Некоторые ошибки при заключении договора купли-продажи. Условия договора купли-продажи

Существенные условия договора купли-продажи - ГК РФ определяет их в общем виде для всех договоров данной группы, потому на практике порой возникают сложности в определении обязательных условий, которые необходимо включить в договор. В связи с этим логично будет рассмотреть не только обозначенные в общем виде существенные условия для всех сделок по продаже и покупке, но и наиболее сложные и распространенные случаи сделок такого рода — этим мы и займемся в нашей статье.

Какие условия договора купли-продажи являются существенными?

Основным законодательным актом, регулирующим правовые вопросы осуществления сделок, в том числе по купле-продаже какого-либо имущества, является Гражданский кодекс. Конкретно договорам такого рода посвящена глава 30 данного нормативного акта.

Общее же понятие существенного условия договора приведено в абз. 2 п. 1 ст. 432 и включает в себя 3 группы условий:

1. Позволяющие идентифицировать предмет, о котором идет речь в договоре (т. е. имущество, на которое направлено желание сторон совершить куплю-продажу).

2. Указанные в качестве таковых законодательным или подзаконным актом.

3. Озвученные одной из сторон в качестве принципиально важных, хотя законом и не предусмотренные в качестве обязательных.

Последняя группа относится к существенным условиям в силу того, что при невключении их в текст договора воля сторон сделки не будет совпадать, что препятствует принципу добровольности совершения сделок.

Помимо ГК обязательные (а в терминологии законодателя — существенные) условия договора, в зависимости от его предмета, устанавливаются множеством различных правовых актов, в том числе:

• Лесным кодексом — в отношении покупки лесных насаждений;
• законом «Об электроэнергетике» от 26.03.2003 № 35-ФЗ — по договорам о поставке (т. е. продаже) электрической энергии;
• законом «Об основах туристской деятельности…» от 24.11.1996 № 132-ФЗ — при продаже туристических продуктов;
• законами «О водоснабжении и водоотведении» от 07.12.2011 № 416-ФЗ и «О теплоснабжении» от 27.07.2010 № 190-ФЗ — в отношении поставки соответствующих коммунальных услуг и т. д.

По общему же правилу требование о включении в договор купли-продажи существенных условий считается выполненным, если стороны поименовали продаваемое имущество и указали его количественные характеристики (п. 3 ст. 455 ГК).

Основные и существенные условия договора купли-продажи автомобиля

Сделки по продаже и покупке автомобилей (равно как и иных транспортных единиц, относящихся к ведению Госавтоинспекции) регулируются помимо ГК еще и ведомственным административным регламентом по регистрации автотранспортных средств, утвержденным приказом МВД от 07.08.2013 № 605 (далее также — Регламент). Вызвано данное обстоятельство особенностями контроля за предметом сделки (автомобилем) со стороны государства и необходимостью регистрации его в связи со сменой владельца.

Так, абз. 2 подп. 15.5 п. 15 Регламента устанавливает перечень обязательных (или существенных) условий, которые должен содержать письменный договор о продаже автомобиля. К ним относятся:

• сведения о месте и дате составления договора;
• сведения об автомобиле (являющемся предметом сделки), позволяющие его идентифицировать, в том числе марка, модель, номера двигателя, шасси, кузова, масса, дата выпуска и пр.;
• информация из паспорта автомобиля (дата выдачи, его номерные данные);
• регистрационный знак, если он имеется;
• стоимость продажи транспортного средства;
• идентификационные данные сторон: Ф. И. О., наименование (если сторона является организацией), место прописки, паспортные данные и пр.

Помимо указанных обязательных условий в договор рационально включить и другие (основные), например:

• указание момента передачи автомобиля новому владельцу;
• способ (наличным расчетом, банковским переводом и др.) и сроки (до передачи или после) оплаты;
• гарантийные обязательства;
• комплектность автомобиля (включая периферию, оборудование для обслуживания и т. д.).

Обязательные условия договора купли-продажи квартиры

В отношении договоров купли-продажи жилых помещений (они относятся к категории недвижимых объектов, сделки по их продаже и покупке регулируются § 7 главы 30 ГК) законодательством устанавливается 4 обязательных условия, которые следует включить в договор (иначе он не может считаться заключенным):

1. Описание предмета договора, позволяющее однозначно его идентифицировать (ст. 554 ГК).

2. Персональные данные сторон (п. 50 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития от 16.12.2015 № 943). Для покупателя — российского гражданина, например, необходимо указывать его Ф. И. О., место и дату рождения, СНИЛС, гражданство и паспортные данные.

3. Перечень лиц, которые сохраняют право пользоваться продаваемой квартирой и после ее продажи (п. 1 ст. 558 ГК).

4. Стоимость, по которой осуществляется сделка (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК).

Во избежание конфликтных ситуаций и возможного срыва сделки желательно указывать и иные важные условия, будь то срок передачи имущества или денежных средств, способ их передачи, возможные риски и т. д. Однако наличие/отсутствие указанных доп. условий в договоре не влияет на его действительность — главное, чтобы присутствовали все существенные.

Какие обязательные условия договора розничной купли-продажи товара определяются ГК?

Розничная купля-продажа — одна из самых распространенных сделок в гражданском обороте. Даже рядовые граждане сталкиваются с ней практически ежедневно, однако очень редко она осуществляется в письменной форме. При этом ГК и в этом случае предусматривает существенные условия, без достижения договоренности о которых договор не может считаться заключенным надлежащим образом.

К таковым относятся:

• полная информация о товаре, выступающем в данном случае предметом договора (п. 1 ст. 495 ГК);
• цена сделки, т. е. самого товара (п. 1 ст. 500 ГК);
• заявленные любой из сторон условия, по которым должно быть достигнуто соглашение до момента заключения договора, например более длительный срок возврата, нежели установленный законом (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК).

