Виды прав владения землей. Существующие виды прав на землю

Являются недвижимым имуществом, а регулирование правом владения и распоряжения ими осуществляется законопроектами в сфере гражданско-правовых отношений, в частности Гражданским Кодексом РФ. В этой статье мы рассмотрим понятие, виды прав на землю, а также возникновение и прекращение действия данных прав.

Сущность права на землю

Согласно ГК РФ, сущность права земельной собственности определяют три составляющие, называемые также правомочиями, а именно: владение, распоряжение, пользование.

Владение землёй означает её физическую принадлежность собственнику. Тем не менее владеть земельным ресурсом может и не собственник на основании документов, законно подтверждающих это правомочие. Все виды прав на землю предполагают пользование ею, то есть использование её полезных свойств (пример: обработка земли с целью вырастить на ней урожай).

Нередко владение и пользование воспринимается как одно и то же действие, но это не совсем так. Иногда владелец не пользуется своим имуществом, но и не передаёт право собственности другому лицу. Пример: лесные хозяйства по праву являются собственниками лесных земельных участков, но сами они не пользуются ими, а лишь охраняют их от незаконного вмешательства и контролируют деятельность других лесопользователей.

Возникновение права собственности

Согласно действующему законодательству России, приобретение недвижимости в виде земельных ресурсов возможно двумя способами, это:

1. Приватизация.
2. Гражданско-правовой метод.

Приватизационный метод объединяет на землю, приобретённые гражданами в случаях, когда:

• Частное или юридическое лицо получает из резервов государства земельный участок для личного распоряжения, пользования и владения.
• Член колхоза выходит из его состава и забирает свою долю в виде

После принятия земельной реформы в России в 1990 г. граждане могли получить в собственность земельные ресурсы из фонда перераспределения, сформированного из запасных ресурсов. В состав фонда перераспределения входили резервные земельные участки и те, которые считались неэффективно используемыми совхозами и колхозами. За формирование фонда отвечали местные органы власти, и, как показала практика, качество резервных земель было далеко не самым лучшим по району.

Гражданско-правовой метод передачи собственности включает сделки купли-продажи, акты дарения, передачи по наследству и другие предусмотренные законом действия, в результате которых физическое или юридическое лицо приобретает право земельной собственности при помощи оформления гражданско-правовых нормативных документов.

Прекращение права собственности

Прекращение права собственности на земельные участки может быть осуществлено следующими законными способами:

• Самый распространённый метод - гражданско-правовые акты. Это могут быть коммерческие сделки, в результате которых собственник утрачивает правомочия владения. Нередко владение землей прекращается при дарении, а также при обмене. Однако в случае обмена собственник утрачивает право собственности на один земельный участок и приобретает на другой.
• Отказ от права владения. В данном случае прекращение права откладывается до тех пор, пока оно не будет приобретено другим лицом.
• Выкуп земельного участка для общественного пользования.
• Изъятие собственности за обязательства собственника. Пример: взыскание кредитной организацией предмета залога (земли) у владельца в результате неисполнения обязательств последнего.

Обязанности собственника земли

Современное законодательство РФ описывает не только виды и формы прав на землю, но и ответственность владельца этих правомочий. Поскольку земля является, помимо объекта личной собственности, ещё и частью экосистемы региона и даже государства, то у собственника земли существует определённая ответственность за её использование. Прежде всего, независимо от того, какие имеет собственник виды прав на землю, земельное право обязует владельца не нарушать прав других землепользователей.

Главным образом, обязательство собственника заключается в соблюдении всех установленных норм по использованию недвижимого имущества по своему назначению. Например, если земельный участок был приобретён под строительство, то собственник обязан выполнять строительные работы в соответствии с противопожарными, градостроительными и архитектурными нормами.

Если речь идёт об использовании то владелец участка должен распоряжаться им так, чтобы не препятствовать аналогичной деятельности граждан соседней территории, у которых также имеются те или иные виды прав на землю. Земельные участки при этом должны использоваться по своему целевому назначению. В данной сфере правоотношений действующее законодательство выделяет следующие нарушения: нецелесообразное использование участка и его засорение, обработка почвы методами, приводящими к снижению и порче её полезных свойств, а также отказ от проведения обязательных мероприятий по улучшению сельскохозяйственных угодий.

Кроме этого, все виды права пользования землей в аграрном секторе обязуют ее собственника или арендатора соблюдать природоохранные принципы, не ухудшая экологическую ситуацию региона. Дополнительные обязательства появляются у владельцев территорий особого назначения, как, например, природные заповедники, курортные и оздоровительные зоны.

Формы собственности земли

Согласно современному законодательству РФ, формы земельной собственности разделены в три группы:

• Частная форма собственности состоит из прав на землю юридических лиц и граждан.
• Государственная форма собственности включает права на земли, находящиеся во владении государства или его субъектов. Распоряжаются этой формой собственности федеральные органы или органы входящих в состав федерации республик и автономных образований.
• Муниципальная форма собственности управляется органами местного самоуправления.

