Отвечает ли заказчик за нарушение подрядчиком норм законодательства о безопасности строительных работ? Что делать подрядчику, если заказчик уклоняется от приемки завершенного строительством объекта.

Норма ст. 712 ГК РФ о праве подрядчика на удержание вещи в случае неоплаты работ является диспозитивной. Поэтому стороны вправе указать в договоре подряда, что подрядчик отказывается от своего права на удержание результата работ и другого связанного с ним имущества. На это Верховный суд РФ указал в Определении от 29.03.2016 № 306-ЭС15-16624 по делу № А65-21934/2014 .

Суть дела

Между заказчиком и подрядчиком был заключен договор на строительство завода. По условиям этого договора результатом выполненных работ являлись, во‑первых, построенный и подготовленный в эксплуатацию объект, готовый к незамедлительной и дальнейшей бесперебойной эксплуатации по его основному функциональному назначению, а во‑вторых, переданная заказчику исполнительная документация. Подрядчик выполнил предусмотренные договором подряда работы, после чего стороны даже подписали акт приемки законченного строительством объекта как результата работ по договору. Но стороны никак не могли договориться насчет стоимости дополнительных работ, не предусмотренных договором.

Полагая, что заказчик не оплатил более 140 млн руб. за выполненные работы, подрядчик решил не передавать исполнительную документацию. Он сообщил заказчику, что решил воспользоваться правом на удержание результата работ в соответствии со ст. 712 ГК РФ, а именно исполнительной документации, и не передаст ее, пока заказчик не погасит задолженность.

В ответ на это требование заказчик направил письмо, в котором напомнил подрядчику, что в договоре подряда есть условие об отказе подрядчика от права на удержание исполнительной документации. Кроме того, в отсутствие исполнительной документации заказчик не может воспользоваться результатом выполненных работ, то есть самим объектом.

Поскольку подрядчик по-прежнему настаивал на своей позиции и удерживал исполнительную документацию, заказчику пришлось подать в арбитражный суд исковое заявление об обязании заказчика передать исполнительную документацию по договору подряда.

Судебное разбирательство

Суды трех инстанций отказали заказчику в удовлетворении исковых требований. Причем первая инстанция отказала в иске, посчитав, что подрядчик передал заказчику исполнительную документацию и никакого удержания не было.

Дело в том, что спорный объект уже был введен в эксплуатацию. Это подтверждали полученные разрешение и акт приемки законченного строительством объекта. Суд указал, что решение рабочей комиссии о готовности к приемке в эксплуатацию выносится в том числе по результатам анализа исполнительной документации, разрабатываемой подрядчиком. Таким образом, выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является безусловным доказательством наличия у заказчика всей исполнительной документации, необходимой и достаточной для эксплуатации объекта (п. 3 ст. 55 ГрК РФ). Поэтому первая инстанция даже не стала разбираться, насколько законно было включать в договор условие об отказе подрядчика от права на удержание исполнительной документации.

Апелляция с судом первой инстанции не согласилась. Она указала, что в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ не предусмотрено обязательное предоставление исполнительной документации для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. То есть наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не подтверждает передачу исполнительной документации заказчику.

Но в апелляции встал другой вопрос - о диспозитивности нормы ст. 712 ГК РФ. Согласно ст. 712 ГК РФ при неисполнении заказчиком обязанности уплатить установленную цену либо иную сумму, причитающуюся подрядчику в связи с выполнением договора подряда, подрядчик имеет право на удержание в соответствии со ст. 359 и 360 ГК РФ результата работ, а также принадлежащих заказчику оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи, остатка неиспользованного материала и другого оказавшегося у него имущества заказчика до уплаты заказчиком соответствующих сумм. При этом кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели (п. 1 ст. 359 ГК РФ).

В статье 712 ГК РФ нет оговорки «если иное не предусмотрено договором». Вероятно, поэтому апелляция решила, что эта норма является императивной и стороны не вправе были согласовать в договоре отказ подрядчика от права на удержание документации, предусмотренного ст. 712 ГК РФ. Cуд апелляционной инстанции указал, что отказ юридического лица от осуществления принадлежащих ему прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 9 ГК РФ). В итоге последовал вывод: при наличии между сторонами спора об оплате выполненных работ удержание подрядчиком исполнительной документации в целях обеспечения требования об оплате работ является правомерным и соответствующим положениям ст. 712 ГК РФ. Именно поэтому апелляция признала отказ в иске законным и оставила решение первой инстанции в силе. Кассация полностью согласилась с выводами апелляционной инстанции.