Итоги

Таким образом, любой договор купли-продажи, вне зависимости от категории продаваемого имущества, может считаться заключенным лишь в том случае, если в нем указаны все существенные условия, установленные для него ГК РФ и иными законодательными подзаконными актами, регулирующими вопросы совершения сделок в отношении различных видов имущества. В силу п. 3 ст. 455 ГК в любом случае обязательным условием является лишь описание товара, благодаря которому можно индивидуализировать объект продажи. Прочие же существенные условия различны и определяются в зависимости от вида покупаемого и продаваемого имущества.

Условиями договора купли-продажи являются : наименование товара, количество товара, ассортимент товара, качество товара, цена товара, тара и упаковка товара, комплектность товара. По юридическому значению все условия делятся на существен­ные, обычные и случайные.

Существенными условиями признаются условия, которые необхо­димы и достаточны для заключения договора. Законодатель к суще­ственным относит (ст. 432 ГК РФ):

Условия о предмете договора;

Условия, названные в законе или иных правовых актах как су­щественные или необходимые для договоров данного вида;

Все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Обычные условия в отличие от существенных условий не нужда­ются в согласовании сторонами. Обычные условия предусмотрены в соответствующих нормативных актах и вступают в действие в мо­мент заключения договора, если стороны своим соглашением не из­менили диспозитивную норму права.

К обычным условиям, в частности, относятся:

В возмездных договорах - цена, если иное не указано в законе и иных правовых актах;

Примерные условия, разработанные для договоров соответ­ствующего вида, если в договоре имеется отсылка к этим примерным условиям;

Обычаи делового оборота, применимые к отношениям сторон, которые вступают в действие, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой.

Случайные условия - это те условия, которые изменяют или до­полняют обычные условия. Случайные условия включаются в текст договора по усмотрению сторон. Они приобретают юридическую силу лишь в случае включения в текст договора, и их отсутствие, как и отсутствие обычных условий, не влияет на действительность (за­ключенность) договора.

Единственным существенным условием договора купли-продажи является условие о предмете, т.е. договор купли-продажи, как правило, считается заключенным, если стороны согласовали предмет договора (действия сторон по переносу права собственности на товар). Более того, зако­нодатель уточняет, что условие договора о товаре считается согласо­ванным, если договор позволяет определить наименование и коли­чество товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ). В этом случае отсутствие других условий, в том числе относящихся к предмету договора, может быть восполнено с помощью диспозитивных норм ГК РФ. Исключением являются отдельные разновидности договора купли-продажи, для которых предусмотрены дополнительные (кроме предмета) суще­ственные условия. Например, существенными являются:

Условие о цене в договоре купли-продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ);

Условие о цене в договоре продажи товара в кредит (ст. 488 ГК РФ);

Условие о сроке в договоре поставки (ст. 506 ГК РФ) и др.

Предмет договора купли-продажи - определенное количество конкретного товара (любых вещей, в отношении которых соблюдены требования к их оборотоспособности). Договор считается заключенным только в случае, если стороны определили наименование и количество (по сути - "что и сколько") продаваемого товара. Количество товара определяется сторонами в соответствующих единицах (штуки, килограммы, метры и т.д.) или в денежном выражении (например, на 1000 рублей товара, имеющего объявленную цену). Наименование и количество товара - это необходимый "минимум" признаков, позволяющих сторонам достичь взаимопонимания, о каком конкретном товаре они договорились. Гражданский кодекс предоставляет продавцу и покупателю ряд дополнительных критериев определения предмета договора:

Ассортимент (ст. 467 ГК);

Комплектность (ст. 478 ГК);

Качество (ст. 469 ГК).

Согласованные договором дополнительные условия о товаре (ассортимент, качество и комплектность) обусловливают наделение покупателя дополнительными правами, а продавца – соответственно дополнительными обязанностями.

Цена. Цена будет являться существенным условием договора, если это прямо предусмотрено законодательством, например, продажа товара в кредит, продажа недвижимого имущества, например предприятий. Цена в договоре купли-продажи, как правило, согласовывается сторонами, т.е. является свободной. Если условие о цене отсутствует, то применяется правило п. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которому товар должен быть оплачен по цене, обычно взимаемой за аналогичные то­вары при сравнимых обстоятельствах (обычная цена).

В ряде случаев свобода определения цены прямо ограничена за­коном. Так, в публичных договорах розничной купли-продажи и энергоснабжения цена продаваемых товаров по общему правилу устанавливается одинаковой для всех потребителей.

В договорах присоединения свобода определения цены заключа­ется в возможности потенциального контрагента согласиться с пред­ложенной ценой или отказаться от заключения договора.

Цены на некоторые группы товаров, имеющих особое значение для экономики, могут устанавливаться или регламентироваться го­сударством (например, цены на энергоснабжение и энергоносители).

Цена может быть регулируемой (газ, энергия) и устанавливаемой (винно-водочные изделия), договорной (устанавливается сторонами) и устанавливаемой – государством. В договоре стороны могут определить твердую цену (изменение твердоустановленной цены в процессе исполнения договора возможно, если это прямо оговорено в договоре, либо при существенном изменении обстоятельств, имевших место при заключении договора ст. 451 ГК).

Срок договора не является существенным условием, если иное не предусмотрено законом. Для договора поставки, продажи товара в кредит – срок приобретает существенное значение. Срок в договоре купли-продажи может быть определен сторона­ми календарной датой, истечением периода времени, указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (например, открытие навигации), или моментом востребования. Если срок договора сторонами не установлен, то его следует опре­делить исходя из общих правил п. 2 ст. 314, ст. 413 ГК РФ, т.е. обязательство должно быть исполнено в разумный срок после его возникновения (ст. 457, 486).

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обяза­тельство, срок исполнения которого определен моментом востребо­вания, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъ­явления кредитором требования о его исполнении (абз. 2 п. 2 ст. 314 ГК РФ).