Существующие виды права на землю в РФ

Правомочия владения земельным участком бывают нескольких разновидностей. Виды и формы прав на землю, а также их содержание четко прослеживаются в современном законодательстве, в таких законопроектах, как Земельный Кодекс от 2001 г. с внесёнными поправками, Конституция, Федеральный закон № 101-ФЗ. Классификация этих прав собственности имеет иерархическую структуру, которую можно условно разделить на две группы: вещные права и обязательственные.

Группу вещных прав составляют непосредственное право собственности и виды иных прав на землю (пожизненно наследуемое владение, бессрочное постоянное владение, ограниченное владение чужим имуществом). Иные вещные права также дают возможность их обладателю распоряжаться земельным участком по целевому значению, но с учётом усмотрения собственника территории. Обязательственными видами прав на землю являются: аренда и безвозмездное срочное пользование. Рассмотрим каждый из этих видов отдельно.

Право собственности на землю

Право собственности в полной мере наделяет владельца правомочиями владения, распоряжения и пользования недвижимым имуществом. Субъекты этого права - физические и юридические лица. Объект - земельные участки, которыми владеет, распоряжается и которые использует субъект собственности. Собственник земли имеет правомочия использовать принадлежащую ему территорию по назначению, а также всё, что находится над и под поверхностью земли, если иное не предусмотрено законодательством, касающимся порядка использования почвы и воздушного пространства.

Право пожизненно наследуемого владения

После распада СССР для компенсации недостатка частного сектора в сфере земельного имущества формы и виды права собственности на землю были дополнены системой пожизненно наследуемого владения участками. Со временем по мере расширения частного сектора и вступления в силу федерального Земельного Кодекса передача земельных участков гражданам на основе права пожизненного владения была отменена. Тем не менее права собственности на территории, которые были переданы до момента реформирования земельного законодательства, сохраняются. При этом гражданин, у которого имеется в распоряжении пожизненно наследуемое недвижимое имущество, может переоформить его в свою собственность.

Право бессрочного постоянного владения

Ещё одним институтом постсоветского земельного права является право постоянного пользования территориальным ресурсом. Данное право также предоставлялось для расширения частного сектора, но в отношении юридических лиц. В настоящее время это право частично упразднено, а точнее сузился круг субъектов правоотношений. Если в постсоветское время земли передавались всем претендующим юридическим лицам в бессрочное владение, то сегодня круг претендентов на данное право сузился до государственных субъектов (государственные и муниципальные организации, местные органы самоуправства, казённые учреждения). Остальные организации лишаются этого права, что, однако, не мешает им оформить аренду на данный участок.

Право ограниченного пользования чужим имуществом

Сервитуты, как виды прав на землю, носят несколько специфичный характер и выражаются в праве ограниченного распоряжения чужой территорией. Бывают случаи, когда хозяйские нужды собственника земли физически не могут быть решены без использования части участка соседа. Пример: проезд через близлежащую чужую территорию, прокладка линий коммуникаций, в том числе электричества, газопровода, системы орошения.

В подобном случае владелец участка может заключить с соседом соглашение о праве пользования частбю его территории (сервитут) за определённую плату. Если же соглашение не было достигнуто, собственник вправе подать иск в судебную инстанцию с требованием предоставления ему сервитута. Кроме того, претендентом на получение права ограниченного пользования соседнего участка может быть и не собственник на правах постоянного пользования или пожизненно наследуемого земельного участка. Прекращение действия сервитута владелец обременённого участка вправе требовать в случае отпадения или ненадлежащего исполнения условий сервитута.

Аренда участка

Использовать земельные участки и извлекать из них выгоду, не будучи их собственником, возможно также посредством аренды. Для этого между арендодателем и арендатором заключается срочный договор, согласно которому арендатор имеет право пользоваться данным участком за определённую в контракте сумму денежных средств и с условием соблюдения оговоренных условий.

Земельный участок, взятый в аренду, арендатор имеет право не только применять по назначению, но и использовать арендные права на срок договора как вклад в уставной капитал, залог или паевой взнос, а также передать их третьему лицу. Для совершения данных действий, в случае если это не противоречит заключенному договору, дополнительного согласия собственника земли не требуется, достаточно лишь его письменного уведомления. При этом арендодатель имеет право требовать через суд прекращения аренды только в случае грубых нарушений договора. По окончании или расторжении договора аренды права на земельный участок в полной мере возвращаются арендодателю.

Право безвозмездного срочного пользования земельными ресурсами

Виды прав на землю в РФ включают и так называемые права безвозмездного пользования участком. Обладатель такого права обязан использовать по назначению предоставленную ему землю на определенный срок и вернуть владельцу участок в удовлетворительном состоянии. Объектом данного права могут быть государственные и муниципальные земли, получателями которых могут стать только госструктуры и местные власти, а также муниципальные и казенные учреждения. Срок действия такого права - 1 год.

