ТСЖ: что это такое, его плюсы и минусы. Что входит в обязанности председателя ТСЖ? За что отвечает тсж

ТСЖ уполномочено осуществлять деятельность по управлению домом, то есть выполнять то, что ранее делала управляющая компания в лице ЖЭУ или коммерческой организации.

В соответствии со статьей 137 Жилищного Кодекса , ТСЖ вправе совершать следующие действия:

Полный перечень полномочий ТСЖ должен быть перечислен в Уставе организации . Например, Уставом может быть позволено производить реконструкцию и переоборудование существующих помещений, преобразование придомовой территории, оборудование парковки и т.д.

Обратите внимание! Перечисленные в Уставе права организации не должны противоречить Жилищному Кодексу, а могут лишь дополнять и расширять его положения применимо к конкретной ситуации.

Большинство своих прав, правление ТСЖ может реализовывать самостоятельно, например, производить расчет квартплаты и распределять средства по банковским счетам – это так называемая текущая работа.

Контроль законности всех действий ТСЖ осуществляет ревизионная комиссия , состоящая из 3-4 человек, не являющихся работниками ТСЖ и членами правления.

Для проведения серьезных изменений, например, в структуре ТСЖ при изменении соотношения средств, распределяемых по различным фондам, при переоборудовании зданий, правление обязано собрать общее собрание жильцов и поставить вопрос на голосование. Только при большинстве голосов «за», товарищество получает право на осуществление заявленной деятельности.

Взаимодействие с собственниками

Зачастую, при реализации прав ТСЖ, у жильцов и членов правления возникают вопросы, касающиеся наиболее проблемных и неоднозначных тем, среди которых — взаимоотношения правления и остальных собственников.

Выдача справок

Иногда жильцы сталкиваются с тем, что правление отказывается выдавать им справки (о составе семьи или расширенную выписку из поквартирной карты) на том основании, что владельцы задолжали квартплату. Имеет ли право ТСЖ не выдавать справки если есть долг?

Это не законная практика, которая часто используется ТСЖ или УК, чтобы жильцы покрыли хотя бы часть задолженности. Выдача справок – это не право, а обязанность ТСЖ перед жильцами. Значит, выписать нужную бумагу они обязаны, даже если жилец за все время проживания ни разу не оплатил свою коммунальную задолженность.

Проникновение в квартиру

Другой проблемный вопрос – имеет ли право правление или председатель ТСЖ осматривать квартиру? В Конституции РФ закреплено право граждан на неприкосновенность жилья.

Справка! Без разрешения владельца помещения, никто не может проходить в его помещение, даже в том случае, если в квартире произошла аварийная ситуация.

Существует только два случая, когда сотрудники ТСЖ могут проникнуть в квартиру без разрешения:

1. Если имеется ордер.
2. При угрозе террористического акта, наступлении природного либо техногенного катаклизма.

Таким образом, требования правления на досмотр помещения под любым предлогом – снятие показаний счетчиков, поверка счетчиков, замер давления в трубах, проверка температуры помещения и т.д. – незаконны.

Жилец может по своей воле впустить членов правления, но если он запретить входить, то ничего с ним поделать нельзя.

Начисление пени

ТСЖ имеет право начислять пени за неуплату только если это прописано в Уставе , принятом на общем собрании жильцов. Начисление пени – принудительная мера, призванная заставить должника побыстрее внести полную плату за жилье.

Порядок назначения штрафа не берется с потолка. Он должен быть прописаны в Уставе. Также существуют специальные положения НК РФ, определяющие верхние границы штрафных санкций.

Внимание! Размер пени не может превышать 1/30 текущей ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Подписание договора

Иногда жильцы возмущаются, что ТСЖ заставляет их подписывать договора на обслуживание.

В соответствии со статьей 137 ЖК РФ , ТСЖ имеют право заключать договора с собственниками о коммунальном обслуживании и порядке начисления платежей.

В таком случае правление имеет возможность от имени жильцов заключать различные сделки с поставщиками коммунальных услуг и реализовывать свою обязанность по содержанию дома. Но заставлять или принуждать жильца подписать договор ТСЖ не имеет права , все должно происходить по доброй воле сторон.

Если договора ТСЖ с собственником нет, то жильцам просто придется самостоятельно идти в представительство эксплуатационной компании и заключать нужные соглашения.

Разглашение информации о должниках

Списки должников, которые правления ТСЖ иногда вывешивают на всеобщее обозрение в подъездах, часто становятся настоящим камнем преткновения между товариществом и жильцами. Возмущения зафиксированных в «позорном» листе вполне законны.

В соответствии с Законом «О защите персональных данных» , разглашение таких сведений прямо запрещено. Без письменного разрешения, правление ТСЖ не имеет права публиковать никакие данные о должниках, в том числе и эти:

• фамилию, имя и отчество жильца;
• любые паспортные данные;
• адрес проживания;
• размер долга.

Составлять подобные списки для себя правление имеет право. Более того. они нужны, чтобы вычислять должников и проводить с ними беседу, а при продолжительных задержках платежей – обращаться в суд и добиваться отключения квартиры от системы коммунальных благ дома.

Такие списки должны храниться в сейфе в закрытом помещении правления и публичному разглашению не подлежат. Должники, увидевшие свою фамилию, имеют полное право обратиться в суд и получить с правления денежную компенсацию.

Максимум, что может сделать ТСЖ – опубликовать объявление примерно такого содержания: «В нашем доме проживает 5 должников. Просим их оплатить коммунальную задолженность в общей сумме в 10 000 рублей в срок до 31 января текущего года. В противном случае, будем вынуждены обратиться в суд для принудительного взыскания долга».

Обязанности

В —149 ЖК РФ приведен перечень обязанностей правления и председателя ТСЖ. В большинстве случаев, для выполнения этих обязанностей правление товарищества и наделено своими правами.

Отдельно стоит выделить обязанности ТСЖ перед жильцами дома:

• соблюдение законности и требований Устава;
• контроль за исполнением жильцами своих обязанностей по содержанию объекта;
• непосредственное управление домом или контроль за компанией, осуществляющей управление;
• заключение договор с подрядчиками и субподрядчиками, поставляющим коммунальные услуги;
• заключение договоров на содержание и ремонт здания;
• ведение списка жильцов – членов товарищества;
• ведение бухгалтерского учета, составление сметы расходов и доходов, начисление квартирной платы;
• ведение делопроизводства, выдача справок членам ТСЖ;
• проведение общего собрания жильцов;
• контроль за деятельностью председателя ТСЖ.

Председатель имеет такие обязательства:

• давать распоряжения всем должностным лицам ТСЖ, нанимать и увольнять персонал;
• действовать от имени товарищества в рамках своих полномочий без предварительного уведомления общего собрания;
• выносить на решение общего собрания любые разработанные им документы.

Ответственность

Ни в Жилищном, и в Гражданском кодексе не указано, какую именно ответственность несут члены товарищества за свои действия (или бездействие), также как и председатель и члены правления. Но это не означает, что деятельность ТСЖ никак не контролируется и нарушителей невозможно привлечь к ответственности.

Обратите внимание! Как правило, конкретные наказания за определенные проступки прописываются в Уставе товарищества, либо там содержится пометка «в соответствии с действующим законодательством».

Общегражданская ответственность наступает за такие правонарушения:

Справка! Все члены ТСЖ, в том числе председатель и представители правления, несут материальную ответственность за свои действия. Размер ущерба определяется с помощью специально акта, к составлению которого, в случае необходимости, привлекается профессиональный оценщик.

При возникновении аварийных ситуаций в квартире, в результате которой наносится материальный ущерб не только собственнику, но и соседям, ответственность жильцов и товарищества разграничивается, в зависимости от того, что стало причиной этой аварии .

К примеру, если залив квартиры произошел при прорыве трубы, относящейся к общедомовому имуществу, ответственность за убытки будет нести ТСЖ, поскольку, согласно Правил содержания общедомового имущества , вся сантехника, относящаяся к этой категории, должна систематически проверяться.

