Виды вещных прав на земельные участки. Существующие виды прав на земельные участки

По современному российскому законодательству все права вообще и на земельные участки в частности, можно разделить на две большие группы: вещные и обязательственные. Вещное право, основным видом которого является право собственности, имеет ряд характерных особенностей, которые отличают его обязательственного. Рассмотрим их вкратце:

1. Круг вещных прав четко очерчен законом (ст. ст. 209, 216 ГК). И лицо не вправе по своему усмотрению создавать новые разновидности вещных прав. Для обязательственных прав такого ограничения не установлено. Участник обязательственных отношений может вступать в сделки как предусмотренные законом, так и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

2. Вещное право в отличие от обязательственного, является разновидностью абсолютного права, то есть обладателю вещного права противостоит неограниченный круг субъектов, обязанных не нарушать его.

3. Владелец вещного права обладает правомочиями следования и преимущества. Первое означает, что собственник вещи, выбывшей из его владения, по общему правилу продолжает сохранять его и тогда, когда вещь находится у нового владельца. Чаще это касается вещей, выбывших из владения помимо воли ее владельца – 301 ГК (виндикационный иск). Правомочие преимущества сводится к тому, что при конкуренции вещного и обязательственного прав в первую очередь должно осуществляться вещное право. Следует отметить, что права на земельные участки, в соответствии со ст. 25, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами. Сами основания будут рассмотрены в следующем параграфе.

Рассмотрим виды вещных прав. Они перечислены в законе:

Право собственности (ст. 209 ГК, ст. 15 ЗК);

Право пожизненного наследуемого владения (ст. ст. 216, 265 ГК РФ, ст. 21 ЗК);

Право постоянного (бессрочного) пользования (ст. ст. 216, 268 ГК, ст. 20 ЗК);

Сервитуты (ст. ст. 216, 274, 277 ГК, ст. 23 ЗК).

Наиболее важным из них является право собственности, ибо все остальные по своей сути, являются производными от них. Право частной собственности на землю закреплено в Конституции Российской Федерации. Граждане и их объединения (ч.1 ст.36 Конституции РФ) вправе иметь в частной собственности землю. Собственники земли в полной мере обладают всеми тремя правомочиями, присущими праву собственности, то есть они вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться землей при условии, что реализация этих полномочий не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ч.2 ст.36 Конституции, п.3 ст.209 ГК).

Земельный участок, в соответствии как с земельным, так и гражданским законодательством, может находиться как в индивидуальной частной собственности, так и в общей собственности. Поскольку он считается объектом гражданских прав, недвижимым имуществом, на него в полной мере распространяются и положения Гражданского кодекса об общей собственности (глава 16).

Общая собственность на земельный участок может быть двух видов - долевой и совместной. Общей совместной собственностью, например, станет земельный участок, приобретенный супругами, если брачным контрактом либо иным договором между ними не установлен иной режим этого участка (ст.256 ГК и ст.33, 34 Семейного кодекса РФ).

Еще один пример – земельные участки кондоминиумов, которые являются общей долевой собственностью домовладельцев в силу закона (ст.1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья").

В соответствии как гражданским, так и земельным законодательством, право собственности бывает следующих видов:

Частная собственность, когда земля принадлежат гражданам и юридическим лицам (ст. 15 ЗК);

Федеральная собственность, когда земля находится в собственности Российской Федерации (ст. 17 ЗК);

Собственность на землю субъектов Российской Федерации (ст. 18 ЗК);

Муниципальная собственность (ст. 19 ЗК).

На содержание правомочий собственника оказывает определенное влияние форма собственности на землю. Если правомочие распоряжения граждан и юридических лиц, имеющих землю на праве частной собственности, находится в соответствии с цивилистическим понятием распорядительных сделок, в результате которых происходит отчуждение земли, передача ее в аренду, залог, по наследству и т. д., то правомочие распоряжения государственной собственностью на землю осуществляется в процессе деятельности государственных органов по управлению землей в форме принятия административного акта предоставления (передачи) земли, определения целевого назначения, условий, формы использования земли 1 .

Теперь о вещных правах, являющихся по своей сути производными от права собственности.

Право постоянного (бессрочного) пользования. Содержание правомочий этого вида права содержится в гражданском законодательстве, где сказано, что лицо, которому земельный участок предоставлен на указанном виде права осуществляет владение и пользование им в пределах установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Какое бы то ни было право распоряжения у землепользователя в этом случае отсутствует. Даже сдать в аренду часть неиспользуемой земли он не имеет право без разрешения собственника. Круг субъектов, которые имеют право на получение земельных участков на этом виде права приводится в земельном законодательстве. В частности, в ст. 20 ЗК указан исчерпывающий перечень этих субъектов. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются вовсе. К тому же все юридические лица, за которыми закреплены земельные участки на этом виде права, но не входящие в перечень ст. 20 ЗК, в соответствии со статьей 3 Федерального закона «О введении в действие земельного кодекса РФ» обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования в аренду, либо выкупить их в собственность.

Теперь о праве пожизненного наследуемого владения. На этом виде права земельные участки иметь могут только граждане. Здесь землевладелец имеет право не только право владения и пользования, но и очень ограниченного распоряжения – он имеет право сдать его в аренду или безвозмездное срочное пользование по своему усмотрению.

Еще одной разновидностью вещных прав являются сервитуты.

