Осуществляя предпринимательскую деятельность, субъекты гражданского права непременно сталкиваются с проблемой приобретения различного рода зданий и сооружений (строений), необходимых для обеспечения производственных процессов. Юридического значения и, следовательно, значения для процедуры исполнения и заключения анализируемого договора классификация строений на здания и сооружения не имеет. В этой связи анализируемый договор целесообразнее было бы назвать «договор аренды строения».

Удовлетворение указанной потребности возможно путем приобретения правомочий владения и пользования либо только пользования имуществом посредством заключения и исполнения договора аренды здания или сооружения. Договор является видом договора аренды, входит в договорной тип «аренда» группы договоров о передаче имущества .

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение .

Сдача имущества в аренду является распорядительным актом. Правом сдачи имущества в аренду обладает только собственник или лица, уполномоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду в рамках, предоставленных им прав хозяйственного ведения или оперативного управления.

В силу того, что процедура заключения и исполнения договора аренды здания различается в зависимости от того, в государственной или частной собственности оно находится, по указанному критерию целесообразно выделить два подвида анализируемого договора:

1. Договор аренды здания, находящегося в частной собственности;

2. Договор аренды здания, находящегося в государственной собственности (республиканский или коммунальной).

Указанные подвиды различаются по субъектам, имеющим право выступать в качестве арендодателя, процедуре выбора арендатора, определению размера арендной платы и некоторым другим процедурам заключения и исполнения .

Предмет договора составляет передаваемое во временное владение и пользование либо только в пользование здание или сооружение. Предмет договора является его существенным условием. Цена состоит из уплачиваемой арендной платы в установленном в договоре размере. Размер арендной платы является его существенным условием. Срок договора определяется сторонами. Договор аренды зданий или сооружений должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор, заключенный на срок от одного года и более, подлежит государственной регистрации .

Недвижимое имущество, каковыми являются здания и сооружения, неразрывно связано с землей, поэтому ГК Республики Беларусь предусматривает особое регулирование отношений по использованию земельного участка, на котором находится арендованное здание. При этом учитывается, что арендодатель является либо собственником земельного участка, либо земельный участок находится во владении или пользовании арендодателя .

Арендодателями земельных участков являются сельские, городские, районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции, а также граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности .

Здания и изолированные помещения, находящиеся в республиканской собственности, подлежат сдаче в аренду путем проведения аукциона:

1. при осуществлении арендаторами деятельности в населенных пунктах с численностью населения свыше 50 тыс. человек, определяемых в соответствии с законодательными актами Президента Республики Беларусь, предусматривающими меры по стимулированию производства и реализации товаров (работ, услуг) в таких населенных пунктах;

2. для производства и (или) реализации подакцизных товаров, ювелирных изделий из драгоценных металлов и (или) драгоценных камней, осуществления лотерейной, риэлтерской, страховой, банковской деятельности, деятельности в сфере игорного бизнеса, деятельности по организации и проведению электронных интерактивных игр, а также для осуществления иных видов деятельности, определяемых Советом Министров Республики Беларусь .

Порядок передачи здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором, осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества .

В передаточном акте должны быть указаны:

1. место и дата составления акта;

2. регистрационный номер и дата заключения договора аренды;

3. характеристика состояния передаваемого недвижимого имущества;

4. сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей .

Таким образом, можно выделить некоторые особенности договора аренды зданий и сооружений. Так, например, в качестве арендодателя будут выступать различные субъекты в зависимости от формы собственности имущества предоставляемого в аренду (государственная или частная). Еще одной отличительной чертой данного договора является предмет, так как в качестве него может выступать только недвижимое имущество. Также отличительной четой договора является то, что помимо договора сторонами составляется передаточный акт.

Аренда коммерческой недвижимости регулируется параграфом 4 главы 34 Гражданского кодекса (далее – ГК), нормами Декретов и Указов Президента Республики Беларусь.

По договору аренды коммерческой недвижимости арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание (помещение).

Правила, регулирующие аренду зданий (помещений), применяются и при аренде частей зданий (помещений).

При заключении договора аренды коммерческой недвижимости необходимо обратить внимание на следующие моменты.

1. Правовой статус сторон, наличие полномочий у их представителей и правовой статус объекта недвижимости.

Арендодатель и арендатор должны быть зарегистрированы в Едином государственном регистре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (далее – ЕГР). Для установления этого факта достаточно ознакомиться со Свидетельством о государственной регистрации организации (индивидуального предпринимателя).

Больше гарантий предоставляет выписка из ЕГР, в которой содержится информация о месте нахождения (юридическом адресе), учредителях, размере уставного фонда, дате государственной регистрации, статусе субъекта хозяйствования (действует, находится в стадии ликвидации, исключен из ЕГР).

Для получения выписки из ЕГР необходимо представить письменный запрос организации, составленный в произвольной форме, а также документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (1 базовая величина за каждую выписку).

За информацией из ЕГР можно обратиться как в Министерство юстиции, так и в регистрирующие органы по месту нахождения субъекта хозяйствования, о котором запрашиваются сведения.

Выдача выписки производится в течение 7 календарных дней.

По наименованию субъекта хозяйствования и номеру государственной регистрации в ЕГР (совпадает с УНП) можно определить, участвует ли арендодатель (арендатор) в судебных спорах, является ли он лицом, в отношении которого принят акт о невозможности взыскания денежных средств, либо судебное исполнение длится более 3 месяцев. Данную информацию можно получить на сайте Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь.

Полномочия лиц на заключение договора аренды можно проверить, ознакомившись с уставом организации, трудовым договором (контрактом), приказом о приеме на работу, должностной инструкцией, доверенностью и т.п.

Право арендодателя на объект недвижимости подтверждается соответствующим свидетельством (удостоверением).

Факт регистрации здания (помещения) подтверждается инвентарным номером, содержащимся в техническом паспорте объекта.

2. Форма договора.

В соответствии со ст. 622 ГК договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 404 ГК).

Несоблюдение формы договора аренды влечет его недействительность. Это означает, что каждая из сторон будет обязана возвратить другой все полученное по сделке (соответственно, арендатор передает объект недвижимости, а арендодатель – полученные суммы арендной платы).

3. Индивидуализация объекта недвижимости.

В договоре должны быть указаны адрес объекта недвижимости, номер помещения, общая площадь, т.е. данные, позволяющие определенно установить объект аренды. При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, и договор – не заключенным (п. 3 ст. 578 ГК). Желательно также указать планировку и инвентарный номер изолированного помещения.

4. Срок аренды.

Если срок аренды в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца (п 3 ст. 581 ГК).

Договоры аренды (субаренды) коммерческой недвижимости на срок менее трех лет заключаются только с согласия арендатора (Декрет Президента Республики Беларусь от 19.02.2008г. № 24 (ред. от 30.08.2011г.)). Согласие считается полученным, если арендатор подписал договор.

5. Арендная плата.

Договор аренды коммерческой недвижимости должен предусматривать размер арендной платы. В противном случае договор считается незаключенным.

Арендная плата включает плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, если иное не предусмотрено договором (ст. 625 ГК).

Арендная плата устанавливается, исходя из размера базовой величины, установленной на день оплаты, только при аренде:

– объектов государственной собственности.

– объектов, владельцами которых являются организации с долей, принадлежащей государству.

– торговых объектов и торговых мест государственной и частной форм собственности.

