Срок выполнения градостроительного плана земельного участка. Градостроительный план земельного участка: подготовка и выдача, документы для получения

Перед началом строительных работ предстоит выполнить огромную по масштабам задачу: получить разрешительные документы, составить смету, выбрать подрядчика. Проектирование возводимого строения также имеет особую актуальность.

Градостроительный план земельного участка представляет собой документальный проект земли, наличие которого является необходимым условием начала индивидуального жилищного строительства либо реконструкции уже возведенного здания.

Полный образец плана в более качественном формате можете просмотреть .

Сведения о постройках, которые расположены поблизости с участком, где планируется начало строительных работ, фиксируются в этом документе. Обязательность его продиктована необходимостью бережного и эффективного использования земельных ресурсов.

Для чего он нужен?

В ГПЗУ также указываются линии коммуникаций. Благодаря указанию этих элементов, владелец земли может свести к минимуму все риски во время строительства. Так, к примеру, зная под каким участком земли проведен подземный кабель линии передач, владелец будущей постройки будет учитывать данный факт при планировке проекта своего объекта.

Существуют условия получения. Так, документ выдается на участок земли:

В соответствии с градостроительным законодательством компетентным органом, который утверждает план участка земли, является орган местной власти. В каждой муниципальной администрации функционируют отделы по архитектуре и градостроительству. При межевании границ дачи план не применяется.

Все важные строительные нормативы находят свое отражение в ГП участка. Итак, необходимость ГПЗУ проявляется:

1. В процессе разработки проектной документации.
2. При прохождении разрешительных процедур на строительство.
3. При контроле возведения объекта имеющимся нормативам и правилам.
4. При оформлении границ участка.
5. Для начала пользования готовым объектом недвижимости.

Законодательная база

Нормативную базу рассматриваемого института земельного права составляют Градостроительный кодекс РФ, Постановления Правительства РФ, Приказы Министра регионального развития и другие. Так, форма ГПЗУ утверждена 10.05.2011 года Приказом Министра регионального развития №207 (см. base.garant.ru). Планирование строительства на участке было полностью регламентировано данным подзаконным актом.

Существенные изменения коснулись ГП с внесением изменений в Градостроительный кодекс РФ от 3 июля 2016 года (см. www.consultant.ru) . Так, теперь с 1 июля 2017 года подготовка градостроительного плана будет вестись в качестве отдельной процедуры. В соответствии с законодательными коррективами ГПЗУ теперь не отражает особенности планирования земли. Срок актуальности информации в ГП равен 3 годам.

Статья 44 Градостроительного кодекса регламентирует основные положения, касающиеся ГПЗУ (ссылку см. выше). Так, законодательство устанавливает, что для определения мест, где допускается возведение новых сооружений, владельцу участка следует указать минимальные отступы от границы ЗУ.

Указание на градостроительный регламент также является требованием законодательства. В этом регламенте должна быть приведена информация о порядке и видах разрешенного использования земли.

Если земельный надел был предоставлен в целях удовлетворения муниципальных или государственных нужд, то градостроительный регламент в таком случае не будет необходим. Для участков земли, использование которых не закрепляется градостроительным регламентом, в ГПЗУ указывают информацию о видах разрешенного использования ЗУ и параметрах сооружений на нем.

Объекты капитального строительства, наряду с объектами культурного наследия, обязательно отображаются в плане. В тексте плана необходимо отразить данные об инженерно-техническом обеспечении объекта строительства.

Порядок оформления

Министерством регионального развития 26 апреля 2006 года под №40 (см. www.zakonprost.ru) был оформлен Приказ, который законодательно устанавливает требования по заполнению ГП.

Согласно данной Инструкции, первым делом указывают порядковый и регистрационный номера градостроительного плана. Далее указываем нормативную базу составляемого документа, тоесть акты.

Далее идет общая анкета земли и его владельца. Когда вводная часть градостроительного плана уже будет готова, надо будет начать составлять чертеж. В пакете документов чертеж должен быть как в электронном виде, так и в бумажном распечатанном виде. Составляя чертеж важно пользоваться исключительно условными знаками, которые специально составлялись для дешифровки графического плана ЗУ.