Если залив квартиры и соседей произошел из-за поломки труб, не имеющих отношения к общедомовому имуществу (к примеру, в кухне прорвало кран), никакой ответственности ТСЖ нести за залив не будет.

Кроме того, ответственность в конкретных ситуациях, связанных с правонарушениями, может быть описана в Уставе товарищества . Например, при выявлении фактов мошенничества председатель обязан будет выплатить штраф в адрес ТСЖ.

Деятельность правления

Правление ТСЖ занимается непосредственно деятельностью товарищества и его полномочия регламентированы в статье 147 Жилищного Кодекса . Что именно входит в компетенцию общего собрания, а что – в компетенцию правления (то есть то, что председатель и его заместители могут делать без предварительного оповещения жильцов) также должно быть четко прописано в Уставе.

Как правило, правление ТСЖ обладает такими полномочиями:

Если это прописано в Уставе, правление ТСЖ может быть наделено и дополнительными полномочиями:

1. Обустройство придомовой территории.
2. Самостоятельное обслуживание дома
3. Взимание арендной платы с нанимателей жилья и коммерческих помещений.
4. Распоряжение общедомовым имуществом, например, лифтом, подвалом, общими счетчиками.

Таким образом, права и обязанности ТСЖ, согласно Жилищного Кодекса, определены их функциями. Основная задача – содержать дом и принадлежащее ему имущество в полном порядке. Для ее выполнения, товарищество может собирать средства с жильцов (квартплата), заключать договора с обслуживающими организациями, нанимать сотрудников для самостоятельного содержания здания и т.д.

Полный список действий, находящихся в компетенции ТСЖ, должен быть перечислен в Уставе организации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Все многоквартирные дома согласно действующему законодательству РФ должны находиться под управлением таких организаций, как УК или ТСЖ. Товарищество собственников жилья – это созданная жильцами дома на основании общего решения, которое было принято на собрании собственников квартир, выполняющая управленческие и контролирующие функции.

После организации товарищества необходимо выбрать председателя ТСЖ, ведь именно через него будут проходить все платежи и зачисления средств, поступивших от жильцов. Он управляет многоквартирным домом на основании принятого Устава . Действия как самого товарищества, так и главы, строго регламентированы ст. 149 ЖК РФ .

Обязанности председателя

В обязанности председателя ТСЖ согласно жилищного кодекса многоквартирного дома входит множество важных задач. Он должен:

• контролировать своевременную оплату жильцами квитанцией за коммунальные услуги и за их перерасчётом по изменившимся тарифам;
• обязанности правления - знать правовые акты и законодательство РФ, быть в курсе нововведений и поправок к жилищному кодексу;
• следить за работой финансовых органов и должностных единиц товарищества;
• реализовывать принятые на общем собрании решения;
• отслеживать работу органа управления ТСЖ по выполнению пунктов Устава и прочих регулирующих деятельность документов;
• сохранять порядок в доме, отслеживать поддержание;
• управлять сотрудниками ТСЖ, обслуживающим МКД: управляющий ТСЖ должен составлять расписание, следить за выполнением персоналом ТСЖ обязанностей, пояснять принципы начисления заработной платы сотрудникам и так далее;
• отслеживать выполнение всех заключенных договоров по обслуживанию, поставке ресурсов, ремонту дома;
• отстаивать интересы собственников, входящих в состав организации;
• заключать договоры с подрядчиками, обеспечивающими состояние дома в должном состоянии и сохраняющие в нем порядок, а также с теми, кто занимается ремонтными работами;
• предотвращать возникновение конфликтных ситуаций или прекращать их при наличии таковых;
• следить за сохранностью ;
• работать с документами;
• составлять и предоставлять по требованию членов товарищества отчеты о проделанной работе.

В обязательства членов правления, а не только главы, входит обязательное знание или последующее ознакомление с нормами и последними правками к жилищному кодексу , так как именно он регламентирует их работу.

Все функции и перечень того, что конкретно входит в обязанности, прописаны в специальной инструкции. Она должна быть утверждена членами товарищества, в ней прописывается также и ответственность. Деятельность председателя ТСЖ регламентируется подписанным им документом, а также контролируется ЖК РФ .

Обязанности главы ТСЖ перед жильцами выполняются по договору управления, подписанному им после вступления в должность, где оговорены условия работы. Также в нем указываются меры воздействия на председателя правления ТСЖ в случае невыполнения возложенных функций или использовании положения в личных интересах.

ВНИМАНИЕ! При несоответствии действий главы товарищества, описанных в документе, может подняться вопрос о снятии и последующей замене. В любом случае , он должен действовать в интересах жителей многоквартирного дома , при этом не преследуя какой-либо личной выгодны в финансовом эквиваленте.

Выдвигая кандидатуру на этот пост, следует понимать, что в работе председателя ТСЖ очень много нюансов, и придется решать много проблем как с самими жильцами, так и с государством. А потому если человек не обладает соответствующим характером и готовностью отстаивать права на разных уровнях, а также базовыми знаниями законодательства, то вряд ли он подойдет на такую должность.

Полномочия

Если говорить о полномочиях председателя ТСЖ, то они определены главным документом товарищества, и им является Устав. Он утверждается на общем собрании жильцов и должен быть одобрен большинством. Председатель правления ТСЖ действует на основании этого документа и статьи 149 ЖК .

Если проводить сравнение должностных полномочий главы товарищества и любого другого управляющего компанией, то управляющий в ТСЖ имеет существенно больше ограничений в сравнении со стандартными главами организаций, причем члены товарищества могут наделять или убирать часть из них.

Согласно этим двум документам, в полномочия правления входит:

• первоочередная подпись финансовых документов;
• самостоятельное заключение сделок, которые могут быть на законных основаниях совершены без согласия других членов правления;
• вести бухгалтерскую отчетность ;
• подписывать обязательные для выполнения указы;
• определять время проведения собраний членов товарищества и правления;
• выполнять поручения товарищества без доверенности;
• принимать на работу новых сотрудников, увольнять, начислять пени и штрафы;
• распоряжаться жилым и нежилым фондом;
• с жильцами;
• страховать собственность товарищества.

Кроме того, его право - сказать решающее слово при голосовании вничью, повлияв на итоговый вариант решения. Помимо перечисленных, может быть ряд дополнительных полномочий, которыми наделят другие члены правления.

Любые вверенные главе товарищества полномочия ТСЖ закрепляются в Уставе. Все действия управляющего должны строго соответствовать нормативным актам РФ. В законное право председателя ТСЖ также входит требование оплаты труда.

Касательно широты полномочий, у жильцов часто возникает вопрос о том, имеет ли он право входить в квартиру во время их отсутствия? Такое действие может быть совершено лишь в том случае, если возникла серьезная аварийная, экстренная ситуация, которая угрожает целостности имущества остальных членов товарищества и самому дому. В его компетенции войти в квартиру без жильцов, но при помощи соответствующих служб коммунального хозяйства , чтобы устранить все неполадки.

Ответственность

Законодательством РФ не предусмотрено конкретных мер воздействия, если председатель ТСЖ не выполняет свои обязанности или причиняет вред товариществу неэффективными способами управления. Но это не означает, что управляющий не несет ответственности за собственные действия или их отсутствие в ряде случаев.

В Уставе четко написано о правах и обязанностях председателя ТСЖ, он является основным законодательным актом товарищества, который следует неукоснительно соблюдать. А значит, необходимо ввести пункты об ответственности, в том числе юридических нормах наказания с указанием условий их применения:

• какова ответственность при совершении им определенных действий, которые следует четко прописать: штраф за сокрытие данных бухгалтерской отчетности , нецелевое использование средств, задержанное по времени предоставление данных о наличии и движении средств на счете товарищества и так далее;
• председатель правления ТСЖ должен нести материальную ответственность за принесенный действиями ущерб имуществу многоквартирного дома , например, нанятые им без согласования подрядчики для выполнения ремонтных работ сделали некачественно, в результате понадобилось все делать заново, что повлекло за собой дополнительные траты;
• председатель обязан взыскать стоимость недоделок с исполнителей работ;
• установить порядок взыскания убытков, определив суд, в котором в случае необходимости будет рассматриваться иск, предусмотреть порядок претензий по делу и возможностей урегулирования ситуации мирным путем .