В арендную плату за вышеуказанные объекты обязательно включаются амортизационные отчисления, а также все виды налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемые арендодателем в соответствии с законодательством.

Расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту арендуемого недвижимого имущества, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату. Такие расходы оплачиваются отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат (Указ Президента Республики Беларусь от 23.10. 2009г. № 518 (ред. от 04.10.2011г.)).

Следовательно, при сдаче в аренду зданий и помещений, находящихся в собственности негосударственных организаций и индивидуальных предпринимателей, размер арендной платы может рассчитываться и не на основании базовой величины. Арендная плата может быть выражена в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. При этом оплата должна производиться только в белорусских рублях по официальному курсу на день платежа, если иной курс не установлен сторонами сделки (п. 1 ст. 298 ГК).

6. Передача объекта недвижимости.

Передача здания (помещения) арендодателем и принятие его арендатором должна осуществляться по передаточному акту.

Обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным только после предоставления его арендатору в фактические владение или пользование и подписания документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче объекта недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ, соответственно, арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества (ст. 626 ГК).

В передаточном акте необходимо отразить состояние объекта недвижимости, видимые недостатки (при наличии), передачу принадлежностей (ключей, документов и т.п.).

Если арендодатель не предоставил объект недвижимости в указанный в договоре срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, – в разумный срок, арендатор вправе потребовать на выбор:

– передачи объекта недвижимости и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.

– расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 582 ГК).

7. Регистрация договора аренды.

Независимо от срока аренды, договоры аренды объектов недвижимости не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания сторонами. Однако, если договор аренды предусматривает выкуп объекта недвижимости, то такой договор подлежит государственной регистрации в кадастровом агентстве. В противном случае договор аренды может быть признан судом недействительным по иску приобретателя недвижимости (Декрет Президента Республики Беларусь от 19.02.2008г. № 24 (ред. от 30.08.2011г.)).

Часть 1 из 2

Зарегистрировано в Национальном реестре правовых актов

Настоящий Закон регулирует отношения, возникающие при заключении и исполнении договоров аренды природных ресурсов и имущества. Закон предусматривает такую перестройку общественных отношений, которая способствовала бы созданию возможностей для эффективного использования земли, других природных ресурсов и имущества в народном хозяйстве, усилению заинтересованности трудовых коллективов и отдельных граждан в развитии производства и улучшении качества продукции, более полному удовлетворению социальных и иных потребностей граждан.

Раздел I. АРЕНДА

Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Аренда

Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности.

Статья 2. Законодательство об аренде

Отношения по аренде и другим связанным с ней правоотношениям регулируются настоящим Законом и иным законодательством Республики Беларусь.

Статья 3. Сфера и объекты аренды

Аренда допускается во всех отраслях народного хозяйства и может применяться в отношении имущества всех форм и видов собственности.

В аренду могут быть переданы:

земли и другие природные ресурсы;

предприятия (объединения), организации, структурные единицы объединений, производства, цехи, иные подразделения предприятий, организаций;

отдельные помещения, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, сельскохозяйственная техника, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности;

рабочий скот.

Законодательством Республики Беларусь устанавливаются виды (группы) предприятий (объединений), организаций и виды имущества, сдача которых в аренду не допускается.

Статья 4. Арендодатели

Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику, в том числе иностранным юридическим и физическим лицам.

Арендодателями могут быть также органы и организации, уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду.

Государственные предприятия имеют право сдавать в аренду здания, сооружения, отдельные помещения, оборудование и другие материальные ценности, находящиеся в их полном хозяйственном ведении, если иное не предусмотрено законодательством или уставом предприятия.

Землю и другие природные ресурсы в аренду сдают Советы народных депутатов, которым законодательством Республики Беларусь предоставлено право распоряжения соответствующими природными ресурсами.

Статья 5. Арендаторы

Арендаторами могут быть юридические и физические лица, совместные предприятия, международные объединения и организации с участием белорусских и иностранных юридических лиц, а также иностранные государства, международные организации. Порядок участия иностранных юридических и физических лиц в аренде государственного имущества определяется законами Республики Беларусь.

Статья 6. Объединения арендаторов

Арендаторы вправе на добровольных началах образовывать ассоциации, союзы, консорциумы, концерны и другие объединения, финансировать их деятельность и свободно выходить из них согласно принятым уставам. В эти объединения могут входить любые коллективы и граждане, независимо от действующих в их производстве форм собственности. Со своей стороны арендаторы имеют право входить в любые объединения, если последние согласны на это.

Деятельность указанных структур осуществляется с учетом антимонопольных требований, установленных законодательными актами Республики Беларусь.

Глава 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ

Статья 7. Договор аренды

Основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды.

Договор аренды заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон.

Договоры аренды земли и других природных ресурсов подлежат регистрации в порядке, устанавливаемом законодательством Республики Беларусь.

В договоре аренды предусматриваются:

выполнение договорных обязательств;

состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, порядок его передачи;

размер и порядок формирования арендной платы, срок аренды;

распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества;

обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора;

обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором;

право арендатора на выкуп арендованного имущества.

В договор аренды земли и других природных ресурсов включаются также обязанности арендатора по рациональному использованию природного объекта в соответствии с его целевым назначением.

В договоре аренды отдельно выделяются стоимость и объекты государственного имущества, относящегося к непроизводственной сфере (жилищно-коммунального, социального назначения), которые могут передаваться арендатору в безвозмездное пользование. В договоре указываются обязательства арендатора в отношении этих объектов (их содержание, капитальный ремонт).

В договор аренды могут включаться обязанности арендодателя по материально-техническому обеспечению, содействию развитию производства, внедрению научно-технических достижений и передовых технологий, техническому перевооружению производства, социальному развитию, оказанию информационной, консультативной и иной помощи, содействию подготовке кадров, созданию необходимых условий для эффективного использования арендованного имущества и поддержания его в надлежащем состоянии.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по договору аренды, в том числе за изменение или расторжение договора в одностороннем порядке, виновная сторона несет ответственность, установленную законодательством Республики Беларусь и договором.

Статья 9. Стоимость арендованного имущества

Стоимость имущества, передаваемого в аренду, определяется специальной инвентаризационной комиссией с участием арендодателя и арендатора исходя из оценки этого имущества на момент его сдачи в аренду. Оценка стоимости государственного имущества, которое передается в аренду, проводится в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь. Если договором аренды полное восстановление арендованного имущества возложено на арендатора и амортизационные отчисления на это имущество остаются в его распоряжении, то стоимость арендованного имущества в течение срока аренды изменяется только на основании переоценки этого имущества, проводимой с учетом инфляции в соответствии с законодательством Республики Беларусь. В этом случае решение о восстановлении арендованного имущества арендатор принимает самостоятельно. При передаче амортизационных отчислений на арендованное имущество арендодателю остаточная стоимость этого имущества ежегодно уменьшается на сумму годовых амортизационных отчислений.

Статья 10. Исключена.

Статья 11. Арендная плата

Арендная плата устанавливается договором как часть материальных затрат арендатора, включаемая в себестоимость продукции (работ, услуг), и как доход арендодателя. Арендная плата может устанавливаться на все арендованное имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту. Отношения между сторонами по поводу амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества определяются в договоре аренды исходя из распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества.