Срок передачи товара устанавливается сторонами (при отсутствии этого условия в договоре считается, что передача должна состояться в разумный срок). От договора купли-продажи с указанием срока исполнения следует отличать договор на срок (жесткие сроки), т.е. с условием исполнения к строго определенному сроку (купля-продажа елок). Договор признается заключенным с условием передачи товара к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении этого срока покупатель утрачивает интерес к договору (например, договор о продаже новогодних елок до 31 декабря). Продавец вправе исполнить обязательство по передаче товара до наступления или после истечения определенного в договоре срока только с согласия покупателя (абз. 2 п. 2 ст. 457 ГК РФ). По договорам поставки това­ров к определенному сроку уведомления покупателем поставщика об отказе принять просроченные товары не требуется. Если указанные товары приняты покупателем, обязательства поставщика считаются Исполненными с нарушением установленного срока (п. 11 постанов­ления Пленума ВАС РФ от 22 октября 1997 г. № 18).

Срок оплаты, по общему правилу, наступает непосредственно до или после передачи товара. В связи с отступлением сторонами договора от общего правила различаются следующие три вида оплаты.

Первый. Предварительная оплата товара. Предварительная оплата является формой коммерческого кредитования.

Второй. Продажа в кредит. По общему правилу, товар до его полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. Договором может быть предусмотрено, что до полной оплаты право собственности на товар вообще сохраняется за продавцом.

Третий. Оплата товара в рассрочку как разновидность продажи в кредит. Договор на таких условиях считается заключенным, если наряду с другими существенными условиями в нем указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Форма договора. Форма договора купли-продажи в основном подчинена правилам о форме сделок (ст. ст. 158 - 163, 165 ГК) и указаниям закона о форме договора (ст. 434 ГК). Применительно к отдельным видам договоров купли-продажи в законе содержатся особые предписания (о розничной купле-продаже - ст. 493, о продаже недвижимости - ст. 550 ГК). Форма договора определяется исходя из особенностей товара, субъектного состава и цены (продажа товаров в рассрочку). Все договоры купли-продажи заключаются в простой письменной форме, если: 1) одной из сторон является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель; 2) сумма договора больше 10 МРОТ; 3) момент заключения договора и момент его исполнения не совпадают. В иных случаях форма договора может быть устной, конклюдентной.

В случаях, предусмотренных законом, договор купли-продажи подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 558 ГК). Все договоры купли-продажи недвижимого имущества, предприятий заключаются в письменной форме путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами и с соблюдением требований закона о государственной регистрации.

В отношении формы договоров купли-продажи движимых ве­щей применяются общие правила ст. 159-161 ГК РФ, т.е. простая письменная форма требуется лишь для договоров с участием юриди­ческих лиц, а также для договоров между гражданами на сумму бо­лее 10 МРОТ. Однако письменная форма не обязательна, если такие сделки исполняются в момент совершения, вне зависимости от ука­занных общих требований (юридическое лицо - участник, цена - выше 10 МРОТ), например, большинство договоров розничной куп­ли-продажи заключается в устной форме. Таким образом, форма договора купли-продажи может быть устной, письменной и конклюдентной.

Обычно во всяком договоре купли-продажи выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно продавца и покупателя. Например, к условиям, предусматривающим обязанности продавца, обычно относят следующие: о товаре (о количестве, качестве, ассортименте, комплектности, таре и упаковке и т.п.); о порядке и сроке его передачи покупателю. Условия договора, регламентирующие порядок принятия товара и его оплаты, определяют обязанности покупателя.

Однако такая дифференциация условий договора является относительной, так как их выполнение зачастую требует совершения определенных действий, как от продавца, так и от покупателя. К примеру, выполнение продавцом обязанности по передаче товара иногороднему покупателю невозможно без сообщения последним своих отгрузочных реквизитов или реквизитов конкретного получателя; выполнение покупателем обязанности по оплате товара при аккредитивной форме расчетов предполагает совершение продавцом необходимых действий по выставлению аккредитива и т.д. В подобных случаях говорят о так называемых кредиторских обязанностях контрагента по договору, выполнение которых служит необходимым обеспечением для выполнения должником (продавцом или покупателем) основной обязанности, предусмотренной соответствующим условием договора.

Условия договора купли-продажи в целях изучения могут быть разделены на две группы: к первой относятся условия, регулирующие по преимуществу обязанности продавца; ко второй - условия, определяющие основные обязанности покупателя. Основным обязанностям продавца и покупателя соответственно противостоят права требования контрагента. Важное значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны продавца или покупателя соответствующих условий договора.

Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Поэтому, моментом возникновения права собственности у приобретателя (покупателя) будет момент передачи вещи, если иное не установлено законом или договором. В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК). Если покупатель (юридическое лицо) не относится к числу субъектов, обладающих правом собственности на закрепленное за ними имущество (к примеру, государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение), передача продавцом имущества (а в соответствующих случаях государственная регистрация) служит основанием для возникновения у покупателя ограниченного вещного права.

В отношениях по купле-продаже государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество (ст. 551 ГК), на предприятие как имущественный комплекс (ст. 564 ГК), а также на жилые дома, квартиры и иные жилые помещения (ст. 558 ГК). В случаях продажи предприятий и жилых помещений государственной регистрации подлежат также и заключаемые договоры купли-продажи.

По общему правилу отчуждение собственником имущества другим лицам влечет прекращение права собственности последнего (п. 1 ст. 235 ГК). Применительно к купле-продаже право собственности продавца прекращается с момента передачи вещи, служащей товаром, покупателю (в соответствующих случаях – с момента регистрации права собственности покупателя). Если продавец, не являясь собственником товара, отчуждает его на основании предоставленных ему полномочий по распоряжению товаром, передача товара покупателю (государственная регистрация) служат основанием прекращения права собственности у лица, являющегося собственником товара, а также полномочий продавца по распоряжению товаром.

Исключение составляют случаи, когда стороны заключают договор с условием о сохранении права собственности на переданный покупателю товар за продавцом до оплаты товара либо наступления иных определенных обстоятельств. В подобной ситуации продавец, оставаясь собственником товара, при неоплате покупателем товара в установленный срок или ненаступлении иных предусмотренных договором обстоятельств, при которых право собственности переходит к покупателю, вправе потребовать от покупателя возвратить переданный ему товар (ст. 491 ГК).

