Ситуация с жильём в нашей стране не улучшается, и надеяться на улучшение может лишь закоренелый оптимист. Аналогичным образом складывается ситуация и с положением пожилых людей: они часто остаются один на один со своими проблемами, ростом платежей на коммунальные услуги, отсутствием должного ухода.

В поисках способов решения своих проблем люди, желающие улучшить жилищные условия, и одинокие пожилые собственники квартир, домов и другой недвижимости часто задумываются о такой вещи, как рента. Вопросам рентных отношений, видам договоров, их отличиям, подводным камням рентных отношений как раз и посвящена эта статья.

Наиболее распространены два вида договора ренты: договор пожизненной ренты и договор пожизненного содер-жания с иждивением. В чём разница?

Часто единственное, что есть у пенсионера, - это его квартира. Получать дополнительный доход, сдавая эту квартиру, не каждый решится. Поменять квартиру на меньшую с доплатой? Пожилому человеку трудно изменять обстановку и привычное окружение. Тем более что полученные деньги не гарантируют спокойную старость. А с учётом того, что одинокий пенсионер с квартирой - просто красная тряпка для мошенников, существует немалый риск остаться и без денег, и без жилья.

Завещать квартиру тому, кто обеспечит заботу и уход? Для пенсионера, пожалуй, это идеальный вариант: если лицо, в пользу которого составлено завещание, будет пренебрегать своими обязательствами, то завещатель всегда вправе отменить завещание.

Однако далеко не каждый согласится взять на себя бремя пожизненного содержания с иждивением без малейшей гарантии вознаграждения.

Быть может, подарить квартиру? Часто пенсионеры дарят квартиру или дом своим близким, а то и посторонним людям, довольствуясь фактически честным словом одаряемого заботиться о них. Эти надежды далеко не всегда оправдываются.

Таким образом, и завещание, и дарение квартиры имеют весьма существенные недостатки, а уровень гарантий довольно низок для обеих сторон.

Договор пожизненной ренты

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни:

Гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо

Другого указанного им гражданина, либо

Нескольких граждан, причём их доли в праве на получение ренты считаются равными (иное может быть установлено договором).

Если получатель ренты умирает, то обязательство выплаты ренты прекращается.

Пожизненная рента - эта сумма, оговорённая в договоре, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

При существенном нарушении договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачётом его стоимости в счёт выкупной цены ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передаёт принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Стороной, передающей свою недвижимость, может быть только гражданин (физическое лицо), а другой стороной (плательщиком ренты) - как гражданин, так и юридическое лицо. Организации, которые занимаются заключением договоров пожизненного содержания с иждивением, могут быть частными или государственными.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а также, если этого требует состояние здоровья гражданина, и уход за ним.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объёма содержания с иждивением.

Стоимость общего объёма содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества.

При отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины применяется не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены, причём плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесённых в связи с содержанием получателя ренты.

Плюсы, минусы, подробности

У договора пожизненного содержания с иждивением есть много положительных сторон для получателя ренты:

Плательщик ренты не имеет права в период действия договора отчуждать эту недвижимость без согласия получателя ренты;

Получатель ренты продолжает жить в своём жилье, получая при этом гарантированную материальную поддержку и уход.

Кстати, именно в получении содержания в натуральном виде заключается отличие договора ренты пожизненного содержания с иждивением от договора пожизненной ренты.

Договор пожизненной ренты не предусматривает содержание в натуральном виде, в этом случае получатель ренты получает лишь деньги в виде ежемесячных выплат и не имеет права требовать что-то ещё.

Таким образом, прежде чем подписывать что бы то ни было, следует убедиться, что это именно тот вид договора ренты, который вы и намеревались заключить.

Итак, в случае заключения договора пожизненной ренты плательщик ренты должен ежемесячно выплачивать получателю ренты оговорённую денежную сумму, зафиксированную в договоре пожизненной ренты.

В случае же заключения договора ренты с пожизненным содержанием плательщик ренты также берёт на себя обязанности по оказанию получателю ренты социально-бытовых и медико-социальных услуг.

Госпошлина за удостоверение такого договора составляет 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 руб. (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Но не следует забывать о такой милой привычке нотариусов, как брать деньги за «правовую и техническую работу». В итоге удостоверение такого договора в отношении имущества стоимостью до 1 000 000 руб. может стоить от 6000 до 10 000 руб.