В случаях, когда воспроизводство арендованного имущества полностью осуществляет арендатор, амортизационные отчисления не передаются арендодателю и принадлежат исключительно арендатору. В этом случае решение о восстановлении арендованного имущества арендатор принимает самостоятельно.

При аренде предприятий (объединений), зданий и сооружений в состав арендной платы может включаться плата за землю и другие природные ресурсы.

При аренде земли и других природных ресурсов амортизационные отчисления не производятся. Арендная плата за землю и другие природные ресурсы устанавливается по соглашению сторон в порядке и пределах, определяемых законодательством Республики Беларусь.

Статья 12. Исключена.

Статья 13. Условия, сроки внесения и счета перечисления арендной платы

Условия, сроки внесения и счета перечисления арендной платы определяются договором.

Статья 14. Изменение размеров арендной платы

Размеры арендной платы могут изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.

Размеры арендной платы подлежат досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

Арендатор может требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, существенно ухудшились имущество, земля и другие природные ресурсы и условия хозяйствования, предусмотренные договором.

Статья 15. Сроки аренды

Сроки договора аренды определяются договором.

Статья 16. Последствия непредоставления имущества, земли и других природных ресурсов арендатору

Если арендодатель не предоставляет арендатору сданные в аренду имущество, землю и другие природные ресурсы, арендатор вправе истребовать их от него и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо отказаться от договора аренды и взыскать убытки, причиненные его неисполнением.

Статья 17. Ответственность собственника имущества по обязательствам государственного органа

При недостаточности средств у государственного органа, сдавшего в аренду имущество государственного предприятия (структурной единицы, объединения) в целом, ответственность по обязательствам этого органа перед арендатором несет собственник соответствующего имущества.

Статья 18. Субаренда

Арендатор с согласия арендодателя вправе сдать в субаренду полученное по договору имущество, кроме случаев, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь.

Защита прав субарендатора осуществляется наравне с защитой прав арендатора в порядке, установленном настоящим Законом и другими законодательными актами Республики Беларусь.

Глава 3. СОБСТВЕННОСТЬ ПРИ АРЕНДЕ

Статья 19. Право собственности арендодателя на арендованное имущество

Сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество.

Статья 20. Право собственности арендатора на продукцию, доходы, материальные и иные ценности

Продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

В собственности арендатора находятся также не входящие в состав арендованного имущества материальные и иные ценности, полученные и приобретенные им по основаниям, предусмотренным законом.

Статья 21. Право собственности арендатора на отделимые улучшения арендованного имущества

Собственностью арендатора являются произведенные им отделимые улучшения арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором аренды.

Статья 22. Право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с разрешения арендодателя улучшения, не отделимые без вреда для арендованного имущества (реконструкция здания или сооружения, замена оборудования и т.п.), он имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, кроме земли и других природных ресурсов, возмещению не подлежит.

При аренде предприятия и других имущественных комплексов арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных им за счет собственных средств, независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором.

Статья 23. Право собственности арендодателя на улучшения, произведенные за счет амортизационных отчислений от арендованного имущества

Улучшения (как отделимые, так и неотделимые), произведенные за счет амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества, являются собственностью арендодателя и увеличивают остаточную стоимость сданного в аренду имущества, за исключением случаев, предусмотренных статьей 9 настоящего Закона.

Статья 24. Возмещение арендодателю причиненного ущерба, а также убытков

Если состояние возвращаемого имущества, земли и других природных ресурсов по окончании договора не соответствует условиям, предусмотренным в договоре, арендатор возмещает арендодателю причиненный ущерб.

Если имущество, сданное в аренду, выбывает из строя раньше срока службы, предусмотренного в договоре, то арендатор возмещает арендодателю остаточную стоимость имущества, если иное не предусмотрено договором.

Статья 25. Определение направлений хозяйственной деятельности арендатора

Арендатор в соответствии с договором аренды самостоятельно определяет направления своей хозяйственной деятельности и распоряжается произведенной им продукцией и полученным доходом. Направление хозяйственной деятельности арендатора земель и других природных ресурсов определяется в соответствии с их целевым назначением.

Глава 4. ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ И ПРОДЛЕНИЕ

ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Статья 26. Изменение условий договора аренды. Его расторжение, прекращение и продление

Изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон.

По требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.

Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения условий или расторжения договора.

По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполнявший принятые на себя по договору обязательства, имеет преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора, срок которого истекает, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

При прекращении договора с арендатором-гражданином преимущественное право на заключение договора аренды имеют члены его семьи, совместно с ним проживавшие и работавшие.

В случае смерти арендатора его права по договору аренды переходят к одному из проживавших и работавших вместе с ним членов семьи, если он соглашается стать арендатором.

Арендодатель не вправе отказать такому лицу во вступлении в договор на срок, оставшийся по действующему договору, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Статья 27. Рассмотрение споров при исполнении договора аренды

Споры, возникающие при исполнении договора аренды, рассматриваются судами в соответствии с их компетенцией.

Глава 5. ЗАЩИТА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ АРЕНДАТОРА

Статья 28. Защита прав арендатора на арендованное имущество

Арендатору обеспечивается защита его права на арендованное имущество наравне с защитой права собственности.

Арендатор может потребовать возврата арендуемого имущества из любого незаконного владения, устранения препятствий в пользовании им, возмещения ущерба, причиненного имуществу всеми лицами, включая арендодателя.

Обращение взыскания по долгам арендодателя на имущество, сданное в аренду, не допускается.

Имущество арендатора может быть изъято у него только по решению суда.

Статья 29. Сохранение условий договора аренды

Условия договора аренды сохраняют свою силу на весь срок действия договора и в случаях, когда после его заключения законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора.

Раздел II. АРЕНДА ГОСУДАРСТВЕННЫХ

ПРЕДПРИЯТИЙ (ОБЪЕДИНЕНИЙ)

Глава 6. СОЗДАНИЕ АРЕНДНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ

И ЕГО УПРАВЛЕНИЕ

Статья 30. Образование организации арендаторов

Трудовой коллектив государственного предприятия (объединения) или структурной единицы объединения (далее - государственного предприятия) вправе образовать организацию арендаторов как самостоятельное юридическое лицо для создания на ее основе арендного предприятия.

Решение об образовании организации арендаторов и ее органов управления принимается общим собранием (конференцией) трудового коллектива не менее чем двумя третями голосов присутствующих на собрании (конференции), правомочном принимать решения.

Организация арендаторов, предназначенная для создания на ее основе арендного предприятия, может быть образована смешанным коллективом, включающим работников, как являющихся членами трудового коллектива государственного предприятия, так и группой граждан, объединившихся в коллектив с целью аренды. Создание такой организации арендаторов осуществляется на основе учредительного договора, подписанного его участниками.

Статья 31. Порядок заключения договора на аренду государственного предприятия

Организация арендаторов разрабатывает проект договора аренды и направляет его государственному органу, уполномоченному сдавать в аренду государственные предприятия. Этот орган обязан рассмотреть проект договора и принять решение в тридцатидневный срок со дня его получения.

Разногласия, возникающие при заключении договора аренды, в том числе связанные с необоснованным отказом от сдачи этого предприятия в аренду и просрочкой рассмотрения предложения, рассматриваются хозяйственным судом.

Статья 32. Статус арендного предприятия

Организация арендаторов приобретает статус арендного предприятия после подписания договора аренды, утверждения устава общим собранием (конференцией) и принятия в установленном порядке имущества предприятия.

