есть потеря стоимости, вызванная несоответствием проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям.

Износ функциональный неустранимый - вызывается недостатками и «сверхулучшениями». Недостатки, вызывающие неисправимый функциональный износ, включают: элементы, не включенные в стоимость нового строительства, но которые должны быть; элементы, включенные в стоимость нового строительства, но которых быть не должно.

Износ функциональный устранимый - вызывается: недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов; «сверхулучшениями». Устранимый функциональный износ измеряется издержками на его устранение.

Износ экономический (внешний) - есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Под внешними факторами подразумевается экономическое местоположение, транспортная доступность, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и т.д.

Индекс цен - показатель, представляющий собой соотношение текущего значения минимального размера оплаты труда и минимального размера оплаты труда в базовом периоде.

Инвентаризация - способ проверки и описания фактического наличия качественной характеристики имущества организаций и их обязательств. Основными целями инвентаризации являются: выявление фактического наличия имущества, сопоставление фактического наличия имущества с данными бухгалтерского учета, проверка полноты отражения в учете обязательств.

Инвестиции - вложение денежных средств для извлечения доходов или прибыли; собственность, приобретенная для получения доходов или прибыли.

Интеллектуальная собственность - объекты, являющиеся творениями человеческого разума, его интеллекта. Интеллектуальная собственность включает в себя промышленную собственность и авторское право, к которому примыкают смежные права. В соответствии с конвенцией об учреждении Всемирной организации интеллектуальной собственности, принятой 14 июля 1967 г., интеллектуальная собственность включает права, относящиеся к: литературным, художественным и научным произведениям; исполнительской деятельности артистов, звукозаписи, радио- и телевизионным передачам; изобретениям во всех областях человеческой деятельности, научным открытиям; промышленным образцам; товарным знакам, знакам обслуживания, фирменным наименованиям и коммерческим обозначениям, защите от недобросовестной конкуренции, а также все другие права, относящиеся к интеллектуальной деятельности в производственной, научной| литературной и художественной областях. Литературные, художественные научные произведения, в том числе программы для ЭВМ, являются объектами интеллектуальной собственности и защищаются нормами авторского права.

Инфляция - обесценение денег, вызванное превышением количества денег, находящихся в обращении, над их товарным обеспечением.

Ипотека - кредит, полученный для финансирования сделок с недвижимостью под залог самой недвижимости.

Ипотечная постоянная - коэффициент, показывающий отношение величины ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.

К

Кадастровая оценка - см. .

Капитал оборотный - разница между текущими активами и текущими обязательствами.

Капитал собственный - совокупность активов владельца, полностью находящихся в его собственности, на которые могут быть обращены иски и за счет которых возмещаются понесенные убытки.

Капитал уставной - выраженный в денежной форме суммарный итог взносов (вкладов) участников (собственников) в имущество организуемых ими организаций. Размер уставного капитала определен учредительским договором и зафиксирован в уставе.

Капитализация - процесс пересчета доходов, приносимых объектом в величину его стоимости.

Капитальность здания - характеристика здания, зависящая от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий), определяющая долговечность здания.

Капитальный ремонт основных фондов - мероприятия, направленные на поддержание основных фондов в рабочем состоянии путем периодической реабилитации их технико-эксплуатационных свойств.

Коммерческие расходы - расходы, связанные со сбытом продукции (работ, услуг), не подлежащие возмещению покупателем.

Компания-аналог - компания, которая представляют собой базу для сопоставления с оцениваемой компанией по сравнительным инвестиционным характеристикам.

Комплексы имущественные - совокупность материальных и нематериальных активов предприятия, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.

Коэффициент абсолютной ликвидности - показывает удельный вес наиболее ликвидных активов в текущих обязательствах. Рассчитывается как отношение: (Денежные средства + Краткосрочные финансовые вложения)/(Итог по разделу V Краткосрочные пассивы - Доходы будущих периодов - Резервы предстоящих расходов).

Коэффициент автономии - относится к коэффициентам финансовой устойчивости предприятия. Показывает удельный вес собственных средств в общей сумме источников финансирования. Рассчитывается как отношение: Итог по разделу III "Капитал и резервы"/Баланс.

Коэффициент (ставка) капитализации - коэффициент пересчета будущих доходов (имеется ввиду чистый операционный доход см. - Чистый операционный доход ) от объекта недвижимости к текущему моменту при условии, что поступление доходов носит регулярный характер и их величина существенно не изменяется.

Коэффициент корреляции - показатель, характеризующий взаимосвязь двух изменяющихся во времени явлений.

Коэффициент маневренности собственных оборотных средств - относится к коэффициентам финансовой устойчивости предприятия. Показывает способность предприятия поддерживать уровень собственного оборотного капитала и пополнять оборотные средства в случае необходимости за счет собственных источников. Рассчитывается как отношение: (Итог по разделу III Капитал и резервы + Доходы будущих периодов + Резервы предстоящих расходов - Итог по разделу I Внеоборотные активы) / (Итог по разделу III Капитал и резервы + Доходы будущих периодов + Резервы предстоящих расходов).

Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами - относится к коэффициентам финансовой устойчивости предприятия. Характеризует наличие у предприятия собственных оборотных средств, необходимых для его финансовой устойчивости. Рассчитывается как отношение: (Итог по разделу III Капитал и резервы + Доходы будущих периодов + Резервы предстоящих расходов - Итог по разделу I Внеоборотные активы) / Итог по разделу II Оборотные активы.

Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности - относится к коэффициентам деловой активности. Показывает увеличение или уменьшение коммерческого кредита, предоставляемого предприятием. Рассчитывается как отношение: Выручка / среднее за период значение дебиторской задолженности.

Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности - относится к коэффициентам деловой активности. Показывает увеличение или снижение коммерческого кредита, предоставляемого предприятию. Рассчитывается как соотношение: Выручка / среднее за период значение кредиторской задолженности.

Коэффициент оборачиваемости материальных оборотных активов - относится к коэффициентам деловой активности. Отражает число оборотов запасов предприятия за анализируемый период. Рассчитывается как соотношение: Выручка от реализации / средняя за период величина запасов.

Коэффициент оборачиваемости оборотного капитала - относится к коэффициентам деловой активности. Показывает скорость оборота материальных и денежных ресурсов предприятия за период. Рассчитывается как соотношение: Выручка от реализации / среднее за период значение оборотных активов (итог раздела II Оборотные активы).

Коэффициент оборачиваемости собственного капитала - относится к коэффициентам деловой активности. Отражает скорость оборота собственного капитала предприятия. Рассчитывается как соотношение: Выручка / среднее за период значение собственного капитала предприятия.

Коэффициент общей оборачиваемости капитала - относится к коэффициентам деловой активности. Отражает скорость оборота всего капитала предприятия. Рассчитывается как соотношение: Выручка / среднее за период значение активов предприятия.

