Кому и на какой срок предоставляют арендное жилье и можно ли его приватизировать.

ДОГОВОР N ____ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ (СООРУЖЕНИЯ) "__" ____________ 20___ г. г._________________ ___________________________________________________________________, (наименование юридического лица, Ф.И.О. предпринимателя) именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице ______________________ (должность, Ф.И.О.) _________________________________________, действующего на основании ___________________________________________________________________, (Устава, Положения, Доверенности, Свидетельства - их N, дата) и _________________________________________________________________, (наименование юридического лица, Ф.И.О. предпринимателя) именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице _________________________ (должность, Ф.И.О.) _________________________________________, действующего на основании ___________________________________________________________________, (Устава, Положения, Доверенности, Свидетельства - их N, дата) заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное __________________________________________________________ (владение и пользование или только во временное пользование) здание (сооружение), находящееся по адресу _________________________ (указать точный адрес и ___________________________________________________________________, иные данные, позволяющие установить, что предоставляется в аренду) для использования его _____________________________________________. (целевое назначение) 1.2. Передаваемое здание (сооружение), в дальнейшем - имущество - находится _____________________________________________ (техническое состояние, степень износа, ___________________________________________________________________. если есть недостатки - перечислить) 1.3. Передаваемое в аренду имущество ___________________________ (свободно или не свободно ____________________________________________________________________ от прав третьих лиц, перечислить все права третьих лиц - ___________________________________________________________________. сервитуты, залог и т.д.) 1.4. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами _______________ (перечислить) ___________________________________________________________________. Одновременно с передачей здания (сооружения) Арендодатель передает Арендатору земельный участок ______________________________ (размер, ___________________________________________________________________. на праве аренды, пользования) 1.5. Указанное в п. 1.1 имущество должно быть передано Арендатору в течение _______________________________________________ (количество дней с момента ____________________________________________________________________ подписания договора, если срок аренды менее года или с момента ____________________________________________________________________ госрегистрации договора, если срок аренды более одного года) по передаточному акту, подписываемому сторонами договора. Возврат имущества по окончании срока аренды также производится по передаточному акту, подписываемому сторонами. 1.6. Указанное в п. 1.1 имущество должно быть передано в течение __________ дней со дня подписания настоящего договора. Имущество передается арендатору путем подписания передаточного акта. 2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 2.1. Арендодатель имеет право проверять порядок, режим, другие условия эксплуатации имущества, его местонахождение и требовать для этого предоставления ему необходимой информации, не вмешиваясь в деятельность Арендатора. 2.2. Арендодатель обязан: - своевременно передать Арендатору имущество по настоящему договору в состоянии, отвечающем п.п. 1.2, 1.3, 1.5 договора; - производить __________________________________________________ (капитальный, текущий ремонт имущества) в _________________________________________________________________; (срок) - оказывать услуги ____________________________________________ (уточнить - какие) в целях наиболее эффективного использования арендованного имущества. 2.3. Арендатор имеет право: - пользоваться предоставленным в аренду имуществом; - а также ______________________________________________________ (сдавать его в субаренду, передавать свои обязанности ____________________________________________________________________ по договору другому лицу, передавать имущество в безвозмездное ____________________________________________________________________ пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в ____________________________________________________________________ качестве вклада в уставный фонд ООО, ОДО, АО, или паевого взноса ____________________________________________________________________ в производственный кооператив, производить улучшения, ___________________________________________________________________. неотделимые от имущества) 2.4. Арендатор обязан: - использовать имущество в соответствии с его назначением и с условиями договора; - поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет _______________________________________________________; (текущий, капитальный ремонт) - нести расходы по содержанию имущества; - в установленные договором сроки вносить арендную плату; - возвратить имущество после прекращения договора Арендодателю в исправном состоянии, с учетом нормальной степени износа в срок _____ по адресу ___________________. При возврате имущества сторонами подписывается передаточный акт. 2.5. Сторона, виновная в возникновении аварии, приведшей к гибели или порче имущества, обязана в течение ______________________ (срок) осуществить его необходимый ремонт и восстановление. Если авария произошла по вине третьих лиц, то __________________________________ (Арендатор или Арендодатель) в течение ____________ дней предъявляет требования к третьему лицу - осуществить необходимый ремонт (восстановление) или за свой счет в вышеуказанном порядке осуществляет необходимый ремонт (восстановление) с последующим взысканием убытков с третьего лица. 3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА Вариант 1. Арендная плата в целом за предоставляемое по данному договору имущество составляет ___________________ базовых величин в месяц. В состав арендной платы ____________________________ плата за землю, входит, не входит) коммунальные услуги. Оплата за пользование землей и коммунальными услугами производится ___________________________________________________________________. (порядок, размер) Названная сумма перечисляется ________________________________ (ежемесячно, ежеквартально, один раз в год и т.д.) не позднее ________________________________. (дата) Вариант 2. Арендная плата вносится: - в качестве __________, полученных в результате использования (%, доля) арендованного имущества, продукции, плодов или доходов; - путем предоставления Арендодателю услуг ______________________ (назвать услуги, _________________________; их стоимость) - путем передачи Арендодателю __________________________________ (наименование вещи) в _________________________________________________________________; (собственность, аренду на срок) - путем погашения Арендатором затрат на улучшение арендованного имущества согласно ___________________________________ (перечень улучшений, их стоимость) ___________________________________________________________________. 4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН 4.1. Стороны несут имущественную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора. 4.2. За неуплату Арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется пеня в размере ________% с просроченной суммы за каждый день просрочки. 4.3. За неисполнение обязательств, предусмотренных п. ___ настоящего договора, виновная сторона уплачивает другой стороне неустойку - ________% суммы годовой арендной платы. 5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА 5.1. Настоящий договор считается заключенным с момента подписания договора и вступает в силу с момента передачи имущества и действует по ____________________________________________________. 5.2. Досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон либо по инициативе одной из сторон с предупреждением другой стороны за ____ месяцев до расторжения. 5.3. Вариант 1. В случае расторжения договора по инициативе Арендодателя при отсутствии вины Арендатора он обязан возместить ущерб, причиненный досрочным расторжением договора Арендатору. Вариант 2. В случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендодателя при отсутствии вины Арендатора Арендодатель обеспечивает заключение Арендатором договора на аренду аналогичного имущества с третьим лицом на условиях данного договора. 5.4. Вариант 1. В случае досрочного расторжения договора Арендатором при отсутствии вины Арендодателя он возмещает последнему все убытки. Вариант 2. В случае досрочного расторжения договора Арендатором при отсутствии вины Арендодателя он выплачивает арендную плату единовременно с момента досрочного расторжения до окончания договора. Вариант 3. В случае досрочного расторжения договора Арендатором при отсутствии вины Арендодателя он способствует заключению договора аренды на оставшийся срок между Арендодателем и третьим лицом на условиях действия настоящего договора. 6. УСЛОВИЯ ПРОДЛЕНИЯ ДОГОВОРА ИЛИ ВЫКУПА ИМУЩЕСТВА Арендатор, добросовестно выполнявший принятые на себя по договору обязательства, по окончании действия договора имеет преимущественное перед третьими лицами право на возобновление договора. 7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ 7.1. По всем остальным вопросам, не урегулированным настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Республики Беларусь. 7.2. Споры по настоящему договору рассматриваются в судах Республики Беларусь. 7.3. Все изменения, дополнения к договору действительны лишь в том случае, если они оформлены письменно и подписаны обеими сторонами. 8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА СТОРОН: Арендодатель Наименование: __________________________ Адрес: _________________________________ Банковские реквизиты: __________________ Тел. (факс): ___________________________ Арендатор Наименование: __________________________ Адрес: _________________________________ Банковские реквизиты: __________________ Тел. (факс): ___________________________ Арендодатель __________________ Арендатор __________________ подпись подпись печать печать