Сервитутное право ограниченного пользования земельным участком возникло в российском законодательстве недавно. Само это право известно со времен Древнего Рима и почти без изменений было затем реципировано многими последующими правовыми системами. Римское право знало свыше 40 личных и земельных сервитутов. Смысл сервитута заключается в том, что субъект сервитута (сервитуарий) вправе был пользоваться чужой вещью, особенно если она неразлучно связана с земельным участком.

Упоминание о сервитутах встречается также в ряде действующих норм ГК и в других правовых актах. Так, в соответствии с Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" данное товарищество может предоставить сервитут какому-либо лицу (причем такое предоставление составляет исключительную компетенцию общего собрания членов товарищества), а застройщик при образовании товарищества вправе установить строительный сервитут на объекты общего имущества для осуществления своих прав на застройку. При этом сервитуарием могут быть как юридические лица, так и граждане. Упомянут сервитут и в Указе Президента РФ от 28 февраля 1996 года N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".

Следует отметить, что сервитуты бывают двух видов: частные и публичные. Частные устанавливаются гражданским законодательством, на что имеется прямая ссылка в п.1 ст. 23 ЗК. Устанавливается он в интересах частных лиц, как правило, чаще всего соседями, которым необходим доступ на соседский участок. Основанием к нему может служить договор между заинтересованной стороной и владельцем обременяемого земельного участка. В случае отсутствия соглашения между ними, при необходимости установления сервитута по одному из оснований предусмотренных законом, данное обременение земельного участка – сервитут может быть установлен по решению суда.

Публичный же сервитут устанавливается земельным законодательством (ст. 23 ЗК) для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Основанием к нему может служить издание соответствующего закона (например, о защитных или охранных полосах) либо издание соответствующего нормативного акта органа государственной или муниципальной власти.

Теперь об обязательственных правах на земельные участки. Участники обязательственных правоотношений могут вступать в сделки, как предусмотренные законом, так и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему. Из обязательственных прав при отводе земельных участков нам наиболее интересны два: право аренды и право безвозмездного срочного пользования земельными участками.

Определение права безвозмездного срочного пользования земельным участком дано в статье 24 ЗК РФ. Основанием для возникновения этого вида права может служить акт государственного или муниципального органа власти, на основании договора, на основании ведомственных актов юридических лиц. При этом закон ограничивает круг субъектов этого вида права. В частности в комментируемой статье говорится, что из государственных и муниципальных земель земельные участки могут быть предоставлены только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления на срок не более года.

Не устанавливается срок для земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. В этом случае земельные участки могут быть предоставлены в безвозмездное срочное пользование на основании договора.

На праве аренды земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в соответствии с гражданским законодательством. Общие принципы аренды приводятся в главе 34 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Дополнения и ограничения прав арендатора приводятся в ст. 22 ЗК. Следует отметить, что аренда земельных участков по своей сути и объему прав арендатора довольно сильно приближается к вещному праву. Так в соответствии со ст. 22 ЗК арендатор, при соблюдении ряда условий, имеет право передать арендованный земельный участок в пределах срока аренды в субаренду. Так, например, если арендодатель государство или орган местного самоуправления, а договор аренды заключен сроком свыше пяти лет то для такой передачи не требуется согласия собственника. Если же арендодатель иной собственник, то арендатор может это сделать при любом сроке аренды, если договором аренды не предусмотрено иное. Кроме того договора аренды земельных участков, как объекта недвижимости, в соответствии со ст. 130 ГК подлежат государственной регистрации. Еще одним доводом к сказанному может служить принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектами (п. 5, ст. 1 ЗК). Например, при отводе земельных участков для строительства жилых домов приводит к тому, что по окончании строительства и вводе дома в эксплуатацию указанный земельный участок невозможно использовать по другому назначению. И хотя собственник здания (строения, сооружения) обладает только правом аренды на занимаемый им земельный участок, его права пользования им защищены законом почти так же, как если бы он был собственником данного участка. Например, жилые дома практически невозможно снести, так как перечень случаев сноса жилых домов строго ограничен жилым законодательством, в перечень которых не входит истечение права аренды на занимаемый им земельный участок. По окончании договора аренды владелец земельного участка не имеет право требовать его освобождения (сноса жилого здания). Отношения сторон при этом регулируются ст. 272 ГК РФ, где сказано, что если снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законодательством (жилые дома, памятники истории и культуры и т. д.), либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению стоимости здания или сооружения со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника на приобретение в собственность земельного участка под объектом недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Еще один вид права – право залога на земельные участки, который является как вещным, так и обязательственным.

Являясь составной частью правовой системы России, земельное право находится в тесной взаимосвязи с другими отраслями права. В свете последних реформ явилось установление множество форм земельной собственности и включением земли в систему рыночных отношений. Это, в свою очередь привело к тому, что были внесены существенные изменения не только в методы регулирования самих земельных отношений, но и поставили по-новому вопрос о соотношении земельного права с другими отраслями права.

Земельное право имеет тесную связь с конституционным правом, нормы которого определяют основополагающие принципы всех отраслей правовой системы. Также имеется связь с административным правом, в сфере управления земельным фондом, привлечению к административной ответственности виновных в нарушении земельного законодательства. Тесная связь существует между земельным правом, с одной стороны, водным, горным (недренным) и лесным правом, с другой стороны.