Коэффициент общей платежеспособности - относится к группе коэффициентов ликвидности. Показывает способность покрыть все обязательства предприятия (краткосрочные и долгосрочные) всеми его активами.

Коэффициент покрытия - относится к группе коэффициентов ликвидности. Показывает платежные возможности предприятия при условии погашения краткосрочной дебиторской задолженности и реализации имеющихся запасов.

Коэффициент рентабельности основных средств и прочих внеоборотных активов - показывает эффективность использования основных средств и прочих внеоборотных активов предприятия. Рассчитывается как соотношение: Прибыль от продаж / средняя за период величина основных средств и прочих внеоборотных активов.

Коэффициент рентабельности продаж - показывает сколько прибыли получено на единицу реализованной продукции. Рассчитывается как соотношение: Прибыль от продаж / Выручка от продаж.

Коэффициент рентабельности собственного капитала - показывает эффективность использования собственного капитала. Рассчитывается как соотношение: Прибыль от обычной деятельности / среднее значение за период суммы (Итог по разделу III Капитал и резервы + Доходы будущих периодов + Резервы предстоящих расходов).

Коэффициент соотношения заемных и собственных средств - относится к коэффициентам финансовой устойчивости предприятия. Показывает, сколько приходится заемных средств на 1 руб. собственных средств. Рассчитывается как отношение: (Итог по разделу IV Долгосрочные пассивы + Итог по разделу V Краткосрочные пассивы - Резервы предстоящих расходов - Доходы будущих периодов) / (Итог по разделу III Капитал и резервы + Доходы будущих периодов + Резервы предстоящих расходов).

Коэффициент срочной ликвидности - показывает способность предприятия покрыть краткосрочные обязательства наиболее ликвидными активами. Рассчитывается как соотношение: (Краткосрочная дебиторская задолженность + Краткосрочные финансовые вложения + Денежные средства) / (Итог по разделу V Краткосрочные пассивы - Доходы будущих периодов - Резервы предстоящих расходов).

Коэффициент финансовой устойчивости - показывает, какая часть актива финансируется за счет устойчивых источников. Рассчитывается как отношение: (Итог по разделу III "Капитал и резервы" + Итог по разделу IV Долгосрочные пассивы) / Баланс.

Коэффициент фондоотдачи по выручке - показывает эффективность использования основных фондов предприятия. Рассчитывается как отношение: Выручка от продаж/среднегодовое значение стоимости основных фондов.

Кредит самоамортизирующийся, ипотечный - ипотечный кредит, требующий равновеликих ежегодных платежей, достаточных для выплаты процентов и погашения всей основной суммы долга в течение установленного срока.

Кумулятивный метод (метод суммирования) - один из методов определения коэффициента (ставки) капитализации, когда коэффициент капитализации складывается из нескольких составляющих: безрисковая ставка, премия за риск, премия за низкую ликвидность, премия за управление инвестициями, фактор фонда возмещения.

Л

Левередж - управление использованием активами, которое в конечном итоге ведет к росту показателей прибыльности и эффективности предприятия.

Левередж операционный - регулирование доли активов в структуре затрат предприятия, использование которых сопряжено с постоянными издержками (см. и ).

Левередж финансовый - регулирование долей собственного и заемного капитала, ведущее к росту прибыли компании.

Либор (London Interbank Offered Rate - LIBOR) - лондонская межбанковская цена предложения, по которой лондонские коммерческие банки предоставляют ссуды в евровалюте первоклассным банкам путем размещения у них соответствующих депозитов. Является ориентиром процентных ставок на международном рынке ссудных капиталов.

Лизинг - вид предпринимательской деятельности, направленный на инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств, когда по договору арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей.

Лизинг операционный - аренда машин или оборудования на срок, меньший, чем их амортизационный период, предусматривающая возврат арендованного имущества его владельцу по истечении срока действия договора.

Лизинг финансовый - используется при аренде дорогостоящего имущества (земля, здания, дорогое оборудование), заключается на весь амортизационный период имущества.

Ликвидационная стоимость - стоимость, по которой в срочном порядке, то есть в сроки, меньшие, чем «разумный» маркетинговый период, продается имущество предприятия (или отдельный актив).

Ликвидные средства - денежные и все быстрореализуемые средства предприятий.

Ликвидность - 1) способность актива быть конвертированным в денежные средства; 2) способность организации погасить свои обязательства.

«ЛИФО» - один из методов в бухгалтерском учете списания материалов, при котором материалы списываются по себестоимости последних по времени закупок.

М

Маржинальный доход - экономический показатель, представляющий собой разницу между выручкой от реализации продукции (ценой реализации) и переменными затратами.

Математическое ожидание - среднее арифметическое ряда данных, рассчитываемое как сумма значений данных ряда, деленная на их количество в ряду.

Медиана - статистический показатель, представляющий собой среднее значение ряда, разделяющее его пополам, если данные ряда упорядочены в порядке возрастания при нечетном числе данных, либо среднее арифметическое двух средних значений ряда при четном числе данных.

Межевание земельного участка - мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. (Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре").

Метод дисконтирования денежных потоков - метод оценки, применяемый в рамках доходного подхода, при котором стоимость объекта определяется суммированием текущей стоимости прогнозируемых будущих денежных потоков, приносимых объектом.

Метод «избыточных прибылей» - метод оценки, позволяющий определить стоимость нематериальных активов, неотраженных в балансе, но обеспечивающих доходность на собственный капитал выше среднеотраслевого уровня.

Метод капитализации дохода - метод оценки, применяемый в рамках доходного подхода, при котором стоимость объекта определяется путем деления текущих (за год) доходов, от использования объекта на коэффициент капитализации. Необходимым и обязательным условием применения метода капитализации является допущение о том, что в обозримом будущем доходы, приносимые объектом, останутся примерно на одном уровне, близком к нынешнему.

Метод компании - аналога или метод рынка капитала - метод оценки, используемый в рамках рыночного подхода, при котором стоимость компании определяется на основе информации о ценах реально выплаченных за акции сходных компаний.

Метод остатка для зданий и сооружений - метод оценки стоимости здания или сооружения, применяемый в случаях, когда возможно определить стоимость земельного участка, входящего в состав объекта оценки. Тогда стоимость здания или сооружения определяется путем пересчета чистого операционного дохода (ЧОД), приходящегося на здание или сооружения (из общего ЧОД от объекта оценки вычитается часть, приходящаяся на земельный участок) с использованием коэффициента капитализации.

Метод остатка для земельного участка - метод, заключающийся в определении стоимости земельного участка, исходя из его наилучшего использования, путем пересчета чистого операционного дохода (ЧОД), приходящегося на участок (из общего ЧОД от объекта оценки вычитается часть, приходящаяся на здание или сооружение) с использованием коэффициента капитализации.

Метод отраслевой оценки - метод оценки, используемый в рамках рыночного подхода, при котором стоимость компании определяется на основе ценовых показателей, используемых в различных отраслях.

