Существенные изменения в законодательстве во многом изменили порядок выделения участков, их регистрацию, кадастровую оценку земли.

Трудно ли оформить новый земельный участок?

Если раньше использовался акт выбора земли, то сейчас нужно вместе с заявлением о предоставлении подавать схему расположения земельного участка в виде электронного файла. Не у всех есть дома компьютеры, не все владеют компьютерной грамотной, достаточной для обработки схемы в графическом редакторе, для внесения новых границ, точного подсчета площади, поэтому для большинства вопрос о самостоятельном изготовлении схемы в электронном виде автоматически отпадает.

С того момента, как администрация примет утвердительное решение, у заявителя есть в запасе два года, чтобы оформить ЗУ в собственность.

Наглядная информация, поступающая на сайт Росреестра со всех уголков страны, способствует наведению порядка в земельном учете, а постоянно обновляющиеся данные на общей кадастровой карте позволяют получить точную картину статуса интересующих земель.

В свободном режиме можно получать ценные сведения на сайте, не проводя часы в очередях в административных учреждениях, рассмотреть сразу несколько вариантов, выбрать наиболее подходящий по размеру, расположению, кадастровой стоимости земель в данном районе.

Какую информацию надо предоставить для выделения земли?

Схема расположения - это документ, который содержит его графическое изображение и текстовое описание, она наглядно представляет его границы так, как они выглядят на кадастровом плане, на ней указана точная площадь. Для определения его местонахождения на плане отмечаются координаты. Если раньше погрешность допускалась до 1 метра, то теперь они должны быть указаны с точностью до 10 см.

Схема расположения составляется на основании данных кадастра, документов по землеустройству с учетом действующих норм. Если администрация примет положительное решение о выделении земли, на основе проекта будет составляться межевой план, который теперь является обязательным документом при регистрации собственности в Росреестре.

Кто занимается подготовкой схем?

В зависимости от целей применения схемы расположения земельного участка на КПТ, в законе обозначены лица, имеющие право заниматься их изготовлением, так как в основном раньше этим занималась администрация. Схему ЗУ можно заказать на госсайте, но некоторым кажется, что надежнее и выгоднее выполнить такую работу самим.

Гражданские лица и организации могут сами составлять схемы расположения определенных участков, если те, к примеру, находятся за жилой чертой, сдаются в аренду, выдаются без торгов. Изготовить ее сам может и участник аукциона, если он является единственным желающим приобрести конкретную землю. Такую возможность имеют и преемники участков после их изъятия.

В остальных ситуациях документами занимается администрация, в ведении которой находится рассматриваемая территория.

В каких случаях используется схема ЗУ?

Схема участка требуется при образовании новых наделов или для изменения уже существующих. Она привязана к местности, дает понимание того, в каком районе земля находится, какую имеет форму, площадь, показывает, нет ли пересечения или полного совпадения с другими участками или территориями.

На фото со спутника отлично видно рельеф участка - расположен ли он на равнине, холмах, оврагах. Поэтому при выделении, продаже и изъятии земли нужно оформление схемы расположения земельного участка.

Это такие случаи, как:

1. Изменение границ существующих наделов, которые на этот момент уже находятся в частной собственности, для образования новых. Это могут быть участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство, садоводство или огородничество, а также и те, которые находятся в государственной собственности.
2. При разделе муниципальной земли для выделения ее юридическому лицу, а также частному лицу на праве аренды или постоянного пользования.
3. При изъятии ее администрацией.
4. При возможности получить участок без торгов. Это единственный случай, когда схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории можно подать в обычном виде, на бумаге.
5. При проведении аукционов. Для участия в них на рассмотрение подается заявление и схема участка, публикуется объявление, собираются все заявки желающих в течение 30 дней. Если поступает единственная заявка, то заявитель получает участок и проводит межевание и схему ЭКТ за свой счет, а если заявок несколько, то аукцион и оформление проводит муниципалитет.
6. Для оформления прирезок, которые находятся в собственности граждан.

Что важно учесть при подаче документов в администрацию?

После сдачи схемы расположения земельного участка и заявления на утверждение администрация рассматривает документы, принимает положительное решение или отказывает в выделении земли.

При утверждении схемы рассматривается, отвечает ли выделение ЗУ законным требованиям. Например, находятся ли рядом заповедники, поля, стратегические объекты, зоны с особыми условиями использования, не планируется ли застройка земли жилыми кварталами, какие сооружения есть рядом.