Если нанятый председателем персонал плохо справляется с работой, ответственность за это лежит на нем .

Избрание председателя

Правление ТСЖ выбирается на общем собрании собственников – владельцев квартир МКД согласно статье 145 ЖК . Его результаты должны быть отражены , который ведется на протяжении всего мероприятия.

Определяется тот из собственников, кто может быть членом правления ТСЖ, и кандидатуру выносят на голосование. После этого собирается заседание членов избранного правления, на котором происходят выборы председателя ТСЖ. Решением принимается большинством положительных голосов, при этом на заседании помимо членов правления обязаны присутствовать более 50% членов товарищества, тогда выборы можно считать состоявшимися.

Кто может стать главой правления? Любой член товарищества, собственник квартиры в доме, управление хозяйством которым занимается данное товарищество. Это должен быть организованный кандидат, которого знает большинство жильцов, и у которых он вызывает высокий уровень доверия.

Каким требованиям должен отвечать кандидат

Список требований к председателю в каждом товариществе индивидуален, но есть и общий перечень того, какими чертами и навыками он должен обладать. Перед тем, как стать председателем созданного ТСЖ, убедитесь в наличии следующих качеств:

• стрессоустойчивость;
• умение договариваться с людьми, заключать сделки;
• знание законодательства, в частности правовых норм в сфере ЖКХ, нормативных документов;
• понимание прав и обязанностей согласно кодексу и Уставу;
• предпочтительно техническое или экономическое образование;
• наличие достаточного свободного времени для ведения дел товарищества.

Также зачастую необходимо проходить по возрастному признаку, который оговаривается на собрании. Это должен быть компетентный, ответственный человек, так как на него ляжет большой объем обязанностей, в том числе финансовых. Помимо прочего, это должен быть хороший управленец и человек, знающий технические особенности дома и то, как с ними справиться самостоятельно или нанять компетентного человека или организацию для устранения неполадок.

Избранный председатель должен быть готов к тому, что постоянно придется пребывать в состоянии готовности к решению проблем на разных уровнях, в том числе и сражению с государственной системой о и по другим вопросам. Кроме того, ему придется привлечь должников к оплате коммунальных услуг, а значит уметь быть нейтральным, но при этом требовательным.

Далее заключается договор с председателем ТСЖ, в котором указаны права, полномочия, функции и обязанности, а также на какой именно срок выбирается председатель ТСЖ. По заключенному с выбранным членом правления контракту он обязуется выполнять возложенные обязательства, следуя Уставу организации.

Заключение договора

Договор найма управляющего должен быть заключен согласно правилам и требованиям трудового кодекса РФ , он может быть двух разновидностей:

• стандартной;
• гражданско-правовой (акт о предоставлении услуги на определенный временной отрезок),

При любом виде на председателя налагается материальная и нормативная ответственность.

Как правило, председателя избираются на срок не более двух лет, после чего проходят перевыборы или смена. В течение этого времени он будет работать по трудовому договору, в котором определена дисциплинарная и материальная ответственность, что позволит в случае причинения ущерба действиями главы возместить их на законных основаниях.

Пример бланка трудового договора с председателем ТСЖ можно , за подготовку отвечает секретарь товарищества, он же обязан знать правила оформления. В двустороннем соглашении в обязательном порядке должна быть отражена следующая информация:

• срок, на который избран председатель;
• общие положения трудового договора;
• наличие или отсутствие испытательного срока;
• дата, от которой отсчитывается вступление кандидата в должность;
• рабочий распорядок;
• права, обязанности и ответственность сторон: председателя, членов правления и самого товарищества;
• определение суммы выплаты гонорара и периодичности;
• условия соцстрахования ;
• гарантийные обязательства;
• дополнительные положения;
• реквизиты сторон-участников соглашения.

ВАЖНО! Срок действия определяется ТК РФ , согласно статье 275 которого он может быть только срочным, действительным не более двух лет.

Договор подписывают с проставлением даты, когда был заключен . Дата и подписи – обязательное условие для того, чтобы он был признан действительным. В документе не должно оставаться пустых, незаполненных граф. Далее его следует зафиксировать в книге регистрации договоров жилконторы .

После вступления в должность председатель обязан внимательно изучить документы товарищества, а именно информацию о количестве собственников и нанимателей жилья, квадратуре квартир, знать .

Как сменить председателя

Снять с должности главу товарищества можно либо на основании решения после голосования, принятого на общем собрании, либо согласно Уставу по окончании срока работы, оговоренном в соглашении. После этого выставить кандидатуру на освободившийся пост может любой человек, отвечающий описанным выше требованиям.

Если председатель ТСЖ не выполняет свои прямые обязанности, жильцы дома недовольны работой, члены правления могут снять с должности досрочно.

Как переизбрать председателя ТСЖ:

• переизбрать ввиду окончания срока;
• поменять по итогам голосования.

Последовательность и порядок действий при смене председателя таковы: на общем собрании жильцов принимается решение о том, что действующий глава товарищества не исполняет вверенных ему обязанностей. Собственники квартир недовольны, а потому предлагают сместить с должности ранее, чем окончится период, на который с ним был заключен трудовой договор.

Порядок смены председателя ТСЖ таков, что раньше срока сместить можно в нескольких случаях:

• неисполнение обязанностей, прописанных в Уставе товарищества;
• нарушение законодательных норм;
• растрата, воровство, присвоение чужого имущества;
• низкое качество работы.

Далее проводится голосование, решение принимают большинством голосов. После чего на заседании членов правление принимают решение о том, что действующий глава должен оставить пост. После чего любой может выдвинуть кандидатуру на должность нового председателя. Порядок прекращения полномочий действующего председателя должен быть прописан в Уставе.

После перевыборов сменившему на посту новому главе необходимо также заключить трудовой договор. Кроме того, порядок смены должностного лица в юридической организации, которой и является ТСЖ, требует замены приказа о назначении с последующей регистрации нового работника, о чем следует сообщить в налоговую. Фискальная служба внесет нужные правки в ЕРГЮЛ .

Если председатель не является собственником жилья

Порой среди собственников и членов ТСЖ не находится человека, подходящего на роль председателя. Или никто не захотел выдвинуть кандидатуру, потому что нет нужного образования, навыков, времени, не сможет справиться с функциями главы товарищества. И тогда встает резонный вопрос: а может ли кандидат в председатели ТСЖ не быть собственником, хотя по всем параметрам – лучший претендент на должность.

Согласно Уставу, занимать этот ответственный пост может лишь владелец квартиры многоэтажного дома, подконтрольного товариществу. Но есть два выхода из ситуации:

• собственник жилья в ТСЖ, который является родственником кандидата или супругом, дарят ему долю жилой площади;
• товарищество заключает с ним договор и подписывает ряд сопутствующих документов, нанимая в качестве управляющего с определенными полномочиями.

В последнем случае очень важно, чтобы управляющий мог действовать свободно и независимо, без давления и существенных ограничений. Так как по факту он исполняет обязанности председателя, а значит имеет не только обязанности, но и права.

Вознаграждение

Человек, занимающий эту должность, не может получать заработную плату, так как она является фиксированной ежемесячной величиной. Заключаемый с председателем договор не является основанием для ее выплаты, так как регулируется он нормами Жилищного права .

Функции и полномочия, а также права председателя устанавливаются именно им, а не соглашением с собственниками квартир. Никаких законных обоснований для установления фиксированной величины оплаты труда нет. Потому в качестве оплаты труда выступает вознаграждение председателю совета ТСЖ многоквартирного дома.

Вознаграждение председателю ТСЖ устанавливается согласно трудовому договору. То, сколько получает человек на этой должности, зависит от нескольких факторов:

• размеры дома;
• количество обслуживаемых жилых зданий.