Мода - статистический показатель, представляющий собой наиболее часто встречающееся значение, среди всего ряда данных.

Н

Наилучшее использование - вариант использования (застройки) земельного участка, который является законодательно разрешённым, физически возможным, экономически целесообразным и приводит к максимальной стоимости земли.

Налоги косвенные - налоги, включаемые в стоимость товаров и услуг, плательщиком, которых является потребитель (налог на добавленную стоимость, акцизы, налог на реализацию горюче-смазочных материалов (ГСМ), таможенные пошлины).

Налог на добавленную стоимость - косвенный налог, который выплачивается в бюджет с создаваемой на всех стадиях производства добавленной стоимости. При исчислении суммы, выплачиваемой в бюджет, используется зачетный метод, то есть плательщиком выплачивается разница между суммой налога, начисленной на произведенную им продукцию (товар, услугу) и суммой, уже уплаченной им в процессе приобретения ресурсов (продуктов, услуг), используемых в производстве этой продукции.

Налог на имущество предприятия - налог, выплачиваемый предприятием, исходя из среднегодовой остаточной стоимости его имущества (основных средств, нематериальных активов, запасов и затрат).

Налоги прямые - налоги, выплачиваемые со стоимости имущества или с полученной прибыли или иных видов доходов (налог на прибыль, налог на имущество, налог на доходы физических лиц и др.). Плательщиком прямого налога является владелец имущества, либо получатель прибыли или иных видов дохода.

Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (ГК, ст. 130).

Нематериальные активы - активы, не имеющие материально-вещественной формы, либо их материально-вещественная форма не имеет существенного значения для использования в хозяйственной деятельности предприятия, приносящие доход и приобретенные предприятием для их использования в течение длительного срока, то есть более одного года. К нематериальным активам относятся интеллектуальная собственность, «гудвилл» (см. - ), некоторые виды имущественных прав и т. п.

Неустранимый износ - износ объекта недвижимости, затраты на устранение которого превышают дополнительную стоимость объекта недвижимости, получаемую в результате его устранения.

Норма дисконтирования (норма дисконта) - конечная отдача на капитал, вложенный в объект недвижимости или иной инвестиционный проект, с учетом всех рисков такого вложения, но без учета нормы возмещения суммы вложенного капитала.

Норма возмещения капитала - процентная ставка, по которой происходит возмещение капитала, вложенного в актив, подверженный износу, из доходов от вложения в данный актив.

Нормативная цена земли - форма платы за землю, характеризующая стоимость земельного участка в зависимости от ряда качественных характеристик и местоположения, а также исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Плата за землю определяется в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка соответствующего целевого назначения. (Постановление Правительства РФ от 3 ноября 1994 г. № 1204 «О порядке определения нормативной цены земли», Инструкция Госналогслужбы РФ от 17 апреля 1995 г. № 29 по применению Закона РФ «О плате за землю»). Плата за землю не должна быть более 75% уровня рыночных цен на сопоставимые земельные участки. (Постановление Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319).

О

Оборачиваемость дебиторской задолженности - отношение выручки от реализации продукции к среднему за расчетный период значению дебиторской задолженности. Показывает увеличение или снижение коммерческого кредита, предоставляемого покупателям. Иногда этот показатель рассчитывают как отношение суммы погашенной дебиторской задолженности к среднему за расчетный период значению дебиторской задолженности.

Оборачиваемость запасов - отношение себестоимости продукции к среднегодовому значению запасов. Показывает, насколько хорошо компания распоряжается товарно-материальными запасами. Иногда этот показатель рассчитывается как отношение выручки от реализации продукции к средней за расчетный период величине запасов.

Оборачиваемость кредиторской задолженности - отношение выручки от реализации продукции к среднему за расчетный период значению кредиторской задолженности. Показывает увеличение или снижение коммерческого кредита, предоставляемого предприятию. Иногда этот показатель рассчитывают как отношение суммы погашенной кредиторской задолженности к среднему за период значению кредиторской задолженности.

Оборачиваемость оборотного капитала - отношение выручки от реализации продукции к среднему значению за расчетный период оборотных активов компании (итог 2-го раздела баланса «Оборотные активы»). Показывает скорость оборота материальных и денежных ресурсов компании за расчетный период.

Оборачиваемость собственного капитала - отношение выручки от реализации продукции к среднему за период значению собственного капитала компании. Показывает скорость оборота собственного капитала компании за расчетный период (количество оборотов за период).

Оборачиваемость совокупного капитала - отношение выручки от реализации продукции к среднему за расчетный период значению активов компании. Отражает скорость оборота всего капитала компании за расчетный период (количество оборотов за период).

Обременение - право на недвижимость, включающее право на залог, аренду, сервитуты, ограничения, обязательства по договору, право удержания имущества, решение суда об аресте имущества, передачу прав и другие установленные законодательством права, получаемые на недвижимость. Обременения устанавливаются на основе закона или договора. Обременение в общем случае снижает оценку стоимости недвижимости.

Общепроизводственные расходы - расходы на управление и организацию производственного процесса на предприятии.

Общехозяйственные расходы - расходы, связанные с управлением предприятием.

Объекты оценки - отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте. (ст. 5 Закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ).

Операционные расходы - все расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости (оплата коммунальных услуг, расходы по текущему ремонту, налоги и сборы, связанные с недвижимостью и т. п.).

Основные средства (основные фонды) - часть имущества, которая длительное время (в бухгалтерском учете период, превышающий один год) неоднократно или постоянно в неизменной натурально-вещественной форме используется в экономике, постепенно перенося свою стоимость на создаваемые продукты и услуги.

Остаточная стоимость основных средств - стоимость основных средств, определяемая как разность между первоначальной (восстановительной) стоимостью и накопленным износом основных средств на данный момент времени.

Отложенный текущий ремонт - устранимый физический износ, в состав которого включаются затраты на ремонт объекта оценки для приведения его к нормальному уровню качества.

Отчет об оценке - документ, передаваемый заказчику оценки, содержащий обоснование результатов проведенной оценки, подписанный оценщиком и заверенный его печатью.

Оценка - процесс определения стоимости объекта оценки на определенную дату в соответствии с действующим законодательством и стандартами оценки, который включает в себя сбор и анализ необходимых данных для проведения оценки.

Оценка земли - оценка стоимости земельного участка, а также массовая кадастровая оценка земельных участков с использованием различных методов оценки.

Оценка имущества должника - определение текущей рыночной стоимости имущества должника для целей реализации этого имущества и погашения долга или его части.

Оценка основных средств - определение стоимости основных средств.

Оценка риска - определение вида риска, определение вероятности наступления неблагоприятного события, прогнозирование величины потерь от наступления данного неблагоприятного события и их стоимостная оценка.

Оценочная деятельность - деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. (ст. 3 Закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ).

Оценочная зона - часть земель, однородных по функциональному использованию, имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков. Оценочные зоны дифференцированы по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли.