Договор аренды в Республике Беларусь

Из данного определения вытекают признаки арендных отношений: арендатор обладает правомочиями владения и пользования арендованным имуществом, имущество необходимо арендатору для осуществления как хозяйственной, так и иной деятельности (например – бытовое использование имущества), отношения по аренде являются договорными, т. е. права и обязанности сторон определяются договором между сторонами.

Отношения по аренде и другим связанным с ней правоотношениям регулируются Гражданским кодексом Республики Беларусь, Законом Республики Беларусь «Об аренде» от 12 декабря 1990 года и иным законодательством Республики Беларусь.

Понятие договора аренды

В соответствии с законодательством Республики Беларусь по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды также несомненно является двусторонней сделкой, так как для его заключения необходимо согласованное выражение воли двух сторон и данный договор устанавливает права и обязанности для обеих сторон.

Законодательство Республики Беларусь обеспечивает детальное регулирование договора аренды, а именно тех вопросов которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер , они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

Выделение отдельных видов договора аренды осуществляется в законодательстве по объектам договора (видам сдаваемого в аренду имущества).

Срок договора аренды

В соответствии со статьёй 581 ГК Республики Беларусь договор аренды заключается на срок , определённый договором. При этом срок не является существенным условием договора, то есть для того, чтобы договор считался заключённым, в нём не обязательно определять срок арендных отношений.

Если в договоре аренды срок его действия не указан, то он считается заключённым на неопределённый срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Договор аренды, заключённый на определённый срок, также не всегда прекращает своё действие по истечении срока. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не имеет на это возражений, то договор считается заключенным на тех же условиях на неопределённый срок.

Однако договор аренды, заключённый на определённый срок, всегда прекращает своё действие по окончании срока, если этот срок установлен законодательством Республики Беларусь. Такие сроки предусмотрены для отдельных видов имущества. Так, аренда водных объектов в соответствии со статьёй 29 Водного кодекса Республики Беларусь может быть краткосрочной и долгосрочной. В данных случаях максимальный срок аренды - 5 и 25 лет соответственно.

Государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательными актами, то есть аренды таких объектов недвижимости , для которых государственная регистрация договора аренды предусмотрена только в том случае, если он заключен на срок не менее года, а в остальных случаях для его вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с законодательством Республики Беларусь, к недвижимому имуществу относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса , многолетние насаждения, здания, сооружения, предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты .

Субъекты (стороны) договора аренды

Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Договор проката

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Из определения договора проката, данного Гражданским кодексом Республики Беларусь, можно выделить особенности, в соответствии с которыми договор проката представляет собой отдельный вид договора аренды.

Во первых, в качестве арендодателя выступает специальный субъект - предприниматель . Причем ГК особо подчеркивает, что его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, доход от которой становится основным или дополнительным источником существования. В любом случае такая деятельность должна быть систематической.

Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием. Юридическое лицо , являющееся коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель должны избрать именно этот вид деятельности. Юридическое лицо имеет специальную правоспособность, и его возможность заниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными документами.

Во вторых, предметом договора является только движимое имущество, используемое в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, цели использования имущества могут быть не только потребительскими, но и иными, в том числе предпринимательскими.

В третьих, предмет проката передается во владение и пользование арендатору. Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью.

Договор, удовлетворяющий данным признакам, относят к договору проката и регулируются правилами Гражданского кодекса Республики Беларусь.

В соответствии с п. 2 статьи 597 и п. 1 статьи 598 ГК договор проката заключается в письменной форме на срок до одного года. Особенностью данного вида договора аренды является то, что на договор проката не распространяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды. Это значит, что при истечении срока проката арендатор обязан вернуть арендованное имущество, а арендодатель имеет право заключить договор проката с иным обратившимся лицом.

Договор проката является публичным, то есть в соответствии с п. 1 статьи 396 ГК арендодатель обязан заключить договор проката с любым обратившимся лицом, а также он не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законодательством .

Содержание договора проката имеет следующие особенности: обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Исправность проверяется арендодателем в присутствии арендатора. Кроме того, на арендодателя возлагается обязанность по предоставлению арендатору необходимой и достоверной информации о сдаваемой вещи путем ознакомления его с правилами эксплуатации имущества либо выдачи соответствующих письменных инструкций. Данная обязанность арендодателя аналогична обязанности продавца по договору розничной купли-продажи. Поэтому информация о пользовании сдаваемой напрокат вещью может содержаться и в относящихся к ней документах, в частности в техническом паспорте .

Выполнение арендодателем названных обязанностей приобретает особое значение при обнаружении недостатков в сданном напрокат имуществе. Неисполнение арендодателем обязанностей лишает его права при обнаружении недостатков ссылаться на то, что они возникли в результате нарушения арендатором правил эксплуатации. Бремя доказывания того, что информация была предоставлена, возлагается на арендодателя.

Если же будет доказано, что недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

Досрочное расторжение договора проката возможно по инициативе арендатора в любое время.

В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

При наступлении необходимости капитальный и текущий ремонт арендованного имущества производится арендодателем, а за время ремонта, когда арендатор не мог пользоваться имуществом, арендная плата не взимается.

Договор аренды транспортных средств

Данный вид договора аренды гражданское законодательство подразделяет на две разновидности по признаку представления (непредставления) услуг по управлению и технической эксплуатации. Данное деление позволяет не только разграничить данные договоры, но и влияет на распределение прав и обязанностей арендодателя и арендатора.

По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

В первую очередь, следует оговорить особенности правового регулирования аренды транспортного средств, являющиеся общими для обеих разновидностей договора аренды транспортного средства, которые позволяют выделить данный договор в самостоятельный вид договора аренды.

Во-первых, учитывая специфику предмета договора, а именно: предоставление в аренду транспортного средства, - законодатель исключил возможность применения к данным правоотношениям общих положений об аренде, наделяющих арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок.