Объектом прав могут быть также земли физических и юридических лиц, которые могут быть переданы в пользование другим гражданам и организациям. Срок действия обязательств устанавливается договором или сроком службы работника (в случае служебного надела землей сотрудника).

Оценивая землю, мы всегда оцениваем тот объем прав, которыми мы располагаем, используя тот или иной земельный участок и которые дают нам возможность получать определенные выгоды. Считается, что полное право собственности представляет собой комплекс прав, которые могут быть отделены друг от друга. У нас в стране права на землю и природные ресурсы делятся на две основные группы:

Права, определяющие принадлежность имущества - право собственности;

Права пользования - аренда, концессия и др.

Имущественные права на землю переходят либо вместе с земельным участком, либо как самостоятельные объекты оборота в порядке уступки требования или долга. Только право собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять правомочия1 владения, пользования и распоряжения земельным участком, но с учетом ограничений, накладываемых государственным регулированием использования земель в целях защиты определенных интересов общества, например, охраны природы, памятников истории и культуры, красивых ланшафтов и т.д. Все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав.

По действующему у нас в стране земельному законодательству предусматриваются следующие виды прав на землю:

Собственность;

Постоянное бессрочное пользование;

Пожизненное наследуемое владение;

Безвозмездное срочное пользование;

Аренда земельных участков;

Ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут);

К иным видам прав на земельные участки может относиться право застройки, право заключения договора аренды, аренда земельных долей, субаренда, залог земельного участка, залог арендных имущественных прав, коллективно-долевая собственность.

Возможны и другие права, возникающие в связи с использованием земельного участка.

Гражданским кодексом Российской Федерации к вещным правам на землю наряду с правом собственности относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; сервитуты.

Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками земельных участков, не является закрытым.

К земельным участкам не применяется предусмотренное гражданским законодательством право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.

Право собственности на землю

Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим, например, для юридических лиц это возможность числить его на балансе.

Пользование землей - это возможность получать определенные полезности, например, возводить постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры и т.д. Собственник земельного участка имеет право для собственных нужд использовать общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды и обособленные водные объекты.

Правомочие распоряжения землей - это возможность для собственника определять юридическую судьбу земельного участка: дарить продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал, передавать в пользование, владения, отдавать земельный участок в залог и т.д.

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие закону, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде.

Возможность использовать земельный участок по своему усмотрению ограничена правовым режимом земель, видом разрешенного использования земли, требованиями градостроительных регламентов, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими и иными правилами и нормами.

Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Леса являются исключительной собственностью Российской Федерации, но могут быть переданы в собственность субъекта Российской Федерации.

Недра также являются исключительной собственностью Российской Федерации и ее субъектов.

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению использовать все, что находится над и под поверхностью земли, если иное не предусмотрено законами о недрах и не нарушает права третьих лиц.

По современному российскому законодательству все права вообще и на земельные участки в частности, можно разделить на две большие группы: вещные и обязательственные. Вещное право, основным видом которого является право собственности, имеет ряд характерных особенностей, которые отличают его обязательственного. Рассмотрим их вкратце:

1. Круг вещных прав четко очерчен законом (ст. ст. 209, 216 ГК). И лицо не вправе по своему усмотрению создавать новые разновидности вещных прав. Для обязательственных прав такого ограничения не установлено. Участник обязательственных отношений может вступать в сделки как предусмотренные законом, так и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

2. Вещное право в отличие от обязательственного, является разновидностью абсолютного права, то есть обладателю вещного права противостоит неограниченный круг субъектов, обязанных не нарушать его.

3. Владелец вещного права обладает правомочиями следования и преимущества. Первое означает, что собственник вещи, выбывшей из его владения, по общему правилу продолжает сохранять его и тогда, когда вещь находится у нового владельца. Чаще это касается вещей, выбывших из владения помимо воли ее владельца – 301 ГК (виндикационный иск). Правомочие преимущества сводится к тому, что при конкуренции вещного и обязательственного прав в первую очередь должно осуществляться вещное право. Следует отметить, что права на земельные участки, в соответствии со ст. 25, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами. Сами основания будут рассмотрены в следующем параграфе.

Рассмотрим виды вещных прав. Они перечислены в законе:

Право собственности (ст. 209 ГК, ст. 15 ЗК);

Право пожизненного наследуемого владения (ст. ст. 216, 265 ГК РФ, ст. 21 ЗК);

Право постоянного (бессрочного) пользования (ст. ст. 216, 268 ГК, ст. 20 ЗК);

Сервитуты (ст. ст. 216, 274, 277 ГК, ст. 23 ЗК).

