Кому и на какой срок предоставляют арендное жилье и можно ли его приватизировать? На эти и другие вопросы, касающиеся жилых помещений коммерческого использования, ответил главный специалист управления юридической работы главного управления юридической ра-боты и правового обеспечения аппарата Совета ФПБ Василий КОРСУК .

Кому положено арендное жилье?

Вопросы, связанные с предоставлением арендного жилья, регулируются Указом Президента Республи-ки Беларусь № 563 от 16 декабря 2013 года «О некото-рых вопросах правового регулирования жилищных отношений» и постановлением Совмина № 1297 «О некоторых вопросах предоставления жилых по-мещений коммерческого использования».

Право на получение жилых помещений коммер-ческого использования имеют граждане, состоя-щие на учете нуждающихся в улучшении жилищ-ных условий, в порядке очереди. При отсутствии таких граждан претендовать на получение аренд-ного жилья могут также те, кто не состоит на та-ком учете.

Первоочередное право имеют:

• судьи, прокурорские работники и государственные служащие, согласно перечню должностей, дающих право на получение арендного жилья;
• молодые рабочие, служащие, специалисты, полу-чившие образование за счет средств республиканс-кого или местных бюджетов, прибывшие на работу по распределению;
• военнослужащие, ученые, представители про-фессорско-преподавательского состава учрежде-ний высшего образования, работники организаций культуры. В этот перечень могут входить и работ-ники, назначенные на должность и переехавшие из другого населенного пункта, но при условии, что в данном населенном пункте для занятия ва-кансии нет равноценной замены из числа имею-щихся работников.

Главное условие для всех перечисленных категорий - отсутствие жилых помещений в собственности либо долей в праве собственности на жилые поме-щения во владении и пользовании в населенном пун-кте по месту работы.

Приватизация арендного жилья

Жилые помещения коммерческого использования не подлежат приватизации, обмену, разделу, прода-же, предоставлению по договору поднайма, если другое решение не определено Президентом стра-ны. Однако некоторые наниматели могут привати-зировать арендное жилье до 1 июля 2016 года. К их числу относятся те, кто имел в пользовании служеб-ные жилые помещения, переведенные в разряд ком-мерческого жилья, и на 31 марта 2014 года получил право на их приобретение в собственность.

Указом также предусмотрен перевод до 1 июля 2016 года в коммерческое жилье жилых помещений, занимаемых гражданами по договорам найма госу-дарственного жилищного фонда и неприватизиро-ванных до указанной даты. После 1 июля 2016 года приватизация прекращается.

Оплата арендного жилья

Базовая ставка платы за пользование коммерчес-ким жилым помещением установлена постанов-лением Совмина № 1297 и составляет 0,2 базовые величины на 1 квадратный метр общей площади. Кроме того, облисполкомами и Минским горис-полкомом установлены понижающие коэффици-енты для тех, кто:

• проживает в коммерческом жилье, переведенном из служебного до 1 апреля 2014 года;
• проживает в жилых помещениях, неприватизиро-ванных до 1 июля 2016 года (они, соответственно, бу-дут переведены в разряд коммерческих);
• имеет первоочередное право на предоставление коммерческого жилья.

Срок пользования арендным жильем

Граждане, получившие в пользование арендное жи-лье, которое на момент заключения договора явля-лось служебным, могут пользоваться им по огово-ренным в документе срокам: например, на период работы в организации. Если же время аренды в до-говоре не указано, то пользоваться можно бессроч-но. При отсутствии договора или трудовых (служеб-ных) отношений арендное жилье предоставляется на срок не более 5 лет. Гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных усло-вий или не состоящим на таком учете, - на срок до 5 лет. При этом каждые 5 лет договор можно про-длевать на новый срок.

В каких случаях лишают арендного жилья?

• По истечении срока действия договора найма (если он не подлежит заключению на новый срок).
• При наличии двухмесячной задолженности по оп-лате за пользование арендным жильем и услуг ЖКХ без уважительных причин.
• При увольнении из организации, предоставившей арендное жилье (если жилье выдано в связи с харак-тером трудовых отношений).
• В иных случаях, предусмотренных законодатель-ными актами.

Часть 1 из 2

Зарегистрировано в Национальном реестре правовых актов

Настоящий Закон регулирует отношения, возникающие при заключении и исполнении договоров аренды природных ресурсов и имущества. Закон предусматривает такую перестройку общественных отношений, которая способствовала бы созданию возможностей для эффективного использования земли, других природных ресурсов и имущества в народном хозяйстве, усилению заинтересованности трудовых коллективов и отдельных граждан в развитии производства и улучшении качества продукции, более полному удовлетворению социальных и иных потребностей граждан.

Раздел I. АРЕНДА

Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Аренда

Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности.

Статья 2. Законодательство об аренде

Отношения по аренде и другим связанным с ней правоотношениям регулируются настоящим Законом и иным законодательством Республики Беларусь.

Статья 3. Сфера и объекты аренды

Аренда допускается во всех отраслях народного хозяйства и может применяться в отношении имущества всех форм и видов собственности.

В аренду могут быть переданы:

земли и другие природные ресурсы;

предприятия (объединения), организации, структурные единицы объединений, производства, цехи, иные подразделения предприятий, организаций;

отдельные помещения, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, сельскохозяйственная техника, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности;

рабочий скот.