По завершении работы над чертежом, составляется текстовая часть ГПЗУ. Она состоит из нескольких разделов:

1. Информация об установленном градостроительном регламенте. Тут необходимо описать допустимые виды использования ЗУ.
2. Подробная информация о разрешенных видах использования земели. Данный пункт требует детального характеристик возводимых строений.
3. Объекты культурного наследия и незавершенные постройки. Нужно указать техпаспорта объектов, их кадастровые и инвентаризационные номера, характеристика ценности и историческое происхождение объектов.
4. Сведения о подключенных инженерно-технических сооружениях. Обязательным считается указание на субъект, который выдал разрешение на подключение к коммуникационным сетям. При этом важно помнить, что номера строящихся сооружений должны быть идентичны с данными по чертежу ЗУ.
5. Случается, что возводимое здание понадобится поделить. В таком случае, чтобы в дальнейшем переоформление документации осуществилось в краткие сроки, надо указать в ГПЗУ на особенности разделения земли. Если раздел ЗУ в принципе невозможен исходя из специфики объекта капитального строительства, то нужно указать на этот факт.

Законодательство не уточняет срок годности ГПЗУ. Однако, это не является основанием считать градостроительный план составленным на неопределенный срок. Несмотря на то, что финансовые затраты на составление ГПЗУ существенны, все же информация в этом документе рано или поздно теряет свою актуальность.

В случае, если была установлена некорректность или ошибочность сведений в ГПЗУ, то следует внести изменения в соответствующем порядке. Процедурные правила в этом случае устанавливаются автономно на региональном уровне. Муниципалитет самостоятельно решает правила внесения изменений.

Правоприменительная практика показывает, что в некоторых регионах пересмотр ГПЗУ обязателен один раз каждый год. Однако важно учитывать, что если у владельца земли не возникла необходимость в пересмотре и актуализации ГПЗУ, то финансовые издержки нести он не должен. Если пересмотр необходим для органов исполнительной власти на местах, то и издержки должны нести сами муниципальные органы.

Как получить ГПЗУ?

Уполномоченным органом, который занимается оформлением и выдачей является местная администрация. В системе региональный муниципальных органов организованы департаменты по градостроительству и землеустроительным работам.

До марта 2015 года регистрация плана допускалась на основании документов, которые подтверждают право собственности на земельный участок.

В пакет документации при оформлении ГПЗУ входят заявление, документы, подтверждающие право собственности или иное право на участок (например, аренда), выписка из кадастровой книги, техническое заключение по инвентаризации БТИ, топографический снимок участка, справка органов государственного кадастра об отсутствии на участке зарегистрированных сооружений.

Выводы

Таким образом, можно заключить, что подготовка ГПЗУ является необходимой процедурой в процессе возведения новостройки. Данный вид деятельности вызывает определенные сложности необходимостью детального анализа земельного участка, максимального уточнения его границ, а также учета характеристик каждого возводимого строения. Если ГПЗУ составлен с нарушением градостроительного регламента, то не только будет низка степень безопасности строения, но также сложно будет надлежащим образом контролировать сам процесс строительства.

Представляющий необходимость для строительства любого объекта недвижимости, а также – для его реконструкции. В нём содержатся сведения о близости расположения других объектов, как планируемых, так и уже возведённых.

А так же отражаются проведённые коммуникации, линейные объекты и иные сведения, позволяющие свести риски строительства к минимуму и максимально эффективно распорядиться имеющимся земельным ресурсом.

Он должен быть получен до первоначального проектировочного процесса строительных работ , начало инвестирования без его наличия, также является грубым нарушением правовых норм. План разрабатывается на ЗУ исключительно в случае, когда участок:

• состоит на кадастровом учёте;
• имеет правила землепользования и строительства;
• имеет в наличии проект планировки;
• имеет составленный проект межевания.

Ответственность за согласование и утверждение ГПЗУ – в ведении органов местной власти. Как правило, в региональной администрации существуют отделы по градостроительству и архитектуре, которые занимаются разработкой Плана. ГПЗУ не распространяется на .