Наиболее важным из них является право собственности, ибо все остальные по своей сути, являются производными от них. Право частной собственности на землю закреплено в Конституции Российской Федерации. Граждане и их объединения (ч.1 ст.36 Конституции РФ) вправе иметь в частной собственности землю. Собственники земли в полной мере обладают всеми тремя правомочиями, присущими праву собственности, то есть они вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться землей при условии, что реализация этих полномочий не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ч.2 ст.36 Конституции, п.3 ст.209 ГК).

Земельный участок, в соответствии как с земельным, так и гражданским законодательством, может находиться как в индивидуальной частной собственности, так и в общей собственности. Поскольку он считается объектом гражданских прав, недвижимым имуществом, на него в полной мере распространяются и положения Гражданского кодекса об общей собственности (глава 16).

Общая собственность на земельный участок может быть двух видов - долевой и совместной. Общей совместной собственностью, например, станет земельный участок, приобретенный супругами, если брачным контрактом либо иным договором между ними не установлен иной режим этого участка (ст.256 ГК и ст.33, 34 Семейного кодекса РФ).

Еще один пример – земельные участки кондоминиумов, которые являются общей долевой собственностью домовладельцев в силу закона (ст.1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья").

В соответствии как гражданским, так и земельным законодательством, право собственности бывает следующих видов:

Частная собственность, когда земля принадлежат гражданам и юридическим лицам (ст. 15 ЗК);

Федеральная собственность, когда земля находится в собственности Российской Федерации (ст. 17 ЗК);

Собственность на землю субъектов Российской Федерации (ст. 18 ЗК);

Муниципальная собственность (ст. 19 ЗК).

На содержание правомочий собственника оказывает определенное влияние форма собственности на землю. Если правомочие распоряжения граждан и юридических лиц, имеющих землю на праве частной собственности, находится в соответствии с цивилистическим понятием распорядительных сделок, в результате которых происходит отчуждение земли, передача ее в аренду, залог, по наследству и т. д., то правомочие распоряжения государственной собственностью на землю осуществляется в процессе деятельности государственных органов по управлению землей в форме принятия административного акта предоставления (передачи) земли, определения целевого назначения, условий, формы использования земли 1 .

Теперь о вещных правах, являющихся по своей сути производными от права собственности.

Право постоянного (бессрочного) пользования. Содержание правомочий этого вида права содержится в гражданском законодательстве, где сказано, что лицо, которому земельный участок предоставлен на указанном виде права осуществляет владение и пользование им в пределах установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Какое бы то ни было право распоряжения у землепользователя в этом случае отсутствует. Даже сдать в аренду часть неиспользуемой земли он не имеет право без разрешения собственника. Круг субъектов, которые имеют право на получение земельных участков на этом виде права приводится в земельном законодательстве. В частности, в ст. 20 ЗК указан исчерпывающий перечень этих субъектов. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются вовсе. К тому же все юридические лица, за которыми закреплены земельные участки на этом виде права, но не входящие в перечень ст. 20 ЗК, в соответствии со статьей 3 Федерального закона «О введении в действие земельного кодекса РФ» обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования в аренду, либо выкупить их в собственность.

Теперь о праве пожизненного наследуемого владения. На этом виде права земельные участки иметь могут только граждане. Здесь землевладелец имеет право не только право владения и пользования, но и очень ограниченного распоряжения – он имеет право сдать его в аренду или безвозмездное срочное пользование по своему усмотрению.

Еще одной разновидностью вещных прав являются сервитуты.

Сервитутное право ограниченного пользования земельным участком возникло в российском законодательстве недавно. Само это право известно со времен Древнего Рима и почти без изменений было затем реципировано многими последующими правовыми системами. Римское право знало свыше 40 личных и земельных сервитутов. Смысл сервитута заключается в том, что субъект сервитута (сервитуарий) вправе был пользоваться чужой вещью, особенно если она неразлучно связана с земельным участком.

Упоминание о сервитутах встречается также в ряде действующих норм ГК и в других правовых актах. Так, в соответствии с Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" данное товарищество может предоставить сервитут какому-либо лицу (причем такое предоставление составляет исключительную компетенцию общего собрания членов товарищества), а застройщик при образовании товарищества вправе установить строительный сервитут на объекты общего имущества для осуществления своих прав на застройку. При этом сервитуарием могут быть как юридические лица, так и граждане. Упомянут сервитут и в Указе Президента РФ от 28 февраля 1996 года N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".

Следует отметить, что сервитуты бывают двух видов: частные и публичные. Частные устанавливаются гражданским законодательством, на что имеется прямая ссылка в п.1 ст. 23 ЗК. Устанавливается он в интересах частных лиц, как правило, чаще всего соседями, которым необходим доступ на соседский участок. Основанием к нему может служить договор между заинтересованной стороной и владельцем обременяемого земельного участка. В случае отсутствия соглашения между ними, при необходимости установления сервитута по одному из оснований предусмотренных законом, данное обременение земельного участка – сервитут может быть установлен по решению суда.

