Гражданские дела по жилищным спорам. Жилищные споры и порядок их разрешения

Можно выделить следующие виды жилищных споров:

1. Споры о признании договоров купли-продажи, дарения, мены жилых помещений недействительными;

2. Споры при переходе права собственности на жилые помещения в порядке наследования;

3. Споры о предоставлении жилых помещений по договору социального найма;

4. Споры о признании недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма;

5. Споры об изменении договора социального найма жилого помещения;

6. Споры о вселении в жилое помещение;

7. Споры о выселении из жилого помещения;

8. Споры о разделе жилого помещения;

9. Споры о порядке пользования жилым помещением.

Рассмотрим наиболее распространённые виды жилищных споров.

Дела по спорам, связанным с сохранением самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения, возникли после введения в действие Жилищного кодекса РФ, в ч. 4 ст. 29 которого предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Новая норма не определяет, в каком порядке и при каких условиях суд должен рассматривать дела такой категории. Одно из нее ясно: суд вправе сохранить жилое помещение в том состоянии, в котором оно существует после переустройства и (или) перепланировки, проведенных при отсутствии соответствующего документа о согласовании или с нарушением проекта. Целесообразность такой нормы очевидна, поскольку она позволяет сохранить переоборудования, направленные на повышение качества и благоустроенности жилого помещения, из чего суд и должен исходить при разрешении такого вопроса. Было бы абсурдно обязать гражданина, уплатившего административный штраф за допущенное правонарушение, восстановить жилое помещение в прежнем состоянии, а затем разрешить ему производство тех же переустройств (перепланировок). Это означало бы привлечение его к дополнительной ответственности, помимо административной, установленной за самовольное переоборудование жилого помещения.

В то же время в судебной практике возникла неопределенность в том, в каких случаях и в каком производстве должен рассматриваться вопрос о сохранении жилого помещения, кто является надлежащим ответчиком. В полной мере имеющаяся неопределенность может быть устранена посредством разъяснений Пленума Верховного Суда РФ по вопросам, выявленным при изучении складывающейся судебной практики применения жилищного законодательства. В настоящее время можно высказать некоторые соображения, основанные на анализе правовых норм и имеющихся материалов.

В отдельных случаях граждане, допустившие самовольное переоборудование, обращались с заявлениями об установлении различных юридических фактов, в частности, ненарушения прав и интересов граждан, проживающих в том же доме или квартире, соответствия требованиям законодательства произведенной перепланировки. Эти заявления разрешались судом по существу в порядке особого производства. С подобной практикой согласиться нельзя, так как непосредственно из заявлений усматривается наличие подведомственного суду спора о праве заявителя на жилое помещение в существующем состоянии. Факты, которые просят установить, имеют значение для разрешения этого спора, но сами по себе не подтверждают каких-либо прав и обязанностей заявителя. Если заявитель в целях оформления самовольно выполненных переоборудований в органе, осуществляющем согласование переустройств и (или) перепланировок, желает подтвердить отсутствие нарушений прав и интересов членов своей семьи или соседей либо соблюдение им установленных норм и правил, то он не лишен возможности получить письменное согласие указанных лиц, заключение уполномоченных органов, а в случае отказа - предъявить иск к гражданам о признании их возражений необоснованными либо оспорить в суде отказ в даче положительного заключения. Поэтому условия, необходимые для установления фактов, имеющих юридическое значение, отсутствуют, в соответствии с ч. 3 ст. 263 ГПК такое заявление подлежит оставлению без рассмотрения.

Понимание ч. 4 ст. 29 ЖК РФ возможно только с учетом ее места в системе норм жилищного права. Иногда ее толкуют в отрыве от других правовых норм и на основе подобного толкования делают вывод о том, что сохранение самовольных переустройств (перепланировок) допускается только на основании решения суда. Правовых оснований для такого вывода не имеется. Рассматриваемая норма включена в ст. 29 ЖК РФ, предписывающую привести самовольно переустроенное или перепланированное жилое помещение в прежнее состояние, в том числе в судебном порядке, если виновное лицо не устранит допущенное нарушение. В качестве одного из условий вынесения судом решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов либо о расторжении в отношении него договора социального найма в ч. 5 этой статьи указывается на непринятие судом предусмотренного ч. 4 решения о сохранении жилого помещения.

Таким образом, ст. 29 ЖК РФ наделяет суд правом отказать в удовлетворении иска о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма, если он при наличии соответствующего встречного заявления примет решение сохранить жилое помещение в существующем состоянии, установив, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. В этом случае в резолютивной части решения суда должно быть указано, что данное решение является основанием для внесения организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества соответствующих изменений в документацию на жилое помещение.

Определяя указанное право суда, рассматриваемая статья не отрицает полномочия органа, осуществляющего согласование, и не содержит для него запрета самостоятельно по заявлению гражданина согласовать самовольно выполненные переустройства и (или) переоборудования и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Данные полномочия вытекают из иных норм, в частности из ст. 18 Конституции РФ, п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. 26 - 28 ЖК РФ.

Возможность оформления во внесудебном порядке ранее выполненных самовольно переустройств и (или) перепланировок жилых помещений предусмотрена и в нормативных правовых актах, принятых в некоторых субъектах РФ, например в п. 2 Постановления правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП "О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы". Отказ органа местного самоуправления, осуществляющего согласование, в оформлении переустройств (перепланировок) может быть оспорен в суде по правилам главы 25 ГПК, если при этом не возникает спора о праве, подведомственного суду, что препятствует решению вопроса в указанном порядке (ч. 3 ст. 247 ГПК).

Из нового жилищного законодательства вытекает возможность предъявления гражданами следующих исков: о праве на жилое помещение по основанию фактического проживания в нем и внесении в связи с этим изменений в договор социального найма; об исключении из договора социального найма лиц, не вселившихся в жилое помещение, предоставленное по этому договору; о недействительности договора социального найма в части включения в него отдельных граждан; об утрате права пользования жилым помещением и исключении из договора социального найма граждан в случае их выезда в другое место жительства (добровольного расторжения этими гражданами договора социального найма в части, относящейся к ним).

Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи предусмотрено в ст. 70 ЖК РФ. Эти граждане, будучи вселенными в соответствии с названной статьей, приобретают равные с нанимателем права и обязанности (ч. 1, 2 ст. 69 ЖК РФ). Из названных норм и положений ст. 83 ЖК РФ вытекает, что права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма возникают или прекращаются при наличии совокупности двух фактов: 1) вселение в жилое помещение и проживание в нем совместно с нанимателем либо добровольный выезд в другое постоянное место жительства; 2) внесение соответствующих изменений в заключенный договор социального найма.

Из этого следует, что суд может признать право пользования жилым помещением за лицом, фактически вселенным нанимателем, если были соблюдены требования ч. 1 ст. 70 ЖК РФ и не имеется обоснованных возражений со стороны наймодателя. Обстоятельства, свидетельствующие о соблюдении указанных требований при вселении, о проживании в жилом помещении совместно с нанимателем и об отсутствии у наймодателя оснований для отказа во вселении, устанавливаются судом на основе доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости. В решении суда о признании права пользования жилым помещением должно быть также указано о внесении изменений в договор социального найма и включении в него нового члена семьи нанимателя, а в случае смерти нанимателя - в качестве нанимателя жилого помещения (ч. 2 ст. 70, ч. 2 ст. 82 ЖК РФ).