В зависимости от этих двух условий общее собрание и члены правления устанавливают и согласовывают суму оплаты труда председателя. Вознаграждение руководителя товарищества происходит на средства из добровольных взносов граждан.

Прежде всего, следует отметить, какими способами нельзя производить оплату председателю ТСЖ:

• вознаграждение не может быть включено в размер оплаты собственников жилья за содержание и ремонт общедомового имущества, нельзя вносить подобный пункт в договор управления МКД;
• освобождение от регулярных взносов на содержание и ремонт или коммунальных услуг, такое решение также не может быть принято собственниками квартир на общем собрании.

Оба способа противоречат правилам управления жилым имуществом, которые перечислены в ЖК РФ и которыми регламентируется деятельность как самого ТСЖ, так и председателя. Конечно, как и любой другой человек, выполняющий определенную работу, председатель также должен получать плату за труд.

В этом случае она осуществляется путем внесения добровольных взносов владельцами квартир, являющимися членами товарищества, для финансирования работы правления. Из этих средств будет выплачиваться вознаграждение председателю, размер которого заранее определяется решением большинства. Деньги могут быть перечислены на специальный счет в банке или же в кассу товарищества.

Налоги

После определения необходимости оплаты труда главе товарищества встает закономерный вопрос: какими налогами облагается вознаграждение председателя ТСЖ? Деньги идут из благотворительных взносов граждан, физических лиц, в итоге оплата труда производится непосредственно самим ТСЖ, который является лицом юридическим.

Человек, занимающий этот пост, получает вознаграждение в финансовом эквиваленте. Налогообложение согласно НК РФ предусматривает, что доходы председателя облагаются налогом на доходы физических лиц: НДФЛ в 13% .

При смене председателя ТСЖ необходима регистрация в налоговой инспекции, так как товарищество - юридическое лицо. Каждый раз при замене председателя фискальный орган должен быть уведомлен: необходимо представить соответствующие документы, подтверждающие смену главы ТСЖ для внесения соответствующих правок в ЕГРЮЛ.

Товарищества собственников жилья (сокращенно ТСЖ) относятся к уникальным формам управлением домом. Деятельность их регламентирует множество нормативно-правовых актов. Основным документом, определяющим полномочия и всю работу ТСЖ, можно считать Жилищный кодекс. Общее собрание с правлением ТСЖ обязаны действовать в рамках современного законодательства, и сегодня в предлагаемой статье мы рассмотрим самым подробным образом все то, что относится к правам и обязанностям ТСЖ и его правления.

Чем вправе заниматься ТСЖ?

Если совсем коротко, это вести работу, связанную с управлением домом, то есть выполнять ту деятельность, которая раньше была сферой внимания управляющей компании (в виде коммерческой организации либо ЖЭУ).

А теперь давайте подробнее рассмотрим весь объем деятельности, включаемой в данное понятие. На что именно жильцы уполномочивают своих представителей на выборах правления ТСЖ?

137-я статья Жилищного кодекса, посвященная регулировке подобных вопросов, гласит:

1. ТСЖ обладает правом заключения договоров с управляющими и эксплуатационными компаниями, связанных с обслуживанием многоквартирного дома и оказанием всего спектра коммунальных услуг.
2. Оно имеет право выполнения определенных работ без обращения к услугам УК (например, найм уборщиц для подъезда либо организация самостоятельного вывоза мусора).
3. ТСЖ занимается ведением расчета доходов и расходов с определением необходимых средств для производства текущего ремонта дома, оплаты деятельности подрядчиков, формирования резервного фонда, а также предназначенных для капитального ремонта.

А еще?

К числу других прав правления ТСЖ относятся следующие:

1. Товарищество может вести расчеты по договорам как с физическими, так и с юридическими лицами за оказанные услуги.
2. Согласно предусмотренному законом порядку ТСЖ может обратиться в банк либо к частным лицам за кредитными средствами.
3. В его компетенции - продажа, обмен и сдача в аренду имущества, включая недвижимость. Так, например, ТСЖ имеет право сбора платы с предпринимателей, желающих арендовать в здании площади под офис либо для торговли.
4. ТСЖ рассчитывает квартплату, основываясь на смете расходов.
5. Оно же собирает эту квартплату с собственников и нанимателей помещений многоквартирного дома.
6. Также в числе его прав - принятие законных мер к лицам, задолжавшим арендную либо квартирную плату, что непременно должно быть отражено в протоколах заседаний правления ТСЖ.

Устав ТСЖ как главный документ

Целиком и полностью перечень имеющихся у ТСЖ полномочий обязан перечисляться в Уставе данной организации. Этот список, например, может включать разрешение на производство реконструкции, внесение преобразований в придомовую территорию в виде оборудования парковки для автомобилей и т. п. Все права данной организации, перечисленные в ее Уставе, не могут вступать в противоречие с содержанием Жилищного кодекса. Они могут лишь служить дополнением и расширением его основных положений в конкретных ситуациях.

Реализация большинства прав правлением товарищества производится в рабочем порядке - рассчитывается квартплата, распределяются по банковским счетам средства, производится ведение протокола правления ТСЖ. Данные действия относятся к текущей работе. За соблюдением законности всех упомянутых операций следит специальная комиссия, именуемая ревизионной, в количестве трех-четырех человек. Ее состав не относится к числу членов правления либо прочих работников ТСЖ.

Если требуется провести серьезные изменения (например, реорганизовать структуру ТСЖ, поменять соотношение распределяемых по всевозможным фондам средств, провести переоборудование здания), от правления требуется организовать общее собрание всех жильцов с выставлением вопроса на голосование. Право осуществлять заявленную деятельность ТСЖ получит лишь при наборе большинства положительных голосов.

Об особенностях работы ТСЖ

Весьма и весьма часто в процессе реализации собственных прав у членов правления ТСЖ возникает масса вопросов, имеющих отношение к ряду неоднозначных или проблемных тем. Ниже мы приведем примеры наиболее актуальных из них.

Одним из острых вопросов служит отказ правления выдавать жильцам справки (о составе семьи либо расширенные выписки) на основании задолженности по квартплате. Закономерный вопрос: имеет ли право правление товарищества отказывать своим членам в выдаче каких-либо справок при наличии долга?

Данная практика является нарушением закона. В то же время подобные действия повсеместно используются руководствами ТСЖ с целью стимулировать жильцов покрыть задолженность или ее часть. Следует знать, что выдача положенных справок считается не правом, а обязанностью ТСЖ. Это относится и к случаям, когда жильцы имеют любого размера задолженность по коммунальным услугам.

Доступ в квартиру - законно ли?

Другой часто встречающийся вопрос из разряда проблемных - о полномочиях председателя либо правления товарищества на вход в квартиру и ее осмотр. Подобные ситуации не редкость для типичного протокола правления ТСЖ. Наша Конституция как основной закон закрепляет право любого гражданина на неприкосновенность собственного жилища. На практике это значит, что без разрешения владельцев квартиры входить в нее никто не имеет права. Исключение относится лишь к случаям наличия ордера или возникновения угрозы теракта или катаклизма (техногенного либо природного характера).

В других же случаях (в том числе и в аварийных ситуациях, допустим, прорыва трубы) проход внутрь квартиры возможен лишь с разрешения жильца. Именно потому любые предлоги права доступа в помещение (для поверки счетчиков либо снятия показаний, замера давления, измерения температуры и пр.) являются незаконными.

О пенях и штрафах

Еще один, не менее острый вопрос - о полномочиях ТСЖ в деле начисления пеней. Товарищество имеет право на это в случае, когда такая функция прописана в Уставе, который принимался общим собранием жильцов. Данная мера относится к вынужденным, предназначенным для стимулирования должников к скорейшей уплате средств за жилье.

Порядок, которым начисляются штрафы, строго регламентируется и прописывается в Уставе. При этом следует ориентироваться на положения НК РФ, относящиеся к верхним границам штрафных санкций. Например, запрещено взимать пеню размером более 1/30 ставки рефинансирования за каждый просроченный день оплаты.