Публичный же сервитут устанавливается земельным законодательством (ст. 23 ЗК) для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Основанием к нему может служить издание соответствующего закона (например, о защитных или охранных полосах) либо издание соответствующего нормативного акта органа государственной или муниципальной власти.

Теперь об обязательственных правах на земельные участки. Участники обязательственных правоотношений могут вступать в сделки, как предусмотренные законом, так и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему. Из обязательственных прав при отводе земельных участков нам наиболее интересны два: право аренды и право безвозмездного срочного пользования земельными участками.

Определение права безвозмездного срочного пользования земельным участком дано в статье 24 ЗК РФ. Основанием для возникновения этого вида права может служить акт государственного или муниципального органа власти, на основании договора, на основании ведомственных актов юридических лиц. При этом закон ограничивает круг субъектов этого вида права. В частности в комментируемой статье говорится, что из государственных и муниципальных земель земельные участки могут быть предоставлены только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления на срок не более года.

Не устанавливается срок для земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. В этом случае земельные участки могут быть предоставлены в безвозмездное срочное пользование на основании договора.

На праве аренды земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в соответствии с гражданским законодательством. Общие принципы аренды приводятся в главе 34 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Дополнения и ограничения прав арендатора приводятся в ст. 22 ЗК. Следует отметить, что аренда земельных участков по своей сути и объему прав арендатора довольно сильно приближается к вещному праву. Так в соответствии со ст. 22 ЗК арендатор, при соблюдении ряда условий, имеет право передать арендованный земельный участок в пределах срока аренды в субаренду. Так, например, если арендодатель государство или орган местного самоуправления, а договор аренды заключен сроком свыше пяти лет то для такой передачи не требуется согласия собственника. Если же арендодатель иной собственник, то арендатор может это сделать при любом сроке аренды, если договором аренды не предусмотрено иное. Кроме того договора аренды земельных участков, как объекта недвижимости, в соответствии со ст. 130 ГК подлежат государственной регистрации. Еще одним доводом к сказанному может служить принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектами (п. 5, ст. 1 ЗК). Например, при отводе земельных участков для строительства жилых домов приводит к тому, что по окончании строительства и вводе дома в эксплуатацию указанный земельный участок невозможно использовать по другому назначению. И хотя собственник здания (строения, сооружения) обладает только правом аренды на занимаемый им земельный участок, его права пользования им защищены законом почти так же, как если бы он был собственником данного участка. Например, жилые дома практически невозможно снести, так как перечень случаев сноса жилых домов строго ограничен жилым законодательством, в перечень которых не входит истечение права аренды на занимаемый им земельный участок. По окончании договора аренды владелец земельного участка не имеет право требовать его освобождения (сноса жилого здания). Отношения сторон при этом регулируются ст. 272 ГК РФ, где сказано, что если снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законодательством (жилые дома, памятники истории и культуры и т. д.), либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению стоимости здания или сооружения со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника на приобретение в собственность земельного участка под объектом недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Еще один вид права – право залога на земельные участки, который является как вещным, так и обязательственным.

Являясь составной частью правовой системы России, земельное право находится в тесной взаимосвязи с другими отраслями права. В свете последних реформ явилось установление множество форм земельной собственности и включением земли в систему рыночных отношений. Это, в свою очередь привело к тому, что были внесены существенные изменения не только в методы регулирования самих земельных отношений, но и поставили по-новому вопрос о соотношении земельного права с другими отраслями права.

Земельное право имеет тесную связь с конституционным правом, нормы которого определяют основополагающие принципы всех отраслей правовой системы. Также имеется связь с административным правом, в сфере управления земельным фондом, привлечению к административной ответственности виновных в нарушении земельного законодательства. Тесная связь существует между земельным правом, с одной стороны, водным, горным (недренным) и лесным правом, с другой стороны.

Особая связь у земельного права с гражданским, которое мы рассмотрим более подробно. Эта связь предопределяется общностью социально-экономической природы земельных и гражданских отношений. Фундамент этих отношений зиждется на вещных правах на землю (прежде всего праве собственности), их общность по своему характеру является имущественной, ибо именно здесь сильнее всего проявляется соприкосновение земельного права и гражданского. Право на земельный участок тесно связано с правом на плоды, приносимые ею, насаждения, строения на земельных участках. Это проявляется в праве ограниченного пользования чужим участком, в возмещении убытков, причиненных нарушением земельного законодательства. В самом земельном законодательстве очень много норм, как регулирующих гражданские правоотношения, так и отсылающих к нему. Так же немало норм и в гражданском законодательстве, регулирующих имущественные правоотношения на землю. Например, Гражданским кодексом земельные участки отнесены к недвижимому имуществу (п.1 ст.130). уже одно это предполагает, что их оборотоспособность предполагает наличие у граждан самых разнообразных вещных и обязательственных прав на указанные земельные участки.