Позиция Верховного суда

ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций, сославшись на существенные нарушения норм материального права, и отправил дело на новое рассмотрение.

В кассационной жалобе, поданной в ВС РФ, заказчик настаивал на том, что норма ст. 712 ГК РФ является диспозитивной и стороны вправе были согласовать в договоре отказ подрядчика от права на удержание исполнительной документации. Судья, рассмотревшая эту кассационную жалобу, согласилась с доводами заказчика и передала ее на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ. Причем она обратила внимание сразу на два довода. Первый - в договор можно было включить условие об отказе подрядчика от права на удержание исполнительной документации. Второй - нормы об удержании в принципе не должны применяться к исполнительной документации, поскольку в положениях ст. 712 ГК РФ говорится об удержании вещи, то есть результата работ, а не исполнительной документации, которая фактически вещью не является.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала, что в силу ст. 712 и 359 ГК РФ удержание имущества кредитором действительно возможно только в том случае, если должник не исполнил в срок обязанность по оплате указанного имущества. В данном случае в договоре подряда было предусмотрено, что оплата производится после передачи построенного объекта и передачи исполнительной документации. При этом объект был передан, а исполнительная документация - нет. Кроме того, подрядчик не отрицал, что предусмотренные договором работы заказчик оплатил. Вопрос по поводу оплаты стоял только относительно дополнительных работ, не предусмотренных договором. А согласно ст. 726 ГК РФ подрядчик обязан передать заказчику вместе с результатом работы информацию, касающуюся эксплуатации или иного использования предмета договора подряда, если это предусмотрено договором либо характер информации таков, что без нее невозможно использование результата работы для целей, указанных в договоре. Таким образом, подрядчик в любом случае обязан был передать исполнительную документацию.

Более того, стороны в договоре исключили применение ст. 712 ГК РФ к их отношениям. По мнению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, норма ст. 712 ГК РФ является диспозитивной, поскольку она не содержит явно выраженного запрета на установление сторонами иного условия. Это согласуется с позицией, изложенной в п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора». Таким образом, включение в договор условия об отказе подрядчика от права на удержание результата работ является правомерным. Дело отправили на новое рассмотрение.

Надо отметить, что вывод о праве удерживать исполнительную документацию на основании ст. 712 ГК РФ (что вещью является результат работ (объект строительства), а не исполнительная документация, которая лишь содержат информацию по поводу результата работ) вторая кассация не стала включать в свое определение. При новом рассмотрении Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ обратила внимание, что суды необоснованно не приняли довод заказчика о том, что исполнительная документация необходима для безопасной эксплуатации объекта и для проведения ремонтных работ. Также суды нижестоящих инстанций не проверили, какая исполнительная документация подлежит передаче заказчику в соответствии с условиями договора.

Текущая редакция ст. 712 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

При неисполнении заказчиком обязанности уплатить установленную цену либо иную сумму, причитающуюся подрядчику в связи с выполнением договора подряда, подрядчик имеет право на удержание в соответствии со статьями 359 и 360 настоящего Кодекса результата работ, а также принадлежащих заказчику оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи, остатка неиспользованного материала и другого оказавшегося у него имущества заказчика до уплаты заказчиком соответствующих сумм.

Комментарий к статье 712 ГК РФ

1. Комментируемая статья предусматривает возникающее в связи с неоплатой заказчиком произведенных работ право подрядчика удерживать:
- результат работы;
- оборудование заказчика;
- вещь заказчика, переданную для обработки (переработки);
- остаток неиспользованного материала заказчика;
- иное имущество заказчика, оставшееся у подрядчика.

Подрядчик вправе оставлять в своем владении любые вещи независимо от того, имеет ли заказчик в отношении их право собственности или обязательственное право на основании заключенного договора подряда.

Удержание - способ обеспечения исполнения обязательства заказчика перед подрядчиком по уплате цены работы или иной суммы в связи с выполнением работы (например, платы за хранение имущества, установленной договором на случай просрочки в приемке результата). При этом удержание подрядчиком имущества не может использоваться для обеспечения неденежных обязанностей заказчика.

