П 2 ст 651 гк рф комментарии. Теория всего

Официальный текст :

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Комментарий юриста :

Пункт 1 данной статьи указывает на то, что договор аренды здания или сооружения должен заключаться в письменной форме под страхом его недействительности. Из всех вариантов письменной формы договора, определенных в пункте 2 статьи 434 Гражданского Кодекса РФ , к которому отсылает пункт 1 ст. 651 ГК РФ, допускается только один способ: составление одного документа, подписанного сторонами. Такой способ представляет собой фиксацию воли обеих сторон на едином бумажном носителе. К такой форме договора применяются также требования статьи 160 Гражданского Кодекса РФ о письменной форме сделки.

Предметом данной сделки служит недвижимое имущество, поскольку здания и сооружения прочно связаны с землей (пункт 1 статьи 130 Гражданского Кодекса РФ). Сделки с недвижимым имуществом согласно статье 164 Гражданского Кодекса РФ подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского Кодекса РФ и Законом о регистрации прав на недвижимость. В отношении статьи 131 следует сказать, что право аренды не включено в перечень прав на недвижимое имущество, которые полежат государственной регистрации, однако статья 131 содержит отсылку к специальному регулированию Гражданского Кодекса РФ и иными законами.

В статье 651 как раз и содержится такое специальное регулирование. Оно заключается в том, что договоры аренды зданий или сооружений подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции, но это требование относится только к договорам, заключенным на год или больший срок. Если срок аренды менее года (краткосрочная аренда), то договор не требует государственной регистрации. В судебной практике сложился несколько иной подсчет срока действия договора аренды здания (сооружения) в целях применения пункта 2 статьи 651 по сравнению с нормой пункта 1 статьи 192 Гражданского Кодекса РФ . Срок действия такого договора, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 признан равным году.

Договор аренды здания и сооружения на срок менее 1 года считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям и придания ему письменной формы, т.е. после подписания документа. Договор, заключенный на год и больший срок, считается заключенным с момента его государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации делает договор не заключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 Гражданского Кодекса РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. Положения Гражданского Кодекса РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества, в том числе здания (помещения).

Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества при обременении вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о регистрации прав на недвижимость самого договора аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (пункт 3 статьи 26 Закона о регистрации прав на недвижимость).

Текущая редакция ст. 651 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Комментарий к статье 651 ГК РФ

1. Для договора аренды здания или сооружения установлена простая письменная форма. При этом в п.1 комментируемой статьи оговаривается и вид этой письменной формы - один документ, подписанный сторонами. Это означает, что арендодатель и арендатор составляют на одном материальном носителе договор, указывая в нем сведения о субъектах (то есть, собственно об арендодателе и арендаторе), существенные и иные условия договора аренды, ответственность сторон и порядок его расторжения, а также иные сведения по своему усмотрению.

В случае если такой документ составлен не будет, то есть, договор аренды будет заключен в устной форме, то такой договор будет являться недействительным.

На практике обычно возникают вопросы о том, что именно, какую форму, считать соблюдением письменной формы договора. Так, например, в Москве имело место судебное разбирательство по иску ООО "Инвестстройиндустрия" к Федеральной службе исполнения наказаний Минюста РФ, Департаменту имущества г.Москвы о признании недействительным в силу ничтожности договора на аренду нежилого помещения. Суд апелляционной инстанции заявленные требования отклонил, установив, что сторонами был составлен акт, по которому нежилое помещение передано ООО "Инвестстройиндустрия" ГУИН Минюста России. Суд оценил как соглашение сторон, направленное на расторжение договора аренды, поскольку обязанность арендатора возвратить арендованное имущество возникает после расторжения договора аренды. Поэтому письменная форма в данном случае соблюдена (см. постановление ФАС Московского округа от 13.12.2006 по делу N КГ-А40/12236-06).