Причины для отказа могут быть различные:

1. Оформление документов не соответствует требованиям, в них имеются ошибки, неправильно оформлена схема, так как не всегда удается сразу учесть все требования администрации. В таком случае нужно внести исправления и снова сдать на рассмотрение.
2. На участке находится недвижимое имущество третьих лиц или государства.
3. Администрация не может утвердить схему земли, которая уже находится в собственности дольщиков.
4. Территория является частью утвержденного межевого плана или имеет пересекающиеся границы, наложение всей или частичной площади.
5. Участок может располагаться на месте, которое планируется использовать для внедрения проектов по развитию местности.
6. Площадь по схеме превышает реальную больше чем на 10 процентов.
7. Если в схеме расположения земельного участка на КПТ обнаруживается ошибка, то нужно провести межевание границ с целью их уточнения на основании сделанного ранее плана, в который будут внесены уточнения.

Но это возможно уже только после утвердительного решения администрации, так как перед регистрацией в Росреестре кадастровым инженером будет проводиться составление межевого плана с согласованием границ соседей, лесхозов и других участников.

Бывают случаи отказа в выделении участков, когда их целевое назначение администрация меняет уже после подачи заявления. Например, отводит земли под застройку многоэтажными зданиями.

Когда делят зарегистрированный участок, то новый проект границ не утверждают, а изготавливают межевой план, так как форма схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории не меняется, он остается в прежних существующих границах. Так же поступают и в противоположном случае - при объединении частных участков.

Особенности оформления муниципальных зон

После принятия решения о выделении земли органы местного самоуправления должны направить его вместе со схемой ЗУ в адрес Росреестра для внесения изменений на Публичной кадастровой карте, на которой они будут отражены. На выполнение отводится пять дней. Утвержденная схема расположения земельного участка заверяется с помощью особой электронной подписи должностного лица администрации, которое приняло положительное решение.

Документы для образования ЗУ из земли, которая находится в муниципальной собственности, принимаются администрацией в соответствии со ст.11.3 ЗК РФ. Для информации используется схема расположения земельных участков на кадастровом плане местности.

Электронная схема: заказать или сделать самостоятельно?

Чтобы сведениями о расположении участков могли пользоваться все желающие, схема ЗУ записывается на электронном носителе. Границы на нем и бумажной схеме должны точно совпадать.

Электронный вариант схемы расположения земельного участка можно заказать на сайте Росреестра.

Его легко найти в ПКТ визуально или по учетному номеру. Из раздела « Электронные сервисы для физических лиц» нужно перейти в «Личный кабинет».

Образец схемы расположения земельного участка на КПТ показывает данные, заполненные по утвержденной форме, графическое расположение участка, описание, изображение территории, сделанное со спутника, с указанием адреса, координат, кадастровых данных, размеров.

Несмотря на то что граждане в большинстве случаев могут самостоятельно изготовить схему, не все имеют навыки составления карт с нужной точностью и работы в графическом редакторе.

Довольно сложно привязать схему к кадастровому плану, если рядом не находятся объекты, обозначенные координатами, выполнить все требования Госреестра и администрации. Поэтому сразу рекомендуется заказать изготовление схемы на сайте или обратиться за помощью к кадастровому инженеру.

Он может выполнить заказ с выездом на участок и без него, если в кадастре имеется достаточно сведений для определения границ участка. После утверждения схемы работа, проведенная кадастровым инженером, будет использована для составления межевого плана. Его наличие является обязательным условием при дальнейшей регистрации земельного участка в Росреестре.

Если схему можно составить на основании ПКТ, может предоставить ее данные без предварительного выезда на участок.

Назначение использования участка и функциональные зоны

Расположение земельного участка план и зон не должны иметь противоречий.

Согласно градостроительному плану, все участки имеют определенные назначения для использования. При выборе ЗУ важно выяснить, в какую функциональную зону он входит, чем можно заниматься на данной территории.

Например, если земли предназначены для сельского хозяйства, то на них нельзя строить жилые дома и производственные здания. Деятельность на участке, которая не предусмотрена в градостроительном плане, не разрешается или ограничивается.

На участке под ИЖС нельзя построить магазин или ремонтную мастерскую. С информацией о целевом назначении участка можно ознакомиться в Генеральном плане поселения, где функциональные зоны окрашены различными цветами.