Этот документ является центральным при решении вопроса о строительных работах в отношении возведения любого из капитальных объектов недвижимости. В него включены все необходимые действующие нормативы, регламентирующие строительство. Они лаконично включают все требования, предъявляемые к любому из возводимых объектов.

Соответственно без наличия ГПЗУ не представляется возможным осуществить подстройку новых объектов к имеющимся в наличии капитальным объектам. Поэтому План необходим:

• для разработки документации по проекту;
• при разработке проекта границ участка;
• для получения разрешения на начало строительства;
• для осуществления контроля соответствия проводимых работ;
• при вводе объекта в эксплуатацию.

Узнайте, что такое план межевания территории, перейдя по .

ГПЗУ определяет нормативную основу структуры и содержания в соответствии со стандартами Законодательных положений. Его форма определена Приказом Министерства регионального развития от 10.05.11. за № 207. В Приказе учтены все нюансы, на основании которых должно быть осуществлено планирование строительной деятельности.

В целом, структура ГПЗУ и его функциональные особенности опираются на Градостроительный Кодекс РФ. Он создаёт конкретизацию и адаптацию идеального, планируемого строительного объекта – к реальности. ГПЗУ можно определить способом реализации положений настоящего Кодекса на практике, в конкретных случаях возведения строительных объектов.

В частности, в ГПЗУ отражаются положения 47, 48, 51, 53 – 55 статей ГК РФ.

Важное место занимает опора на законы:

• «О газоснабжении РФ»;
• «Об электроэнергетике»;
• «О техническом урегулировании».

В них определяются требования, которые должны соблюдаться при проведении строительных работ. Они согласовывают многочисленные СНиПы и ГОСТы, посредством которых определяется соответствие строения требованиям строительного регламента.

Полный текст закона из ГК РФ, главы 5, статьи 44 смотрите ниже:

Градостроительный кодекс РФ, Глава 5, Статья 44. Градостроительные планы земельных участков

1. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.

2. Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

3. В составе градостроительного плана земельного участка указываются:

• границы земельного участка;
• границы зон действия публичных сервитутов;
• минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
• информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
• информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);
• информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
• информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее — технические условия);
• границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

4. В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

5. Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Где получить межевой план земельного участка? Читайте .

Состав и структура

Нормативная структура ГПЗУ определяет обязательный, строго регламентированный свод данных, включаемых в его содержание. При этом в отношении оформления включаемых в план сведений определены стандарты их внесения и оформления. В целом ГПЗУ состоит из текстового документа и топографического плана.

После внесения основных данных об участке и заказчике работ, следует чертёж плана, в котором подробно указываются:

• границы ЗУ;
• границы зонирования территории;
• указание наличия зданий и сооружений государственных и муниципальных нужд;
• определение местоположения инженерных объектов;
• места обременений публичными сервитутами;
• красные линии.

Текстовой материал ГПЗУ определяет подробное обоснование и описание следующих сведений:

1. о градостроительном регламенте ЗУ;
2. о разрешённом использовании ЗУ;
3. об объектах капитального строительства и культурного наследия;
4. об инженерно-техническом обеспечении;
5. о линейных объектах;
6. о делимости участка.

Содержание чертежа обязательно включает в себя окружающий контекст , который располагается поблизости от участка, на его базисе и разрабатывается ГПЗУ. На Плане смежные территории гармонизируются, создавая единый контекст, который в готовом виде в реальности должен создать видимость отсутствия границ между ЗУ.

А самое главное – определены зоны особо охраняемых объектов, объектов культурного наследия, в отношении которых план предполагает особое положение охраняемое законом и не допускающее вмешательства.

В принципе, структура ГПЗУ такова, что из его содержания можно получить исчерпывающую информацию, требующуюся для возведения новостройки. Кроме этого он прилагается к составленному проекту межевания ЗУ, в результате чего возникает полная картина о перспективах строительства.

Посмотреть, как выглядит вы можете .