Законодательством Республики Беларусь устанавливаются виды (группы) предприятий (объединений), организаций и виды имущества, сдача которых в аренду не допускается.

Статья 4. Арендодатели

Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику, в том числе иностранным юридическим и физическим лицам.

Арендодателями могут быть также органы и организации, уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду.

Государственные предприятия имеют право сдавать в аренду здания, сооружения, отдельные помещения, оборудование и другие материальные ценности, находящиеся в их полном хозяйственном ведении, если иное не предусмотрено законодательством или уставом предприятия.

Землю и другие природные ресурсы в аренду сдают Советы народных депутатов, которым законодательством Республики Беларусь предоставлено право распоряжения соответствующими природными ресурсами.

Статья 5. Арендаторы

Арендаторами могут быть юридические и физические лица, совместные предприятия, международные объединения и организации с участием белорусских и иностранных юридических лиц, а также иностранные государства, международные организации. Порядок участия иностранных юридических и физических лиц в аренде государственного имущества определяется законами Республики Беларусь.

Статья 6. Объединения арендаторов

Арендаторы вправе на добровольных началах образовывать ассоциации, союзы, консорциумы, концерны и другие объединения, финансировать их деятельность и свободно выходить из них согласно принятым уставам. В эти объединения могут входить любые коллективы и граждане, независимо от действующих в их производстве форм собственности. Со своей стороны арендаторы имеют право входить в любые объединения, если последние согласны на это.

Деятельность указанных структур осуществляется с учетом антимонопольных требований, установленных законодательными актами Республики Беларусь.

Глава 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ

Статья 7. Договор аренды

Основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды.

Договор аренды заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон.

Договоры аренды земли и других природных ресурсов подлежат регистрации в порядке, устанавливаемом законодательством Республики Беларусь.

В договоре аренды предусматриваются:

выполнение договорных обязательств;

состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, порядок его передачи;

размер и порядок формирования арендной платы, срок аренды;

распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества;

обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора;

обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором;

право арендатора на выкуп арендованного имущества.

В договор аренды земли и других природных ресурсов включаются также обязанности арендатора по рациональному использованию природного объекта в соответствии с его целевым назначением.

В договоре аренды отдельно выделяются стоимость и объекты государственного имущества, относящегося к непроизводственной сфере (жилищно-коммунального, социального назначения), которые могут передаваться арендатору в безвозмездное пользование. В договоре указываются обязательства арендатора в отношении этих объектов (их содержание, капитальный ремонт).

В договор аренды могут включаться обязанности арендодателя по материально-техническому обеспечению, содействию развитию производства, внедрению научно-технических достижений и передовых технологий, техническому перевооружению производства, социальному развитию, оказанию информационной, консультативной и иной помощи, содействию подготовке кадров, созданию необходимых условий для эффективного использования арендованного имущества и поддержания его в надлежащем состоянии.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по договору аренды, в том числе за изменение или расторжение договора в одностороннем порядке, виновная сторона несет ответственность, установленную законодательством Республики Беларусь и договором.

Статья 9. Стоимость арендованного имущества

Стоимость имущества, передаваемого в аренду, определяется специальной инвентаризационной комиссией с участием арендодателя и арендатора исходя из оценки этого имущества на момент его сдачи в аренду. Оценка стоимости государственного имущества, которое передается в аренду, проводится в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь. Если договором аренды полное восстановление арендованного имущества возложено на арендатора и амортизационные отчисления на это имущество остаются в его распоряжении, то стоимость арендованного имущества в течение срока аренды изменяется только на основании переоценки этого имущества, проводимой с учетом инфляции в соответствии с законодательством Республики Беларусь. В этом случае решение о восстановлении арендованного имущества арендатор принимает самостоятельно. При передаче амортизационных отчислений на арендованное имущество арендодателю остаточная стоимость этого имущества ежегодно уменьшается на сумму годовых амортизационных отчислений.

Статья 10. Исключена.

Статья 11. Арендная плата

Арендная плата устанавливается договором как часть материальных затрат арендатора, включаемая в себестоимость продукции (работ, услуг), и как доход арендодателя. Арендная плата может устанавливаться на все арендованное имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту. Отношения между сторонами по поводу амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества определяются в договоре аренды исходя из распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества.

В случаях, когда воспроизводство арендованного имущества полностью осуществляет арендатор, амортизационные отчисления не передаются арендодателю и принадлежат исключительно арендатору. В этом случае решение о восстановлении арендованного имущества арендатор принимает самостоятельно.

При аренде предприятий (объединений), зданий и сооружений в состав арендной платы может включаться плата за землю и другие природные ресурсы.

При аренде земли и других природных ресурсов амортизационные отчисления не производятся. Арендная плата за землю и другие природные ресурсы устанавливается по соглашению сторон в порядке и пределах, определяемых законодательством Республики Беларусь.

Статья 12. Исключена.

Статья 13. Условия, сроки внесения и счета перечисления арендной платы

Условия, сроки внесения и счета перечисления арендной платы определяются договором.

Статья 14. Изменение размеров арендной платы

Размеры арендной платы могут изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.

Размеры арендной платы подлежат досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

Арендатор может требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, существенно ухудшились имущество, земля и другие природные ресурсы и условия хозяйствования, предусмотренные договором.