Как следствие этого арендатор транспортного средства в отличие от арендатора по обычному договору аренды ни при каких условиях не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды транспортного средства, заключенному арендодателем с другим арендатором по истечении срока действия прежнего договора.

Во-вторых, договор аренды транспортного средства не подлежит государственной регистрации, он заключается в простой письменной форме. Это принципиальный момент, поскольку определенные транспортные средства: воздушные и морские суда , суда внутреннего плавания, космические объекты – отнесены ГК к недвижимым вещам (ст. 130 ГК). По общему правилу сделки с недвижимым имуществом, и в частности договор аренды недвижимости, требуют государственной регистрации.

В-третьих, арендатору транспортного средства предоставлено право без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду , если иное не предусмотрено договором. Применительно к договорам аренды иного имущества, как это отмечалось ранее, действует противоположное правило, согласно которому арендатор может передать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя.

Кроме того, арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки ] и иные договоры, если они не противоречат указным в договоре целям использования транспортного средства либо назначению этого транспортного средства.

Что касается имеющихся различий в правовом регулировании двух разновидностей договор аренды транспортного средства: соответственно аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа, - то все они предопределены тем, что в первом случае обязанности, связанные с управлением и технической эксплуатацией транспортного средства остаются на арендодателе, во втором случае – осуществляются арендатором транспортного средства.

Гражданский кодекс Республики Беларусь также предусматривает возможность установления иных, помимо предусмотренных ГК, особенностей аренды отдельных видов транспортных средств с(без) предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

Специальными правилами о договоре аренды транспортного средства охватываются такие правоотношения, которые связаны с передачей в аренду транспортных средств, требующих квалифицированного управления и технической эксплуатации их силами профессионального экипажа арендодателя или арендатора.

Изменение, продление и расторжение договора аренды

3) более двух раз подряд по истечение установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки , а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии со ст. 591 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользование имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования.

В отличие от ст. 590 ГК, ст. 591 ГК не обязывает арендатора при досрочном расторжении договора отправлять арендодателю уведомление о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Он, однако, должен в соответствии с п. 2 ст. 422 ГК предложить арендодателю расторгнуть договор. Арендатор может предъявить иск в суд о расторжении договора лишь после получения отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения ответа в указанный в предложении или установленный законодательством либо договором срок, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В литературе нет единого мнения по вопросу, вправе ли стороны договора аренды сократить предусмотренный ст. 590 ГК перечень оснований расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Можно встретить утверждения, что этот перечень не может быть сокращен соглашением сторон. Следует согласиться с теми, кто дает положительный ответ на этот вопрос, поскольку расторжение договора по основаниям, предусмотренным ст. 590 ГК, является правом , а не обязанностью арендатора.

Рассмотрим такой пример: Отделение железной дороги (арендодатель) на основании части второй ст. 619 ГК РФ (часть вторая ст. 590 ГК) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды.

В обоснование искового требования арендодатель сослался на положение договора ареды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона. Ответчик возражал против заявленного требования, считая соответствующее условие договора ничтожным, поскольку, по его мнению, в силу части второй ст. 619 ГК РФ (ч.2 ст. 590 ГК) другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в части первой данной статьи, должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором. Поскольку основание, приведенное истцом, не отвечает указанному критерию, оно необоснованно включено в договор со ссылкой на часть вторую ст. 619 ГК РФ (часть вторая ст. 590 ГК) и не может повлечь расторжение договора до истечения срока аренды. Суд не согласился с доводами ответчика и исковое требование удовлетворил, отметив следующее.

В части первой ст. 619 ГК РФ (часть первая ст. 590 ГК) предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора. Согласно части второй ст. 619 ГК РФ (часть вторая ст. 590 ГК) договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ (п. 2 ст. 420 ГК).

Следует учитывать, что часть вторая ст. 619 ГК РФ (часть вторая ст. 590 ГК) отсылает ко всему п. 2 ст. 450 ГК РФ (п. 2 ст. 420 ГК), а не только к подп. 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

В основе требований об изменении или расторжении договора могут лежать различные мотивы . Споров такого рода немало в практике суда. И в каждом случае судья дает оценку обоснованности доводов обеих сторон и принимает решение об удовлетворении требований истца об изменении (расторжении) договора или отказе в их удовлетворении. Однако в отдельных случаях в законодательстве могут содержаться непосредственные указания о том, как оценивать те или иные конкретные мотивы, лежащие в основе требований об изменении (расторжении) договора.

Основы законодательства об аренде содержат три таких конкретных указания по вопросам изменения и расторжения договоров аренды.

С другой стороны, если бы с требованием о расторжении этого договора обратился кооператив, у судебного органа были бы веские основания удовлетворить его требование.

В другом случае по иску предприятия-арендодателя судебный орган расторг договор аренды литьевого участка, заключенный предприятием с научно-производственной фирмой. Основанием для расторжения данного договора явилось невыполнение фирмой ряда предусмотренных договором работ в установленные сроки, а также нарушение некоторых других условий договора (в частности, касающихся порядка содержания оборудования).

Сейчас остановимся на продлении договора аренды. По общему правилу, по истечении срока действия договора он считается прекращенным, если иное не предусмотрено в самом договоре. Для того чтобы возобновить действие непланового договора заинтересованная в этом сторона должна обратиться к другой стороне с одним из трех предложений:

а) заключить новый договор;

б) пролонгировать прежний договор на тех же условиях;

в) пролонгировать прежний договор, изменив некоторые условия и (или) дополнив его.

В первом случае заинтересованная сторона одновременно с направлением своему контрагенту предложения о заключении нового договора высылает его проект, после чего происходит обычная процедура заключения договора. Во втором случае сторонам достаточно лишь в произвольной письменной форме выразить взаимное согласие на пролонгацию (возобновление) договора. При этом сохраняются все условия прежнего договора, в том числе срок его действия.

В последнем случае одна из сторон, выразив желание пролонгировать договор, направляет одновременно свои предложения об изменении от¬дельных пунктов и (или) дополнении текста договора.

Возможен, правда, и еще один вариант, когда одна из сторон предлагает пролонгировать договор на прежних условиях, а другая, согласившись в целом на возобновление договора, предлагает ряд изменений и дополнений к нему.

Таков общий порядок возобновления договорных отношений. Суть его сводится к тому, что для продления договора необходимы активные действия сторон. Что касается отношений по аренде, то здесь основы законодательства об аренде предусмотрели совершенно иной порядок продления договоров.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором . Это означает, что договор аренды продлевается автоматически, если ни одна из сторон не заявила о своем желании прекратить или изменить договор по окончании срока его действия.

Следует иметь в виду, что законодательство не устанавливает какого-либо срока для такого заявления стороны. Между тем, как представляется, этот факт имеет существенное значение.