Но в то же время следует отметить, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами лишь в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п.3 ст.129 ГК).

В самом тексте нового Земельного кодекса очень много ссылок на гражданское законодательство. Например, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, которые следуют судьбе земельных участков, за изъятиями, установленными федеральными законами (ст. 1 ЗК). Тесная связь и в определении объема вещных прав на землю и их субъектов. Например, понятие права постоянного (бессрочного) пользования дано как в гражданском, так и в земельном кодексе. Однако в земельном кодексе четко очерчен круг субъектов, которым это право может быть предоставлено. В данном случае, в соответствии со ст. 20 ЗК, это могут быть только государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Однако в земельном кодексе четко очерчен круг субъектов, которым это право может быть предоставлено. В данном случае, в соответствии со ст. 20 ЗК, это могут быть только государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Понятие права пожизненного наследуемого владения приводится как в гражданском кодексе (ст. ст. 216, 265 ГК), так и Земельном кодексе, но последний четко говорит о том, данный вид права хотя и сохраняется, тем не менее, больше в пожизненное наследуемое владение земля гражданам не предоставляется (ст. 21 ЗК).

Система прав на землю по действующему законодательству в соответствии с Земельным кодексом РФ владение, пользование и распоряжение земельным участком в Российской Федерации возможно на следующих правовых титулах:

собственности (ст. 15);

постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20);

пожизненного (наследуемого) владения (ст. 21);

аренды (ст. 22);

ограниченного пользование чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23);

безвозмездного срочного пользования (ст. 24).

Кроме того, в соответствии с Гражданским кодексом РФ в отношении земельного участка возможно возникновение права залога (ст. 334), права доверительного управления (ст. 1013) и права пользования земельным участком в силу завещательного отказа (ст. 1137). Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ.Правовая система «ГАРАНТ».

Законодатель не разграничивает права на землю в зависимости от их характера, перечисляя в одном ряду и вещные, и обязательственные титулы. Группу вещных прав на земельный участок составляют: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) и право пользования земельным участком в силу завещательного отказа. К обязательственным правам на землю относятся: право аренды, право безвозмездного срочного пользования, право залога, право доверительного управления.

Необходимо отметить, что обязательственное право, в отличие от вещного, которое рассматривается как право на вещь, представляет собой право на определенные действия.

Деление прав на вещные и обязательственные - это основная классификация прав на вещи в Риме, сохранившаяся до наших дней, и отражающая суть имущественных отношений. Конкретно данная классификация определила структуру особой части РЧП - вещное и обязательственное право.

Важным основанием таковой дифференциации является объект, на который ориентировано правовое действие. Ежели объектом являлась вещь, то речь шла о вещном праве, ежели объектом являлось поведение другого лица (должника), то это было право обязательственное. Гражданский кодекс Российской Федерации. Гражданский Кодекс Российской Федерации (с изм., внесенными Федеральными законами от 24.07.2008 N 161-ФЗ, от 18.07.2009 N 181-ФЗ)// «Консультант Плюс» 2008

Вещное право отражало отношение лица к вещи (например, право принадлежности), обязательственно право - дела лиц меж собой(к примеру, дела торговца и покупателя в договоре купли-продажи).

Вещные права по собственной правовой природе абсолютны, т.е. управомоченному лицу противоборствует неограниченное число обязанных лиц, любой из которых должен не вмешиваться в сферу хозяйственного господства управомоченного лица, в силу чего же возможный нарушитель вещного права никогда не известен (к примеру, лицо никогда не знает, кто украдёт либо попортит вещь, тем нарушив право принадлежности).

Обязательственные права относительны-дела складываются меж определёнными субъектами, кредитором и должником, нарушитель прав управомоченного лица постоянно известен.

Это влечёт за собой и индивидуальности защиты вещных и обязательственных прав. Защита вещных прав носит абсолютный нрав - управомоченное лицо может подать иск против хоть какого, кто нарушит его право, ведь сиим нарушителем быть может хоть какой и каждый в этом мире (это можно отразить в формуле "один к каждому"). Защита обязательственных прав относительна - кредитор может подать иск лишь против должника, с которым он связан обязательством, так как конкретно это лицо может нарушить и нарушило права кредитора: не вернуло долг, не возвратило вещь ит.д.(суть обязательственной защиты можно отразить в формуле: "один к одному").

По временной характеристике вещные права бессрочны и прекращают своё существование лишь с исчезновением самой вещи, но не управомоченного субъекта. Обязательственные права срочны, так как они связывают определенных субъектов, вот почему, обычно, при погибели управомоченного либо обязанного лица, прекращаются и обязательственные права.

Значимой чертой вещных прав является их исключительность - управомоченное лицо является единственным владельцем вещного права на одну вещь, все другие лица не могут в том же объёме обладать данной же вещью. Исключительность вещных прав можно отразить в формуле: 1 лицо = 1 право на 1 вещь.