Статья 15. Сроки аренды

Сроки договора аренды определяются договором.

Статья 16. Последствия непредоставления имущества, земли и других природных ресурсов арендатору

Если арендодатель не предоставляет арендатору сданные в аренду имущество, землю и другие природные ресурсы, арендатор вправе истребовать их от него и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо отказаться от договора аренды и взыскать убытки, причиненные его неисполнением.

Статья 17. Ответственность собственника имущества по обязательствам государственного органа

При недостаточности средств у государственного органа, сдавшего в аренду имущество государственного предприятия (структурной единицы, объединения) в целом, ответственность по обязательствам этого органа перед арендатором несет собственник соответствующего имущества.

Статья 18. Субаренда

Арендатор с согласия арендодателя вправе сдать в субаренду полученное по договору имущество, кроме случаев, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь.

Защита прав субарендатора осуществляется наравне с защитой прав арендатора в порядке, установленном настоящим Законом и другими законодательными актами Республики Беларусь.

Глава 3. СОБСТВЕННОСТЬ ПРИ АРЕНДЕ

Статья 19. Право собственности арендодателя на арендованное имущество

Сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество.

Статья 20. Право собственности арендатора на продукцию, доходы, материальные и иные ценности

Продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

В собственности арендатора находятся также не входящие в состав арендованного имущества материальные и иные ценности, полученные и приобретенные им по основаниям, предусмотренным законом.

Статья 21. Право собственности арендатора на отделимые улучшения арендованного имущества

Собственностью арендатора являются произведенные им отделимые улучшения арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором аренды.

Статья 22. Право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с разрешения арендодателя улучшения, не отделимые без вреда для арендованного имущества (реконструкция здания или сооружения, замена оборудования и т.п.), он имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, кроме земли и других природных ресурсов, возмещению не подлежит.

При аренде предприятия и других имущественных комплексов арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных им за счет собственных средств, независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором.

Статья 23. Право собственности арендодателя на улучшения, произведенные за счет амортизационных отчислений от арендованного имущества

Улучшения (как отделимые, так и неотделимые), произведенные за счет амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества, являются собственностью арендодателя и увеличивают остаточную стоимость сданного в аренду имущества, за исключением случаев, предусмотренных статьей 9 настоящего Закона.

Статья 24. Возмещение арендодателю причиненного ущерба, а также убытков

Если состояние возвращаемого имущества, земли и других природных ресурсов по окончании договора не соответствует условиям, предусмотренным в договоре, арендатор возмещает арендодателю причиненный ущерб.

Если имущество, сданное в аренду, выбывает из строя раньше срока службы, предусмотренного в договоре, то арендатор возмещает арендодателю остаточную стоимость имущества, если иное не предусмотрено договором.

Статья 25. Определение направлений хозяйственной деятельности арендатора

Арендатор в соответствии с договором аренды самостоятельно определяет направления своей хозяйственной деятельности и распоряжается произведенной им продукцией и полученным доходом. Направление хозяйственной деятельности арендатора земель и других природных ресурсов определяется в соответствии с их целевым назначением.

Глава 4. ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ И ПРОДЛЕНИЕ

ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Статья 26. Изменение условий договора аренды. Его расторжение, прекращение и продление

Изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон.

По требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.

Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения условий или расторжения договора.

По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполнявший принятые на себя по договору обязательства, имеет преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора, срок которого истекает, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

При прекращении договора с арендатором-гражданином преимущественное право на заключение договора аренды имеют члены его семьи, совместно с ним проживавшие и работавшие.

В случае смерти арендатора его права по договору аренды переходят к одному из проживавших и работавших вместе с ним членов семьи, если он соглашается стать арендатором.

Арендодатель не вправе отказать такому лицу во вступлении в договор на срок, оставшийся по действующему договору, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Статья 27. Рассмотрение споров при исполнении договора аренды

Споры, возникающие при исполнении договора аренды, рассматриваются судами в соответствии с их компетенцией.

Глава 5. ЗАЩИТА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ АРЕНДАТОРА

Статья 28. Защита прав арендатора на арендованное имущество

Арендатору обеспечивается защита его права на арендованное имущество наравне с защитой права собственности.

Арендатор может потребовать возврата арендуемого имущества из любого незаконного владения, устранения препятствий в пользовании им, возмещения ущерба, причиненного имуществу всеми лицами, включая арендодателя.

Обращение взыскания по долгам арендодателя на имущество, сданное в аренду, не допускается.

Имущество арендатора может быть изъято у него только по решению суда.

Статья 29. Сохранение условий договора аренды

Условия договора аренды сохраняют свою силу на весь срок действия договора и в случаях, когда после его заключения законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора.

Раздел II. АРЕНДА ГОСУДАРСТВЕННЫХ

ПРЕДПРИЯТИЙ (ОБЪЕДИНЕНИЙ)

Глава 6. СОЗДАНИЕ АРЕНДНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ

И ЕГО УПРАВЛЕНИЕ

Статья 30. Образование организации арендаторов

Трудовой коллектив государственного предприятия (объединения) или структурной единицы объединения (далее - государственного предприятия) вправе образовать организацию арендаторов как самостоятельное юридическое лицо для создания на ее основе арендного предприятия.