2. Подрядчик вправе удерживать имущество заказчика вплоть до уплаты заказчиком необходимых сумм, в противном случае требования подрядчика удовлетворяются из стоимости данного имущества в объеме и в порядке, которые предусмотрены для удовлетворения требований, обеспеченных залогом, т.е. как если бы удерживаемое имущество было заложено, а заказчик и подрядчик были залогодателем и залогодержателем соответственно (ст. 348-350, 360 ГК РФ). При реализации подрядчиком удерживаемого имущества по правилам залогового законодательства реализуется в соответствующих случаях индивидуально-определенная вещь (в отношении которой заказчик имеет право собственности или требования) или всякая вещь, принадлежащая к имуществу ограниченного рода (в отношении которой заказчик имеет право требования). О последствиях утраты подрядчиком удерживаемого имущества см. ст. 714 ГК РФ.

Подрядчик не вправе удерживать имущество, принадлежащее заказчику-учреждению на праве оперативного управления, поскольку обращение взыскания на такое имущество в порядке, установленном законодательством о залоге, не допускается.

Судебные инстанции полагают, что право на удержание подрядчиком незавершенной работы законом не предусмотрено. В частности, подрядчик не вправе обратить взыскание на удерживаемый им объект незавершенного строительства, государственная регистрация прав собственности на который не произведена, так как собственник этого имущества не определен и обращение взыскания на такое имущество путем его реализации по правилам, установленным ст. 350 ГК РФ, невозможно.

3. Судебная практика:
- постановление ФАС Поволжского округа от 15.05.2008 по делу N А57-15861/07;
- постановление ФАС Московского округа от 18.12.2008 N КГ-А41/11656-08 по делу N А41-4669/08;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.03.2006 N Ф08-930/2006 по делу N А32-18810/2003-50/473;
- определение ВАС РФ от 24.01.2011 N ВАС-18406/10 по делу N А36-1/2010;
- постановление ФАС Центрального округа от 22.10.2010 по делу N А36-1/2010.

Консультации и комментарии юристов по ст 712 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 712 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Ершов Олег Геннадьевич, кандидат юридических наук, старший преподаватель Омской академии МВД России.

Надлежащее исполнение обязательства строительного подряда может быть обеспечено удержанием подрядчиком результата выполненной работы до того, как заказчик не уплатит денежную сумму. Подрядчик также имеет право на удержание принадлежащего заказчику оборудования, остатка неиспользованного материала и другого оказавшегося у него имущества заказчика. Подобный вывод может быть сделан при толковании ст. 712 ГК РФ, которая должна применяться к отдельным видам договора подряда, в том числе и строительного, если иное не установлено специальными нормами об этих видах договоров (п. 2 ст. 702 ГК РФ).

Однако в судебной практике нет единого подхода к применению ст. 712 ГК РФ. Так, например, при рассмотрении одного гражданского дела ФАС Московского округа пришел к выводу, что иск обязать передать строительную площадку должен быть удовлетворен, поскольку подрядчик утрачивает право удержания результата работ при расторжении договора <1>. В этом случае подобный вывод вызывает сомнения. Если исходить из того, что удержание относится к внедоговорным способам обеспечения исполнения обязательства, которые существуют независимо от момента прекращения основного обязательственного правоотношения, тогда почему подрядчик должен утрачивать право удержания на результат работ при расторжении договора.

<1> Постановление ФАС Московского округа от 24 июня 2005 г. N КГ-А40/5454-05 // Архив ФАС Московского округа.

По другому гражданскому делу суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с заказчика долга, так как, прекратив в одностороннем порядке действие договора, уклонившись от участия в работе комиссии по приемке выполненных работ и устранения допущенных при строительстве дефектов до привлечения заказчиком сторонней подрядной организации, подрядчик лишил себя возможности воспользоваться правами ст. 712 ГК РФ, связанными с удержанием <2>. Фактически позиция суда здесь основана на добросовестности стороны при исполнении обязательства. Однако если работы подрядчиком фактически выполнены и не оплачены заказчиком, то есть основания рассмотреть вопрос о неосновательном обогащении. С другой стороны, остается неясным, почему подрядчик, практически выполнивший работы, пусть не в полном объеме и с нарушением, должен лишаться права на их удержание.

<2> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15 июня 2005 г. N Ф04-3391/2005(11714-А27-5) // Архив ФАС Западно-Сибирского округа.