В то же время если гражданин был включен в договор социального найма в качестве члена семьи нанимателя, но не реализовал свое право на вселение в жилое помещение, предоставленное по этому договору, и в нем не проживал совместно с нанимателем, то такой гражданин может быть исключен из договора социального найма как не приобретший право на жилое помещение, предоставленное по этому договору.

Лицо, выбывшее из жилого помещения в другое место жительства, фактически добровольно отказывается от своих прав и обязанностей по договору социального найма, по сути, расторгает договор в этой части.

Из изложенного следует, что превалирующее значение придается факту вселения с соблюдением установленных требований и пользования жилым помещением. Внесение соответствующих изменений в договор социального найма является следствием возникшего либо прекращенного права лица на жилое помещение, предоставленного по данному договору.

Разрешение спора о праве на жилое помещение всегда связано с изменением договора социального найма, что влияет на права и законные интересы нанимателя и всех членов его семьи, включенных в договор, а также наймодателя, являющегося стороной по договору. Поэтому в случае возбуждения жилищного спора в суде все эти лица должны быть обязательно привлечены к участию в деле.

Дела о принудительном обмене жилого помещения представляют определенную сложность, поскольку в сферу жилищного спора вовлекаются не только непосредственно спорящие стороны, но и лица, добровольно согласившиеся участвовать в обмене. Истец должен представить суду конкретный вариант предлагаемого ответчику обмена занимаемого им жилого помещения. К участию в деле должны быть привлечены не только граждане, проживающие в размениваемом жилом помещении, но и все лица, включенные в договоры социального найма на жилые помещения, предлагаемые для разъезда в целях разрешения возникшего жилищного спора.

При этом следует помнить, что в соответствии с правилами ч. 3 ст. 72 ЖК РФ судом разрешается жилищный спор между нанимателем и членами его семьи, совместно проживающими в одном жилом помещении, являющимся объектом размена, когда кто-то из них не согласен на обмен. Поэтому ответчиками по делу могут быть только лица, возражающие против обмена. Граждане, проживающие в жилых помещениях, предлагаемых для разъезда, не являются ответчиками по такому делу, поскольку они не могут быть принуждены произвести обмен занимаемых ими жилых помещений и такое требование к ним не предъявляется. Эти граждане участвуют в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора. Резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о принудительном обмене должна быть изложена таким образом, чтобы на третьих лиц не возлагалась обязанность произвести обмен своих жилых помещений. Недопустимо указывать об их выселении (переселении) из занимаемых ими жилых помещений. Они имеют право отказаться от обмена жилыми помещениями на любой стадии до его оформления в соответствии с правилами ст. 74 ЖК РФ. Если такой отказ имеет место после вступления в законную силу решения суда о принудительном обмене, то, по мнению авторов, исполнительное производство прекращается судом применительно к п. 1 ч. 1 ст. 439 ГПК, поскольку взыскатель (истец по делу о принудительном обмене) фактически отказывается от исполнения, так как утрачивает возможность предоставить должнику (ответчику) жилое помещение для обмена.

По делу о принудительном обмене жилого помещения юридическое значение имеют обстоятельства, свидетельствующие: а) о соответствии требованиям закона предложенного варианта обмена; б) о соблюдении законных и иных заслуживающих внимания интересов лиц, возражающих против обмена (ответчиков по делу). При этом судом могут быть учтены возражения ответчиков не только относительно размера и степени благоустроенности предлагаемого им для переезда жилого помещения, но и иные обстоятельства, с учетом которых для них существенно затруднено пользование этим жилым помещением, например, если оно значительно удалено от места работы или нахождения детского учреждения, а существующее транспортное сообщение не позволяет им своевременно являться на работу, а ребенку посещать это учреждение. Размер, степень благоустроенности, место расположения жилого помещения, переходящего истцу по обмену, в данном случае не имеют значения. Суд должен лишь установить, что вселение истца и членов его семьи в это жилое помещение не противоречит требованиям закона.

Как происходит решение вопросов по гражданским делам в судебной практике? Каков срок исковой давности жилищных споров? Какие бывают виды жилищных споров и как они решаются в суде?

Жилищный вопрос в России - в числе самых острых. Даже после того, как человек уже стал счастливым обладателем жилплощади, судьба иногда преподносит неприятный сюрприз, который порождает жилищные споры.

Из чего они рождаются и как в них преуспеть, расскажу вам я, Валерий Чемакин - консультант по правовым вопросам. Я объясню, какие виды жилищных споров бывают и дам советы , как их избежать или по-крайней мере не доводить до стадии судебного разбирательства.

Сотрудники юридических компаний, обзор которых я сделал в конце статьи, помогут решить вашу проблему максимально эффективно.

1. Что такое жилищные споры

Для подавляющего большинства граждан России жильё - единственный дорогостоящим актив, за который они готовы сражаться до конца.

Право иметь крышу над головой есть у каждого человека. Конституция и законы призваны защищать его как одно из фундаментальных прав человека.

Это конфликтные ситуации между людьми, вытекающие из нарушения жилищных прав какой-либо из сторон.

Споры по жилищным делам широко распространены, но невозможно найти две абсолютно одинаковых ситуации. Такие дела юристы относят к наиболее сложным и непредсказуемым.

Кроме того, жилищная тематика охватывает очень большой спектр взаимоотношений, начиная от права собственности и заканчивая вопросами оплаты коммунальных услуг.

Одни жилищные споры годами развиваются из вялотекущего конфликта, иные возникают внезапно и развиваются так стремительно, что это повергает в шок обе стороны. Особенно этим «грешат» , речь о которых идёт в нашей отдельной статье.

Судебные разбирательства тоже иногда длятся годами, но инициировать их можно только в строго установленные временные рамки.

Постановление пленума ВС РФ о жилищных спорах разъясняет, что при их разрешении используется общий для всех исков 3 летний срок давности, если иного нет в жилищном законодательстве по конкретному случаю.

Сегодня нет единого закона, который бы регулировал порядок разрешения жилищных споров, поэтому используется Гражданский и Жилищный кодексы, а также судебная практика.

Тем не менее есть три варианта урегулирования таких конфликтов:

1. Административный.
2. Внесудебный.
3. Судебный.

Решение об использовании того или иного варианта принимается в зависимости от конкретной ситуации. К примеру, вопросы о незаконной перепланировке или использовании квартиры не по назначению рассматриваются в административном порядке жилищной инспекцией, а споры по незаконному выселению - в судах.

Согласно судебной практике, решения по жилищным спорам принимаются чаще всего в вопросах выселения, при жилищно-коммунальных разбирательствах, а также взаимоотношениях между соседями и родственниками. Подробнее о том, какие бывают жилищные споры, читайте далее.

2. Когда возникают жилищные споры - обзор основных ситуаций

Так как вопросы жилья так или иначе присутствуют совершенно во многих направлениях человеческих взаимоотношений, то и ситуаций, приводящих к возникновению споров, несчётное количество.

Выделим несколько распространённых и рассмотрим их подробнее.

Ситуация 1.

Нередко развод супругов сопровождается скандалами и взаимными обвинениями. Конфликт обостряется, когда благоверные успели нажить хоть немного совместного скарба.

Если штучное добро хоть как-то удаётся разделить, то делёж жилья без суда не обходится. Лица, участвующие в таких жилищных спорах: разводящиеся супруги, их родители и другие родственники.

Ситуация 2. Оформление прав на недвижимость

При оформлении прав на недвижимость после её приобретения могут появиться третьи лица, тоже претендующие на них. Это достаточно распространённая ситуация, особенно, когда юридическая чистота сделки не была проверена должным образом.

