СРАВНИТЕЛЬНО-ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ

ДОГОВОРА РЕНТЫ И ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Распространенная классификация гражданско-правовых договоров по направленности результата позволяет нам отнести и ренту, и аренду к группе договоров, направленных на передачу имущества.

Безусловно, что и рентные, и арендные отношения формируются по поводу какого-либо конкретного имущества и помимо этого имеют по крайней мере еще один признак, позволяющий говорить обывателям о близости, вплоть до смешения, двух абсолютно разных договорных институтов. В качестве такого признака называется встречное удовлетворение, характеризующееся периодичностью его представления.

На самом деле договоры аренды и ренты - разные договорные институты. Единственное, что объединяет эти два института, так это сложность их предмета, который включает «в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество».

Общность предмета, одним из объектов которого выступает имущество, периодичность представления имущественных благ, которые формируют рентные платежи и арендную плату, часто совпадающая форма их предоставления (натуральная или денежная), а также предусмотренный законодателем как в отношении рентного, так и в отношении арендного договора такой инструмент, как «выкуп», требуют, на мой взгляд, пристального изучения данных договоров в сравнительном аспекте.

Субъектный состав участников договорных отношений

Если говорить о субъектном составе участников арендных отношений, то единственное ограничение, установленное законодателем, касается лишь арендодателя и состоит в необходимости наличия правомочия распоряжения имуществом у данного субъекта. Таким образом, арендодателем имущества может выступать либо собственник имущества, либо уполномоченное им в силу закона либо договора лицо.

Требования, предъявляемые законодателем к субъектному составу участников рентных отношений, также касаются лишь одной стороны - получателя ренты. Это связано с тем, что, в отличие от арендных отношений, которые используются как в сфере имущественного оборота, связанной с осуществлением предпринимательской деятельности, так и вне ее, договор ренты является по своей природе «некоммерческим».

Социальный характер рентного договора диктует необходимость того, чтобы получателем ренты выступал субъект, далекий от предпринимательской деятельности. Таковыми являются граждане и некоммерческие организации.

Существенные условия договоров

Прежде всего необходимо отметить, что категорией «существенные условия» необходимо оперировать не только в отношении условий, прямо включенных в текст договора. В п. 1 статьи 432 ГК РФ законодатель дает понятие категории «существенныеусловия договора» как условие о предмете и иные условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, при отсутствии в тексте договора условия, признаваемого законодателем в качестве существенного для договора данного вида, его содержание может быть определено на основе соответствующей императивной или диспозитивной нормы.

Условие о предмете

Если тот факт, что в арендные отношения стороны вступают по поводу имущества, причем такого, которое не теряет своих натуральных свойств, ни у кого не вызывает сомнений, то при обращении к предмету рентного договора наблюдается отсутствие привычной однозначности в определении его предмета.

Для плательщика ренты элементом предмета договора является, бесспорно, имущество (рентный капитал), и это положение традиционно для договоров о передаче имущества. Для получателя ренты аналогичным элементом предмета договора выступают рентные платежи: их форма, объем, периодичность выплаты и т.п., - что тоже вполне обоснованно. Исполнением обязанности по выплате рентных платежей и достигается тот правовой эффект, на достижение которого была направлена воля сторон в момент заключения такого договора. Рассматривая рентный капитал в качестве предмета договора, рентные платежи следует рассматривать в качестве своеобразного «эквивалента» - категории, близкой к цене. И если рентные платежи рассматриваются в качестве предмета договора, то его «ценой», «эквивалентом» будет имущество - рентный капитал.

«Предмет договора ренты определен законодателем весьма обобщенно: указано, что получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество… Конкретный состав и виды имущества, которое может служить предметом договоров постоянной и пожизненной ренты, могут быть определены путем доктринального толкования действующих норм гражданского законодательства с учетом правоприменительной практики».

Распространенный прием логического деления сложных договоров, охватывающих большой спектр разнообразных правоотношений, на простые, как в смысле рентного договора на два: на договор на передачу имущества и собственно рентный договор, может быть применен и для определения предмета рентного договора. Таковым является и имущество (рентныйкапитал), и рентные платежи. Учитывая реальный характер рентного договора, тот факт, что договор заключается в момент передачи вещи плательщику ренты, а исполнение договора фактически представляет собой исполнение обязательства по выплате рентных платежей, последние, выступая в качестве предмета договора, являются, на мой взгляд, основной частью предмета договора.

Однако последнее положение порождает вопрос: что же препятствует распространить данный прием и на арендные отношения и говорить о сложности предмета договора аренды, который, по аналогии, будет представлен как имуществом, передаваемым в аренду, так и арендными платежами? Заманчивость данной конструкции нивелируется допущенной законодателем возможностью определения размера арендной платы в порядке, предусмотренном ст. 424 ГК РФ (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ): законодатель рассматривает арендную плату как «цену» договора. Последняя, являясь существенным условием договора, все же не является его предметом. Таким образом, в арендном договоре (в отличие от рентного) предмет един, и им является имущество.

Формы рентных и арендных платежей

Законодательное регулирование данных положений предусматривает многообразие форм представления рентных и арендных платежей.

В отношении рентных платежей законодателем установлено две возможных формы их представления:

Денежная;

Натуральная.

Если в отношении денежной формы рентных платежей все относительно ясно, то с натуральными рентными платежами не все так просто.

На мой взгляд, специфика правового регулирования, определяемая формой рентных платежей, является кажущейся, если принять во внимание тот факт, что одна форма рентных платежей легко может быть заменена другой как в момент заключения договора, так и в ходе его исполнения. Пунктом 1 статьи 590 ГК РФ предусмотрена возможность выплаты ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Статьей 603 ГК РФ предусмотрена возможность замены натуральной формы денежной. Пунктом 2 статьи 602 ГК РФ предусмотрено, что договором пожизненного содержания должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Совершенно очевидно, что при замене натурального содержания периодическими денежными выплатами последние будут производиться в соответствии с указанной в договоре пожизненного содержания с иждивением стоимостью натурального содержания.

В любом случае плательщик ренты берет на себя определенный объем обязанностей, представляющий собой комплекс мер по обеспечению и поддержанию уровня благосостояния получателя ренты, определяемого согласованным сторонами денежным эквивалентом.

Относительно формы внесения арендной платы - законодатель оставляет решение данного вопроса на усмотрение сторон, приводя в п. 2 статьи 614 ГК РФ лишь открытый перечень возможных форм:

Денежной (твердая сумма платежей, доля доходов, возложение на арендатора затрат на улучшение имущества);

Натуральной (доля полученной продукции, плодов, передача арендатором в собственность или аренду определенной вещи, предоставление определенных услуг).