Кроме того, договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации (госпошлина - 1000 руб.).

Размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором, в расчёте на месяц должен быть не менее прожиточного минимума в регионе. Если в регионе не установлен прожиточный минимум, то применяется федеральный минимум, установленный в целом по Российской Федерации.

Если заключается договор пожизненного содержания с иждивением, то следует обратить особое внимание на обязанности плательщика ренты. При заключении такого договора плательщик ренты принимает на себя обязательства предоставлять получателю ренты необходимые социально-бытовые и медико-социальные услуги.

Все услуги по содержанию получателя ренты должны быть чётко сформулированы в договоре, в том числе, кстати, по желанию получателя ренты в договор могут быть включены условия об оплате ритуальных услуг плательщиком ренты.

Может ли получатель ренты рассчитывать на единовременную денежную выплату при заключении договора ренты с пожизненным содержанием?

Единовременная денежная выплата осуществляется по соглашению плательщика ренты и получателя ренты и не является обязательным условием. Договор ренты с пожизненным содержанием устанавливает периодичность платежей по ренте. В случае если в договоре пожизненной ренты данная периодичность не установлена, плательщик ренты выплачивает ренту получателю ренты в конце каждого месяца.

Можно ли расторгнуть договор пожизненной ренты?

Договор пожизненной ренты составляется в письменном виде и подлежит обязательному удостоверению у нотариуса (см. выше). В связи с этим договор ренты с пожизненным содержанием может быть расторгнут по соглашению сторон договора ренты у нотариуса или в судебном порядке. Выступить инициатором расторжения договора пожизненной ренты может как получатель ренты, так и плательщик ренты.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, то получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачётом его стоимости в счёт выкупной цены ренты.

Проблемы с рентой возникают постоянно. Например, пожилые люди (особенно если они продолжают жить в переданных квартирах) не всегда осознают, что это уже не их квартира. Напомним, однако, что плательщик ренты может распоряжаться квартирой лишь с письменного (и нотариально удостоверенного) согласия получателя ренты.

Ещё один «камень преткновения», особенно «актуальный» для содержания с иждивением, когда имущество передаётся не за определённую плату, а за плату и определённые услуги (уход, заботу и т. д.). Проблемы возникают из-за того, что в договоре не оговариваются объём и формы платежей и услуг.

Пожалуй, самый болезненный вопрос - расторжение договора по требованию получателя ренты.

Конечно, при разрешении спора между сторонами об объёме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. Но на деле этот принцип применяется крайне редко.

Если получатель ренты будет утверждать, что плательщик ренты существенно нарушал свои обязательства, то суд, скорее всего, встанет на его сторону, а плательщик ренты не только лишится квартиры, но и не будет иметь возможности получить хоть какую-то компенсацию уже понесённых расходов. Так что предприимчивый пенсионер с помощью этой нормы вполне способен пожить за счёт нескольких благодетелей, в итоге ничего никому не оставив.

Чтобы избежать конфликтов и недоразумений (по крайней мере, с формальной точки зрения), следует:

Любые деньги передавать под расписку или иным способом, подтверждающим факт передачи (почтовый перевод, банковский перевод и т. д.);

Хранить квитанции об оплате «коммуналки», лекарств и т. д. Причём квитки хранить не за три года, как обычно, а за всё время;

Отлично, если на каждый месяц вы будете иметь письменное заявление получателя ренты о том, что обязанности по договору за данный период выполнены и претензий не имеется.

ВАЖНО:

Ситуация с жильём в нашей стране не улучшается, и надеяться на улучшение может лишь закоренелый оптимист. Аналогичным образом складывается ситуация и с положением пожилых людей: они часто остаются один на один со своими проблемами, ростом платежей на коммунальные услуги, отсутствием должного ухода.

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать её на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты. То есть складывается такая ситуация, что имущества уже нет, но обязанность платить ренту сохраняется.

Договор пожизненной ренты составляется письменно и обязательно подлежит удостоверению у нотариуса.

Есть ли какие-то обязанности у получателя ренты при заключении договора пожизненной ренты? Фактически - только передать в собственность имущество.

Сергей ПЕТРОВ, юрист ООО «Ваше право»

Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.

Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.

Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.

Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.

Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.

Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.

Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.

Система и наблюдатель

Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.

Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.

Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.

Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.

Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).

Гипотеза №1. Всевидящее око

Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».

Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.

Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель

Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:

Течение времени

Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.

Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.

Рентные отношения — одна из самых сложных и запутанных областей гражданского права. Они регулируются множеством законодательных норм и не предусматривают единой стандартной схемы. Суть договора ренты в том, что владелец недвижимости (получатель ренты) передает в собственность другому (плательщику ренты) своё жильё, а в обмен получает денежное содержание, набор определенных услуг или любое другое вознаграждение по соглашению сторон. Если в какой-то момент условия сделки оказываются невыгодными, встает вопрос, как расторгнуть договор. На практике это оказывается не так просто.

Действия:

Действие 1

Уточняем особенности ренты

Рентное соглашение может быть двух видов: постоянная рента и пожизненная. Первая выплачивается вплоть до определенного срока, а вторая — до кончины получателя. Помимо определенной суммы денег, которая регулярно передается бывшему владельцу имущества, в стандартные условия сделки обычно входит покупка продуктов и одежды, оплата услуг сиделки, помощников по дому или медработников, расходы на ритуальные услуги и пр. Все эти пункты оговариваются индивидуально при заключении договора ренты.

Заключить договор ренты достаточно просто, а вот расторгнуть гораздо сложнее. При этом под угрозой находятся интересы обеих сторон — ни плательщик, ни получатель не могут отказаться от своих обязательств по желанию, для этого нужны веские обстоятельства. Многие специалисты отмечают рискованный характер ренты, ведь договор заключается на много лет, при этом на старте невозможно четко спрогнозировать его выгоду.

Соглашение может быть расторгнуто как по общим основаниям, которые применяются ко всем договорам, так и по специфическим условиям, которые применяются к рентным сделкам. Алгоритм действий в каждом случае индивидуален и зависит от типа договора. В большинстве случаев это длительный и сложный процесс, который происходит в судебном порядке.

Действие 2

Ищем специалиста для расторжения договора ренты

Если при заключении договора ренты теоретически можно обойтись лишь услугами нотариуса, то при расторжении сделки разобраться во всех тонкостях будет непросто. Каждой из сторон мало просто аннулировать соглашение — важно минимизировать потери. Сделать это без грамотной правовой поддержки практически невозможно, поэтому, если вы столкнулись с необходимостью отказаться от рентных отношений, начните процесс с поиска квалифицированного юриста.

Задача профессионалов при расторжении договора ренты:

• — Разобрать сложившуюся ситуацию совместно с клиентом и дать ей правовую оценку
• — Спрогнозировать возможные риски и финансовые последствия
• — Сформулировать несколько альтернативных вариантов расторжения договора и объяснить их преимущества и недостатки
• — Взять на себя общение с другой стороной и попытаться заключить мировое соглашение
• — Подготовить необходимые документы и исковое заявление в суд
• — Собрать документальные доказательства и показания свидетелей в пользу клиента
• — Убедительно отстаивать позицию клиента в суде
• — Добиваться максимально выгодного для клиента решения суда
• — При необходимости обжаловать вердикт в вышестоящих инстанциях
• — Проконтролировать ход исполнения судебного решения

При расторжении договора ренты не стоит сразу идти в суд. Квалифицированный юрист сначала должен приложить все усилия для заключения мировой с противоположной стороной конфликта.

Необходимо учитывать, что расторжение договора ренты — достаточно специфическая правовая процедура, с которой эффективно справится далеко не всякий юрист. Важно выбрать профессионала, у которого есть большой опыт именно в сделках с недвижимостью. Такого специалиста можно найти с помощью риэлтора, который достаточно хорошо знает рынок, чтобы порекомендовать грамотного и сведущего юриста. Связаться с агентом можно на одном из крупных сайтов недвижимости.

Действие 3

Узнаем общие условия расторжения договора ренты

Договор ренты — это прежде всего юридический документ, потому на него распространяются общие нормы гражданского права. Это означает, что расторгнуть такое соглашение можно по общим правилам для недействительных и ничтожных сделок.

Причины для признания договора ренты недействительным:

• — Сделка была заключена под угрозой насилия, с применением обмана или введением другой стороны в заблуждение
• — Сделка заключалась лицом, которое не имело на это права (несовершеннолетним, не имеющим прав на недвижимость, коммерческой организацией и проч)
• — Договор заключен с грубым нарушением формы или противоречиями законодательству
• — Сделка не прошла процедуру госрегистрации и т.д

На практике доказать, что договор ренты заключался под угрозой насилия или по принуждению, достаточно трудно. Однако иногда грамотным юристам удается собрать достаточно свидетельских показаний и провести экспертизу, которая может убедить суд.