Особая связь у земельного права с гражданским, которое мы рассмотрим более подробно. Эта связь предопределяется общностью социально-экономической природы земельных и гражданских отношений. Фундамент этих отношений зиждется на вещных правах на землю (прежде всего праве собственности), их общность по своему характеру является имущественной, ибо именно здесь сильнее всего проявляется соприкосновение земельного права и гражданского. Право на земельный участок тесно связано с правом на плоды, приносимые ею, насаждения, строения на земельных участках. Это проявляется в праве ограниченного пользования чужим участком, в возмещении убытков, причиненных нарушением земельного законодательства. В самом земельном законодательстве очень много норм, как регулирующих гражданские правоотношения, так и отсылающих к нему. Так же немало норм и в гражданском законодательстве, регулирующих имущественные правоотношения на землю. Например, Гражданским кодексом земельные участки отнесены к недвижимому имуществу (п.1 ст.130). уже одно это предполагает, что их оборотоспособность предполагает наличие у граждан самых разнообразных вещных и обязательственных прав на указанные земельные участки.

Но в то же время следует отметить, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами лишь в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п.3 ст.129 ГК).

В самом тексте нового Земельного кодекса очень много ссылок на гражданское законодательство. Например, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, которые следуют судьбе земельных участков, за изъятиями, установленными федеральными законами (ст. 1 ЗК). Тесная связь и в определении объема вещных прав на землю и их субъектов. Например, понятие права постоянного (бессрочного) пользования дано как в гражданском, так и в земельном кодексе. Однако в земельном кодексе четко очерчен круг субъектов, которым это право может быть предоставлено. В данном случае, в соответствии со ст. 20 ЗК, это могут быть только государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Однако в земельном кодексе четко очерчен круг субъектов, которым это право может быть предоставлено. В данном случае, в соответствии со ст. 20 ЗК, это могут быть только государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Понятие права пожизненного наследуемого владения приводится как в гражданском кодексе (ст. ст. 216, 265 ГК), так и Земельном кодексе, но последний четко говорит о том, данный вид права хотя и сохраняется, тем не менее, больше в пожизненное наследуемое владение земля гражданам не предоставляется (ст. 21 ЗК).

Действующее российское земельное законодательство предусматривает следующие виды прав на земельные участки:

• право собственности;
• право постоянного (бессрочного) пользования;
• право пожизненного наследуемого владения;
• право аренды;
• право безвозмездного срочного пользования;
• право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Такие права, как право собственности на земельный участок, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком) ─ это вещные права на земельные участки. Вещные ─ субъективные гражданские права, объектом которых является вещь, способная обеспечить субъекту возможность удовлетворять свои потребности, непосредственно воздействуя на нее.
Возникновение прав на земельные участки происходит по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и соответствующими федеральными законами.
Субъекты прав на земельные участки ─ это граждане, юридические лица, государство (Российская Федерация и ее субъекты) и муниципальные образования.
Земельный участок является объектом гражданских отношений. Что такое земельный участок как объект права разъясняется в статье 6 «Объекты земельных отношений» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ):
«1. Объектами земельных отношений являются:

1. земля как природный объект и природный ресурс;
2. земельные участки;
3. части земельных участков».

Земельный участок ─ недвижимое имущество. Документы, определяющие его территориальные границы, выдаются территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Согласно ЗК РФ участниками земельных отношений являются: собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, обладатели сервитута. И у каждого из них свои права на землю.

Собственники. Право собственности на земельный участок

Права собственника земельного участка включают права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Последнее особенно важно, поскольку право распоряжения земельным участком ─ прерогатива собственника. Не являющийся собственником владелец земельного участка не вправе им распоряжаться, если иное не предусмотрено законом. Он осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Собственник земельного участка имеет право его продать, подарить, отдать в залог, сдать в аренду и распоряжаться своей землей любым иным образом (разумеется, при условии, что она не исключена из оборота или не ограничена в обороте на основании закона).
Сам факт наличия права частной собственности на землю в условиях многоукладной рыночной экономики имеет огромное значение. Без этого вовлечение земельных ресурсов в полноценный гражданский оборот было бы невозможно.
Землепользователи. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям.
Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Но возникшее у граждан до вступления в силу ныне действующего ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, сохраняется.
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать его в целях, для которых он предоставлен, включая возведение зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. При этом все созданное этим лицом для себя недвижимое имущество является его собственностью.
Еще одно право, которым могут обладать землепользователи, ─ право безвозмездного срочного пользования земельным участком.
Перечень видов земельных участков, которые могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование, установлен статьей 24 «Безвозмездное срочное пользование земельными участками» ЗК РФ. Это участки как из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, так и находящихся в собственности граждан или юридических лиц. И предоставляться они могут как гражданам, так и юридическим лицам.

Землевладельцы. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

Иногда выражение «право пожизненного наследуемого владения земельным участком» видоизменяют, немного сокращают и говорят ─ право пожизненного пользования земельным участком. Действующим Земельным кодексом установлено сохранение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до вступления Кодекса в силу. После введения ЗК РФ в действие, предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается. Владелец земельного участка, обладающий правом пожизненного наследуемого владения, имеет права владения и пользования земельным участком. Так, например, если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, он вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