Таким образом, в момент исполнения договора аренды и договора ренты путем периодического предоставления имущественных благ (арендной платы и рентных платежей), с учетом вероятности совпадения их формы, найти их отличие друг от друга простому обывателю достаточно сложно.

Имущество

Как уже отмечалось выше, арендный договор является классическим договором о передаче имущества. Определяя категорию«объект аренды» (терминология в соответствии со статьей 607 ГК РФ), законодатель использует понятие «имущество», сознательно сужая его до категории «вещь», исключив, таким образом, из данной категории имущественные права.

Предметом договора аренды «не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Исключена возможность передачи в аренду и денежных средств, поскольку весь смысл пользования ими состоит в их употреблении».

Сомнение вызывает также и возможность передачи в аренду объектов незавершенного строительства, рассматриваемых в правовом смысле в качестве объектов недвижимости (прошедших государственную регистрацию в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним), поскольку извлечение полезных свойств из незавершенной вещи (использование объекта незавершенного строительства по назначению) не представляется возможным.

Таким образом, в смысле указания на предмет аренды, термин «имущество» используется законодателем в узком его значении - «вещь», причем не любая, а находящаяся в свободном или ограниченном обороте (в случае если арендатор является субъектом, управомоченным законом или иными правовыми актами на его использование), возможность использования которой по назначению арендатором не вызывает сомнений в момент заключения договора.

Рентный капитал представляет собой имущество, передаваемое под выплату ренты. Совершенно очевидно, что по смыслу договора имущество должно представлять особую ценность для плательщика ренты, коль скоро он соглашается на приобретение имущества в собственность на, прямо скажем, не всегда выгодных для него условиях. Как правило, речь идет о недвижимом имуществе или о движимости, которую можно отнести к предметам роскоши, - когда у плательщика ренты нет возможности выплатить капитальную денежную сумму за приобретение в собственность названного имущества. Главная качественная характеристика рентного капитала - то, что он является средством капитализации денежных средств, требующихся для исполнения обязательства по выплате рентных платежей.

Определяя категорию рентного капитала, законодатель также использует понятие «имущество». При этом предусмотренная законодателем формула «передача имущества в собственность» порождает сомнения относительно того, что категория«имущество» употребляется законодателем в широком ее смысле, а не является тождественной категории «вещь».

«Следует учитывать, что, согласно господствующей в науке континентального гражданского права доктрине, объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи. Вследствие сказанного предметом договора ренты, бесспорно, могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги».

И если с возможностью передачи ценных бумаг под выплату ренты можно согласиться, причем ценных бумаг как документарных, так и бездокументарных, поскольку форма фиксации прав не меняет их правовой природы, то возможность передачи денежных средств под выплату ренты остается под сомнением. Договор по передаче капитальной суммы взамен на представление рентных платежей будет «перерождаться» либо в договор займа (при денежной форме рентных платежей), либо в договор возмездного оказания услуг или подряда (при натуральной форме их выплаты). Кроме того, учитывая алеаторность первоначального договора ренты, «перерожденные» договоры будут носить черты кабальности, поскольку принцип эквивалентности, присущий указанным видам договоров, будет отсутствовать в «перерожденных».

Срок действия договора

Срок рентного договора является неопределимым в момент заключения, поскольку определяется наступлением события, не зависящего от воли сторон (смерть получателя ренты), либо бессрочным. Поскольку общий объем подлежащих уплате рентных платежей напрямую зависит от срока действия договора, таким образом, и общая сумма рентных платежей является неопределимой в момент заключения договора.

Именно эта особенность рентного договора стала главным аргументом ученых-правоведов для его отнесения к группе договоров о неверном - алеаторных договоров.

«Алеаторными называются договоры, которые, будучи возмездными, конструируются так, что объем встречного удовлетворения, причитающегося одной из сторон, остается неизвестным, пока не наступит обстоятельство, призванное его окончательно определить… Если к алеаторным договорам подходить с чисто коммерческой точки зрения, то на первый план в них выступает определенный элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, так как вполне вероятно, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное …».

К числу рискованных тот или иной договор относят при наличии какого-либо фактора неопределенности. В рентном договоре (влюбом его виде) фактором неопределенности выступает срок договора. При пожизненной ренте срок действии договора связан со сроком жизни получателя ренты. При постоянной - договор заключается на неопределенный срок. Действительно, как утверждает К. Победоносцев, в договоре постоянной ренты огромное значение имеет усмотрение должника, обладающего правом в любой момент выкупить ренту. Однако выкуп ренты возможен и при пожизненной ренте. Законодательством предусмотрены случаи выкупа постоянной ренты по требованию получателя (ст. 593 ГК РФ). Среди таковых, например, есть право получателя требовать выкуп ренты в связи с признанием плательщика неплатежеспособным. Факт признания должника банкротом, исходя из принципов добросовестности и разумности, нельзя отнести к обстоятельствам, способным быть спрогнозированными плательщиком ренты.

Таким образом, на мой взгляд, именно неопределенность срока действия договора как фактор, препятствующий оценке суммы рентных платежей, подлежащих уплате в течение срока действия договора, является основанием отнесения абсолютно всех разновидностей договора ренты к рисковым.

В отличие от рентного договора, срок которого является категорией неопределяемой, арендный договор является классическим срочным договором. Кроме того, законодатель относит срок договора аренды к существенным условиям договора данного вида.

Законодатель относит срок к существенным условиям договора аренды. В тех случаях, когда договор аренды заключен без указания срока, речь идет не о неверном договоре, а только о том, что срок действия договора будет обусловлен моментом направления одной из сторон уведомления о своем отказе от договора, при этом принцип эквивалентности обмена в рамках такого договора будет соблюдаться в любое время.

Права и обязанности сторон

Передачи имущества (и его возврата - в арендном договоре);

Предоставления встречного удовлетворения взамен предоставленного имущества;

Порожденных заключением договора ограничений и обременений имущества.

Следует отметить, что характер распределения обязанностей между сторонами целиком зависит от природы договора данного вида.

Так, в рентном договоре, который по своей природе является реальным, обязанность рентополучателя по передаче имущества совпадает с моментом заключения договора. Становясь собственником рентного капитала, плательщик ренты несет бремя его содержания в полном объеме. Обязательство же по уплате рентных платежей является единственным действительным обязательством в течение всего срока действия рентного договора. Таким образом, исполнение именно этого обязательства формирует исполнение договора в целом. Из сложной конструкции рентных отношений могут быть вычленены не только договор на передачу имущества и собственно рентный договор, но и безвозмездный договор найма, что имеет место в случае, если рентополучатель, передавая рентный капитал в собственность плательщика ренты, оставляет за собой право владения и пользования имуществом. Данное обстоятельство будет налагать на имущество, составляющее рентный капитал, дополнительные обременения. В любом случае приобретаемое плательщиком ренты в собственность имущество будет обременено обязательством по уплате рентных платежей. Именно последнее обстоятельство трансформирует абсолютное право собственности на вещь в «относительное», накладывая на плательщика соответствующие ограничения в правомочии распоряжения имуществом, составляющим рентный капитал.