Отдельно стоит отметить еще одно специфическое условия для прекращения рентного договора. Если сделка предусматривает безвозмездную передачу имущества по договору пожизненной ренты (содержания с иждивением), на неё распространяются те же нормы, что и на договор дарения. Это значит, что такое соглашение может быть расторгнуто в случае противоправных действий одаряемого (плательщика ренты) в отношении дарителя (получателя ренты).

Эта правовая норма служит дополнительной страховкой безопасности для граждан, которые решаются передать своё жильё взамен на пожизненное содержание. Ведь пожилые люди, подписавшие договор ренты, становятся зависимы от второй стороны сделки. А плательщику выгодно, чтобы получатель скорее отошел в мир иной. Поэтому любая угроза здоровью и жизни иждивенца — прямое основание для расторжения договора и подачи заявления в полицию.

Действие 4

Расторгаем договор постоянной ренты

Договор постоянной ренты заключается сторонами на неопределенное время. В соответствии с этим соглашением владелец квартиры передает жильё в собственность плательщика ренты, а тот обязуется в обмен выплачивать определенное денежное содержание. По сути эта схема напоминает покупку недвижимости в длительную рассрочку, обязательства плательщика прекращаются со смертью получателя или после выкупа ренты.

Возможность и алгоритм расторжения такого соглашения зависит от тех условий, которые были изначально в нем прописаны. В частности, ключевое значение имеет возмездность ренты: было ли имущество передано бесплатно или за определенное денежное вознаграждение.

• — Возмездная рента

  Если недвижимость передается за плату, для расторжения договора может быть применена статья 595 Гражданского кодекса России. По закону, плательщик ренты может избавиться от обязательств, если имущество было утрачено (пожар и пр.), а в случае повреждения — требовать уменьшения рентных платежей. Также соглашение можно прекратить с помощью выкупа ренты по требованию одной из сторон. Если плательщик хочет отказаться от своих обязательств, он должен предупредить вторую сторону за три месяца до прекращения платежей, а также заплатить отступные — выкупную цену ренты. Обычно она заранее определяется договором, либо приравнивается к годовой сумме платежей.

• — Безвозмездная рента

  Для прекращения такого соглашения на плательщика ложатся дополнительные траты. Помимо всех отступных ему придется выплатить еще и стоимость полученного имущества. При этом приобретенная недвижимость останется у плательщика, а вторая сторона получит определенную денежную сумму, в которую будет включена также выкупная цена и все платежи по ренте.

Иногда стороны заранее прописывают в договоре невозможность выкупа ренты при жизни получателя или в течение 30 лет. Это условие крайне невыгодно для плательщика.

Получатель постоянной ренты может требовать расторжения договора по следующим основаниям:

• — Просрочка платежей более чем на год
• — Банкротство плательщика
• — Невыполнение плательщиком существенных условий, указанных в договоре

Если получателю удается доказать свою правоту в суде, он может требовать от плательщика принудительного выкупа ренты.

Действие 5

Расторгаем договор пожизненной ренты

Пожизненная рента — другая разновидность соглашения по передаче недвижимости. Её отличие от постоянной ренты в том, что срок выплат четко определен смертью получателя. Это небольшое различие тем не менее существенно влияет на возможность расторжения договора.

Условия прекращения договора пожизненной ренты, прописанные в Гражданском кодексе, гораздо жестче, чем в случае с постоянным соглашением. Принципиальная разница в том, что плательщик ренты не может по собственной инициативе избавиться от обязательств — по закону выкупить пожизненную ренту невозможно. Более того, все риски в случае пожара, взрыва бытового газа и другого случайного повреждения недвижимости также ложатся на плечи плательщика. Даже если имущество полностью обесценится по форс-мажорным обстоятельствам, он все равно будет вынужден продолжать регулярно переводить деньги на счет бывшего владельца квартиры.