Пошаговая инструкция оформления ГПЗУ

Заполнение ГПЗУ должно осуществляться в соответствии с Приказом № 40 Министерства регионального развития РФ от 26.04.06. Он опирается на законодательные положения ГрК РФ и представляет собой Инструкцию, в полной мере отражающую правила заполнения Плана.

Вначале указываются номера , которые во всех случаях фиксируются арабскими цифрами:

• А – регистрационный № ГПЗУ;
• Б – порядковый № ГПЗУ.

Далее заполните строку с указанием , на основании чего заполняется ГПЗУ. Здесь нужна информация о данных акта, которым утверждён План. В соответствии с другими требуемыми данными, заполните оставшиеся строки с общими сведениями о заявителе и ЗУ, где планируются работы:

• полный адрес местоположения;
• кадастровый номер;
• данные исполнителя ГПЗУ;
• данные о структуре, согласовывающей и утверждающей ГПЗУ;
• № акта, которым План был утверждён.

Образец заявления доступен .

После заполнения общих сведений, подготавливается чертёж. Он заполняется с соблюдением особых требований. Его нужно выполнить на бумажном носителе и в электронном виде. Масштаб исполнитель может подобрать по усмотрению, но обязательно представить в ГПЗУ.

При составлении чертежа обязательно пользоваться исключительно разработанными условными знаками, с помощью которых составляется, а впоследствии – дешифруется чертёж. К ним относятся:

• обозначения границ ЗУ;
• координаты поворотных точек;
• выноски угловых точек;
• границы сервитутов;
• места для допустимого строительства зданий;
• линии отступа;
• номера зданий.

Инструкция даёт указания в отношении использования толщины линий для обозначения различных знаков, ширины штриха, градусов наклона углов, размера цифр.

По завершении составления чертежа указываются данные о составителях чертежа и дата его составления.

Вторая часть ГПЗУ является текстовой, в ней во втором разделе даётся информация о градостроительном регламенте. В ней указываются:

1. Установление градостроительного регламента с указанием номера акта, наименования органа, утвердившего ГПЗУ.
2. Основные виды разрешённого использования ЗУ.
3. Условно-разрешённые виды использования ЗУ.
4. Вспомогательные виды использования ЗУ.

Когда на обозначенные виды градостроительный регламент не распространялся, этот факт должен отразиться в данной части, то есть быть вписанным в соответствующую графу.

В третьем разделе даётся информирование о разрешённом использовании ЗУ в контексте правил назначения и характеристик возводимых новостроек и имеющихся зданий. Для заполнения требуются сведения:

1. О видах разрешённого использования.
2. Положения по расположению новостроек с указанием их порядкового номера, определённого данными указанными на чертеже.
3. Параметры площади ЗУ, их вам нужно самостоятельно внести в специальную графу табличной формы.
4. Номера участков городских застроек.
5. Данные о допустимых размерах площадей ЗУ, а также наличествующая площадь, выраженная в гектарах.
6. Данные о допустимой этажности на рабочей территории.
7. Максимально допустимая высота строений на местности, выраженная в метрах.
8. Максимально допустимый объём строений на данной местности, выраженный в отношении суммарного измерения общей площади застроек к площади участка (в процентах).

При наличии дополнительных сведений заполняется графа «иные показатели». Если таковые отсутствуют, вы можете оставить графу незаполненной.

В четвёртом разделе вам нужно будет заполнить графы об объектах капитального строительства и культурного наследия, которые расположены на прилегающей местности и отражаются в рамках контекстуальной архитектуры. В отношении данных объектов необходимо будет заполнить следующие сведения:

• номера согласно чертежу (2 раздел);
• инвентаризационные или кадастровые номера;
• сведения о технических паспортах объектов;
• характеристики исторического наследия объектов;
• фактическое использование исторического наследия;
• источник определения культурной ценности.

Если объекты исторического и культурного наследия не обнаружены, в каждой графе укажите, что их «не имеется».

В пятом разделе ГПЗУ вам нужно будет указать сведения о техническом обеспечении новостройки.