Пример

Сергей заключил сделку мены с пенсионером Владимиром Ивановичем. Обмен 1 комнатной квартиры на 3 комнатную с доплатой. Однако при регистрации выяснилось, что были нарушены права внучки-инвалида, находящейся на иждивении у деда.

Ситуация была сложная, а разрешить её получилось только в суде, в который были приглашены представители органа опеки.

Ситуация 3. Регистрация или выписка жильцов

Хотя сейчас такой атавизм как прописка отменён, существует понятие регистрация по месту жительства и месту пребывания. При этом многие процедуры без соответствующего штампа в паспорте затруднительны, а его полное отсутствие - это административное правонарушение.

Такая ситуация, по статистике, порождает множество злоупотреблений, ведущих впоследствии к жилищным спорам.

Пример

Мария Ивановна поддалась на уговоры своего сына Никиты и зарегистрировала его друга Сергея в своей квартире. Однако фокус в том, что собственник по своему желанию может только «прописать» человека, а «выписать» без его согласия уже не имеет права.

Когда женщина решила разменять жильё, молодой человек своё согласие не дал, хотя и не проживал по соответствующему адресу. Разрешить этот жилищный спор помогло только обращение с иском в суд.

Ситуация 4. Приватизация квартиры

Нередки случаи, когда органы местного самоуправления не спешат расставаться с муниципальным жильём и не позволяют его приватизировать, ссылаясь на различные причины. На этой почве возникают жилищные споры между жильцами и органами власти. Точку в них может поставить только суд.

Ситуация 5. Вступление в наследство

Смерть человека, имеющего жильё и много родственников, зачастую порождает жилищные споры. Их разрешение тесно связано с нормами наследственного права и требует участие специалистов, хорошо разбирающихся в таких запутанных делах. Особенно тяжелые случаи возникают, когда отсутствует завещание, а наследство делится по закону.

3. Как проходит разрешение жилищных споров - 5 основных этапов

Нельзя написать общий алгоритм, который бы гарантировал защиту прав при разрешении абсолютно любых жилищных споров. Последовательность действий и их механизм сильно отличаются в зависимости от ситуации.

Рассмотрим подробнее конкретный случай: ваши соседи снизу сдали квартиру в аренду под студию звукозаписи без соответствующих процедур перевода помещения в нежилое.

Этап 1. Подготовка заявления об административном правонарушении

Так как хозяин квартиры, по вашему мнению, нарушил некие правила административного характера (он не получил разрешение и не переоформил свою квартиру в нежилое помещение), разбирательством должна заниматься специальная государственная служба - жилищная инспекция.

Её сотрудники вправе и обязаны провести проверку по обращению граждан о выявленном правонарушении. Поэтому вам нужно написать соответствующее заявление и направить его в жилищную инспекцию. Хорошо, если к заявлению будут приобщены фотографии и контактные данные соседей, которые готовы подтвердить ваши показания.

Этап 2. Проверка полученных данных и уведомление всех участников спора

По вашему заявлению будет проведена проверка, по результатам которой принимают решение о привлечении к административной ответственности, если есть основания.

В ходе проверочных мероприятий проведут опрос жильцов дома, запросят документы из других государственных органов, осмотрят жилое помещение. О результатах уведомят всех участников спора.

Этап 3. Составление протокола об административном правонарушении

Сотрудники жилищной инспекции составят протокол об административном правонарушении на хозяина квартиры и с приложением других документов направят его на рассмотрение начальнику службы. В протоколе отразят все полученные сведения и диспозицию административного правонарушения. Там же распишутся свидетели и правонарушитель.

Этап 4. Проверка документов и рассмотрение дела по существу

Начальник территориальной жилищной инспекции проверяет весь пакет документов, вызывает правонарушителя и свидетелей, после чего рассматривает административное дело. При этом КоАП РФ позволяет привлекать защитника, эксперта, переводчика и других необходимых для разрешения дела лиц.

Особенности доказывания состава административного правонарушения по делам, вытекающим из жилищных споров, в том, что нужно установить и подтвердить факт нарушения норм жилищного законодательства.

Этап 5. Назначение админнаказания или передача дела в суд

Законодательство по административным делам по жилищным спорам позволяет должностному лицу самостоятельно принимать решение, а в некоторых случаях передавать дело в суд по подведомственности. Поэтому на виновное лицо будет наложено наказание в виде штрафа непосредственно в жилищной инспекции или в виде приостановления деятельности в суде.

Теперь самое время посмотреть тематический видеоролик, чтобы закрепить прочитанное.

4. Профессиональная помощь в разрешении жилищных споров - обзор ТОП-3 юридических компаний

Юридические услуги по разрешению жилищных споров оказывает большинство компаний, имеющих дело с недвижимостью.

Найти жилищного юриста несложно, а вот нанять хорошего адвоката по жилищным вопросам уже тяжелее. Я предлагаю обзор нескольких компаний, где к вашим услугам будут именно опытные и квалифицированные юристы.

Неважно где вы живёте, в Москве или в глухой деревне, где нет ни одного юриста. Теперь получить консультацию о путях разрешения жилищного спора можно где угодно. Нужен только доступ к интернету, а он сегодня есть практически везде. Интернет-портал стал самой известной площадкой в Рунете, где все желающие получают грамотные консультации по любым юридическим вопросам.

С компанией сотрудничает более 18 тыс. юристов, каждый из которых готов прийти на помощь. Система построена так, что на ваш вопрос ответит тот юрист, который сделает это профессиональнее и дешевле других. Вам нужно только посетить сайт и описать свою ситуацию в специальной онлайн форме. Или просто позвоните по многоканальному телефону.

На страницах сайта есть множество уже разобранных примеров. Ознакомьтесь с ними. Возможно, вы найдёте ситуацию, аналогичную вашей, и все вопросы отпадут сами собой.

Юристы Правоведа способны не только оказать консультационные услуги, но и подготовить различные документы или даже организовать досудебное урегулирование жилищного спора.

Эта компания работает уже более 15 лет по различным правовым направлениям. Разрешение жилищных споров - один из множества успешно решаемых вопросов. Хороший опыт в этой сфере позволяет сотрудникам готовить документацию для работы за 1 - 2 дня, что очень быстро, учитывая сложность дел.

Услуги компании:

Компания занимается всеми вопросами, связанными с вопросами жилья. Неважно какой суд по подсудности рассматривает жилищный спор, так как представительства компании есть во множестве крупных городов России. Особенно поднаторели юристы этой фирмы в наследственных делах, когда на кону стоит унаследованное жильё.

Им нет равных при разрешении не только жилищных, но и . Ведь зачатую спор идёт о частном доме, расположенном на земельном участке, а эти объекты не могут отчуждаться раздельно. Сайт компании очень удобен и информативен, поэтому рекомендую посетить его и самим убедиться в серьёзности этой фирмы.

Лучшая битва - та, которую удалось избежать. Как не банально это звучит, но огромная часть жилищных споров просто не возникнет, если не допускать очевидных ошибок.

Вот несколько советов, которые помогут вам сохранить деньги и нервы.

Совет 1. Внимательно прописывайте людей на своей жилплощади

Знайте, что, прописав на своей жилплощади человека, выписать сможете только с его согласия. Если он откажется или просто уедет, сделать это можно будет только через суд. Неважно, на каких основаниях вы пользуетесь квартирой, по праву собственности или по договору найма, придёт время, когда нужно будет её продать или приватизировать.