Арендное предприятие приобретает права юридического лица со дня его государственной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе по месту нахождения арендного предприятия. Государственная регистрация должна быть произведена не позднее тридцати дней с момента подачи арендным предприятием заявления с необходимыми документами в местный исполнительный и распорядительный орган.

Отказ в государственной регистрации может последовать по мотивам нарушения установленного порядка создания арендного предприятия, а также несоответствия учредительных актов (документов) требованиям настоящего Закона. Отказ в государственной регистрации по мотивам нецелесообразности создания арендного предприятия не допускается.

Если государственная регистрация в установленный срок не произведена либо в ней отказано по мотивам, которые арендное предприятие считает необоснованными, оно может обратиться в суд с требованием произвести регистрацию.

При передаче государственного предприятия (структурной единицы объединения) в аренду организации арендаторов указанное предприятие (структурная единица объединения) ликвидируется или реорганизуется в порядке, установленном законодательством.

По истечении срока действия договора аренды имущества государственного предприятия, сданного в аренду, арендное предприятие преобразуется в соответствии с законодательством о разгосударствлении и приватизации в открытое акционерное общество, или осуществляет выкуп арендованного имущества, или в установленном порядке возвращает это имущество арендодателю.

Продление (возобновление) договоров аренды, сроки действия которых истекли, производится в порядке, установленном Президентом Республики Беларусь.

Порядок ликвидации арендного предприятия и использования его имущества определяется законодательством Республики Беларусь и уставом этого предприятия.

Статья 33. Сохранение за арендным предприятием наименования и правительственных наград, торговой марки и торгового знака государственного предприятия

За арендным предприятием по его ходатайству могут быть сохранены по решению соответствующих государственных органов наименование и правительственные награды, торговая марка и торговый знак государственного предприятия, которое им взято в аренду.

Статья 34. Правопреемство имущественных прав и обязанностей при аренде предприятий (объединений)

Арендное предприятие становится правопреемником имущественных прав и обязанностей государственного предприятия, взятого им в аренду, в том числе и его прав пользования землей и другими природными ресурсами. Арендодатель и арендатор могут взять на себя полностью или частично погашение кредиторской задолженности предприятия.

Обязательства государственного предприятия по реализации продукции (работ, услуг) в объемах и в сроки, предусмотренные договорами этого предприятия, исполняются арендатором. Арендодатель передает арендатору материальные ресурсы или лимиты (фонды) на них, а также принимает другие необходимые меры, обеспечивающие выполнение этих обязательств. Невыполнение арендодателем своих обязательств снимает соответствующие обязательства арендатора.

Арендное предприятие сохраняет право на централизованные капитальные вложения и субсидии в объемах, установленных для государственного предприятия, взятого в аренду. Имущество, создаваемое за счет этих средств, является государственной собственностью и должно включаться в состав имущества, передаваемого в аренду.

Статья 35. Права и обязанности арендного предприятия по участию в социально-экономическом развитии территории

Арендному предприятию переходят права и обязанности взятого в аренду государственного предприятия по участию в социально-экономическом развитии территории, на которой оно расположено.

Статья 36. Взаимоотношения арендного предприятия с арендодателем по поводу использования запасов топлива, сырья и другим вопросам

Договор аренды определяет взаимоотношения между арендатором и арендодателем по поводу условий использования запасов топлива, сырья, материалов, незавершенного производства, готовых изделий, распределения остатков фондов экономического стимулирования, использования ведомственного жилого фонда, его финансирования, направления средств, полученных в погашение дебиторской задолженности.

Не допускается принуждение к аренде излишних для арендатора предприятий, объектов и имущества.

Статья 37. Управление арендным предприятием

Управление арендным предприятием осуществляется в соответствии с его уставом.

Высшим органом управления арендного предприятия является общее собрание (конференция) трудового коллектива. Общее собрание (конференция) трудового коллектива вправе принять к своему рассмотрению любой вопрос деятельности арендного предприятия.

Состав и компетенция иных органов управления арендного предприятия определяются его уставом в соответствии с актами законодательства Республики Беларусь.

Статья 38. Конкурс на аренду предприятий (объединений) и их имущественных комплексов

Государственное предприятие (объединение) или его подразделения могут быть сданы в аренду в порядке конкурса.

Конкурс объявляется государственным органом, которому принадлежит право сдачи в аренду соответствующего имущества.

Статья 39. Участники конкурса

В конкурсе могут участвовать трудовые коллективы государственных предприятий, их структурных подразделений, смешанные коллективы, включающие работников, не занятых на данном предприятии, группы граждан, объединившихся в коллектив с целью аренды соответствующего предприятия, хозяйственные общества и товарищества, общественные организации, граждане.

Статья 40. Преимущественное право на получение в аренду государственного предприятия или его подразделения

Преимущественное право на получение в аренду государственного предприятия или его подразделения имеют их трудовые коллективы.

Статья 41. Аренда государственного предприятия в случае его реорганизации или ликвидации

В случае принятия государственным органом, уполномоченным управлять государственным имуществом, решения о реорганизации или ликвидации государственного предприятия, кроме случаев, когда оно признано несостоятельным (банкротом), трудовой коллектив вправе потребовать передачи предприятия в аренду или преобразования его в иное предприятие, основанное на коллективной и иных формах собственности. Споры, возникающие в таких случаях между государственным органом и трудовым коллективом, разрешаются в судебном порядке.

Глава 7. ХОЗЯЙСТВЕННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

АРЕНДНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ

Статья 42. Права арендного предприятия по распоряжению арендованным имуществом

Арендное предприятие с согласия арендодателя имеет право продавать, обменивать, предоставлять бесплатно во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного имущества. Указанный порядок распоряжения арендованным имуществом не применяется в отношении земли и других природных объектов.

Законодательная база Республики Беларусь на www.сайт

Договор аренды в Республике Беларусь

Из данного определения вытекают признаки арендных отношений: арендатор обладает правомочиями владения и пользования арендованным имуществом, имущество необходимо арендатору для осуществления как хозяйственной, так и иной деятельности (например – бытовое использование имущества), отношения по аренде являются договорными, т. е. права и обязанности сторон определяются договором между сторонами.

Отношения по аренде и другим связанным с ней правоотношениям регулируются Гражданским кодексом Республики Беларусь, Законом Республики Беларусь «Об аренде» от 12 декабря 1990 года и иным законодательством Республики Беларусь.

Понятие договора аренды

В соответствии с законодательством Республики Беларусь по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды также несомненно является двусторонней сделкой, так как для его заключения необходимо согласованное выражение воли двух сторон и данный договор устанавливает права и обязанности для обеих сторон.

Законодательство Республики Беларусь обеспечивает детальное регулирование договора аренды, а именно тех вопросов которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер , они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

Выделение отдельных видов договора аренды осуществляется в законодательстве по объектам договора (видам сдаваемого в аренду имущества).

Срок договора аренды

В соответствии со статьёй 581 ГК Республики Беларусь договор аренды заключается на срок , определённый договором. При этом срок не является существенным условием договора, то есть для того, чтобы договор считался заключённым, в нём не обязательно определять срок арендных отношений.

Если в договоре аренды срок его действия не указан, то он считается заключённым на неопределённый срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Договор аренды, заключённый на определённый срок, также не всегда прекращает своё действие по истечении срока. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не имеет на это возражений, то договор считается заключенным на тех же условиях на неопределённый срок.