Обязательственные права не исключительны, т.е. допустимо появление пары обязательственных прав у 1-го лица в отношении пары лиц.

Вещные права различаются от обязательственных правом следования: вещные права следуют за вещью, тогда как обязательственное право следует за лицом. Это значит, что в случае, к примеру, реализации вещи, право принадлежности либо другие вещные права перебегают к новенькому владельцу данной вещи, следуют за ней. Тут молвят о обременении вещным правом. Обязательственные права имеют некую личную связь с их владельцем-кредитором, они нагружают не вещь, а конкретное лицо.

Вещные права имеют юридическое преимущество перед обязательственными: речь идёт о том, что в случае конкуренции в способности защиты вещных и обязательственных прав ценность отдаётся вещным правам - они защищаются сначала.

Современная система прав на землю

В соответствии с Земельным кодексом РФ владение, пользование и распоряжение земельным участком в Российской Федерации возможно на следующих правовых титулах:

– собственности (ст. 15);

– постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20);

– пожизненного (наследуемого) владения (ст. 21);

– аренды (ст. 22);

– ограниченного пользование чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23);

– безвозмездного срочного пользования (ст. 24).

Кроме того, в соответствии с Гражданским кодексом РФ в отношении земельного участка возможно возникновение права залога (ст. 334), права доверительного управления (ст. 1013) и права пользования земельным участком в силу завещательного отказа (ст. 1137).

Законодатель не разграничивает права на землю в зависимости от их характера, перечисляя в одном ряду и вещные, и обязательственные титулы. Тем не менее, при рассмотрении отдельных видов земельных прав, мы будем придерживаться такого деления. Группу вещных прав на земельный участок составляют: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) и право пользования земельным участком в силу завещательного отказа. К обязательственным правам на землю относятся: право аренды, право безвозмездного срочного пользования, право залога, право доверительного управления.

Необходимо отметить, что обязательственное право, в отличие от вещного, которое рассматривается как право на вещь, представляет собой право на определенные действия. «В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности» (ст. 307 Гражданского кодекса РФ). Поэтому обязательственные права, такие как залог, аренда, доверительное управление и пр., мы относим к правам на земельный участок с некоторой долей условности. Эти права, например, предоставляют обладателю возможность использовать земельный участок (аренда) или возможность получить удовлетворение из стоимости заложенного участка преимущественно перед другими кредиторами (залог) и пр. Но эти возможности – лишь правомочия в рамках отдельных обязательств.

Вещные права на землю

Право собственности на земельный участок представляет собой абсолютное вещное право, дающее его обладателю право владеть, пользоваться и распоряжаться вещами «наиболее абсолютным образом». Собственник земельного участка свободно владеет, пользуется и распоряжается этим участком (в той мере, в какой оборот земли допускается законом), если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Если земельный участок не изъят из оборота и не ограничен в нем, то собственник вправе, в частности, отчуждать земельный участок в собственность другим лицам, например, посредством продажи, мены, дарения и др., передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения землей, отдавать участок в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Земельные участки могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. При этом законодатель закрепил право граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. По общему правилу иностранные граждане, юридические лица, лица без гражданства также имеют право приобретать на территории Российской Федерации земельные участки в собственность за исключениями, установленными законом.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком представляет собой ограниченное вещное право, предоставляющее его обладателю правомочия владеть и пользоваться земельным участком без возможности распоряжаться им.

Субъектами права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком могут быть государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления (п.1 ст. 20 Земельного кодекса РФ), которым земельные участки предоставляются на указанном правовом титуле из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Как видим круг субъектов права постоянного (бессрочного) пользования по сравнению с ранее действовавшим законодательством (ст. 12 Земельного кодекса РФ 1991 г.) значительно сокращен. Иным юридическим лицам и гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование после введении в действие Земельного кодекса РФ не предоставляются. Если же указанное право возникло у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, то оно за ними сохраняется. При этом граждане имеют право в любое время бесплатно приобрести такой участок в собственность. Юридические же лица, за исключением названных в п.1 ст. 20 Земельного кодекса РФ, обязаны выкупить земельный участок в собственность или переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды до 1 января 2004 года.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком также относится к числу ограниченных вещных прав на землю. Обладатель данного правового титула владеет и пользуется земельным участком, но не может распоряжаться им, за исключением возможности передать участок по наследству.

До введения в действие Земельного кодекса РФ на этом праве земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлялись только гражданам. В настоящее время, после вступления Земельного кодекса РФ в силу, предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения более не допускается. Но возникшее ранее это право сохраняется за правообладателями неограниченное количество времени, причем закон также предоставляет владельцам возможность однократно бесплатно приобрести земельный участок в собственность.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) – еще одна разновидность ограниченных вещных прав на чужой земельный участок – представляет собой обременение, налагаемое на один участок в пользу хозяина другого участка. Он может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Правом ограниченного пользования, как правило, обременяется соседний земельный участок, но закон не запрещает устанавливать сервитут и в отношении иных земельных участков.