Постоянно зарегистрированные граждане могут стать серьёзной проблемой. Кроме того, если вы зарегистрируете постороннего человека, а он проживать в квартире не будет, сотрудники миграционных подразделений полиции могут привлечь вас к административной и даже уголовной ответственности - есть такое понятие «резиновая квартира».

Соблюдайте все правила эксплуатации жилого помещения, чтобы не навлечь на себя гнев соседей или жилищно-коммунальных служб.

Вовремя вносите все положенные платежи, а также исполняйте вступившие в силу решения суда по ранее разрешенным жилищным спорам. Это избавит вас от судебных санкций и административных штрафов.

Совет 3. Делайте перепланировку только с согласия остальных членов семьи

Помните, что перепланировка - дело ответственное и опасное. Неправильное решение повлечёт серьёзные последствия. Прежде чем начинать кардинально менять архитектуру жилья, возьмите разрешение у компетентных органов.

Даже при его наличии посоветуйтесь с другими членами своей семьи. Вдруг кто-то не согласен с вашей концепцией организации жилищного пространства квартиры и обратится в суд. Не исключено, что потом придётся всё переделывать как было.

6. Заключение

Жилищные споры возникают как по объективным, так и по субъективным причинам. Некоторые из них можно заведомо исключить, если хотя бы немного читать законодательство перед принятием решения. Если же конфликта избежать не удалось - наймите юриста, не усугубляйте проблему.

Вопрос читателям

Достаточно ли в статье информации, которая поможет вам избежать ненужных конфликтов на жилищной почве? Что вы ещё хотели бы узнать по этой теме?

Коллективные трудовые споры - порядок рассмотрения споров примирительной комиссией: 6 основных этапов + дисциплинарная ответственность работодателя по результатам споров с участием посредника

Юридические вопросы, связанные с жильем, часто неоднозначны. Нормы законодательства можно толковать по-разному, а судебная практика демонстрирует разные выходы из ситуаций. Именно поэтому для юристов споры по жилищным делам являются наиболее сложными. Безусловно, ряд вопросов граждане могут обсудить самостоятельно и прийти к общему решению, однако зачастую все же требуется помощь специалистов.

Что входит в понятие жилищных споров

Это разновидность конфликтных ситуаций, связанных с владением, распоряжением и использованием объектов жилого фонда. Участвуют в таких спорах, как правило, граждане, являющиеся друг другу родственниками, соседями, сожителями, арендодателями и квартиросъемщиками, а также представители управляющих компаний, административных органов, строительных, ремонтных организаций, поставщики коммунальных ресурсов и т.д.

Сложность работы с такими делами обусловлена несколькими факторами:

• Цена ошибки юриста в них очень высока, так как процессы связаны с недвижимостью, правом собственности, правом пользования жилым помещением, которое является местом жительства людей и их семей.
• Требуется высокая грамотность специалиста при подаче претензии в администрацию населенного пункта или при обращении в мощную корпорацию (энергетическую компанию, например).
• С нравственной точки зрения жилищные споры сложны из-за того, что в них оппонентами выступают близкие люди, супруги, родственники.
• Чтобы разобраться с делами этого направления, нужно быть подкованным не только в области жилищного и гражданского права. Многие вопросы затрагивают также налоговое, наследственное и семейное законодательство РФ.

Получается, чтобы разобраться со спорами по недвижимости, нужно владеть большим багажом знаний, уметь правильно его применять и разбираться в нюансах юридической системы. Поэтому чаще всего люди обращаются к адвокатам и юристам для ведения споров по жилищным делам. Следует отметить, что общая доля подобных процессов судебной практике России составляет примерно 10%.

Виды жилищных дел

• Споры о разделе частных квартир, домов, коттеджей и о величине доли каждого из совладельцев;
• Споры о неправомерном заселении на жилплощадь;
• Нарушение правил пользования жилых помещений (например, размещение промышленного оборудования в жилой квартире);
• Дела по переводу квартир из жилого фонда в нежилой;
• Споры с представителями ЖКХ по недобросовестному выполнению работ (например, отсутствие отопления, взимание оплаты сверх установленного тарифа);
• Споры, связанные с предоставлением жилплощади в аренду (например, продление договора, изменение условий);
• Споры из-за наложенного ареста на недвижимость;
• Возмещение имущественного и морального ущерба из-за пожара, затопления;
• Споры по заселению и выселению граждан;
• Споры из-за сноса или ремонта аварийных зданий и расселением жильцов и пр.

Куда обращаться по жилищным вопросам?

Практически любые дела с юридическими лицами можно попробовать решить мирным путем в досудебном порядке. Как правило, направляется письменная претензия с требованием выполнить желаемые действия. Если же на этом этапе иная сторона конфликта не реагирует или отвечает отказом, то обращаются в судебный орган.

Общегражданские споры по Конституции РФ должны решаться только в суде. Процессуальное законодательство обязывает подавать иск в суд, расположенный в районе местонахождения недвижимости, по которой ведется дело. При этом не важно, где находится собственник жилья: он может быть прописан по другому адресу или же временно пребывать за границей.

Также некоторые вопросы, например, связанные с улучшением жилищных условий, переселения из аварийных домов, могут решаться в рамках местных исполнительных органов, администраций края, области, города.

Чем регулируются споры по жилищным делам?

Основными документами, которыми следует руководствоваться, являются:

• Жилищный кодекс. Сюда относятся вопросы признания ордера на жилплощадь, предоставление права на получение в домах коммунального или государственного фонда, споры по проживанию в общежитиях, по приватизации, аренде жилья;
• Семейный кодекс. В рамках него будут рассматриваться вопросы разделения жилой площади после развода супругов, предоставления жилья ребенку, оставшегося без попечения родителей;
• Гражданский кодекс РФ. С ним обычно связаны вопросы долевого владения недвижимостью, получения наследственного права, пожизненным содержанием;
• Конституция РФ. В этом документе прописаны основные права гражданина на жилую площадь, на свободу передвижения, на выбор места пребывания и проживания. Также здесь указана невозможность произвольного выселения человека из его дома/квартиры.

Порядок разрешения жилищных споров

Существует 2 основных варианта: решение вопроса в административном или в судебном порядке. Однако законодательство России не определяет, какие именно споры подлежат рассмотрению в рамках того или иного подхода.

Досудебное решение

Из юридической практики последних лет можно выделить несколько групп дел, которые находятся в компетенции административных органов:

• Использование жилплощади не по прямому назначению;
• Перевод помещения из нежилого фона в жилой без разрешения органов власти;
• Самовольная перепланировка;
• Помещение стало непригодным для проживания из-за незавершенного или некачественного ремонта.

Если вы столкнулись с какой-либо подобной проблемой, то следует направить обращение в жилищную инспекцию.

Ваши действия при административном порядке решения споров:

1. Уведомьте администрацию о том, что возник спор в сфере жилищных отношений;
2. Получите подтверждение, что исковое заявление к Вам действительно было подано;
3. Подготовьте документы установленного образца (протокол, копии иска) и проверьте правильность их заполнения;
4. Далее следует дождаться рассмотрения дела компетентным органом;
5. Получите решение (выносится вердикт либо дело подлежит передаче в суд);
6. Если вас не устраивает результат, мы можете самостоятельно обратиться в судебный орган.

Споры по жилищным делам, решаемые в судебном порядке:

• Незаконное выселение граждан;
• Вывод помещений из жилого фонда в нежилой;
• Определение долей собственности;
• Обмен по принуждению;
• Незаконная приватизация (или признанная недействительной из-за ошибок в оформлении).