Исходя из смысла данной нормы, можно утверждать, что заявление о прекращении (изменении) договора аренды должно быть сделано заинтересованной стороной до истечения срока действия договора, поскольку при отсутствии соответствующего заявления уже на следующий день после истечения этого срока договор следует признать продленным на тот же срок и на прежних условиях.

В связи с рассмотрением вопроса о порядке возобновления договора аренды необходимо также остановиться на такой проблеме. Значительная доля всех договоров аренды касается аренды нежилых помещений. Согласно ранее действовавшему законодательству арендатор нежилого помещения имел преимущественное право на продление договора аренды. Однако в настоящее время законодательство об аренде, признает в целом право арендатора на возобновление договора, но считает это право преимущественным перед правами других лиц, в этом смысле оно не делает исключения для тех или иных объектов аренды.

В принципе, такой подход представляется вполне оправданным в новых условиях хозяйствования. Между тем, в целях социальной защиты населения целесообразно было бы сделать исключение для случаев, когда арендаторами нежилых помещений выступают больницы , аптеки, магазины , торгующие предметами первой необходимости, и т.п. Особенно если подобные учреждения являются единственными в микрорайоне.

Конечно, с юридической точки зрения правильнее было бы предусмотреть в Основах законодательства об аренде специальный раздел, посвященный аренде нежилых помещений, где оговорить права арендаторов, деятельность которых имеет социальное значение, а также гарантии защиты их интересов. Но поскольку такой способ правовой защиты пока не использован, целесообразно рассмотреть вопрос о защите права таких арендаторов на возобновление договора аренды судом.

Договор аренды прекращается с истечением срока договора (если арендодатель потребует возврата имущества или наниматель сам его возвратит) либо по истечении предусмотренного п. 2 ст. 581 ГК срока предупреждения. Он прекращается в связи с гибелью предмета аренды и по другим основаниям прекращения обязательств (ст. 378-389 ГК) с учетом правил ст. 588, 590 и 591 ГК.

Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения договора (п. 1 ст. 588 ГК). В таких случаях первоначальный арендодатель подлежит замене новым собственником имущества.

Статья 588 ГК гарантирует защиту прав наследников арендатора. В случае смерти арендатора недвижимого имущества, его права переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. Но не получит таких прав гражданин, который отстраняется от наследования как по завещанию, так и по закону по правилам ст. 1038 ГК (недостойный наследник). При наличии нескольких наследников, вопрос о том, кому из них переходят права арендатора, решается по согласию между ними, а в случае спора - судом.

Арендодатель не вправе отказать наследнику недвижимого имущества во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Таким исключением может быть договор аренды недвижимого имущества с художником , который должен был вместо денежной формы арендной платы выполнять для арендодателя художественные работы. В случае смерти арендатора движимого имущества это означает, что договор аренды сохраняется, за исключением случаев, когда оно было предназначено лично для умершего арендатора либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью умершего арендатора. В случае ликвидации юридического лица (арендодателя или арендатора) договор аренды прекращается по общим правилам ст. 389 ГК.

Гражданское законодательство подробно и детально регулирует вопросы расторжения договора аренды, однако, несмотря на наличие соответствующих норм в Гражданском кодексе Республики Беларусь Хозяйственным судам следует исходить из того, что если требование о досрочном расторжении договора аренды заявлено на основании статьи 590 ГК, применяется специальная норма о порядке расторжения договора, содержащаяся в части третьей данной статьи, которая не противоречит общей норме пункта 2 статьи 422 ГК. Это означает, что требование о досрочном расторжении договора аренды может быть предъявлено арендодателем в хозяйственный суд после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Если такая попытка урегулировать отношения с арендатором не предпринята, имеет место несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Статья 591 ГК, в отличие от статьи 590 ГК, не обязывает арендатора направлять арендодателю письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок, и в данном случае применяется общая норма пункта 2 статьи 422 ГК, в соответствии с которой до обращения в хозяйственный суд арендатор должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Документы , подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком в соответствии со статьей 160 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее - ХПК), должны быть приложены к исковому заявлению . В случае непредставления таких доказательств хозяйственный суд оставляет исковое заявление без движения (162 ХПК), а при неисполнении определения хозяйственного суда об оставлении искового заявления без движения - возвращает исковое заявление по основанию, предусмотренному абзацем вторым части первой статьи 163 ХПК. Несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, установленное хозяйственным судом после возбуждения дела, влечет оставление искового заявления без рассмотрения на основании абзаца 5 статьи 151 ХПК.

Существенным нарушением признается нарушение договора арендатором, влекущее для арендодателя такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, в процессе пользования имуществом наниматель (арендатор) может произвести улучшения нанятого (арендованного) имущества. Законом установлено, если улучшения произведены с согласия наймодателя (арендодателя), то наниматель имеет право на возмещение произведенных для этих целей расходов. Улучшения, произведенные нанимателем (арендатором) без разрешения другой стороны, и, если они не отделимы без вреда для имущества, возмещению не подлежат. Улучшения арендованного имущества как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (ст.594 ГК).

В соответствии с Гражданским кодексом РБ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В случае неправомерного удержания имущества арендатором арендодатель вправе потребовать компенсации убытков. В частности, это может быть внесение арендной платы за время просрочки с возвратом имущества, а если ее размер не покрывает убытков, то и возмещение сверх величины арендной платы.

Гражданский кодекс РБ устанавливает для добросовестного арендатора преимущественное право при заключении нового договора аренды, т.е. при последующем предложении одинаковых условий нового договора аренды разным лицам предпочтение должно отдаваться предыдущему арендатору. Однако данное правило не означает, что арендный договор будет возобновлен на тех же условиях. Кроме того, арендатор не вправе требовать возобновления договора в случае если арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду.

ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ ГРАЖДАНСКОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ВЛАДЕЛЬЦЕВ ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ - осуществляется в соответствии с гл. 11 Положения о страховой деятельности в Республике Беларусь (далее Положение), утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 25 августа 2006 г. N 530. Объектом обязательного страхования являются… …

Логотип кампании Говори правду (белор. Гавары праўду) кампания в Республике Беларусь, начатая 25 февраля 2010 года исследовательско просветительским учреждением «Движение вперёд» … Википедия

РИЭЛТЕРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ - деятельность, осуществляемая риэлтерской организацией в соответствии с требованиями Указа Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. N 15 О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь (далее Указ) и других актов законодательства и… … Юридический словарь современного гражданского права

Военные базы РФ за границей - Азербайджан Отдельный радиотехнический узел (РО‑7, объект 754) Габала (Габала‑2, Ляки) Габалинская РЛС, расположенная в районе поселка Зараган Габалинского района Азербайджана, считается самой крупной в мире. Станция была разработана в 1970‑х… … Энциклопедия ньюсмейкеров