При заключении арендного договора не происходит изменения субъекта права собственности, однако выделение одного(пользование) или двух (владение и пользование) правомочий из триады правомочий права собственности приводит к образованию нового титульного владельца (арендатора). Именно этим объясняется, на мой взгляд, использование в обязательственно-правовом правоотношении средств вещно-правовой защиты.

Таким образом, формируется два титула относительно одного и того же имущества. В этом случае увеличивается количество комбинаций по распределению обязанностей между участниками договора.

Арендодатель обязуется предоставить имущество во владение и (или) пользование арендатора. Арендатор обязуется возвратить имущество арендодателю по окончании действия договора.

На арендатора возлагается, кроме того, обязанность по внесению арендной платы.

Формирование двух титулов относительно одного и того же имущества ставит перед собственником имущества вопрос о порядке реализации оставшегося у него правомочия распоряжения имуществом. Отчуждение находящегося в аренде имущества возможно, однако право аренды обладает правом следования за имуществом; таким образом, для сделок по отчуждению третьим лицам имущество, находящееся в аренде, является обремененным и в данном контексте близко к рентному капиталу.

Вопрос о возможности сдачи арендуемого имущества в субаренду остается для арендатора закрытым, поскольку данное правомочие вытекает из правомочия распоряжения имуществом, которое принадлежит арендодателю.

Выкуп имущества

Последнее, на чем хотелось бы остановиться, проводя сравнение между рентным и арендным договором, - это выкуп имущества.

Первое, на что необходимо обратить внимание: что и в отношении рентного, и в отношении арендного договора законодатель использует одно и то же понятие - «выкуп». Попытаемся определить, случайное ли это совпадение или в этом есть определенный смысл.

О выкупе арендованного имущества говорит статья 624 ГК РФ, предусматривая две ситуации, при которой выкуп возможен:

1) по истечении срока аренды;

2) до его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены.

Таким образом, в момент достижения сторонами соглашения о выкупе находящегося в аренде имущества (в договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему - п. п. 1, 2 статьи 624 ГК РФ) стороны должны согласовать размер выкупной цены. Вполне вероятно, что размер выкупной цены имущества будет адекватен его реальной рыночной стоимости.

Однако дальнейшее развитие взаимоотношений сторон возможно в двух направлениях.

1. Все вносимые арендатором платежи в счет арендной платы засчитываются в счет оплаты выкупной цены. Классическая ситуация, предусмотренная статьей 501 ГК РФ, - договор найма-продажи в общем виде (с потребительским элементом или без него).

2. Статья 624 ГК РФ не обязывает арендодателя производить зачет платежей, поступающих от арендатора в качестве арендной платы. Да и порядок определения суммы выкупной цены также оставлен на усмотрение сторон. Таким образом, формирование размера выкупной цены и процедура выкупа находятся в компетенции арендодателя как собственника (уполномоченногоим лица). Нет никакого законодательного запрета для установления в договоре аренды условия о том, что вне зависимости от суммы, внесенной арендатором в счет арендной платы, право собственности на имущество в аренде переходит к арендатору только после внесения полной капитальной суммы выкупной цены. И если такая капитальная сумма вносится арендатором по истечении срока арендного договора, то по своей правовой природе данная сделка будет обычным договором купли-продажи. В случае же когда капитальная сумма выкупной цены вносится арендатором до истечения срока действия арендного договора, то данную ситуацию, на мой взгляд, следует квалифицировать как предусмотренное договором аренды прекращение обязательств по требованию одной из сторон (п. 2 статьи 407 ГК РФ). Основанием прекращения обязательств, вытекающих из арендного договора, будет его новация (статья 414) в договор купли-продажи имущества.

Если пытаться проводить параллель между выкупом арендованного имущества и выкупом ренты, следует обратить внимание на следующее. Выкуп арендованного имущества - правовой инструмент, опосредующий переход права собственности на имущество от арендодателя к арендатору. В то время как выкуп ренты - правовой инструмент, прекращающий обязательство плательщика ренты (собственника имущества, составляющего рентный капитал) по уплате рентных платежей. Кроме того, выкуп ренты - одна из гарантий участников рентного договора, который является «некоммерческим», о чем уже говорилось выше.

Законодателем предусмотрено два способа выкупа ренты: по инициативе плательщика ренты и по требованию ее получателя.

Причем выкуп ренты по инициативе плательщика ренты выступает условием нормального гражданского оборота, формируя тот баланс интересов участников, который является необходимой составляющей длительных договорных связей. По своей природе выкуп, инициированный плательщиком постоянной ренты, представляя собой предоставление отступного (статья409 ГК РФ), является основанием прекращения обязательства по выплате рентных платежей и одновременно рентного договора в целом (пункт 2 статьи 407 ГК РФ).

Выкуп ренты, инициированный рентополучателем, не является составляющей нормального гражданского оборота, а так или иначе связан с ненадлежащим исполнением плательщиком ренты своих обязательств либо неблагоприятным для получателя ренты (слабой стороны) изменением фактических обстоятельств. В этой связи выкуп, инициированный рентополучателем, может рассматриваться как одностороннее изменение договора, как мера оперативного воздействия или как мера ответственности (вдоговоре постоянной ренты), либо в качестве альтернативной неустойки (в договоре пожизненной ренты), либо штрафной неустойки (в договоре пожизненного содержания).

Подводя итог нашему сравнительному анализу, хочется отметить, что, несмотря на кажущуюся похожесть двух договорных институтов как в их названии, так и в их внешнем проявлении, рентный и арендный договоры являются абсолютно разными правовыми конструкциями, учитывающими различные намерения сторон в момент заключения соответствующих договоров.

- Аренда, найм, рента и субаренда

Рента

При решении квартирного вопроса мы задумываемся о возможных вариантах ответа на него. И находим некоторые из них, например: дождаться наследства (согласитесь, слишком долгое ожидание может состояться), накопить на покупку жилья (практически нереально для средней российской семьи), взять ипотечный кредит (существенно переплатим или попросту могут отказать банки) и т.п. Не слишком приятная картина вырисовывается.

Но, все-таки есть один вполне приемлемый способ решения этой проблемы - это договор ренты. Суть договора ренты состоит в том, что хозяин квартиры передает ее в собственность другому лицу, при этом сохраняя свое право пользования жилым помещением.