Однако договор аренды, заключённый на определённый срок, всегда прекращает своё действие по окончании срока, если этот срок установлен законодательством Республики Беларусь. Такие сроки предусмотрены для отдельных видов имущества. Так, аренда водных объектов в соответствии со статьёй 29 Водного кодекса Республики Беларусь может быть краткосрочной и долгосрочной. В данных случаях максимальный срок аренды - 5 и 25 лет соответственно.

Государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательными актами, то есть аренды таких объектов недвижимости , для которых государственная регистрация договора аренды предусмотрена только в том случае, если он заключен на срок не менее года, а в остальных случаях для его вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с законодательством Республики Беларусь, к недвижимому имуществу относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса , многолетние насаждения, здания, сооружения, предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты .

Субъекты (стороны) договора аренды

Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Договор проката

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Из определения договора проката, данного Гражданским кодексом Республики Беларусь, можно выделить особенности, в соответствии с которыми договор проката представляет собой отдельный вид договора аренды.

Во первых, в качестве арендодателя выступает специальный субъект - предприниматель . Причем ГК особо подчеркивает, что его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, доход от которой становится основным или дополнительным источником существования. В любом случае такая деятельность должна быть систематической.

Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием. Юридическое лицо , являющееся коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель должны избрать именно этот вид деятельности. Юридическое лицо имеет специальную правоспособность, и его возможность заниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными документами.

Во вторых, предметом договора является только движимое имущество, используемое в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, цели использования имущества могут быть не только потребительскими, но и иными, в том числе предпринимательскими.

В третьих, предмет проката передается во владение и пользование арендатору. Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью.

Договор, удовлетворяющий данным признакам, относят к договору проката и регулируются правилами Гражданского кодекса Республики Беларусь.

В соответствии с п. 2 статьи 597 и п. 1 статьи 598 ГК договор проката заключается в письменной форме на срок до одного года. Особенностью данного вида договора аренды является то, что на договор проката не распространяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды. Это значит, что при истечении срока проката арендатор обязан вернуть арендованное имущество, а арендодатель имеет право заключить договор проката с иным обратившимся лицом.

Договор проката является публичным, то есть в соответствии с п. 1 статьи 396 ГК арендодатель обязан заключить договор проката с любым обратившимся лицом, а также он не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законодательством .

Содержание договора проката имеет следующие особенности: обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Исправность проверяется арендодателем в присутствии арендатора. Кроме того, на арендодателя возлагается обязанность по предоставлению арендатору необходимой и достоверной информации о сдаваемой вещи путем ознакомления его с правилами эксплуатации имущества либо выдачи соответствующих письменных инструкций. Данная обязанность арендодателя аналогична обязанности продавца по договору розничной купли-продажи. Поэтому информация о пользовании сдаваемой напрокат вещью может содержаться и в относящихся к ней документах, в частности в техническом паспорте .

Выполнение арендодателем названных обязанностей приобретает особое значение при обнаружении недостатков в сданном напрокат имуществе. Неисполнение арендодателем обязанностей лишает его права при обнаружении недостатков ссылаться на то, что они возникли в результате нарушения арендатором правил эксплуатации. Бремя доказывания того, что информация была предоставлена, возлагается на арендодателя.

Если же будет доказано, что недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

Досрочное расторжение договора проката возможно по инициативе арендатора в любое время.

В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

При наступлении необходимости капитальный и текущий ремонт арендованного имущества производится арендодателем, а за время ремонта, когда арендатор не мог пользоваться имуществом, арендная плата не взимается.

Договор аренды транспортных средств

Данный вид договора аренды гражданское законодательство подразделяет на две разновидности по признаку представления (непредставления) услуг по управлению и технической эксплуатации. Данное деление позволяет не только разграничить данные договоры, но и влияет на распределение прав и обязанностей арендодателя и арендатора.

По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

В первую очередь, следует оговорить особенности правового регулирования аренды транспортного средств, являющиеся общими для обеих разновидностей договора аренды транспортного средства, которые позволяют выделить данный договор в самостоятельный вид договора аренды.

Во-первых, учитывая специфику предмета договора, а именно: предоставление в аренду транспортного средства, - законодатель исключил возможность применения к данным правоотношениям общих положений об аренде, наделяющих арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок.

Как следствие этого арендатор транспортного средства в отличие от арендатора по обычному договору аренды ни при каких условиях не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды транспортного средства, заключенному арендодателем с другим арендатором по истечении срока действия прежнего договора.

Во-вторых, договор аренды транспортного средства не подлежит государственной регистрации, он заключается в простой письменной форме. Это принципиальный момент, поскольку определенные транспортные средства: воздушные и морские суда , суда внутреннего плавания, космические объекты – отнесены ГК к недвижимым вещам (ст. 130 ГК). По общему правилу сделки с недвижимым имуществом, и в частности договор аренды недвижимости, требуют государственной регистрации.

В-третьих, арендатору транспортного средства предоставлено право без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду , если иное не предусмотрено договором. Применительно к договорам аренды иного имущества, как это отмечалось ранее, действует противоположное правило, согласно которому арендатор может передать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя.

Кроме того, арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки ] и иные договоры, если они не противоречат указным в договоре целям использования транспортного средства либо назначению этого транспортного средства.

Что касается имеющихся различий в правовом регулировании двух разновидностей договор аренды транспортного средства: соответственно аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа, - то все они предопределены тем, что в первом случае обязанности, связанные с управлением и технической эксплуатацией транспортного средства остаются на арендодателе, во втором случае – осуществляются арендатором транспортного средства.

Гражданский кодекс Республики Беларусь также предусматривает возможность установления иных, помимо предусмотренных ГК, особенностей аренды отдельных видов транспортных средств с(без) предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

Специальными правилами о договоре аренды транспортного средства охватываются такие правоотношения, которые связаны с передачей в аренду транспортных средств, требующих квалифицированного управления и технической эксплуатации их силами профессионального экипажа арендодателя или арендатора.

Изменение, продление и расторжение договора аренды

3) более двух раз подряд по истечение установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки , а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии со ст. 591 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользование имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования.

В отличие от ст. 590 ГК, ст. 591 ГК не обязывает арендатора при досрочном расторжении договора отправлять арендодателю уведомление о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Он, однако, должен в соответствии с п. 2 ст. 422 ГК предложить арендодателю расторгнуть договор. Арендатор может предъявить иск в суд о расторжении договора лишь после получения отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения ответа в указанный в предложении или установленный законодательством либо договором срок, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В литературе нет единого мнения по вопросу, вправе ли стороны договора аренды сократить предусмотренный ст. 590 ГК перечень оснований расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Можно встретить утверждения, что этот перечень не может быть сокращен соглашением сторон. Следует согласиться с теми, кто дает положительный ответ на этот вопрос, поскольку расторжение договора по основаниям, предусмотренным ст. 590 ГК, является правом , а не обязанностью арендатора.

Рассмотрим такой пример: Отделение железной дороги (арендодатель) на основании части второй ст. 619 ГК РФ (часть вторая ст. 590 ГК) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды.

