Образование земельных участков. Земельный участок (понятие)

1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

1.1. Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с настоящей главой.

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 19.07.2011 N 246-ФЗ)

2. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11 .4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

3. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 311-ФЗ)

4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:

1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;

2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;

3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд;

4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее - военные городки);

(пп. 4 введен Федеральным законом от 29.07.2017 N 280-ФЗ)

5) образование земельных участков, на которых расположены самовольные постройки в соответствии с пунктом 5 статьи 46 , пунктом 6.2 статьи 54 , пунктом 2 статьи 54 .1 настоящего Кодекса.

(пп. 5 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

(п. 4 в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

5. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

7. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

8. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

Земля считается основой разных видов человеческой деятельности. На ней размещены дома, предприятия, различные организации. Каждый участок является чьим-либо владением. Чтобы обрести право на него, необходимо правильно оформить и провести сделку. Образование выполняется по стандартной процедуре, закрепленной в законе.

Понятие

Образование выполняет государственная кадастровая служба. Они могут формироваться на различных территориях и иметь разное назначение. Создание происходит 2 способами:

1. На основе используемых участков (с помощью раздела, перераспределения, выдела, объединения).
2. С освоением неэксплуатируемых территорий.

Участок имеет зафиксированную и указанную в документах границу. Поэтому по закону РФ, созданием территорий считается постановка на Обязательной процедурой считается межевание участков, позволяющих определить их границы. После внесения данных в реестр, присвоения номера участок оформляется в собственность. После этого он считается объектом гражданского оборота.

Основы ст. 11.2 Земельного кодекса РФ

Правила образования земельных участков закреплены в ст. 11.2 Земельного кодекса РФ:

1. Территории создаются с разделом, объединением, перераспределением или выделом.
2. Территории, из которых с помощью раздела, объединения, перераспределения появляются участки, не существуют с момента госрегистрации.
3. Должно быть целевое и разрешенное назначение собственности.
4. Образование возможно после письменного разрешения землепользователей, владельцев, арендаторов, залогодержателей. Согласие не требуется только в некоторых случаях: государственная собственность передается унитарным предприятиям, решение суда, изъятие владения для государственных целей.
5. Образование участков частной собственности между несколькими владельцами выполняется по их соглашению. На сегодняшний день не действует этот пункт.
6. Образование границ земельных участков застроенной территории выполняется лицом, которое заключило договор о развитии территории.
7. Споры рассматриваются судом.

Требования

Кадастровое образование земельного участка с переразделом, объединением, разделом выполняется на основе соблюдения некоторых условий:

1. Наличие разрешения от собственников и пользователей собственности.
2. Установка категорий земель.
3. Соблюдение разрешенных размеров.
4. Новая собственность не должна быть помехой в применении зданий, строений.

Многоконтурный участок

Этот термин стал заменой понятия «единой землепользование» с обновлением законодательных норм. Многоконтурный земельный участок - территория, включающая несколько участков. К ним относят:

1. Несколько контуров.
2. Участки с вкраплениями.

Если рассмотреть практику, то многоконтурные территории - это, например, частное подворье, в котором огород или хозяйственный двор отделены от основного двора с помощью дороги или реки. Также это может быть фермерское хозяйство с полями и животноводческой инфраструктурой на разрозненных территориях.

Многоконтурный участок имеет кадастровый номер. Выполнять сделки получится только всеми частями вместе. Образуется он таким же способом, как и другой. Главное, чтобы его границы были в черте одного населенного пункта.

Порядок и способы

Участки появляются при:

1. Процедурах с существующими территориями.
2. Выделе из зарегистрированных территорий.
3. Отделении от земли, которая считается госсобственностью.

Учетом земельных участков занимается кадастровая служба, где содержатся сведения обо всех недвижимых объектах. Когда происходят различные сделки, требуются запросы в эту организацию.

Государственная и муниципальная собственность

Государственные земельные участки образуются по решению властей. Основанием считается:

1. Документация о межевании.
2. Проект о лестных участках.
3. Схема расположения территорий.

Межеванием участка образуются территории для освоения земли, для передачи гражданам. Также это могут быть местности федерального значения и области, застроенные жилыми объектами.

Сельскохозяйственные земли

Формирование участка из выполняется как выделение собственной доли для:

1. Продажи и сдачи в аренду.
2. Расширения домашнего хозяйства.
3. Организации фермерского подворья.

Документ о выделении участка из общих земель составляется на основе собрания собственников территорий. Его участники устанавливают расположение образуемой территории. Если процедура не была выполнена, собственник доли обязан оповестить о начале процесса всех участников и опубликовать сведения в СМИ.