Часть дел по жилищным спорам относится к судам общей юрисдикции, часть – к арбитражным (в том случае, если собственниками жилья являются юридические лица либо индивидуальные предприниматели). Если ваш иск затрагивает обе стороны вопроса, то следует его разделить, иначе органы не смогут рассмотреть неподведомственные им вопросы.

Еще одной сложностью данных дел является то, что для решения может привлекаться большое число лиц, проводиться многочисленные экспертизы. Если спор касается прав несовершеннолетнего, то в него вмешиваются и органы опеки, также может быть задействована прокуратура.

Юридическая практика определяет типичные решения для ряда ситуаций:

• При выселении граждан по объективным обстоятельствам нужно предоставить им альтернативное (временное) жилье;
• Если дело касается перепланировки, важно, было ли получено согласие нанимателя, также проводятся консультации с коммунальными службами;
• Когда граждан выселяют из помещений нежилого фонда, нужно уточнить, почему оно имеет такой статус.

При обращении в суд по жилищным спорам следует принимать во внимание следующие принципы:

• Каждая из сторон может рассчитывать на защиту своих прав и интересов;
• Нужно предоставлять письменные доказательства нарушения прав;
• Судьи при рассмотрении дела обязательно учитывают позицию Верховного суда РФ;
• Обжаловать решение можно в вышестоящей инстанции;
• Если вы считаете, что в вашем случае неверной является не столько вынесенное решение суда, сколько законодательная норма, то ее можно обжаловать в конституционном суде.

Высокая сложность споров и обилие нюансов – достаточные причины для того, чтобы обратиться к квалифицированным юристам. Если вы не уверены, что сможете разобраться в вопросе и предоставить суду полноценную доказательную базу, не стоит самостоятельно заниматься им. Помните, что неверно составленная документация – повод для судьи отклонить ваше дело или отказать вам в его рассмотрении.

Сроки давности по жилищным спорам

Важно также учитывать фактор времени: в отношении судебных дел Гражданским кодексом РФ определен период, в течение которого потерпевшая сторона может требовать защиты своих прав. Исковая давность составляет 3 года (если не оговорены иные значения) для большинства жилищных споров.

• Вопросы, связанные с договором дарения и с неправомерными действиями исполнителя завещания, следует решать в течение 1 года;
• Дела по сделкам, совершенных путем подлога, обмана и насилия, рассматриваются в течение 5 лет;

Если жилищный спор сопряжен с трудовой деятельностью человека, то ТК РФ определяет свои сроки давности по разным делам. Например, взыскание ущерба с материально ответственного лица можно запросить в течение 1 года.

Когда можно обойтись без судебного разбирательства?

Обращение в суд – наиболее действенный путь решения вашего вопроса, поскольку в установленные сроки вы сможете получить законодательно выверенный вердикт. Однако это не всегда выгодно: тяжбы требуют дополнительных затрат. Поводом для решения жилищного спора без суда могут являться следующие обстоятельства:

• Вас не устраивают действия истца, качество выполненных работ и т.д., однако обе стороны спора готовы идти на переговоры;
• Вторая сторона – ваш родственник или близкий человек;
• У вас нет желания обращаться в суд.

Наиболее распространенные споры по жилищным делам

Затопление квартиры

Если вас «заливают» соседи, то ущерб может насчитывать десятки и даже сотни тысяч. Поэтому такие ситуации часто становятся конфликтными. Однако решить их можно без обращения в суд: вторая сторона может признать вину и в добровольном порядке выплатить компенсацию или же своими силами устранить последствия.

Если же в досудебном порядке не удалось решить вопрос, то можно смело писать исковое заявление. В нем вы можете потребовать выплаты не только суммы восстановления квартиры, но и уплаты морального ущерба.

В некоторых случаях причиной затопления становятся старые трубы. Как правило, страдают здесь жители сразу нескольких квартир. Практика показывает, что здесь нужно судиться с муниципальными службами, которые должны возместить ущерб. Процесс этот нельзя назвать легким, однако при грамотном подходе вы сможете добиться результата.

Купля-продажа квартиры и оформление жилья в собственность

Приватизация – процедура, которая определяет лицо, являющееся собственником жилья, а также категорию помещения (аварийное, служебное, общежитие и пр.). Однако некоторые владельцы домов и квартир не проходили ее, поэтому при продаже недвижимости возникнут сложности. Споры такого рода часто связаны с вопросами долевой собственности, согласием всех проживающих на данной жилплощади с приватизацией и т.д.

Большое количество разнообразных мошеннических схем порождают увеличение числа жилищных споров, связанных со сделками. Это могут быть ситуации с арендой или продажей недвижимости, признанием договора купли-продажи недействительным и пр.

В отдельную категорию дел можно выделить все ситуации с незаконными постройками и перепланировками. Эти вопросы, как правило, передаются в суд, так как их практически невозможно решить мирным путем.

Выселение по судебному решению

Если вы приобрели квартиру, а в ней остались прописаны предыдущие владельцы, можно решить эту проблему, просто обратившись в суд. Если у вас имеются документы, подтверждающие право собственности на новое жилье, это будет достаточным аргументом.

Выселить из квартиры могут, если жильцы затрагивают интересы соседей и мешают их спокойному проживанию. Частые «гуляния», шум, дебоши, несоблюдение элементарных правил санитарии – все это будет служить причиной для выселения.

Другая ситуация – накопились крупные долги по квартплате, в таких случаях местными властями принимается решение о переселении жильцов в квартиру меньшей площади, разница от продажи идет на погашение этой суммы.

Наконец, выселить по суду могут из самовольно возведенных домов, пристроек, из аварийных зданий и т.д.

Юридическая практика по жилищным делам очень обширна, и правильное решение не всегда лежит на поверхности. Для решения спора в вашу пользу обратитесь к грамотным и опытным юристам: специалисты подготовят документальную базу и разработают план действий, который приведет к успешному результату.

Видео по теме

Жильё для человека всегда было наиболее важным и необходимым условием выживания. Здесь он готовил себе пищу, отдыхал от дневных забот, проводил свой досуг. Во все времена из-за жилищных споров люди враждовали и даже убивали друг друга.

В современном обществе жилищное законодательство призвано разрешить все спорные моменты, однако сделать это не всегда просто.

В Российской Федерации действует жилищный кодекс, принятый ещё в советское время. Поэтому некоторые аспекты современных жилищных споров в нём попросту не учтены. Это означает, что воспользовавшись присутствующими в кодексе неточностями, можно затянуть дело на неопределённый срок или же вообще обратить его в свою пользу. К тому же существует определённое количество статей, которые в том или ином случае можно истолковать и применить к делу по-разному.

Также особенностью данного вида споров, является необходимость обращения к огромному количеству правовых материалов и законодательных актов, без знания которых, разрешение жилищного спора оказывается сложной задачей. Разрешить жилищные споры граждане могут и самостоятельно, однако почти всегда предмет спора является очень значимым для сторон, поэтому в большинстве случаев прибегают к помощи юриста или адвоката.

Судебные разбирательства, объектом которых являются разногласия сторон по поводу жилья или условий проживания, составляют около десяти процентов от всех дел, рассматриваемых в судах.

Жилищные споры представляют собой конфликтные ситуации, возникающие вследствие владения или использования жилого фонда с нарушением норм, установленных законодательно. Граждане, которые являются сторонами конфликта, являются собственниками, нанимателями или арендаторами помещений. Отличительной особенностью таких споров является их принадлежность сразу к двум отраслям права : жилищного и гражданского.

Также к спорам такого вида относят всевозможные тяжбы по поводу оказания некачественных коммунальных услуг или их полного отсутствия, ремонта жилого имущества и т.д.