Получателю также непросто отказаться от соглашения в одностороннем порядке. Для этого ему придется доказать, что вторая сторона злостно нарушает условия договора. При этом закон точно не определяет, какие же нарушения плательщика ренты считаются существенными. По общему правилу к ним относятся те, которые приносят другому участнику сделки существенный ущерб:

• — Отказ выплачивать ренту или регулярная задержка денежных переводов
• — Несоблюдение пунктов договора по обеспечению ренты
• — Нарушение плательщиком иных существенных условий договора
• — Нарушение условий договора о страховании недвижимости
• — Банкротство плательщика ренты и пр.

Помимо обычного выкупа ренты, получатель пожизненной ренты также может требовать расторжения договора и возмещения убытков. В этом случае вторая сторона будет обязана возместить все траты и имущественные потери. Однако настаивать на возврате квартиры бывший владелец не вправе.

Если рента заключалась в форме договора пожизненного содержания с иждивением, условия соглашения становятся более жесткими для плательщика. Иждивенец вправе требовать не только выкупа ренты, но и возврата имущества. При этом всё вещи или деньги, которые уже были переданы в рамках рентных платежей, остаются у получателя.

Расторжение договора ренты, заключенного пожизненно, представляет собой весьма сложную и специфическую процедуру, требующую в большинстве случаев профессионального вмешательства. Преимущественно данный конфликт разрешается в порядке судебного разбирательства, следовательно, квалифицированная защита играет немаловажную роль. Вы желаете разорвать договор ренты, однако не знаете, как подойти к решению данного вопроса? Тогда приведенная статья призвана помочь вам в решении конфликтной ситуации!

Договор пожизненной ренты – что это?

Лица заключают двустороннее соглашение, согласно которому получатель передает лицу какие-либо имущественные блага, представляющие значительную ценность, в собственность при условии денежных выплат с определенной периодичностью в оговоренные сроки. Окончанием договора выступает непосредственно момент смерти получателя ренты. Следовательно, длительность действия данного соглашения не устанавливается заблаговременно.

Расторжение договора ренты с пожизненным содержанием возможно исключительно при условии корректного составления документа. Именно поэтому перед началом данной процедуры следует понять, возможно ли улаживание конфликтной ситуации. Юристы компании «Правосфера» будут рады оказать вам профессиональную поддержку и предоставить грамотные консультации по всем интересующим вопросам.

Кто является инициатором расторжения договора ренты?

Согласно особенностям актуального ГК РФ, инициировать расторжение договора уполномочен исключительно получатель. Плательщик ренты значительно ограничен в действиях и способен лишь доказать ничтожность соглашения при желании прекращения правоотношений или произвести выкуп уплачиваемой ренты. В качестве оснований разрыва договора пожизненной ренты выступают исключительно значительные нарушения со стороны плательщика.

Три основания для разрыва соглашения

• Невыполнение установленных обязанностей. Отсутствие выполнения обязательств по страховке или потеря обеспечения по установленным обязанностям влекут возможность расторжения соглашения по изъявленной инициативе получателя. При условии несения получателем больших расходов или потерь, в связи с разрывом соглашения, он вправе требовать дополнительных выплат в качестве их компенсации.
• Нарушение условий договора. Значительные нарушения оговоренных условий действующего соглашения могут стать поводом для разрыва договора ренты. При передаче плательщику личного имущества без взимания платы, получатель уполномочен истребовать его возврат.
• Нарушение обязательств в случае пожизненного содержания. При нарушении данного вида пожизненного договора получатель ренты (он же иждивенец) имеет право истребовать переданное плательщику имущества без последующей компенсации расходов последнего.

Приведенный перечень оснований является исчерпывающим. Однако следует помнить о наличии законной возможности выкупа ренты. Если сторонам не удалось достигнуть согласия, следует непременно обратиться за помощью в судебные органы.

Основания выкупа ренты с пожизненным содержанием

Получатель ренты имеет полное право истребовать от плательщика выкуп с целью разрыва договора. Согласно действующему законодательству, последний должен передать плательщику оговоренную сумму, после чего регулярные платежи прекращаются навсегда. Требуйте выкуп ренты, если:

• очередной платеж просрочен плательщиком более, чем на 365 дней;
• существует официальное признание плательщика ренты неспособным вносить платежи;
• имело место значительное нарушение оговоренных обязательств по обеспечению выплат;
• недвижимость, переданная плательщику, разделена или стала общей собственностью нескольких лиц.

С целью минимизации возможности возникновения спорных ситуаций в будущем, стороны договора зачастую прописывают условия выкупа ренты на этапе заключения договора. Данная мера является весьма целесообразной, именно поэтому рекомендуется оформлять соглашение в присутствии грамотного юриста, который сумеет защитить интересы сторон до фактического начала правоотношений.