Для заключения договора ренты Вам потребуются следующие документы:

1. правоустанавливающие документы на квартиру (договор приватизации, договор мены, свидетельство о регистрации собственности и т.д.);
2. справка налоговой инспекции об уплате налогов;
3. документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
4. экспликация.

Существуют два основных вида договора ренты: договор пожизненного содержания с иждивением и договор продажи с правом пожизненного проживания.

При договоре с правом пожизненного проживания осуществляется фактически купля-продажа квартиры за сумму существенно ниже рыночной с правом пожизненного проживания на данной жилплощади.

По договору пожизненного содержания (иждивения) бывший хозяин также проживает в проданной квартире, в то время как новый хозяин обязан периодически выплачивать определенную денежную сумму бывшему. Договор ренты необходимо регистрировать у нотариуса. Иждивение подразумевает под собой покупку одежды, продуктов питания, какой-либо техники, оплата лечения, лекарств и т.п.

Новый собственник сможет распоряжаться жильем (например, оформить в ипотеку) только с предварительного согласия получателя ренты. К тому же плательщик ренты обязан делать все необходимое для поддержания жилья в изначальном состоянии. То есть оплачивать ремонт, менять сантехнику и т.п.

Договор пожизненного содержания может быть прекращен в случае смерти получателя ренты и существенного нарушения плательщиком ренты своих обязанностей (бывший хозяин сможет потребовать вернуть ему квартиру либо выплатить всю сумму). Однако хочется предупредить, что плательщик ренты не сможет потребовать возмещения понесенных расходов на содержание жилья и бывшего собственника.

Чтобы этого не произошло, и через суд Вас не лишили надежды и планов оставить в будущем это жилье себе, то обязательно:

1. выплачивайте деньги банковским переводом, чтобы иметь в доказательство квитанции;
2. собирайте и храните все чеки (на продукты, лекарства, одежду, оплата коммунальных услуг и т.п.);
3. постарайтесь, чтобы за полученные вещи, продукты и т.п. бывший собственник расписывался.

Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным, взаимным и воздмездным. Стороны договора - арендодатель и арендатор.

По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица. Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон не предъявляет. Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом, т. е. извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в т. ч. Приобретение плодов и доходов. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ч. 2 ст. 606 ГК РФ). Предмет договора - любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи... Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Договор найма жилого помещения

Понятие договора коммерческого найма дано в п. 1 ст. 671 ГК РФ, согласно которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Для заключения договора коммерческого найма жилых помещений нет необходимости соблюдения административных процедур, предшествующих заключению договора социального найма (нуждаемость, постановка на учет и т.п.). В данном случае необходимо только достижение между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Отношения по договору коммерческого найма жилого помещения регулируются главным образом нормами ГК РФ. Коммерческий наем — всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

Договор коммерческого найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Несмотря на то, что жилые помещения являются недвижимым имуществом, государственная регистрация такого договора не требуется.

Максимальный срок договора коммерческого найма жилого помещения — 5 лет. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на 5 лет. При этом выделяют краткосрочный наем (на срок менее одного года), при котором нанимателю не предоставляется целый ряд прав (на вселение граждан, постоянно проживающих с ним, а также временных жильцов, на сдачу жилого помещения в поднаем, на заключение договора на новый срок преимущественно перед другими лицами).

Объект (предмет) договора коммерческого найма — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), причем «благоустроенность» — не обязательный признак предмета этого договора. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.

Стороны договора — наймодатель, являющийся собственником жилого помещения, или управомоченное им лицо и наниматель, которым может быть только гражданин.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон.

Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения в целом схожи с правами и обязанности сторон по договору аренды. Однако соглашением сторон конкретного договора коммерческого найма, в отличие от договора социального найма, может предусматриваться иное распределение обязанностей. Корме того, в целях защиты прав нанимателей ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Основания расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают. В частности, договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя; так же, как и по договору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но, в отличие от ЖК РФ, ГК РФ обязывает нанимателя предупредить наймодателя о намерении расторгнуть договор за 3 месяца. По требованию наймодателя договор коммерческого найма также может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований.

Последствием расторжения договора коммерческого найма жилого помещения является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, без предоставления другой жилой площади.

Рента и аренда. В чем разница?

Несмотря на схожее произношение договоры аренды и ренты - это две совершенно разные вещи. Однако эти два понятия зачастую путают даже профессиональные юристы, не говоря уж про обычных людей, мало знакомых с юриспруденцией. В данной статье мы постараемся дать исчерпывающий ответ по вопросу «рента и аренда - в чем разница?».

Краткое определение понятий

Рента - это понятие, имеющие несколько значений. К примеру, это понятие означает разные вещи в сфере экономики и в сфере юриспруденции. В данной статье мы не будем углубляться в экономическую сферу, поэтому будем рассматривать значение слова «рента» исключительно в области юриспруденции. Итак, рента - это юридическое соглашение в письменном виде, при котором одна из сторон (получатель ренты) передает второй стороне (которая называется плательщик ренты) в право собственности имущество.

В то же время плательщик ренты при составлении договора ренты обязуется в обмен на имущество, предоставленное получателем ренты, осуществлять периодические выплаты в виде суммы денег определенного размера. Также договором могут предусматриваться и иные способы оплаты стоимости имущества, к примеру - предоставлять определенные средства на содержание, если речь идет о ренте квартир.

Аренда - одна из форм юридического договора, которая позволяет передавать любое движимое и недвижимое имущество во временное пользование арендатору. В договоре участвует две стороны: кто предоставляет имущество в аренду (арендодатель) и тот, кто получает имущество согласно условиям, прописанным в договоре, - (арендатор). Как правило, юридические договора подобного типа носят временный характер, т.е. - в нем подробно указываются сроки аренды, на время которого арендатор имеет определенные права на имущество.

Чем различается рента от аренды

С точки зрения обычных людей рента и аренда различаются не сильно, и в этом имеется доля правды, потому как основные отличия между двумя типами договоров лежат в области юриспруденции. Арендодатель сдает свое имущество во временное пользование, получая за это определенное денежное вознаграждение, предусмотренное договором. Соответственно - по истечению срока аренды имущество возвращается в полное право собственности его владельцу (арендодателю), а арендатор утрачивает все права на предоставленное ему во временное пользование имущество. Договор аренды может продлеваться и корректироваться, главным требованием является согласие обеих сторон, что выражается путем постановки подписей и нотариальной заверки договора.

Аренда - это форма временного договора, в отличии от ренты, которая продолжается, как правило, до конца жизни ее получателя. Договор аренды и ренты может быть расторгнут при условии невыполнении своих обязательств арендатором или получателем ренты, к примеру - если не будет регулярно выплачивать необходимая сумма.