Во многом неверное представление о порядке применения ст. 712 ГК РФ складывается в связи с неправильным пониманием юридической природы удержания. В юридической литературе удержание как способ обеспечения исполнения обязательства не всегда рассматривается на должном уровне. Так, например, В.И. Казанцев лишь отмечает, что при удержании у кредитора находится вещь, подлежащая передаче должнику или указанному должником лицу в случае исполнения им в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков. Кредитор удерживает не принадлежащую ему вещь до тех пор, пока обязательство не будет исполнено. Право удержания вещи должника возникает у кредитора только в том случае, когда данная вещь оказалась в его владении на законном основании <3>.

<3> Казанцев В.И. Гражданско-правовые способы обеспечения исполнения обязательств // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 12.

Приводя несколько примеров из судебной практики, автор ограничивается лишь вольным толкованием ст. 359 ГК РФ, пытаясь определить сущность удержания без тщательной проработки нормативных положений, он не усматривает особенностей и при исследовании ст. 712 ГК РФ применительно к подрядным отношениям. Неясен также вопрос о том, кто же должен исполнить обязательство по оплате вещи. Следуя рассуждениям автора, это может быть как сам должник, так и указанное им лицо.

Представляется, что возможность применения ст. 712 ГК РФ при исполнении обязательства строительного подряда должна связываться в первую очередь с решением вопроса об объекте удержания. Здесь необходимо исходить из того, что результатом исполнения договора строительного подряда является вновь созданный либо реконструируемый объект недвижимости в виде здания или сооружения, который должен передаваться заказчику. Отсюда следует выяснить, может ли объект недвижимости, созданный усилиями подрядчика, быть объектом удержания с его стороны.

В.В. Витрянский считает, что недвижимое имущество не может быть предметом удержания. Основной аргумент сводится к тому, что осуществление кредитором права удержания с последующим обращением взыскания на удерживаемое имущество представляет собой гражданско-правовую сделку, которая предполагает государственную регистрацию, что противоречит существу правоотношений по удержанию. Кроме того, действующее законодательство не включает право удержания в перечень обременений недвижимого имущества, подлежащих государственной регистрации <4>.

<4> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.: Статут, 2001. С. 557.

Полагаем, что подобное суждение нуждается в дополнительном обосновании. Во-первых, не все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Можно заключить сделки, которые предполагают государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, но не самого юридического факта - сделки. Поэтому сомневаемся, что сделка по удержанию недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку действующее законодательство это прямо не предусматривает.

Во-вторых, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <5> не содержит исчерпывающего перечня обременений недвижимости, поскольку указывает, что "подлежат государственной регистрации обременения, в том числе...". Следовательно, можно предположить, что исходя из принципа гражданского права о дозволительной направленности (разрешено все, что не запрещено) удержание наряду с залогом также может рассматриваться как разновидность обременения недвижимости, предполагающего государственную регистрацию.

<5> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

В-третьих, можно ли вообще право удержания с последующим обращением взыскания на удерживаемое недвижимое имущество считать сделкой? В юридической литературе удержание иногда действительно рассматривается как односторонняя сделка. Так, например, С.В. Сарбаш, отталкиваясь от общего определения сделки, указывает, что "лицо, удерживающее имущество, осуществляет данное правомочие посредством действия", которое приводит к возникновению права на удовлетворение требований кредитором в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом <6>.

<6> Сарбаш С.В. Право удержания в Российской Федерации. М.: Статут, 2003.

Вместе с тем удержание, несмотря на имеющиеся признаки односторонней сделки, не может признаваться таковой по некоторым основаниям. Речь идет о совершении юридического акта, в основе которого волеизъявление одной стороны. Но удержание и сделка преследуют совершенно разные цели: цель удержания - стимулировать должника к надлежащему исполнению обязательства, цель сделки - возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей <7>. Сделка представляет собой юридический факт, с которым связывается в последующем существование правоотношения. Удержание, прежде всего, рассматривается как право кредитора, которое образует содержание существующего правоотношения. Данное право возникает при наличии иного юридического факта - неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должника по оплате подлежащей передачи ему вещи.

КонсультантПлюс: примечание.

<7> См. также: Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. М.: Статут, 2002. С. 194.

Иного мнения на объект удержания придерживается С.В. Сарбаш. Обращая внимание на положения ст. 359 ГК РФ, он приходит к выводу, что, поскольку законодатель не конкретизировал в норме положение об удерживаемой вещи, следовательно, она может быть любой. Отсюда, если закон не запрещает удерживать недвижимость, значит, это должно быть допустимо <8>. Н.В. Южанин также допускает удержание недвижимой вещи по специальному договору, а при его отсутствии по решению суда как проявление самозащиты <9>.