В обоснование искового требования арендодатель сослался на положение договора ареды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона. Ответчик возражал против заявленного требования, считая соответствующее условие договора ничтожным, поскольку, по его мнению, в силу части второй ст. 619 ГК РФ (ч.2 ст. 590 ГК) другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в части первой данной статьи, должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором. Поскольку основание, приведенное истцом, не отвечает указанному критерию, оно необоснованно включено в договор со ссылкой на часть вторую ст. 619 ГК РФ (часть вторая ст. 590 ГК) и не может повлечь расторжение договора до истечения срока аренды. Суд не согласился с доводами ответчика и исковое требование удовлетворил, отметив следующее.

В части первой ст. 619 ГК РФ (часть первая ст. 590 ГК) предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора. Согласно части второй ст. 619 ГК РФ (часть вторая ст. 590 ГК) договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ (п. 2 ст. 420 ГК).

Следует учитывать, что часть вторая ст. 619 ГК РФ (часть вторая ст. 590 ГК) отсылает ко всему п. 2 ст. 450 ГК РФ (п. 2 ст. 420 ГК), а не только к подп. 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

В основе требований об изменении или расторжении договора могут лежать различные мотивы . Споров такого рода немало в практике суда. И в каждом случае судья дает оценку обоснованности доводов обеих сторон и принимает решение об удовлетворении требований истца об изменении (расторжении) договора или отказе в их удовлетворении. Однако в отдельных случаях в законодательстве могут содержаться непосредственные указания о том, как оценивать те или иные конкретные мотивы, лежащие в основе требований об изменении (расторжении) договора.

Основы законодательства об аренде содержат три таких конкретных указания по вопросам изменения и расторжения договоров аренды.

С другой стороны, если бы с требованием о расторжении этого договора обратился кооператив, у судебного органа были бы веские основания удовлетворить его требование.

В другом случае по иску предприятия-арендодателя судебный орган расторг договор аренды литьевого участка, заключенный предприятием с научно-производственной фирмой. Основанием для расторжения данного договора явилось невыполнение фирмой ряда предусмотренных договором работ в установленные сроки, а также нарушение некоторых других условий договора (в частности, касающихся порядка содержания оборудования).

Сейчас остановимся на продлении договора аренды. По общему правилу, по истечении срока действия договора он считается прекращенным, если иное не предусмотрено в самом договоре. Для того чтобы возобновить действие непланового договора заинтересованная в этом сторона должна обратиться к другой стороне с одним из трех предложений:

а) заключить новый договор;

б) пролонгировать прежний договор на тех же условиях;

в) пролонгировать прежний договор, изменив некоторые условия и (или) дополнив его.

В первом случае заинтересованная сторона одновременно с направлением своему контрагенту предложения о заключении нового договора высылает его проект, после чего происходит обычная процедура заключения договора. Во втором случае сторонам достаточно лишь в произвольной письменной форме выразить взаимное согласие на пролонгацию (возобновление) договора. При этом сохраняются все условия прежнего договора, в том числе срок его действия.

В последнем случае одна из сторон, выразив желание пролонгировать договор, направляет одновременно свои предложения об изменении от¬дельных пунктов и (или) дополнении текста договора.

Возможен, правда, и еще один вариант, когда одна из сторон предлагает пролонгировать договор на прежних условиях, а другая, согласившись в целом на возобновление договора, предлагает ряд изменений и дополнений к нему.

Таков общий порядок возобновления договорных отношений. Суть его сводится к тому, что для продления договора необходимы активные действия сторон. Что касается отношений по аренде, то здесь основы законодательства об аренде предусмотрели совершенно иной порядок продления договоров.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором . Это означает, что договор аренды продлевается автоматически, если ни одна из сторон не заявила о своем желании прекратить или изменить договор по окончании срока его действия.

Следует иметь в виду, что законодательство не устанавливает какого-либо срока для такого заявления стороны. Между тем, как представляется, этот факт имеет существенное значение.

Исходя из смысла данной нормы, можно утверждать, что заявление о прекращении (изменении) договора аренды должно быть сделано заинтересованной стороной до истечения срока действия договора, поскольку при отсутствии соответствующего заявления уже на следующий день после истечения этого срока договор следует признать продленным на тот же срок и на прежних условиях.

В связи с рассмотрением вопроса о порядке возобновления договора аренды необходимо также остановиться на такой проблеме. Значительная доля всех договоров аренды касается аренды нежилых помещений. Согласно ранее действовавшему законодательству арендатор нежилого помещения имел преимущественное право на продление договора аренды. Однако в настоящее время законодательство об аренде, признает в целом право арендатора на возобновление договора, но считает это право преимущественным перед правами других лиц, в этом смысле оно не делает исключения для тех или иных объектов аренды.

В принципе, такой подход представляется вполне оправданным в новых условиях хозяйствования. Между тем, в целях социальной защиты населения целесообразно было бы сделать исключение для случаев, когда арендаторами нежилых помещений выступают больницы , аптеки, магазины , торгующие предметами первой необходимости, и т.п. Особенно если подобные учреждения являются единственными в микрорайоне.

Конечно, с юридической точки зрения правильнее было бы предусмотреть в Основах законодательства об аренде специальный раздел, посвященный аренде нежилых помещений, где оговорить права арендаторов, деятельность которых имеет социальное значение, а также гарантии защиты их интересов. Но поскольку такой способ правовой защиты пока не использован, целесообразно рассмотреть вопрос о защите права таких арендаторов на возобновление договора аренды судом.

Договор аренды прекращается с истечением срока договора (если арендодатель потребует возврата имущества или наниматель сам его возвратит) либо по истечении предусмотренного п. 2 ст. 581 ГК срока предупреждения. Он прекращается в связи с гибелью предмета аренды и по другим основаниям прекращения обязательств (ст. 378-389 ГК) с учетом правил ст. 588, 590 и 591 ГК.

Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения договора (п. 1 ст. 588 ГК). В таких случаях первоначальный арендодатель подлежит замене новым собственником имущества.

Статья 588 ГК гарантирует защиту прав наследников арендатора. В случае смерти арендатора недвижимого имущества, его права переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. Но не получит таких прав гражданин, который отстраняется от наследования как по завещанию, так и по закону по правилам ст. 1038 ГК (недостойный наследник). При наличии нескольких наследников, вопрос о том, кому из них переходят права арендатора, решается по согласию между ними, а в случае спора - судом.

Арендодатель не вправе отказать наследнику недвижимого имущества во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Таким исключением может быть договор аренды недвижимого имущества с художником , который должен был вместо денежной формы арендной платы выполнять для арендодателя художественные работы. В случае смерти арендатора движимого имущества это означает, что договор аренды сохраняется, за исключением случаев, когда оно было предназначено лично для умершего арендатора либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью умершего арендатора. В случае ликвидации юридического лица (арендодателя или арендатора) договор аренды прекращается по общим правилам ст. 389 ГК.