Основные юридические отличия договора аренды от ренты:

Аренда может заключаться как между физическими лицами, так и юридическими.

Рента - только между физическими лицами.

Арендный договор имеет определенный срок действия.

Рента заключается бессрочно (до конца жизни получателя ренты).

При составлении договора аренды арендатор получает право пользования определенным имуществом, но законным владельцем остается арендодатель.

Рента подразумевает передачу в право собственности плательщику ренты имущества сразу после составления договора.

Договоры аренды и ренты это разные договорные институты.
Если говорить о субъектном составе участников арендных отношений, то единственное ограничение, установленное законодателем, касается лишь арендодателя и состоит в необходимости наличия правомочия распоряжения имуществом у данного субъекта. Таким образом, арендодателем имущества может выступать либо собственник имущества, либо уполномоченное им в силу закона либо договора лицо.

Требования, предъявляемые законодателем к субъектному составу участников рентных отношений, также касаются лишь одной стороны - получателя ренты. Это связано с тем, что, в отличие от арендных отношений, которые используются как в сфере имущественного оборота, связанной с осуществлением предпринимательской деятельности, так и вне ее, договор ренты является по своей природе "некоммерческим".

Социальный характер рентного договора диктует необходимость того, чтобы получателем ренты выступал субъект, далекий от предпринимательской деятельности. Таковыми являются граждане и некоммерческие организации. В п. 1 статьи 432 ГК РФ законодатель дает понятие категории "существенные условия договора" как условие о предмете и иные условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, при отсутствии в тексте договора условия, признаваемого законодателем в качестве существенного для договора данного вида, его содержание может быть определено на основе соответствующей императивной или диспозитивной нормы.

Если тот факт, что в арендные отношения стороны вступают по поводу имущества, причем такого, которое не теряет своих натуральных свойств, ни у кого не вызывает сомнений, то при обращении к предмету рентного договора наблюдается отсутствие привычной однозначности в определении его предмета. Для плательщика ренты элементом предмета договора является, бесспорно, имущество (рентный капитал), и это положение традиционно для договоров о передаче имущества <*>. Для получателя ренты аналогичным элементом предмета договора выступают рентные платежи: их форма, объем, периодичность выплаты и т.п., - что тоже вполне обоснованно. Исполнением обязанности по выплате рентных платежей и достигается тот правовой эффект, на достижение которого была направлена воля сторон в момент заключения такого договора. Рассматривая рентный капитал в качестве предмета договора, рентные платежи следует рассматривать в качестве своеобразной "альтернативы" - категории, близкой к цене. И если рентные платежи рассматриваются в качестве предмета договора, то его "ценой", "альтернативой" будет имущество - рентный капитал.

Распространенный прием логического деления сложных договоров, охватывающих большой спектр разнообразных правоотношений, на простые, как в смысле рентного договора на два: на договор на передачу имущества и собственно рентный договор, может быть применен и для определения предмета рентного договора. Таковым является и имущество (рентный капитал), и рентные платежи. Учитывая реальный характер рентного договора, тот факт, что договор заключается в момент передачи вещи плательщику ренты, а исполнение договора фактически представляет собой исполнение обязательства по выплате рентных платежей, последние, выступая в качестве предмета договора, являются, на мой взгляд, основной частью предмета договора.

Однако последнее положение порождает вопрос: что же препятствует распространить данный прием и на арендные отношения и говорить о сложности предмета договора аренды, который, по аналогии, будет представлен как имуществом, передаваемым в аренду, так и арендными платежами? Заманчивость данной конструкции нивелируется допущенной законодателем возможностью определения размера арендной платы в порядке, предусмотренном ст. 424 ГК РФ (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ): законодатель рассматривает арендную плату как "цену" договора. Последняя, являясь существенным условием договора, все же не является его предметом. Таким образом, в арендном договоре (в отличие от рентного) предмет един, и им является имущество.
Законодательное регулирование данных положений предусматривает многообразие форм представления рентных и арендных платежей.

В отношении рентных платежей законодателем установлено две возможных формы их представления:

Денежная;
- натуральная.

Если в отношении денежной формы рентных платежей все относительно ясно, то с натуральными рентными платежами не все так просто. Специфика правового регулирования, определяемая формой рентных платежей, является кажущейся, если принять во внимание тот факт, что одна форма рентных платежей легко может быть заменена другой как в момент заключения договора, так и в ходе его исполнения. Пунктом 1 статьи 590 ГК РФ предусмотрена возможность выплаты ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Статьей 603 ГК РФ предусмотрена возможность замены натуральной формы денежной. Пунктом 2 статьи 602 ГК РФ предусмотрено, что договором пожизненного содержания должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Совершенно очевидно, что при замене натурального содержания периодическими денежными выплатами последние будут производиться в соответствии с указанной в договоре пожизненного содержания с иждивением стоимостью натурального содержания.

В любом случае плательщик ренты берет на себя определенный объем обязанностей, представляющий собой комплекс мер по обеспечению и поддержанию уровня благосостояния получателя ренты, определяемого согласованным сторонами денежным эквивалентом.

Относительно формы внесения арендной платы - законодатель оставляет решение данного вопроса на усмотрение сторон, приводя в п. 2 статьи 614 ГК РФ лишь открытый перечень возможных форм:

- денежной (твердая сумма платежей, доля доходов, возложение на арендатора затрат на улучшение имущества);
- натуральной (доля полученной продукции, плодов, передача арендатором в собственность или аренду определенной вещи, предоставление определенных услуг).

Таким образом, в момент исполнения договора аренды и договора ренты путем периодического предоставления имущественных благ (арендной платы и рентных платежей), с учетом вероятности совпадения их формы, найти их отличие друг от друга простому обывателю достаточно сложно.

Арендный договор является классическим договором о передаче имущества. Определяя категорию "объект аренды" (терминология в соответствии со статьей 607 ГК РФ), законодатель использует понятие "имущество", сознательно сужая его до категории "вещь", исключив, таким образом, из данной категории имущественные права.
Предметом договора аренды "не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Исключена возможность передачи в аренду и денежных средств, поскольку весь смысл пользования ими состоит в их употреблении".
Весьма сомнительна возможность передачи в аренду объектов незавершенного строительства, рассматриваемых в правовом смысле в качестве объектов недвижимости (прошедших государственную регистрацию в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним), поскольку извлечение полезных свойств из незавершенной вещи (использование объекта незавершенного строительства по назначению) не представляется возможным.

Таким образом, в смысле указания на предмет аренды, термин "имущество" используется законодателем в узком его значении - "вещь", причем не любая, а находящаяся в свободном или ограниченном обороте (в случае если арендатор является субъектом, управомоченным законом или иными правовыми актами на его использование), возможность использования которой по назначению арендатором не вызывает сомнений в момент заключения договора.