Оценщик - специалист, обладающий необходимой квалификацией и опытом, для проведения оценки стоимости различных видов имущества на основе общепринятых подходов к оценке, действующий на основании выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности. С юридической точки зрения оценщик - это юридическое или физическое лицо (индивидуальный предприниматель), деятельность которого регулируется законом. (ст. 4 Закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ).

П

Переоценка основных фондов - корректировка стоимости основных средств предприятия, позволяющая более точно отразить данные об их восстановительной стоимости и степени износа в бухгалтерском учете предприятия на момент проведения переоценки. В СССР массовая переоценка основных средств проводилась по состоянию на 1 января 1925, 1960, 1972 гг. В период становления рыночных отношений переоценки регулярно в обязательном порядке проводились в 1992 - 1997 гг. Последняя обязательная переоценка была проведена на 1 января 1998 г. В дальнейшем переоценка основных средств стала носить необязательный характер и проводиться по усмотрению предприятий. Согласно ПБУ 6/01 «Учет основных средств» предприятия вправе проводить переоценку основных средств не чаще одного раза в год. Переоценка основных средств производится путем умножения балансовой стоимости на соответствующий данной группе основных средств коэффициент переоценки. Кроме того, переоценка может проводиться на основе рыночных данных. В этом случае предприятие может привлечь оценщика для проведения переоценки. Таким образом, рассчитывается восстановительная стоимость основных средств и, исходя из нее, корректируется износ.

Период окупаемости - период времени, необходимый для возмещения суммы первоначальных инвестиций в проект.

Период окупаемости собственного капитала - отношение величины собственного капитала компании к величине чистой прибыли.

Платеж (PMT) - величина денежных поступлений n-го периода.

Подход сравнимых продаж (сравнительный подход) - способ оценки имущества (недвижимости, оборудования, бизнеса), основанный на анализе рыночной информации о ценах на сопоставимые объекты, сделки по которым заключались в период или незадолго до проведения оценки.

Показатель собственного оборотного капитала - в финансовом анализе показывает обеспеченность предприятия собственными оборотными средствами. Рассчитывается как: Итог по разделу III Капитал и резервы + Доходы будущих периодов + Резервы предстоящих расходов - Итог по разделу I Внеоборотные активы.

Показатели стоимости строительства укрупненные (УПСС) - отраслевые данные нормативных документов, предназначенные для определения стоимости отдельных видов строительных работ или стоимости строительства зданий и сооружений в целом, используемые на стадии технико-экономических обоснований (ТЭО).

Покупательная способность денег - показатель, представляющий собой отношение минимального размера оплаты труда в базовом периоде к текущему значению минимального размера оплаты труда.

Потенциальный валовой доход - это максимально возможный доход, который способен приносить объект недвижимости.

Простой процент - метод расчета дохода кредитора от предоставления денег в долг заемщику, который заключается в том, что проценты начисляются на одну и ту же величину кредита в течение всего срока ссуды.

Р

Расходы будущих периодов - расходы, произведенные организацией в текущем периоде, но включаемые в себестоимость продукции (работ, услуг) в последующие периоды.

Расходы внепроизводственные - расходы предприятия по реализации продукции (работ, услуг), включаемые в полную себестоимость продукции (работ, услуг) сверх производственной себестоимости.

Расходы косвенные (накладные) - см. .

Расходы переменные - см.

Расходы постоянные - см.

Реальная процентная ставка - текущая или номинальная процентная ставка за вычетом темпов роста цен.

Рента - доход, регулярно получаемый собственником от предоставления в ссуду денежных средств, либо от сдачи в аренду земельного участка, который не связан с предпринимательской деятельностью.

Рентабельность - показатель эффективности производства (инвестиций), показывающий уровень отдачи на вложенные средства. Определяется как отношение полученной прибыли к размерам вложенных средств.

Риск - риск вложения капитала, то есть вероятность возможного убытка, ущерба или неблагоприятного исхода.

Реверсия - стоимость недвижимости, оставшаяся у собственника недвижимости после прекращения поступлений доходов.

Рыночная премия за риск - разница между ожидаемой доходностью рыночного портфеля и безрисковой ставкой.

С

Сводный сметный расчет - официальный документ, составляемый на основе объектных сметных расчетов, объектных смет, сметных расчетов на отдельные виды затрат для определения стоимости строительства зданий, сооружений, предприятий.

Сделка с недвижимостью - действия граждан и хозяйствующих субъектов, направленные на установление, изменение или прекращение права собственности или иного права на недвижимость.

Себестоимость - затраты организации на производство и реализацию продукции (работ, услуг) выраженные в денежной форме.

Сегментация рынка недвижимости - разделение рынка на однородные сектора, имеющие сходные характеристики субъектов и объектов. Например: рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок земельных участков.

Сервитут - право ограниченного пользования другим земельным участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Систематический риск - риск по ценной бумаге, связанный с колебаниями ситуации на рынке ценных бумаг, который не может быть устранен посредством диверсификации, и измеряемый значением коэффициента бета для данной ценной бумаги.

Скидка на неконтрольный характер доли собственности - денежная сумма, на которую уменьшается пропорциональная оцениваемому пакету доля в общей стоимости предприятия в связи с уровнем относительного участия владельца этой доли в принятии решений и деятельности компании.

Скидка на низкую ликвидность - денежная сумма, или доля в процентах на которую уменьшается рыночная стоимость объекта, в зависимости от того, насколько быстро объект может быть конвертирован в наличные деньги, если собственник решает его продать.

Смета (в строительстве) - документ, определяющий стоимость строительства, составленный по принятой методике на основе проектных объемов работ, сметных норм и расценок. Различают следующие её виды:

инвесторская (расчет, калькуляция издержек) - комплект документов в составе предпроектной или проектно-сметной документации по стройке, предназначенных для предварительной оценки заказчиком стоимости строительства на различных этапах определения размера капитальных вложений, подготовки подрядных торгов или для переговоров с подрядчиком. В инвесторской смете (расчете) приводится полная стоимость строительства, включая стоимость оборудования, проектно-изыскательских работ, содержание службы заказчика, занимающейся строительством, и т.п.;

локальная - первичный сметный документ, на основании которого определяется стоимость отдельных видов работ и затрат, входящих в объектную смету;

объектная - сметный документ, определяющий на основе локальных смет стоимость строительства отдельных зданий и сооружений, выполнения различных видов строительных работ, входящих в сводную смету на строительство, и служащий основанием для расчетов за выполненные строительно-монтажные работы;

сводная - сметный документ, определяющий общую стоимость строительства (расширения или реконструкции) предприятия, здания или сооружения различного назначения, который составляется в соответствии с установленным порядком и служит основанием для планирования и финансирования капитального строительства;

Сметный расчет - официальный документ, определяющий стоимость зданий и сооружений, строительство которых ведется по индивидуальным проектам.