По сравнению с иными ограниченными вещными правами сервитут предоставляет наименьший объем правомочий своему обладателю. Лицо, в интересах которого установлен сервитут, не вправе владеть и распоряжаться земельным участком, он может лишь использовать земельный участок для конкретно определенной цели.

Сервитут может быть частным, устанавливаемым по соглашению сторон, и публичным, устанавливаемым на основании закона или иного нормативного правового акта.

Право пользования участком в силу завещательного отказа – также представляет собой самостоятельный вид прав на землю. Оно возникает на основании завещания. Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (ст. 1137 Гражданского кодекса РФ).

Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства. Таким образом, в силу распоряжения наследодателя любое лицо (отказополучатель) сможет приобрести право пользования земельным участком, вошедшим в состав наследственной массы и перешедшим в собственность наследника.

Гражданский кодекс РФ не определяет правовую природу данных прав. Однако анализ указанной нормы позволяет прийти к выводу, что это не может быть право постоянного (бессрочного) пользования, поскольку оно возникает только в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для определенного круга субъектов, прямо названных в законе – государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления – на основании административного акта. В данном же случае право пользования участком в силу завещательного отказа возникает на основании волеизъявления гражданина – собственника земли, выраженного в его завещании.

Это не право ограниченного пользования чужим земельным участком, поскольку закон предусматривает установление сервитута для определенных целей по соглашению сторон либо на основании закона или судебного решения. Завещание же законодатель не называет в качестве основания возникновения сервитута.

Это и не аренда, поскольку аренда есть возмездное пользование землей, а в данном случае речь идет о безвозмездности отношений, возникающих на основании завещательного отказа.

Думается, что это право также нельзя рассматривать как безвозмездное срочное пользование, потому что безвозмездное срочное пользование носит обязательственный характер, возникает на основании договора и действует в течение определенного срока. Право пользования, возникающее на основании завещательного отказа, имеет вещный характер, возникает помимо воли собственника имущества, по общему правилу устанавливается без ограничения срока (хотя завещатель может установить такой срок в завещании), сохраняется при переходе права собственности на земельный участок от одного лица к другому.

Таким образом, мы приходим к выводу, что право пользования, возникающее на основании завещательного отказа, – это самостоятельное право, не предусмотренное действующим земельным законодательством. По своей правовой природе оно представляет собой право постоянного или временного пользования земельным участком, находящимся в частной, государственной или муниципальной собственности.

И хотя Земельный кодекс РФ не предусматривает такого вида прав на землю, тем не менее мы полагаем, что нет оснований не применять данную норму к земельным отношениям, поскольку земельный участок как объект недвижимого имущества может переходить по наследству, а земельное законодательство не устанавливает специальных запретов или ограничений для применения завещательного отказа в отношении земельного участка.

Обязательственные права на землю

Аренда земельного участка представляет собой обязательственное правоотношение, в рамках которого возникает и реализуется право аренды – право срочного возмездного пользования земельным участком. Право аренды – наиболее распространенное право на землю наряду с право собственности. Оно возникает на основании договора, особенности которого будут рассмотрены во второй главе настоящей работы.

Право безвозмездного срочного пользования земельным участком также относится к группе обязательственных прав. Земельный кодекс РФ предусмотрел три группы оснований возникновения данного права. Во-первых, в безвозмездное срочное пользование на срок не более чем 1 год земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться на основании решения компетентного органа исключительно государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Во-вторых, это право может возникать на основании договора безвозмездного пользования в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности. И в-третьих, на указанном праве земельные участки могут предоставляться в качестве служебных наделов работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков, на время их трудовых отношений.

Право залога (ипотеки) земельного участка состоит в том, что его обладатель (залогодержатель) имеет возможность «в случае неисполнения должником своего обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом». В литературе долгое время велась дискуссия о правовой природе залогового права. В русском гражданском праве право залога рассматривалось как вещное право: «Право залога есть вещное право…оно имеет силу не только по отношению к должнику, прямому владельцу заложенного имущества, но и в отношении ко всем сторонним лицам; а мы видели, что такое свойство есть в особенности свойство вещного права». Действующий же Гражданский кодекс РФ включил залог в главу об обеспечении исполнения обязательств, определив тем самым его правовую природу как обязательственного правоотношения.

Право залога возникает либо на основании договора, либо в силу закона, когда имеют место обстоятельства, при которых закон признает имущество находящимся в залоге. Например, при передаче под выплату ренты земельного участка получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (ст. 587 Гражданского кодекса РФ).

©2015-2019 сайт
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Дата создания страницы: 2016-04-26