Арендаторы земельных участков

К числу способов пользования землей, приобретающим в последнее время все большую актуальность и играющим заметную роль в экономике, с полным основанием относится аренда земельных участков. Земельное право не могло обойти ее вниманием. Права арендатора земельного участка рассмотрены в статье 41 (справедливости ради, достаточно краткой) ЗК РФ. Более подробно об аренде имущества (и недвижимого в т.ч.) говорится в главе 34 «Аренда» Гражданского кодекса (ГК РФ).
Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом. Арендаторы ─ это лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды или договору субаренды.
Право аренды земельного участка может быть продано. Продажа права аренды земельного участка имеет место при сдаче в аренду свободных земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Залог права аренды земельного участка истолковывается в законодательстве не совсем однозначно. Если согласно статье 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия его собственника, то в соответствии со статьей 22 ЗК РФ согласия собственника земельного участка не требуется. Достаточно его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Арендатор земельного участка (исключение ─ арендаторы земельных участков, резиденты особых экономических зон) вправе в пределах срока аренды передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. Переуступка права аренды земельного участка (еще говорят: передача права аренды земельного участка или право переуступки земельного участка) ─ не просто сдача арендованного имущества в субаренду, а уступка всех прав аренды. Тот, кому права аренды переуступлены, становится стороной договора вместо прежнего арендатора и в полном объеме и без ограничений несет вместо него обязанности перед арендодателем. В случае субаренды в дополнение к основному договору заключается второй договор субаренды.

Обладатели сервитута

Обладатели сервитута имеют право ограниченного пользования земельным участком (разумеется, чужим). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Законодательство различает частный и публичный сервитуты. Примерами публичного сервитута являются:

• проход (проезд) через земельный участок в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования;
• использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и иных коммуникаций, а также объектов транспортной инфраструктуры;
• размещение на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним и другие.

Сервитут может быть срочным или постоянным. Его осуществление должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Если иное не предусмотрено федеральными законами, собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут.
Лица, чьи права и законные интересы затрагиваются установлением публичного сервитута, вправе осуществлять защиту своих интересов в судебном порядке.

Земельный участок ─ право получить и право предоставить

Право на получение земельного участка реализуется через возможность приобретения прав на землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности. Земельные участки из состава таких земель предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Право предоставления земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ─ за деньги или бесплатно ─ принадлежит исполнительным органам государственной власти или органам местного самоуправления.
В случаях и в порядке, установленных законами субъектов Российской Федерации, граждане, имеющие трех и более детей, имеют право на бесплатный земельный участок, в т. ч. для индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов.
Ограничение прав на земельные участки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничение оборотоспособности земельных участков относятся к полномочиям Российской Федерации в области земельных отношений.

Земельный участок и дом на нем

Согласно статье 271 «Право пользования земельным участком собственником недвижимости», собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право использования земельного участка, предоставленным таким лицом под эту недвижимость.
Если иное не предусмотрено законом, в случае перехода права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) вместе с ним переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием для прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
Если граждане и юридические лица имеют в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, именно они являются кандидатами № 1 на приобретение прав на земельный участок, где эти здания, строения, сооружения расположены.

Регистрация прав на земельный участок

Права на земельные участки, возникающие согласно законодательству РФ, подлежат регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В статье 2 этого закона говорится: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также ─ государственная регистрация прав) ─ юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации».
Текст статьи дает основание рассматривать факт государственной регистрации прав как признание права на земельный участок государством. Будь то признание права собственности земельного участка или любых иных прав. Из текста этой статьи также следует, что государственная регистрация (переоформление прав на земельные участки) необходима для юридического признания таких событий как прекращение прав на земельные участки и переход права на земельный участок.
Оформление прав на земельный участок требует от заявителя представления соответствующего пакета документов.
Например, если произошла передача прав на земельный участок, оформление прав собственности земельного участка (регистрации прав, возникших на основании договора передачи земельного участка в собственность граждан) невозможно без следующих документов:

• заявления о государственной регистрации;
• документа, удостоверяющего личность заявителя;
• договора о передаче земельного участка в собственность гражданина, заключенного с уполномоченным органом.

По собственной инициативе заявитель вправе представить документ об уплате государственной пошлины.
Договоры аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации. Но, если, например, требуется регистрация права аренды земельного участка, необходимо представить соответствующий пакет документов:

• заявление о государственной регистрации;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• правоустанавливающий документ;
• нотариально удостоверенное согласие супруга стороны (сторон) по договору, или заявление о том, что лицо (лица) не состоит в браке.

В ряде случаев (например, если арендодателем по договору является юридическое лицо, и целом ряде других) потребуется предоставление дополнительных документов.
Отношение к относительному многообразию прав на землю у экспертов разное. Некоторые полагают, что оно порождает проблему неэффективного и недостаточно быстрого оборота земель и усугубляет противоречия, существующие на рынке земли. Другие (и, наверное, справедливо) полагают, что необходимость наличия в правовом обиходе ограниченных вещных прав – закономерное следствие особенностей земли как объекта недвижимого имущества и невозможности подходить к земельным участкам с мерками исключительно гражданского права.

Возникновение прав на земельные участки

Какие виды прав на земельные участки предусмотрены действующим законодательством?

Действующее земельное законодательство предусматривает следующие шесть видов прав на земельные участки:

право собственности;

право постоянного (бессрочного) пользования;

право пожизненного наследуемого владения;

право аренды;

право безвозмездного срочного пользования;

право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Четыре из указанных видов прав: право собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитут - являются вещными правами (ст. 216 ГК РФ), а право аренды и безвозмездного срочного пользования земельным участком - так называемыми обязательственными правами.