Гражданское законодательство подробно и детально регулирует вопросы расторжения договора аренды, однако, несмотря на наличие соответствующих норм в Гражданском кодексе Республики Беларусь Хозяйственным судам следует исходить из того, что если требование о досрочном расторжении договора аренды заявлено на основании статьи 590 ГК, применяется специальная норма о порядке расторжения договора, содержащаяся в части третьей данной статьи, которая не противоречит общей норме пункта 2 статьи 422 ГК. Это означает, что требование о досрочном расторжении договора аренды может быть предъявлено арендодателем в хозяйственный суд после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Если такая попытка урегулировать отношения с арендатором не предпринята, имеет место несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Статья 591 ГК, в отличие от статьи 590 ГК, не обязывает арендатора направлять арендодателю письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок, и в данном случае применяется общая норма пункта 2 статьи 422 ГК, в соответствии с которой до обращения в хозяйственный суд арендатор должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Документы , подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком в соответствии со статьей 160 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее - ХПК), должны быть приложены к исковому заявлению . В случае непредставления таких доказательств хозяйственный суд оставляет исковое заявление без движения (162 ХПК), а при неисполнении определения хозяйственного суда об оставлении искового заявления без движения - возвращает исковое заявление по основанию, предусмотренному абзацем вторым части первой статьи 163 ХПК. Несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, установленное хозяйственным судом после возбуждения дела, влечет оставление искового заявления без рассмотрения на основании абзаца 5 статьи 151 ХПК.

Существенным нарушением признается нарушение договора арендатором, влекущее для арендодателя такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, в процессе пользования имуществом наниматель (арендатор) может произвести улучшения нанятого (арендованного) имущества. Законом установлено, если улучшения произведены с согласия наймодателя (арендодателя), то наниматель имеет право на возмещение произведенных для этих целей расходов. Улучшения, произведенные нанимателем (арендатором) без разрешения другой стороны, и, если они не отделимы без вреда для имущества, возмещению не подлежат. Улучшения арендованного имущества как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (ст.594 ГК).

В соответствии с Гражданским кодексом РБ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В случае неправомерного удержания имущества арендатором арендодатель вправе потребовать компенсации убытков. В частности, это может быть внесение арендной платы за время просрочки с возвратом имущества, а если ее размер не покрывает убытков, то и возмещение сверх величины арендной платы.

Гражданский кодекс РБ устанавливает для добросовестного арендатора преимущественное право при заключении нового договора аренды, т.е. при последующем предложении одинаковых условий нового договора аренды разным лицам предпочтение должно отдаваться предыдущему арендатору. Однако данное правило не означает, что арендный договор будет возобновлен на тех же условиях. Кроме того, арендатор не вправе требовать возобновления договора в случае если арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду.

ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ ГРАЖДАНСКОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ВЛАДЕЛЬЦЕВ ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ - осуществляется в соответствии с гл. 11 Положения о страховой деятельности в Республике Беларусь (далее Положение), утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 25 августа 2006 г. N 530. Объектом обязательного страхования являются… …

Логотип кампании Говори правду (белор. Гавары праўду) кампания в Республике Беларусь, начатая 25 февраля 2010 года исследовательско просветительским учреждением «Движение вперёд» … Википедия

РИЭЛТЕРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ - деятельность, осуществляемая риэлтерской организацией в соответствии с требованиями Указа Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. N 15 О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь (далее Указ) и других актов законодательства и… … Юридический словарь современного гражданского права

Военные базы РФ за границей - Азербайджан Отдельный радиотехнический узел (РО‑7, объект 754) Габала (Габала‑2, Ляки) Габалинская РЛС, расположенная в районе поселка Зараган Габалинского района Азербайджана, считается самой крупной в мире. Станция была разработана в 1970‑х… … Энциклопедия ньюсмейкеров

Недвижимость вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без… … Википедия

КОЛЛИЗИОННЫЕ НОРМЫ В ОТНОШЕНИИ ДОГОВОРНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ - в соответствии со ст. 1124 ГК стороны договора могут при заключении договора или в последующем избрать по соглашению между собой право, которое подлежит применению к их правам и обязанностям по этому договору, если это не противоречит… … Юридический словарь современного гражданского права

Российско-казахстанские отношения - После распада СССР отношения между Россией и Казахстаном превратились в одну из важнейших составляющих не только на постсоветском пространстве, но и в сфере геополитики. Дипломатические отношения между Российской Федерацией и Республикой… … Энциклопедия ньюсмейкеров

Российско белорусские отношения … Википедия

У этого термина существуют и другие значения, см. Финляндия (значения). Финляндская Республика Suomen tasavalta (фин.) Republiken Finland (швед.) … Википедия

→ Деятельность предприятия и ИП ->" url="https://vashepravo.by/materialyi/voprosyi-predprinimatelej/deyatelnost-predprinimatelstva/arenda.html">

Для осуществления своей деятельности каждый субъект хозяйствования должен иметь необходимые помещения и оборудование, которые можно приобрести в собственность или взять в аренду. Белорусское законодательство лишь в исключительных случаях обязывает иметь помещения и оборудование на правах собственности для осуществления определенных видов деятельности.

Правовое регулирование:

2. Инвестиционный Кодекс Республики Беларусь от 22.06.2001 №37-З (раздел III),

3. Указ Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 №495 "О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности" (вместе с "Положением об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование"),

4. Временное положение о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 сентября 2000 г. №1452,

5. Положение о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.05.2002 №710.

6. Постановление Министерства экономики Республики Беларусь от 25.07.2002 №162 "Об утверждении формы договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности",

7. Письмо Государственного налогового комитета Республики Беларусь от 20.01.2001 №2-3-10/351 "О порядке исчисления и уплаты налогов, сборов и отчислений с доходов, полученных от сдачи имущества в аренду",

Видов договора аренды:

Аренда зданий и сооружений,

Аренда предприятия,

Финансовая аренда (лизинг).

Концессионный договор - договор, заключаемый Республикой Беларусь с иностранными инвесторами, о передаче на возмездной основе на определенный срок права на осуществление на территории Республики Беларусь отдельного вида деятельности, на которую распространяется исключительное право государства, либо права пользования имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь

Стороны договора аренды.

Сторонами договора аренды являются арендатор и арендодатель.

В соответствии со ст.579 Гражданского кодекса Республики Беларусь право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Поскольку сдача имущества в аренду является самостоятельным видом деятельности, в учредительных документах юридического лица (свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя), выступающего в качестве арендодателя, такой вид деятельности должен быть предусмотрен (п.29.1. Положения о государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования в редакции, утвержденной Декретом Президента Республики Беларусь от 16.11.2000 № 22). При этом осуществление деятельности, не указанной в учредительных документах (свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя), является незаконной и запрещается, а полученные от нее доходы взыскиваются в местный бюджет в судебном порядке.

Предмет договора.

Согласно общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Применительно к договору аренды п.3 ст.578 Гражданского кодекса Республики Беларусь в качестве существенного определяет условие об объекте аренды . Таким образом, договор аренды должен позволять определить состав имущества, подлежащего передаче в аренду, место его расположения, другие данные об имуществе, позволяющие индивидуализировать объект аренды. Для этого при сдаче в аренду, например, недвижимого имущества, к договору аренды прилагается, как правило, план (схема) помещения (здания, сооружения). При отсутствии в договоре таких данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Форма договора аренды.

Договор аренды заключается на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока должен быть заключен в письменной форме . При этом следует иметь в виду, что в соответствии со ст.622 Гражданского кодекса Республики Беларусь договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации , если иное не установлено законодательными актами.

Объект аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. ГК, однако, не устанавливает, какие конкретно данные об объекте аренды должны быть указаны в договоре, поэтому все зависит от усмотрения сторон при заключении договора либо от усмотрения суда при рассмотрении спора по договору аренды.