• перевод помещений со статусом жилых в нежилой фонд и обратно;
• споры о заселении или выселении граждан;
• если у гражданина нет возможности проживать в своей законной квартире, ему следует обратиться в судебную инстанцию, требуя заселения. Если же гражданин систематически нарушает правила проживания, использует жилую площадь с нарушением установленных норм, владелец жилья имеет законное право выселить такого гражданина, на основании решения суда.
• споры, касающиеся величины доли владения жильём;
• споры о разделе частной собственности, квартир, домов;
• споры о действительном или недействительном статусе ордера на жильё;
• необходимость или величина возмещения морального и/или материального ущерба вследствие пожара, затопления;
• наложение или снятие имущественного ареста;
• споры, возникшие с жилищным хозяйством по поводу предоставления услуг;
• споры, возникшие при расторжении или изменении договорённости двух сторон при аренде;
• споры о лишении граждан жилой площади, если она занимается ими неправомерно;
• порядок пользования жилым помещением.
• жилые помещения предназначены только для проживания граждан, размещениелюбого промышленного оборудования в них недопустимо. Право пользования помещения принадлежит: владельцу помещения и членам его семьи, нанимателю и лицам, проживающим с ним, а также лицам, которые являются членами жилищного кооператива.

Кроме того, существуют различные виды споров, связанные с наследственными интересами сторон, приватизации жилья, сноса дома, находящегося в аварийном состоянии, вопросами коммунальной оплаты и т.д. Конфликтных ситуаций, связанных с жилищным вопросом, становится всё больше, следовательно, растёт и количество их видов, вот лишь некоторые из них:

• в последнее время очень распространены споры со строительными или подрядными организациями. Обычно граждане заключают с такими предприятиями договор на долевое строительство и не всегда получают желаемое.
• для людей малообеспеченной категории, наиболее характерны споры, связанные с очередью на льготное жильё. В случае отказа, такие заявления почти всегда передаются в суд.
• в связи с распространением, в последнее время, товариществ собственников жилья (ТСЖ), стали нередки судебные разбирательства, связанные с несогласием жильцов с решениями этихорганизаций;
• в последнее время государство часто производит выкуп недвижимости, для придания ему статуса муниципального. Чтобы не остаться в убытке в этой ситуации, гражданам почти всегда требуется юридическая помощь;
• бывают случаи попытки выселения собственников жилья, подвергшегося перепланировке, в случае их отказа вернуть жилое помещение в первоначальный вид.

По процессуальному законодательству споры по поводу недвижимого имущества, должны рассматриваться судами в районе её нахождения. То есть если квартира расположена в Туле, разрешить конфликт её правообладателей призвана местная судебная инстанция. Этот порядок рассмотрения действует и в том случае, если собственник жилья находится в другом регионе РФ или за границей.

Подсудность и порядок разрешения

В Конституции РФ указано, что основным органом, имеющим юридическое право разрешать общегражданские споры, является суд. Также всем гражданам России предоставляется право на обжалование решений судей, действий, а также бездеятельности должностных лиц и различных органов местного самоуправления. Жилищные споры, которые необходимо разрешать в судебном порядке, могут касаться:

• Жилищного кодекса;
• Семейного кодекса;
• Гражданского кодекса.
• Конституции РФ.

Споры, относящиеся Жилищному кодексу, касаются признания или непризнания ордера на жилую площадь, предоставления законодательно предусмотренного права на получение жилья в домах коммунального или государственного фонда, а также споров, связанных с использованием общежитий или иных служебных помещений. Сюда же обычно относят спорные моменты, связанные с приватизацией или арендой жилья и т.д.

Споры, связанные с Гражданским кодексом, обычно затрагивают долевые интересы сторон по владению жилым имуществом, нарушениям правил наследства, использованием жилья бесплатно, пожизненным содержанием и т.д.

Споры, связанные с Семейным кодексом, связаны с разделением жилого имущества после расторжения брака, порядком пользования жильём супругами, вопросами предоставления жилья ребёнку, родители которого лишены прав на него.

В Конституции РФ прописано право любого гражданина на жилую площадь и невозможность его произвольного выселения. Из этого положения следует, что у граждан есть конституционное право на свободу передвижения, выбора места пребывания, а также жительства.

Кроме того, жилищные споры могут рассматриваться и в органах административной власти: в местных исполкомах, государственных администрациях. Сюда граждане могут обратиться по вопросам улучшения условий проживания, переселения из аварийных домов и т.д. Однако, в соответствии с Конституцией РФ, граждане вправе сами решать, в какие органы власти им обращаться для решения жилищных споров.

• помещение пришло в негодность в результате незаконченного или некачественного ремонта;
• вывод помещения из нежилого фонда в жилой без уведомления органов власти;
• самовольное переоборудование помещения;
• использование жилья не по его прямому назначению.

Для разрешений такого вида споров создана специальная жилищная инспекция. В судебных инстанциях обычно рассматривается около двадцати различных видов жилищных споров.

Порядок разрешения жилищных споров в органах административной власти:

• уведомление административного органа о возникновении спора в сфере жилищных отношений;
• установление истинности или ложности искового заявления;
• заведение документов установленного образца, протокола, копии иска и т.д.;
• проверка правильности заполнения правовых документов;
• процесс рассмотрения дела;
• вынесение вердикта, передача дела для судебного расследования, оправдательное решение;
• если результат решения административного органа не устраивает хотя бы одну из сторон, дело может быть передано в суд.

В ходе рассмотрения гражданских исков, органы власти обязаны учитывать сроки подачи заявления истцом. В статье 256 Гражданского кодекса РФ прописано, что исковая давность – это промежуток времени, за который потерпевшая сторона имеет возможность передать своё исковое заявление в суд или иной орган судебной власти, для защиты своих прав.

Статья 257 определяет этот срок в три года, если не оговорена другая исковая давность, которая по длительности может быть больше или меньше среднего установленного срока. Исковая давность длительностью в один год устанавливается для спорных моментов, связанных с договором дарения, а также для вопросов, связанных с неправомерными действиями исполнителя завещания. Статья 258 устанавливает исковую давность в пять лет.

Это касается сделок, совершённых в результате подлога, обмана или насилия. Десятилетний срок исковой давности установлен статьёй для обращений граждан, связанных с последствиями заключения сделки, не отвечающей обязательным требованиям закона. Следует признать, что у современных судов нет чёткого определения сроков исковой давности, прописанной законодательно.

Кроме того, исковая давность может регулироваться и другими законодательными актами. Так, например, в соответствии с положениями Трудового кодекса РФ, работник предприятия имеет право обратиться в судебные органы для взыскания задолженности по зарплате на протяжении неограниченного времени.

Решения трудового спора имеют исковую давность в три месяца, а спорные моменты, касающиеся увольнения, должны разрешаться в месячный срок. Для взыскания с материально ответственного работника имущественного ущерба, действует установленный исковой период один год.

В большинстве случаев, для разрешения конфликта, стороны обращаются в суд.

Однако это не всегда выгодно с финансовой точки зрения. Поэтому часто жилищные споры могут разрешаться в досудебном порядке.

Судебное разбирательство не требуется, если:

• действия контрагента не устраивают истца, однако контрагент готов к переговорам;
• контрагент является родственником или имеет другую значимость для Вас;
• вы не хотите обращаться в судебные органы.

Другими словами, данный вариант урегулирования споров заключается в том, что юрист пытается убедить контрагента в некорректности его действий, а иногда и в нарушении правовых норм.