Поэтому после указания номера возводимого здания, совпадающего с данными второго раздела (чертежа), укажите тип подключения здания к инженерно-техническим сооружениям. Затем необходимо указать – кем выдано разрешение на подключение.

Шестой раздел содержит сведения о возможности разделения ЗУ, на котором возводится новостройка. Соответственно, укажите сведения о том, делим ли в принципе или нет – данный земельный участок.

Срок действия

Ни один из нормативных градостроительных документов не определяет срока действия для ГПЗУ. Однако не существует и указания на то, что этот документ является бессрочным. Этот факт даёт возможность интерпретировать данный вопрос в силу складывающихся, в отношении строительства, ситуаций объективного и субъективного плана.

Так как стоимость этого документа достаточно велика – признавать его срочным или нормированным во времени было бы в некоторой степени не совсем корректно по отношению к застройщику. В принципе он и не имеет необходимости в перерегистрации, дополнительном утверждении, согласовании и прочих процедурах.

Считаясь с вышеперечисленными аргументами, правовое основание ГПЗУ принято считать выданным в отношении отдельного участка, а соответственно – закреплённым в отношении этого участка. Нормативный регламент претензий может быть предъявлен в отношении выполняемых работ на иных основаниях.

Однако в некоторых случаях со временем могут произойти изменения или появиться иные причины, которые делают выданные разрешения и требования в отношении строительных работ, недействительными . Выход из таких ситуаций найден путём внесения дополнений в сведения, изложенные в ГПЗУ.

Внесение изменений

Основанием для внесения изменений в сведения ГПЗУ является установление ошибочности или неправомерности некоторых сведений. Дело в том, что юридическая сила сведений, вносимых в план, распространяется лишь на момент:

• их внесения;
• подготовки ГПЗУ;
• утверждения ГПЗУ.

Далее ситуация имеет право меняться так, как это запланировано в отношении других объектов. Именно теснейшая взаимосвязь объектов в рамках общего градостроительного контекста может определить недостоверность информации. Один объект, на граничащем земельном участке может повлечь за собой изменения в отношении возводимой новостройки.

Процедура внесения изменений определяется правилами, которые вносит хозяйствующий субъект (муниципалитет). Эти правила должны существовать в общем виде для всех застройщиков.

Некоторые регионы специальным актом устанавливают соответствующие требования к пересмотру и актуализации данных, внесённых в ГПЗУ, которые должны происходить ежегодно.

В других случаях муниципалитет уведомляет застройщика о приостановлении строительной деятельности до момента согласования изменившейся ситуации и внесения дополнений в уже имеющийся ГПЗУ.

Необходимо отметить, что муниципалитет имеет право на внесение дополнений. Но если внесение дополнений продиктовано необходимостью со стороны органов самоуправления – застройщик не должен нести убытков при их оформлении. И уж тем более неправомерно обременять застройщика выполнением нового ГПЗУ за свой счёт.

В настоящее время арбитражные суды имеют многочисленную практику взаимных претензий , которые возникают на фоне необходимости внести те или иные дополнения в ГПЗУ.

Обычно вопрос в суде решается в сторону истца в том случае, если инициатива о внесении дополнений принадлежит ответчику и он не причастен к тем изменениям, которые повлияли на актуальность сведений в ГПЗУ.

Тем не менее, решение суда всегда рассматривает объективное положение вещей и меру необходимости, вызвавшую внесение изменений.

Заключение

Столь сложный вид деятельности как подготовка ГПЗУ на возведение новостройки требует максимального анализа территории в пределах границ застройки. Любое нарушение градостроительного регламента может повлечь за собой непредсказуемые последствия.

Поэтому ГПЗУ выполняется в соответствии с инструкциями, которые позволяют обеспечить надлежащий контроль, за проводимыми работами и обезопасить уже имеющиеся капитальные строения и объекты культурного наследия от нецелесообразного влияния на их существование.

Что такое ГПЗУ и какова его роль в процессе осуществления работ, связанных с или реконструкцией строительных объектов, знают многие. Особенно знакомы с этим вопросом те, кто производит сооружение жилья, в том числе и для себя.