Основные права и обязанности продавца. В общих положениях о купле-продаже (гл. 30, ст. 454-491 ГК РФ) законодатель закрепля­ет следующие права продавца :

Продавец вправе полностью или частично отказаться от удо­влетворения требований покупателя по устранению нарушений условий договора, если докажет, что невыполнение покупателем нормы закона об извещении продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора (ст. 483 ГК РФ);

Продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора в случаях, когда покупатель в на­рушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять. Возможность по­нуждения покупателя к исполнению обязательства в натуре (при­нятию товара) урегулирована в ст. 396 ГК РФ. Так, если покупатель принял часть товаров, его можно понудить принять остальные това­ры, однако в случае полного отказа от принятия всех товаров прода­вец вправе взыскать с покупателя убытки.

Обязанности продавца:

Обязанность по передаче товара покупателю является основ­ной для продавца (ст. 456 ГК РФ) и предполагает передачу товара:

Путем вручения товара или предоставления его иным способом в распоряжение покупателя (например, передача в отделение связи или первому перевозчику - ст. 458 ГК РФ);

Вместе с принадлежностями и документами, относящимися к товару (технический паспорт, сертификат качества, инструкция по эксплуатации, запасные части и др. - ст. 458 ГК РФ);

В определенном количестве (ст. 465 ГК РФ);

В согласованном ассортименте (ст. 467 ГК РФ);

Соответствующей комплектности и в комплекте, если таковой предусмотрен (мебельный гарнитур - ст. 478,479 ГК РФ);

Установленного качества (ст. 469 ГК РФ);

Свободным от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ);

В таре и упаковке (ст. 481 ГК РФ).

Рассмотрим более подробно условия исполнения основной обя­занности продавца по передаче товара покупателю.

Обязанности продавца:

1. Продавец должен передать товар, наименование, количество, качество, ассортимент, комплектность которого соответствует договору. Продавец обязан передать покупателю именно тот товар, который составляет предмет договора.

Если продавец обязан передать покупателю одно или другое имущество (альтернативное обязательство), то продавцу принадлежит право выбора, если из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное (ст. 320 ГК). Возможно, что в договоре определен один предмет, но продавцу предоставлено право вместо этого основного предмета передать другой указанный в договоре предмет (факультативное обязательство). При реализации продавцом в соответствующих случаях принадлежащего ему права выбора исполнение обязанности по передаче товара будет надлежащим.

Порядок передачи вещи по договору купли-продажи зависит от места и времени совершения такого действия, в частности место и время заключения договора может совпадать с моментом передачи вещи; место передачи вещи и место заключения договора, место нахождения продавца и покупателя могут не совпадать.

Передача товара покупателю предусматривается следующими способами :

Вручение товара покупателю с доставкой продавцом товара покупателю (указанному им лицу) в место нахождения покупателя (указанного им лица) или в иное место и его вручение;

Передача товара организациям транспорта или связи для доставки покупателю (доставка осуществляется третьим лицом в адрес, указанный покупателем);

Предоставление товара в распоряжение покупателя (получение товара покупателем в месте нахождения товара, как правило, это место нахождения продавца) (выборка товара).

В ст. 458 ГК РФ определен момент исполнения обязательства продавца по передаче товара . Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца считается выполненной в мо­мент:

1) вручения товара покупателю или указанному им лицу, если до­говор купли-продажи предусматривает обязанность продавца по до­ставке товара;

2) предоставления товара в распоряжение покупателя, если он должен быть передан в месте нахождения товара.

Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя при наличии следующих условий:

Товар готов к передаче в надлежащем месте (место исполнения определяется договором, а при отсутствии указания в договоре - в соответствии со ст. 316 ГК РФ, согласно абз. 3, 4 которой по обязательству передать товар или иное имущество, предусматривающему его перевозку, исполнение должно быть произведено в месте сдачи имущества первому перевозчику для доставки его кредитору; по другим обязательствам предпринимателя передать товар или иное имущество - в месте изготовления или хранения имущества, если это место было известно кредитору в момент возникновения обязательства);

Товар готов к определенному сроку, предусмотренному договором (см. ст. 457 ГК);

Покупатель осведомлен о готовности товара к передаче (путем направления письма, телеграммы, электронного письма и т.п. на адрес, указанный в договоре);

Товар идентифицирован для целей договора (путем маркировки, упаковки или иным образом, т.е. содержит знаки, надписи, пиктограммы, служащие для информирования пользователей о соответствии товара требованиям технических регламентов, иным требованиям, а также о свойствах самого товара, его упаковки и т.п.). Передача осуществляется путем маркировки товара, тары, упаковки или иными способами. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

При отсутствии одного из условий товар не признается предоставленным в распоряжение покупателя.

Договором могут быть предусмотрены и иные условия передачи товара. Так, например, если по условиям договора покупатель может принять и вывезти товар не ранее чем оплатит его, то до момента оплаты товар не считается переданным покупателю даже в случае уведомления последнего о готовности товара к передаче в надлежащем месте (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22 июня 2009 г. по делу N А56-45121/2008).

В иных случаях обязанность продавца передать товар покупате­лю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договор купли-продажи не предусматривает иное (п. 2 ст. 458 ГК РФ). Если продавец обязан обеспечить перевозку товара, он должен заключить такие договоры, которые необходимы для перевозки товара в место назначения надлежащими при данных обстоятельствах способами транспортировки и на условиях, обычных для такой транспортировки.

Передача товара покупателю подтверждается документально. Доказательством передачи товара является товарная или товарно-транспортная накладная с подписями уполномоченных лиц продавца и покупателя и соответственно печатью (штампом), если сторонами являются юридические лица.