Если ЗУ находится в границах функциональной зоны, то, в отличие от нахождения в территориальных зонах, это не всегда влияет на правовой режим и служит причиной отказа. Все зависит от того, что именно проходит через участок или вдоль его границ.

Разрешенное использование участка

Поэтому при выборе земельного участка, прежде чем составлять его схему, нужно выяснить, подходит ли он для реализации ваших планов. Различают жилые зоны, производственные, рекреационные, сельскохозяйственного использования, военных объектов и другие.

Коллективные садоводства, участки под индивидуальную застройку находятся в жилых зонах. Они могут включать объекты социальной и инженерной инфраструктуры, деловой застройки. Особенно много вопросов возникает, когда участок граничит с лесхозом.

Для того чтобы изменить вид разрешенного использования ЗУ, нужно подать заявление в Кадастровую палату или администрацию, которые рассмотрят возможность такого решения.

Обязательно имеют границы, которые отображаются в карте, и специальное назначение, указывающее на основную направленность использования земель.

Какая информация есть на схеме ЗУ?

Схема расположения земельного участка на кадастровом плане, образец которой приведен на фото, должна иметь:

1. Проектную площадь каждого земельного участка, если их несколько.
2. Условные номера, если их создается два и более. Для этого берется кадастровый номер участка, если соединяются или разделяются учтенные земли, или номер кадастрового квартала, на котором образующийся участок расположен полностью, буквы ЗУ и порядковый номер в новой схеме.
3. Участок должен быть вписан в систему координат, применяемую в государственном кадастре.
4. Условные обозначения, которые используются при подготовке схемы в электронном виде.
5. Кадастровый номер участка или квартала.
6. В текстовой части указывается адрес или описание месторасположения, указываются расположенные рядом зоны особого использования, приводится схема расположения земельного участка на фото.

Красными линиями на схеме обозначены новые границы при прирезке, новая межа разделения при образовании нескольких наделов, места прохождения межевых границ, те места, где изменения не допускаются.

На примере схемы расположения земельного участка, который образуется, видны его границы, кадастровый квартал, функциональные зоны, расположенные рядом. Участок граничит с уже зарегистрированной в ЕГНР землей, поэтому его координаты указать проще.

Схему расположения земельного участка с фото территории в электронном виде можно заказать на сайте Росреестра.

Требования
к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа

I. Общие положения

1. Требования к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа (далее - Требования) устанавливают правила оформления схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - схема расположения земельного участка).

2. Схема расположения земельного участка подготавливается в отношении земельного участка или земельных участков, образуемых в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

3. Схемой расположения земельного участка определяются проектируемые местоположение границ и площадь земельного участка или земельных участков, которые предполагается образовать и (или) изменить.

4. Схема расположения земельного участка подготавливается на основе сведений государственного кадастра недвижимости об определенной территории (кадастрового плана территории). При подготовке схемы расположения земельного участка учитываются материалы и сведения:

утвержденных документов территориального планирования;

правил землепользования и застройки;

проектов планировки территории;

землеустроительной документации;

положения об особо охраняемой природной территории;

о зонах с особыми условиями использования территории;

о земельных участках общего пользования и территориях общего пользования, красных линиях;

о местоположении границ земельных участков,

о местоположении зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

5. Подготовка схемы расположения земельного участка в форме электронного документа может осуществляться с использованием официального сайта федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведения государственного кадастра недвижимости, в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (далее - официальный сайт) или с использованием иных технологических и программных средств.

В случае если подготовку схемы расположения земельного участка обеспечивает гражданин в целях образования земельного участка для его предоставления такому гражданину без проведения торгов, подготовка данной схемы может осуществляться по выбору указанного гражданина в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе.

В целях направления решения (соглашения) об утверждении схемы расположения земельного участка и схемы расположения земельного участка в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведения государственного кадастра недвижимости (далее - Росреестр), в соответствии с пунктом 20 статьи 11.10 Земельного кодекса для отображения сведений на кадастровых картах, предназначенных для использования неограниченным кругом лиц, схема расположения земельного участка изготавливается в форме электронного документа, в котором местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые предполагается образовать и (или) изменить, должно соответствовать местоположению границ земельного участка или земельных участков, указанному в схеме расположения земельного участка, подготовленной в форме документа на бумажном носителе, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом.