Обязаны ли мы подписывать договор с ТСЖ?

Порой жильцов может возмущать предложение ТСЖ подписать договор по обслуживанию. Должны ли заключаться такие договоры и обязаны ли ТСЖ этим заниматься? Данная практика абсолютно нормальна. Право ТСЖ на заключение договоров, а также положение, регламентирующее начисления платежей, прописано в 137-й статье ЖК РФ.

При наличии подобных подписанных договоров правление имеет право заключения от имени жильцов всевозможных сделок с поставщиками коммунальных услуг. Если договора между собственником и ТСЖ не имеется, нужные соглашения жильцам предстоит заключать самостоятельно в представительстве эксплуатационной компании.

Внимание: нарушение!

Следующая проблема, часто имеющая место в многоквартирных домах, - вывешивание на всеобщее обозрение правлением ТСЖ списка должников. В данном случае возмущение жильцов вполне оправдано и закономерно. По закону (речь идет о персональных данных) прямо разглашать подобные сведения запрещается. У правления отсутствует право публикации любых данных о жильцах без их письменного согласия. Это относится не только к адресам, Ф.И.О. и паспортным данным проживающих, но и к размеру имеющегося долга.

Подобные списки могут быть составлены правлением для внутреннего использования и принятия мер по воздействию на должников. Хранить их положено в закрытом помещении в сейфе. В случае же подобной незаконной публикации должник имеет полное право обращения в судебную инстанцию за возмещением морального ущерба. Максимально возможное действие для ТСЖ в данном случае - вывешивание объявления о набежавшей общей коммунальной задолженности и предупреждение о предстоящем обращении в суд.

Обязанности правления ТСЖ

Перечень их дан в статьях ГК РФ № 148-149. Что же именно обязано правление ТСЖ квартирным собственникам, выбравшим его?

1. Соблюдать нормы законодательства и положения Устава.
2. Контролировать исполнение жильцами собственных обязанностей, касающихся содержания объекта.
3. Непосредственно управлять многоквартирным домом либо контролировать компанию, которая осуществляет данное управление.
4. Заключать договоры с поставляющими коммунальные услуги подрядчиками и субподрядчиками.
5. Заниматься заключением договоров, касающихся ремонта и содержания здания.
6. Вести списки жильцов, которые являются членами товарищества.
7. Заниматься ведением бухгалтерского учета, составлять сметы доходов и расходов, начислять квартплату.
8. Вести делопроизводство и выдавать необходимые справки жителям - членам ТСЖ.
9. Проводить общие собрания жильцов с предоставлением отчетов правления ТСЖ о проделанной работе.
10. Вести контроль за деятельностью председателя товарищества.

В чем заключаются непосредственные обязанности председателя ТСЖ?

1. Он нанимает и увольняет необходимый персонал, дает распоряжения прочим должностным лицам ТСЖ.
2. В рамках собственных полномочий действует от имени товарищества, не прибегая к предварительному уведомлению всех его членов.
3. Выносит любой разработанный им документ на решение собрания жильцов.

Об ответственности за невыполнение обязанностей

Подобная мера не прописана ни в ЖК, ни в ГК РФ. Но это вовсе не говорит о невозможности привлечения нарушителей к ответственности. Данный вопрос, как правило, также регламентируется Уставом товарищества, в котором предусмотрены за конкретные проступки определенные виды наказания. В более общем случае там может содержаться пометка о действиях согласно существующему законодательству.

Об общей гражданской ответственности речь идет в случае следующих правонарушений:

1. Халатности (например, отсутствие оповещения членом правления ТСЖ жильцов в положенные сроки о готовящемся собрании).
2. Мошенничества - речь может идти о подложных показаниях приборов учета либо документов, касающихся собственников помещений.
3. Растраты либо присвоения средств собственников - порой бывают случаи злоумышленного неправомерного распределения средств общего либо резервного фонда.
4. Обмана собственников, в том числе всего собрания.
5. Служебного подлога.
6. Превышения собственных полномочий (сюда относятся приведенные выше примеры с вывешиванием списков жильцов и т. п.).

Любой из членов товарищества, включая представителей правления ТСЖ и самого председателя, обязан нести за собственные действия материальную ответственность. В случае возникновения ущерба для общедомового имущества по вине собственника (к примеру, вследствие затопления) последний обязан его возместить. Для определения размера такого ущерба составляют специальный акт. Оценка при необходимости ведется с привлечением профессионалов. Более того, описание ряда конкретных ситуаций, относящихся к правонарушениям, может содержаться в самом уставе ТСЖ.

Полномочия правления ТСЖ

О каких именно полномочиях идет речь? Задача руководства товарищества - заниматься его непосредственной деятельностью. Весь перечень необходимых для этого полномочий регулируется все тем же Жилищным кодексом (его статьей 147). В Уставе организации должны обязательно разграничиваться действия, входящие в компетенцию непосредственно правления и общего собрания жильцов. То есть должны иметься четкие указания, что именно председатель со своими заместителями могут решать на заседании правления ТСЖ, не прибегая к предварительному оповещению жильцов.

В большинстве случаев речь идет о таких полномочиях правления:

1. Непосредственном руководстве деятельностью товарищества с назначением на конкретные работы определенных исполнителей и формировании кадров ТСЖ.
2. Заключении от имени собственников жилья договоров, связанных с коммунальным обслуживанием.
3. Сборе средств на ремонт и обслуживание многоквартирного дома.
4. Ведении делопроизводства с выдачей всех необходимых бумаг и справок.
5. Ведении банковского и бухгалтерского учета с переводом средств по договорам на оплату труда подрядчиков.
6. Проведении общих собраний жильцов с заполнением соответствующего протокола.
7. Защите в судебных инстанциях интересов членов товарищества.
8. В ситуации неуплаты жильцами долгов по коммунальным услугам - обращении в официальные инстанции (от администрации города до суда и прокуратуры).

Выводы

Отсюда видно, что весь перечень полномочий правления ТСЖ определяется его непосредственными функциями, вытекающими из основного предназначения товарищества - содержания многоквартирного дома.

Помимо вышеуказанных, к числу полномочий ТСЖ может относиться ряд дополнительных, что непременно должно быть зафиксировано в Уставе товарищества. Речь может идти об обустройстве придомовой территории, самостоятельном обслуживании здания, сборе арендной платы с лиц, являющихся нанимателями коммерческих и жилых помещений дома, а также распоряжении общедомовым имуществом, к которому относятся подвалы, лифты и т. п.

Жилищный кодекс подтверждает, что как права, так и обязанности ТСЖ неразрывно связаны с их функциями и вытекают из задачи содержания многоквартирного дома и всего относящегося к нему имущества в полном порядке.

Впервые сталкиваясь с вопросами организации и функционирования товарищества собственников жилья можно растеряться: информации с избытком, отделить существенное от второстепенного не всегда просто. Особенно много вопросов возникает к правлению ТСЖ: как избрать председателя, кто может стать им, каковы его полномочия и пределы ответственности, как проверить его деятельность и куда жаловаться, если, работа председателя не устраивает жильцов.

Правление ТСЖ, за что отвечает и какие полномочия имеет

Правление ТСЖ – это исполнительный орган, отчитывающийся перед общим собранием членов товарищества. Его главная задача - решение различных вопросов, возникающих в ходе работы товарищества, кроме тех, что законодательно отнесены к сфере общего собрания собственников квартир и/или членов товарищества.

Так, правление не полномочно вносить изменения в устав или утверждать его новую редакцию, реорганизовывать или ликвидировать ТСЖ, избирать своих членов, устанавливать величину взносов и других платежей, являющихся обязательными и т.д.

Условно говоря, правление создается для поддержания рутинной деятельности товарищества, решение же ключевых, фундаментальных вопросов возлагается на общее собрание членов товарищества и собственников квартир.