Медиация

В некоторых случаях в споре принимает участие третье, незаинтересованное лицо. Тогда такой спор называется претензионным или медиацией. Медиация, как способ альтернативного разрешения споров, существует с древних времён. Этот способ разрешения конфликтов давно практикуется по всему миру , однако в нашей стране он появился относительно недавно.

Как отмечалось выше, под медиацией подразумевается введение в процесс разбирательства третьей стороны, так называемого медиатора. Этот человек призван помочь сторонам прийти к обоюдному, выгодному для всех решению спора. Очень желательно, чтобы в качестве посредника выступал юридически грамотный человек, адвокат. Преимущества от привлечения адвоката обусловлены несколькими причинами:

• отсутствует вероятность возникновения новых конфликтов;
• соблюдается необходимая конфиденциальность процедуры примирения;
• досудебное разбирательство можно прекратить в любой момент;
• нет лишних финансовых расходов;
• медиация позволяет найти решение спора с соблюдением уважительного отношения к его участникам;
• медиация экономит время, деньги и нервы участников конфликта;
• медиатор соответствующим образом позаботится о формировании и сборе доказательной базы, составит исковое заявление с учётом всех норм законодательного права.

Основным отличием медиации от традиционного способа разрешения конфликта, является тот факт, что медиация подразумевает всего лишь убеждение сторон, не основанное на каком-либо правовом регулировании.

Всё большую роль в сделках, связанных с недвижимостью, играют строительные и страховые компании, банки, биржи .

Очень часто неосведомлённые в юридических вопросах граждане сами заключают неправомерные сделки, что зачастую оканчивается судом.

Ранее, большинство жилищных споров рассматривалось органами административной власти.

На сегодняшний день каждый гражданин имеет право отнести своё заявление в суд. Для улучшения ситуации на жилищном рынке, необходимо усовершенствовать законодательную базу, в соответствии с современными потребностями общества, а также заботиться о юридической грамотности населения.

В Российской Федерации действует жилищный кодекс, принятый ещё в советское время. Поэтому некоторые аспекты современных жилищных споров в нём попросту не учтены. Это означает, что воспользовавшись присутствующими в кодексе неточностями, можно затянуть дело на неопределённый срок или же вообще обратить его в свою пользу. К тому же существует определённое количество статей, которые в том или ином случае можно истолковать и применить к делу по-разному.

Также особенностью данного вида споров, является необходимость обращения к огромному количеству правовых материалов и законодательных актов, без знания которых, разрешение жилищного спора оказывается сложной задачей. Разрешить жилищные споры граждане могут и самостоятельно, однако почти всегда предмет спора является очень значимым для сторон, поэтому в большинстве случаев прибегают к помощи юриста или адвоката.

Судебные разбирательства, объектом которых являются разногласия сторон по поводу жилья или условий проживания, составляют около десяти процентов от всех дел, рассматриваемых в судах.

Определение: что это такое?

Жилищные споры представляют собой конфликтные ситуации, возникающие вследствие владения или использования жилого фонда с нарушением норм, установленных законодательно. Граждане, которые являются сторонами конфликта, являются собственниками, нанимателями или арендаторами помещений. Отличительной особенностью таких споров является их принадлежность сразу к двум отраслям права : жилищного и гражданского.

Также к спорам такого вида относят всевозможные тяжбы по поводу оказания некачественных коммунальных услуг или их полного отсутствия, ремонта жилого имущества и т.д.

Предмет и виды

Предметом спора часто являются:

• перевод помещений со статусом жилых в нежилой фонд и обратно;
• споры о заселении или выселении граждан;
• если у гражданина нет возможности проживать в своей законной квартире, ему следует обратиться в судебную инстанцию, требуя заселения. Если же гражданин систематически нарушает правила проживания, использует жилую площадь с нарушением установленных норм, владелец жилья имеет законное право выселить такого гражданина, на основании решения суда.
• споры, касающиеся величины доли владения жильём;
• споры о разделе частной собственности, квартир, домов;
• споры о действительном или недействительном статусе ордера на жильё;
• необходимость или величина возмещения морального и/или материального ущерба вследствие пожара, затопления;
• наложение или снятие имущественного ареста;
• споры, возникшие с жилищным хозяйством по поводу предоставления услуг;
• споры, возникшие при расторжении или изменении договорённости двух сторон при аренде;
• споры о лишении граждан жилой площади, если она занимается ими неправомерно;
• порядок пользования жилым помещением.
• жилые помещения предназначены только для проживания граждан, размещениелюбого промышленного оборудования в них недопустимо. Право пользования помещения принадлежит: владельцу помещения и членам его семьи, нанимателю и лицам, проживающим с ним, а также лицам, которые являются членами жилищного кооператива.

Кроме того, существуют различные виды споров, связанные с наследственными интересами сторон, приватизации жилья, сноса дома, находящегося в аварийном состоянии, вопросами коммунальной оплаты и т.д. Конфликтных ситуаций, связанных с жилищным вопросом, становится всё больше, следовательно, растёт и количество их видов, вот лишь некоторые из них:

• в последнее время очень распространены споры со строительными или подрядными организациями. Обычно граждане заключают с такими предприятиями договор на долевое строительство и не всегда получают желаемое.
• для людей малообеспеченной категории, наиболее характерны споры, связанные с очередью на льготное жильё. В случае отказа, такие заявления почти всегда передаются в суд.
• в связи с распространением, в последнее время, товариществ собственников жилья (ТСЖ), стали нередки судебные разбирательства, связанные с несогласием жильцов с решениями этихорганизаций;
• в последнее время государство часто производит выкуп недвижимости, для придания ему статуса муниципального. Чтобы не остаться в убытке в этой ситуации, гражданам почти всегда требуется юридическая помощь;
• бывают случаи попытки выселения собственников жилья, подвергшегося перепланировке, в случае их отказа вернуть жилое помещение в первоначальный вид.

По процессуальному законодательству споры по поводу недвижимого имущества, должны рассматриваться судами в районе её нахождения. То есть если квартира расположена в Туле, разрешить конфликт её правообладателей призвана местная судебная инстанция. Этот порядок рассмотрения действует и в том случае, если собственник жилья находится в другом регионе РФ или за границей.

Подсудность и порядок разрешения

В Конституции РФ указано, что основным органом, имеющим юридическое право разрешать общегражданские споры, является суд. Также всем гражданам России предоставляется право на обжалование решений судей, действий, а также бездеятельности должностных лиц и различных органов местного самоуправления. Жилищные споры, которые необходимо разрешать в судебном порядке, могут касаться:

• Жилищного кодекса;
• Семейного кодекса;
• Гражданского кодекса.
• Конституции РФ.

Споры, относящиеся Жилищному кодексу, касаются признания или непризнания ордера на жилую площадь, предоставления законодательно предусмотренного права на получение жилья в домах коммунального или государственного фонда, а также споров, связанных с использованием общежитий или иных служебных помещений. Сюда же обычно относят спорные моменты, связанные с приватизацией или арендой жилья и т.д.

Споры, связанные с Гражданским кодексом, обычно затрагивают долевые интересы сторон по владению жилым имуществом, нарушениям правил наследства, использованием жилья бесплатно, пожизненным содержанием и т.д.

Споры, связанные с Семейным кодексом, связаны с разделением жилого имущества после расторжения брака, порядком пользования жильём супругами, вопросами предоставления жилья ребёнку, родители которого лишены прав на него.

В Конституции РФ прописано право любого гражданина на жилую площадь и невозможность его произвольного выселения. Из этого положения следует, что у граждан есть конституционное право на свободу передвижения, выбора места пребывания, а также жительства.