С точки зрения гражданского законодательства и прав на имущество вообще два вида прав: постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение - являются исключительно земельно-правовыми, поскольку применяются только в отношении земельных участков, а не иного имущества. Определенной спецификой обладает также право безвозмездного срочного пользования земельным участком. В части второй ГК РФ регулируются вопросы безвозмездного пользования (договор ссуды), и даже используется термин «безвозмездное временное пользование». В связи с этим представляется, что нормы ГК РФ подлежат применению к праву безвозмездного срочного пользования земельным участком (в части, не противоречащей земельному законодательству). Но все же непосредственно о безвозмездном срочном пользовании в гражданском законодательстве речь не идет.

Следует также указать, что, несмотря на имеющееся в ГК РФ указание на иные виды вещных прав на имущество - право хозяйственного ведения и право оперативного управления, данные виды прав не могут применяться в отношении земельных участков как не предусмотренные в земельном законодательстве.

Каковы основания возникновения прав на земельные участки?

решения о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренду и т. д.

Однако не исключена возможность принятия государственными или муниципальными органами также и иных актов, обосновывающих возникновение прав на земельные участки. Например, в г. Москве широко распространена практика издания префектами административных округов распоряжений об установлении прав пользования земельными участками. В соответствии с Регламентом подготовки и оформления распоряжений префектов административных округов по установлению прав на землю в процессе регистрации землепользователей, утв. постановлением Правительства Москвы от 25 января 1994 г. № 77, данные распоряжения направлены на обеспечение первичного учета землепользователей, выявленных в ходе инвентаризации земельных участков либо обратившихся с целью оформления документов, удостоверяющих права на земельные участки. Распоряжения префектов об установлении прав на земельные участки (издаваемые при выявлении соответствующих правовых оснований) по сути имеют то же значение, что и решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка, т. е. являются основанием для заключения соответствующего договора (аренды земельного участка и др.) либо для государственной регистрации вещного права.

Юридическим основанием возникновения права на земельный участок может являться решение суда, которым установлено право на земельный участок. Данное основание возникает, как правило, в результате спора о праве, передаваемого на разрешение в судебные органы, и отвечает требованиям ст. 59 ЗК РФ, согласно которой признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Примером возникновения права на основании решения суда может служить также признание судом права муниципальной собственности на бесхозяйный земельный участок (п. 2 ст. 226 ГК РФ, п. 2 ст. 53 ЗК РФ).

Решение суда общей юрисдикции или арбитражного суда, вступившее в законную силу, является правовым основанием для государственной регистрации установленного судом права на земельный участок.

Что касается приобретения земельных участков по основаниям, допускаемых законом, то здесь в качестве примера можно привести приобретение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

Следует отметить, что в ряде случаев для возникновения прав на земельные участки необходимо одновременно несколько оснований. Так, например, при предоставлении земельного участка в аренду государственным органом или органом местного самоуправления основаниями для возникновения права аренды будут, во-первых, акт соответствующего органа о предоставлении земельного участка; во-вторых, заключаемый на его основании договор аренды земельного участка. Аналогичная ситуация складывается при заключении на основании актов государственных или муниципальных органов договоров купли-продажи земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Какими нормативными актами определяются основания и условия приобретения прав на землю?

Согласно ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, сервитут, а также право аренды и право безвозмездного срочного пользования) возникают на основаниях, предусмотренных для возникновения гражданских прав и обязанностей, установленных гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В то же время эту норму следует применять в контексте ст. 129 ГК РФ, в соответствии с которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Статьей 8 ГК РФ определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Указанной статьей определен общий для приобретения любых гражданских прав перечень оснований, поэтому не все из них могут служить основанием для возникновения прав на земельные участки.

Особенности приобретения прав на земельные участки установлены ЗК РФ, и прежде всего гл. V «Возникновение прав на землю».

При приобретении определенного права на земельный участок следует обращаться также к нормам ГК РФ (гл. 14 «Приобретение права собственности»; гл. 17 «Право собственности и другие вещные права на землю»).

Помимо гл. 2 ГК РФ предусматриваются также нормы, устанавливающие особенности приобретения права собственности (гл. 14), в том числе основания приобретения этого права (ст. 218 ГК РФ), а также права общей собственности (ст. 244 ГК РФ).

Отдельно следует обратить внимание на то, что гл. 17 ГК РФ предусмотрены основания приобретения права пожизненного наследуемого владения (ст. 265), права постоянного (бессрочного) пользования (ст. 268), сервитута (ст. 274). Но с принятием ЗК РФ положения указанных статей в части, противоречащей ЗК РФ, применяться не могут, поскольку Земельный кодекс РФ в данном случае содержит специальные нормы, имеющие приоритет в регулировании земельных отношений. То же можно сказать и об иных статьях ГК РФ, составляющих содержание и гл. 17, и иных глав ГК РФ, если они касаются приобретения прав на земельный участок. В частности, о порядке приватизации или, наоборот, изъятия (выкупа) земельного участка, перехода прав на земельный участок при переходе прав на недвижимое имущество, на нем находящееся (ст. 273, 552 ГК РФ), предоставлении прав на земельные участки для строительства (ст. 263 ГК РФ).

Приобретение прав на земельные участки определенных категорий на основании и в соответствии с ЗК РФ может быть дополнительно урегулировано иными федеральными законами. Так, отдельные положения о приобретении земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, если на них расположено недвижимое имущество, урегулировано также и нормами Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Статья 25 ЗК РФ особо подчеркивает, что основания приобретения прав могут быть установлены только федеральными законами, однако субъектами РФ, органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами могут быть утверждены отдельные нормы, определяющие условия приобретения земельных участков.