<8> Сарбаш С.В. Некоторые аспекты применения права удержания // Вестник ВАС РФ. 1997. N 11. С. 95.
<9> Южанин Н.В. Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств // Юрист. 2003. N 2. С. 8.

Представляется, что данный подход не может быть ориентиром в применении ст. 712 ГК РФ при обеспечении исполнения обязательства строительного подряда по ряду причин. Данная норма закреплена в общих положениях о подряде и применяться к строительному подряду может, если иное не установлено специальными нормами § 3 гл. 37 ГК РФ. Специальными нормами о строительном подряде иное не установлено, но и применение ст. 712 ГК РФ как общей должно быть ограничено особенностями строительного подряда.

Действительно, как справедливо заметил М.И. Брагинский, при удержании признаки самозащиты вполне усматриваются - действия кредитора являются односторонними и направлены на его защиту без обращения в суд или другой компетентный орган <10>.

<10> Брагинский М.И. Общие положения нового Гражданского кодекса (Комментарий к ГК РФ) // Хозяйство и право. 1995. N 1. С. 21.

Однако удержание и самозащита должны признаваться разными правовыми конструкциями, хотя и преследующими одну цель - защитить интересы кредитора при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства должником. При самозащите юридическое значение имеет соразмерность причиняемого вреда действиям правонарушителя, при удержании - размер причиняемого должнику вреда значения не имеет. Самозащита предполагает активные действия кредитора, в то время как при удержании поведение кредитора пассивное, он не совершает действий по передаче вещи должнику. Договор и судебное решение не могут лежать в основании самозащиты, поскольку она возникает лишь при отсутствии возможности лица обратиться за защитой в компетентный орган или избрать другой способ защиты.

При обеспечении исполнения обязательства строительного подряда важно, кому принадлежит удерживаемая недвижимая вещь. Очевидно, до подписания акта приемки выполненной работы построенное подрядчиком здание или сооружение является объектом действующего договора и заказчику принадлежать не может. Право собственности на данный объект недвижимости возникает у заказчика только после государственной регистрации. Следовательно, подрядчик удерживает вещь, которая заказчику не принадлежит на праве собственности. С другой стороны, и подрядчик без государственной регистрации права не является собственником созданного объекта недвижимости, и не может им являться в силу существующего обязательственного правоотношения строительного подряда, в котором выступает должником по передаче этого объекта. В этом случае можно ли вообще вести речь об удержании?

Если допустить, что удержание подрядчиком возможно лишь при владении с его стороны построенным зданием или сооружением, то как применить положения ст. 360 ГК РФ. Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. Залогодателем может быть собственник вещи либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Это предполагает также, что и при удержании кредитор удерживает вещь, которая принадлежит должнику на праве собственности. В противном случае вызывает сомнения возможность реализации недвижимой вещи с публичных торгов. Заказчик правом собственности на удерживаемый объект недвижимости не обладает, следовательно, реализация этого объекта с публичных торгов должна быть исключена. Подобное исключение должно быть сделано и для подрядчика, поскольку если предположить, что он удерживает свою вещь, то теряется смысл обеспечения исполнения и нельзя вести речь о реализации вещи по правилам залога в связи с необходимой, предшествующей реализации, обязательной государственной регистрацией права.

Представляется, что непередача подрядчиком построенного здания или сооружения при неисполнении заказчиком обязанности по оплате работ вообще не может рассматриваться как удержание или способ обеспечения исполнения обязательства строительного подряда. В данной ситуации речь идет о применении ст. 328 ГК РФ, в соответствии с которой в случае неисполнения стороной своего обязательства другая сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе такое исполнение приостановить либо отказаться от исполнения и потребовать возмещения убытков. Обязательство строительного подряда является взаимным. В обязанности подрядчика входит не только выполнение строительных работ, но и передача их результата заказчику. Неоплата заказчиком выполненных работ позволяет подрядчику приостановить исполнение лежащей на нем обязанности по передаче их результата.