Сметные расчеты на отдельные виды затрат - официальный документ, который составляется в случаях, когда требуется определить размер (лимит) средств, необходимых для возмещения тех затрат, которые не учтены сметными нормативами.

Собственность - движимое или недвижимое имущество, которое принадлежит физическому или юридическому лицу на праве собственности.

Собственность интеллектуальная - исключительное право гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.д.).

Собственность с ограниченным рынком - собственность, которая из-за особых условий рынка, своих специфических характеристик или в силу других обстоятельств на данный момент времени привлекает относительно небольшое число потенциальных покупателей. Основной отличительной чертой собственности с ограниченным рынком является не ее неспособность быть проданной на открытом рынке, а то обстоятельство, что продажа собственности такого рода, как правило, требует более длительного маркетингового периода, чем продажа собственности, пользующейся более высоким спросом.

Сопоставимые цены - цены какого - либо определенного года или на определенную дату, условно принимаемые за базу при сопоставлении в стоимостном выражении объема производства, товарооборота и других экономических показателей в отдельные периоды.

Спрос - количество продукта, которое потребители готовы и в состоянии купить по некоторой цене из возможных в течении определенного периода.

Срок экономической жизни объекта - период времени, в течение которого объект можно использовать извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его устаревания.

Ставка банковская - величина ссудного процента банка, который ему выплачивается за пользование его кредитными ресурсами.

Ставка безрисковая - см.

Ставка рефинансирования ЦБ РФ - см. .

Ставка дисконтирования - процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих доходов (расходов) к текущей стоимости. В теории оценки ставка дисконтирования представляет общую ожидаемую ставку дохода (в процентах к цене покупки), на которую покупатель или инвестор вправе рассчитывать, приобретая в собственность некий актив, с учетом риска, присущего этой доле собственности.

Ставка дохода внутренняя (внутренняя норма прибыли) - процентная ставка, при которой дисконтированные доходы от инвестиций уравниваются с инвестиционными затратами.

Ставка капитализации - то же, что и .

Ставка процента - ставка дохода на основную сумму, используемая для приведения текущих сумм к будущей стоимости.

Т

Текущая стоимость аннуитета - один из шести финансовых коэффициентов, представляющий собой приведенную к настоящему моменту времени по заданной процентной ставке стоимость будущих регулярных равновеликих платежей.

Текущая стоимость единицы - один из шести финансовых коэффициентов, представляющий собой приведенную к настоящему моменту времени по заданной процентной ставке стоимость будущей денежной суммы.

Техника остатка для зданий и сооружений - см. .

Техника остатка для земельного участка - см. .

Точка безубыточности - точка, в которой совокупный доход равен совокупным затратам.

У

Убыточность - экономический показатель, обратный показателю рентабельности, который представляет собой отношение убытка к себестоимости реализованной продукции (работ, услуг) или к среднегодовой стоимости основных и оборотных средств.

Унитарное предприятие - коммерческая организация, не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником. Унитарное предприятие может быть государственным, либо муниципальным. Его имущество, соответственно, находится либо в государственной, либо в муниципальной собственности, принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками предприятия. (Ст. 113 Гражданского кодекса).

Ускоренная амортизация - более быстрое перенесение стоимости основных средств на издержки производства и обращения.

Условно-переменные затраты - см. .

Условно-постоянные затраты - см. .

Уставный капитал - сумма средств, необходимая для начала совместной деятельности учредителей предприятия. Уставный капитал создается за счет взносов учредителей. В уставный капитал входит стоимость основных и оборотных средств. Уставный капитал дает представление о стоимости имущества, которым располагает предприятие. Назначение уставного капитала - гарантировать обязательства предприятия перед третьими лицами путем определения минимального размера имущества предприятия.

Устаревание - потеря стоимости объекта в результате уменьшения полезности в связи с воздействием на него физических, технологических, эстетических, негативных внешних факторов.

Устаревание функциональное - см. .

Устаревание экономическое - см.

Устройства передаточные - один из видов основных фондов предприятия, при помощи которых происходит передача электрической, топливной или механической энергии (трубопроводы, электросети и т. п.) со всеми промежуточными устройствами, необходимыми для трансформации и передачи энергии.

Учетная ставка ЦБ РФ - процентная ставка, применяемая для определения затрат на оплату процентов по кредитам банков, полученным юридическими лицами на производственные цели, в целях исчисления налога на прибыль.

Ф

Фактор фонда возмещения - один из шести финансовых коэффициентов, который показывает размер регулярных платежей, которые позволяют накопить к определенному моменту времени сумму, равную единице, при условии, что в начальный момент времени сумма равна нулю.

Физическое лицо - гражданин, обладающий гражданской правоспособностью (способностью иметь гражданские права и нести обязанности). Физическое лицо может владеть имуществом (экономическими активами), совершать сделки, отвечать по обязательствам.

«ФИФО» - один из методов в бухгалтерском учете списания материалов, при котором материалы списываются по себестоимости первых по времени закупок.

Х

Хеджирование - форма страхования цены или прибыли, используемая при совершении фьючерсных сделок с целью застраховать себя от возможных потерь из-за изменения цен в течение срока сделки.

Холдинг - компания, держащая пакеты акций других компаний, не располагая собственными производственными предприятиями.

Холдинговая компания - акционерное общество, владеющее контрольными пакетами акций различных предприятий с целью контроля и управления их деятельностью.

Ц

Целевое назначение земель - установленные законодательством порядок и условия использования земель для определенных целей в соответствии с категориями земель.

Цена - денежная сумма, за которую был приобретен объект имущества. Цена объекта может отличаться от его рыночной стоимости, поскольку на ее формирование влияет множество факторов, в том числе и субъективных.

Цена сиф - цена товара, включающая его стоимость, а также стоимость его страхования и доставки.

Цикл продукта жизненный - промежуток времени от разработки продукта до снятия его с производства. Включает в себя следующие стадии: 1. разработка продукта (конструирование, эксперименты); 2. рост (появление продукта на рынке, возникновение и рост спроса на него); 3. зрелость (серийное производство продукта, большой масштаб продаж); 4. насыщение рынка продуктом; 5. затухание продаж и постепенное сворачивание производства продукта.

Ч

Чистый операционный доход - см.

Э

Этика оценщика - совокупность этических норм и правил профессиональной деятельности в области оценки.

Эффективность экономическая - показатель результативности деятельности компании, представляющий собой сопоставление результатов деятельности с затратами на ее осуществление. Экономическая эффективность - отношение результатов к затратам, экономический эффект - разница между результатами и затратами.

Ю

Юридическое лицо - организация, имеющая в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечающее по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридическое лицо должно иметь самостоятельный баланс или смету. (Ст. 48 ГК).