В некоторых случаях участники ТСЖ самостоятельно определяют, к чьей компетенции будет отнесен тот или иной вопрос. Например, правление по умолчанию вправе самостоятельно избрать председателя, но уставом это право может быть закреплено за общим собранием членов ТСЖ.

Правление состоит только из тех лиц, которые имеют членство в ТСЖ. Кодексом не установлено, на какой минимальный срок они могут избираться, но ограничивается максимальное пребывание в правлении – не больше двух лет.

В обязанности правления входит исполнение следующих требований:

• контролировать ТСЖ на предмет соблюдения требований законов;
• содействовать своевременности внесения членских взносов;
• управлять многоквартирным домом, в т. ч. нанимать и увольнять работников, заключать различные соглашения на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества и т.д.;
• вести всю документацию ТСЖ, начиная реестром членов товарищества и заканчивая бухучетом;
• созывать, организовывать и проводить общие собрания и др.

Управляющий ТСЖ и председатель правления ТСЖ по ЖК в РФ

Председатель правления является одним из органов управления ТСЖ. Но на практике часто оказывается, что ни председатель, ни остальные члены правления не имеют достаточно времени либо квалификации для оперативного решения всех возникающих вопросов на постоянной основе. В таких случаях возможна передача некоторых или всех полномочий и административных функций стороннему лицу – управляющему ТСЖ.

Вопрос, какими именно полномочиями наделить управляющего, определяется непосредственно правлением. Так, можно оставить право управление денежными средствами товарищества за председателем и правлением, а управляющему передать исключительно административно-хозяйственные функции.

Оформить деятельность управляющего можно двумя способами:

• оформив трудовой договор;
• заключив соглашение гражданско-правового характера (т. е. договор об оказании платных услуг).

Управляющий ТСЖ не заменяет собой ни правление, ни председателя. Его основная задача – обеспечить эффективную работу товарищества с соблюдением законодательства и интересов самого товарищества.

Управляющий действует на основании доверенности, которая выдается ему председателем, тогда как последний представляет интересы ТСЖ перед третьими лицами без доверенности.

Права членов правления ТСЖ

Жилищный кодекс наделяет членов правления самыми разными полномочиями, однако их конкретный перечень в нем не отражен. Статья 147 кодекса наделяет правление правом принимать решения по любым вопросам, кроме тех, которые отнесены к компетенции общих собраний.

Правление также вправе осуществлять те действия, что проистекают из предписанных ему обязанностей. Так, обязанность контролировать своевременность внесения жильцами обязательных взносов и платежей дает право требовать от жильцов исполнения своих денежных обязательств.

Ознакомившись в Жилищном кодексе с перечнем того, за что отвечает ТСЖ, станет очевидно, что товарищество вправе:

• нанимать и увольнять работников для обслуживания дома;
• требовать от жильцов исполнения денежных обязательств;
• заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества;
• составлять сметы, финансовые отчеты, вести бухучет, делопроизводство, реестр членов ТСЖ;
• созывать, организовывать и проводить общие собрания и т. д.

Должностные обязанности и права председателя ТСЖ, должностная инструкция

Права и обязанности председателя ТСЖ закреплены уставом товарищества, который принимается и утверждается на общем собрании членов ТСЖ. Они отражаются и в должностной инструкции, утверждаемой уже на заседании самого правления.

Инструкции могут отличаться по содержанию, но в каждой из них можно выделить стандартные пункты:

1. Общие положения. В этом разделе отражается правовой статус председателя правления, порядок его избрания и отстранения, сроки работы и принципы, которыми он должен руководствоваться в своей работе.
2. Права председателя ТСЖ. Данный пункт раскрывает компетенцию председателя правления (представление интересов товарищества без доверенности, издание приказов, распоряжение имуществом и денежными средствами, заключение договоров, совершение финансовых операций, наем и увольнение персонала и т. п.). Также в указанном разделе можно регламентировать и трудовой график председателя.
3. Должностные обязанности председателя. Здесь, по сути, перечисляются все те функции, исполнение которых возлагается на председателя.

Они изначально прописаны в уставе товарищества, и должностная инструкция их дублирует, раскрывая некоторые из них более детально:

• организация деятельности правления и товарищества в целом;
• контроль за коммунальными платежами и своевременным предоставлением домовладельцам коммунальных и других услуг;
• организация работ по благоустройству;
• контроль за состоянием технических помещений, оборудования и механизмов;
• административное делопроизводство, контроль за деятельностью главного бухгалтера, ведение всех видов отчетности;
• прием домовладельцев по различным вопросам;
• проведение заседаний и собраний правления и т.д.

1. Ответственность. Данный раздел устанавливает, за что именно на председателя возлагается ответственность. Чаще всего это ненадлежащее ведение делопроизводства в товариществе, в т. ч. учета и хранения документов, грубые ошибки при заключении договоров, бездействие в ситуации, когда необходимо принятие решений, касающихся содержания, эксплуатации и/или сохранности имущества и т. д.
2. Заключительные положения. В последнем разделе традиционно указывается порядок разрешения споров и конфликтов. Если в предыдущих пунктах не был раскрыт порядок отстранения от должности, то его также можно внести в данный раздел.

Инструкция должна соответствовать уставу товарищества и не нарушать требований действующего законодательства. Прочтите о ней больше: . ⇐

Права и обязанности жильцов перед ТСЖ

ТСЖ создается для представления и защиты общих интересов владельцев имущества и, соответственно, правам и обязанностям товарищества коррелируют определенные права и обязанности жильцов.

Все собственники жилья в многоквартирном доме наделяются равными правами относительно своего имущества, могут в любой момент его продать, подарить, распорядиться иным способом.

Также на принципах равенства и добровольности основано и членство в ТСЖ. Перед жильцами не стоит обязанность вступить в товарищество; нежелание становиться его членом не влечет для собственника никаких негативных последствий.

Лица, не вступившие в товарищество, имеют ряд общих с членами ТСЖ прав. Это возможность знакомиться с некоторыми документами (устав, финансовая отчетность), предъявлять претензии к работе товарищества. Однако, влиять на решение вопросов, связанных с работой товарищества собственники могут только через общие собрания по ограниченному кругу вопросов.

Не имеющие членства владельцы жилых помещений не платят членских взносов в ТСЖ, но обязаны участвовать в расходах по содержанию и ремонту общего имущества.

Эта обязанность закреплена Жилищным кодексом, который также наделяет ТСЖ правом требовать от уклоняющихся от исполнения своих обязанностей собственников возмещения всех причиненных убытков путем обращения в суд.

Ответственность председателя ТСЖ

Как и любое должностное лицо, председатель товарищества собственников жилья несет ответственность за свою деятельность, в т. ч. и уголовную. В обязанности председателя ТСЖ входит неукоснительное соблюдение требований законодательства и любое отступление от этого может стать причиной как отстранения от должности, так и привлечения к ответственности.

Порядок привлечения председателя к ответственности рекомендуется детально прописать в уставе товарищества, т. к. на законодательном уровне он не закреплен. Однако, в общих случаях надлежит руководствоваться уголовным и административным законодательством (например, при совершении таких преступлений, как мошенничество, злоупотребление полномочиями, присвоение и растрата, халатность, преступное бездействие, злоупотребление полномочиями и т. д.).

В связи с тем, что деятельность председателя связана с управлением внушительных денежных сумм, он в полном объеме несет личную материальную ответственность за сохранность общего имущества, материальных ценностей, находящихся в кабинете правления), денежных средств. Также председатель отвечает за правильность расчетов с партнерами по различным договорам, расходование целевых и резервных средств, за распределение зарплатного фонда и т. д.

Ответственность председателя за вред, причиненный неэффективным управлением, в законодательстве не предусмотрена, однако это не отменяет бремя ответственности за бездействие в конкретной ситуации.

Кто может быть председателем ТСЖ

Занять должность председателя правления ТСЖ может исключительно лицо, которому принадлежит относящее к товариществу имущество на праве собственности. Это правило закреплено в ст. 161 Жилищного кодекса. К управляющему таких требований закон не предъявляет.