Так, например, в соответствии со ст. 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ; для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в соответствии с той же статьей в собственность бесплатно для целей, предусмотренных правилами п. 1 ст. 33, устанавливаются: федеральными законами - из земель, находящихся в федеральной собственности; законами субъектов РФ - из земель, находящихся в собственности субъектов РФ; нормативными правовыми актами органов местного самоуправления - из земель, находящихся в собственности муниципальных образований. Для целей, не указанных в данном пункте, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта РФ, согласно ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ.

Какими документами удостоверяется право на земельный участок?

Право на земельный участок, приобретенное участником земельных правоотношений, удостоверяется правоустанавливающими документами.

В соответствии со ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статья 26 ЗК РФ основана на общем требовании о государственной регистрации прав на земельные участки как недвижимое имущество и сделок с ними.

Документами, удостоверяющими права на земельные участки, согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» являются документы, подтверждающие регистрацию прав (ст. 9).

Поскольку согласно ст. 12 упомянутого Федерального закона права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, данный реестр составляет основу документов, удостоверяющих права на земельные участки. При этом неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества (в том числе и на земельные участки). В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат следующие данные: о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; о выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; о выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными.

При применении ч. 2 ст. 26 ЗК РФ, которая устанавливает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами, следует иметь в виду, что, согласно ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, при продолжении арендных отношений договор подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона. Положение ч. 3 указанной статьи основано на нормах ст. 6 того же Федерального закона, согласно которой права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления в силу указанного Федерального закона, является юридически действительной. Государственная регистрация возникших после введения в действие Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего Федерального закона.

Каково значение государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними?

Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки в соответствии с законодательством.

Земельный кодекс РФ устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные Кодексом, подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 25). Учитывая данное положение земельного законодательства, государственная регистрация прав на земельные участки имеет следующее значение.

Во-первых, только с момента государственной регистрации прав на земельный участок можно считать данные права возникшими.

Это утверждение основано на норме п. 2 ст. 8 ГК РФ, согласно которой права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В связи с тем что ЗК РФ считает права на земельные участки подлежащими государственной регистрации, на них распространяется указанная норма. Данный вопрос имеет большое практическое значение, поскольку без государственной регистрации права на земельный участок (а в ряде случаев - также и сделок с земельным участком) даже при наличии акта государственного или муниципального органа, договора или судебного решения, предоставляющего (устанавливающего, признающего) право на участок, отсутствуют юридические основания для осуществления субъектом, у которого должно возникнуть соответствующее право, вытекающих из него правомочий. Однако исключением из указанного правила являются те случаи, когда отсутствие необходимости в государственной регистрации соответствующего права (сделки) непосредственно следует из закона. Например, в силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ не подлежат государственной регистрации договоры аренды (субаренды) земельных участков, заключенные на срок менее чем один год.

Во-вторых, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Данное правило, установленное ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по сути означает, что никакие иные юридические акты, включая решения органов власти, решения судов и т. д., не могут рассматриваться в качестве достаточного доказательства принадлежности тому или иному лицу соответствующего права на земельный участок. Они являются лишь основаниями для возникновения права на участок посредством его государственной регистрации.

Вместе с тем следует подчеркнуть, что вышесказанное в полной мере применимо лишь к тем правам, которые возникли после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку данный Закон признает юридически действительными права, возникшие до его вступления в силу (т. е. до 31 января 1998 г.), а также государственную регистрацию прав, которая осуществлялась в субъектах РФ и муниципальных образованиях до этого момента (ст. 6 Закона). Права на земельные участки, возникшие до 31 января 1998 г., подлежат государственной регистрации при государственной регистрации их перехода, ограничения (обременения) или совершения иной сделки с земельным участком, а в остальных случаях - лишь по желанию правообладателей.

В-третьих, зарегистрированное право на земельный участок может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Данное правило фактически является одной из предусмотренных законодательством гарантий устойчивости зарегистрированного права на земельный участок. Оно означает, что при наличии у юридического или физического лица документов, свидетельствующих о произведенной регистрации его права на земельный участок, данное право может быть прекращено или признано недействительным лишь на основании судебного решения, а не в административном порядке.

В-четвертых, в соответствии со ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки удостоверяются документами, выдаваемыми в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т. е. в результате произведенной регистрации права. В соответствии со ст. 14 указанного Закона проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на земельные участки удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (например, свидетельством о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования, свидетельством о государственной регистрации права собственности). Однако правоустанавливающие документы, выданные до начала выдачи свидетельств в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (например, свидетельства о праве собственности на земельные участки, государственные акты на право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками), сохраняют свою юридическую силу (п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»),

Каков порядок государственной регистрации прав на земельные участки?

Порядок государственной регистрации прав на земельные участки, а также сделок с ними регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрация носит заявительный характер. Иными словами, право того или иного лица на земельный участок (или сделка с участком) не может быть зарегистрировано без обращения правообладателя.

Согласно п. 1 ст. 9 упомянутого Закона государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. В настоящее время таким уполномоченным органом является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) и ее территориальные органы (управления и главные управления Росрегистрации). Ранее (до 1 января 2005 г.) государственную регистрацию осуществляли специальные органы (Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), созданные субъектами РФ.

Государственная регистрация является платной. Согласно ст. 11 вышеназванного Закона за государственную регистрацию взимается государственная пошлина. Размер такой пошлины устанавливается Налоговым кодексом РФ.