Аналог - объект, сходный или подобный оцениваемой недвижимости.
Аннуитет - серия равновеликих платежей, получаемых или выплачиваемых через равные периоды времени в течение определенного срока. Различают обычный аннуитет, при котором выплаты производятся в конце каждого периода времени, и авансовый аннуитет, платежи по которому осуществляются в начале каждого периода времени.
Аренда - юридически оформленное право владения и (или) пользования, при котором собственник за арендную плату передает свой объект недвижимости на срок аренды другому лицу (арендатору) для использования по целевому назначению.
Арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.
Арендная плата за земельный участок - периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования (распоряжения) земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем и арендатором.
Бонитет почв - показатель качества почв, их плодородия и продуктивности.
Бонитировка почв - сравнительная оценка качества различных почв по основным факторам плодородия (содержание гумуса, механический состав почвы, глубина грунтовых вод и др.).
Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период) - одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета будущей стоимости периодических равновеликих взносов при известной текущей стоимости взноса, процентной ставке и периоде.
Будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма денежной единицы) - одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета будущей стоимости известной текущей (сегодняшней) суммы по технике сложного процента.
Вещное право - право, дающее лицу юридическую власть над вещью. К вещным правам относятся: право собственности, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитут, право хозяйственного ведения имуществом, право оперативного управления имуществом.
Взнос на амортизацию денежной единицы (периодический взнос в погашение кредита) - одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета величины будущих периодических равновеликих платежей в погашение определенной текущей стоимости (кредита) при известном проценте, начисляемом на уменьшающийся остаток кредита.
Внутренняя ставка дохода - процентная ставка на вложенный капитал, при которой сумма текущих стоимостей доходов от инвестиций равна инвестиционным затратам.
Возврат (возмещение) капитала - возврат первоначальных инвестиций, который отражает потерю стоимости за счет дохода или перепродажи объекта недвижимости.
Вторая ипотека - предоставление кредита под ранее заложенный объект недвижимости.
Городская (поселковая) черта - внешняя граница земель города (поселка), которая отделяет их от других категорий земель. Городская черта официально утверждается местными органами власти и является административно-территориальной границей города.
Градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.
Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Дата оценки - календарная дата, на которую производится оценка стоимости объекта недвижимости.
Движимое имущество - это имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.
Девелопмент - деятельность, связанная с развитием территории, включающая подготовку земель и проведение строительных, инженерных и иных операций с недвижимостью.
Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, неплатежей арендаторов, а также дополнительных видов доходов.
Диверсификация - процесс распределения инвестиций между различными объектами вложения, которые непосредственно не связаны между собой.
Дисконтирование - процесс приведения ожидаемых будущих денежных потоков (поступлений или платежей) к их текущей стоимости, т.е. в сопоставимый вид на дату оценки.
Дифференциальная рента I - дополнительный доход, который образуется на лучших по естественному плодородию и местоположению землях.
Дифференциальная рента II - дополнительный доход, который образуется на земельных участках хозяйств, ведущих более интенсивное производ¬ство. Данный вид ренты связан с экономическим плодородием почвы.
Доходный подход - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, включающий метод дисконтированных денежных потоков, основанный на определении текущей стоимости ожидаемых будущих доходов от объекта недвижимости, и метод прямой капитализации годового дохода.
Единица сравнения - единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости.
Единичная оценка - определение рыночной или другой стоимости отдельного объекта недвижимости. Основанием для проведения оценки является договор, заключаемый между оценщиком и заказчиком.
Жилая недвижимость - это недвижимость, подавляющую часть доходов от которой составляет арендная плата от сдачи жилья.
Затратный подход - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, базирующийся на определении стоимости издержек на воспроизводство или замещение объекта с учетом всех видов износа.
Затраты - выраженные в денежной форме расходы на эксплуатацию и содержание объекта недвижимости.
Затраты косвенные в строительстве - расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству (стоимость инвестиций в землю, гонорары проектно-сметным организациям, маркетинговые, страховые, рекламные и другие расходы).
Затраты прямые в строительстве - расходы, непосредственно связанные со строительством (стоимость строительных материалов и оборудования, заработная плата рабочих, стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей, стоимость коммунальных услуг, стоимость доставки и хранения материалов и другие расходы).
Здания - архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.
Земельные отношения - отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.
Земельный кадастр (государственный) - систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.
Земельный кодекс - свод государственных законов, юридических и гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности.
Земельный налог - одна из форм платы за землю, которая устанавливается на рентной основе исходя из плодородия почв, других природных и экономических условий местоположения земельного участка и не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственника, владельца или пользователя земли.
Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.
Землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.
Землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.
Землеустройство - система государственных мероприятий, направленных на изучение состояния земель, планирование и организацию рационального использования земель и их охраны, образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства и установление их границ на местности.
Земли водного фонда - территории, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов.
Земли запаса - территории, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения.
Земли лесного фонда - территории, покрытые лесом, вырубки, гари, прогалины, а также нелесные земли, используемые для ведения лесного хозяйства.
Земли особо охраняемых территорий и объектов - территории, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение, изъятые в соответствии с постановлениями федеральных органов государствен¬ной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота, и для которых установлен особый правовой режим.
Земли поселений (городов, поселков и сельских поселений) - территории в пределах черты поселений (городской черты), используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений.
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения - территории, расположенные за чертой поселений, отведенные в установленном порядке предприятиям и организациям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения для выполнения их уставных задач.
Земли сельскохозяйственного назначения - территории за чертой поселений, используемые сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства.
Зонирование земель - разделение земельных массивов на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования.
Износ - в оценке любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости становится меньше стоимости замещения (воспроизводства).
Износ неустранимый (неисправимый) - в оценке износ объекта недвижимости, при котором затраты на устранение причин, его вызывающих, превышают соответствующее увеличение стоимости недвижимости.
Износ устранимый (исправимый) - в оценке износ объекта недвижимости , затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая в результате устранения причин данного износа стоимость всего объекта.
Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью и находящиеся в чьей-либо собственности. Как юридическое понятие, имущество представляет собой совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо.
Инвентарный номер объекта - номер, присваиваемый объекту, прочно связанному с земельным участком, при его регистрации.
Инвестиции - вложения финансовых и материально-технических средств, как в пределах Российской Федерации, так и за рубежом, с целью получения экономического (доход, прибыль), социального, экологического или политического эффекта.
Инвестиционный анализ - изучение различных инвестиционных проектов на основе финансовых расчетов эффективности вложений капитала в соответствии с потребностями и предпочтениями конкретного инвестора.
Ипотека - залог земельного участка или других объектов недвижимого имущества с целью получения кредита для финансирования сделок с этими объектами.
Ипотечная (кредитная) постоянная - отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме кредита.
Ипотечный инвестиционный анализ - оценка недвижимости, основанная на раздельном учете стоимости и доходности собственного и заемного капитала.
Кадастровая оценка земли - это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам (кластерам).
Кадастровый номер - персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.