Общие сведения

Градостроительный план земельного участка, образец которого оформлен в соответствии с установленными законом требованиями, представляет собой набор документов, которые связаны с планированием конкретной территории. Разработка документации осуществляется на наделах, которые обладают особым целевым назначением. В частности, они относятся к категории наделов, предназначенных для возведения или реконструкции присутствующих объектов капстроительства. По своему функциональному назначению градостроительный план земельного участка относится к типу информационных документов. Такая документация содержит строительные характеристики и существующие ограничения, касающиеся надела, предназначенного для застройки.

Законодательная база

Для упорядочения работы с документами и их распределения в соответствии с выполняемыми информационными функциями Кодексом РФ, принятым в 2004-м году ФЗ №190, было введено определение. Согласно план земельного участка - это документ в виде выписки. Он содержит информацию о конкретном наделе. Источниками для создания выписки являются Правила по застройке и пользованию землей, проекты планировки и межевания территории. В данном документе указывается информация, которая характеризует конкретный надел, указывает на существующие строительные ограничения и позволяет идентифицировать ее в условиях реальности на основе физических показателей. Градостроительный план земельного участка - это документ, который не предоставляет права собственности и не определяет никаких прав и обязанностей. Он лишь накапливает информацию и обеспечивает ее многократное использование в течение длительного времени различными пользователями.

Целевое назначение

Задачи данного акта достаточно многообразны. В частности, он является основой для разработки проектных документов для имеющихся объектов капстроительства, а также сооружений, которые нуждаются в реконструкции. Градостроительный план участка числится в перечне бумаг, необходимых для получения разрешений на возведение здания и его (исключение составляют объекты жилищного строительства, не введенные в эксплуатацию до 31.12.2014).

Градостроительный план земельного участка. Структура документа

Градостроительный план, образец которого утвердило Министерство регионального развития РФ, оформляется на специальном бланке. К документу разработана соответствующая инструкция, которая дает разъяснения относительно заполнения всех его строк. В структуре содержатся пункты, которые содержат информацию:

Регламент

Составной частью ГПЗУ является градостроительный регламент. Он представляет собой публично утвержденные нормативы, устанавливающие целевое назначение надела и основные параметры объектов недвижимости, которые будут находиться на нем. Регламент территории необходим для проведения государственной экспертизы, получения разрешения на осуществление строительных работ и получения акта ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.

Разработка ГПЗУ

Получить документ можно в двух видах. Это может быть отдельная бумага либо элемент проекта межевания. Его выдача осуществляется уполномоченным органом на основании заявления собственника земельного участка, временного пользователя или заинтересованного лица. При выдаче уполномоченный орган должен взять у заявителя только документ, который позволит его идентифицировать. Разглашение информации о цели истребования плана или указание ее в любых документах законом не предусмотрено.

Выдача документации муниципальными органами

Физическое или юридическое лицо может обратиться с соответствующим заявлением на получение градостроительного плана земельного участка в муниципальные органы самоуправления. При этом процедура проведения не требуется. На основе поданного заявления орган местной власти приступает к подготовке документа, утверждает его и в срок, не превышающий тридцати дней, выдает заявителю. При этом получить градостроительный план земельного участка можно бесплатно, поскольку плата за процедуру законом не установлена.

Выдача документа другими органами

Чтобы хозяин конкретного надела смог получить ГПЗУ, он должен обратиться с установленным законом перечнем документов в компетентный Комитет. Что входит в список бумаг? В перечень входит документация, которая относится к категории правоустанавливающих документов. Обязательно следует предоставить и выписку из кадастра на надел. При наличии на территории объектов капитального строительства необходимо приложить документы, которые подтверждают право на собственность, и их паспорта, выданные кадастровым отделом. Градостроительный план земельного участка должен быть согласован с законодательным регламентом. Именно в согласовании, как правило, заключается вся сложность получения документа. Данный проект должна рассмотреть и одобрить компетентная комиссия или ее рабочая группа.

Почему могут отказать в выдаче разрешения?