На обжалование местонахождения выделяемой территории всеми участниками предоставляется месяц. Если протестов не было, участок будет считаться выделенным. Его осваивают в течение 3 лет: продают, сдают в аренду, ведут на нем хозяйство.

Раздел при совместной собственности

При образовании земельного участка с помощью раздела территории появляется несколько маленьких участков.

Право собственности имеет владелец исходной территории.

Права на земельные участки у всех владельцев одинаковые, если произошел раздел. Пользователи разделяемой территории, у которых есть право общей собственности, в одинаковой мере получают право на полученные земли, если другие правила не указаны в соглашении.

Разделение

Образование участков выполняется с разрешения собственника, если территория передана другому лицу, арендатору или пользователю. После раздела арендатор может заключить новый договор аренды на появившиеся объекты. По согласованию сторон договор может быть прежним, но в него вносятся некоторые изменения.

Раздел по межеванию осуществляется лицом, которое заключило договор комплексного освоения разделения участка. Объединение территорий возможно благодаря их смежным границам. После этой процедуры появляются следующие изменения:

1. Образуется один участок.
2. У собственников исходных территорий есть право на новые.
3. Владельцы территорий, которые объединили, будут совместно пользоваться полученным объектом.

Нельзя объединить земли, переданные в бессрочное пользование и переданных по наследству. Такие операции могут выполняться только с одним владельцем всех участков.

Выдел

Отличием выдела от раздела считается то, что при последней процедуре исходный участок прекращает существование. А первая сделка предполагает наличие территории, но с изменения границ. Выделяется как одна, так и несколько долей. Владелец, который требует выделение доли, утрачивает право на общий объект, но становится собственником выделенной части.

Перераспределение

Процедура проводится:

1. Для смежных участков.
2. Получения изменений площадей и границ.
3. С сохранением права собственника.
4. С распределением прав собственников по договору.

Особые участки

Некоторые территории пригодны для свободного пользования гражданами, которые обладают специальным статусом. Земли ЗАТО имеют особое положение. У них есть:

1. Свои органы власти.
2. Предприятия с радиоактивными веществами или оружием массового поражения, военные объекты, которым требуется соблюдать гостайну.

Территории на ЗАТО считаются федеральной собственностью. Право распоряжения на них имеют местные органы. По согласованию местной и федеральной власти земли могут передаваться жителям для личного использования.

Искусственные

Их создают на водоемах или недалеко от них с помощью отсыпки грунта, отмыва. У них могут быть смежные границы с существующими или быть изолированными. Целью формирования таких участков считается постройка зданий и сооружений различного вида.

Образование искусственных участков происходит на основе инициативы:

1. Органов власти.
2. Физических лиц.
3. Юридических лиц.

Искусственные территории организуются благодаря средствам бюджета, вложениям инициаторов, а также с применением средств, полученных от торгов на аукционе. Эта процедура осуществляется на основе нескольких этапов:

1. Получение разрешения.
2. Создание плановых документов.
3. Выполнение инженерных расчетов и подготовка проекта.
4. Выполнение работ.

Искусственные территории не могут применяться для добычи полезных ископаемых, изменять границы РФ или территориальных образований.

Кадастровые работы

Их выполняют для уточнения расположения земель и их границ, а также для подготовки на документы. Все данные работы делятся на 2 вида: инженерно-технические и юридические. Благодаря геодезическим работам разрабатывается межевой план, технический и акт обследования.

На обработку данных и оформление документов может уйти до 1 месяца. За этот период подготавливается документация для передачи в кадастровый учет. После выполненной работы формируется участок, с которым владелец может выполнять различные сделки. Таким образом, у него появляются полное право распоряжения собственностью.

Образование земельных участков

Комментарий к статье 11.2 ЗК РФ:

1. Нормы п. п. 1 - 2 комментируемой статьи воспроизводят понятия образования и прекращения существования объекта недвижимости применительно к земельным участкам, содержащиеся в ст. 16 ФЗ о кадастре, из которой следует, что образование (или создание) объекта недвижимости означает постановку такого объекта на учет, а прекращение существования объекта недвижимости выражается в снятии его с учета. Земельные участки могут образовываться: при разделе (например, при разделе его между наследниками или при покупке соседнего земельного участка и его объединении), перераспределении, выделе, объединении индивидуализированных ранее земельных участков, зарегистрированных в установленном порядке, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельный участок, из которого образован новый, не может существовать в прежних границах. Поэтому земельные участки, подвергшиеся преобразованиям указанными выше способами, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности на вновь образованные земельные участки в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость", если иное не предусмотрено законами (см. комментарий к п. 4 ст. 11.4 ЗК или другие ФЗ).