Капитализация - процесс пересчета годового дохода, полученного от объекта недвижимости, в его стоимость на дату оценки.
Капитальные вложения - совокупность затрат на создание новых основных фондов, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение действующих основных фондов как производственного, так и непроизводственного назначения.
Категории земли - узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального развития. Кластеризация - процедура группировки объектов государственной кадастровой оценки земель поселений по общности признаков, в качестве которых выступают факторы, оказывающие наибольшее влияние на величину кадастровой стоимости.
Контрактная арендная плата - арендная плата, установленная в конкретном договоре аренды недвижимости.
Корректировки (поправки) - прибавляемые или вычитаемые денежные суммы (проценты), учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости.
Красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги и другие подобные сооружения.
Метод дисконтирования денежных потоков - определение стоимости объекта недвижимости на основе суммирования текущей стоимости будущего потока доходов от объекта в прогнозный период и текущей стоимости выручки от перепродажи объекта в послепрогнозный период.
Метод инвестиционной группы - способ расчета ставки капитализации с учетом величины и доходности собственных и заемных средств.
Метод количественного обследования - оценка восстановительной стоимости на основе детального количественного и стоимостного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом.
Метод кумулятивного построения - способ расчета коэффициента капитализации для недвижимости, при котором к безрисковой ставке прибавляются поправки на риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент.
Метод прямой капитализации - определение стоимости объекта недвижимости путем деления величины годового дохода на соответствующий этому доходу коэффициент капитализации.
Метод разбивки по компонентам - оценка восстановительной стоимости здания на основе суммы стоимостей создания его основных строительных компонентов - фундамента, стен, перекрытий и т.п.
Метод сравнения продаж - определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.
Метод сравнительной единицы - оценка восстановительной стоимости на основе расчета стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного здания.
Мониторинг земель - система наблюдений (съемки, обследований и изысканий) за состоянием земель.
Наиболее эффективное использование - физически возможное, законодательно разрешенное, финансово целесообразное использование объекта недвижимости, приводящее к его максимальной стоимостина рынке.
Накладные расходы в строительстве - денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.
Накопленный износ - уменьшение стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений в результате их физического, функциональ¬ного и экономического износа.
Недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. К недвижимости относятся объекты, расположенные на поверхности земли и под ней, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно - здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, многолетние насаждения и т.п.
Норма возврата инвестиций (возмещения капитала) - процент от первоначальных инвестиций в изнашиваемый объект недвижимости, который ежегодно возвращается инвестору.
Нормативная цена земли - одна из форм платы за землю, характеризующая стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
Нормативный срок службы - определенный нормативными документами срок службы зданий, сооружений и других строений.
Объект оценки - материальные (вещи) и иные объекты, а также права собственности и иные вещные права на эти объекты.
Ограничения - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности или иных вещных прав.
Операционные расходы - это текущие расходы по эксплуатации объекта недвижимости, необходимые для воспроизводства дохода.
Операционные расходы переменные - это текущие операционные расходы, изменяющиеся в зависимости от степени загруженности объекта недвижимости (оплата коммунальных услуг, переменная заработная плата и др.).
Операционные расходы постоянные - текущие операционные расходы, величина которых не зависит от степени загруженности объекта недвижимости (налоги на недвижимость, платежи по страхованию и др.). Опцион - предоставляемое собственником право покупки или аренды недвижимости в будущем на условиях, оговоренных в настоящее время.
Остаточная экономическая жизнь - период времени, в течение которого улучшения на земельном участке будут вносить вклад в стоимость объекта недвижимости.
Отчет об оценке - документ установленной формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта недвижимости.
Оценка - деятельность эксперта, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией, по систематизированному сбору и анализу рыночных и нормативных данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества на основе действующего законодательства, государственных стандартов и требований этики оценщика.
Оценочная зона - часть земель административно-территориального образования, однородных по функциональному использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков и объектов недвижимости.
Период окупаемости - время, необходимое для получения от инвестиционного проекта денежных доходов, равных первоначальной инвестированной сумме.
Периодический взнос в фонд накопления (фактор фонда возмещения) - одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета величины периодических равновеликих взносов, необходимых для накопления известной будущей денежной суммы, при определенных процентной ставке и количестве периодов накопления.
План земельного участка - чертеж, на котором в уменьшенном виде изображена горизонтальная проекция точных размеров и формы земельного участка. Различают контурный план, без изображения холмов, оврагов и т.п., и топографический план, на котором в условных знаках и обозначениях показан рельеф на момент последней съемки.
Пожизненное наследуемое владение земельным участком - владение, пользование и ограниченное распоряжение участком, т.е. возможность передачи данного права по наследству.
Полезность - в оценке определяется возможностями и способами использования недвижимости, обусловливающими величину и сроки получаемого дохода или других выгод.
Помещение - пространство внутри здания, ограниченное строительными конструкциями, которое имеет определенное функциональное назначение.
Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком - владение и пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установленного срока.
Потенциальный валовой доход - зто доход, который способен приносить о бъект недвижимости при сдаче в аренду всех единиц объекта и получении всей арендной платы.
Право собственности - определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Правовой режим земельного участка - целевое назначение, разрешенное использование и право собственности на земельный участок.
Предложение - число объектов недвижимости, которые собственники готовы продать на рынке по сложившимся ценам.
Прибыль застройщика (инвестора) - предпринимательский доход (вознаграждение) инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.
Принцип вклада - заключается в том, что для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.
Принцип замещения - означает, что при наличии определенного числа однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.
Принцип изменения внешней среды - предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.
Принцип конкуренции - означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.
Принцип наиболее эффективного использования - означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.
Принцип ожидания - определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.
Принцип полезности - означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.
Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них - означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.
Принцип соответствия - состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Принцип соответствия проявляется через профессию и регрессию. Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Регрессия имеет место, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта.
Принцип спроса и предложения - означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков и экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.
Простой процент - это процент, начисляемый только на основную (первоначальную) денежную сумму, но не на ранее начисленные проценты.
Процедура оценки - совокупность приемов и методов, обеспечивающих сбор и анализ рыночных и нормативных данных, а также проведение расчетов стоимости недвижимости и оформления результатов оценки.
Разрешенное использование - целевое назначение недвижимой вещи, перечень всех ее обременении и ограничений использования. Разрешенное использование земельного участка - диапазон не запрещенных видов использования земельного участка для хозяйственных и иных целей с учетом установленных ограничений и сервитутов.
Разрешенное использование земель - эксплуатация земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов. Разрешенное использование земель устанавливается градостроительным регламентом.
Расходы на замещение - это расходы на замену быстроизнашивающихся компонентов объектов недвижимости, проведение косметического ремонта и другие затраты, либо которые имеют место раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.
Реверсия - возврат инвестированного в объект недвижимости капитала в конце прогнозного периода. Рассчитывается как рыночная стоимость (цена продажи) объекта недвижимости на конец прогнозного периода.