Таким образом, правообладателю для того, чтобы зарегистрировать свое право на земельный участок (или сделку с ним), необходимо оплатить в федеральный бюджет госпошлину за государственную регистрацию и обратиться с заявлением о государственной регистрации в соответствующий территориальный орган Федеральной регистрационной службы.

К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены необходимые для ее осуществления документы. Такие документы можно условно разделить на следующие группы.

1. Документы, подтверждающие правоспособность правообладателя. Сюда относятся учредительные документы юридического лица. Физическое лицо при подаче документов предъявляет документ, удостоверяющий личность, например паспорт.

2. Документы, подтверждающие право действовать от имени правообладателя. В случае если от имени правообладателя за государственной регистрацией обращается другое лицо, необходимо оформить соответствующую доверенность. Причем доверенность от физического лица должна быть нотариально удостоверена. В случае когда от имени организации действует ее руководитель, необходимы документы, подтверждающие факт его назначения (избрания) на соответствующую должность (например, протокол общего собрания акционеров о назначении генерального директора акционерного общества и т. п.).

3. Документы, содержащие описание земельного участка. Таким документом является план земельного участка согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». План земельного участка является обязательным приложением к документам, подаваемым на государственную регистрацию.

4. Документы, являющиеся основаниями для возникновения (перехода, прекращения) прав на земельный участок. Перечень таких документов установлен ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». К ним относятся:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Государственная регистрация проводится в течение одного месяца с момента подачи всех документов.

Правообладателю выдается документ, удостоверяющий проведенную государственную регистрацию. Таким документом является свидетельство о государственной регистрации. В случае регистрации сделки с земельным участком (например, в случае регистрации договора аренды) государственная регистрация удостоверяется проставлением специальной удостоверяющей надписи (обычно в виде специального штампа) на документе, выражающем содержание сделки (например, на договоре аренды земли).

Вместе с тем законом предусмотрены случаи, когда государственная регистрация проводится в срок, превышающий один месяц. В некоторых случаях возможно приостановление регистрации сроком не более одного месяца (кроме основного месячного срока регистрации). Основания для приостановления регистрации названы в ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. При этом регистратор обязан принять все необходимые меры для разрешения сложившейся ситуации: уведомить заявителя, направить соответствующие запросы о подтверждении подлинности документов и т. д.

Государственная регистрация может быть приостановлена и по письменной просьбе заявителя на срок, не превышающий трех месяцев.

В государственной регистрации права на земельный участок (или сделки с ним) может быть отказано по следующим основаниям, указанным в ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

1. Право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации. Отказ по данному основанию возможен, например, в случае, когда заявление подано на государственную регистрацию договора аренды земельного участка, оформленного на срок менее одного года. Такой договор не подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ.

2. С заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо. Как говорилось выше, государственная регистрация носит заявительный характер. Право обращаться за регистрацией права принадлежит тому лицу, которое это право приобретает. Таким образом законодатель защищает интересы субъектов прав на земельные участки.

3. Документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Под данное основание для отказа подпадает наибольшее количество случаев. Например, не соблюдена обязательная нотариальная форма, установленная для некоторых видов договоров; в договоре, являющемся основанием для государственной регистрации, отсутствуют существенные условия и пр.

4. Акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания. Отказ по данному основанию возможен в связи с тем, что документ, являющийся основанием для регистрации (акт государственного органа или органа местного самоуправления), утратил силу.

5. Лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Например, продавцом по договору купли-продажи земельного участка выступает лицо, не являющееся его собственником и, соответственно, не имеющее права по распоряжению им.

6. Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

7. Правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества. Государственная регистрация как акт подтверждения и признания права от имени государства может осуществляться только в том случае, когда правоустанавливающие документы однозначно подтверждают наличие заявленного права конкретного лица (заявителя) на конкретный земельный участок.

8. Правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Регистрация прав, возникших до введения в действие указанного Закона, в этом случае обязательна. Ее отсутствие препятствует регистрации перехода или ограничения права, а также сделок с участком.

9. Не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации прав. Перечень необходимых документов рассмотрен выше.

10. Имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Ранее зарегистрированные права имеют приоритет. В случае когда на участок заявляются к регистрации права, входящие в противоречие с уже зарегистрированными, в регистрации должно быть отказано. Спор о праве в таком случае может быть решен в судебном порядке.

В случае отказа в государственной регистрации заявитель вправе устранить причины, послужившие основанием для отказа, и повторно обратиться за государственной регистрацией, вновь оплатив государственную пошлину. Также заявитель вправе обжаловать отказ в суде (арбитражном суде).

Каков порядок получения информации о правах на земельные участки?

Сведения о зарегистрированных правах на земельные участки являются открытыми, поскольку согласно ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация носит открытый характер. Это означает, что любое лицо, как физическое, так и юридическое, вправе получать информацию о правах на земельные участки с соблюдением установленного законом порядка.

Для получения такой информации необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию на территории нахождения интересующего земельного участка. Информация выдается на основании письменного заявления. При обращении необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность (для физического лица), или документы, подтверждающие регистрацию юридического лица (для юридических лиц) и полномочия представителя юридического лица (доверенность или документ о назначении руководителя организации).

Предоставление информации о зарегистрированных правах (по общему правилу) осуществляется за плату, за исключением случаев, прямо установленных законом. Бесплатно информация предоставляется, в частности, судам, правоохранительным органам, органам государственной власти и местного самоуправления.

Информация предоставляется в виде выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая выписка должна содержать описание земельного участка (адрес, площадь), зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного участка.