К договору аренды здания или сооружение предъявляется также и требование о его государственной регистрации в случае, если он заключен на срок, более года, так как это свидетельствует о продолжительности нахождения здания или сооружения во владении и пользовании или во владении арендатора, что должно быть подтверждено актом органа государственной власти. Так, например, между ОАО "НИКА" (арендодатель) и ИП Осадчим С.А. (арендатор) подписан договор аренды, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование на срок 1 год помещение магазина "Продуктовый". Однако данный договор, сроком на 1 год, не прошел государственной регистрации, в связи с чем является незаключенным, но не может быть признан недействительным (см. определение ВАС РФ от 29.11.2012 N ВАС-15800/12 по делу N А08-6538/2011).

2. Применимое законодательство:
- ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

3. Судебная практика:
- определение ВАС РФ от 29.11.2012 N ВАС-15800/12 по делу N А08-6538/2011;
- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59;
- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53;
- Обзор судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества от 24.06.2008;
- постановление ФАС Московского округа от 13.12.2006 по делу N КГ-А40/12236-06;
- постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 N Ф06-15518/13 по делу N А55-28978/2013;
- постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2014 N Ф05-10018/14 по делу N А40-180384/2013;
- постановление ФАС Поволжского округа от 18.12.2008 N А55-4020/2008;
- постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.10.2007 N А43-6326/2007-13-147;
- постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.09.2011 N Ф03-3727/11 по делу N А51-19703/2010;
- постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.09.2011 N Ф03-3692/2011 по делу N А51-19704/2010.

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Комментарий к Ст. 651 ГК РФ:

1. Законодатель установил особые требования к форме договора аренды здания и сооружения. В соответствии с п. 1 коммент. ст. независимо от срока действия и участников договор аренды здания и сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, исключена возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, пусть даже и позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору, как это предусмотрено в общем правиле п. 1 ст. 609 ГК РФ. В то же время ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания и сооружения.

Несоблюдение правил об обязательной письменной форме договора аренды здания и сооружения путем составления одного документа, подписанного сторонами, влечет недействительность договора.

2. Пункт 2 коммент. ст. определяет условия государственной регистрации договора аренды здания или сооружения. Договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Отсюда для договоров, заключенных на срок менее одного года, достаточно соблюдения простой письменной формы. Эта норма является исключением из общего правила п. 2 ст. 609 ГК РФ, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация аренды здания и сооружения производится посредством государственной регистрации соответствующего договора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации) и имеет ряд особенностей, основанных на судебной практике.

Во-первых, не подлежат государственной регистрации договоры аренды здания и сооружения, заключенные менее чем на один год, даже если их действие распространено на предшествующие отношения сторон, превысившие один год (п. 8 письма ВАС N 59).

Во-вторых, при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 письма ВАС N 59).

В-третьих, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (п. 11 письма ВАС N 59).

В-четвертых, дополнительные соглашения к договору аренды здания и сооружения, в том числе об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды, подлежащем регистрации, и о переводе долга также подлежат обязательной государственной регистрации, поскольку являются неотъемлемой частью договора аренды и изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (пп. 9, 12 письма ВАС N 59).

В-пятых, срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК признан равным году (п. 3 письма ВАС N 66).

В-шестых, требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды здания и сооружения распространяются также на договор субаренды (п. 19 письма ВАС N 66).

3. Несоблюдение правил об обязательной государственной регистрации договора аренды здания и сооружения сроком не менее года влечет признание этого договора незаключенным. Это является частным случаем нормы п. 3 ст. 433 ГК о несоблюдении порядка государственной регистрации договоров, которая, в свою очередь, является исключением из общего правила ст. 165 ГК о признании в таких случаях сделок недействительными. Если одна из сторон договора аренды здания и сооружения уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. В этом случае договор будет зарегистрирован по решению суда.

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Комментарии к статье 651 ГК РФ

1. В отличие от общей нормы (см. коммент. к п. 1 ст. 609) договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме (см. ст. 160, 161 ГК РФ) в виде одного документа независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин, на какой срок аренды договариваются стороны - короткий или длительный.

Договор должен быть подписан сторонами без использования факсимиле. Другая форма подписи может быть использована только из числа установленных п. 2 ст. 434 ГК РФ. Электронная цифровая подпись в электронном документе равнозначна собственноручной подписи в документе на бумажном носителе при одновременном соблюдении условий, названных в ст. 4 Закона об ЭЦП.