Таким образом, датой исполнения обязательства должна признаваться дата соответствующего документа, подтверждающего принятие товара перевозчиком или организацией связи для доставки покупателю, либо дата приемо-сдаточного документа. Дата исполнения продавцом своей обязанности по передаче товара имеет важное значение, поскольку именно этой датой, как правило, определяется момент перехода от продавца к покупателю риска случайной гибели или случайной порчи товара.

Риск случайной гибели или случайного повреждения товара - это риск несения негативных последствий в связи с порчей или прекращением существования товара по причинам, за которые ни продавец, ни покупатель не отвечают. В том случае, если причиной гибели или повреждения товара стали действия третьих лиц, к ним может быть предъявлено требование о возмещении причиненного вреда в соответствии со ст. 1064 ГК РФ. Так, в одном из комментариев Кодекса указывается:

"1. Гибель имущества означает уничтожение (исчезновение) соответствующего объекта гражданских прав. Повреждение имущества в данном случае следует понимать достаточно широко. Имеются в виду как собственно повреждения в результате механического или иного воздействия на вещь, так и порча как следствие неких органических процессов.

2. Гибель имущества признается случайной, повреждение имущества считается случайным, если в произошедшем нет ничьей вины. Стало быть, нет лиц, с которых можно было взыскать стоимость утраченного или поврежденного имущества".

Нормы статьи 459 ГК согласуются с презумпцией несения риска случайной гибели или случайного повреждения имущества собственником этого имущества. Иное может быть предусмотрено как законом, так и договором. С моментом исполнения обязательства продавца по передаче то­вара тесно связано определение момента возникновения права соб­ственности на товар у покупателя и перехода на него риска случай­ной гибели или случайного повреждения товара. В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 224 ГК РФ определяет особенности передачи вещи, что имеет значение в качестве общей нормы и для договоров купли-продажи. Момент исполнения обязанности продавца передать товар определяется по правилам ст. 458 ГК РФ .

Риск случайной гибели или случайного повреждения товара, проданного во время его нахождения в пути, переходит на покупа­теля с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено таким договором или обычаями делового оборота (п. 2 ст. 459 ГК РФ).

К передаче вещи приравнивается передача товарораспорядитель­ного документа на нее (коносамента , складского свидетельства или других товарораспорядительных документов на товар), что влечет за собой переход права собственности на вещь (п. 3 ст. 224 ГК РФ).

Поэтому можно сделать вывод о том, что надлежащим исполне­нием обязанности по передаче вещи служат фактическая и символи­ческая (путем вручения товарораспорядительных документов) пере­дача вещи.

Иное может быть предусмотрено договором. Так, например, при выборке товара переход риска его случайной гибели может быть определен в договоре моментом фактического вручения товара покупателю. В противном случае покупатель не сможет отказаться от оплаты товара, который к моменту его фактического получения оказался поврежденным или утраченным, если не докажет, что это произошло до получения покупателем уведомления о готовности товара к выборке. При перевозке товара как поставщиком, так и третьими лицами переход риска случайной гибели или случайного повреждения товара может быть конкретизирован моментом получения товара от перевозчика и подписания товарно-транспортной накладной или иного передаточного документа. Задержка передачи товарораспорядительных документов не должна влиять на момент перехода риска, который связан с передачей товара в фактическое владение. Товар при этом должен быть идентифицирован путем маркировки для целей данного договора. Применительно к отдельным видам договоров купли-продажи законодательством может быть определен иной порядок перехода риска случайной гибели или повреждения объекта продажи. Так, согласно ст. 563 ГК РФ предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия. Данная норма носит императивный характер.

Утрата или повреждение товара после того, как риск случайной гибели или случайного повреждения перешел на покупателя, не освобождают его от обязанности уплатить цену товара, если только его утрата или повреждение не были вызваны действиями или бездействием продавца.

Риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента исполнения продавцом обязанности по передаче товара (п. 1 ст. 459 ГК РФ), т.е. переход на покупателя риска случайной гибели приуро­чен не к моменту передачи вещи, а к моменту, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обя­занность по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 459 ГК РФ). Другая ситуация возникает, если покупатель просрочил принятие товара, предоставленного в его распоряжение продавцом в соответствии с п. 1 ст. 458 ГК РФ. Поскольку продавец подготовил товар для поку­пателя и исполнил свою обязанность по передаче, то риск случайной гибели переходит на покупателя, хотя фактической передачи товара не произошло и право собственности на него у покупателя не воз­никло. При помощи этой нормы (п. 1 ст. 459 ГК РФ) законодатель побуждает покупателя своевременно исполнять свои обязанности по принятию товара. Согласно п. 1 ст. 405 ГК РФ должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения. В последнем случае если с момента предоставления в распоряжение покупателя товара тот не реализовал право на его получение в разумный срок (целесообразно этот срок указывать в договоре), то его просрочка влечет возложение на покупателя и названных рисков.

Продавец обязан передать покупателю товар, являющийся предметом купли-продажи, в срок , установленный договором, а если такой срок договором не установлен, в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства (ст. 314 ГК).

В том случае, если в договоре срок исполнения продавцом обязанности по передаче товара не указан, в соответствии со ст. 314 ГК РФ обязательство должно быть исполнено в разумный срок. Разумность срока в договорах купли-продажи определяется исходя из условий договора, в частности из необходимости перевозки, доставки товара продавцом или предоставления товара покупателю в месте нахождения продавца, специфики товара, сложившейся между сторонами практики и т.п. Обязательства, не исполненные в разумный срок, а также обязательства, срок исполнения которых определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок.

Договор купли-продажи может быть заключен с условием о его исполнении к строго определенному сроку. Это возможно, когда из его содержания ясно вытекает, что при нарушении срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец не вправе производить исполнение по такому договору до наступления или после истечения срока без согласия покупателя и в том случае, если покупатель не воспользовался правом на отказ от исполнения договора (ст. 457 ГК). В остальном применяются нормы ст. 315 ГК РФ, в соответствии с которой продавец вправе исполнить обязательство до срока, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо не вытекает из его существа. Однако досрочное исполнение обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается только в случаях, когда возможность исполнить обязательство до срока предусмотрена законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства.