Решение об образовании организации арендаторов и ее органов управления принимается общим собранием (конференцией) трудового коллектива не менее чем двумя третями голосов присутствующих на собрании (конференции), правомочном принимать решения.

Организация арендаторов, предназначенная для создания на ее основе арендного предприятия, может быть образована смешанным коллективом, включающим работников, как являющихся членами трудового коллектива государственного предприятия, так и группой граждан, объединившихся в коллектив с целью аренды. Создание такой организации арендаторов осуществляется на основе учредительного договора, подписанного его участниками.

Статья 31. Порядок заключения договора на аренду государственного предприятия

Организация арендаторов разрабатывает проект договора аренды и направляет его государственному органу, уполномоченному сдавать в аренду государственные предприятия. Этот орган обязан рассмотреть проект договора и принять решение в тридцатидневный срок со дня его получения.

Разногласия, возникающие при заключении договора аренды, в том числе связанные с необоснованным отказом от сдачи этого предприятия в аренду и просрочкой рассмотрения предложения, рассматриваются хозяйственным судом.

Статья 32. Статус арендного предприятия

Организация арендаторов приобретает статус арендного предприятия после подписания договора аренды, утверждения устава общим собранием (конференцией) и принятия в установленном порядке имущества предприятия.

Арендное предприятие приобретает права юридического лица со дня его государственной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе по месту нахождения арендного предприятия. Государственная регистрация должна быть произведена не позднее тридцати дней с момента подачи арендным предприятием заявления с необходимыми документами в местный исполнительный и распорядительный орган.

Отказ в государственной регистрации может последовать по мотивам нарушения установленного порядка создания арендного предприятия, а также несоответствия учредительных актов (документов) требованиям настоящего Закона. Отказ в государственной регистрации по мотивам нецелесообразности создания арендного предприятия не допускается.

Если государственная регистрация в установленный срок не произведена либо в ней отказано по мотивам, которые арендное предприятие считает необоснованными, оно может обратиться в суд с требованием произвести регистрацию.

При передаче государственного предприятия (структурной единицы объединения) в аренду организации арендаторов указанное предприятие (структурная единица объединения) ликвидируется или реорганизуется в порядке, установленном законодательством.

По истечении срока действия договора аренды имущества государственного предприятия, сданного в аренду, арендное предприятие преобразуется в соответствии с законодательством о разгосударствлении и приватизации в открытое акционерное общество, или осуществляет выкуп арендованного имущества, или в установленном порядке возвращает это имущество арендодателю.

Продление (возобновление) договоров аренды, сроки действия которых истекли, производится в порядке, установленном Президентом Республики Беларусь.

Порядок ликвидации арендного предприятия и использования его имущества определяется законодательством Республики Беларусь и уставом этого предприятия.

Статья 33. Сохранение за арендным предприятием наименования и правительственных наград, торговой марки и торгового знака государственного предприятия

За арендным предприятием по его ходатайству могут быть сохранены по решению соответствующих государственных органов наименование и правительственные награды, торговая марка и торговый знак государственного предприятия, которое им взято в аренду.

Статья 34. Правопреемство имущественных прав и обязанностей при аренде предприятий (объединений)

Арендное предприятие становится правопреемником имущественных прав и обязанностей государственного предприятия, взятого им в аренду, в том числе и его прав пользования землей и другими природными ресурсами. Арендодатель и арендатор могут взять на себя полностью или частично погашение кредиторской задолженности предприятия.

Обязательства государственного предприятия по реализации продукции (работ, услуг) в объемах и в сроки, предусмотренные договорами этого предприятия, исполняются арендатором. Арендодатель передает арендатору материальные ресурсы или лимиты (фонды) на них, а также принимает другие необходимые меры, обеспечивающие выполнение этих обязательств. Невыполнение арендодателем своих обязательств снимает соответствующие обязательства арендатора.

Арендное предприятие сохраняет право на централизованные капитальные вложения и субсидии в объемах, установленных для государственного предприятия, взятого в аренду. Имущество, создаваемое за счет этих средств, является государственной собственностью и должно включаться в состав имущества, передаваемого в аренду.

Статья 35. Права и обязанности арендного предприятия по участию в социально-экономическом развитии территории

Арендному предприятию переходят права и обязанности взятого в аренду государственного предприятия по участию в социально-экономическом развитии территории, на которой оно расположено.

Статья 36. Взаимоотношения арендного предприятия с арендодателем по поводу использования запасов топлива, сырья и другим вопросам

Договор аренды определяет взаимоотношения между арендатором и арендодателем по поводу условий использования запасов топлива, сырья, материалов, незавершенного производства, готовых изделий, распределения остатков фондов экономического стимулирования, использования ведомственного жилого фонда, его финансирования, направления средств, полученных в погашение дебиторской задолженности.

Не допускается принуждение к аренде излишних для арендатора предприятий, объектов и имущества.

Статья 37. Управление арендным предприятием

Управление арендным предприятием осуществляется в соответствии с его уставом.

Высшим органом управления арендного предприятия является общее собрание (конференция) трудового коллектива. Общее собрание (конференция) трудового коллектива вправе принять к своему рассмотрению любой вопрос деятельности арендного предприятия.