Недвижимость вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без… … Википедия

КОЛЛИЗИОННЫЕ НОРМЫ В ОТНОШЕНИИ ДОГОВОРНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ - в соответствии со ст. 1124 ГК стороны договора могут при заключении договора или в последующем избрать по соглашению между собой право, которое подлежит применению к их правам и обязанностям по этому договору, если это не противоречит… … Юридический словарь современного гражданского права

Российско-казахстанские отношения - После распада СССР отношения между Россией и Казахстаном превратились в одну из важнейших составляющих не только на постсоветском пространстве, но и в сфере геополитики. Дипломатические отношения между Российской Федерацией и Республикой… … Энциклопедия ньюсмейкеров

Российско белорусские отношения … Википедия

У этого термина существуют и другие значения, см. Финляндия (значения). Финляндская Республика Suomen tasavalta (фин.) Republiken Finland (швед.) … Википедия

Кому и на какой срок предоставляют арендное жилье и можно ли его приватизировать? На эти и другие вопросы, касающиеся жилых помещений коммерческого использования, ответил главный специалист управления юридической работы главного управления юридической ра-боты и правового обеспечения аппарата Совета ФПБ Василий КОРСУК .

Кому положено арендное жилье?

Вопросы, связанные с предоставлением арендного жилья, регулируются Указом Президента Республи-ки Беларусь № 563 от 16 декабря 2013 года «О некото-рых вопросах правового регулирования жилищных отношений» и постановлением Совмина № 1297 «О некоторых вопросах предоставления жилых по-мещений коммерческого использования».

Право на получение жилых помещений коммер-ческого использования имеют граждане, состоя-щие на учете нуждающихся в улучшении жилищ-ных условий, в порядке очереди. При отсутствии таких граждан претендовать на получение аренд-ного жилья могут также те, кто не состоит на та-ком учете.

Первоочередное право имеют:

• судьи, прокурорские работники и государственные служащие, согласно перечню должностей, дающих право на получение арендного жилья;
• молодые рабочие, служащие, специалисты, полу-чившие образование за счет средств республиканс-кого или местных бюджетов, прибывшие на работу по распределению;
• военнослужащие, ученые, представители про-фессорско-преподавательского состава учрежде-ний высшего образования, работники организаций культуры. В этот перечень могут входить и работ-ники, назначенные на должность и переехавшие из другого населенного пункта, но при условии, что в данном населенном пункте для занятия ва-кансии нет равноценной замены из числа имею-щихся работников.

Главное условие для всех перечисленных категорий - отсутствие жилых помещений в собственности либо долей в праве собственности на жилые поме-щения во владении и пользовании в населенном пун-кте по месту работы.

Приватизация арендного жилья

Жилые помещения коммерческого использования не подлежат приватизации, обмену, разделу, прода-же, предоставлению по договору поднайма, если другое решение не определено Президентом стра-ны. Однако некоторые наниматели могут привати-зировать арендное жилье до 1 июля 2016 года. К их числу относятся те, кто имел в пользовании служеб-ные жилые помещения, переведенные в разряд ком-мерческого жилья, и на 31 марта 2014 года получил право на их приобретение в собственность.

Указом также предусмотрен перевод до 1 июля 2016 года в коммерческое жилье жилых помещений, занимаемых гражданами по договорам найма госу-дарственного жилищного фонда и неприватизиро-ванных до указанной даты. После 1 июля 2016 года приватизация прекращается.

Оплата арендного жилья

Базовая ставка платы за пользование коммерчес-ким жилым помещением установлена постанов-лением Совмина № 1297 и составляет 0,2 базовые величины на 1 квадратный метр общей площади. Кроме того, облисполкомами и Минским горис-полкомом установлены понижающие коэффици-енты для тех, кто:

• проживает в коммерческом жилье, переведенном из служебного до 1 апреля 2014 года;
• проживает в жилых помещениях, неприватизиро-ванных до 1 июля 2016 года (они, соответственно, бу-дут переведены в разряд коммерческих);
• имеет первоочередное право на предоставление коммерческого жилья.

Срок пользования арендным жильем

Граждане, получившие в пользование арендное жи-лье, которое на момент заключения договора явля-лось служебным, могут пользоваться им по огово-ренным в документе срокам: например, на период работы в организации. Если же время аренды в до-говоре не указано, то пользоваться можно бессроч-но. При отсутствии договора или трудовых (служеб-ных) отношений арендное жилье предоставляется на срок не более 5 лет. Гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных усло-вий или не состоящим на таком учете, - на срок до 5 лет. При этом каждые 5 лет договор можно про-длевать на новый срок.

В каких случаях лишают арендного жилья?

• По истечении срока действия договора найма (если он не подлежит заключению на новый срок).
• При наличии двухмесячной задолженности по оп-лате за пользование арендным жильем и услуг ЖКХ без уважительных причин.
• При увольнении из организации, предоставившей арендное жилье (если жилье выдано в связи с харак-тером трудовых отношений).
• В иных случаях, предусмотренных законодатель-ными актами.

Осуществляя предпринимательскую деятельность, субъекты гражданского права непременно сталкиваются с проблемой приобретения различного рода зданий и сооружений (строений), необходимых для обеспечения производственных процессов. Юридического значения и, следовательно, значения для процедуры исполнения и заключения анализируемого договора классификация строений на здания и сооружения не имеет. В этой связи анализируемый договор целесообразнее было бы назвать «договор аренды строения».

Удовлетворение указанной потребности возможно путем приобретения правомочий владения и пользования либо только пользования имуществом посредством заключения и исполнения договора аренды здания или сооружения. Договор является видом договора аренды, входит в договорной тип «аренда» группы договоров о передаче имущества .

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение .

Сдача имущества в аренду является распорядительным актом. Правом сдачи имущества в аренду обладает только собственник или лица, уполномоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду в рамках, предоставленных им прав хозяйственного ведения или оперативного управления.

В силу того, что процедура заключения и исполнения договора аренды здания различается в зависимости от того, в государственной или частной собственности оно находится, по указанному критерию целесообразно выделить два подвида анализируемого договора:

1. Договор аренды здания, находящегося в частной собственности;

2. Договор аренды здания, находящегося в государственной собственности (республиканский или коммунальной).

Указанные подвиды различаются по субъектам, имеющим право выступать в качестве арендодателя, процедуре выбора арендатора, определению размера арендной платы и некоторым другим процедурам заключения и исполнения .

Предмет договора составляет передаваемое во временное владение и пользование либо только в пользование здание или сооружение. Предмет договора является его существенным условием. Цена состоит из уплачиваемой арендной платы в установленном в договоре размере. Размер арендной платы является его существенным условием. Срок договора определяется сторонами. Договор аренды зданий или сооружений должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор, заключенный на срок от одного года и более, подлежит государственной регистрации .