6. В схеме расположения земельного участка приводятся:

условный номер каждого земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка (в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков);

проектная площадь каждого земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка;

список координат характерных точек границы каждого образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка в системе координат, применяемой при ведении государственного кадастра недвижимости;

изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков, изображение границ учтенных земельных участков, в том числе исходных земельных участков, надписи (включая кадастровые номера земельных участков, условные номера образуемых участков, кадастровый номер кадастрового квартала, систему координат), условные обозначения, примененные при подготовке изображения (далее - графическая информация);

сведения об утверждении схемы расположения земельного участка: в случае утверждения схемы расположения земельного участка решением уполномоченного органа указываются наименование вида документа об утверждении схемы расположения земельного участка (приказ, постановление, решение и тому подобное), наименование уполномоченного органа, дата, номер документа об утверждении схемы расположения земельного участка; в случае утверждения схемы соглашением между уполномоченными органами указываются наименование вида документа об утверждении схемы расположения земельного участка (соглашение), наименования уполномоченных органов, дата (даты), номер (номера) соглашения о перераспределении земельных участков.

7. В случае подготовки схемы расположения земельного участка с использованием официального сайта графическая информация приводится на картографической основе государственного кадастра недвижимости. В случае отсутствия картографической основы в содержании раздела КПТ.2.1 "План (чертеж, схема) земельных участков, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных в кадастровом квартале" кадастрового плана территории (далее - раздел КПТ.2.1) при подготовке схемы расположения земельного участка с использованием иных технологических и программных средств для отображения графической информации дополнительно в качестве картографической основы могут применяться не содержащие сведения ограниченного доступа картографические материалы, в том числе включенные в картографо-геодезические фонды, в масштабе, обеспечивающем читаемость графической информации, и в системе координат, применяемой при ведении государственного кадастра недвижимости, с учетом указанных в пункте 4 Требований материалов и сведений. При подготовке схемы расположения земельного участка на бумажном носителе при отсутствии картографической основы в разделе КПТ.2.1 графическая информация дополняется схематичным отображением границ территорий общего пользования, красных линий, а также местоположения объектов естественного или искусственного происхождения, облегчающих ориентирование на местности (реки, овраги, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи, иные сооружения, здания, объекты незавершенного строительства).

8. Если схемой расположения земельного участка предусматривается образование из земельного участка двух и более земельных участков условный номер образуемого участка включает в себя кадастровый номер земельного участка, из которого предусматривается образование земельных участков, обозначение образуемого участка в виде заглавных букв "ЗУ" и порядкового номера образуемого участка в пределах определенной схемы расположения земельного участка, записанного арабскими цифрами. В случае образования двух и более земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или путем перераспределения земельных участков условный номер включает в себя кадастровый номер кадастрового квартала, в котором образуемый земельный участок расположен целиком, обозначение образуемого участка в виде заглавных букв "ЗУ" и порядкового номера образуемого участка в пределах определенной схемы расположения земельного участка, записанного арабскими цифрами. Разделитель составных частей условного номера - двоеточие (знак ":").

9. Проектная площадь образуемого земельного участка вычисляется с использованием технологических и программных средств, в том числе размещенных на официальном сайте, полученная при проведении кадастровых работ площадь образуемого земельного участка может превышать проектную площадь не более чем на десять процентов.

10. Список координат характерных точек границы каждого образуемого земельного участка приводится в схеме расположения земельного участка в случае ее подготовки с использованием технологических и программных средств, в том числе размещенных на официальном сайте.

11. Если схемой расположения земельного участка предусматривается образование двух и более земельных участков сведения о каждом образуемом земельном участке, за исключением графической информации, приводятся в схеме расположения последовательно. Графическая информация приводится в отношении всех образуемых земельных участков.

12. Схема расположения земельного участка в форме электронного документа формируется в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем, размещаемых на официальном сайте, а также в формате HTML. Графическая информация формируется в виде файла в формате PDF в полноцветном режиме с разрешением не менее 300 dpi, качество которого должно позволять в полном объеме прочитать (распознать) графическую информацию.

13. Создание XML-схем осуществляется в соответствии с техническими требованиями к взаимодействию информационных систем в единой системе межведомственного электронного взаимодействия, утверждаемыми в соответствии с пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 8 сентября 2010 г. N 697 "О единой системе межведомственного электронного взаимодействия"*** .