Рентный капитал представляет собой имущество, передаваемое под выплату ренты. Очевидно, что по смыслу договора имущество должно представлять особую ценность для плательщика ренты, коль скоро он соглашается на приобретение имущества в собственность на, прямо скажем, не всегда выгодных для него условиях. Как правило, речь идет о недвижимом имуществе или о движимости, которую можно отнести к предметам роскоши, - когда у плательщика ренты нет возможности выплатить капитальную денежную сумму за приобретение в собственность названного имущества. Главная качественная характеристика рентного капитала - то, что он является средством капитализации денежных средств, требующихся для исполнения обязательства по выплате рентных платежей.

Определяя категорию рентного капитала, законодатель также использует понятие "имущество". При этом предусмотренная законодателем формула "передача имущества в собственность" порождает сомнения относительно того, что категория "имущество" употребляется законодателем в широком ее смысле, а не является тождественной категории "вещь". "Следует учитывать, что, согласно господствующей в науке континентального гражданского права доктрине, объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи. Вследствие сказанного предметом договора ренты, бесспорно, могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги". И если с возможностью передачи ценных бумаг под выплату ренты можно согласиться, причем ценных бумаг как документарных, так и бездокументарных, поскольку форма фиксации прав не меняет их правовой природы, то возможность передачи денежных средств под выплату ренты остается под сомнением. Договор по передаче капитальной суммы взамен на представление рентных платежей будет "перерождаться" либо в договор займа (при денежной форме рентных платежей), либо в договор возмездного оказания услуг или подряда (при натуральной форме их выплаты). Кроме того, учитывая алеаторность первоначального договора ренты, "перерожденные" договоры будут носить черты кабальности, поскольку принцип эквивалентности, присущий указанным видам договоров, будет отсутствовать в "перерожденных".

Срок рентного договора является неопределимым в момент заключения, поскольку определяется наступлением события, не зависящего от воли сторон (смерть получателя ренты), либо бессрочным. Поскольку общий объем подлежащих уплате рентных платежей напрямую зависит от срока действия договора, таким образом, и общая сумма рентных платежей является неопределимой в момент заключения договора.
Именно эта особенность рентного договора стала основным аргументом ученых-правоведов для его отнесения к группе договоров о неверном - алеаторных договоров.
"Алеаторными называются договоры, которые, будучи возмездными, конструируются так, что объем встречного удовлетворения, причитающегося одной из сторон, остается неизвестным, пока не наступит обстоятельство, призванное его окончательно определить... Если к алеаторным договорам подходить с чисто коммерческой точки зрения, то на первый план в них выступает определенный элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, так как вполне вероятно, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное...".

В юридической литературе развернулась целая дискуссия относительно алеаторности постоянной ренты, в то время как другая разновидность рентного договора - пожизненная рента (в том числе пожизненное содержание) единодушно признается алеаторной сделкой.
К числу рискованных тот или иной договор относят при наличии какого-либо фактора неопределенности. В рентном договоре (в любом его виде) фактором неопределенности выступает срок договора. При пожизненной ренте срок действии договора связан со сроком жизни получателя ренты. При постоянной - договор заключается на неопределенный срок. Действительно, как утверждает К. Победоносцев, в договоре постоянной ренты огромное значение имеет усмотрение должника, обладающего правом в любой момент выкупить ренту. Однако выкуп ренты возможен и при пожизненной ренте. Законодательством предусмотрены случаи выкупа постоянной ренты по требованию получателя (ст. 593 ГК РФ). Среди таковых, например, есть право получателя требовать выкуп ренты в связи с признанием плательщика неплатежеспособным. Факт признания должника банкротом, исходя из принципов добросовестности и разумности, нельзя отнести к обстоятельствам, способным быть спрогнозированными плательщиком ренты. В отличие от рентного договора, срок которого является категорией неопределяемой, арендный договор является классическим срочным договором. Кроме того, законодатель относит срок договора аренды к существенным условиям договора данного вида.Законодатель относит срок к существенным условиям договора аренды. В тех случаях, когда договор аренды заключен без указания срока, речь идет не о неверном договоре, а только о том, что срок действия договора будет обусловлен моментом направления одной из сторон уведомления о своем отказе от договора, при этом принцип эквивалентности обмена в рамках такого договора будет соблюдаться в любое время.

- передачи имущества (и его возврата - в арендном договоре);
- бремени содержания имущества;
- предоставления встречного удовлетворения взамен предоставленного имущества;
- порожденных заключением договора ограничений и обременений имущества.

Следует отметить, что характер распределения обязанностей между сторонами целиком зависит от природы договора данного вида. Так, в рентном договоре, который по своей природе является реальным, обязанность рентополучателя по передаче имущества совпадает с моментом заключения договора. Становясь собственником рентного капитала, плательщик ренты несет бремя его содержания в полном объеме. Обязательство же по уплате рентных платежей является единственным действительным обязательством в течение всего срока действия рентного договора. Таким образом, исполнение именно этого обязательства формирует исполнение договора в целом. Из сложной конструкции рентных отношений могут быть вычленены не только договор на передачу имущества и собственно рентный договор, но и безвозмездный договор найма, что имеет место в случае, если рентополучатель, передавая рентный капитал в собственность плательщика ренты, оставляет за собой право владения и пользования имуществом. Данное обстоятельство будет налагать на имущество, составляющее рентный капитал, дополнительные обременения. В любом случае приобретаемое плательщиком ренты в собственность имущество будет обременено обязательством по уплате рентных платежей. Именно последнее обстоятельство трансформирует абсолютное право собственности на вещь в "относительное", накладывая на плательщика соответствующие ограничения в правомочии распоряжения имуществом, составляющим рентный капитал. При заключении арендного договора не происходит изменения субъекта права собственности, однако выделение одного (пользование) или двух (владение и пользование) правомочий из триады правомочий права собственности приводит к образованию нового титульного владельца (арендатора). Именно этим объясняется, на мой взгляд, использование в обязательственно-правовом правоотношении средств вещно-правовой защиты.

Таким образом, формируется два титула относительно одного и того же имущества. В этом случае увеличивается количество комбинаций по распределению обязанностей между участниками договора.