Состав и компетенция иных органов управления арендного предприятия определяются его уставом в соответствии с актами законодательства Республики Беларусь.

Статья 38. Конкурс на аренду предприятий (объединений) и их имущественных комплексов

Государственное предприятие (объединение) или его подразделения могут быть сданы в аренду в порядке конкурса.

Конкурс объявляется государственным органом, которому принадлежит право сдачи в аренду соответствующего имущества.

Статья 39. Участники конкурса

В конкурсе могут участвовать трудовые коллективы государственных предприятий, их структурных подразделений, смешанные коллективы, включающие работников, не занятых на данном предприятии, группы граждан, объединившихся в коллектив с целью аренды соответствующего предприятия, хозяйственные общества и товарищества, общественные организации, граждане.

Статья 40. Преимущественное право на получение в аренду государственного предприятия или его подразделения

Преимущественное право на получение в аренду государственного предприятия или его подразделения имеют их трудовые коллективы.

Статья 41. Аренда государственного предприятия в случае его реорганизации или ликвидации

В случае принятия государственным органом, уполномоченным управлять государственным имуществом, решения о реорганизации или ликвидации государственного предприятия, кроме случаев, когда оно признано несостоятельным (банкротом), трудовой коллектив вправе потребовать передачи предприятия в аренду или преобразования его в иное предприятие, основанное на коллективной и иных формах собственности. Споры, возникающие в таких случаях между государственным органом и трудовым коллективом, разрешаются в судебном порядке.

Глава 7. ХОЗЯЙСТВЕННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

АРЕНДНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ

Статья 42. Права арендного предприятия по распоряжению арендованным имуществом

Арендное предприятие с согласия арендодателя имеет право продавать, обменивать, предоставлять бесплатно во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного имущества. Указанный порядок распоряжения арендованным имуществом не применяется в отношении земли и других природных объектов.

Законодательная база Республики Беларусь на www.сайт

В целях совершенствования порядка сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, Совет Министров Республики Беларусь ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить прилагаемое Положение о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности.

2. Министерству экономики в двухмесячный срок:

совместно с Министерством финансов и Министерством по налогам и сборам утвердить положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности;

утвердить форму договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности;

привести свои нормативные правовые акты в соответствие с настоящим постановлением.

4. Настоящее постановление вступает в силу с 1 июля 2002 г. и распространяется на договоры аренды, которые будут заключаться после вступления его в силу, за исключением пункта 2, вступающего в силу со дня подписания.

Премьер-министр Республики Беларусь Г.НОВИЦКИЙ

УТВЕРЖДЕНО Постановление Совета Министров Республики Беларусь 31.05.2002 N 710

1. Настоящее Положение устанавливает порядок сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности (далее - здания, сооружения и нежилые помещения).

Действие настоящего Положения не распространяется на аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в оперативном управлении Управления делами Президента Республики Беларусь и подведомственных ему организаций, Министерства обороны, Министерства внутренних дел, Комитета государственной безопасности, Государственного комитета пограничных войск.

2. Арендодателями зданий, сооружений и нежилых помещений выступают республиканские унитарные предприятия, иные государственные организации, имущество которых находится в собственности Республики Беларусь, имеющие на праве хозяйственного ведения или оперативного управления такие здания, сооружения и нежилые помещения, открытые акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственной собственности, имеющие имущество, находящееся в республиканской собственности, которое передано им по договорам безвозмездного пользования.

3. Арендаторами зданий, сооружений и нежилых помещений выступают:

юридические и физические лица Республики Беларусь;

международные организации и иностранные государства;

иностранные юридические и физические лица, лица без гражданства после их регистрации в Республике Беларусь в установленном законодательством порядке.

4. Сдача в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений осуществляется арендодателями с согласия республиканского органа государственного управления, иной государственной организации, подчиненной Правительству Республики Беларусь, уполномоченных управлять этим имуществом, а на территории свободной экономической зоны дополнительно с согласия администрации этой зоны (далее - согласующие органы).

5. Заключение договора аренды осуществляется по соглашению сторон или путем проведения аукциона по продаже права на заключение договоров аренды зданий, сооружений и нежилых помещений (далее - аукцион) в порядке, установленном законодательством.

6. Арендодатель рассматривает предложения субъектов, указанных в пункте 3 настоящего Положения, об аренде зданий, сооружений и нежилых помещений в пятидневный срок и в случае принятия положительного решения согласовывает его с согласующими органами.

7. Согласование сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений по договору, заключаемому путем проведения аукциона, должно быть произведено арендодателем до проведения такого аукциона.

8. Для согласования сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений арендодатель подает в согласующие органы заявление с приложением следующих документов:

обоснование необходимости сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений;

проект договора аренды;

копия свидетельства о регистрации арендодателя в Реестре имущества, находящегося в республиканской собственности.

Указанные документы рассматриваются согласующими органами в десятидневный срок.

Согласующий орган вправе отказать в согласовании сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, предложив более эффективные пути их использования.

9. В случае отказа арендодателя в сдаче в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений либо отказа согласующих органов в согласовании сдачи их в аренду арендатору должен быть дан письменный ответ с указанием причин такого отказа. Экземпляр ответа в отношении зданий, сооружений и нежилых помещений, расположенных в г.Минске, направляется департаменту по управлению государственным имуществом Министерства экономики, в отношении зданий, сооружений и нежилых помещений, расположенных в областях, - соответствующему областному комитету по управлению государственным имуществом и приватизации.

10. Договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений подписывается сторонами в течение пяти дней со дня получения арендодателем письменного согласия согласующего органа.

Договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством.

11. Здания, сооружения и нежилые помещения передаются арендатору в соответствии с условиями договора аренды после вступления его в силу.

Передача зданий, сооружений и нежилых помещений оформляется путем составления передаточного акта, который должен содержать:

место и дату составления акта;

регистрационный номер и дату подписания договора аренды;

характеристику состояния передаваемых зданий, сооружений и нежилых помещений;

сроки и порядок устранения выявленных нарушений и неисправностей.

Передаточный акт подписывается представителями сторон и заверяется печатями.

12. Площадь сдаваемых в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений определяется по техническому паспорту.

13. Расчет размера арендной платы осуществляется в соответствии с законодательством.

14. Арендодатель ведет книгу учета договоров аренды.

15. Контроль за соблюдением установленного настоящим Положением порядка сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений осуществляют согласующие органы и иные уполномоченные законодательством государственные органы.

16. За нарушение порядка сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений арендодатели и арендаторы несут ответственность в соответствии с законодательством.

→ Деятельность предприятия и ИП ->" url="https://vashepravo.by/materialyi/voprosyi-predprinimatelej/deyatelnost-predprinimatelstva/arenda.html">

Для осуществления своей деятельности каждый субъект хозяйствования должен иметь необходимые помещения и оборудование, которые можно приобрести в собственность или взять в аренду. Белорусское законодательство лишь в исключительных случаях обязывает иметь помещения и оборудование на правах собственности для осуществления определенных видов деятельности.

Правовое регулирование:

2. Инвестиционный Кодекс Республики Беларусь от 22.06.2001 №37-З (раздел III),

3. Указ Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 №495 "О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности" (вместе с "Положением об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование"),

4. Временное положение о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 сентября 2000 г. №1452,

5. Положение о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.05.2002 №710.

6. Постановление Министерства экономики Республики Беларусь от 25.07.2002 №162 "Об утверждении формы договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности",

7. Письмо Государственного налогового комитета Республики Беларусь от 20.01.2001 №2-3-10/351 "О порядке исчисления и уплаты налогов, сборов и отчислений с доходов, полученных от сдачи имущества в аренду",

Видов договора аренды:

Аренда зданий и сооружений,

Аренда предприятия,

Финансовая аренда (лизинг).

Концессионный договор - договор, заключаемый Республикой Беларусь с иностранными инвесторами, о передаче на возмездной основе на определенный срок права на осуществление на территории Республики Беларусь отдельного вида деятельности, на которую распространяется исключительное право государства, либо права пользования имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь

Стороны договора аренды.

Сторонами договора аренды являются арендатор и арендодатель.

В соответствии со ст.579 Гражданского кодекса Республики Беларусь право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Поскольку сдача имущества в аренду является самостоятельным видом деятельности, в учредительных документах юридического лица (свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя), выступающего в качестве арендодателя, такой вид деятельности должен быть предусмотрен (п.29.1. Положения о государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования в редакции, утвержденной Декретом Президента Республики Беларусь от 16.11.2000 № 22). При этом осуществление деятельности, не указанной в учредительных документах (свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя), является незаконной и запрещается, а полученные от нее доходы взыскиваются в местный бюджет в судебном порядке.

Предмет договора.

Согласно общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Применительно к договору аренды п.3 ст.578 Гражданского кодекса Республики Беларусь в качестве существенного определяет условие об объекте аренды . Таким образом, договор аренды должен позволять определить состав имущества, подлежащего передаче в аренду, место его расположения, другие данные об имуществе, позволяющие индивидуализировать объект аренды. Для этого при сдаче в аренду, например, недвижимого имущества, к договору аренды прилагается, как правило, план (схема) помещения (здания, сооружения). При отсутствии в договоре таких данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Форма договора аренды.

Договор аренды заключается на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока должен быть заключен в письменной форме . При этом следует иметь в виду, что в соответствии со ст.622 Гражданского кодекса Республики Беларусь договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации , если иное не установлено законодательными актами.

Объект аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. ГК, однако, не устанавливает, какие конкретно данные об объекте аренды должны быть указаны в договоре, поэтому все зависит от усмотрения сторон при заключении договора либо от усмотрения суда при рассмотрении спора по договору аренды.

Ставки арендной платы.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При аренде зданий и сооружений необходимо учитывать требования ст. 625 Гражданского кодекса Республики Беларусь, которой установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Величина арендной платы должна быть обоснована экономическими расчетами, как это предусмотрено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.02.99г. № 209 "О некоторых мерах по усилению контроля за соблюдением дисциплины цен". Отсутствие экономических расчетов, подтверждающих уровень применяемых цен (тарифов, ставок), влечет наложение на субъектов хозяйствования штрафа в размере до 30% стоимости реализованных товаров (работ, услуг).

Цена договора.