Грамотный юрист – залог успешного разрешения конфликта

Споры, касающиеся расторжения договора ренты, возникают крайне часто и являются весьма типичными. Именно поэтому специалисты нашей компании имеют обширный опыт в разрешении конфликтных ситуаций подобного характера. Мы легко отстаиваем интересы наших клиентов и зачастую находим компромисс на этапе досудебного урегулирования спора.

Желаете обратиться к юристам компании «Правосфера»? Мы неизменно рады оказать квалифицированную помощь каждому нуждающемуся. Наши специалисты расскажут вам об особенностях заключения и расторжения договора ренты и сумеют найти выход из действительно затруднительной ситуации.

Сомневаясь в необходимости обращения к юристу, посетите нашу консультацию и объективно оцените собственные силы. Если мы даем гарантию успешного разрешения дела, не подвергайте сомнениям наши слова: напрасные обещания – не наше правило!

Договор ренты — это соглашение, по которому получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество в обмен на периодические денежные выплаты либо предоставление средств на содержание в иной форме. Рента может быть постоянной или пожизненной. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением (ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты может быть расторгнут по соглашению сторон или при наличии оснований, предусмотренных законом. Основания и условия расторжения договора ренты зависят от ее вида.

Так, расторгнуть договор пожизненной ренты, в частности договор пожизненного содержания с иждивением, можно только по требованию получателя ренты, если плательщик ренты существенно нарушил условия договора. Расторгнуть договор постоянной ренты можно и по требованию плательщика ренты, если имущество, переданное под выплату ренты, случайно погибло (п. 2 ст. 595 , п. 1 ст. 599 , п. 2 ст. 605 ГК РФ).

Кроме расторжения договора ренты закон предусматривает также возможность выкупа ренты. При постоянной ренте требовать выкупа ренты вправе как получатель ренты, так и ее плательщик, при пожизненной ренте — только получатель (ст. ст. 592 , , п. 1 ст. 599 ГК РФ).

Для расторжения договора ренты (выкупа ренты) рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите, имеются ли основания для расторжения договора ренты (выкупа ренты)

Есть определенные основания для расторжения договора ренты, а также для выкупа ренты плательщиком.

Основания для расторжения договора ренты

Получатель ренты вправе требовать расторжения договора ренты в следующих случаях (ст. ст. 587 , , п. 2 ст. 605 ГК РФ):

1) плательщик ренты не выполняет обязанности по обеспечению своих обязательств или по страхованию риска ответственности за невыполнение этих обязательств или утратил обеспечение по своим обязательствам — если под выплату ренты была передана денежная сумма или иное движимое имущество. В этом случае помимо расторжения договора можно потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора;

2) плательщик ренты существенно нарушил условия договора пожизненной ренты. В этом случае получатель ренты вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, а если имущество было передано бесплатно, то он может потребовать возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты;

3) плательщик ренты существенно нарушил свои обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением. В этом случае получатель ренты вправе потребовать возврата имущества без компенсации расходов, понесенных плательщиком ренты в связи с содержанием получателя. Право на возврат имущества принадлежит получателю ренты независимо от того, за плату или бесплатно оно передавалось плательщику ренты при заключении договора.

Существенное нарушение — это нарушение, которое влечет для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Случаи существенного нарушения условий рекомендуется заранее указать в договоре ренты. Таким случаем может быть, например, непредоставление плательщиком ренты содержания в течение определенного периода времени.

Также существенным нарушением можно признать замену плательщиком ренты по своей инициативе без согласования с получателем ренты ухода за ним на выплату ему денежных средств, если согласно условиям договора прямо оговорен способ выполнения плательщиком ренты своих обязательств (Определение Верховного Суда РФ от 02.10.2012 N 5-КГ12-51).

Основания для выкупа ренты

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в следующих случаях (ст. 593 ГК РФ):

1) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на год;

2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

3) плательщик ренты признан неплатежеспособным;

4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

В договоре ренты могут быть предусмотрены и иные основания для выкупа ренты.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Это возможно, если в договоре не предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть реализовано при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (ст. 592 ГК РФ).