Градостроительным кодексом РФ от 2004-го года (ФЗ №190) предусмотрены ситуации, в которых заявителю может быть отказано в выдаче разрешений на строительство и введение объекта в эксплуатацию. Это, в частности, несоответствие оформленной проектной документации. В данном случае проект может не пройти государственную экспертизу. При этом соответствующая комиссия вправе написать отрицательное заключение и отказать в выдаче разрешения на строительство. Кроме этого, градостроительному плану по земельному участку может не соответствовать созданный объект капитального строительства или проведенная реконструкция. Установив несоответствие, комиссия запрещает вводить объект в эксплуатацию и отказывает в выдаче разрешения.

Перед тем как приступить к строительству любого объекта, необходимо оформить разрешительную документацию. Что это означает? Перед началом строительных работ человек должен получить , которое выдает Администрация поселения, на территории которого находится земельный участок (ЗУ). А оно выдается на основании градостроительного плана земельного участка (сокращенно ГПЗУ).

Согласно гражданскому кодексу РФ ГПЗУ содержит необходимые сведения для проведения работ по созданию проекта, а также для последующей экспертизы и выдачи разрешения на строительство. Поэтому его необходимо получать всегда.

Назначение документа

ГПЗУ является, по сути, схемой застройки участка, согласно общего планирования территории, на которой располагается ЗУ, с соблюдением норм градостроительного зонирования и проектирования, а также с учетом сведений из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) и условий подключения объектов к инженерно-техническим сетям.

При этом участок должен :

Документ выполняется в определенной действующим законодательством форме и содержит в обязательном порядке следующую информацию :

• топографический план с указанием границы имеющихся зон, в которую территориально будет включен будущий объект;
• текстовую часть, в которой обосновываются условия использования ЗУ. Прописываются разрешенные объекты для строительства на этой территории, а также указываются основные, вспомогательные и условные , ограничения в использовании, технические условия подсоединения объектов к инженерно-техническим сетям.

В результате получается чертёж, выполненный в определенном масштабе территории с нанесением условных обозначений на основании определенного перечня. Обязательным приложением являются согласительная документация с уполномоченными инстанциями.

Актуальность информации

Для оформления ГПЗУ собственник обращается с заявлением в орган самоуправления по месту нахождения ЗУ.

К заявлению прикладываются копии и на расположенные на нем строения, а также на все объекты.

Документ подготавливается специалистами Департамента землеустройства и градостроительства за 20 рабочих дней .

Сведения ГПЗУ считаются актуальными в течение следующих трех лет . За это время должно быть начато возведение дома, и новый объект должен появиться на кадастровом учете. Если за это время собственником не было получено разрешение на строительство, то он должен подать документы на получение нового ГПЗУ с актуальными сведениями.

Внесение изменений

Если после получения ГПЗУ собственник участка решит внести коррективы , касающиеся зоны застройки или реконструкции строящегося дома, например, увеличить площадь застройки, он подает заявление в местный департамент землеустройства и градостроительства, в котором должна быть указана причина и вид этих изменений.

К этому заявлению прикладываются :

В случае положительного решения, на основании старого ГПЗУ специалистами Департамента подготавливается новый пакет документации, на первом листе которого прописывается, что он является дополнением к утвержденному ранее документу . Они берут копию с ранее утвержденного топографического плана и вносят в него изменения, согласно новой схеме зоны строительства, в которую будет включен участок заявителя. На него будут нанесены топографические знаки, исходя из внесенных изменений.

В случае расхождения в кадастровых, технических и юридических характеристиках объектов, возникших за прошедшее время с момента утверждения первого ГПЗУ, собственник должен предоставить соответствующую подтверждающую документацию.

В текстовой части указываются основания для внесенных изменений , а также прописываются все объективные изменения в этой зоне, которые произошли со времени утверждения первого варианта ГПЗУ.

Законодательные нормы

После получения разрешения на строительство желательно закончить работы и ввести объект в эксплуатацию в течение времени действия ГПЗУ, которому соответствует этот объект.