По общему правилу, цена не является существенным условием договора аренды. Размер арендной платы является существенным условием договоров аренды здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается не заключенным. В одних случаях размер арендной платы для определенных видов сдаваемого в аренду имущества предусматривается законодательством (например, для сдаваемых в аренду зданий, находящихся в государственной собственности, ставки арендной платы предусмотрены Указом № 495), в остальных случаях — согласовывается сторонами договора. В любом случае, при определении размера арендной платы должны учитываться положения законодательства Республики Беларусь о ценообразовании, в частности, Положение о порядке формирования и применения цен и тарифов, утвержденное постановлением Минэкономики 22.04.1999 г. №43.

Срок внесения арендной платы

Постановлением №162, предусматривает, что "арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым периодом, на расчетный счет Арендодателя". Однако на практике в договора аренды нередко записывают, что "арендная плата вносится Арендатором не позднее 1-го числа текущего (отчетного) месяца" — то есть на условиях предоплаты. А при просрочке внесения предоплаты на ее сумму начисляются штрафные санкции.

Срок договора

Срок аренды устанавливается сторонами в договоре аренды. В соответствии с п.2 ст.581 Гражданского кодекса Республики Беларусь если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора , предупредив об этом другую сторону за один месяц , а при аренде недвижимого имущества - за три месяца , если законодательством или договором не предусмотрен иной срок такого предупреждения.

Стороны должны также иметь в виду, что согласно п.2 ст.592 Гражданского кодекса Республики Беларусь если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Особо следует отметить, что переход к другому лицу права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если в договоре аренды установлен срок, но арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендная плата за помещения, находящиеся в частной собственности.

При формировании ставок арендной платы юридическими лицами частной формы собственности до 7 февраля 2002 года применялась Инструкция "О порядке формирования ставок арендной платы юридическими лицами негосударственной собственности при сдаче в аренду нежилых зданий (помещений)", утвержденная Постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 29 мая 2001 г. № 96. После этой даты размер арендной платы определяется соглашением сторон договора аренды.

Арендная плата за помещения, находящиеся в государственной собственности.

При формировании ставок арендной платы (в том числе и при субаренде) за общественные, административные, переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящихся в государственной собственности, необходимо руководствоваться Положением, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 30.09.2002г. № 495.

Данным Положением базовые ставки арендной платы установлены за помещения в зданиях и сооружениях, которые, во-первых, находятся в государственной собственности, и, во-вторых, являются общественными, административными или переоборудованными производственными. Ставки установлены в евро за 1 кв. метр в месяц. Базовая ставка арендной платы дифференцируется в зависимости от целевого использования помещения, месторасположения здания, сооружения в населенном пункте и населенного пункта. Положением предусмотрены также различные понижающие коэффициенты к базовым ставкам.

Арендная плата вносится резидентами Республики Беларусь в белорусских рублях по курсу Национального банка на день оплаты, нерезидентами - в СКВ или российских рублях.

Если объектом аренды является помещение в здании, которое находится в государственной собственности, но не является общественным, административным или переоборудованным производственным, размер ставок арендной платы определяется в соответствии Положением о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденным постановлением Министерства экономики, Министерства финансов и Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 29.07.2002г.№ 165/104/78. Данное Положение устанавливает порядок расчета размеров арендной платы, который является обязательным для всех арендодателей, сдающих в аренду здания, сооружений и помещения, находящиеся в республиканской собственности, в том числе при сдаче их в субаренду.

Обязанности арендодателя.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст.626 Гражданского кодекса Республики Беларусь передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

Последствия непредоставления арендодателем имущества , сданного в аренду, предусмотрены п.3 ст.593 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества установлена ст.583 Гражданского кодекса Республики Беларусь. В соответствии со ст. 587 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды.

Капитальный ремон т должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок. Последствия нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта предусмотрены ч.3 п.1 ст.587 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Арендодатель обязан после прекращения договора возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя Сдача государственными предприятиями, объединениями, организациями и учреждениями в аренду находящегося в их полном хозяйственном ведении имущества, относящегося к республиканской собственности, либо передача указанного имущества в безвозмездное пользование допускается лишь с согласия государственного органа, уполномоченного управлять этим имуществом; а на территории свободных экономических зон дополнительно с согласия администраций этих зон.

Обязанности арендатора.

В соответствии со ст.586 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества. В случае несоблюдения арендатором этой обязанности арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В соответствии со ст. 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В соответствии с п.2 ст.587 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Нарушение обязанности своевременно возвратить арендованное имущество влечет последствия, предусмотренные ст.593 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Налогообложение

Получаемая арендодателем арендная плата является его выручкой, с которой он обязан уплачивать все необходимые налоги и неналоговые платежи:

Налог на добавленную стоимость;

Отчисления в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции и продовольствия;

Целевой сбор на финансирование расходов, связанных с содержанием и ремонтом жилищного фонда;

Бюджетный целевой фонд стабилизации экономики производителей сельскохозяйственной продукции и продовольствия;

Отчисления в дорожный фонд за пользование автомобильными дорогами;

Налог на прибыль и другие (Письмо №2-3-10/351).