Арендодатель обязуется предоставить имущество во владение и (или) пользование арендатора. Арендатор обязуется возвратить имущество арендодателю по окончании действия договора.
Бремя содержания имущества распределяется между сторонами по своему усмотрению, однако законодателем установлена презумпция, что бремя содержания необходимо разделить на капитальный ремонт (арендодатель) и текущий ремонт (арендатор).
На арендатора возлагается, кроме того, обязанность по внесению арендной платы.
Формирование двух титулов относительно одного и того же имущества ставит перед собственником имущества вопрос о порядке реализации оставшегося у него правомочия распоряжения имуществом. Отчуждение находящегося в аренде имущества возможно, однако право аренды обладает правом следования за имуществом; таким образом, для сделок по отчуждению третьим лицам имущество, находящееся в аренде, является обремененным и в данном контексте близко к рентному капиталу. Вопрос о возможности сдачи арендуемого имущества в субаренду остается для арендатора закрытым, поскольку данное правомочие вытекает из правомочия распоряжения имуществом, которое принадлежит арендодателю.
К числу прав этого же порядка относится: передача права аренды третьему лицу (перенаем), предоставление имущества в безвозмездное пользование, сдача прав аренды в залог; передача арендных прав в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив.

Последнее, на чем хотелось бы остановиться, проводя сравнение между рентным и арендным договором, - это выкуп имущества. Первое, на что необходимо обратить внимание: что и в отношении рентного, и в отношении арендного договора законодатель использует одно и то же понятие - "выкуп". Попытаемся определить, случайное ли это совпадение или в этом есть определенный смысл.

О выкупе арендованного имущества говорит статья 624 ГК РФ, предусматривая две ситуации, при которой выкуп возможен:

1) по истечении срока аренды;
2) до его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены.

Таким образом, в момент достижения сторонами соглашения о выкупе находящегося в аренде имущества (в договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему - п. п. 1, 2 статьи 624 ГК РФ) стороны должны согласовать размер выкупной цены. Вполне вероятно, что размер выкупной цены имущества будет адекватен его реальной рыночной стоимости.
Однако дальнейшее развитие взаимоотношений сторон возможно в двух направлениях.
1) Все вносимые арендатором платежи в счет арендной платы засчитываются в счет оплаты выкупной цены. Классическая ситуация, предусмотренная статьей 501 ГК РФ, - договор найма-продажи в общем виде (с потребительским элементом или без него).
2) Статья 624 ГК РФ не обязывает арендодателя производить зачет платежей, поступающих от арендатора в качестве арендной платы. Да и порядок определения суммы выкупной цены также оставлен на усмотрение сторон. Таким образом, формирование размера выкупной цены и процедура выкупа находятся в компетенции арендодателя как собственника (уполномоченного им лица). Нет никакого законодательного запрета для установления в договоре аренды условия о том, что вне зависимости от суммы, внесенной арендатором в счет арендной платы, право собственности на имущество в аренде переходит к арендатору только после внесения полной капитальной суммы выкупной цены. И если такая капитальная сумма вносится арендатором по истечении срока арендного договора, то по своей правовой природе данная сделка будет обычным договором купли-продажи. В случае же когда капитальная сумма выкупной цены вносится арендатором до истечения срока действия арендного договора, то данную ситуацию, на мой взгляд, следует квалифицировать как предусмотренное договором аренды прекращение обязательств по требованию одной из сторон (п. 2 статьи 407 ГК РФ). Основанием прекращения обязательств, вытекающих из арендного договора, будет его новация (статья 414) в договор купли-продажи имущества.

Если пытаться проводить параллель между выкупом арендованного имущества и выкупом ренты, следует обратить внимание на следующее. Выкуп арендованного имущества - правовой инструмент, опосредующий переход права собственности на имущество от арендодателя к арендатору. В то время как выкуп ренты - правовой инструмент, прекращающий обязательство плательщика ренты (собственника имущества, составляющего рентный капитал) по уплате рентных платежей. Кроме того, выкуп ренты - одна из гарантий участников рентного договора, который является "некоммерческим", о чем уже говорилось выше. Законодателем предусмотрено два способа выкупа ренты: по инициативе плательщика ренты и по требованию ее получателя.
Причем выкуп ренты по инициативе плательщика ренты выступает условием нормального гражданского оборота, формируя тот баланс интересов участников, который является необходимой составляющей длительных договорных связей. По своей природе выкуп, инициированный плательщиком постоянной ренты, представляя собой предоставление отступного (статья 409 ГК РФ), является основанием прекращения обязательства по выплате рентных платежей и одновременно рентного договора в целом (пункт 2 статьи 407 ГК РФ).
Выкуп ренты, инициированный рентополучателем, не является составляющей нормального гражданского оборота, а так или иначе связан с ненадлежащим исполнением плательщиком ренты своих обязательств либо неблагоприятным для получателя ренты (слабой стороны) изменением фактических обстоятельств. В этой связи выкуп, инициированный рентополучателем, может рассматриваться как одностороннее изменение договора, как мера оперативного воздействия или как мера ответственности (в договоре постоянной ренты), либо в качестве альтернативной неустойки (в договоре пожизненной ренты), либо штрафной неустойки (в договоре пожизненного содержания).

Статья подготовлена Информационным отделом юридической фирмы «КМ Консалтинг» при содействии Е.А. Яргиной.

Рента с пожизненным содержанием с иждивением является относительно новой формой правоотношений, закрепленных в законодательстве РФ. Договор ренты имеет большое количество тонких моментов и особенностей, которые следует соблюдать лицам, выступающим сторонам по сделке. Что представляет собой рента? Какие права, обязанности и гарантии она дает ее участникам.

Общие положения

Помимо устоявшихся форм договоров приобретения недвижимого имущества, таких как купля-продажа или дарение, существует иной вариант сделок – договор пожизненного содержания с иждивением. Его суть состоит в том, чтобы обеспечить помощь другому человеку в обмен на получение его надвижимости в свою собственность.

Контекст 1

Как правило, одной из сторон по сделки являются пожилые люди, нуждающиеся в уходе и финансовой поддержке. Пожизненная рента для пенсионеров позволяет им сохранять за собой право пользования и проживания в своем жилье до конца жизни.

Закон защищает интересы наименее защищенной стороны по договору и потому определяются гарантии прав получателей ренты. Это обусловлено тем, что рента, чаще всего, является единственным или необходимым источником существования.

Такие гарантии выражаются в соблюдении к требованию формы договора и обеспечение выплаты.

Лицо, отчуждающее имущество в распоряжение другого, имеет право требовать выполнения встречного обязательства – выплаты ренты. Такие платежи могут быть в виде денег, обеспечения определенных потребностей, питания, одежды и пр. Независимо от формы, такие платежи должны иметь стоимостную оценку.

Рассматриваемый вид договора имеет определенные нюансы, несоблюдение или неточное исполнение которых может повлечь неблагоприятные последствия для сторон.

«Статья 584 ГК РФ. Форма договора ренты
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.»

«Статья 587 ГК РФ. Обеспечение выплаты ренты
1. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
2. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
3. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.»