XML-схемы, используемые для формирования файлов схемы расположения земельного участка в форме электронного документа в формате XML, признаются введенными в действие со дня их размещения на официальном сайте.

14. При изменении нормативных правовых актов, устанавливающих требования к подготовке или форму схемы расположения земельного участка, Росреестр изменяет XML-схему, обеспечивая при этом возможность публичного доступа к текущей актуальной версии и предыдущим (утратившим актуальность) версиям.

15. Схема расположения земельного участка в форме электронного документа заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью (подписями) уполномоченного должностного лица исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, утвердившего такую схему (подписавшего соглашение, издавшего приказ, постановление, решение).

КонсультантПлюс: примечание.

О порядке согласования схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории при образовании земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, см. ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ .

ЗК РФ Статья 11.10. Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

1. Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

2. Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

3. Подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

4. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом.

5. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов.

6. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, может быть обеспечена указанным юридическим лицом. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды или безвозмездного пользования, может быть обеспечена указанными гражданином или юридическим лицом.

7. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для последующего изъятия для государственных или муниципальных нужд может быть обеспечена лицом, в пользу которого изымается земельный участок.

8. В случае образования земельных участков путем перераспределения земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подготовка схем расположения земельных участков обеспечивается гражданами, являющимися собственниками таких земельных участков.

(см. текст в предыдущей редакции)

9. Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется в форме электронного документа.

В случае, если подготовку схемы расположения земельного участка обеспечивает гражданин в целях образования земельного участка для его предоставления гражданину без проведения торгов, подготовка данной схемы может осуществляться по выбору указанного гражданина в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе.

10. Подготовка схемы расположения земельного участка в форме электронного документа может осуществляться с использованием официального сайта федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав), в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" или с использованием иных технологических и программных средств.

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Орган регистрации прав обеспечивает возможность подготовки схемы расположения земельного участка в форме электронного документа с использованием официального сайта указанного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" любым заинтересованным лицом за плату. Размер такой платы и порядок ее взимания устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

(см. текст в предыдущей редакции)

Подготовка схемы расположения земельного участка в форме электронного документа органами государственной власти или органами местного самоуправления с использованием официального сайта органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" осуществляется без взимания платы.

(см. текст в предыдущей редакции)

12. Форма схемы расположения земельного участка, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе, требования к формату схемы расположения земельного участка при подготовке схемы расположения земельного участка в форме электронного документа, требования к подготовке схемы расположения земельного участка устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

13. Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

(см. текст в предыдущей редакции)

14. В решении об утверждении схемы расположения земельного участка в отношении каждого из земельных участков, подлежащих образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка, указываются:

1) площадь земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка;

2) адрес земельного участка или при отсутствии адреса земельного участка иное описание местоположения земельного участка;

3) кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, из которых в соответствии со схемой расположения земельного участка предусмотрено образование земельного участка, в случае его образования из земельного участка, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости;

(см. текст в предыдущей редакции)

4) территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок, или в случае, если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, вид разрешенного использования образуемого земельного участка;

15. Срок действия решения об утверждении схемы расположения земельного участка составляет два года.

КонсультантПлюс: примечание.

До 01.01.2020 допускается отказ в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по основаниям, установленным законом субъекта РФ, наряду с основаниями п. 16 ст. 11.10 (ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ).

16. Основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является:

1) несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 настоящей статьи;

2) полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек;

3) разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам;

4) несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;

5) расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

17. В случае, если границы земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка, пересекаются с границами земельного участка или земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным после дня утверждения схемы расположения земельного участка и до истечения срока действия решения о ее утверждении, образование земельного участка осуществляется в соответствии с утвержденной схемой его расположения.

20. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение, предусматривающее утверждение схемы расположения земельного участка, обязаны направлять в срок не более чем пять рабочих дней со дня принятия указанного решения в орган регистрации прав указанное решение с приложением схемы расположения земельного участка, в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия. Сведения, содержащиеся в указанных решении и схеме, подлежат отображению на кадастровых картах, предназначенных для использования неограниченным кругом лиц.

(см. текст в предыдущей редакции)

21. Подготовка единым институтом развития в жилищной сфере схемы расположения земельного участка в форме электронного документа с использованием официального сайта органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" осуществляется без взимания платы.