Последствием нарушения продавцом строго определенного срока является отказ покупателя от принятия исполнения и предъявление требования о возмещении убытков в соответствии со ст. 405 ГК РФ, что означает расторжение договора или, при частичном отказе, его изменение согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ.

Непередача продавцом покупателю товаров в установленный срок либо просрочка в передаче товара признаются неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, и влекут применение последствий, предусмотренных ГК на случай нарушения гражданско-правового обязательства. Последствием отказа продавца от передачи покупателю проданного товара является отказ от исполнения договора купли-продажи, т.е. от оплаты товара, а если оплата уже произведена, то требование о возврате оплаты, а также о взыскании с продавца причиненных покупателю убытков (ст. 15, 393, п. 1 ст. 463 ГК РФ). Отказ от исполнения договора влечет его расторжение в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ.

В случае если по договору купли-продажи продавец был обязан передать покупателю индивидуально-определенную вещь (вещи), покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца и передачи ее покупателю на предусмотренных договором условиях либо возмещения причиненных убытков (ст. 398 ГК). Договором могут быть предусмотрены иные последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения продавцом обязанности по передаче товара покупателю.

Обязанность по передаче товара покупателю вместе с при­надлежностями и документами, относящимися к товару. Пере­чень документов (технический паспорт, сертификат качества и т. п.), подлежащих передаче вместе с товаром, может быть определен законом, иными правовыми актами и договором куп­ли-продажи. Так, в п. 2 ст. 10 Закона о защите прав потребителей дан перечень информации о товарах, работах и услугах, который в обяза­тельном порядке доводится до сведения потребителей:

В технической документации, прилагаемой к товарам, работам и услугам;

На этикетках и маркировках;

Иным способом.

В частности, продукты питания, упакованные или рассортиро­ванные на территории Российской Федерации, должны быть снабже­ны информацией о месте их изготовления (ч. 2 п. 3 ст. 10 Закона о защите прав потребителей).

Неисполнение продавцом обязанности по передаче принадлеж­ностей к товару и относящихся к нему документов по общему прави­лу (ст. 464 ГК РФ) дает покупателю право отказаться от исполнения договора купли-продажи и требовать возмещения убытков, предварительно назначив продавцу разумный срок для устранения недо­статков.

Передача принадлежностей и документов должна осуществляться в момент передачи товара (см. ст. 456, 457 ГК). Иной срок может быть установлен договором. В том случае, если продавцом данная обязанность не исполнена, у покупателя возникает право назначения разумного срока для передачи вещей и документов. Такой срок может быть установлен покупателем в претензии, направляемой продавцу. В течение этого срока покупатель может быть лишен возможности использовать товар надлежащим образом, в связи с чем в договоре целесообразно оговорить последствия такого нарушения, например, взыскания неустойки, в том числе в случае, если продавец в разумный срок передаст указанные объекты. Если в договоре не указана ответственность продавца за нарушение обязанности, предусмотренной п. 2 ст. 456 ГК РФ, покупатель не может быть ограничен в праве на возмещение причиненных убытков, например, в виде арендной платы за использование аналогичного приобретенному по договору купли-продажи объекта за тот период, когда покупатель не мог его использовать в силу отсутствия принадлежности или документов, относящихся к товару.

Претензия должна быть направлена в течение разумного срока, который целесообразно предусмотреть в договоре, и содержать перечень необходимых принадлежностей и документов, в противном случае продавец не будет считаться неисполнившим вышеназванную обязанность.

В том случае, если покупатель стал использовать вещь при отсутствии необходимой документации без направления продавцу претензии и до истечения разумного срока для предоставления документов, права на отказ от товара из-за недостатков товара при его ненадлежащей эксплуатации у покупателя, как свидетельствует судебная практика, не возникает (Постановление ФАС Уральского округа от 19 апреля 2010 г. N Ф09-2507/10-С3 по делу N А50-25206/2009).

Судебная практика свидетельствует о том, что если покупатель после получения товара не направил продавцу претензию об отсутствии принадлежностей или документов, относящихся к товару, и не назначил разумный срок для их передачи, он обязан оплатить товар (Определение ВАС РФ от 15 июня 2010 г. N ВАС-7719/10 по делу N А49-4635/2009). Право покупателя на отказ от товара предоставляется лишь в том случае, если в разумный срок продавец не выполнил обязанность по передаче принадлежностей и документов. Данная норма носит диспозитивный характер. Отказ покупателя от товара сопровождается расторжением договора, неисполнением обязанности по оплате, а если оплата произведена, то возвратом уплаченной суммы, а также возмещением причиненных убытков (см., в частности, Определение ВАС РФ от 12 января 2011 г. N ВАС-17949/10 по делу N А45-28567/2009).

- это документ, порождающий определенные юридические последствия для Продавца и для Покупателя. Основные последствия - это переход права собственности на квартиру одному, и передача денег за квартиру - другому участнику сделки.

При этом указанные в Договоре купли-продажи квартиры условия (об этом ниже ) определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки, конкретизируя, как именно должен исполняться договор. Рассмотрим, что из себя представляет такой договор и какие условия должны в нем присутствовать.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным с момента его подписания. Это означает, что после подписания договора, у Продавца и Покупателя возникает ОБЯЗАННОСТЬ по исполнению условий договора.

Заключенный ДКП является основанием для на квартиру. Сам ДКП с марта 2013 года регистрации не подлежит, хотя все равно передается в составе пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права на основании этого договора.

После регистрации по экземпляру ДКП выдается на руки Продавцу и Покупателю. На каждом экземпляре должны стоять отметки о регистрации перехода права на основании договора - круглая гербовая печать , и прямоугольный штамп регистратора (с датой регистрации, подписью и фамилией регистратора ).