Недвижимое имущество, каковыми являются здания и сооружения, неразрывно связано с землей, поэтому ГК Республики Беларусь предусматривает особое регулирование отношений по использованию земельного участка, на котором находится арендованное здание. При этом учитывается, что арендодатель является либо собственником земельного участка, либо земельный участок находится во владении или пользовании арендодателя .

Арендодателями земельных участков являются сельские, городские, районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции, а также граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности .

Здания и изолированные помещения, находящиеся в республиканской собственности, подлежат сдаче в аренду путем проведения аукциона:

1. при осуществлении арендаторами деятельности в населенных пунктах с численностью населения свыше 50 тыс. человек, определяемых в соответствии с законодательными актами Президента Республики Беларусь, предусматривающими меры по стимулированию производства и реализации товаров (работ, услуг) в таких населенных пунктах;

2. для производства и (или) реализации подакцизных товаров, ювелирных изделий из драгоценных металлов и (или) драгоценных камней, осуществления лотерейной, риэлтерской, страховой, банковской деятельности, деятельности в сфере игорного бизнеса, деятельности по организации и проведению электронных интерактивных игр, а также для осуществления иных видов деятельности, определяемых Советом Министров Республики Беларусь .

Порядок передачи здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором, осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества .

В передаточном акте должны быть указаны:

1. место и дата составления акта;

2. регистрационный номер и дата заключения договора аренды;

3. характеристика состояния передаваемого недвижимого имущества;

4. сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей .

Таким образом, можно выделить некоторые особенности договора аренды зданий и сооружений. Так, например, в качестве арендодателя будут выступать различные субъекты в зависимости от формы собственности имущества предоставляемого в аренду (государственная или частная). Еще одной отличительной чертой данного договора является предмет, так как в качестве него может выступать только недвижимое имущество. Также отличительной четой договора является то, что помимо договора сторонами составляется передаточный акт.

Часть 1 из 2

Зарегистрировано в Национальном реестре правовых актов

Настоящий Закон регулирует отношения, возникающие при заключении и исполнении договоров аренды природных ресурсов и имущества. Закон предусматривает такую перестройку общественных отношений, которая способствовала бы созданию возможностей для эффективного использования земли, других природных ресурсов и имущества в народном хозяйстве, усилению заинтересованности трудовых коллективов и отдельных граждан в развитии производства и улучшении качества продукции, более полному удовлетворению социальных и иных потребностей граждан.

Раздел I. АРЕНДА

Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Аренда

Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности.

Статья 2. Законодательство об аренде

Отношения по аренде и другим связанным с ней правоотношениям регулируются настоящим Законом и иным законодательством Республики Беларусь.

Статья 3. Сфера и объекты аренды

Аренда допускается во всех отраслях народного хозяйства и может применяться в отношении имущества всех форм и видов собственности.

В аренду могут быть переданы:

земли и другие природные ресурсы;

предприятия (объединения), организации, структурные единицы объединений, производства, цехи, иные подразделения предприятий, организаций;

отдельные помещения, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, сельскохозяйственная техника, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности;

рабочий скот.

Законодательством Республики Беларусь устанавливаются виды (группы) предприятий (объединений), организаций и виды имущества, сдача которых в аренду не допускается.

Статья 4. Арендодатели

Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику, в том числе иностранным юридическим и физическим лицам.

Арендодателями могут быть также органы и организации, уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду.

Государственные предприятия имеют право сдавать в аренду здания, сооружения, отдельные помещения, оборудование и другие материальные ценности, находящиеся в их полном хозяйственном ведении, если иное не предусмотрено законодательством или уставом предприятия.

Землю и другие природные ресурсы в аренду сдают Советы народных депутатов, которым законодательством Республики Беларусь предоставлено право распоряжения соответствующими природными ресурсами.

Статья 5. Арендаторы

Арендаторами могут быть юридические и физические лица, совместные предприятия, международные объединения и организации с участием белорусских и иностранных юридических лиц, а также иностранные государства, международные организации. Порядок участия иностранных юридических и физических лиц в аренде государственного имущества определяется законами Республики Беларусь.

Статья 6. Объединения арендаторов

Арендаторы вправе на добровольных началах образовывать ассоциации, союзы, консорциумы, концерны и другие объединения, финансировать их деятельность и свободно выходить из них согласно принятым уставам. В эти объединения могут входить любые коллективы и граждане, независимо от действующих в их производстве форм собственности. Со своей стороны арендаторы имеют право входить в любые объединения, если последние согласны на это.

Деятельность указанных структур осуществляется с учетом антимонопольных требований, установленных законодательными актами Республики Беларусь.

Глава 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ

Статья 7. Договор аренды

Основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды.

Договор аренды заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон.

Договоры аренды земли и других природных ресурсов подлежат регистрации в порядке, устанавливаемом законодательством Республики Беларусь.

В договоре аренды предусматриваются:

выполнение договорных обязательств;

состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, порядок его передачи;

размер и порядок формирования арендной платы, срок аренды;

распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества;

обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора;

обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором;

право арендатора на выкуп арендованного имущества.

В договор аренды земли и других природных ресурсов включаются также обязанности арендатора по рациональному использованию природного объекта в соответствии с его целевым назначением.

В договоре аренды отдельно выделяются стоимость и объекты государственного имущества, относящегося к непроизводственной сфере (жилищно-коммунального, социального назначения), которые могут передаваться арендатору в безвозмездное пользование. В договоре указываются обязательства арендатора в отношении этих объектов (их содержание, капитальный ремонт).

В договор аренды могут включаться обязанности арендодателя по материально-техническому обеспечению, содействию развитию производства, внедрению научно-технических достижений и передовых технологий, техническому перевооружению производства, социальному развитию, оказанию информационной, консультативной и иной помощи, содействию подготовке кадров, созданию необходимых условий для эффективного использования арендованного имущества и поддержания его в надлежащем состоянии.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по договору аренды, в том числе за изменение или расторжение договора в одностороннем порядке, виновная сторона несет ответственность, установленную законодательством Республики Беларусь и договором.

Статья 9. Стоимость арендованного имущества

Стоимость имущества, передаваемого в аренду, определяется специальной инвентаризационной комиссией с участием арендодателя и арендатора исходя из оценки этого имущества на момент его сдачи в аренду. Оценка стоимости государственного имущества, которое передается в аренду, проводится в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь. Если договором аренды полное восстановление арендованного имущества возложено на арендатора и амортизационные отчисления на это имущество остаются в его распоряжении, то стоимость арендованного имущества в течение срока аренды изменяется только на основании переоценки этого имущества, проводимой с учетом инфляции в соответствии с законодательством Республики Беларусь. В этом случае решение о восстановлении арендованного имущества арендатор принимает самостоятельно. При передаче амортизационных отчислений на арендованное имущество арендодателю остаточная стоимость этого имущества ежегодно уменьшается на сумму годовых амортизационных отчислений.