(см. текст в предыдущей редакции)

А как быть, если принадлежащий Вам по документам участок не значится в государственном кадастре? Еме не присвоен кадастровый номер и он не является даже ранее учтенным. Или вы хотите «прирезать» к своему участку часть муниципальной земли. А может просто хотите купить участок, принадлежащий местному муниципалитету, который еще не значится в земельном кадастре. Для того, чтобы оформить свои права на него, нужно сначала сформировать границы и поставить его на кадастровый учет. Вот здесь как раз и понадобится схема расположения земельного участка на .

Если не затрагивать Московские правила (касается и Новой Москвы), то как получить схему расположения земельного участка и что с ней делать описано в этой статье.

»

»

»

Что это за документ?

С 1 марта 2015 года вступил в силу 171-ФЗ «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»(статья 11.10) и приказ от 27 ноября 2014 г. N 762, которые и регламентируют оформление и содержание схемы земельного участка.

Схема представляет собой план расположения границ образуемого или перераспределяемых земельных участков (в случае «прирезки») на кадастровом плане территории. По сути эта схема (подписанная уже уполномоченным лицом в Администрации) является графическим приложением к распоряжению исполнительного органа государственной власти, описывающим расположение земельного участка на местности. Там указывается конкретное местоположение (координаты до целых метров), конфигурация границ и площадь выделяемого земельного участка.

Для чего она нужна?

Одним из документов, на основании которого выделяется земельный участок (ст. 11.3 ЗК РФ) является утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, в составе приложения к решению о выделении. Ее основная цель- предоставление данных об интересующем земельном участке для предварительного согласования с собственником (федеральным или муниципальным представителем).

Схема расположения земельного участка необходима в следующих случаях:

— при образовании земельного участка для предоставления гражданину без проведения торгов или для проведения аукциона по продаже или на право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

— при образовании земельного участка для последующего изъятия для муниципальных нужд

— при образовании земельного участка, находящегося в муниципальной или госсобственности путем раздела для предоставления физическим и юридическим лицам на праве аренды или безвозмездного пользования

— при образовании земельного участка путем перераспределения земельных участков, находящихся в собственности граждан и находящихся в государственной или муниципальной собственности. В простонародье это называется оформлением прирезок к уже имеющемуся земельному участку.

— в некоторых случаях схему требуют для получения разрешения на строительство, в частности для ГПЗУ.

В остальных случаях земельные участки выделяются из земель муниципальных и государственных согласно проекту планировки и межевания территории.

Собирая все вышеизложенное в единое целое, можно определить, что схема расположения земельного участка нужна для предварительного согласования о предоставлении земельного участка в собственность или аренду у муниципалитета или государства . Также, в некоторых случаях, она служит картографическим материалом для определения местоположения и площади земельного участка.

Впоследствии должны будут подготовлены межевые планы по , или .

На их подготовку государство отводит 2 года- именно столько утвержденная схема расположения будет иметь силу.

Кто подготавливает схему земельного участка?

Схема расположения земельного участка утверждается опять-таки решением исполнительного органа государственной власти. Так написано в Законе (Земельный Кодекс РФ). Ключевое слово- утверждается , а вот кем подготавливается? Вот здесь есть несколько путей, по которым на данный момент может проходить подготовка этой схемы. Схему может подготовить администрация, уполномоченная распоряжаться землей, кадастровый инженер, также схему можно оформить самостоятельно. Все пути разные и подходят для разных случаев. Разберем подробнее.

1. Подготовка администрацией.

«Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется в форме электронного документа, кроме случаев, когда она готовится в целях образования земельного участка для предоставления без проведения торгов» — выдержка из приказа N 762 «Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка….». Там же в пункте 15 написано, что в электронной форме схема заверяется электронной подписью исполнительного органа, утвердившего схему. Из этого следует, что электронную схему расположения не может подготовить ни частное лицо ни кадастровый инженер .

Администрация муниципального образования обязана будет готовить схему только в случае реализации земельного участка через торги. В остальных случаях, перечисленных выше ⇑ (« «), схема «может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом», т.е. на практике это означает, что схема будет готовиться за счет Заявителя.