Правда, Нотариусу за подготовку и заверение ДКП квартиры необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены квартиры, указанной в договоре.

Если ДКП содержит несколько листов, то все они должны быть прошиты, скреплены между собой, и заверены подписями сторон.

Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается, как минимум, в 3-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой стороны договора, и один экземпляр - для регистратора (УФРС ).

Фактическое исполнение условий по договору (выполнение обязательств ) фиксируется затем путем подписания .

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне ).

Договором купли-продажи признается соглашение, по которому продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а последний обязуется принять его и уплатить определенную сумму денег.

Этот вид договоров является наиболее важным в гражданском обороте, а его правовое регулирование насчитывает не одно тысячелетие, беря свое начало в классическом римском праве. В процессе развития правовых систем происходил так называемый естественный отбор законов, связанных с куплей-продажей: со временем прекращалось использование неудачных для практического применения норм, а на их смену приходили более обоснованные и качественные, с высоким уровнем юридической техники.

Сегодня сделки по купле-продаже – самые распространенные договоры в повседневной жизни, поскольку все материальные блага имеют свое выражение в товарной форме.

По своей сути купля-продажа – это универсальная для любой страны форма товарно-денежного обмена, существовавшего с незапамятных времен. С течением веков эта форма все более усложнялась, поскольку появлялись новые разновидности вещей и имущественных прав, также требующие грамотного оформления их передачи от одного владельца к другому.

В нашей стране основу регулирования купли-продажи составляет Гражданский кодекс (Глава 30), а наряду с ним большую роль играют законы и подзаконные нормативные акты (например, Закон «О защите прав потребителей»), указы президента, акты органов власти субъектов Российской Федерации и т.д. Одни из них имеют общее значение для института купли-продажи, другие распространяются на его отдельные виды.

Сторонами договора купли-продажи являются:

• Продавец
• Покупатель

Целью покупателя является приобретение вещи в собственность, а продавца – получение платы за нее.

В качестве сторон выступают любые участники гражданского оборота:

• граждане (в том числе зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей);
• юридические лица любой организационно-правовой формы;
• муниципальные образования;
• государство (Российская Федерация, в том числе ее субъекты).

Существенные условия договора купли-продажи

Единственным общим обязательным условием данного договора является его предмет. Участники сделки должны указать в документе наименование вещи, а также ее характеристики исходя из специфики договора.

При совершении отдельных видов сделок по купле-продаже, помимо предмета, закон обязывает участников указывать иные существенные условия, без указания которых договор не будет считаться заключенным.

Например, в договоре покупки-продажи недвижимости обязательно нужно указать стоимость приобретаемого имущества, а в договоре поставки – срок, в течение которого продавцу необходимо передать товар другой стороне договора.

купли-продажи

• Любые вещи (предметы материального мира, которые созданы природой или человеком), имеющиеся у продавца в наличии или которые будут им созданы/заказаны в будущем. Единственное условие – соблюдение оборотоспособности (изъятые из оборота вещи не могут быть предметом покупки или продажи, а ограниченные в обороте вещи перед покупкой подлежат специальному лицензированию – для продавца и разрешению – для покупателя);

• Имущественные права , являющиеся объектами интеллектуальной собственности (в случае, если это не противоречит самой природе таких прав и нормам законодательства);

• , (с учетом специальных правил покупки/продажи, установленных гражданским законодательством).

Что не может быть предметом купли-продажи:

• (исходя из самой природы данного договора);

• Нематериальные блага (поскольку они индивидуализируют конкретного носителя – личность);

• Результаты интеллектуальной деятельности.

Что должно быть указано в любом договоре купли-продажи:

Независимо от вида договора, существуют универсальные пункты, которые подлежат включению в любой документ, связанный с куплей-продажей:

• Наименования сторон (преамбула).
  

Если договор заключается между физическими лицами, то указывается их полные фамилия, имя, отчество, данные документа, удостоверяющего личность (чаще всего, паспорта), а также регистрация по месту жительства (прописка).

Если от имени продавца действует другое лицо, у него должна иметься нотариальная с соответствующими полномочиями, в противном случае представитель не имеет права заключать договор купли-продажи и представлять интересы собственника. Реквизиты доверенности указываются в преамбуле документа.

Если договор заключается между юридическими лицами, то указывается их наименование в соответствии с учредительными документами (полное или сокращенное); должность, фамилия, имя, отчество лица, подписавшего договор, а также документ, на основании которого этот представитель действует (устав, приказ, доверенность).

• Предмет договора. Участники должны обозначить вещь, в отношении которой заключается договор (квартира, автомобиль, гараж, техника, какие-либо товары и пр.). Если у имущества есть правоустанавливающие документы, то следует указывать наименование предмета договора в точном соответствии с ними. Помимо названия, необходимо указать количество, размер, материал вещи, иные индивидуализирующие характеристики.

• Обязанности сторон. В этом пункте обычно указывают обязанность продавца передать товар надлежащего качества и свободным от прав третьих лиц, а обязанностью покупателя является принятие и оплата этого товара в установленные сроки. Если стороны договорились об иных обязанностях друг друга, они также указываются в этом пункте, однако при этом они должны соответствовать букве закона.

• Порядок расчетов. Без него не обходится ни один договор. Во избежание недоразумений, порядок и сроки расчетов следует максимально подробно прописать в договоре.

• Ответственность сторон. Обычно указывается, что ответственность за неисполнение или ненадлежащее определяется в соответствии с действующим законодательством. Однако, если стороны договорились установить ответственность за нарушение договора в виде определенной суммы или процента, то это прописывается ими в данном пункте.
  

• Заключительные положения. В данном пункте стороны устанавливают порядок разрешения споров, указывают количество экземпляров договора, момент вступления его в силу (со дня подписания или регистрации в специальных органах – в зависимости от предписаний правовых норм), а также переход права собственности и риска случайной гибели.
  

• Реквизиты сторон и их подписи . Здесь следует указать основные регистрационные данные юридических лиц (ОГРН, ИНН, КПП, адрес местонахождения и др.), в банке. Договор между организациями скрепляется подписями уполномоченных лиц и фирменными печатями.