Понятие ренты

Общее понятие ренты дается в гражданском законодательстве.

«Статья 583 ГК РФ. Договор ренты
1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.»

Что такое пожизненная рента на квартиру, и какие особенности они имеет?

Определение пожизненной ренты может включать две разновидности: пожизненная и с иждивением.

Основным отличием этих двух видов сделок является:

Пожизненная - подразумевает ежемесячное денежное обеспечение получателя ренты взамен на получение в собственность недвижимости после его смерти. Момент смерти будет являться окончанием внесения платежей по сделке.

Рента с иждивением подразумевает обязанность не только вносить рентные платежи, но и обеспечивать их получателю достойное существование до конца его жизни. Сюда может входить покупка одежды, продуктов, уборка квартиры и пр.

Любой из видов ренты требует соблюдения особой осторожности, так как такие договора вполне оспоримы в суде. Причем проявление ответственности требуется не только от получателя ренты, но и от ее плательщика. Поэтому важно правильно , прописав оптимальные и законные условия в его содержании.

Существует также понятие постоянной ренты. Такая разновидность имеет определенные характерные черты, отличающие от других видов:

Постоянная рента всегда выплачивается в денежном эквиваленте, размер которой устанавливается самим оговором. Денежная выплата может заменяться вещами или услугами, соответствующими по стоимости размеру самой ренты. Как и в каком размере выплачивается постоянная рента согласно ГК РФ, говорится в статье 590.

«Статья 590 ГК РФ. Форма и размер постоянной ренты
1. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.
Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.
2. Размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.
Размер постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.»

Допускается выкуп ренты. Такое право может заявлять как получатель, так и плательщик. Выкуп возможен по цене, определенной в договоре.

«Статья 592 ГК РФ. Право плательщика на выкуп постоянной ренты
1. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.
2. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
3. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.
Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.»

«Статья 593 ГК РФ. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты
Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:
плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587);
плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
в других случаях, предусмотренных договором.»

«Статья 594 ГК РФ. Выкупная цена постоянной ренты
1. Выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных статьями 592 и 593 настоящего Кодекса, производится по цене, определенной договором постоянной ренты.
2. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
3. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.»

Субъектный состав. Кто могут быть получателями постоянной ренты? В качестве получателей могут выступать не только физические, но и юридические лица, в том числе, некоммерческие организации.

«Статья 589 ГК РФ. Получатель постоянной ренты
1. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.
2. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.»

Чтобы заключить договор ренты, следует учитывать следующие условия:

Сторонами по договору будут являться рентополучатель и рентоплательщик.

Соглашение заключается в свободной форме, так как особой унифицированной формы не предусмотрено.

Все условия по оплате и дальнейшей передачи имущества должны четко прописываться в договоре.

Для заключения потребуется определенный пакет документов, в число которого входят правоустанавливающие документы на имущество, справка о его стоимости, лицах, которые зарегистрированы в жилом помещении.

Полный пакет документов предоставляется нотариусу.

Заверенный нотариально договор передается на регистрацию в компетентный орган после оплаты госпошлины. В выдаваемом свидетельстве указывается новый собственник и .

После смерти рентополучателя, рентоплательщик должен подать в регистрирующий орган, подтверждающий документ, на основании которого будет снято обременение.

Принимая решение о заключении рентного договора, необходимо учитывать все нюансы закона, указанные выше.

Отличие от аренды

Так как правовой институт ренты довольно сложный, многие путают его с арендой. Чем отличается вечная рента от арендной платы, какие черты их различают:

Главное и основное отличие заключается в их правовой природе.

По договору аренды, арендодатель получает прибыль за счет передачи имущества во временное пользование. Получатель ренты передает имущество на условиях пожизненного содержания.

Аренда, как правило, не предусматривает последующего выкупа, хотя законом это не запрещено.

Если расторгается договор аренды, то обе стороны остаются при своем. В случае ренты, право собственности на имущество, в случае если плательщик ренты прекращает исполнять свои обязательства, возвращается к рентополучателю.

При аренде, право собственности на имущество сохраняется за арендодателем. Плательщик ренты получает собственность сразу, с учетом обременения.

Рента и аренда имеют абсолютно разные правовые последствия для сторон, поэтому данные категории не стоит путать друг с другом.

Прекращение договора

Любая разновидность сделки имеет свои определенные риски, особенно, если предметом выступает недвижимость.

К рискам при заключении договора ренты можно отнести обстоятельство, при котором на стороне рентополучателя и рентоплательщика могут выступать недобросовестные лица.

Например, плательщик ренты не сможет достойно обеспечивать ее получателя, а получатель данного платежа может изъявить желание .

Как правило, главное причиной расторжения договора является не выполнение его условий со стороны плательщика ренты. Получатель ренты имеет право обратиться в суд с требованием о выкупе ренты, расторжении сделки и даже потребовать возмещения морального вреда.

В иных случаях договор прекращает свое действие:

По соглашению сторон.

Получатель ренты решает продать жилье и приобрести новое.

Плательщик ренты оказывал давление на ее получателя. Например, обманывал, угрожал, совершал насильственные действия.

В суд обратились родственники получателя ренты.

В иных случаях, предусмотренных законом.

В любом случае, спорное расторжение сделки возможно только в судебном порядке.

Заключая договор ренты, стороны должны усвоить для себя, что именно представляет собой такая сделка - риск или выгоду. Для этого важно подробно изучить понятие, пример и виды ренты.

Налоговые обязательства

После того, пожизненное содержание за квартиру будет передано плательщику ренты, на него возлагается образность по уплате земельного налога, налога на имущество физических лиц, а также внесение необходимого размера коммунальных платежей.

Контекст 2

Если имущество передавалось за плату, то плательщик ренты имеет право рассчитывать на имущественный вычет, предусмотренный налоговым законодательством. Для этого в налоговый орган предоставляется подтверждение переданных рентных платежей за дом или квартиру.

Получатель ренты должен будет заплатить налог на доходы физического лица по ставке, равной 13 %.

«Статья 224 НК Рф. Налоговые ставки
1. Налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов, если иное не предусмотрено настоящей статьей.»

Такие правила означают, что если рента подразумевает оплату, к ней будет применяться правила купли-продажи. В остальных случаях применяются условия дарения.

Рента является сложным правовым институтом, в котором сложно разобраться лицам, не разбирающимся в юриспруденции, особенно, если стороной сделки выступает пожилой человек. Чтобы не запутаться в правовых нормах и проследить за соблюдением прав и интересов, следует прибегнуть к услугам юриста, который окажет достоверную и точную консультацию, ответит на все интересующие вопросы и раскроет возможные риски и последствия для обеих сторон.