Статья 10. Исключена.

Статья 11. Арендная плата

Арендная плата устанавливается договором как часть материальных затрат арендатора, включаемая в себестоимость продукции (работ, услуг), и как доход арендодателя. Арендная плата может устанавливаться на все арендованное имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту. Отношения между сторонами по поводу амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества определяются в договоре аренды исходя из распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества.

В случаях, когда воспроизводство арендованного имущества полностью осуществляет арендатор, амортизационные отчисления не передаются арендодателю и принадлежат исключительно арендатору. В этом случае решение о восстановлении арендованного имущества арендатор принимает самостоятельно.

При аренде предприятий (объединений), зданий и сооружений в состав арендной платы может включаться плата за землю и другие природные ресурсы.

При аренде земли и других природных ресурсов амортизационные отчисления не производятся. Арендная плата за землю и другие природные ресурсы устанавливается по соглашению сторон в порядке и пределах, определяемых законодательством Республики Беларусь.

Статья 12. Исключена.

Статья 13. Условия, сроки внесения и счета перечисления арендной платы

Условия, сроки внесения и счета перечисления арендной платы определяются договором.

Статья 14. Изменение размеров арендной платы

Размеры арендной платы могут изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.

Размеры арендной платы подлежат досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

Арендатор может требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, существенно ухудшились имущество, земля и другие природные ресурсы и условия хозяйствования, предусмотренные договором.

Статья 15. Сроки аренды

Сроки договора аренды определяются договором.

Статья 16. Последствия непредоставления имущества, земли и других природных ресурсов арендатору

Если арендодатель не предоставляет арендатору сданные в аренду имущество, землю и другие природные ресурсы, арендатор вправе истребовать их от него и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо отказаться от договора аренды и взыскать убытки, причиненные его неисполнением.

Статья 17. Ответственность собственника имущества по обязательствам государственного органа

При недостаточности средств у государственного органа, сдавшего в аренду имущество государственного предприятия (структурной единицы, объединения) в целом, ответственность по обязательствам этого органа перед арендатором несет собственник соответствующего имущества.

Статья 18. Субаренда

Арендатор с согласия арендодателя вправе сдать в субаренду полученное по договору имущество, кроме случаев, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь.

Защита прав субарендатора осуществляется наравне с защитой прав арендатора в порядке, установленном настоящим Законом и другими законодательными актами Республики Беларусь.

Глава 3. СОБСТВЕННОСТЬ ПРИ АРЕНДЕ

Статья 19. Право собственности арендодателя на арендованное имущество

Сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество.

Статья 20. Право собственности арендатора на продукцию, доходы, материальные и иные ценности

Продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

В собственности арендатора находятся также не входящие в состав арендованного имущества материальные и иные ценности, полученные и приобретенные им по основаниям, предусмотренным законом.

Статья 21. Право собственности арендатора на отделимые улучшения арендованного имущества

Собственностью арендатора являются произведенные им отделимые улучшения арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором аренды.

Статья 22. Право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с разрешения арендодателя улучшения, не отделимые без вреда для арендованного имущества (реконструкция здания или сооружения, замена оборудования и т.п.), он имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, кроме земли и других природных ресурсов, возмещению не подлежит.

При аренде предприятия и других имущественных комплексов арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных им за счет собственных средств, независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором.

Статья 23. Право собственности арендодателя на улучшения, произведенные за счет амортизационных отчислений от арендованного имущества

Улучшения (как отделимые, так и неотделимые), произведенные за счет амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества, являются собственностью арендодателя и увеличивают остаточную стоимость сданного в аренду имущества, за исключением случаев, предусмотренных статьей 9 настоящего Закона.

Статья 24. Возмещение арендодателю причиненного ущерба, а также убытков

Если состояние возвращаемого имущества, земли и других природных ресурсов по окончании договора не соответствует условиям, предусмотренным в договоре, арендатор возмещает арендодателю причиненный ущерб.

Если имущество, сданное в аренду, выбывает из строя раньше срока службы, предусмотренного в договоре, то арендатор возмещает арендодателю остаточную стоимость имущества, если иное не предусмотрено договором.

Статья 25. Определение направлений хозяйственной деятельности арендатора

Арендатор в соответствии с договором аренды самостоятельно определяет направления своей хозяйственной деятельности и распоряжается произведенной им продукцией и полученным доходом. Направление хозяйственной деятельности арендатора земель и других природных ресурсов определяется в соответствии с их целевым назначением.

Глава 4. ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ И ПРОДЛЕНИЕ

ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Статья 26. Изменение условий договора аренды. Его расторжение, прекращение и продление

Изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон.

По требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.

Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения условий или расторжения договора.

По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполнявший принятые на себя по договору обязательства, имеет преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора, срок которого истекает, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

При прекращении договора с арендатором-гражданином преимущественное право на заключение договора аренды имеют члены его семьи, совместно с ним проживавшие и работавшие.

В случае смерти арендатора его права по договору аренды переходят к одному из проживавших и работавших вместе с ним членов семьи, если он соглашается стать арендатором.

Арендодатель не вправе отказать такому лицу во вступлении в договор на срок, оставшийся по действующему договору, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Статья 27. Рассмотрение споров при исполнении договора аренды

Споры, возникающие при исполнении договора аренды, рассматриваются судами в соответствии с их компетенцией.

Глава 5. ЗАЩИТА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ АРЕНДАТОРА

Статья 28. Защита прав арендатора на арендованное имущество

Арендатору обеспечивается защита его права на арендованное имущество наравне с защитой права собственности.

Арендатор может потребовать возврата арендуемого имущества из любого незаконного владения, устранения препятствий в пользовании им, возмещения ущерба, причиненного имуществу всеми лицами, включая арендодателя.

Обращение взыскания по долгам арендодателя на имущество, сданное в аренду, не допускается.

Имущество арендатора может быть изъято у него только по решению суда.

Статья 29. Сохранение условий договора аренды

Условия договора аренды сохраняют свою силу на весь срок действия договора и в случаях, когда после его заключения законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора.

Раздел II. АРЕНДА ГОСУДАРСТВЕННЫХ

ПРЕДПРИЯТИЙ (ОБЪЕДИНЕНИЙ)

Глава 6. СОЗДАНИЕ АРЕНДНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ

И ЕГО УПРАВЛЕНИЕ

Статья 30. Образование организации арендаторов

Трудовой коллектив государственного предприятия (объединения) или структурной единицы объединения (далее - государственного предприятия) вправе образовать организацию арендаторов как самостоятельное юридическое лицо для создания на ее основе арендного предприятия.

Решение об образовании организации арендаторов и ее органов управления принимается общим собранием (конференцией) трудового коллектива не менее чем двумя третями голосов присутствующих на собрании (конференции), правомочном принимать решения.