Физическими лицами в данном пункте дублируются паспортные данные и ставятся подписи с расшифровкой.

Форма договора купли-продажи

Зависит от того, какая вещь является предметом сделки, кто является участниками договора и какова стоимость вещи.

Различают письменную и устную формы заключения сделок по купле-продаже:

• Устная – применяется, если права и обязанности по сделке исполняются в момент ее совершения. Любая покупка товаров в розницу является устной формой договора купли-продажи. Такая форма позволяет весьма ускорить процесс совершения сделки. Нужно отметить, что товарный/кассовый чек не является письменной формой купли-продажи, а служит письменным подтверждением совершения покупки. Когда гражданин выражает свою волю приобрести товар путем передачи денег кассиру, а последний выдает ему кассовый или товарный чек, то в таких случаях считается, что они выполнили конклюдентные действия по заключению сделки купли/продажи. Простыми словами, своим поведением стороны дали понять о своих намерениях в отношении товара;

• Письменная (простая или нотариальная) – является обязательной в следующих случаях:
  • покупка/продажа объектов недвижимого имущества (квартира, комната, дом, участок земли и т.д.);
  • Договор заключается между юридическими лицами (независимо от их организационно-правовой формы), в том числе если предметом договора является движимое имущество;
  • стоимость товара выше 10 минимальных размеров оплаты труда (даже если заключается между гражданами);
  • внешнеторговая сделка (с участием иностранных субъектов – физических и/или юридических лиц).

По соглашению между сторонами договор может быть удостоверен нотариусом.

Зачастую у граждан возникает вопрос: какую форму сделки выбрать: простую письменную или нотариальную? Особенно остро эта дилемма стоит перед участниками покупки-продажи недвижимости, что связано с ее высокой стоимостью и ценностью для любого человека.

Если стороны уверены в порядочности друг друга, проверили основные документы и их подлинность не вызывает сомнений, можно воспользоваться простой формой договора . Где найти шаблон договора?

Существует несколько вариантов:

• Распечатать типовую форму договора из интернета, задав соответствующий запрос в поисковых системах. Сейчас существует множество сайтов, предлагающих различные образцы документов, поэтому найти нужный не составит особого труда;

• Распечатать форму договора из правовой базы (например, Гарант, Консультант);

• Обратиться за помощью в составлении договора к юристу или агенту недвижимости. Однако в этом случае придется оплатить услуги этих специалистов, при этом ни один агент или юрисконсульт не будет нести юридической ответственности за правовое содержание документа: по сути он лишь заполнит типовую форму документа.

Какой из этих вариантов ни выбрали бы стороны, необходимо тщательно проверить договор на содержание опечаток, ошибок и неточностей. Заполнять поля следует в полном соответствии с документами без каких-либо отступлений. В случае, если стороны допустили опечатки или неправильно заполнили договор, его регистрация в государственных органах может быть приостановлена до устранения этих ошибок.

Нотариальная форма договора предусматривает его удостоверение у нотариуса (должностного лица, уполномоченного на совершение нотариальных действий и имеющего соответствующую лицензию). Обычно одна из сторон (чаще всего продавец) заранее обращается к нотариусу, принеся с собой документы на отчуждаемое имущество. Нотариус просматривает эти документы, проверяя их подлинность и соответствие друг другу. После этого он снимает копии с документов или оставляет оригиналы у себя (при этом он несет полную материальную ответственность за их сохранность, выдавая клиенту расписку об их принятии), и назначает дату подписания договора.

К назначенному времени стороны собираются у нотариуса, который разъясняет сторонам их права и обязанности, а также последствия подписания этого документа. Перед тем как стороны поставят свои подписи на договоре, нотариус задает участникам сделки уточняющие вопросы, чтобы убедиться, что они понимают значение своих действий и находятся в адекватном состоянии. Это особенно важно при совершении сделок с участием пожилых людей, родственники которых зачастую пытаются оспорить в суде договоры, подписанные ими. Однако, если договор удостоверялся у нотариуса, сделать это довольно сложно, так как нотариус, выступая в суде в качестве третьего лица, подтвердит, что человек при подписании документа полностью понимал характер и последствия своих действий.

В отличие от агента недвижимости и обычного юриста, нотариус отвечает своим имуществом за содержание составленных и удостоверенных им документов, а также гарантирует «чистоту» сделки. Более того, он обязан ежегодно страховать свою профессиональную деятельность и в случае возникновения убытков у граждан или юридических лиц, вследствие неправильно составленных документов или документов, противоречащих законодательству, он возмещает эти убытки.

Единственным недостатком удостоверения договоров купли-продажи у нотариуса является стоимость его услуг – в соответствии с Налоговым кодексом нотариус взыскивает государственную пошлину в зависимости от стоимости предмета договора. К этой пошлине прибавляется стоимость технических работ за составление документа, поэтому в итоге выходит немалая сумма. О том, кто из сторон оплачивает эти услуги, стороны должны договориться заранее. Поскольку правовой анализ документов проводится по сути в интересах покупателя, плательщиком обычно выступает именно он. Продавцу важно как можно быстрее провести сделку и получить расчет, поэтому вычитать стоимость услуг нотариуса из цены квартиры он чаще всего не хочет.

При совершении покупки-продажи недвижимого имущества независимо от того, какой вид письменной формы договора выбрали стороны – простую или нотариальную, этот документ подлежит обязательной государственной регистрации.

Государственная регистрация

Регистрировать договор в государственных органах требуется только тогда, когда это условие прямо предусмотрено законом – например, при продаже объектов недвижимости.

В этом случае после подписания договора и произведения расчетов стороны обращаются с полным пакетом документов в территориальные органы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по месту нахождения имущества. Это требуется для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности на имущество с прежнеговладельца на нового.

Только после государственной регистрации сделка считается заключенной, а переход права собственности состоявшимся.