Законом не предусмотрено случая, когда председатель ТСЖ не является собственником жилья в том доме, жители которого создали товарищество.

Может ли собственник быть председателем ТСЖ, если он не является членом товарищества?

Согласно Жилищному кодексу, на должность председателя могут претендовать только лица, входящие в ТСЖ.

Что касается каких-то специальных знаний и образования, то никаких требований к этому закон не предъявляет. Однако очевидно, что человек с достаточно глубокими знаниями в сфере жилищного и гражданского права лучше справится со своими обязанностями, будучи в этой должности.

Является ли председатель ТСЖ должностным лицом

Основная задача председателя как должностного лица – защита интересов собственников жилья перед третьими лицами и в любых инстанциях, как административных, так и судебных.

Избрание председателя ТСЖ, срок полномочий

Как уже упоминалось, до того, как стать председателем, а, вернее, предложить свою кандидатуру, собственник должен стать участником товарищества, подав соответствующее заявление. После оформления членства заинтересованное лицо может выдвинуть свою кандидатуру на голосование правлению или общему собранию, в зависимости от того, за кем закреплено в уставе право такого выбора.

Избрание осуществляется простым большинством голосов от числа присутствующих на собрании (заседании). Любой из проголосовавших имеет только один голос, независимо от того, входит он в состав правления или является простым участником ТСЖ.

Не вправе предлагать себя в качестве кандидата на должность председателя лицо, которое является:

• стороной соглашения об управлении многоквартирным домом, которое заключено между ним самим и товариществом;
• сотрудником органов управления той организации, с которой ТСЖ состоит в упомянутых выше договорных отношениях;
• участником ревизионной комиссии ТСЖ.

По Жилищному кодексу время пребывания в должности председателя составляет не более двух лет, минимальный период нахождения во главе товарищества не ограничен. На какой срок бы ни избрали председателя, по его истечении он покидает свой пост либо выдвигает свою кандидатуру на новое голосование.

Отношения между председателем и товариществом регулируются трудовым законодательством и оформляются соответствующим договором.

Гражданско-правовой договор с управляющим ТСЖ.

Заключение гражданско-правового договора – один из способов привлечь к работе управляющего ТСЖ. На такие взаимоотношения не распространяются норма трудового законодательства, а, значит, не действуют все те гарантии, которые предусмотрены Трудовым кодексом.

Гражданско-правовой договор с управляющим, порядок его заключения, расторжения или внесения в него изменений регламентируется Гражданским кодексом России.

Объем полномочий управляющего, права и обязанности, размер вознаграждения и прочие детали определяются сторонами самостоятельно в соответствии с принципом свободы договора. За такого договора можно взять типовое соглашение о возмездном оказании услуг, т. к. управлению юридическим лицом и есть оказание услуги за определенную плату.

Наличие договора еще не дает управляющему права приступить к работе. Договор регулирует только отношения между ТСЖ и управляющим, а для взаимодействия управляющего с третьими лицами необходима доверенность, в которой изложен весь объем полномочий.

Может ли быть бухгалтером ТСЖ родственник председателя

В настоящее время запрета на совместную работу родственников, один из которых находится в подчинении у другого, в трудовом законодательстве нет.

Может ли быть бухгалтером родственник председателя? Да, может. Председатель, избранный общим собранием либо заседанием правления, вправе назначить на должность главного бухгалтера любого специалиста, в т. ч. и своего супруга, либо самостоятельно вести бухгалтерский учет товарищества.

Такой запрет существовал в СССР в отношении госслужащих и предлагается сейчас ввести для лиц, состоящих на государственных должностях. Однако ТСЖ государственной организацией не является, и данное ограничение не будет распространяться на деятельность товарищества даже в случае его вступления в силу.

Куда жаловаться, если председатель ТСЖ не выполняет свои обязанности

Редко бывает, чтобы абсолютно все жильцы дома были довольны работой ТСЖ. Но иногда ситуация складывается таким образом, что возмущение собственников квартир имеет под собой реальные причины: председатель правления не выполняет возложенные на него функции, не предоставляет для ознакомления финансовые документы, не организует своевременный ремонт общего оборудования, коммунальные услуги оказываются с перебоями и т. п.

Для разрешения возникшего конфликта в первую очередь лучше обратиться в правление ТСЖ с соответствующей жалобой. До подачи жалобы рекомендуется выяснить мнение по изложенным в ней обстоятельствам у остальных жильцов. Чем больше недовольных собственников поставят под ней свою подпись, тем выше вероятность, что руководству товарищества придется отреагировать на общественное мнение. Жалоба подается в двух экземплярах, один из которых с отметкой о принятии остается у заявителя.

Законные способы выразить свое недовольство

Отказать в приеме такой жалобы ТСЖ не имеет права, т. к. ст. 143.1 ЖК РФ прямо закрепляет право как членов ТСЖ, так и просто собственников квартир предъявлять требования к ТСЖ относительно качества его работы и знакомиться с документацией товарищества. Однако если руководство товарищества всячески избегает приема жалобы, ее можно отправить ценным письмом с описью вложения.

Целесообразно упомянуть в жалобе и о том, что в случае отказа заявитель готов обратиться в суд с иском, что подтвердит серьезность намерений.

Если обращение в правление не принесло результатов, жильцы могут подать жалобу в следующие инстанции:

1. Роспотребнадзор. Эта организация осуществляет контроль в сфере защиты прав потребителей, а, следовательно, и за деятельностью ТСЖ как поставщика определенных услуг и исполнителя работ.
2. Жилищная инспекция. Этот орган осуществляет контроль в области соблюдения требований жилищного законодательства, в. т. ч. за техническим состоянием дома, оборудования и коммуникаций. Инспекция вправе проверить деятельность товарищества, и, если ТСЖ не исполняет свои обязанности, начать расследование.
3. Суд. Обращение с иском в судебные органы целесообразно в случаях, когда первые две инстанции не смогли или не захотели помочь.
4. Прокуратура. Обратиться к прокурору с жалобой можно на любой стадии конфликта с главой ТСЖ. Должностное лицо рассмотрит жалобу и назначит прокурорскую проверку по изложенным в ней доводам либо отреагирует на нее иным способом.

Куда бы ни обращался заявитель, к жалобе необходимо прилагать документы, подтверждающие попытку жильцов уладить конфликт мирно, без привлечения вышестоящих инстанций.

Это могут быть копии заявлений с отметкой о принятии, уведомления о вручении писем, почтовых описей и т. д. Чем больше будет подтверждений того, что председатель ТСЖ не выполняет свои обязанности и не желает что-либо менять в сложившейся ситуации, тем больше шансов привлечь его к заслуженной ответственности и снять с должности.

Может ли председатель ТСЖ отключить электричество должнику

Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, товарищество может заключить договор с собственниками жилья о предоставлении коммунальных услуг. Это наделяет товарищество статусом исполнителя, т. е. юридического лица, предоставляющего потребителю коммунальные услуги.

Пункт 32 этих же правил дает исполнителю право приостанавливать или ограничивать в установленном порядке подачу потребителю коммунальных ресурсов при наличии на то оснований. Может ли ТСЖ, имея такой статус, прекратить подачу электричества кому-либо из жильцов и на каких основаниях?

Наличие долгов по оплате как раз и является одним из поводов к отключению электроэнергии. Под задолженностью понимается неоплата конкретной коммунальной услуги (в данном случае это электричество), превышающая сумму двухмесячных платежей.

Выявив такой долг, ТСЖ предпринимает следующие шаги:

1. Предупреждает жильца о возможности ограничения, а затем и отключения от коммунальной услуги в случае неоплаты долга в течение 20 дней с момента получения уведомления.
2. Если долг все еще не погашен, исполнитель имеет право принять меры по ограничению объема поставляемой энергии. Если технически такое ограничение установить невозможно, допускается прекращение поставки электричества.
3. Если по истечении десяти дней с момента введения ограничения задолженность сохраняется, исполнитель может отключить электричество должнику.