Нарушение простой письменной формы сделки влечет в данном случае, в силу прямого указания в статье, ее недействительность независимо от суммы сделки и участников договора (см. ст. ст. 167, 168 ГК РФ).

2. В комментируемой статье законодателем использовано право по-иному решить вопрос об обязательности государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Иное - это особенная норма, согласно которой государственной регистрации подлежат только те договоры аренды зданий и сооружений, срок которых превышает один год. Если договор действует один год и менее, он не подлежит государственной регистрации. Аналогично на практике решен вопрос и о регистрации договора аренды нежилых помещений. Если нежилое помещение арендуется на срок менее одного года, то арендный договор не подлежит государственной регистрации, если на срок более одного года - договор аренды нежилых помещений должен быть зарегистрирован (см.: информационное письмо ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 (Вестник ВАС РФ, 2000, N 7)).

Договор аренды объекта культурного наследия регистрируется на тех же условиях, что установлены в п. 2 статьи.

Впредь до включения этого объекта в реестр подлежат государственной регистрации (не позднее 31.12.2010) требования к его сохранению, изложенные в охранно-арендном договоре; эти требования являются обременением, стесняющим правообладателя (арендодателя) при осуществлении им права собственности либо иных вещных прав на данный объект недвижимого имущества (ст. 63 Закона об объектах культурного наследия, см. п. 1 комментария к ст. 650).

Государственная регистрация договора аренды, представление документов на государственную регистрацию прав, основания для этого, требования к документам и основания для приостановления регистрации или отказа в ней регулируются Законом о регистрации прав на недвижимость (ст. 26). С заявлением об этом может обратиться одна из сторон договора.

Обязательным приложением к договору аренды при государственной регистрации являются поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием их размеров; план земельного участка (участка недр), на котором расположено здание или сооружение, с указанием кадастрового номера, который сам по себе уникален (не повторяется во времени и на территории РФ) и присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) (если в аренду сдается и земельный участок); паспорт объекта культурного наследия, являющийся обязательным документом, представляемый в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Не принимаются на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, записи карандашом.

Договор, подписанный сторонами, но не прошедший государственной регистрации, не считается заключенным. Стороны могут не осуществлять права и обязанности по договору, не зарегистрированному в установленном порядке. Государственная регистрация договора аренды и определяет момент возникновения прав и обязанностей сторон, и гарантирует права третьих лиц. Поэтому, если стороны договорились о том, что условия договора аренды применяются к их фактическим бездоговорным взаимоотношениям, сложившимся еще до заключения договора (например, в части внесения арендной платы), это не означает, что возникло юридическое основание исполнения взятого на себя обязательства в период, когда имели место фактические отношения между ними.

Государственная регистрация прав на аренду рассматривается законом как регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав арендодателя правами третьих лиц (см. коммент. к ст. 650). Она проводится по инициативе одной из сторон. Если договор аренды регистрируется по инициативе арендатора, то о зарегистрированном ограничении (обременении) необходимо уведомить правообладателя (правообладателей) - арендодателя. Если договор аренды заключен в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) зданий и сооружений.

Государственная регистрация договора аренды возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Это крайне важная последовательность действий (см. коммент. к ст. 650). Регистрация проводится не позднее месячного срока со дня подачи заявления и необходимых документов и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав; на договоре аренды проставляется специальная регистрационная надпись. Формы такого свидетельства и специальной регистрационной надписи устанавливаются Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Юридически действительны формы свидетельств о государственной регистрации, введенные субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства.

Государственная регистрация прав на арендованный земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, осуществляется по правилам п. 2 ст. 26 Земельного кодекса, в зависимости от срока договора аренды от одного года и более. Земельный кодекс (ст. 25) предусматривает отсылочную норму относительно возникновения прав на землю к гражданскому законодательству и Закону о регистрации прав на недвижимость. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Комментарий к статье 651 Гражданского Кодекса РФ

1. В отличие от общей нормы (см. коммент. к п. 1 ст. 609) договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме (см. ст. 160, 161 ГК) в виде одного документа независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин, на какой срок аренды договариваются стороны - короткий или длительный.