Возмещение арендодателю "затрат и расходов"

Многие арендодатели включают в договор условия о возмещении за счет арендаторов целого ряда "затрат и расходов". В одном из договоров мы встретились с таким пунктом: "Помимо арендной платы Арендатор также производит платежи Арендодателю в целях возмещения сумм затрат и расходов Арендодателя пропорционально площади занимаемого помещения по:

Коммунальным услугам;

Благоустройству и содержанию прилегающей территории;

Уплате обязательных платежей в бюджет (налог на землю, недвижимость);

Содержанию, эксплуатации и текущему ремонту здания (оплате труда обслуживающего персонала, обеспечению материалами, инструментами, приспособлениями, оборудованием и другими средствами и предметами труда, необходимыми для уборки здания и поддержания его в исправном состоянии, текущего ремонта, обслуживания сетей и оборудования, находящихся внутри здания, содержания и обслуживания технических средств и инвентаря пожарно-охранной сигнализации здания, по оплате услуг тепло-, энерго- и водоснабжающих организаций, по поверке счетчиков, по оплате услуг санэпидемстанций)".

Порядок государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Порядок государственной регистрации договоров аренды , а также вносимых в них изменений определен Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.09.2000г. № 1452 "Об утверждении Временного положения о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений". Действие Временного положения распространяется на все договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года. При этом договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений считается заключенным, изменения в него считаются внесенными с момента их государственной регистрации. Пункт 3 Временного положения предписывает юридическим лицам всех форм собственности и физическим лицам до 1 января 2002 г. зарегистрировать в Едином государственном реестре договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений соответствующие действующие договоры аренды, заключенные после 1 июля 1999 г.

Субаренда.

В соответствии со ст. 586 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено Гражданским кодексом Республики Беларусь и иными актами законодательства. В соответствии со ст.589 Гражданского кодекса Республики Беларусь если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства, является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Осуществляя предпринимательскую деятельность, субъекты гражданского права непременно сталкиваются с проблемой приобретения различного рода зданий и сооружений (строений), необходимых для обеспечения производственных процессов. Юридического значения и, следовательно, значения для процедуры исполнения и заключения анализируемого договора классификация строений на здания и сооружения не имеет. В этой связи анализируемый договор целесообразнее было бы назвать «договор аренды строения».

Удовлетворение указанной потребности возможно путем приобретения правомочий владения и пользования либо только пользования имуществом посредством заключения и исполнения договора аренды здания или сооружения. Договор является видом договора аренды, входит в договорной тип «аренда» группы договоров о передаче имущества .

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение .

Сдача имущества в аренду является распорядительным актом. Правом сдачи имущества в аренду обладает только собственник или лица, уполномоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду в рамках, предоставленных им прав хозяйственного ведения или оперативного управления.

В силу того, что процедура заключения и исполнения договора аренды здания различается в зависимости от того, в государственной или частной собственности оно находится, по указанному критерию целесообразно выделить два подвида анализируемого договора:

1. Договор аренды здания, находящегося в частной собственности;

2. Договор аренды здания, находящегося в государственной собственности (республиканский или коммунальной).

Указанные подвиды различаются по субъектам, имеющим право выступать в качестве арендодателя, процедуре выбора арендатора, определению размера арендной платы и некоторым другим процедурам заключения и исполнения .

Предмет договора составляет передаваемое во временное владение и пользование либо только в пользование здание или сооружение. Предмет договора является его существенным условием. Цена состоит из уплачиваемой арендной платы в установленном в договоре размере. Размер арендной платы является его существенным условием. Срок договора определяется сторонами. Договор аренды зданий или сооружений должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор, заключенный на срок от одного года и более, подлежит государственной регистрации .

Недвижимое имущество, каковыми являются здания и сооружения, неразрывно связано с землей, поэтому ГК Республики Беларусь предусматривает особое регулирование отношений по использованию земельного участка, на котором находится арендованное здание. При этом учитывается, что арендодатель является либо собственником земельного участка, либо земельный участок находится во владении или пользовании арендодателя .

Арендодателями земельных участков являются сельские, городские, районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции, а также граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности .

Здания и изолированные помещения, находящиеся в республиканской собственности, подлежат сдаче в аренду путем проведения аукциона:

1. при осуществлении арендаторами деятельности в населенных пунктах с численностью населения свыше 50 тыс. человек, определяемых в соответствии с законодательными актами Президента Республики Беларусь, предусматривающими меры по стимулированию производства и реализации товаров (работ, услуг) в таких населенных пунктах;

2. для производства и (или) реализации подакцизных товаров, ювелирных изделий из драгоценных металлов и (или) драгоценных камней, осуществления лотерейной, риэлтерской, страховой, банковской деятельности, деятельности в сфере игорного бизнеса, деятельности по организации и проведению электронных интерактивных игр, а также для осуществления иных видов деятельности, определяемых Советом Министров Республики Беларусь .

Порядок передачи здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором, осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества .

В передаточном акте должны быть указаны:

1. место и дата составления акта;

2. регистрационный номер и дата заключения договора аренды;

3. характеристика состояния передаваемого недвижимого имущества;

4. сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей .

Таким образом, можно выделить некоторые особенности договора аренды зданий и сооружений. Так, например, в качестве арендодателя будут выступать различные субъекты в зависимости от формы собственности имущества предоставляемого в аренду (государственная или частная). Еще одной отличительной чертой данного договора является предмет, так как в качестве него может выступать только недвижимое имущество. Также отличительной четой договора является то, что помимо договора сторонами составляется передаточный акт.