Здесь необходимо выяснить отличие права удержания от приостановления исполнения обязанности. В.В. Шарапов полагает, что обязанность заказчика оплатить и принять результат работ обеспечивается несколько отличающимся от удержания механизмом, который закреплен в п. 6 ст. 720 ГК РФ. Он сводится к возможности подрядчика при определенных условиях продать результат работ, подлежащий передаче заказчику. Отличие от удержания автор видит в реализации предмета подряда без решения суда, ограничении предмета реализации (только в виде результата работ) и основаниях возникновения права на реализацию (только в случае уклонения от приемки выполненной работы) <11>.

<11> Шарапов В.В. Особенности применения удержания при исполнении договоров строительного подряда // Право и экономика. 2007. N 2. С. 43 - 48.

На наш взгляд, выделенные отличия вряд ли применимы в обязательстве строительного подряда. В частности, п. 6 ст. 720 ГК РФ относится к общим положениям о подряде. Реализовать подрядчиком результат работы невозможно, поскольку строительство велось на земельном участке заказчика. Продажа построенного здания (сооружения) возможна только вместе с расположенным под ним земельным участком исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (ст. 1 Земельного кодекса РФ). Более того, продажа построенного здания или сооружения предполагает предварительную государственную регистрацию, для которой необходимы документы, подтверждающие, что созданный объект недвижимости не является предметом действующего договора строительного подряда.

Очевидно, удержание возможно, пока существует основное обязательство строительного подряда. Это период до подписания акта приемки-передачи построенного здания (сооружения). Данный акт указывает на то, что стороны исполнили обязательство надлежащим образом и оно прекращается исполнением (ст. 408 ГК РФ). В связи с этим вызывает сомнение утверждение о том, что срок существования права удержания не ограничен и вещь можно удерживать до того момента, пока должник не исполнит обязательство <12>.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография Б.М. Гонгало "Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2004.

<12> См.: Гонгало Б.М. Указ. соч. С. 204.

После государственной регистрации возникает право собственности на построенное здание (сооружение) и удержание становится невозможным в связи с существованием уже не обязательственного, а вещного правоотношения.

Отличие же права удержания подрядчиком от приостановления исполнения его обязанности в обязательстве строительного подряда необходимо связывать не с фактом государственной регистрации права на созданный объект недвижимости, а с возникновением дополнительного обязательственного правоотношения с участием заказчика и подрядчика. При удержании необходимо вести речь о существовании правоотношения, которое носит производный (акцессорный) от обязательства строительного подряда характер, а по содержанию выражено в дополнительных правах и обязанностях, возлагаемых на заказчика и подрядчика, которые не охватываются содержанием основного обязательства. В качестве дополнительных прав можно выделить право кредитора на реализацию удерживаемой вещи по правилам залога и обязанность должника этому не препятствовать.

При применении ст. 328 ГК РФ дополнительных обязательственных правоотношений не возникает. Применительно к строительному подряду в силу указанных выше причин дополнительного права на реализацию вещи в виде построенного здания (сооружения) по правилам залога не возникает, поскольку этому препятствует предварительная государственная регистрация права собственности на объект недвижимости. Отсюда нельзя также получить удовлетворение интересов кредитора за счет продажи вещи. Более того, отличие права удержания подрядчиком от приостановления исполнения обязательства строительного подряда усматривается в цели применения норм. При удержании имеет место ненадлежащее исполнение обязательства должником, вследствие чего у кредитора возникают убытки, которые должны быть компенсированы реализацией удерживаемой вещи с публичных торгов. Цель приостановления исполнения обязанности во взаимном обязательстве заключается в том, чтобы стимулировать исполнение своей обязанности контрагентом. В последнем случае убытков кредитора может и не быть.

Удержание само по себе является обеспечительной ме­рой, призванной стимулировать должника надлежаще ис­полнять взятые на себя обязательства, а также гарантировать кредитору исполнение основного обязательства, в том числе это относится к отношениям, возникшим из договора строи­тельного подряда.

Подрядные отношения регулируются главой 37 ГК РФ. Так, согласно ст. 740 ГК РФ «по договору строительного под­ряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения ра­бот, принять их результат и уплатить обусловленную цену». Также необходимо установить систему отопления, к выбору системы отопления необходимо подойти серьезно и самостоятельно изучить все нюансы. Например модель Kermi FKO 33 с боковым подключением, оснащена двумя конвекторами, отличается высокой мощностью и разработана для обогрева больших площадей. Конструкция изготовлена из двух симметричных листов стали, толщина каждого из них 1,25 мм, благодаря чему панель действительно имеет прочность.