Организация арендаторов, предназначенная для создания на ее основе арендного предприятия, может быть образована смешанным коллективом, включающим работников, как являющихся членами трудового коллектива государственного предприятия, так и группой граждан, объединившихся в коллектив с целью аренды. Создание такой организации арендаторов осуществляется на основе учредительного договора, подписанного его участниками.

Статья 31. Порядок заключения договора на аренду государственного предприятия

Организация арендаторов разрабатывает проект договора аренды и направляет его государственному органу, уполномоченному сдавать в аренду государственные предприятия. Этот орган обязан рассмотреть проект договора и принять решение в тридцатидневный срок со дня его получения.

Разногласия, возникающие при заключении договора аренды, в том числе связанные с необоснованным отказом от сдачи этого предприятия в аренду и просрочкой рассмотрения предложения, рассматриваются хозяйственным судом.

Статья 32. Статус арендного предприятия

Организация арендаторов приобретает статус арендного предприятия после подписания договора аренды, утверждения устава общим собранием (конференцией) и принятия в установленном порядке имущества предприятия.

Арендное предприятие приобретает права юридического лица со дня его государственной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе по месту нахождения арендного предприятия. Государственная регистрация должна быть произведена не позднее тридцати дней с момента подачи арендным предприятием заявления с необходимыми документами в местный исполнительный и распорядительный орган.

Отказ в государственной регистрации может последовать по мотивам нарушения установленного порядка создания арендного предприятия, а также несоответствия учредительных актов (документов) требованиям настоящего Закона. Отказ в государственной регистрации по мотивам нецелесообразности создания арендного предприятия не допускается.

Если государственная регистрация в установленный срок не произведена либо в ней отказано по мотивам, которые арендное предприятие считает необоснованными, оно может обратиться в суд с требованием произвести регистрацию.

При передаче государственного предприятия (структурной единицы объединения) в аренду организации арендаторов указанное предприятие (структурная единица объединения) ликвидируется или реорганизуется в порядке, установленном законодательством.

По истечении срока действия договора аренды имущества государственного предприятия, сданного в аренду, арендное предприятие преобразуется в соответствии с законодательством о разгосударствлении и приватизации в открытое акционерное общество, или осуществляет выкуп арендованного имущества, или в установленном порядке возвращает это имущество арендодателю.

Продление (возобновление) договоров аренды, сроки действия которых истекли, производится в порядке, установленном Президентом Республики Беларусь.

Порядок ликвидации арендного предприятия и использования его имущества определяется законодательством Республики Беларусь и уставом этого предприятия.

Статья 33. Сохранение за арендным предприятием наименования и правительственных наград, торговой марки и торгового знака государственного предприятия

За арендным предприятием по его ходатайству могут быть сохранены по решению соответствующих государственных органов наименование и правительственные награды, торговая марка и торговый знак государственного предприятия, которое им взято в аренду.

Статья 34. Правопреемство имущественных прав и обязанностей при аренде предприятий (объединений)

Арендное предприятие становится правопреемником имущественных прав и обязанностей государственного предприятия, взятого им в аренду, в том числе и его прав пользования землей и другими природными ресурсами. Арендодатель и арендатор могут взять на себя полностью или частично погашение кредиторской задолженности предприятия.

Обязательства государственного предприятия по реализации продукции (работ, услуг) в объемах и в сроки, предусмотренные договорами этого предприятия, исполняются арендатором. Арендодатель передает арендатору материальные ресурсы или лимиты (фонды) на них, а также принимает другие необходимые меры, обеспечивающие выполнение этих обязательств. Невыполнение арендодателем своих обязательств снимает соответствующие обязательства арендатора.

Арендное предприятие сохраняет право на централизованные капитальные вложения и субсидии в объемах, установленных для государственного предприятия, взятого в аренду. Имущество, создаваемое за счет этих средств, является государственной собственностью и должно включаться в состав имущества, передаваемого в аренду.

Статья 35. Права и обязанности арендного предприятия по участию в социально-экономическом развитии территории

Арендному предприятию переходят права и обязанности взятого в аренду государственного предприятия по участию в социально-экономическом развитии территории, на которой оно расположено.

Статья 36. Взаимоотношения арендного предприятия с арендодателем по поводу использования запасов топлива, сырья и другим вопросам

Договор аренды определяет взаимоотношения между арендатором и арендодателем по поводу условий использования запасов топлива, сырья, материалов, незавершенного производства, готовых изделий, распределения остатков фондов экономического стимулирования, использования ведомственного жилого фонда, его финансирования, направления средств, полученных в погашение дебиторской задолженности.

Не допускается принуждение к аренде излишних для арендатора предприятий, объектов и имущества.

Статья 37. Управление арендным предприятием

Управление арендным предприятием осуществляется в соответствии с его уставом.

Высшим органом управления арендного предприятия является общее собрание (конференция) трудового коллектива. Общее собрание (конференция) трудового коллектива вправе принять к своему рассмотрению любой вопрос деятельности арендного предприятия.

Состав и компетенция иных органов управления арендного предприятия определяются его уставом в соответствии с актами законодательства Республики Беларусь.

Статья 38. Конкурс на аренду предприятий (объединений) и их имущественных комплексов

Государственное предприятие (объединение) или его подразделения могут быть сданы в аренду в порядке конкурса.

Конкурс объявляется государственным органом, которому принадлежит право сдачи в аренду соответствующего имущества.

Статья 39. Участники конкурса

В конкурсе могут участвовать трудовые коллективы государственных предприятий, их структурных подразделений, смешанные коллективы, включающие работников, не занятых на данном предприятии, группы граждан, объединившихся в коллектив с целью аренды соответствующего предприятия, хозяйственные общества и товарищества, общественные организации, граждане.

Статья 40. Преимущественное право на получение в аренду государственного предприятия или его подразделения

Преимущественное право на получение в аренду государственного предприятия или его подразделения имеют их трудовые коллективы.

Статья 41. Аренда государственного предприятия в случае его реорганизации или ликвидации

В случае принятия государственным органом, уполномоченным управлять государственным имуществом, решения о реорганизации или ликвидации государственного предприятия, кроме случаев, когда оно признано несостоятельным (банкротом), трудовой коллектив вправе потребовать передачи предприятия в аренду или преобразования его в иное предприятие, основанное на коллективной и иных формах собственности. Споры, возникающие в таких случаях между государственным органом и трудовым коллективом, разрешаются в судебном порядке.

Глава 7. ХОЗЯЙСТВЕННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

АРЕНДНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ

Статья 42. Права арендного предприятия по распоряжению арендованным имуществом

Арендное предприятие с согласия арендодателя имеет право продавать, обменивать, предоставлять бесплатно во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного имущества. Указанный порядок распоряжения арендованным имуществом не применяется в отношении земли и других природных объектов.