2. Каждый земельный участок относится к определенной категории земель, которые подразделяются по своему целевому назначению (см. ). Нормы п. 2 ст. 7 ЗК и п. 4 ст. 37 ГрК устанавливают за правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства право выбора разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов.

Правовой режим вновь образуемых земельных участков определяется автоматически исходя из зонирования территорий и выбранного вида разрешенного использования прежним правообладателем, т.е. остается тем же, каким был у земельных участков, из которых образованы новые. При этом изменение одного вида разрешенного использования на другой в одном или нескольких образуемых участках не допускается.

3. В соответствии со ст. 252 ГК имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Исходя из этого, ЗК вводит условие в виде письменного согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (прежних), при котором возможно образование новых земельных участков путем раздела, объединения, перераспределения или выдела. Согласие правообладателей, выраженное письменно, должно входить в число документов, представляемых в орган кадастрового учета для осуществления государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков (межевой план, описание земельных участков).

Вместе с тем в отличие от ст. 252 ГК Земельный кодекс не рассматривает раздел общего земельного участка в качестве основания для прекращения права общей собственности, и образуемые новые земельные участки могут находиться в общей собственности тех же сособственников. Исключением является прекращение крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех членов (см. ст. 258 ГК), поскольку оно противоречило бы основанию и цели образования новых участков.

Образование новых земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям или учреждениям, не требует ничьего письменного согласия, поскольку такие действия входят в полномочия указанных органов (см. ст. ст. 9 - 11 ЗК). Не требуется письменное согласие также и при наличии решения суда (см. п. 6 комментируемой статьи), поскольку оно носит принудительный характер.

4. Из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, могут образовываться новые земельные участки (один из нескольких либо несколько из одного), при наличии достижения соглашения между собственниками.

Существуют ограничения, установленные законом. Так, земельный участок, принадлежащий крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежит, если только не имеет место прекращение крестьянского хозяйства в связи с выходом из него всех его членов либо образование нескольких крестьянских хозяйств.

Исключением из общих правил закон называет выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель, где не требуется согласия всех собственников долей. В то же время такой выдел должен подчиняться требованиям минимального размера (см. ст. 4 названного Закона), установленного законом субъекта РФ. Например, в соответствии со ст. 6 Закона Московской области от 12.06.2004 N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области" этот размер составляет 2,0 га, а в других субъектах этот размер может быть иным.

5. В случаях, когда соглашение по разделу, выделу или иному преобразованию между правообладателями (собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами, залогодержателями) земельных участков не достигнуто и имеется конфликт, образование новых земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда. Решение суда выносится с учетом предельных размеров земельных участков, установленных в конкретном регионе (см. ст. 33 ЗК), различных вариантов преобразования земельных участков, содержащихся в экспертном заключении, а также мнения правообладателей. Суду не требуется согласие сторон. Решение суда носит обязательный характер и может быть исполнено в принудительном порядке исполнительными органами. К решению суда приравнивается и утверждение судом мирового соглашения между совладельцами. В то же время следует учесть, что требование о разделе земельного участка может быть заявлено только после прекращения права общей собственности на строение, находящееся на спорном земельном участке, либо одновременно с ним. В противном случае не происходит образования земельных участков, свободных от прав третьих лиц, для каждого из правообладателей.

6. Пункт 7 комментируемой статьи указывает на субъекта, в полномочия которого входит образование новых земельных участков. Имеются в виду случаи, когда земельный участок, из которого будут образовываться новые, находится в границах застроенной территории и принято решение о ее развитии в соответствии с ГрК. Субъектом является лицо, с которым заключен договор о развитии застроенной территории. Однако преобразования земельных участков должны осуществляться в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

7. При наличии конфликта между правообладателями земельного участка споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке. Сторонами в споре могут быть орган государственной власти либо орган местного самоуправления, представители частной собственности или иные правообладатели. Иски об установлении порядка пользования земельными участками подсудны мировому судье по месту нахождения земельного участка. Дела о разделе земельных участков рассматриваются мировым судьей, если стоимость спорного земельного участка не превышает 100000 руб. (см. ст. 23 ГПК), с привлечением всех совладельцев земельного участка, в иных случаях - районным судом.

1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

1.1. Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с настоящей главой.

2. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

3. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:

• 1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;
• 2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;
• 3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

5. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

7. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

8. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

Земельный кодекс, Статья 11.2

1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

1.1. Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с настоящей главой.

2. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также — образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

3. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи.

5. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее — Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

6. Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

7. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

8. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.