Получатель пожизненной ренты, в том числе получатель пожизненного содержания с иждивением, вправе требовать выкупа ренты плательщиком, если плательщик ренты существенно нарушил свои обязательства по договору (п. 1 ст. 599 , п. 2 ст. 605 ГК РФ).

Шаг 2. Направьте другой стороне предложение о расторжении договора (выкупе ренты)

При наличии оснований для расторжения договора или выкупа ренты направьте другой стороне соответствующее предложение.

Плательщик постоянной ренты вправе заявить требование о ее выкупе в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, если он предусмотрен договором ренты (п. 2 ст. 592 ГК РФ).

Выкупная цена, как правило, определяется договором. Если она не определена, то ее приравнивают к сумме ренты, переданной получателю в течение последнего года. Если имущество было передано безвозмездно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества (ст. 594 ГК РФ).

Шаг 3. Заключите соглашение о расторжении договора ренты (выкупе ренты)

Соглашение о расторжении договора ренты (выкупе ренты) подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 452 , ст. 584 ГК РФ).

Одностороннее расторжение договора ренты по требованию стороны договора или принудительный выкуп ренты возможны только в судебном порядке.

Если другая сторона отказалась расторгнуть договор (выкупить ренту) или если вы не получили от нее ответ в срок, указанный в предложении или установленный в договоре, а при отсутствии такового — в 30-дневный срок, вы вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора (выкупе ренты) (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Шаг 4. Обратитесь в суд с исковым заявлением о расторжении договора ренты (выкупе ренты) и дождитесь решения суда

Уплатите госпошлину исходя из цены иска (п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Справка. Размер госпошлины

Размер госпошлины составляет при цене иска (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ):

— до 20 000 руб. — 4% от цены иска, но не менее 400 руб.;

— от 20 001 руб. до 100 000 руб. — 800 руб. плюс 3% от суммы, превышающей 20 000 руб.;

— от 100 001 руб. до 200 000 руб. — 3 200 руб. плюс 2% от суммы, превышающей 100 000 руб.;

— от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. — 5 200 руб. плюс 1% от суммы, превышающей 200 000 руб.;

— свыше 1 000 000 руб. — 13 200 руб. плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб.

К исковому заявлению приложите следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):

• квитанцию об уплате госпошлины;
• копии иска и прилагаемых к нему документов для ответчика и третьих лиц;
• договор ренты;
• расчет взыскиваемой суммы;
• доказательства существенного нарушения договора ответчиком;
• документы, подтверждающие досудебный порядок урегулирования спора — предложение о расторжении договора (выкупе ренты) и отказ (если имеется) (при наличии);
• документы на переданное под выплату ренты имущество и др.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. При этом срок для подачи апелляционной жалобы составляет один месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме (ч. 1 ст. 209 , ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу после рассмотрения судом жалобы, если обжалуемое решение не было отменено. Если решение суда первой инстанции было отменено или изменено и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ).

Если суд примет решение о взыскании с ответчика денежной суммы, получите исполнительный лист и представьте его в службу судебных приставов по месту жительства ответчика (ст. 30 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Шаг 5. В случае возврата недвижимого имущества зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре

Если стороны договора ренты заключили соглашение о расторжении договора, предусматривающего возврат недвижимого имущества получателю ренты, или если соответствующее решение принял суд, переход права собственности нужно зарегистрировать в Росреестре (ст. 131 ГК РФ, ст. 9 , ч. 1 ст. 14 , ст. 15 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Для этого необходимо представить заявление о государственной регистрации, соглашение сторон либо решение суда и уплатить госпошлину.

Справка. Размер госпошлины

Размер госпошлины за государственную регистрацию прав составляет 2 000 руб. При условии подачи заявления о регистрации и уплаты госпошлины через порталы госуслуг она рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 , п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18 , п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1 , 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ, п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
• в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Кроме того, нотариус, который удостоверил соглашение о расторжении договора, может представить заявление о государственной регистрации самостоятельно (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Срок государственной регистрации составляет, в частности, семь рабочих дней с даты приема Росреестром заявления и документов, а если документы подаются через МФЦ — девять рабочих дней. Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов (соглашение о расторжении договора ренты), ее срок составляет три рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме — один рабочий день, при обращении через МФЦ — пять рабочих дней (п. п. 1 , , , 10 ч. 1 ст. 16 Закона 218-ФЗ).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная регистрация перехода права на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28 , ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Полезная информация по вопросу