Чтобы было понятно- в электронной форме этот документ подготавливается для межведомственного взаимодействия органа, выделяющего землю и Росреестра. Это делается для того, чтобы в течение 2 лет (или до регистрации права) на месте выделенного участка не образовался какой- нибудь другой участок. Если администрация требует электронный документ с заявителя- она нарушает закон.

2. Подготовка самостоятельно. Как прописано в вышеупомянутом Законе — схему может составить любой гражданин/юрлицо. Ведь там не ставятся никакие подписи и печати (хотя некоторые администрации на этом настаивают). Главное условие- соблюдение всех норм оформления и точности определения координат границы земельного участка (0.01 м). Если Вы обладаете некоторыми навыками владения ГИС- программами, автокадом или ему подобными графическими редакторами- подготовить схему расположения земельного участка на КПТ возможно и самостоятельно.

Для этого нужно заказать в на сайте Росреестра электронную версию КПТ. Загрузить его в графический редактор и обозначить программными средствами границу требуемого участка. Важно соблюдать форму этого документа (цифры, условные обозначения и т.д)- ведь при допуске неточностей Вы можете получить отказ. Хотя, даже если все будет идеально- от отказа Вы не застрахованы. Но об отказах .

Вроде бы администрации и выгодно продавать участки, но самоделки они принимают неохотно- часто предлагают «правильных» кадастровых инженеров, -«которые все оформят без проблем» (но втридорога). Также хочется предостеречь Вас от подготовки схемы «на глазок» с применением линеек, циркулей и тому подобных приборчиков- требуемую точность координат (0.01 м) и площади (особенно непрямоугольных участков) без применения программных продуктов Вы не сможете получить.

Еще возникает большая проблема определения местоположения земельного участка, если на кадастровой карте вблизи участка нет никаких границ. «Привязать» участок в таком случае будет очень проблематично.

В общем- если Вы уверены в своих силах и можете точно указать координаты участка, то можно подготовить бумажную схему самостоятельно. Возможно ее придется несколько раз переделывать под требования администрации- зато будет бесплатной. И все-таки во многих случаях схемы самостоятельно оформить не получится. Особенно, если нужны фактические измерения на земельном участке. Помогут в этом кадастровые инженеры.

3. Подготовка кадастровым инженером. Соответственно, заинтересованное в образовании земельного участка лицо может обратиться к кадастровому инженеру для подготовки схемы расположения ЗУ на КПТ.

Существует 2 варианта подготовки- с выездом специалиста или без- опираясь на пожелания заказчика и кадастровую информацию.

1. С выездом. Если местоположение участка невозможно определить камерально, то кадастровый инженер выезжает на объект и координирует границы участка. Эти измерения можно будет использовать в случае положительного ответа администрации о выделении участка для подготовки межевого плана. То есть для постановки этого участка на кадастровый учет. Стоимость подготовки межплана будет ниже- ведь полевые работы уже проведены. В некоторых случаях, помимо определения границ, потребуется и . Но если администрация не одобрит выделение земли- расходы на оказанные геодезические услуги будут не оправданы.

2. Без выезда. Если местоположение участка можно определить камерально (по кадастровой карте) и администрация района не требует — стоимость услуг, конечно, будет гораздо меньше, как и сроки изготовления (об этом ниже).

Как выглядит и что содержит?

Требования к форме схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории описаны в . Есть основные две разновидности схемы- для перераспределения участков (дорезка к уже имеющемуся ЗУ) и для образования участков. Есть еще схемы для раздела участков, находящихся в государственной собственности. Но они встречаются редко и для рядового гражданина не имеют ценности.

⇐ Схема расположения ЗУ (перераспределение), подготовленная Кадастровым инженером пример стр.1

Отличие в том, что при перераспределении указывается на схеме не только интересующий для покупки или аренды участок, но и «исходный» участок, к которому идет присоединение. То есть образуется сразу единый участок вместе с «дорезкой». Если участок образуется обособленно- обозначается только он.

Что должно быть учтено:

— красные линии

Местоположение земельных участков

Местоположение капитальных строений

Границы зон с особыми условиями использования территории

-проекты планировки территории (обычно есть в самой администрации)

С проектами планировки не все так просто- в публичном пользовании их не найти- это «сверхзасекреченная» информация. Так считают в администрациях, поэтому при подаче схемы для предварительного согласования можно получить отказ вида — «при сопоставлении приложенной схемы с данными информационной системы департамента, установлено, что запрашиваемый объект не соответствует утвержденному проекту планировки и межевания «- или что- то подобное.