Какой суд вправе рассматривать жилищные споры? В ходе рассмотрения жилищных споров, суды должны руководствоваться постановлениями Пленума Верховного Суда РФ.

Кроме того, жилищные споры могут рассматриваться и в органах административной власти: в местных исполкомах, государственных администрациях. Сюда граждане могут обратиться по вопросам улучшения условий проживания, переселения из аварийных домов и т.д. Однако, в соответствии с Конституцией РФ, граждане вправе сами решать, в какие органы власти им обращаться для решения жилищных споров.

Порядок рассмотрения и разрешения

Чётких правил разрешения жилищных споров в законодательстве РФ не предусмотрено. В статье 156 нет конкретного указания, какие споры должны разрешаться в органах административной, а какие в органах судебной власти. При рассмотрении жилищных споров необходимо руководствоваться Жилищным и Гражданским кодексами, а также некоторыми законами.

Виды споров, разрешение которых возможно в административном порядке:

• помещение пришло в негодность в результате незаконченного или некачественного ремонта;
• вывод помещения из нежилого фонда в жилой без уведомления органов власти;
• самовольное переоборудование помещения;
• использование жилья не по его прямому назначению.

Для разрешений такого вида споров создана специальная жилищная инспекция. В судебных инстанциях обычно рассматривается около двадцати различных видов жилищных споров.

Порядок разрешения жилищных споров в органах административной власти:

• уведомление административного органа о возникновении спора в сфере жилищных отношений;
• установление истинности или ложности искового заявления;
• заведение документов установленного образца, протокола, копии иска и т.д.;
• проверка правильности заполнения правовых документов;
• процесс рассмотрения дела;
• вынесение вердикта, передача дела для судебного расследования, оправдательное решение;
• если результат решения административного органа не устраивает хотя бы одну из сторон, дело может быть передано в суд.

Виды споров, разрешение которых возможно в судовом порядке:

• выселение граждан;
• вывод помещения из нежилого фонда в жилой и наоборот;
• неправильно оформленная или незаконная приватизация;
• обмен по принуждению;
• определение долей участников.

Жилищные споры могут разрешаться в судах общей юрисдикции, а также арбитражными судами. В некоторых случаях иск имеет сложную структуру, когда одна его часть должна быть рассматриваема арбитражным судом, а другая часть судом общей юрисдикции. В таких случаях исковое заявление необходимо разделить. В противном случае суды не смогут рассматривать неподведомственные им дела.

Подготовка дела для судебного разбирательства проходит в соответствии с содержанием искового заявления, сущностных обвинений истца и ответных заявлений ответчика. Разрешение споров проводится в рамках правового поля, определённого Гражданско-процессуальным и Арбитражно-процессуальным кодексами РФ.

Жилищные споры довольно сложны в рассмотрении, так как необходимо учитывать множество нюансов. Обычно к рассмотрению дела привлекается большое количество лиц, часто не обойтись без экспертизы, прокуратуры и даже органов опеки (когда в деле фигурируют несовершеннолетние).

За время судебной практики, выработались основные подходы к разрешению тех или иных жилищных споров, например:

• при выселении граждан, суду необходимо определить подходящее для переселения жилое помещение;
• в спорах, связанных с перепланировкой, необходимо выяснить, получено ли согласие нанимателя, также необходимо провести консультации с коммунальными службами;
• в спорах, связанных с выселением из служебных жилых помещений, необходимо выяснить, действительно ли они относятся к служебным и т.д.

Сроки исковой давности

В ходе рассмотрения гражданских исков, органы власти обязаны учитывать сроки подачи заявления истцом. В статье 256 Гражданского кодекса РФ прописано, что исковая давность – это промежуток времени, за который потерпевшая сторона имеет возможность передать своё исковое заявление в суд или иной орган судебной власти, для защиты своих прав.

Статья 257 определяет этот срок в три года, если не оговорена другая исковая давность, которая по длительности может быть больше или меньше среднего установленного срока. Исковая давность длительностью в один год устанавливается для спорных моментов, связанных с договором дарения, а также для вопросов, связанных с неправомерными действиями исполнителя завещания. Статья 258 устанавливает исковую давность в пять лет.

Это касается сделок, совершённых в результате подлога, обмана или насилия. Десятилетний срок исковой давности установлен статьёй для обращений граждан, связанных с последствиями заключения сделки, не отвечающей обязательным требованиям закона. Следует признать, что у современных судов нет чёткого определения сроков исковой давности, прописанной законодательно.

Кроме того, исковая давность может регулироваться и другими законодательными актами. Так, например, в соответствии с положениями Трудового кодекса РФ, работник предприятия имеет право обратиться в судебные органы для взыскания задолженности по зарплате на протяжении неограниченного времени.

Решения трудового спора имеют исковую давность в три месяца, а спорные моменты, касающиеся увольнения, должны разрешаться в месячный срок. Для взыскания с материально ответственного работника имущественного ущерба, действует установленный исковой период один год.

Досудебное урегулирование

В большинстве случаев, для разрешения конфликта, стороны обращаются в суд.

Однако это не всегда выгодно с финансовой точки зрения. Поэтому часто жилищные споры могут разрешаться в досудебном порядке.

Судебное разбирательство не требуется, если:

• действия контрагента не устраивают истца, однако контрагент готов к переговорам;
• контрагент является родственником или имеет другую значимость для Вас;
• вы не хотите обращаться в судебные органы.

Другими словами, данный вариант урегулирования споров заключается в том, что юрист пытается убедить контрагента в некорректности его действий, а иногда и в нарушении правовых норм.

Медиация

В некоторых случаях в споре принимает участие третье, незаинтересованное лицо. Тогда такой спор называется претензионным или медиацией. Медиация, как способ альтернативного разрешения споров, существует с древних времён. Этот способ разрешения конфликтов давно практикуется по всему миру , однако в нашей стране он появился относительно недавно.

Как отмечалось выше, под медиацией подразумевается введение в процесс разбирательства третьей стороны, так называемого медиатора. Этот человек призван помочь сторонам прийти к обоюдному, выгодному для всех решению спора. Очень желательно, чтобы в качестве посредника выступал юридически грамотный человек, адвокат. Преимущества от привлечения адвоката обусловлены несколькими причинами:

• отсутствует вероятность возникновения новых конфликтов;
• соблюдается необходимая конфиденциальность процедуры примирения;
• досудебное разбирательство можно прекратить в любой момент;
• нет лишних финансовых расходов;
• медиация позволяет найти решение спора с соблюдением уважительного отношения к его участникам;
• медиация экономит время, деньги и нервы участников конфликта;
• медиатор соответствующим образом позаботится о формировании и сборе доказательной базы, составит исковое заявление с учётом всех норм законодательного права.

Основным отличием медиации от традиционного способа разрешения конфликта, является тот факт, что медиация подразумевает всего лишь убеждение сторон, не основанное на каком-либо правовом регулировании.

Всё большую роль в сделках, связанных с недвижимостью, играют строительные и страховые компании, банки, биржи .

Очень часто неосведомлённые в юридических вопросах граждане сами заключают неправомерные сделки, что зачастую оканчивается судом.

Ранее, большинство жилищных споров рассматривалось органами административной власти.

На сегодняшний день каждый гражданин имеет право отнести своё заявление в суд. Для улучшения ситуации на жилищном рынке, необходимо усовершенствовать законодательную базу, в соответствии с современными потребностями общества, а также заботиться о юридической грамотности населения.