Договор должен быть подписан сторонами без использования факсимиле. Другая форма подписи может быть использована только из числа установленных п. 2 ст. 434 ГК. Электронная цифровая подпись в электронном документе равнозначна собственноручной подписи в документе на бумажном носителе при одновременном соблюдении условий, названных в ст. 4 Закона об ЭЦП.

Нарушение простой письменной формы сделки влечет в данном случае, в силу прямого указания в статье, ее недействительность независимо от суммы сделки и участников договора (см. ст. ст. 167, 168 ГК).

2. В комментируемой статье законодателем использовано право по-иному решить вопрос об обязательности государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК). Иное - это особенная норма, согласно которой государственной регистрации подлежат только те договоры аренды зданий и сооружений, срок которых превышает один год. Если договор действует один год и менее, он не подлежит государственной регистрации. Аналогично на практике решен вопрос и о регистрации договора аренды нежилых помещений. Если нежилое помещение арендуется на срок менее одного года, то арендный договор не подлежит государственной регистрации, если на срок более одного года - договор аренды нежилых помещений должен быть зарегистрирован (см.: информационное письмо ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 (Вестник ВАС РФ, 2000, N 7)).

Договор аренды объекта культурного наследия регистрируется на тех же условиях, что установлены в п. 2 статьи.

Впредь до включения этого объекта в реестр подлежат государственной регистрации (не позднее 31.12.2010) требования к его сохранению, изложенные в охранно-арендном договоре; эти требования являются обременением, стесняющим правообладателя (арендодателя) при осуществлении им права собственности либо иных вещных прав на данный объект недвижимого имущества (ст. 63 Закона об объектах культурного наследия, см. п. 1 комментария к ст. 650).

Государственная регистрация договора аренды, представление документов на государственную регистрацию прав, основания для этого, требования к документам и основания для приостановления регистрации или отказа в ней регулируются Законом о регистрации прав на недвижимость (ст. 26). С заявлением об этом может обратиться одна из сторон договора.

Обязательным приложением к договору аренды при государственной регистрации являются поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием их размеров; план земельного участка (участка недр), на котором расположено здание или сооружение, с указанием кадастрового номера, который сам по себе уникален (не повторяется во времени и на территории РФ) и присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) (если в аренду сдается и земельный участок); паспорт объекта культурного наследия, являющийся обязательным документом, представляемый в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Не принимаются на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, записи карандашом.

Договор, подписанный сторонами, но не прошедший государственной регистрации, не считается заключенным. Стороны могут не осуществлять права и обязанности по договору, не зарегистрированному в установленном порядке. Государственная регистрация договора аренды и определяет момент возникновения прав и обязанностей сторон, и гарантирует права третьих лиц. Поэтому, если стороны договорились о том, что условия договора аренды применяются к их фактическим бездоговорным взаимоотношениям, сложившимся еще до заключения договора (например, в части внесения арендной платы), это не означает, что возникло юридическое основание исполнения взятого на себя обязательства в период, когда имели место фактические отношения между ними.

Государственная регистрация прав на аренду рассматривается законом как регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав арендодателя правами третьих лиц (см. коммент. к ст. 650). Она проводится по инициативе одной из сторон. Если договор аренды регистрируется по инициативе арендатора, то о зарегистрированном ограничении (обременении) необходимо уведомить правообладателя (правообладателей) - арендодателя. Если договор аренды заключен в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) зданий и сооружений.

Государственная регистрация договора аренды возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Это крайне важная последовательность действий (см. коммент. к ст. 650). Регистрация проводится не позднее месячного срока со дня подачи заявления и необходимых документов и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав; на договоре аренды проставляется специальная регистрационная надпись. Формы такого свидетельства и специальной регистрационной надписи устанавливаются Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Юридически действительны формы свидетельств о государственной регистрации, введенные субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства.

Государственная регистрация прав на арендованный земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, осуществляется по правилам п. 2 ст. 26 Земельного кодекса, в зависимости от срока договора аренды от одного года и более. Земельный кодекс (ст. 25) предусматривает отсылочную норму относительно возникновения прав на землю к гражданскому законодательству и Закону о регистрации прав на недвижимость. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.