Схема расположения ЗУ (перераспределение), подготовленная Кадастровым инженером пример стр2. ⇒

В этом случае получить участок в указанном месте в аренду или в собственность будет очень проблематично- только если Вы добьетесь включения этого участка в проект.

Что должно быть отображено:

— Граница образуемого земельного участка и участков, находящихся на кадастровом учете

— Условные обозначения, используемые при подготовке схемы

— Площадь образуемого участка

— Условный номер участка (если образуются 2 и более)

— Список координат характерных точек в соответствии с изображением на схеме (до 0.01 метра)

— Сведения об утверждении схемы уполномоченными органами.

— Также желательно отобразить и окрестностей.

Во-первых, администрации многих районов считают, что топосъемка обязательна, хотя в законе прямой ссылки на это нет. И все Ваши доводы про то, что она не нужна, упрутся в стену непонимания. Мы с этим сталкивались не раз. Для Вас, как Заказчика подготовки схемы, это выльется в дополнительные расходы.

Во-вторых, топосъемка пригодится Вам во избежание появления проблем. Ведь на участке могут проходить подземные коммуникации, что в дальнейшем может привести к невозможности полноценно пользоваться участком. Топосъемка призвана выявить и нанести на план все сети. Конечно это будет стоить дополнительных средств- но может сэкономить немало нервов впоследствии.

Опять же, органы местного самоуправления всегда имеют свою точку зрения относительно многих пунктов оформления и предоставления схемы, несмотря на букву Закона. Это происходит скорее из-за неповоротливости исполнительной власти на местах. Документ этот не новый, просто к нему предъявляются другие требования. А администрация не всегда хочет менять установленные и удобные формы. Но этого не стоит бояться- если с первого раза схема не устроит представителей муниципалитета- нужно уточнить, что именно. Обычно это незначительные правки в условные обозначения, потому что «они так привыкли».

Постепенно придирки к форме схемы расположения в Администрациях сходят на нет. Но не стоит радоваться заранее. Помимо неточностей в оформлении могут отказать и по другим причинам. Об этом ниже.

Основания для отказа в утверждении схемы

Оснований не так много, но достаточно, чтобы поиграть на нервах «возможного покупателя». Иногда складывается впечатление, что органам исполнительной власти невыгодно предоставлять участки на платной основе, потому что утверждают схему неохотно. Нередко отказывают по разным надуманным причинам. Возможно, если не приняли схему с первого раза, у администрации есть свои виды на испрашиваемый участок.

Откажут если:

— схема не соответствует утвержденным требованиям (самая частая причина)

Границы образуемого участка пересекают границы другого участка, поставленного на кадастровый учет или схема которого утверждена ранее до истечения срока ее действия (очень редко бывает, так как при подготовке схемы эти границы учитываются)

Образуемый участок не соответствует требованиям ЗК (можно ознакомиться )

Участок расположен в той области, где существует проект межевания территории (участки образуются только согласно этому документу)

Границы участка не соответствуют проекту планировки территории или землеустроительной документации.

Порядок действий

Чтобы не запутаться в хитросплетениях путей для подготовки документов необходимо придерживаться следующего плана:

• сначала нужно определиться с границами земельного участка, который Вы хотите выкупить или взять в аренду
• далее решить, готовить схему самостоятельно или обратиться к кадастровому инженеру
• если воспользовались услугами кадастрового инженера, то, желательно , сразу сделать замеры на участке
• после получения/распечатки схемы ее нужно отнести в МФЦ. Заявление можно заполнить на месте
• если получен отказ- посоветоваться с кадастровым инженером, может что посоветует. Если получили Распоряжение/Постановление об образовании земельного участка- половина пути пройдена
• далее нужно обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана на постановку на кадастровый учет
• этот межевой план отнести в ближайший МФЦ и через некоторое время получить кадастровую выписку на земельный участок
• вот с этой выпиской нужно уже обратиться в администрацию для заключения договора купли- продажи или аренды на земельный участок и оплатить оговоренную сумму
• и последним пунктом будет поход в МФЦ, чтобы оформить появившиеся права на участок.

Как видно, процедура не быстрая, но необходимая.

Стоимость подготовки схемы

Если есть возможность подготовки схемы без выезда на местность, то стоимость схемы составит от 4000р.