При этом право подрядчика на удержание закреплено в ст. 712 ГК РФ, согласно которой «при неисполнении заказ­чиком обязанности уплатить установленную цену либо иную сумму, причитающуюся подрядчику в связи с выполнением договора подряда, подрядчик имеет право на удержание в со­ответствии со статьями 359 и 360 настоящего Кодекса резуль­тата работ, а также принадлежащих заказчику оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи, остатка не­использованного материала и другого оказавшегося у него имущества заказчика до уплаты заказчиком соответствующих сумм».

Таким образом, из ст. 712 ГК РФ следует, что объектом удержания может выступать как результат работ, так и при­надлежащее заказчику и переданное подрядчику оборудова­ние, подлежащая переработке (обработке) вещь, остаток неис­пользованного материала и другое имущество заказчика. В сфере строительства, производства, складского хозяйства часто приходится выполнять подъем и перемещение различных грузов: стройматериалов, оборудования, тяжелых деталей и элементов конструкций. Вес поднимаемых предметов может достигать нескольких тонн, поэтому выполняемые работы требуют очень ответственного подхода. На крупных предприятиях и на строительных объектах обязанности по закреплению груза лежат на стропальщике, который проходит обучение и имеет соответствующую подготовку.

С учетом вышесказанного, объекты удержания можно разделить на две основные группы, к первой группе объектов отнести: оборудование, материалы, подлежащую переработ­ке (обработке) вещь, а также прочее имущество заказчика, а ко второй группе отнести результаты работ. При этом резуль­таты работ могут быть как движимыми вещами, так и недви­жимыми. Недвижимая же вещь - это результат строительных работ, обоснование этого вывода будет приведено ниже. Проекты одноэтажных домов и коттеджей пользуются большой популярностью у застройщиков и на то есть немало причин. Проекты одноэтажных домов – это основа современной архитектуры.

Так, понятие недвижимого имущества закреплено в ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно: «Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земель­ные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имуществен­ные комплексы».

Таким образом, результатом работ в нашем случае будет являться здание, сооружение или помещение, понятия кото­рых приведены в Федеральном законе от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооруже­ний». Так, согласно подп. 6, 14 и 23 п. 2 ст. 2 указанного ФЗ «здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно­технического обеспечения и предназначенную для прожива­ния и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определен­ное назначение и ограниченная строительными конструкция­ми; сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограж­дающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, переме­щения людей и грузов» (выделено нами. - Ю. Р.).

Итак, результат строительных работ - это недвижи­мая вещь, создаваемая подрядчиком по договору строи­тельного подряда и являющаяся объектом удержания в порядке, предусмотренном ст. 712 ГК РФ.

При этом результат строительных работ как объект удер­жания можно классифицировать на определенные виды, ко­торые также являются объектами удержания и приведены на Рисунке № 1.

Таким образом, как видно на Рисунке № 1, результат ра­бот может быть либо вновь возводимый, например, строитель­ство жилого дома, либо реконструируемый, например, капи­тальный ремонт здания. При этом оба вида результатов работ могут быть либо завершенными, либо незавершенными.

Однако на практике реализовать право на удержание не­движимого имущества не так-то просто.

Одним из спорных вопросов остается вопрос, можно ли удерживать недвижимую вещь, право на которую не зареги­стрировано в установленном порядке?

Так, по мнению Е. А. Суханова: «Не исключено удержа­ние недвижимой вещи (например, арендованного здания), причем право ее удержания возникает независимо от его госу­дарственной регистрации».

Аналогичного мнения придерживаются Н. В. Южанин и В. А. Рыбаков, которые считают, что «применение удержа­ния к недвижимости возможно в силу существующего зако­нодательства и государственной регистрации такой сделки не требуется. Считаем в полной мере возможным применение удержания как к движимым вещам, так и к недвижимым, и никаких законодательных поправок в этом аспекте не нуж­но, напротив, законодательная поправка в ст. 359 ГК РФ удержания только движимого имущества создала бы массу противоречий».

Противоположной точки зрения придерживаются М. И. Брагинский и В. В. Витрянский, которые отмечают: «Вместе с тем осуществление кредитором права удержания с после­дующим обращением взыскания на удерживаемое имуще­ство представляет собой гражданско-правовую сделку. Сдел­ки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 164 ГК), что противоречит существу правоотношений, возникающих при осуществлении кредитором права удержания имущества. Да и ст. 131 ГК, а также другие законы не включают право удер­жания в перечень обременений недвижимого имущества, под­лежащих государственной регистрации. На наш взгляд, изло­женные обстоятельства не позволяют включать в круг вещей, которые могут служить предметом удержания, недвижимое имущество».