В таком случае, будут соблюдены все законодательные нормы, и предъявить какие-либо претензии к полученным документам с точки зрения закона будет практически невозможно.

А это очень важно, особенно на фоне часто встречающейся практики внесения изменений в планы развития территорий различных поселений.

О том, что такое градостроительный план земельного участка и о порядке его получения, смотрите в следующем видеосюжете:

Градостроительная схема - это не законодательный документ, он не дает разрешения на возведение объектов. Это сбор критериев строительного объекта. В документе они записаны, упорядочены и сохранены.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) - альтернатива процесса предварительного оформления земли под строительство. То есть он заменяет многочисленные документы на разрешение строительства проекта.

Назначение ГПЗУ

План нужен для того чтобы:

• Сформировать схематичный план будущего объекта;
• Собрать подтверждения на возведение и эксплуатацию построек;
• Оформить пределы земельного участка (действительного или будущего).

Не имея ГПЗУ застройщик не имеет права идти к проектировщикам, так как в плане содержатся необходимые сведения для начала проекта. Имея на руках документ застройщик не только строит, но и ремонтирует, реконструирует здания. Документ детально описывает земельный участок, содержит информацию о:

• Местоположение территории;
• Имеющихся постройках и их обозначений;
• Соотношения с другими наделами земли;
• Систему электропроводных, канализационных и коммуникационных линий;
• Номере кадастра.
• И другие сведения о земельном участке, необходимые при строительстве

Правила составления градостроительного плана

Правила составления градостроительной схемы прописаны в 207 Приказе Минрегиона. По нормам приказа в ГПКЗУ вписывается:

• Порядковый номер документа;
• Сведения о заявителе;
• Сведения о земельном наделе (местоположение, границы, размер);
• Информация о составителе схемы (Ф.И.О, занимаемый пост);
• Подпись и число когда составлен документ.

Чертеж вместо плана

ГПКЗУ может быть представлен и как чертеж, то есть схематический план местности, выполненный на основе сведений из топографической съемки, там указываются:

• Схема расположения;
• Пределы аграрной полосы, с обозначением пограничных точек;
• Капитальные здания (с номерами);
• Отхождения от пределов аграрной полосы, чтобы определить место расположения будущих построек;
• Зональные пределы расположения построек капитального строительства по схеме;
• Зоны на полосе, где можно расположить постройки;
• Характеристики разрешенных построек (а также сведения о сервитутах на эксплуатацию территории);
• Сведения праве или запрете использовать территорию;
• Критерии для зданий, строящихся на этой аграрной полосе с информацией для чего они предназначены, какого размера, где размещаются.

Градостроительный план может иметь и другие сведения о земельном участке, нужные для строительства.

Какие нужны документы для получения плана ГПЗУ?

Для получения градостроительного плана земельного участка собирается перечень документов. Физические лица предоставляют:

• Акт на право владения земельным участком;
• Кадастровый паспорт;
• Копию межевого дела;
• Копию удостоверения личности.

Если заявитель юридическое лицо, список документов, кроме базовых бумаг, как для физических лиц, следующий:

• Официально заверенные ксерокопии бумаг, подтверждающих право владения постройками и объектами на территории;
• Ксерокопии актов, подтверждающих разрешение на владение недвижимостью;
• Договора с организациями, работающими на территории (оригиналы и копии);
• Заверенные ксерокопии регламента организации;
• Копия свидетельства о регистрации юр. лица.

Причины для отказа в выдаче плана

По закону препятствий для получения ГПЗУ нет. Заявитель в большинстве случаев получает градостроительный документ беспрепятственно. Но есть ряд причин, когда все же могут отказать в выдаче ГПЗУ в муниципальном отделе по архитектуре:

• Документы нельзя прочесть;
• Справки прострочены, недействительны;
• Заявитель не предоставил полный пакет требуемых документов совместно с заявлением.

Иногда, в муниципальном архитектурном управлении запрашивают топографическую съемку земельного участка. Следовательно, могут отказать в выдаче градостроительного плана, если ее не предоставить. Для проведения топографической съемки заказчик обращается в геодезическую организацию с заявлением на ее проведение.