Выписка предоставляется в течение пяти рабочих дней с даты обращения.

При этом сам правообладатель, а также лица, получившие от него доверенность, или его законные представители могут получить не только выписку, но и сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости. Таким же правом пользуются и руководители органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ, налоговые органы в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией, суды, правоохранительные органы и некоторые другие, полный перечень которых содержится в п. 3 ст. 7 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При этом сам правообладатель вправе получить информацию о лицах, которые обращались за сведениями о принадлежащих ему земельных участках.

Какие правовые основания предусмотрены для приобретения права собственности гражданами и юридическими лицами на земельный участок?

Основания для приобретения права собственности в целом установлены ст. 218 ГК РФ. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Если имущество не имеет собственника, собственник его неизвестен или отказался от имущества либо утратил на него право собственности по иным основаниям, на такое имущество возможно приобретение права собственности по основаниям, предусмотренным законом.

Земельным кодексом РФ установлены и иные, не известные ст. 218 ГК РФ, основания приобретения права собственности: оформление права собственности лицами, использовавшими земельные участки до вступления в силу ЗК РФ, - на основании права пожизненного наследуемого владения (для граждан - ст. 21 ЗК РФ), постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ). Кроме того, право собственности может быть оформлено и гражданами РФ, имеющими в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305–1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы. В данном случае речь идет о ненадлежащем оформлении земельных участков, на которых расположены жилые дома.

Обращаясь к регулированию возникновения права собственности на земельные участки, следует заметить, что согласно ч. 3 ст. 25 ЗК РФ в Российской Федерации не может возникнуть право собственности на земельные участки, право собственности на которые было прекращено на основании принятого в 1917 г. «Декрета о земле», поскольку национализированные в этот период земли не подлежат возврату прежним собственникам и их наследникам.

Какие права на земельный участок приобретает лицо с приобретением права собственности на здание, строение, сооружение?

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, лицо, к которому оно переходит, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с Правилами об установлении норм предоставления земельных участков.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Гражданским кодексом РФ также урегулирована часть отношений по поводу перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.

Так, согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК РФ устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка, т. е. если продавцом здания является собственник земли. При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т. е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При применении норм законодательства о переходе прав на земельный участок в связи с приобретением права собственности на здание, строение, сооружение следует иметь в виду и положения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 (п. 13 и др.), который исходит из того, что покупатель здания, строения, сооружения вправе, согласно указанным нормам, требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю, согласно ст. 20 ЗК РФ, земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом, согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ, предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Каковы основания возникновения права постоянного (бессрочного) пользования?

При так называемом первичном предоставлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком основанием приобретения этого права является решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении его пользователю (ст. 20 ЗК РФ).

Кроме того, право постоянного (бессрочного) пользования может быть приобретено на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования установлены и ст. 268 ГК РФ, но в соответствии с указанной ст. 20 ЗК РФ с момента вступления в действие Земельного кодекса земельные участки не предоставляются гражданам, а также юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий. Земельные участки на основании этого права могут быть предоставлены также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Таким образом, если земельный участок был приобретен организацией до введения в действие ЗК РФ, право постоянного (бессрочного) пользования за ним сохраняется (см. ст. 20 ЗК РФ).

Возможность приобретения земельного участка на основе права постоянного (бессрочного) пользования после введения в действие ЗК РФ для лиц, не указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, существенно ограничена.

На это указывает и Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно п. 2 которого ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, и гражданам, являющимся индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие ЗК РФ, должны признаваться недействительными в силу ст. 13 ГК РФ либо не подлежащими применению в соответствии со ст. 12 ГК РФ как противоречащие закону.

В то же время переход данного права предполагается при приобретении недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, на основе гражданского и земельного законодательства, а также при реорганизации юридического лица. Это следует из содержания соответствующих норм ГК РФ и ЗК РФ.

Статьей 271 ГК РФ установлено, что лицо, к которому переходят права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Статья 35 ЗК РФ, в свою очередь, определяет, что лицо, к которому переходят права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Несмотря на некоторые разночтения в ст. 271 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, использование части земельного участка, на которое указывает ЗК РФ, должно быть оформлено определенным правовым титулом. Содержание и объем права, переходящего к приобретателю недвижимости, должны соответствовать содержанию и объему прав, принадлежавших лицу, отчуждающему недвижимость. Другими словами, если лицу, передающему в собственность строение, сооружение, земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования, то приобретателю недвижимости не может перейти иное право, кроме как право постоянного (бессрочного) пользования, поскольку иным правом прежний собственник недвижимости не обладал.

Законодательством предусмотрены следующие права на землю.

Право постоянного (бессрочного) пользования на землю является вещным правом лиц, не являющихся собственниками. Право постоянного (бессрочного) пользования участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности , предоставляется на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа.

Публичный сервитут устанавливается законами или нормативными правовыми актами РФ, субъекта РФ , органов местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства , местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Когда участок в результате обременения сервитутом не может использоваться по целевому назначению, собственник вправе требовать:

• прекращения частного сервитута по суду;
• изъятия, в том числе путем выкупа, участка с возмещением убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (публичный сервитут).

Право безвозмездного срочного пользования на земельный участок является вещным правом лиц, не являющихся собственниками. Указанное право прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон: по истечении срока , на который земельный участок был предоставлен; при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на участок либо в силу принудительного изъятия.

Права на землю подлежат государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на