Реконструированный (гипотетический) отчет о доходах - специальная форма финансового отчета, применяемая при прогнозировании будущих доходов от объекта недвижимости для оценки его стоимости методом дисконтированных денежных потоков.
Риск - вероятность возможных потерь в виде появления непредвиденных расходов или неполучения доходов, предусмотренных прогнозом.
Рыночная арендная плата - величина арендной платы, установившаяся на рынке для определенного вида недвижимости.
Сельскохозяйственные угодья - земельные угодья, регулярно используемые для производства сельскохозяйственной продукции. Сельскохозяйственные угодья включают пашню, залежь, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища.
Сервитут - ограниченное вещное право на недвижимое имущество, не соединенное с владением им, заключающееся в праве одного лица пользоваться полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу. Сервитут может устанавливаться по соглашению между собственником земельного участка и лицом, требующим сервитута, или решением суда.
Сложный процент - это процент, начисляемый как на основную денежную сумму, так и на ранее рассчитанные, но не выплаченные проценты.
Смета (строительная) - документ, определяющий стоимость строительства, составленный по установленной методике на основе проектных объемов работ, сметных норм и расценок.
Сооружения - инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства или различных непроизводственных функций.
Спрос - это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.
Сравнительный подход - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, основанный на анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов, учитывающих различия с объектом оценки.
Срок оставшейся экономической жизни объекта недвижимости - период времени от даты оценки объекта до окончания его экономической жизни. Ремонт и модернизация объекта недвижимости увеличивают срок оставшейся экономической жизни.
Срок физической жизни - период времени от завершения строительства объекта недвижимости до его сноса.
Ставка безрисковая - минимальная процентная ставка дохода, которую инвестор может получить на свой капитал при его вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием риска невозвращения вложенных средств.
Ставка дисконтирования - процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих денежных сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки.
Ставка дохода на инвестиции - процентное соотношение между полученным доходом и инвестированными средствами за определенный период времени.
Ставка (коэффициент) капитализации - процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта.
Ставка сложного процента - процентная ставка дохода на основной вклад, используемая для приведения текущей денежной суммы к будущей стоимости.
Стоимость - денежное выражение затрат факторов производства, овеществленных в конкретном объекте. Оценка стоимости объекта недвижимости - это определение конкретного вида стоимости (рыночной, инве стиционной, залоговой и других) на дату оценки в соответствии с целью и методами оценки.
Стоимость балансовая - это полная первоначальная стоимость основных фондов, учитываемая в момент их постановки на учет в бухгалтерском балансе.
Стоимость в обмене - способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары. Стоимость в обмене носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке.
Стоимость в пользовании - это стоимость, обусловленная полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования. Она носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.
Стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость) - затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта недвижимости из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стандартам, рассчитанные в ценах на дату оценки с учетом износа.
Стоимость залоговая - это стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой обеспечивает возмещение денежных средств кредитора за счет реализации объекта залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.
Стоимость замещения - затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту недвижимости, но построенного с применением современных материалов, оборудования, проектов, технологий и стандартов с учетом износа.
Стоимость инвестиционная - это стоимость недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), учитывающая его индивидуальные требования и предпочтения, определяемая результатами инвестиционного проектирования при оценке недвижимости как объекта инвестиций.
Стоимость ликвидационная - это стоимость объекта недвижимости при его вынужденной продаже.
Стоимость меновая - выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка на конкретную дату продажи исходя из варианта его наилучшего использования.
Стоимость налогооблагаемая - это стоимость, определенная на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости.
Стоимость первоначальная - фактические затраты на приобретение или строительство объекта недвижимости на начало его эксплуатации.
Стоимость полная восстановительная (ПВС) - восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансе.
Стоимость потребительная - выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования.
Стоимость рыночная - наиболее вероятная цена, но которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Стоимость страховая - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.
Стоимость утилизационная - это стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с учетом затрат на продажу совокупности элементов объекта недвижимости без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.
Текущая стоимость аннуитета - одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета текущей стоимости определенного количества будущих равновеликих поступлений или платежей денежных средств, дисконтированных по заданной процентной ставке.
Текущая стоимость денежной единицы - одна из шести функций сложного процента, используемая для пересчета известной будущей денежной суммы в текущую стоимость при определенной процентной ставке и количестве периодов начисления.
Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Техника остатка для зданий и сооружений - оценка стоимости зданий и сооружений, определяющая доход от их эксплуатации как остаток чистого операционного дохода после вычета дохода, приходящегося на земельный участок.
Техника остатка для земельного участка - оценка стоимости земельного участка, определяющая доход, получаемый от использования земли как остаток после вычета из чистого операционного дохода части, приходящейся на здания и сооружения.
Транспортные средства - это средства передвижения, предназначенные для перемещения людей и грузов.
Удельный показатель кадастровой стоимости земель - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади объекта государственной кадастровой оценки (для земель поселений 1 кв. м, для земель сельскохозяйственного назначения 1 га и т.п.).
Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) - данные нормативных документов, как правило, отраслевого назначения, предназначенные для определения стоимости строительства на стадии технико-экономических обоснований, разрабатываемые на здания и сооружения в целом или на виды работ на основании смет к рабочим чертежам типовых и индивидуальных проектов.
Улучшения - все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности человека по его преобразованию для последующего использования. Улучшения делятся на внешние и внутренние.
Физический износ - снижение стоимости объекта недвижимости в результате потери его элементами своих первоначальных свойств под влиянием природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании и нарушений правил строительства.
Фонды основные - часть национального богатства, которая длительное время используется в неизменной натурально-вещественной форме, постепенно перенося свою стоимость на создаваемые товары и услуги.
Функциональный износ - снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современных рыночных стандартов.
Хронологический (исторический, фактический) возраст объекта недвижимости - период времени между завершением строительства объек¬та недвижимости и датой оценки.
Целевое назначение земель - установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель. Весь земельный фонд Российской Федерации разделен на семь категорий земель.
Цена - денежная форма проявления стоимости объекта недвижимости в конкретных условиях спроса и предложения на него.
Цена сметная в строительстве - цена, рассчитанная на основе нормативов затрат на строительство объекта, выраженная в определенной единице измерения.
Черта городских и сельских поселений - внешние границы земель городских или сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий.
Чистый операционный доход - действительный валовой доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.
Экономическая жизнь - период времени, в течение которого улучшения земельного участка приносят вклад в стоимость объекта недвижимости.
Экономический (внешний) износ - уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия макроэкономических, отраслевых, региональных факторов, оказывающих негативное внешнее влияние (законодательных, рыночных, экономических), а также неблагоприятного изменения внешнего окружения объекта.
Этика оценщика - совокупность этических норм и правил профессиональных действий в области оценки.
Эффективный возраст объекта недвижимости - определяется на основе хронологического возраста, с учетом физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплуатации и пр. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта, эффективный возраст может отличаться от хронологического в большую или меньшую сторону.