При этом и судебная практика крайне противоречива в поставленном вопросе. С одной стороны, существует практи­ка, подтверждающая, что незарегистрированный объект удер­живать нельзя.

Например, в Постановлении Четырнадцатого арби­тражного апелляционного суда от 06.05.2013 по делу № А66- 8606/2012 установлено, что «объект недвижимости, который удерживается истцом, представляет собой незаконченный стро­ительством 16-квартирный жилой дом со встроенными офис­ными помещениями. В настоящее время по строительству дома выполнено порядка 37% строительных работ. Право на удержание подрядчиком результата незавершенной работы гражданским за­конодательством не предусмотрено. В силу статей 130, 219 Граж­данского кодекса Российской Федерации незавершенное строитель­ство является недвижимым имуществом, право собственности на которое возникает с момента государственной регистрации...

Поскольку право собственности на спорный объект незавер­шенного строительства не зарегистрировано и собственник объ­екта незавершенного строительства в установленном порядке не определен, обращение взыскания на такое имущество путем его реализации также невозможно. Довод о правомерности удержа­ния подрядчиком результата подрядных работ также подлежит отклонению».

С другой стороны, встречается практика, которая под­тверждает, что в случае регистрации права за заказчиком, под­рядчик уже не вправе удерживать объект.

Например, в Постановлении Восемнадцатого арбитраж­ного апелляционного суда от 24.12.2009 № 18АП-11322/2009 по делу № А76-15882/2009 «удержание рассматривается как право кредитора, которое возникает при наличии юридического фак­та - неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должника по оплате подлежащей передачи ему вещи. Принимая во внимание ссылку ответчика о применении удержания в качестве обеспечительной меры, следует учитывать, кому принадлежит удерживаемая недвижимая вещь. Поскольку в данном случае право собственности было зарегистрировано за заказчиком, подрядчик был не вправе удерживать вещь, право собственности на которую было зарегистрировано Заказчиком. В данной ситуации Генподряд­чик мог действовать только исходя из статьи 328 Гражданского кодекса, в соответствии с которой в случае неисполнения стороной своего обязательства, другая сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе такое исполнение приостановить либо отка­заться от исполнения и потребовать возмещения убытков».

Таким образом, в одном случае суд отказал по причине того, что право собственности не было зарегистрировано и собственник имущества не установлен, при этом во втором случае суд отказал по причине того, что собственник установ­лен и зарегистрировал свое право на имущество.

Однако, несмотря на неоднозначную судебную практику, наиболее верной представляется позиция Е. А. Суханова, Н. В. Южанина и В. А. Рыбакова, которые в поставленном вопросе придерживаются возможности удержания недвижимого иму­щества независимо от государственной регистрации прав на него.

В данном вопросе важно установить факт того, что ре­зультат работ принадлежит заказчику. Здесь следует обратить внимание на то, что результат работ передается заказчику по соответствующему акту сдачи-приемки результата работ. Так, согласно п. 4 ст. 753 ГК РФ «сдача результата работ подряд­чиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подпи­санным обеими сторонами».

При этом следует отметить, что с подписанием акта сда­чи-приемки результата работ стоимость имущества учитыва­ется на балансе заказчика, откуда вытекают имущественные права заказчика на этот результат работ, а также связанные с ним обязанности. Так, согласно ст. 741 ГК РФ после приемки объекта заказчиком, к нему переходит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства.

Более того, если заказчик не примет у подрядчика резуль­тат работ, то создаваемый объект, даже пусть на принадлежа­щем заказчику земельном участке, не может быть расценен как полученный на законных основания. В результате того, что заказчик не понес фактических расходов на его создание, полу­ченный результат работ будет являться ничем иным, как неос­новательным обогащением согласно ст. 1102 ГК РФ.

Таким образом, можно сделать вывод, что у заказчика возникает право на результат работ с момента приемки по акту сдачи-приемки результата работ. После чего у заказчика возникает не только обязанность по его оплате, но и возника­ют соответствующие права на результат работ. Заказчик уже на этом этапе может владеть, пользоваться и распоряжаться результатом работ вне зависимости от государственной реги­страции прав на него.