Ставки арендной платы.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При аренде зданий и сооружений необходимо учитывать требования ст. 625 Гражданского кодекса Республики Беларусь, которой установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Величина арендной платы должна быть обоснована экономическими расчетами, как это предусмотрено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.02.99г. № 209 "О некоторых мерах по усилению контроля за соблюдением дисциплины цен". Отсутствие экономических расчетов, подтверждающих уровень применяемых цен (тарифов, ставок), влечет наложение на субъектов хозяйствования штрафа в размере до 30% стоимости реализованных товаров (работ, услуг).

Цена договора.

По общему правилу, цена не является существенным условием договора аренды. Размер арендной платы является существенным условием договоров аренды здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается не заключенным. В одних случаях размер арендной платы для определенных видов сдаваемого в аренду имущества предусматривается законодательством (например, для сдаваемых в аренду зданий, находящихся в государственной собственности, ставки арендной платы предусмотрены Указом № 495), в остальных случаях — согласовывается сторонами договора. В любом случае, при определении размера арендной платы должны учитываться положения законодательства Республики Беларусь о ценообразовании, в частности, Положение о порядке формирования и применения цен и тарифов, утвержденное постановлением Минэкономики 22.04.1999 г. №43.

Срок внесения арендной платы

Постановлением №162, предусматривает, что "арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым периодом, на расчетный счет Арендодателя". Однако на практике в договора аренды нередко записывают, что "арендная плата вносится Арендатором не позднее 1-го числа текущего (отчетного) месяца" — то есть на условиях предоплаты. А при просрочке внесения предоплаты на ее сумму начисляются штрафные санкции.

Срок договора

Срок аренды устанавливается сторонами в договоре аренды. В соответствии с п.2 ст.581 Гражданского кодекса Республики Беларусь если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора , предупредив об этом другую сторону за один месяц , а при аренде недвижимого имущества - за три месяца , если законодательством или договором не предусмотрен иной срок такого предупреждения.

Стороны должны также иметь в виду, что согласно п.2 ст.592 Гражданского кодекса Республики Беларусь если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Особо следует отметить, что переход к другому лицу права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если в договоре аренды установлен срок, но арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендная плата за помещения, находящиеся в частной собственности.

При формировании ставок арендной платы юридическими лицами частной формы собственности до 7 февраля 2002 года применялась Инструкция "О порядке формирования ставок арендной платы юридическими лицами негосударственной собственности при сдаче в аренду нежилых зданий (помещений)", утвержденная Постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 29 мая 2001 г. № 96. После этой даты размер арендной платы определяется соглашением сторон договора аренды.

Арендная плата за помещения, находящиеся в государственной собственности.

При формировании ставок арендной платы (в том числе и при субаренде) за общественные, административные, переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящихся в государственной собственности, необходимо руководствоваться Положением, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 30.09.2002г. № 495.

Данным Положением базовые ставки арендной платы установлены за помещения в зданиях и сооружениях, которые, во-первых, находятся в государственной собственности, и, во-вторых, являются общественными, административными или переоборудованными производственными. Ставки установлены в евро за 1 кв. метр в месяц. Базовая ставка арендной платы дифференцируется в зависимости от целевого использования помещения, месторасположения здания, сооружения в населенном пункте и населенного пункта. Положением предусмотрены также различные понижающие коэффициенты к базовым ставкам.

Арендная плата вносится резидентами Республики Беларусь в белорусских рублях по курсу Национального банка на день оплаты, нерезидентами - в СКВ или российских рублях.

Если объектом аренды является помещение в здании, которое находится в государственной собственности, но не является общественным, административным или переоборудованным производственным, размер ставок арендной платы определяется в соответствии Положением о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденным постановлением Министерства экономики, Министерства финансов и Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 29.07.2002г.№ 165/104/78. Данное Положение устанавливает порядок расчета размеров арендной платы, который является обязательным для всех арендодателей, сдающих в аренду здания, сооружений и помещения, находящиеся в республиканской собственности, в том числе при сдаче их в субаренду.

Обязанности арендодателя.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст.626 Гражданского кодекса Республики Беларусь передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

Последствия непредоставления арендодателем имущества , сданного в аренду, предусмотрены п.3 ст.593 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества установлена ст.583 Гражданского кодекса Республики Беларусь. В соответствии со ст. 587 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды.

Капитальный ремон т должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок. Последствия нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта предусмотрены ч.3 п.1 ст.587 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Арендодатель обязан после прекращения договора возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя Сдача государственными предприятиями, объединениями, организациями и учреждениями в аренду находящегося в их полном хозяйственном ведении имущества, относящегося к республиканской собственности, либо передача указанного имущества в безвозмездное пользование допускается лишь с согласия государственного органа, уполномоченного управлять этим имуществом; а на территории свободных экономических зон дополнительно с согласия администраций этих зон.

Обязанности арендатора.

В соответствии со ст.586 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества. В случае несоблюдения арендатором этой обязанности арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В соответствии со ст. 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В соответствии с п.2 ст.587 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Нарушение обязанности своевременно возвратить арендованное имущество влечет последствия, предусмотренные ст.593 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Налогообложение

Получаемая арендодателем арендная плата является его выручкой, с которой он обязан уплачивать все необходимые налоги и неналоговые платежи:

Налог на добавленную стоимость;

Отчисления в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции и продовольствия;

Целевой сбор на финансирование расходов, связанных с содержанием и ремонтом жилищного фонда;

Бюджетный целевой фонд стабилизации экономики производителей сельскохозяйственной продукции и продовольствия;

Отчисления в дорожный фонд за пользование автомобильными дорогами;

Налог на прибыль и другие (Письмо №2-3-10/351).

Возмещение арендодателю "затрат и расходов"

Многие арендодатели включают в договор условия о возмещении за счет арендаторов целого ряда "затрат и расходов". В одном из договоров мы встретились с таким пунктом: "Помимо арендной платы Арендатор также производит платежи Арендодателю в целях возмещения сумм затрат и расходов Арендодателя пропорционально площади занимаемого помещения по:

Коммунальным услугам;

Благоустройству и содержанию прилегающей территории;

Уплате обязательных платежей в бюджет (налог на землю, недвижимость);

Содержанию, эксплуатации и текущему ремонту здания (оплате труда обслуживающего персонала, обеспечению материалами, инструментами, приспособлениями, оборудованием и другими средствами и предметами труда, необходимыми для уборки здания и поддержания его в исправном состоянии, текущего ремонта, обслуживания сетей и оборудования, находящихся внутри здания, содержания и обслуживания технических средств и инвентаря пожарно-охранной сигнализации здания, по оплате услуг тепло-, энерго- и водоснабжающих организаций, по поверке счетчиков, по оплате услуг санэпидемстанций)".

Порядок государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Порядок государственной регистрации договоров аренды , а также вносимых в них изменений определен Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.09.2000г. № 1452 "Об утверждении Временного положения о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений". Действие Временного положения распространяется на все договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года. При этом договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений считается заключенным, изменения в него считаются внесенными с момента их государственной регистрации. Пункт 3 Временного положения предписывает юридическим лицам всех форм собственности и физическим лицам до 1 января 2002 г. зарегистрировать в Едином государственном реестре договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений соответствующие действующие договоры аренды, заключенные после 1 июля 1999 г.

Субаренда.

В соответствии со ст. 586 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено Гражданским кодексом Республики Беларусь и иными актами законодательства. В соответствии со ст.589 Гражданского кодекса Республики Беларусь если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства, является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.