В тех случаях, когда потребитель оплачивает услуги непосредственно поставщику, без участия ТСЖ, товарищество не имеет права ограничивать или прекращать энергоснабжение, независимо от образовавшейся суммы долга.

Как снять председателя ТСЖ

На практике может случиться так, что глава ТСЖ действует не по закону, бездействует либо попросту мошенничает. В таких случаях допускается снятие председателя с должности до истечения срока, на который он был избран.

Процедура снятия с должности должна быть закреплена в уставе товарищества и чаще всего сводится к следующей последовательности действий:

1. Все члены товарищества уведомляются (лучше всего заказными письмами) о созыве собрания собственников.
2. Проводится общее собрание собственников квартир. Условие легитимности такого собрания – явка более половины всех собственников квартир в доме (или нескольких домах, входящих в данное ТСЖ).
3. Вносится соответствующая повестка дня – переизбрание председателя товарищества. Голосование может быть тайным или открытым. В любом случае необходимо подготовить бюллетени голосования с кандидатами, которые должны быть заранее предложены. Для избрания достаточно простого большинства голосов участников данного собрания.
4. Внесение результатов голосования в протокол.
5. Направление копии протокола состоявшегося собрания в заинтересованные учреждения, такие как жилинспекция, налоговая инспекция и т. д.

Главное в вопросе смещения председателя – собрать необходимое количество жильцов.

Но стоит помнить, что возможна и заочная форма голосования, жилищное законодательство это предусмотрело: инициативная группа, выдвинувшая предложение о переизбрании главы товарищества, изготавливает и отпечатывает бюллетени голосования, после чего обходит всех собственников и собирает подписи.

ТСЖ без председателя

Закон не предусмотрел возможности функционирования ТСЖ без председателя, такая фигура должна быть в любом случае. Без председателя деятельность товарищества парализуется. Поэтому если полномочия главы истекли, но никто не выдвинул свою кандидатуру на пост председателя, в уставе товарищества должен быть прописан механизм замещения должности председателя.

Можно составить любую схему, не противоречащую здравому смыслу. Это может быть, например, автоматическое выдвижение на новый срок одного из членов правления ТСЖ и последующее голосование.

Если никто не изъявляет желания работать в этой должности, можно выбрать номинального председателя, который в свою очередь привлечет к работе управляющего и оформит соответствующие полномочия доверенностью. Если не удается найти кандидатуру даже в таких случаях, остается только ликвидация товарищества.

Товарищество собственников жилья является юридической некоммерческой организацией. Согласно ст. № 135 ч.1 ЖК РФ, организация объединяет собственников – жителей многоквартирного дома — с целью совместного управления общим имуществом дома или нескольких домов.

Организация призвана обеспечить грамотное владение, пользование, распоряжение имуществом в многоквартирном жилом доме, а также в нескольких домах; проводить мероприятия по сохранению, созданию и приращению общего имущества; предоставлять коммунальные услуги лицам, проживающим в данном доме или в нескольких домах.

ТСЖ заключает договоры с различными организациями или самостоятельно осуществляет мероприятия по предоставлению потребителям тепла, света и других ресурсов. Оно защищает интересы владельцев во взаимных отношениях с третьими лицами и исполняет другие функции по управлению общим домом.

Ст. 136 предусматривает создание товарищества на основе согласия более 50% всех собственников. Стать членом ТСЖ может каждый собственник квартиры в доме.

Вступление в товарищество осуществляется только на добровольных началах!

Порядок выхода из членов товарищества

Выйти из членов товарищества так же легко , как и стать им. И то, и другое осуществляется на основе заявления собственника. Заявление составляется в двух экземплярах. Его можно подать лично либо отправить по почте с помощью заказного письма с уведомлением о вручении.

В первом случае представитель ТСЖ обязан поставить отметку на заявлении о том, что оно принято. Второй экземпляр с отметкой или уведомление о вручении по почте следует сохранить собственнику, вышедшему из товарищества.

Никакого согласия от членов или председателя ТСЖ не требуется . Собственник вправе сам принимать решение о выходе из организации.

Таким образом, с момента подачи заявления членство собственника в ТСЖ прекращается (ст. 143 ч. 3 ЖК РФ). Следует обратить внимание ещё на один нюанс : если собственником была выдана доверенность одному из членов ТСЖ на представление своих интересов, то её обязательно нужно отозвать .

Каковы последствия?

С момента выхода из ТСЖ собственник избавляется от прав и обязанностей, связанных с членством в организации. В частности, отпадает необходимость в уплате членских взносов.

Тем не менее, у собственника – не члена ТСЖ сохраняются все права и обязанности владельца помещения в многоквартирном жилом доме.

Права собственников, не входящих в ТСЖ многоквартирного дома

Отказываясь от членства в ТСЖ, собственник оставляет за собой право на получение информации , связанной с управлением дома, деятельностью товарищества в объёме, установленном уставом ТСЖ и жилищным законодательством. Помимо того, собственник вправе обжаловать решение органов управления в судебном порядке (ст. 143.1 ч. 3 ЖК РФ).

Собственник, не ставший членом ТСЖ, также обладает правом на ознакомление со следующими документами:

• бухгалтерскими отчётами по деятельности ТСЖ, а также сметами доходов и расходов, годовыми отчётами по сметам и заключениями аудиторских проверок;
• заключениями ревизионной комиссии товарищества;
• протоколами заседаний, собраний, ревизионной комиссии ТСЖ;
• технической документацией на дом и другими документами, которые связаны с управлением домом.

Ст. 138 ч. 2 ЖК РФ гласит о том, что взаимоотношения не члена ТСЖ складываются с организацией на основе гражданско-правовых начал. Между ТСЖ и собственником, не являющимся его членом, обязательно должен быть заключён договор о содержании, сохранении и ремонте совместного имущества в многоквартирном жилом доме.

В соответствии с договором, не член ТСЖ имеет такое же полное право контролировать качество работ и своевременность их выполнения, а также полноту и качество оказания услуг, предоставленных товариществом.

Обязанности жильцов, не являющихся членами товарищества

Собственники жилья, не ставшие членами ТСЖ, на основании гражданско-правового договора, заключённого с ТСЖ, обязаны :

• регулярно вносить платежи за помещение и предоставленные коммунальные услуги (ст. 153 ч.3, п.5 ЖК РФ);
• оплачивать содержание, сохранение и ремонт имущества, находящегося в общем пользовании, а также платить взносы на капремонт дома (ст.155 ч.6 ЖК РФ).

Многие граждане склонны полагать, что собственники, не ставшие членами ТСЖ, ограничены и ущемлены в своих правах. Это совсем не так. Права и обязанности владельцев жилья одинаковы для всех собственников квартир в доме и прописаны в жилищном кодексе.

Это можно объяснить неделимостью и общностью имущества , которое является объектом деятельности ТСЖ. Однако следует помнить и о том, что, отказываясь от членства в товариществе, собственник не избавляется от обязательств, связанных с владением и сохранением общего имущества.

В случае уклонения от обязательств по участию в совместных расходах ТСЖ вправе потребовать принудительного возмещения всех необходимых платежей в судебном порядке.

В соответствие со ст. 138 п.8 ЖК РФ, ТСЖ вправе представлять интересы всех владельцев жилья независимо от того, являются они членами товарищества или нет. Для этого организации не нужна доверенность от собственника, не являющегося членом ТСЖ. Товарищество может вступать в договорные отношения с третьими лицами от имени всех собственников жилья.

В завершение хочется подчеркнуть, что выбор о вступлении в ТСЖ либо о заключении гражданско-правового договора всегда остаётся за собственником жилья.

Становиться членом ТСЖ стоит в том случае, если собственник желает активно участвовать в управлении общим имуществом.

Те, кто желают оставаться в стороне от собраний и заседаний, могут ограничиться договорными отношениями и не вступать в товарищество . В любом случае права и обязанности сохраняются за всеми собственниками жилья в равнозначных объёмах .